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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di CEO di CasaNoi.it 279 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:
    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:
    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la Società può optare tra IVA o IMPOSTA DI REGISTRO. L’imposta di Registro si calcola sul Valore Catastale:
    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

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Quanto costa una casa, imposte comprese? CasaNoi ti aiuta a fare i conti!

Il calcolaimposte

È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Leggi  A cosa servono la visura e la planimetria catastale
Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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279 commenti su “Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?
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  1. Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento acquistato con agevolazione prima casa, nel 2011 e con il pagamento di iva al 4%. Ho intenzione di vendere l’appartamento e trasferirmi in quello del mio compagno (esclusivamente di sua proprietà). Con il ricavato della vendita del mio appartamento vorrei comprarne un altro all’asta in un differente comune e affittarlo. Posso comunque usufruire delle agevolazioni prima casa? Residenza e domicilio restano nell’appartamento del mio compagno? Cosa dovrei fare per non incorrere in “problemi” fiscali?

    1. Gentile lettrice, per usufruire delle agevolazioni fiscali devi trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dall’acquisto. Trattandosi di comune diverso da quello dove vivi e di immobile da locare, ti suggerisco di NON chiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto, pagare imposta piena, e riservarti questa possibilità per il futuro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  2. Buongiono.
    Riguardo il compromesso tra privati per l’acquisto di un immobile la registrazione e’ obbligatoria?
    E a chi sono in carico i costi di registrazione? Venditore o acquirente?
    Il caso specifico e’ un acquisto di prima casa tramite agente.
    Grazie molte per la cortese attenzione

    1. Gentile Renato, la registrazione del preliminare è obbligatoria. Nel tuo caso è l’agenzia che se ne occupa.
      Trovi tutto nella Guida Fisco e Casa dell’Agenzia delle Entrate. I costi della registrazione sono a carico dell’acquirente. Mi permetto di segnalarti che è tuo interesse verificare che tutto sia in ordine prima di firmare. Per questo ti suggerisco di coinvolgere un notaio che può assisterti nella redazione del preliminare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  3. Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento acquistato con agevolazione prima casa, pagata iva per euro 5600. Sto per vendere l’appartamento e acquistare una nuova abitazione con il mio compagno. In questo caso il mio credito d’imposta sarà pari a tutta l’IVA pagata in precedenza o essendo il nuovo acquisto cointestato recupero solo il 50%

    1. Gentile Erika, il credito d’imposta è soggettivo e si calcola in base ai diritti di proprietà. E’ tuo al 100% se la casa che vendi è di tua proprietà esclusiva. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  4. Salve,
    io e mia moglie siamo in separazione dei beni e attualmente abbiamo residenza in un appartamento in comodato d’uso gratuito.
    Possiamo acquistare come prima casa per affittarla(quindi senza spostare residenza) un appartamento nello stesso comune?
    qualora in seguito ricevessi in donazione l’attuale appartamento, potrei pagare anche li come se fosse prima casa?
    Per ultimo, c’è modo di non pagare l’imu su nessuna delle due?

    1. Gentile lettore, puoi acquistare una casa nello stesso comune con le agevolazioni fiscali senza spostare la residenza. Se successivamente riceverai una casa in donazione non puoi chiedere l’applicazione dell’imposta ridotta. Viceversa invece è possibile (prima donazione e poi compravendita). L’esenzione IMU vale per la casa di proprietà adibita ad abitazione principale, dove si vive e dove si dimora con il proprio nucleo familiare – al massimo un’abitazione per nucleo familiare; non ci sono deroghe. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Buonasera….Vorrei acquistare una casa adiacente alla mia ( è tipo un vecchio cascinale frazionato negli anni passati) …La mia domanda è: posso usufruire delle agevolazioni fiscali come prima casa se intendo fare, subito dopo l’acquisto, l’accorpamento delle due abitazioni che diverranno un’unica proprietà? Grazie….

    1. Gentile Eisabeth, le agevolazioni vanno chieste all’interno del rogito di compravendita (non dopo) e l’unità immobiliare acquistata deve essere accorpata con la casa pre-posseduta. E’ il caso – frequente in città – quando si acquista un appartamento limitrofo accorpabile in un’unica abitazione. Non credo che sia il tuo caso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Salve, ho acquistato una casa a giugno 2016. L’ho acquistata con agevolazioni prima casa poiché non ne possiedo altre e la mia attuale casa dove risiedo è di mio marito e basta. La nuova casa invece è intestata a me, mi hanno spiegato che devo prendere la residenza in questa nuova casa entro 12 mesi per non perdere i diritti di prima casa, inoltre proprio perché non sono residente lì ho pagato lMU come seconda casa (non ho capito bene il senso ma vabbeh). Però nell’articolo leggo che se la casa è nello stesso comune di residenza non perdo questa agevolazione..(e sarebbe il mio caso, non cambio comune) è corretto?

    1. Si Benedetta: ai fini delle agevolazioni all’acquisto prima casa non corri rischi avendo già la residenza nel comune. Ti ricordo anche che ogni famiglia ha diritto ad una sola esenzione IMU: quella dove dimora la famiglia, anche se i coniugi hanno 2 proprietà e residenze distinte. Quindi non risparmi nulla di IMU anche se trasferisci la residenza nella casa acquistata perché la tua famiglia già usufruisce dell’esenzione IMU per la casa che possiede tuo marito dove vivete. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. Buonasera, ho acquistato in asta una casa nuova costruita più di 5 anni fa. Ho richiesto agevolazione prima casa e mi è stato imposto il pagamento iva del 4% sul valore finale asta. L’immobile è nuovo E il costruttore fallito Chiede il pagamento del 4% ma essendo passati più di 7 anni mi chiedo perchè non posso pagare il 2% sul valore catastale e perchè il costruttore fallito puó pretendere iva. Grazie per la risposta molto attesa.

