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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di CEO di CasaNoi.it 246 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

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Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la Società può optare tra IVA o IMPOSTA DI REGISTRO. L’imposta di Registro si calcola sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

 

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È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

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Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Leggi  A cosa servono la visura e la planimetria catastale
Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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246 Comments su "Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?"

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Se io possiedo un unico immobile, nel comune di Torino, acquistato con agevolazioni prima casa oltre 10 anni fa e in cui sono ancora residente, su quell’immobile (A2) non pago ora IMU. Qualora trasferissi la residenza in altra via dello stesso comune, in comodato da mio fratello, continuerei a godere dell’esenzione IMU prima casa sul mio immobile? Grazie. Giovanni

Gentile Giovanni, la risposta è negativa. Trasferendo la residenza, la tua abitazione di proprietà perde il requisito di “abitazione principale” e sei tenuto a pagare IMU. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Salve, qualche anno fa,(da single) ho acquistato 2 piccoli immobili senza richiedere nessuna agevolazione fiscale. Adesso,con mia moglie abbiamo intenzione di comprare un appartamento in un altro comune. È possibile usufruire delle agevolazioni ” prima casa”?
Distinti saluti

Gentile Domenico, da quanto scrivi puoi richiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto, perché:
– non possiedi altra abitazione acquistata con le agevolazioni
– non possiedi altra abitazione in via esclusiva nel comune dove acquisterai.
Dovrai trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito.
Hai diritto all’esenzione IMU a partire dalla data in cui adibisci la casa ad abitazione principale (residenza e dimora della famiglia).
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buonasera,
io e mia moglie, in separazione di beni, siamo comproprietari al 50% di un appartamento acquistato beneficiando delle agevolazioni prima casa. Sono inoltre proprietario del 25% di un appartamento ereditato da mia madre sempre nello stesso comune e dove risiede mio padre.
Io e mia moglie vorremmo acquistare un’abitazione in altro comune dove mia moglie prenderebbe la residenza. Volevo sapere se possiamo usufruire delle agevolazioni fiscali.
Grazie.

gentile Luciano, non potete chiedere agevolazioni per il nuovo acquisto poiché siete entrambi proprietari di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali. Ti ricordo inoltre che se acquistate e tua moglie trasferisce la residenza nella nuova casa, avete diritto comunque ad una sola esenzione IMU per la casa dove dimora effettivamente la famiglia: l'”abitazione principale” è una sola per famiglia. Tua moglie trasferendo la residenza non solo non può chiedere una seconda esenzione IMU, ma rischia di perdere l’esenzione sul 50% dell’attuale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Salve, ho già un immobile e volevo acquistare una nuda proprietà. Parlando con un notaio ho saputo che ho solo il diritto di superficie sulla 1a casa, non lo ricordavo, e che devo riscattare l’immobile se lo voglio vendere e usufruire delle agevolazioni per l’acquisto del secondo immobile. Vorrei prima regolamentare questa posizione e poi effettuare l’acquisto, ma ho già firmato la proposta di acquisto e dato l’anticipo e pagato l’agenzia immobiliare. Che lei sappia, esiste un modo per annullare il “contratto”? Grazie Paola

Gentile Paola, sottoscrivendo la proposta ti sei impegnata ad a acquistare. Per uscire dal contratto, la cosa migliore è trovare un accordo economico “bonario” per risolvere consensualmente il contratto, facendo presente le tue difficoltà. Tieni presente che l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione e il venditore a trattenere la caparra e potrebbe anche chiedere il risarcimento del danno. Ti suggerisco – in caso di insuccesso del tentativo – di contattare un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Ad aprile ho acquistato un immobile con agevolazione prima casa, pur avendo già un immobile. Se non dovessi riuscire a vendere il vecchio immobile entro un anno, cosa devo fare per mettermi in regola con l’Agenzia delle Entrate e non incorrere in sanzioni?

Gentile Gianluca, a mio parere non puoi evitare la sanzione.
Solo in caso di in caso di vendita prima dei 5 anni senza successivo riacquisto, è possibile evitare la sanzione presentando apposita istanza entro 12 mesi dal rogito.
Ma non è il tuo caso perhé hai già acquistato.
Ti rimando alla nostra Guida sulla Decadenza agevolazioni acquisto prima casa
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi