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La detrazione sugli interessi passivi del mutuo acquisto casa

di CEO di CasaNoi.it 12 commenti in

Cos’è la detraibilità degli interessi mutuo casa

Tra le detrazioni fiscali collegate alla dichiarazione dei redditi, rientrano gli interessi passivi del mutuo acquisto casa.

Vediamo come indicarli nella dichiarazione dei redditi sia per il modello 730 sia per l’Unico.

In cosa consiste la detrazione

L’agevolazione consiste nella detraibilità degli interessi di mutuo casa e oneri accessori , finalizzato all’acquisto della casa da adibire ad abitazione principale. La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo.

Quando e come richiedere l’agevolazione fiscale

L’agevolazione fiscale si richiede in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico), compilando il quadro “Oneri e spese”.

La misura e la quota massima della detrazione

La detrazione è del 19% sugli interessi pagati annualmente + gli oneri accessori collegati + le quote di rivalutazione pagate  per i mutui, a prescindere dalla scadenza della rata.

La detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro.

In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, questo limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti (per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno).

Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

L’ammontare massimo della detrazione è di 760 euro (19% di 4.000€).

Il calcolo interessi e oneri accessori che rientrano tra le spese detraibili

Per interessi passivi si intendono quelli pagati e di competenza dell’anno fiscale. In caso di mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici, non erogati in conto capitale, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente.

Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo.

Tra questi oneri sono compresi: l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta, la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato), la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato, le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica, la penalità per anticipata estinzione del mutuo, ecc.

Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Chi ha diritto alla detrazione

Possono chiedere l’agevolazione i privati che:

  • sono mutuatari per mutui garantiti da ipoteca su immobili stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale
  • adibiscono l’abitazione ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). La detrazione è anche riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi all’acquisto dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale. Nel caso di trasferimento per motivi di lavoro, si può continuare a detrarre gli interessi. Conserva il beneficio fiscale anche il contribuente che si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che non affitti l’immobile. Il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, a partire dall’anno successivo non si potrà più fruire della detrazione.

La detrazione sugli interessi del mutuo eccedente il costo d’acquisto dell’immobile

Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto. Per determinare la parte di interessi da detrarre può essere utilizzata la seguente formula:

costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagaticapitale dato in mutuo

La detrazione sugli interessi del mutuo in caso di surroga e di rinegoziazione

Non si tiene conto del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella del mutuo, se l’originario contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa, compresa l’ipotesi di surrogazione per volontà del debitore(art. 8 del decreto legge n. 7 del 31/01/2007).

In questa ipotesi, come pure in caso di rinegoziazione del mutuo, il diritto alla detrazione spetta per un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo.

La detrazione sugli interessi del mutuo stipulato per acquisto pertinenza dell’abitazione principale

La detrazione non compete nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente peracquistare una pertinenza dell’abitazione principale.

La detrazione sugli interessi del mutuo per acquisto immobile sottoposto a ristrutturazione edilizia

Se l’immobile acquistato è sottoposto a ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purché questo avvenga sempre entro due anni dall’acquisto.

La detrazione sugli interessi del mutuo per acquisto immobile locato

Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta, a partire dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Si ha diritto alla detrazione anche se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l’acquisto.

Cosa succede se l’abitazione non è più adibita ad abitazione principale

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cuil’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari). Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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12 Comments su "La detrazione sugli interessi passivi del mutuo acquisto casa"

Sono proprietario di una abitazione (prima casa) acquistata nel 1996 con mutuo regionale e ad oggi pagata totalmente. Vorrei acquistare un’altra abitazione e vendere la mia attuale casa, e quindi la nuova abitazione diventerà la mia casa di residenza. Lo stato mi dà la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali se dichiaro di vendere l’altra abitazione entro 12 mesi dalla stipula dell’acquisto del nuovo immobile. Se non riuscissi a vendere l’altro immobile, dovrei pagare la differenza dell’imposta di registro dal 2% (per la prima casa) al 9% (per seconda casa) pur essendo per me il nuovo acquisto, abitazione principale e… Read more »

Gentile Marco, se non vendi entro l’anno pagherai differenza d’imposta di cui scrivi + sanzione del 30% e interessi. Per gli interessi del mutuo – a mio parere – l’importante che adibisca l’abitazione che stai acquistando a residenza (abitazione principale) entro 12 mesi dal rogito. Per l’imposta sostitutiva a mio parere puoi pagare lo 0,25% in sede di stipula, ma se poi non vendi esiste la possibilità che tu debba rimborsare la differenza: chiedi alla banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Ho acquistato nel 2015 una abitazione che ho adibito subito ad abitazione principale, nel 2016 esattamente il 14 gennaio ho cambiato residenza. Domanda: ho diritto alla detrazione del mutuo per il 2016 visto che il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo (anche se ho occupato la casa solo per 13 giorni)? La ringrazio anticipatamente.