    1. Gentile Roberto, di fronte hai una procedura esecutiva e ritengo che difficilmente possa essere praticata l’opzione del registro prevista per i costruttori dopo 5 anni dalla fine lavori. Devi chiedere al Tribunale / Delegato del Giudice. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. buonasera
    sto per acquistare una casa da ristrutturare nello stesso comune in cui abito. La casa in cui abito (casa A) è stata acquistata nel 2002 con le agevolazioni di prima casa: la nuova casa (casa B) che sto per acquistare nello stesso comune è quella dove intendo trasferire la mia residenza, vendendo nel frattempo la casa attuale (A). Però la ristrutturazione sarà lunga e vorrei nel frattempo vendere la mia casa A senza fretta in modo da consentirmi di aspettare lì la fine dei lavori di B evitandomi di cercare temporanee sistemazioni in affitto.
    Sapendo che la casa B sarà la mia nuova prima casa e che A, precedente prima casa, sarà venduta, cosa dovrò pagare di imposte per B? Pagare l’imposta di registro per seconda casa? C’è possibilità di recuperare la differenza di spesa una volta venduta la vecchia casa A?
    Vi ringrazio

    1. Gentile Roberta, devi distinguere tra agevolazioni all’acquisto prima casa e prima casa ai fini IMU. AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA. Le puoi chiedere solo se vendi la tua attuale abitazione prima del nuovo rogito o se ti impegni a vendere nei successivi 12 mesi. Se la vuoi vendere con calma quindi devi acquistare senza agevolazioni prima casa. PRIMA CASA AI FINI IMU Hai diritto all’esenzione IMU per la casa dove vivi e dimora il tuo nucleo familiare, a prescindere se hai una o mille case o se l’hai acquistata con le agevolazioni fiscali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. salve,ho comprato una casa all’asta giudiziaria da un’impresa e andrò a rogito definitivo col quale pagherò la residua quota tra 120 giorni.la casa ha il cappotto , il tetto coibentato e ventilato,però senza serramenti e caldaia.e non ha la certificazione.energetica. Posso fare da subito i lavori di ristrutturazione,avendo già avuto la assegnazione.Essendo propietario di un’altra casa comprata più di 30 anni fa,non ricordo se ho usufruito delle agevolazioni prima casa allora,c’è modo di avere le agevolazioni prima casa se trasferisco la residenza?o quantomeno avere l’iva del 50% ridotta per acquisto nuove costruzioni di classe A o B? in questo caso dovrei far fare la certificazione energetica?grazie per l’attenzione

    1. Gentile David, sa la nuova casa ricade nello stesso comune dove acquisti, non puoi richiedere le agevolazioni. Ugualmente se la casa pre-posseduta è stata acquistata con i benefici: rileggi l’atto di acquisto (NB: le agevolazioni fiscali sono state istituite nel 1982). Dovresti comunque comunicare alla procedura se vuoi richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto. Ci sono imposte molto vantaggiose per chi acquista all’asta (abbiamo scritto una guida sull’argomento). RISTRUTTURAZIONE. Se, come scrivi, hai già la disponibilità del nuovo bene, hai il titolo per eseguire i lavori; comunque per sicurezza chiedi al custode o al Delegato del Giudice. Potrai comunque usufruire delle detrazioni per la ristrutturazione e il risparmio energetico: leggi le nostre guide sull’argomento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  10. Buongiorno ho acquistato un appartamento meno di 5 anni fa con imposta di registro, ora dovrei acquistare una nuova casa con iva agevolata..l’imposta di registro si recupera o no?
    E se il rogito finale si riesce a fare quando scadono i 5 anni non avrei piú il vincolo di venderla entro un anno?e quindi le relative sanzioni decadono..?
    Grazie

    1. Gentile Lorenzo, nella tua domanda non scrivi se vendi l’attuale casa. Se la vendi prima dei 5 anni, devi riacquistare entro 12 mesi un’abitazione principale dove risiedere e potrai sia richiedere le agevolazioni all’acquisto, sia recuperare l’imposta di registro come credito da inserire nella dichiarazione dei redditi. Se la vendi dopo i 5 anni non hai nessun obbligo di riacquistare un’abitazione principale entro l’anno successivo. Se non vendi l’attuale casa, non potrai chiedere le agevolazioni fiscali per la nuova casa in quanto proprietario di abitazione acquistata con i benefici fiscali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  11. Salve,
    Ho acquistato una casa soggetta a imposta di registro meno di 5 anni fa, ora dovrei acquistarne un altra su cui peró verrá applicata l’iva dal costruttore.
    Le imposte registro si recuperano come avviene per l’iva?
    Inoltre..se non riuscissi a venderla in cosa incorrerei??la casa a suo tempo era stata acquistata a euro 55400 piú altri 6000 di posti auto..totale 61400 e imposta di registro se non erro all’epoca del 4%.
    Grazie

    1. Gentile Lorenzo, puoi recuperare l’imposta in sede di dichiarazione dei redditi. Se non vendi entro 12 mesi dal nuovo acquisto, decadi dalle agevolazioni di quest’ultima casa (quella soggetta ad iva x intenderci); i calcoli li devi su questa casa, tra iva pagata come prima casa e iva che avresti dovuto pagare + interessi e sanzioni del 30%. Queste le puoi evitare presentando (nel caso non riesci a vendere) istanza all’agenzia delle Entrate. Chiedi + informazioni al notaio che redige l’atto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  12. Buongiorno, le espongo la nostra situazione(mia e di mia moglie):
    io sono proprietario di immobile acquistato nel 2008 prima del matrimonio e unico intestatario usufruendo dei benefici fiscali 1 casa(mutuo invece cointestato con mia moglie)
    nel 2009 ci siamo sposati e siamo in regime di comunione di beni
    -oggi abbiamo individuato un nuovo appartamento e vorremmo acquistarlo senza vendere l’altro(lo affiteremo)
    La domanda è : mia moglie puo intestarsi la nuova casa e usufruire dei benefici fiscali prima casa per il 100%? IL regime di comunione dei beni influsice?
    grazie

    1. Gentile Federico, quanto scrivi è possibile solo se passate al regime patrimoniale di separazione di beni. Chiedete al vostro notaio di sciogliere questo ed eventuali altri dubbi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  13. Buonasera
    Vorrei sapere quanto costa donare a mio figlio unico, una delle mie case, mio figlio è proprietario di un appartamento ,non nel comune dove abita, questo appartamento lo ha affittato a canone agevolato .
    Lui e la sua famiglia abitano nella casa che io le vorrei donare ,perchè io pago seconda casa dato che io ho la residenza in un altro comune non posso usufruire di nessun agevolazione fiscale, e neppure mio figlio perchè mi è stato detto che lui non può avere una prima casa! Oltre a quanto costa donare la casa ,vorrei sapere se io e mio figlio abbiamo delle agevolazioni fiscali facendo questa azione.
    In attesa di una sua competente risposta La saluto e ringrazio. Silvio.

