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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di Dottore Commercialista 156 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

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Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

 

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È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

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Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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156 Comments su "Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?"

Salve,
mia moglie ha acquistato prima del matrimonio (ora siamo in comunione dei beni) un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa con mutuo in essere. Stiamo pensando di comprare una casa più grande in un altro comune stipulando un nuovo mutuo. Possiamo usufruire di nuovo delle agevolazioni prima casa a patto di vendere il primo immobile in un anno??? Se non ci riuscissimo a cosa andremo incontro?
Grazie mille per la risposta in anticipo.

Gentile Leandro, siete i comunione dei beni e pertanto acquisterete entrambi. Avete 2 soluzioni. PRIMA SOLUZIONE Tua moglie potrebbe acquistare il suo 50% senza chiedere le agevolazioni mentre tu ne hai diritto. In questo modo non avete necessità di vendere la casa pre-posseduta da tua moglie. SECONDA SOLUZIONE Se invece tua moglie chiede le agevolazioni e non riesce a vendere entro il termine, questo nuovo acquisto incorre – per la sua quota del 50% – nella “decadenza dalla agevolazioni”. leggi il post di CasaNoi sull’argomento. Sostanzialmente deve restituire la differenza d’imposta + sanzione del 30% + interessi maturati su queste… Read more »
Buongiorno sono Rita, nel marzo 2014 ho acquistato assieme a mio marito Gino un appartamento della Fondazione enasarco. L’appartamento in questione era da noi in affitto da quasi 40 anni. Ora chiedo gentilmente di sapere se dovessimo vendere la casa prima dei 5 anni a quali tasse andiamo incontro? Vale anche in questo caso la regola che entro i tre anni se si vende si deve per forza riacquistare un altro immobile abitativo? Faccio presente che mio marito è un invalido con l’accompagno e in questo stabile ci sono barriere architettoniche (principale motivo per cui siamo costretti a vendere). Il… Read more »

Gentile Rita, in caso di vendita prima dei 5 anni la normativa prevede la “Decadenza dalle Aevolazioni acquisto prima casa: Leggi la ns Guida. Troverai tutte le informazioni: ad esempio se riacquistate entro 12 mesi non perdete nulla; e nel caso in cui non riacquistate potete almeno evitare le sanzioni. Queste sono le regola generali. Voi però avete in particolare acquistato dall’Enascarco e ci potrebbero essere clausole specifiche: leggete con attenzione il rogito e guardate se non ci sono altri vincoli , come ad esempio vincolo di inalienabilità per un certo periodo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,vorrei sapere se dobbiamo pagare come un atto normale:
noi dobbiamo scambiarci ghi appartamenti ,cioè la mia sarà del mio amico e la sua diventerà mia .Grazie mille

Gentile Nino, si tratta di un atto notarile di permuta. I costi vanno ripartiti a metà. Dovete mettere in conto: 1) il costo notarile (un solo atto) e 2) l’imposta di registro che pagherete per un solo immobile, da calcolare come prima/seconda casa, quello di importo maggiore. 3) le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 50 + 50 euro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,
Sono proprietario al 60% di un immobile con la mia ex moglie da cui ho regolarmente divorziato nel 2016, e, dalla separazione, con sentenza del giudice, ho lasciato la casa acquistata nel ‘ 94 con le agevolazioni prima casa e risiedo in affitto, in altra abitazione nello stesso comune, mentre nell’abitazione coniugale, continua a risiedere nostra figlia minore e la madre.
Volendo acqistare un altra abitazione principale, non potendo ovviamente utilizzare la casa di proprieta’, posso usufruire delle agevolazioni prima casa?

Grazie

Mauro

Gentile mauro, poiché sei ancora formalmente proprietario di diritti di proprietà di abitazione acquistata con le agevolazione non puoi applicare imposte agevolate per un nuovo acquisto. L’unica soluzione è che tu ceda la proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buona sera, ho comprato un appartamento in febbraio 2016 come prima casa.residente qui dal momento che c’è lo, Non mi trovo, non sto bene, l’ho voglio vendere e comperare un altro nello stesso comune entro un anno della vendita . che penale avrò ? Distinti saluti

Gentile Vilia, se ri-acquisti entro 12 mesi non subisci nessuna penalizzazione. Puoi acquistare anche in un altro comune. Dovrai però trasferire la residenza nell’abitazione acquistata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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