Gentile Ruggiero, a mio parere non hai diritto neanche per la prima rata del mutuo di gen 2016. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, con il coniuge sono proprietario in comunione dei beni dell’immobile nel quale risiediamo attualmente e sul quale non gravano mutui. Stiamo valutando l’acquisto di un altro immobile in un comune a circa 10km di distanza, dove intendiamo trasferisci definitivamente. Non essendo certi di poter alienare entro un anno l’immobile attualmente adibito a prima casa, siamo indecisi su come procedere all’acquisto del secondo immobile. E’ possibile quindi:1): acquistare il secondo immobile come prima casa e trasferire li la residenza entro 12 mesi , adibendo l’immobile attuale a seconda casa (con tutti gli oneri fiscali che ne conseguono). 2): Acquistare il… Read more »
Gentile Marco, mi manca un’informazione importante: come avete acquisito l’attuale abitazione? Se è pervenuta per successione o donazione, o se l’avete acquistata senza richiedere le agevolazioni fiscali, potete tranquillamente acquistare con i benefici fiscali prima casa in un altro comune. Se invece l’avete acquistata per compravendita con agevolazioni fiscali, per richiederle nuovamente dovete prima vendere o impegnarvi a vendere nei successivi 12 mesi. Se non rispettate questa scadenza scatta la decadenza dalle agevolazioni. Se acquistate prima di vendere chiedi consiglio al tuo notaio per le sanzioni dell’Agenzia delle Entrate. Questo per quanto riguarda l’acquisto. Passando al mutuo e all’esenzione IMU… Read more »
Salve, ho un po’ di confusione riguardo alle agevolazioni “prima casa” e “abitazione principale”. In particolare sono in trattativa per l’acquisto di un appartamento, situato nella mia stessa città di residenza, dove andrei ad abitare assieme alla mia compagna. Io sono già proprietario di un appartamento qui in città, oltre che di quota parte di un’altra casa pervenuta per eredità in altra regione, mentre la mia compagna non è titolare di diritti di proprietà. Per l’acquisto di questo nuovo appartamento ho richiesto l’erogazione di un mutuo, che sarebbe esclusivamente a mio carico. Posto che probabilmente (anzi sicuramente) non potrò usufruire… Read more »
Gentile Piero ti rispondo sinteticamente per punti 1) non hai diritto alle agevolazioni fiscali all’acquisto perché sei proprietario esclusivo di altra abitazione nello stesso comune 2) la detrazione degli interessi è riservata ai mutuatari per mutui garantiti da ipoteca su immobili stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) 3) se… Read more »

Grazie, molto chiaro ed esaustivo. Volevo approfittare ancora proponendo l’ipotesi che penso di adottare: abitazione cointestata al 50% tra me e la mia compagna e mutuo interamente intestato a me. Quale è la percentuale degli interessi del mutuo che posso detrarre nella mia dichiarazione, il 100% o solo il 50%?
Ancora grazie e complimenti per l’ottimo servizio svolto.

Se tu sei unico mutuatario e adibisci la casa ad abitazione principale entro 12 mesi, puoi detrarre il 100% degli interessi, nei limiti di legge. GP

Salve, io e mio marito stiamo richiedendo un mutuo per costruire una casa nuova in cui risiederemo.
Mio marito é proprietario x successione dell”appartamento in cui abitiamo attualmente e che si trova nello stesso comune.
In sostanza mio marito manterrà la proprietà dell”appartamento ma ci verrà a vivere mio suocero non appena noi cambieremo casa.
Mio marito potrà usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo?

Gentile Federica, ti invito a leggere la guida dell’Agenzia delle Entrate a pag 22 e 23 che specifica in modo dettagliato la detraibilità degli interessi del mutuo costruzione. Il concetto principale è che la detraibilità è consentita solo per l’abitazione principale dove risiederà il mutuatario/i con il proprio nucleo familiare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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