    1. Gentile Silvio, da quanto scrivi tuo figlio ha già chiesto le agevolazioni prima casa che possiede. Non può chiedere quindi agevolazioni per la imposte sulla donazione. I costi della donazione sono i costi notarili (ti puoi informare da un professionista) e le imposte, che ammontano al 3% del valore catastale dell’immobile. Si tratta di imposta ipotecaria e catastale; l’imposta di donazione si applica (per i figli) solo su importi oltre 1 milione di euro. Ti rimando al Post sulle imposte di donazione dove trovi tutte le informazioni. Per calcolare il Valore Catastale usa il Calcolaimposte di CasaNoi: ti basta inserire rendita e opzione “seconda casa”. Per concludere, ricevendo la casa in donazione tuo figlio avrà diritto all’esenzione IMU perché la casa è la sua abitazione principale (ci vive con la famiglia). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  14. Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento dal settembre 2012 come prima casa, su cui ho pagato l’iva 4%.
    Mi sto accingendo a fare il preliminare di compravendita di una nuova costruzione in classe A con il mio compagno e in altro comune rispetto a quello dove risiedo attualmente. (Comporta qualcosa?)
    1) La casa devono ultimarla quindi dovrei avere piú di un anno per riuscire a vendere la mia in quanto,mi corregga se sbaglio, l’anno decorre dal rogito che verrá fatto presumibilmente a maggio.
    2) Qualora io non riescissi a vendere l’appartamento dovró versare la differenza di iva sull’appartamento o sulla casa nuova?
    3) se la differenza è sulla casa nuova, costando molto di piú anche se proprietaria al 50%, e poi riuscissi successivamente a vendere l’appartamento l’iva la si puó poi recuperare o va persa?
    4) le agevolazioni della legge di stabilitá che prevedono il recupero del 50% dell’iva come si fanno a richiedere?
    5) è vero che si hanno agevolazioni del 50% sullr nuove costruzioni sul valore dell’autorimessa?come si richiedono?
    6) la ditta suggerisce di non fare la trascrizione del preliminare dicendo che é un costo inutile, a cosa incorro se non la faccio?avrei tutele se la faccio?che costo ha?
    7) mi hanno chiesto di dare una caparra piú bassa e un acconto piú alto per evitare se ci fossero problemi di renderne il doppio. Questa cosa mi tutela? Sull’acconto dovremmo giá versare l’iva o si versa al rogito?
    Grazie infinite

    1. Gentile Giulia, questa lunga elencazione di domande mi porta a innanzi tutto a consigliarti di rivolgerti ad un notaio per far predisporre il compromesso e tutelare il tuo acquisto. Il notaio ti confermerà che hai tempo 12mesi dal rogito di acquisto x vendere la tua attuale casa e stabilirvi la residenza; se non soddisfi questa condizione, decadi dall’agevolazione e dovrai pagare la differenza d’imposta con riferimento al nuovo acquisto (+ sanzioni e interessi). Per la detrazione in 10 anni del 50% dell’iva che pagherai per il nuovo acquisto (abitazione + autorimessa collegata) fa fede il rogito notarile e le applichi in sede di dichiarazione dei redditi, come tutte le detrazioni fiscali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

        1. Gentile Giulia, il notaio ti potrà spiegare a cosa serve la trascrizione. E’ uno strumento che tutela chi sta acquistando una casa nel periodo tra il compromesso e il rogito definitivo. Quando le cose vanno bene nessuno si lamenta; quando sorgono problemi tutti puntano il dito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  15. Buongiorno, ad agosto 2017 ho acquistato una villa in nuova costruzione come prima casa cointestata con la mia compagna, al momento però non sono riuscito ancora a vendere l’appartamento dove abitavamo precedentemente (di mia esclusiva proprietà) e non credo di riuscirci entro agosto 2017.
    La mia nuova abitazione ad agosto 2017 diventerà quindi seconda casa e dovrò versare tutta la differenza dovuta di iva e simili esatto?
    Vorrei capire quanta spesa mi comporta in più questa situazione tenendo conto che la nuova abitazione l’ho pagata 330000 euro e io sono proprietario solo del 50%. Grazie mille

    1. Gentile Alessandro, cerco di distinguere due aspetti insiti nella tua domanda. 1) AGEVOLAZIONI ALL’ACQUISTO PRIMA CASA. Se non vendi entro agosto 2018 “perderai” le agevolazioni di cui hai usufruito. Dovrai restituire la differenza d’imposta, sanzioni del 30% + interessi. Puoi evitare le sanzioni con apposita istanza. Il tuo 50% corrisponde a un prezzo di acquisto di 165.000 euro. L’imposta dovuta (10%) è di 16.500 euro; quella che hai pagato (4%) è di 6.600 euro. La differenza che dovrai restituire è quindi di 9.900 euro. 2) PRIMA CASA AI FINI DELLE IMPOSTE SULLA PROPRIETA’. Mi riferisco all’IMU dovuta da tutti i proprietari. Si ha diritto all’ESENZIONE IMU per l’abitazione principale dove si vive con il proprio nucleo familiare, a prescindere dal fatto che la casa è stata acquistata con agevolazioni o meno. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Salve, vorrei compare una seconda casa, preciso che ne ho una prima casa ricevuta con atto di donazione da mio padre. Posso usuffruire delle agevolani fiscali per questa seconda casa? vorrei richiedere se possibile anche la residenza dopo il rogito è possibile, nell’attendere un riscontro ringrazio e saluto anticipatamente.

    1. Gentile Giorgio, possedere un’abitazione pervenuta per DONAZIONE non esclude la possibilità di richiedere le agevolazioni all’ACQUSTO di un’abitazione. Non puoi però chiederle se la casa ricade nello stessso comune e tu sei proprietario esclusivo. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. Buonasera,
    avrei un quesito sull’acquisto di un appartamento: dovendomi trasferire a milano (altra sede della ditta) vorrei sapere se prendendo la residenza o semplicemente per il fatto di essere dipendente della sede milanese ho diritto a qualche agevolazione fiscale sull’acquisto. Preciso che:
    sono in comunione di beni, con residenza nella casa intestata a mia moglie ma comunque acquistata dopo il matrimonio (lei però non cambierebbe la residenza); sono proprietario di altro appartamento attualmente in usufrutto gratuito a mio suocero (entrambe le proprietà distano da Milano 400km)
    Grazie per la risposta.
    Paolo

    1. Gentile Paolo, puoi chiedere le agevolazioni all’acquisto se la nuova casa ricade nel comune dove lavori; meglio ancora se ci trasferisci la residenza, ma non è obbligatorio. Devi però verificare di non aver acquistato a titolo oneroso (compravendita per intenderci) la nuda proprietà di cui scrivi con le agevolazioni fiscali prima casa: controlla il rogito. Se l’hai ereditata o ricevuta per donazione non ci sono problemi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  18. Salve, sono proprietaria di una seconda casa in altro comune diverso da milano.
    Nel 2005 avevo acquistato una casa in un comune diverso da milano (rivenduta nel 2011) con agevolazioni sulla prima casa.
    Ora vorrei comprare un’abitazione nel comune di milano, risiedo in altro comune in abitazione di cui e’ proprietario mio marito (separazione dei beni) per lui prima casa e quindi esente dal pagamento IMU.
    1)Posso usufruire delle agevolazioni prima casa e poi affittarla?
    2)Nel momento in cui affitto l’appartamento devo comunque mantenere la residenza in tale abitazione per non perdere le agevolazioni sulla prima casa?
    3)Non sono esente da pagamento di IMU e TASI giusto?

