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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di CEO di CasaNoi.it 236 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

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Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la Società può optare tra IVA o IMPOSTA DI REGISTRO. L’imposta di Registro si calcola sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

 

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È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

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Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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236 Comments su "Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?"

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Buonasera
Ho acquistato 5 anni fa un appartamento e a dicembre scorso ho acquistato con mio marito una seconda abitazione più grande
(Con agevolazione prima casa), mettendo in vendita il primo appartamento.
L’anno di agevolazione è terminato e l’appartamento è invenduto cosa devo fare per mettermi in regola con l’iva?

Gentile Orina, purtroppo sei decaduta dalle agevolazioni acquisto prima casa: vedi la ns Guida Devi rivolgerti Ag Entrate. Sei tenuta al pagamento delle sanzioni perché è trascorso l’anno. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve vorrei acquistare il 50 % di una abitazione di cui sono gia’proprietario del restante 50 % . Mi chiedo se l’imposta di registro dovuta, al 9% per seconda casa,viene calcolata sulla metà del valore catastale dell’immobile. Grazie ,saluti.

Gentile Attilio, l’imposta va calcolata sulla quota acquistata. Nel tuo caso il 50% del valore catastale. Verifica se hai i requisiti per l’aliquota agevolata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buongiorno, ho acquistato un’immobile all’asta a seguito di fallimento dell’impresa costruttrice. Al momento del saldo al prezzo di aggiudicazione sono state aggiunte spese per IVA (4% in quanto futura prima casa), imposte registro/ipo/cat. € 200×3 +€230 di bollo e 35€ di tassa ipotecarie e 55€ di volture, secondo lei è corretto il conteggio? come faccio ad avere certezza che l’operazione non fosse soggetta a regime di imposta di registro 2% anzichè iva? visto che l’impresa può essere fallita più di 5 anni fa…
inoltre tasse ipotecarie e imposte ipotecarie non sono la stessa cosa? perchè vengono suddivise in due voci?
grazie
Cordiali saluti

Gentile Jessica, ritengo che il professionista delegato (e il Giudice) abbiano agito correttamente valutando la posizione del fallito. Imposta ipotecaria, catastale e di registro sono imposte distinte. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buongiorno
possiedo il 22,22% di un capannone industriale che vorrei trasferire a mio fratello in cambio del 50% di due immobili seconda casa( trattasi di proprietà acquisite per eredità). In questa permuta mio fratello avrebbe la piena proprietà del capannone ed io la piena proprietà degli immobili. La permuta è stata calcolata alla pari . Come devo calcolare le imposte?
Grazie per la cortese attenzione.

Gentile Giuseppe, le imposte nelle compravendite tra privati si calcolano sul valore catastale. Per la permuta si ha una riduzione d’imposta complessiva “la permuta risulta fiscalmente più conveniente, perché viene sottoscritto un unico atto notarile, le imposte vengono calcolate solo sull’immobile di valore catastale maggiore e le spese divise a metà tra i contraenti“. Leggi il nostro post sulla permuta. Il notaio potrà darvi maggiore assistenza nel vostro caso specifico. INFORMATEVI SE SIA POSSIBILE E CONVENIENTE LA DIVISIONE, piuttosto che la permuta. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

buongiorno,
sono cittadino italiano emigrato estero iscritto regolarmente all IRE.
Possego gia un immobiliare nel territorio italiano ma non ho usufruito dell agevolazione per prima casa. Vorrei acquistare un immobile in comune diverso da impreditire soggetto IVA.
Posso usufruire dell agevolazione dell IVA al 4%.
Grazie

Gentile Piergraziano, ritengo tu possa avvalerti delle agevolazioni all’acquisto di questa seconda abitazione. Vedi il nostro post sull’argomento acquisto casa residenti all’estero. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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