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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di Dottore Commercialista 118 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

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Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

 

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È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

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Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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118 Comments su "Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?"

buongiorno
quali sono le imposte sull acquisto di una casa all’asta? ho il diritto di uso su un appartamento.
grazie

Gentile Raimondo, ti invitiamo a leggere il nostro post sull’argomento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno sono proprietario di un appartamento di due locali acquistato come prima casa. Ora acquisto al 50% con la mia compagna un’appartamento più grosso, per noi e la nostra bambina, da un costruttore in edilizia convenzionata. E’ vero che sono comunque costretto a vendere il mio due locali entro un anno? Se decido di non venderlo, non avendo necessità di farlo, posso nel caso pagare ciò che al tempo non ho pagato come differenza prima casa e seconda, del bilocale? Ci sono multe. Io veramente non ho necessità nè voglio venderlo. Comprerei anche il 50% del nuovo appartamento come seconda… Read more »

Gentile Roberto, devi considerare 2 CONTESTI DIVERSI. 1) ACQUISTO IN EDILIZIA CONVENZIONATA devi avere tutti i requisiti richiesti e non rientrare nei casi di esclusione; leggi il bando/normativa specifica. 2)IMPOSTE PER L’ACQUISTO Puoi richiedere le imposte agevolate prima casa solo se vendi entro 12 mesi il bi-locale già di tua proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento acquistato con agevolazione prima casa, nel 2011 e con il pagamento di iva al 4%. Ho intenzione di vendere l’appartamento e trasferirmi in quello del mio compagno (esclusivamente di sua proprietà). Con il ricavato della vendita del mio appartamento vorrei comprarne un altro all’asta in un differente comune e affittarlo. Posso comunque usufruire delle agevolazioni prima casa? Residenza e domicilio restano nell’appartamento del mio compagno? Cosa dovrei fare per non incorrere in “problemi” fiscali?

Gentile lettrice, per usufruire delle agevolazioni fiscali devi trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dall’acquisto. Trattandosi di comune diverso da quello dove vivi e di immobile da locare, ti suggerisco di NON chiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto, pagare imposta piena, e riservarti questa possibilità per il futuro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiono.
Riguardo il compromesso tra privati per l’acquisto di un immobile la registrazione e’ obbligatoria?
E a chi sono in carico i costi di registrazione? Venditore o acquirente?
Il caso specifico e’ un acquisto di prima casa tramite agente.
Grazie molte per la cortese attenzione

Gentile Renato, la registrazione del preliminare è obbligatoria. Nel tuo caso è l’agenzia che se ne occupa.
Trovi tutto nella Guida Fisco e Casa dell’Agenzia delle Entrate. I costi della registrazione sono a carico dell’acquirente. Mi permetto di segnalarti che è tuo interesse verificare che tutto sia in ordine prima di firmare. Per questo ti suggerisco di coinvolgere un notaio che può assisterti nella redazione del preliminare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento acquistato con agevolazione prima casa, pagata iva per euro 5600. Sto per vendere l’appartamento e acquistare una nuova abitazione con il mio compagno. In questo caso il mio credito d’imposta sarà pari a tutta l’IVA pagata in precedenza o essendo il nuovo acquisto cointestato recupero solo il 50%

Gentile Erika, il credito d’imposta è soggettivo e si calcola in base ai diritti di proprietà. E’ tuo al 100% se la casa che vendi è di tua proprietà esclusiva. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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