    Ringrazio per la diponibilita’ Orietta.

    1. Gentile Orietta, da quanto scrivi: a) non sei proprietaria di abitazione acquistata con i benefici (l’hai venduta); b) sei proprietaria di abitazione in altro comune non acquistata con i benefici (l’hai ereditata, o ricevuta in donazione o l’hai acquistata pagando imposte piene). Stando così le cose: 1) puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto. Hai l’obbligo di avere la residenza in Milano (entro 18 mesi se non l’hai già). 3) NON HAI OBBLIGO DI RESIDENZA NELLA CASA ACQUISTATA CHE PUOI AFFITTARE TRANQUILLAMENTE. 4) Solo se vendi prima dei 5 anni puoi incorrere nella “perdita” delle agevolazioni se non riacquisti un’abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita. 5) Poiché non è la tua abitazione principale non hai diritto all’esenzione IMU. Comunque ogni nucleo familiare (sei sposata) ha diritto ad una sola esenzione IMU, anche se i coniugi hanno proprietà e residenze distinte. Si presume che l’abitazione principale sia una sola, quella dove vive il nucleo familiare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

      1. Ringrazio per la tempestivita’ e la completezza della risposta, tuttavia un punto non mi e’ chiaro :
        prendo la residenza nel comune di milano entro 18 mesi, necessariamente nell’abitazione che vado ad acquistare perche’ non ho altre possibilita’, in tal modo usifruisco delle agevolazioni per la prima casa, per quanto tempo la mia residenza deve rimane li’?
        Se affitto l’appartamento potrebbe presentarsi la necessita’ della richiesta di residenza dell’affituario. Puo’ chiarirmi questo aspetto?

        Altrimenti, per usufruire delle agevolazioni prima casa puo’ bastare lavorare nel comune dove acquisto l’appartamento? Quale documentazione e’ necessaria peresentare per documentare quetsa condizione?
        Ringrazio ancora per il servizio offerto.
        Orietta.

        1. Gentile Orietta, come tanti lettori ti stai accorgendo che la coperta è troppo corta. Vuoi pagare meno imposte ma, da quanto scrivi, stai acquistando una seconda casa a tutti gli effetti. Comunque ti preciso alcune cose. Non c’è un vincolo di tempo per mantenere la residenza. L’importante è che tu la prenda prima o entro 18 mesi dal rogito (…nel tuo caso sarebbe positivo se tu avessi la residenza prima del rogito per tagliare la testa al toro). Puoi anche chiedere l’agevolazione perchè lavori a Milano, ma ritengo sia un comportamento elusivo perchè questa eccezione sulla residenza implica che l’acquirente ci dimori per esigenze lavorative. Se affitti la casa è incongruente che tu mantenga la rasidenza lì. Ad ogni modo il consiglio è di affidarti al notaio che redigerà l’atto di compravendita. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

        2. Al di la’ della coperta lunga o corta il mio comportamento intende rimanere nelle regole, se mi e’ consentito acquistare con agevolazioni prima casa, non vedo perche’ non dovrei farlo ed e’ per questo che sto cercando di capire cosa e’ consentito e cosa no.
          Grazie comunque per le sue risposte.
          Orietta.

  19. Buonasera,
    sto comprando una prima casa attraverso un’agenzia immobiliare e con mutuo banca, non avendo esperienze in materia vorrei sapere i costi delle imposte, 1) come si fa a sapere il valore catastale. 2) come faccio il calcolo delle spese e 3) a quanto ammontano le spese notarili per un immobile di 70 mq + box 16 mq?
    Grazie in anticipo per la risposta

    Un saluto
    Marco

  20. PAOLO

    Buongiorno ,
    abbiamo intenzione di acquistare una nuova casa residenziale piu’ vicina ai ns. luoghi di lavoro ; siamo in regime di separazione dei beni e nel 2005 abbiamo acquistato una prima casa ( mancano circa 2 anni alla fine del mutuo ) cointestandola e usufruendo delle agevolazioni prima casa .
    Non abbiamo intenzione di vendere la prima casa anche considerando le difficolta’ del mercato in questo momento.
    La nuova casa si acquista dal costruttore , i lavori partono ora , e’ in classe energetica A .
    Cosa ci consiglia per usufruire al massimo di tutte le agevolazioni comprese quelle fiscali sulla detraibilita’ ?
    Grazie mille per il Vs. gentile riscontro.

    1. Gentile Paolo, come giustamente scrivi non potete chiedere le agevolazioni all’acquisto della nuova casa. Pagherete quindi iva al 10% sul prezzo d’acquisto. Se non cambiano le norme, potrete portare in detrazione il 50% dell’iva pagata nell’arco di 10 anni, trattandosi di nuova costruzione in classe energetica A. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. Buongiorno,
    ho intenzione di acquistare casa al mare, per me sarebbe la prima, attualmente sono residente in una casa, in comune diverso, donata a mia moglie con la quale sono in regime di comunione dei beni. Gentilmente vorrei sapere se ho diritto ad usufruire io delle agevolazioni prima casa oppure no..? Inoltre vorrei sapere se per il 2017 è ancora valida la detrazione iva se la casa è di classe energetica A o B…
    grazoe

    1. Gentile Tommaso, se chiedi le agevolazioni all’acquisto dovrai trasferire la residenza nel nuovo comune entro 18 mesi dal rogito. Da quanto scrivi è una casa di vacanza e la richiesta di trasferimento della residenza appare illogica. Ti consiglio di tenere un comportamento corretto e lineare nei confronti del fisco: acquista senza chiedere le agevolazioni; riservati questa possibilità per il futuro. Considera anche che in ogni caso pagheresti l’IMU piena poiché ogni nucleo familiare può avere esenzione IMU per una sola casa (abitazione principale) dove vive con il nucleo familiare, anche se i coniugi hanno formalmente proprietà e residenze diverse. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  22. Buongiorno,
    sto facendo delle valutazioni in merito alla possibilità o meno di acquistare casa e gradirei qualche delucidazione.
    In particolare mi riferisco all’imposta di registro: quando si paga in base al valore catastale e quando in base al prezzo d’acquisto?
    Io, eventualmente acquistassi casa, dovrei fare un mutuo: posso in caso di mutuo pagare l’imposta in base al valore catastale?
    Grazie in anticipo per la risposta, buona giornata a tutti.

    1. Gentile Massimo le risposte le trovi leggendo il nostro post. Per le operazioni soggette a imposta di registro, il calcolo si effettua sul valore catastale. Per le operazioni soggette ad IVA sul prezzo d’acquisto; questo a prescindere dal mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  23. Buongiorno, nel 2014 ho comprato casa, con mutuo, a Cambridge UK dove vivevo e lavoravo. Da giugno 2016 sono tornato permanentemente in Italia e la casa di Cambridge, è stata affittata.

