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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di Dottore Commercialista 206 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

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Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la Società può optare tra IVA o IMPOSTA DI REGISTRO. L’imposta di Registro si calcola sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

 

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È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

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Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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206 Comments su "Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?"

Buonasera vorrei comprare un appartamento per mia figlia che però ha solo 8 anni…. ho letto che sarebbe fattibile e in quali termini potrei comunque averne l uso frutto … se la compressi per me è ho già una casa cointestato in comunione di beni con mia moglie.. .Non posso usufruire dell’ imposta di registro aggevolata????Grazie per la gentile risposta

gentile Roberto, se la casa per sua figlia ricade nello stesso comune dove ha l’abitazione con sua moglie e/o se l’attuale proprietà è stata ACQUISTATA con le agevolazioni fiscali, non può chiederle nuovamente. In caso contrario puà acquistare con imposta ridotta (Esempio: casa in un altro comune e attuale proprietà pervenuta per donazione/successione , etc). Sull’intestazione comunque si confronti con il notaio. Generalmente comunque i genitori si riservano nuda proprietà lasciando usufrutto al giglio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, ho ereditato anni fa un alloggio e in successione ho pagato l’imposta registro prima casa anche se era ed è affittato a terzi. Dovendo ora acquistare un alloggio nuovo posso integrare l’imposta di successione dell’alloggio ereditato (come seconda casa) ed acquistare quello nuovo come prima casa o sono obbligata a venderlo entro un anno? grazie

Gentile Davide, anche s hai usufruito di agevolaz. fiscale in sede di successione puoi richiedere le agevolaz. fiscali per l’ACQUISTO, se hai tre requisiti:
– non essere proprietario esclusivo di abitazione nello stesso comune (verifica con le tue attuali proprietà).
– non essere proprietario di abitazione ACQUISTATA con benefici fiscali prima casa (non rientra la successione!)
– avere o trasferire la residenza nel comune dove ricade immobile entro 18 mesi.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

nel 2006 ho ereditato da madre 1/10 immobile da sempre abitato solo da zie di 102 e 98 anni. non posseggo altre abitazioni e son o in affitto da 30 anni dove ho residenza. Mi sono arrivate da pagare imposte piu sanzioni come seconda casa per imu. chiedo suggerimenti saluti

Gentile Giovanni, il comune ha correttamente richiesto il pagamento IMU per questa tua quota di proprietà perché non hai vissuto in questa casa. L’esenzione IMU è infatti prevista solo per l’abitazione principale dove dimora il proprietario con la propria famiglia. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, vorrei sapere come si calcola l’imposta di registro in caso di acquisto di immobile con asta giudiziaria. Ho letto che fino al 31 dic 2016, veniva applicato un importo fisso di euro 200, a prescindere dalla rendita catastale. E adesso?
Grazie mille. Antonella

Gentile Antonella, le imposte per l’acquisto di una casa all’asta giudiziale seguono la regola del prezzo-valore: l’imposta di registro+ipotecaria+catastale si calcolano sul minore prezzo tra prezzo di aggiudicazione e valore catastale. Non viene applicata IVA. Possono essere richieste le agevolazioni prima casa (ne abbiamo scritto in molti post e guide – puoi usare per una simulazione anche il CalcolaImposte di CasaNoi). La normativa di cui scrivi (imposta fissa 200 + 200 + 200 euro) era riferita ad acquisti di privati con successiva rivendita entro 5 anni; da quanto mi risulta è stata prorogata fino al 30 giugno 2017 ed ora… Read more »

Sono Corrado. Vivo all”estero e sono iscritto all’AIRE. Ho comprato la “prima casa” dove mi trasferiro’ in tre anni, e rimarrà fino ad allora vuota. Devo pagare l’IMU? E la TARI? Grazie.

Gentile Corrado, dovrai pagare IMU e TASI perché non è la tua abitazione principale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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