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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di Dottore Commercialista 99 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

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Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

 

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È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

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Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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99 Comments su "Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?"

buonasera sto per acquistare una casa da ristrutturare nello stesso comune in cui abito. La casa in cui abito (casa A) è stata acquistata nel 2002 con le agevolazioni di prima casa: la nuova casa (casa B) che sto per acquistare nello stesso comune è quella dove intendo trasferire la mia residenza, vendendo nel frattempo la casa attuale (A). Però la ristrutturazione sarà lunga e vorrei nel frattempo vendere la mia casa A senza fretta in modo da consentirmi di aspettare lì la fine dei lavori di B evitandomi di cercare temporanee sistemazioni in affitto. Sapendo che la casa B… Read more »

Gentile Roberta, devi distinguere tra agevolazioni all’acquisto prima casa e prima casa ai fini IMU. AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA. Le puoi chiedere solo se vendi la tua attuale abitazione prima del nuovo rogito o se ti impegni a vendere nei successivi 12 mesi. Se la vuoi vendere con calma quindi devi acquistare senza agevolazioni prima casa. PRIMA CASA AI FINI IMU Hai diritto all’esenzione IMU per la casa dove vivi e dimora il tuo nucleo familiare, a prescindere se hai una o mille case o se l’hai acquistata con le agevolazioni fiscali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

salve,ho comprato una casa all’asta giudiziaria da un’impresa e andrò a rogito definitivo col quale pagherò la residua quota tra 120 giorni.la casa ha il cappotto , il tetto coibentato e ventilato,però senza serramenti e caldaia.e non ha la certificazione.energetica. Posso fare da subito i lavori di ristrutturazione,avendo già avuto la assegnazione.Essendo propietario di un’altra casa comprata più di 30 anni fa,non ricordo se ho usufruito delle agevolazioni prima casa allora,c’è modo di avere le agevolazioni prima casa se trasferisco la residenza?o quantomeno avere l’iva del 50% ridotta per acquisto nuove costruzioni di classe A o B? in questo caso… Read more »
Gentile David, sa la nuova casa ricade nello stesso comune dove acquisti, non puoi richiedere le agevolazioni. Ugualmente se la casa pre-posseduta è stata acquistata con i benefici: rileggi l’atto di acquisto (NB: le agevolazioni fiscali sono state istituite nel 1982). Dovresti comunque comunicare alla procedura se vuoi richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto. Ci sono imposte molto vantaggiose per chi acquista all’asta (abbiamo scritto una guida sull’argomento). RISTRUTTURAZIONE. Se, come scrivi, hai già la disponibilità del nuovo bene, hai il titolo per eseguire i lavori; comunque per sicurezza chiedi al custode o al Delegato del Giudice. Potrai comunque usufruire… Read more »

Buongiorno ho acquistato un appartamento meno di 5 anni fa con imposta di registro, ora dovrei acquistare una nuova casa con iva agevolata..l’imposta di registro si recupera o no?
E se il rogito finale si riesce a fare quando scadono i 5 anni non avrei piú il vincolo di venderla entro un anno?e quindi le relative sanzioni decadono..?
Grazie

Gentile Lorenzo, nella tua domanda non scrivi se vendi l’attuale casa. Se la vendi prima dei 5 anni, devi riacquistare entro 12 mesi un’abitazione principale dove risiedere e potrai sia richiedere le agevolazioni all’acquisto, sia recuperare l’imposta di registro come credito da inserire nella dichiarazione dei redditi. Se la vendi dopo i 5 anni non hai nessun obbligo di riacquistare un’abitazione principale entro l’anno successivo. Se non vendi l’attuale casa, non potrai chiedere le agevolazioni fiscali per la nuova casa in quanto proprietario di abitazione acquistata con i benefici fiscali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Salve,
Ho acquistato una casa soggetta a imposta di registro meno di 5 anni fa, ora dovrei acquistarne un altra su cui peró verrá applicata l’iva dal costruttore.
Le imposte registro si recuperano come avviene per l’iva?
Inoltre..se non riuscissi a venderla in cosa incorrerei??la casa a suo tempo era stata acquistata a euro 55400 piú altri 6000 di posti auto..totale 61400 e imposta di registro se non erro all’epoca del 4%.
Grazie

Gentile Lorenzo, puoi recuperare l’imposta in sede di dichiarazione dei redditi. Se non vendi entro 12 mesi dal nuovo acquisto, decadi dalle agevolazioni di quest’ultima casa (quella soggetta ad iva x intenderci); i calcoli li devi su questa casa, tra iva pagata come prima casa e iva che avresti dovuto pagare + interessi e sanzioni del 30%. Queste le puoi evitare presentando (nel caso non riesci a vendere) istanza all’agenzia delle Entrate. Chiedi + informazioni al notaio che redige l’atto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buongiorno, le espongo la nostra situazione(mia e di mia moglie):
io sono proprietario di immobile acquistato nel 2008 prima del matrimonio e unico intestatario usufruendo dei benefici fiscali 1 casa(mutuo invece cointestato con mia moglie)
nel 2009 ci siamo sposati e siamo in regime di comunione di beni
-oggi abbiamo individuato un nuovo appartamento e vorremmo acquistarlo senza vendere l’altro(lo affiteremo)
La domanda è : mia moglie puo intestarsi la nuova casa e usufruire dei benefici fiscali prima casa per il 100%? IL regime di comunione dei beni influsice?
grazie

Gentile Federico, quanto scrivi è possibile solo se passate al regime patrimoniale di separazione di beni. Chiedete al vostro notaio di sciogliere questo ed eventuali altri dubbi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

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