    L’ acquisto di una ulteriore casa in Italia si configurerebbe come acquisto di prima o seconda casa?

    Grazie infinite per il vostro cordiale riscontro

    1. Gentile Francesco, la proprietà di una casa all’estero non esclude la possibilità, avendo i requisiti, di acquistare una casa in Italia e richiedere le agevolazioni “prima casa”. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  24. BUONGIORNO. NEL 2015 HO ACQUISTATO UN APPARTAMENTO CHE HO ADIBTO A RESIDENZA COME PRIMA CASA. QUINDI HO PAGATO LA TASSA DI REGISTRO AGEVOLATA(2%). HO EFFETTUATO LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE CHE HO ULTIMATO NEL 2016. HO USUFRUITO DELL’IVA AL 10% PER I LAVORI E ORA STO USUFRUENDO DELLA DETRAZIONE DEL 50%.
    ADESSO HO INTENZIONE DI TOGLIERE LA MIA RESIDENZA DA QUELL’APPARTAMENTO PER ADIBIRLO A CASA VACANZE E STABILIRE LA MIA RESIDENZA IN UN ALTRO COMUNE IN UN APPARTAMENTO DI PROPRIETA’ DI MIA MADRE (DOVE LEI HA ANCHE LA RESIDENZA).
    VORREI SAPERE SE POTRO’ CONTINUARE A USUFRUIRE DELLLA DETRAZIONE IRPEF DEL 50% SUL COSTO DEI LAVORI FATTI NELL’APPARTAMENTO ACQUISTATO NEL 2015. DOVRO’ PAGARE ALL’AGENZIA DELL’ENTRATE LA DIFFERENZA DELLA TASSA DI REGISTRO (9% MENO 2 %) SULL’ACQUISTO DELL’APPARTAMENTO ACQUISTATO NEL 2015?
    GRAZIE.
    CORDIALI SALUTI.
    TOMMASO

    1. Gentile Tommaso, trasferendo la residenza: 1) non decadi dalle agevolazioni all’acquisto: hai infatti adempiuto all’obbligo di prendere la residenza nel comune entro 18 mesi (solo se vendi prima dei 5 anni potresti “perdere” questi benefici); 2) non avrai più diritto all’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale; 3) non avrai più diritto alla detrazione di eventuali interessi di mutuo contratto per l’acquisto della casa; 4) potrai continuare a detrarre le spese di ristrutturazione nei limii di legge. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  25. Buongiorno sono Stefania ,sto acquistando un appartamento sotto il mio e siccome in famiglia siamo 6 persone vorremmo farne un unica abitazione . Ho diritto a delle agevolazioni ?

    1. Gentile Stefania, puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto se è possibile accorpare le due unità immobiliari in un’unica unità immobiliare non di lusso. I due appartamenti devono essere collegabili funzionalmente e tecnicamente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  26. Può un cittadino italiano residente all’estero per lavoro da 12 anni ( iscritto AIRE) comprare casa in Italia con agevolazioni di prima casa?

  27. Buongiorno volevo porle un quesito: io sono intestatario di 2 case (stesso comune) la prima è quella dove abito la seconda era dei miei genitori e l’ho ereditata ed è intestata a me. Ora la sto ristrutturando ma per avere il tfr dalla fabbrica la casa dovrebbe essere la prima casa.
    La mia domanda è se la casa dove abito ora che è la mia prima casa la dessi in donazione o a mia mogli o a mio figlio maggiorenne la casa che stò ristrutturando che sarebbe ora la mia seconda casa diventerebbe con la donazione la mia prima casa o no? Poi volevo sapere i costi della donazione?
    Dimenticavo io e mia moglie non siamo in comunione dei beni. Poi ho 2 figli uno maggiorenne posso donare la casa solo a uno dei figli?
    Grazie Mauro

    1. Gentile Mauro, per avere il TFR è proprio necessario che tu doni la casa?. Ai fini dell’IMU non avreste nessun vantaggio: siete ancora un unico nucleo familiare e avete diritto ad ESENZIONE IMU SOLO PER UNA ABITAZIONE. Valuta se finanziare la ristrutturazione con un prestito: risparmieresti onorario notarile e imposte anche se limitate (Leggi il nostro post sulle imposte della donazione). Se proprio è necessaria la donazione, ti consiglio di chiedere un appuntamento con un notaio di fiducia per impostare l’operazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  28. Salve, sto acquistando una casa nella provincia di Palermo del valore di 65000 facendo un mutuo dell 80% quindi di euro 52000 la rendita catastale della casa è di circa 200 euro ….
    Quanto mi dovrebbe costare il notaio????

    1. Gentile Nadia, per sapere le imposte che dovrai pagare ti invitiamo ad usare il Calcola Imposte di Casanoi. E’ molto semplice: devi inserire la rendita e se acquisti come prima casa o meno.. Per un preventivo dell’onorario notarile dei due atti: compravendita e mutuo, devi rivolgerti ad un notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  29. BUONA SERA,
    NOI SIAMO UNA COPPIA, IO iTALIANO LEI TEDESCA; VORREMMO COMPRARE CASA, QUALE SAREBBE LA SOLUZIONE PIU CONSONA CONSIDERANDO CHE ;
    1) NON VOGLIAMO SPENDERE MOLTO AL MOMENTO DELLA STIPULA
    2)IO SONO GIA PROPRIETARIO DI UNA PRIMA CASA
    3)LEI HA LA RESIDENZA IN GERMANIA E NON PUO CAMBIARLA
    4)L´´INTENZIONE E DI APRIRE UN B&B IN QUESTA STRUTTURA A CONDUZIONE FAMILIARE
    5)CI AVEVANO CONSIGLIATO DI PROCEDERE CON L´´ACQUISTO IO PER IL 50% COME SECONDA CASA; E LEI CON ACQUISTO DELLALTRO 50% COME PRIMA CASA. IL PROBLEMA CHE CON QUESTA SOLUZIONE DEVE TRASFERIRE LA SUA RESIDENZA IN QUESTA ABITAZIONE

    ASPETTO IL VOSTRO CONSIGLIO; GRAZIE PASQUALE

    1. Gentile Pasquale, il consiglio è semplice: state comprando una seconda casa e siete tenuti al pagamento dell’imposta piena. Inserite questo onere nel vostro budget. Cercare scappatoie significa arrampicarsi sugli specchi e rischiare successivi accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. Se successivamente trasferite la residenza e utilizzerete la casa come abitazione principale, avete diritto alle Riduzioni/esenzioni IMU e altre imposte comunali. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  30. Io e mio marito abbiamo una casa in comproprietà. Vorremmo comprarcene un altra. Se c’è ne investiamo una per uno, cioè io dono a lui la mia parte della vecchia.
    , possiamo avere le agevolazioni prima casa per l acquisto della nuova ? E poi se io vivo con lui nella casa nuova la vecchia può essere affittata ? Grazie per una risposta. Monica

