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La detrazione sugli interessi passivi del mutuo

di CEO di CasaNoi.it 6 commenti in

Cos’è la detraibilità degli interessi mutuo casa

Tra le detrazioni fiscali collegate alla dichiarazione dei redditi, rientrano gli interessi passivi del mutuo.

Vediamo come indicarli nella dichiarazione dei redditi 2015 sia per il modello 730/2016 sia per l’Unico2016.

In cosa consiste la detrazione

L’agevolazione consiste nella detraibilità degli interessi di mutuo casa e oneri accessori , finalizzato all’acquisto della casa da adibire ad abitazione principale. La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo.

Quando e come richiedere l’agevolazione fiscale

L’agevolazione fiscale si richiede in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico), compilando il quadro “Oneri e spese”.

La misura e la quota massima della detrazione

La detrazione è del 19% sugli interessi pagati annualmente + gli oneri accessori collegati + le quote di rivalutazione pagate nel 2015 per i mutui, a prescindere dalla scadenza della rata.

La detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro.

In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, questo limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti (per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno).

Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

L’ammontare massimo della detrazione è di 760 euro (19% di 4.000€).

Il calcolo interessi e oneri accessori che rientrano tra le spese detraibili

Per interessi passivi si intendono quelli pagati e di competenza dell’anno fiscale. In caso di mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici, non erogati in conto capitale, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente.

Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo.

Tra questi oneri sono compresi: l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta, la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato), la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato, le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica, la penalità per anticipata estinzione del mutuo, ecc.

Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Chi ha diritto alla detrazione

Possono chiedere l’agevolazione i privati che:

  • sono mutuatari per mutui garantiti da ipoteca su immobili stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale
  • adibiscono l’abitazione ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). La detrazione è anche riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi all’acquisto dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale. Nel caso di trasferimento per motivi di lavoro, si può continuare a detrarre gli interessi

La detrazione sugli interessi del mutuo eccedente il costo d’acquisto dell’immobile

Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto. Per determinare la parte di interessi da detrarre può essere utilizzata la seguente formula:

costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagaticapitale dato in mutuo

La detrazione sugli interessi del mutuo in caso di surroga e di rinegoziazione

Non si tiene conto del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella del mutuo, se l’originario contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa, compresa l’ipotesi di surrogazione per volontà del debitore(art. 8 del decreto legge n. 7 del 31/01/2007).

In questa ipotesi, come pure in caso di rinegoziazione del mutuo, il diritto alla detrazione spetta per un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo.

La detrazione sugli interessi del mutuo stipulato per acquisto pertinenza dell’abitazione principale

La detrazione non compete nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente peracquistare una pertinenza dell’abitazione principale.

La detrazione sugli interessi del mutuo per acquisto immobile sottoposto a ristrutturazione edilizia

Se l’immobile acquistato è sottoposto a ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purché questo avvenga sempre entro due anni dall’acquisto.

La detrazione sugli interessi del mutuo per acquisto immobile locato

Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta, a partire dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Si ha diritto alla detrazione anche se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l’acquisto.

Cosa succede se l’abitazione non è più adibita ad abitazione principale

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cuil’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari). Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

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6 Comments su "La detrazione sugli interessi passivi del mutuo"

Salve, ho un po’ di confusione riguardo alle agevolazioni “prima casa” e “abitazione principale”. In particolare sono in trattativa per l’acquisto di un appartamento, situato nella mia stessa città di residenza, dove andrei ad abitare assieme alla mia compagna. Io sono già proprietario di un appartamento qui in città, oltre che di quota parte di un’altra casa pervenuta per eredità in altra regione, mentre la mia compagna non è titolare di diritti di proprietà. Per l’acquisto di questo nuovo appartamento ho richiesto l’erogazione di un mutuo, che sarebbe esclusivamente a mio carico. Posto che probabilmente (anzi sicuramente) non potrò usufruire… Read more »
Gentile Piero ti rispondo sinteticamente per punti 1) non hai diritto alle agevolazioni fiscali all’acquisto perché sei proprietario esclusivo di altra abitazione nello stesso comune 2) la detrazione degli interessi è riservata ai mutuatari per mutui garantiti da ipoteca su immobili stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) 3) se… Read more »

Grazie, molto chiaro ed esaustivo. Volevo approfittare ancora proponendo l’ipotesi che penso di adottare: abitazione cointestata al 50% tra me e la mia compagna e mutuo interamente intestato a me. Quale è la percentuale degli interessi del mutuo che posso detrarre nella mia dichiarazione, il 100% o solo il 50%?
Ancora grazie e complimenti per l’ottimo servizio svolto.

Se tu sei unico mutuatario e adibisci la casa ad abitazione principale entro 12 mesi, puoi detrarre il 100% degli interessi, nei limiti di legge. GP

Salve, io e mio marito stiamo richiedendo un mutuo per costruire una casa nuova in cui risiederemo.
Mio marito é proprietario x successione dell”appartamento in cui abitiamo attualmente e che si trova nello stesso comune.
In sostanza mio marito manterrà la proprietà dell”appartamento ma ci verrà a vivere mio suocero non appena noi cambieremo casa.
Mio marito potrà usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo?

Gentile Federica, ti invito a leggere la guida dell’Agenzia delle Entrate a pag 22 e 23 che specifica in modo dettagliato la detraibilità degli interessi del mutuo costruzione. Il concetto principale è che la detraibilità è consentita solo per l’abitazione principale dove risiederà il mutuatario/i con il proprio nucleo familiare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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