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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di Dottore Commercialista 65 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro. Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

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Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora lacompravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sulvalore catastale:
    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società costruttrice o ristrutturatrice che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:
    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
    • Per una abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    Grazie alla Legge di Stabilità 2016, le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2016 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni.

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul Valore Catastale:
    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad (totale 100,00€).

 

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È importante sapere che nelle compravendite…

È importante sapere che le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola delprezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.). La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un pezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”. l’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versta direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, ovvero possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l’attività b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

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Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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65 Comments su "Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?"

Buongiorno,
sto facendo delle valutazioni in merito alla possibilità o meno di acquistare casa e gradirei qualche delucidazione.
In particolare mi riferisco all’imposta di registro: quando si paga in base al valore catastale e quando in base al prezzo d’acquisto?
Io, eventualmente acquistassi casa, dovrei fare un mutuo: posso in caso di mutuo pagare l’imposta in base al valore catastale?
Grazie in anticipo per la risposta, buona giornata a tutti.

Gentile Massimo le risposte le trovi leggendo il nostro post. Per le operazioni soggette a imposta di registro, il calcolo si effettua sul valore catastale. Per le operazioni soggette ad IVA sul prezzo d’acquisto; questo a prescindere dal mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, nel 2014 ho comprato casa, con mutuo, a Cambridge UK dove vivevo e lavoravo. Da giugno 2016 sono tornato permanentemente in Italia e la casa di Cambridge, è stata affittata.

L’ acquisto di una ulteriore casa in Italia si configurerebbe come acquisto di prima o seconda casa?

Grazie infinite per il vostro cordiale riscontro

Gentile Francesco, la proprietà di una casa all’estero non esclude la possibilità, avendo i requisiti, di acquistare una casa in Italia e richiedere le agevolazioni “prima casa”. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

BUONGIORNO. NEL 2015 HO ACQUISTATO UN APPARTAMENTO CHE HO ADIBTO A RESIDENZA COME PRIMA CASA. QUINDI HO PAGATO LA TASSA DI REGISTRO AGEVOLATA(2%). HO EFFETTUATO LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE CHE HO ULTIMATO NEL 2016. HO USUFRUITO DELL’IVA AL 10% PER I LAVORI E ORA STO USUFRUENDO DELLA DETRAZIONE DEL 50%. ADESSO HO INTENZIONE DI TOGLIERE LA MIA RESIDENZA DA QUELL’APPARTAMENTO PER ADIBIRLO A CASA VACANZE E STABILIRE LA MIA RESIDENZA IN UN ALTRO COMUNE IN UN APPARTAMENTO DI PROPRIETA’ DI MIA MADRE (DOVE LEI HA ANCHE LA RESIDENZA). VORREI SAPERE SE POTRO’ CONTINUARE A USUFRUIRE DELLLA DETRAZIONE IRPEF DEL 50% SUL… Read more »

Gentile Tommaso, trasferendo la residenza: 1) non decadi dalle agevolazioni all’acquisto: hai infatti adempiuto all’obbligo di prendere la residenza nel comune entro 18 mesi (solo se vendi prima dei 5 anni potresti “perdere” questi benefici); 2) non avrai più diritto all’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale; 3) non avrai più diritto alla detrazione di eventuali interessi di mutuo contratto per l’acquisto della casa; 4) potrai continuare a detrarre le spese di ristrutturazione nei limii di legge. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno sono Stefania ,sto acquistando un appartamento sotto il mio e siccome in famiglia siamo 6 persone vorremmo farne un unica abitazione . Ho diritto a delle agevolazioni ?

Gentile Stefania, puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto se è possibile accorpare le due unità immobiliari in un’unica unità immobiliare non di lusso. I due appartamenti devono essere collegabili funzionalmente e tecnicamente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Può un cittadino italiano residente all’estero per lavoro da 12 anni ( iscritto AIRE) comprare casa in Italia con agevolazioni di prima casa?

Gentile Enza, ti rimandiamo al nostro post Agevolazioni prima casa per i residenti all’estero. Tuo figlio può acquistare con i benefici fiscali (avendone i requisiti) senza alcun vincolo di trasferire la residenza. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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