    1. Gentile Monica, con la donazione al coniuge che prospetti ti confermo che si possono avere le agevolazioni fiscali per un nuovo acquisto di abitazione. A fronte di questo risparmio d’imposta (iva o registro), ci sono diverse implicazioni di natura economica e giuridica. Tenete presente questi quattro elementi.
      1) i costi della donazione (spese notarili + imposte donazione e diritti vari) che affronterete
      2) comunque pagherete IMU piena per una delle due abitazioni. Ogni famiglia infatti ha diritto ad una sola esenzione IMU per l’abitazione principale dove dimora il nucleo familiare, a prescindere se una seconda abitazione viene acquistata con le agevolazioni fiscali e/o se voi coniugi avete residenze diverse. 3) con la donazione il patrimonio familiare viene distribuito in maniera diversa (e sicuramente meno equa) rispetto ad una comproprietà dei coniugi al 50% su ogni immobile. 4) con la donazione ci sono problemi nella rivendibilità del bene. Chiedete assistenza al vostro notaio. In merito alla tua seconda domanda, ti confermo che potete tranquillamente affittare la vecchia casa senza incorrere in sanzioni. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  31. buonasera,

    io e mia moglie abbiamo acquistato a ottobre 2012 un appartamento nel comune di Fiumicino, usufruendo delle agevolazioni per la prima casa.
    Attualmente viviamo e lavoriamo in Puglia (ma risultiamo essere ancora residenti a Fiumicino) e il nostro appartamento è affittato con regolare contratto 4+4.
    Vorremmo acquistare una nuova casa nel comune pugliese dove lavoriamo.
    Qualora l’acquisto dovesse avvenire 5 anni dopo quello della prima casa e ci impegnassimo a trasferire la residenza in Puglia entro 18 mesi, potremmo usufruire delle agevolazioni per la prima casa (pur restando proprietari dell’immobile di Fiumicino dato in affitto?)

    1. Gentile Alessandro, fino a quando rimanete proprietari della casa di Fiumicino non potete richiedere le agevolazioni per acquisto abitazione su tutto il territorio nazionale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  32. Buona sera, volevo sapere se I conteggi che ho fatto sono esatti. Io sono in procinto di acquistare una casa in montagna. L’immobile lo andro’ a pagare 145.000€ (120.000 l’appartamento + 25.000€ garages) .Secondo I miei conti andro’ a pagare 14.500 di Iva al 10%, perche’ la transazione avviene direttamente con l’impresa. Le mie domande sono: di qsti 14.500 posso detrarre il 50% in 10 anni essendo classe B e posso detrarre anche il 50% dei 25.000 % essendo pertinenza in 10 anni. Vi ringrazio anticipatamente e buona serata.

    1. Gentile Matteo, a mio parere puoi portare in detrazione 7.250€ in 10 anni, pari al 50 % dell’iva pagata per acquisto abitazione in classe energetica B da costruttore e relativa pertinenza. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  33. Acquisto una casa in comune con la mia compagna e la sorella partecipando al costo totale in maniera equa cioé un terzo cadauno.
    Non posso ne intestarla ne cointestarla perché non voglio che un giorno resti hai miei parenti ma, nel contempo ho bisogno di assicurarmi almeno il tetto.Cosa posso fare per tutelarmi?? Una scrittura privata, un assegno senza data a fronte del mio importo???
    In attesa di vs riscontro….
    Distinti saluti Paolo

    1. Gentile Paolo, mi sembra eccessiva questa tua “paura”. Parlane al notaio insieme alla tua compagna e a tua sorella. Potresti optare per acquistare il diritto di usufrutto, o il diritto di abitazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    2. Io e mia moglie abitiamo a Vigevano in una casa di cui è lei la proprietaria; io invece sono proprietario,sempre a vigevano di una seconda casa avuta in eredità e siamo in comunione beni. Ora vorremmo acquistare una casa in altro comune, chiedo :
      – posso usufruire dei benefici prima casa se la intesto solo a me e chiedo la residenza entro 18 m.
      – mia moglie può mantenere la residenza a Vigevano se facciamo la separazione dei beni
      – che regime fiscale ( irpef, imu ) andiamo incontro
      Faccio presente che è in atto una grossa ristrutturazione e mia moglie non può fruire di detrazioni
      Ringrazio e porgo cordiali saluti

      1. Gentile Paolo, rispondo per punti:
        1) previa separazione dei beni, puoi acquistare tu da solo ed hai diritto a richiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto e dovrai trasferire la residenza nella nuova casa (o almeno nel comune) entro 18 mesi dal rogito
        2) Formalmente potete mantenere due residenze distinte; ai fini IMU l’esenzione vale solo per una abitazione per nucleo familiare (l’abitazione principale)
        3) per regime fiscale non so cosa intendi. Oltre alle imposte comunali di cui ho scritto prima, esistono le imposte sui redditi che già conoscete perché siete proprietari di immobili.
        Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  34. sono il sign. Di Liddo, chiedo il vs aiuto poichè ho acquistato una casa come prima casa chiedendo un mutuo in attesa di vendere quella gia posseduta, la mia domanda è questa nel caso non riuscissi a vendere entro l’anno cosa dovrei fare e quali spese dovrei sostenere?

    1. Gentile Vincenzo, se non vendi entro 12 mesi dovrai pagare la differenza d’imposta (iposta di registro/iva dovuta – quella pagata) + interesssi maturati e sanzioni pari al 30%. Per quanto riguarda il mutuo, se hai chiesto l’applicazione dell’imposta sostitutiva ridotta dello 0,25%,sei tenuto a pagare la differenza (2% – 0,25%) + interesssi maturati e sanzioni. La cosa migliore è di chiedere un appuntamento all’Agenzia delle Entrate PRIMA della scadenza e chiedere di quantificare la somma dovuta e se è possibile evitare le sanzioni. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  35. sono il sig. mario palmisano ho bisogno del vs. aiuto. poiche dovrei fare un atto notarile per acqusto seconda casa da impresa costruttrice che ha chiuso il cantiere da oltre sei anni ma che pretende che verso lIVA al 10. poiche applicando la rendita catastale risparmierei olte 3000 euro, come dovrei muovermi nonostante il notaio conferma che per lei l atto rimane valido in entrambi le soluzioni. potrebbe aiutarmi per favore.

    1. Gentile Mario, è il venditore, sulla base di considerazioni fiscali peculiari, ad effettuare la scelta dell’opzione iva/imposta di registro per le vendite di immobili oltre i 5 anni dalla fine lavori. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  36. Buongiorno, devo acquistare una piccola casa, rendita catastale 300 euro , categoria A/3, sarebbe il mio primo immobile di proprietà. Siccome è una casa molto piccola, che mi serve per uso momentaneo, e poiché ho in progetto acquisto di una casa ben più grande per la famiglia nel prossimo futuro, è possibile rinunciare all’agevolazione prima casa su questa (anche se trattasi di primo immobile) , per poi poterne usufruire in maniera maggiore nei prossimi anni al momento dell’acquisto dell’altra casa?
    Grazie

    1. Gentile Andrea certamente puoi effettuare questo acquisto pagando imposta piena senza chiedere i benefici fiscali. Ricordati che se un domani vuoi acquistare una nuova casa con le agevolazioni non potrai richiederle se ricade nello stesso comune. O meglio: quando vorrai acquistare con le agevolazione non devi essere proprietario eslusivivo di abitazione nello stesso comune. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  37. Buongiorno, sto acquistando come prima casa un appartamento (non di lusso) che pagherò 75 mila euro. Il venditore è un’impresa.
    Quanto andrò a pagare (esclusa la parcella del notaio) ?

  38. Gentilissimo, innanzi tutto la ringrazio per l’articolo chiarissimo e dettagliato.
    Le chiedo, cortesemente, da quando è in vigore la tassa al 2% e al 9%? Nel 2004 abbiamo acquistato una prima casa pagando il 3% (poi venduta senza riacquistare nulla!!! Pagando la differenza del 7%, dopo l’autodenuncia al fisco, perchè la seconda casa era al 10%).
    Le chiedo, inoltre, una delucidazione riguardo al punto 3 del paragrafo “agevolazioni prima casa”, cioè dove si dice che, pur non trasferendo la residenza, si può godere delle agevolazioni fiscali se la casa è sita nello stesso comune dove si lavora, ma dichiarandolo esplicitamente nell’atto. Mio marito ed io vorremmo acquistare un piccolo appartamento che si dovrebbe “pagare da solo” (l’affitto deve coprire il mutuo). Ora non possediamo nulla e siamo in affitto a canone concordato, ma in un comune diverso da quello dell’appartamento, il quale, però, si trova nel comune dove lavora mio marito. E’ possibile godere delle agevolazioni fiscali prima casa ma poi affittare quell’appartamento? A rigor di logica direi di no! Ma lei afferma che è possibile, e infatti scrive che “Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.” Mi chiarisce cortesemente questo concetto?
    Grazie mille

    1. Gentile Katia, l’aliquota del 2% si applica dal 1° gennaio 2014 (vedi circolare Ag Entrate).
      Per quanto riguarda la possibilità di locare una casa acquistata con le agevolazioni fiscali, non vi sono dubbi. La normativa prevede il solo requisito del trasferimento della residenza nel comune entro 18 mesi. Questa la regola generale.
      Passando poi a considerare un’eccezione quale quella di poter acquistare una casa nel comune dove si lavora, senza trasferire la residenza, formalmente ne avresti diritto anche se appare incongruente non utilizzarla direttamente e metterla a reddito,
      Ma non so darti però una risposta certa. Ti suggerisco di chiedere all’Agenzia delle Entrate, il cui compito non è solo quello di sanzionare ma di informare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  39. Salve ! dovrei comprare una casetta , prima casa da privatista senza mutuo , il costo della casa è di 19.000 euro ,la rendita è 66,88 , è giusto che il notaio mi dica che l’atto mi costa 2500 euro quando io ho letto che i costi delle imposte sono : 66,88 x 5 % = 3,44 + 66,88 =70,22 x 110 = 7724 ,64 x 2% = 154,49 +50 (imposta ipotecaria ) + 50 ( imposta catastale ) = 254,49 . Penso che i calcoli secondo l’articolo sono giusti , cioè le spese sono 254,49 , ma quanto mi costa sto notaio ? Grazie !

    1. Gentile Ilda, le imposte le puoi calcolare con il CalcolaImposte di CasaNoi inserendo semplicemente 3 dati: se è prima o seconda casa – 2) se il venditore è un privato o un costruttore 3) la rendita catastale. La tua rendita è minima. Non ti conviene chiedere agevolazioni prima casa perchè comunque pagherai imposta di registro minima di 1.000 euro (leggi la nota sotto il calcolatore). Dal preventivo che hai avuto, per differenza, trovi il costo dell’atto notarile, al cui interno non c’è solo l’onorario ma l’iva e altre varie spese per registrazione e trascrizione. Sicuramente il notaio ti potrà dare il dettaglio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  40. Buon giorno
    Mio marito mi ha venduto il 10% della casa prima che trascorreressero 5 anni dall acquisto.

    Siamo andati alla agenzia delle entrate per richiedere il ravvedimento operoso .
    Ora è arrivato l avviso di liquidazione ma ci ritroviamo a pagare nuovamente le imposte ipotecarie e catastali oltre ad un imposta di registro minima di 1000 euro.
    È corretto che venga chiesta a mio marito un imposta minima?
    Ed è corretto che debba versare nuovamente le altre imposte ? Quando aveva acquistato aveva usufruito delle agevolazioni prima casa

    1. Gentile Federica, l’Agenzia delle Entrate ha effettuato i calcoli correttamente. Le imposte catasali e ipotecarie sono dovute perché tuo marito le avevate pagate agevolate in misura fissa (50 + 50 euro). Inoltre dal 1° gennaio 2014, con riferimento agli atti soggetti ad imposta di registro, l’imposta comunque non può essere inferiore a 1.000 euro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Andrea, per una vendita speculativa (entro 5 anni dall’acquisto) è dovuta la tassazione della plusvalenza. Diversamente non esiste una tassazione specifica. Fino alla vendita rimane a carico del proprietario l’obbligo del pagamento delle imposte (sui redditi e comunali IMU etc). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  41. Salve, mia amica ha acquistato un casa in un paese extracomunitario in Gennaio, ma nel mese di maggio lei ha acquistato un altra casa in Italia. volevo chiederle a questo caso, mia amica può avere ancora agevolazione fiscale? Grazie mille

    1. Gentile He, la tua amica avrebbe dovuto chiedere l’agevolazione fiscale all’acquisto della casa in sede di rogito. Sicuramente il notaio ha verificato il tutto. Ora non è più possibile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  42. Buongiorno, ho un appartamento di proprietà al 50% con la mia ex moglie, io attualmente vivo in affitto in altra abitazione.L’appartamento in comproprietà verrà venduto a breve. Vorrei acquistare un appartamento di piccole dimensioni dove andare a vivere e vorrei sapere se posso usufruire delle agevolazioni “prima casa”.
    Grazie.
    Alberto

    1. Gentile Alberto, la risposta è positiva. Se hai solo la comproprietà di cui scrivi e questa verrà venduta sicuramente hai diritto alle agevolazioni fiscali per il nuovo acquisto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  43. Salve,ho una casa di proprietà con comunione dei beni quindi al 50%.mi sono separato da mia moglie nella casa vive lei con i miei due figli.la domanda è la seguente comprando una casa per viverci io risulta seconda casa?

    1. Gentile Giovanni, devi verificare prima se la tua comproprietà è pervenuta per atto di compravendita e se hai richiesto le agevolazioni fiscali: leggi il rogito cosa dice. Se così fosse, per il nuovo acquisto pagherai imposte piene, a meno che tu non vendi o doni il tuo 50% prima del nuovo rogito o nei successivi 12 mesi. L’esenzione IMU invece segue il concetto dell’abitazione principale: residenza e dimora del proprio nucleo familiare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

        1. Un conto è l’uso esclusivo, un conto sono i diritti di proprietà. Ritengo che fino a quando il coniuge rimane formalmente proprietario di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali non possa richiederle nuovamente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  44. Posseggo il 50% di una casa, ottenuto per eredità. Se acquisto una casa in altro comune è prima casa o seconda casa? (con trasferimento residenza nel nuovo comune)

    1. Gentile Sineda, da quanto scrivi puoi chiedere le agevolazioni all’acquisto della nuova casa. Infatti la comproprietà di un’abitazione pervenuta per successione non impedisce di richiedere le agevolazioni all’acquisto. Dovrai però trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  45. Buongiorno,
    sono proprietario al 50% di un’immobile dato in locazione ad un affittuario, sono in procinto di acquistare da un privato un altro immobile (sempre al 50%) da destinare a luogo di residenza e domicilio. I due immobili si trovano in due comuni diversi.
    Dovrò pagare l’imposta di registro al 9% o essendo casa di residenza il nuovo immobile può essere considerato ‘prima casa’?

    grazie per l’attenzione e cordiali saluti

    Daniele

    1. Gentile Daniele, puoi richiedere l’imposta agevolata per il nuovo acquisto se la tua attuale abitazione ti è pervenuta per successione, donazione o se l’hai acquistata (compravendita) senza richiedere le agevolazioni fiscali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  46. Buongiorno.
    Sono in possesso di un appartamento ad Albignasego (PD) che è attualmente in vendita. Per questo immobile ho un mutuo ipotecario per circa 25% ancora da saldare. Nel frattempo sto portando avanti la documentazione per l’acquisto di un nuovo immobile a Montegrotto Terme (PD) tramite una procedura con asta in quanto il proprietario dell’immobile è in una condizione di liquidazione con concordato preventivo.
    Volevo capire se posso acquistare il secondo immobile con le agevolazioni prima casa considerando in un tempo prestabilito il passaggio della residenza al nuovo immobile. In caso contrario quanto vale l’IVA per acquisto seconda casa?
    Potrei eventualmente intestare il nuovo immobile a mia moglie ed essere cointestatario solo del contratto di mutuo con la banca?

    Grazie per la disponibilità

    Saluti
    Andrea

    1. Gentile Andrea, per sapere se puoi acquistare con le agevolazioni fiscali, ti rimando al nostro post “Agevolazioni prima casa“. Quello che conta è se tu (o tua moglie) hai i requisiti soggettivi. Se chiedi le agevolazioni hai l’obbligo di trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito. La tua casa di Albignasego l’hai acquistata con le agevolazioni? O ti è pervenuta per donazione o successione? Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  47. buongiorno, la domanda è la seguente.
    applicando la disciplina del prezzo-valore (acquisto prima casa da privato), l’imposta di registro al 2% si applica al valore catastale o, in presenza di mutuo, al maggiore tra importo mutuo e valore catastale? grazie molte

    1. Gentile Fabiana, distinguiamo tra CONTRATTO DI COMPRAVENDITA: l’imposta di registro (venditore privato) viene calcolata sul valore catastale (a prescindere quindi se viene stipulato un mutuo). CONTRATTO DI MUTUO l’imposta sostitutiva viene calcolata sull’importo erogato. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  48. Buongiorno. Sto acquistando un appartamento a Torino contiguo al mio appartamento con l’intenzione di unire le due unità immobiliari e farne un’unica abitazione. Il primo appartamento l’ho acquistato 11 anni fa con le agevolazioni prima casa. Posso godere delle medesime agevolazioni per l’acquisto di questo appartamento, visto che verrà accorpato al primo? Grazie. Laura G.

    1. Gentile Laura, la Circolare Agenzia delle Entrate n. 38/E del 12 agosto 2005 (paragrafo 3.4) chiarisce che se la finalità è quella di accorpare gli appartamenti è possibile richiedere le agevolazioni fiscali anche nel caso che l’appartamento preposseduto sia stato acquistato con i benefici fiscali. Dovranno essere rispettate anche le altre condizioni: 1) la nuova unità immobiliare non deve essere di lusso 2) residenza nel Comune 3) non essere titolare esclusivo (o con il coniuge) di altra abitazione nello stesso Comune (chiaramente non bisogna considerare l’appartamento preposseduto da accorpare). Da quanto scrivi, ritengo tu abbia i requisiti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  49. Buon giorno,
    Le scrivo perche’ vorrei acquistare una casa o un appartamento a Caorle ( Ve) idoneo alle mie limitazioni fisiche.
    Purtroppo, Caorle ha prezzi altissimi per gli immobili, tuttavia, essendo un paesino residenziale e quindi vivibile tutto l anno, ho puntato su questo litorale. Ho un appartamento di propieta’ non piu’ corrispondente alle mie esigenze fisiche( sclerosi multipla 100% con a
    Ccompagnatoria) pertanto ho scelto di acquistare una seconda casa al mare dove portare la residenza.
    il mio appartamentino l ho affittato e ho già fruito del mutuo regionale 16 anni fa (Pordenone).
    Ora vorrei sapere se esistono, per i disabili, agevolazioni anche per l acquisto Della seconda casa.
    Ne avrei trovata una, a Caorle, costruita nel 2010 classe energetica B ancora invenduta. Il prezzo, ahimè, e’ altissimo 280.000. C e’ scritto che trattasi di nuova costruzione( seppur ha già sei anni), ma con imposta di registro( calcolata sulla rendita) che rendono unica questa opportunità di acquisto nel panorama Dell nuove possibilità di Caorle.
    Volevo quindi capire meglio di cosa parlano e se esistono agevolazioni per l acquisto di una seconda casa per persone disabili.
    Grazie per quanto potrà informarmi.
    Con gratitudine
    Michela Gottardi

    1. Gentile Michela, personalmente non sono a conoscenza dell’esistenza di agevolazioni per l’acquisto della seconda casa per disabili. Ma non posso escluderle. Se tu decidessi di vendere la casa di Pordenone, sarebbe tutto più semplice per applicare le agevolazioni fiscali al nuovo acquisto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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