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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di CEO di CasaNoi.it 228 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

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Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la Società può optare tra IVA o IMPOSTA DI REGISTRO. L’imposta di Registro si calcola sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

 

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È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

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Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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228 Comments su "Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?"

buongiorno,
sono cittadino italiano emigrato estero iscritto regolarmente all IRE.
Possego gia un immobiliare nel territorio italiano ma non ho usufruito dell agevolazione per prima casa. Vorrei acquistare un immobile in comune diverso da impreditire soggetto IVA.
Posso usufruire dell agevolazione dell IVA al 4%.
Grazie

Gentile Piergraziano, ritengo tu possa avvalerti delle agevolazioni all’acquisto di questa seconda abitazione. Vedi il nostro post sull’argomento acquisto casa residenti all’estero. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, sono proprietario di una casa che ho costruito su terreno di mia proprieta’.
Acquisendo una nuova casa, avrei comunque diritto ai benefici prima casa?
Se si’, nel caso la acquisissi in comproprieta’ con mia moglie (lei proprietaria avendo acquisito con le agevolazioni prima casa), potrei eventualmente pagare solo la mia quota come prima casa mentre mia moglie pagherebbe la sua quota senza agevolazioni?

Gentile Daniele, ti riporto le due principali cause di esclusione: – “essere proprietario in via esclusiva o con il coniuge di altra abitazione nello stesso comune”. quindi se la casa costruita e quella da acquistare ricadono nello stesso comune tu non puoi chiedere agevolazioni all’acquisto; tua moglie si, sempre che non siate comproprietari della casa costruita per effetto della comunione dei beni. – “essere proprietario di altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali”. Nel tuo caso l’acquisto è da intendersi come iva agevolata sui costi costruzione della tua casa già di proprietà. Quindi se hai usufruito di iva agevolata per… Read more »

salve, vorrei sapere approssimativamete quando puo costare il notaio per la compravendita della prima casa.
il prezzo concordaro è di 53.000 euro, il mutuo 40.000 euro e la rendita catastale è di 302.13 euro.
vorrei sapere quanto potra costarmi il rogito.

Gentile Carmelo, per le imposte dipende se acquisti da privato o costruttore. Ti invito a usare il Calcolatore di CasaNoi. Oltre le imposte dovrai pagare due onorari notarili e spese accessorie. Chiedi un preventivo a un notaio di fiducia. Per il mutuo, considera che l’importo erogato sarà inferiore a causa di trattenute di imposte e spese: chiedi alla banca. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, volevo farle questa domanda io ho fatto una compravendita e il 10 settembre sono decorsi i 18 mesi per poter effettuare il cambio di residenza ma io ho fatto il cambio il 29 agosto e ancora non hanno effettuato le verifiche posso ancora rientrare nell’agevolazione? e se eventualmente dovessi cambiare di nuovo sempre nel comune dove ho acquistato l’immobile non fa nessun problema? infine quali dovrebbero essere le sanzione se da verifiche non risulta ancora la residenza?

Gianluca chiedi un certificato di residenza e verifica la data “ufficiale” di trasferimento. Dovrebbe risultare 29 agosto. Informati presso il comune spiegando le tue necessità. Puoi cambiare successivamente residenza senza problemi. Tieni presente però che la legge punisce comportamenti manifestatamente elusivi. Per le sanzioni leggi la nostra guida “decadenza agevolazioni acquisto prima casa“. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera, la mia situazione: avevo casa insieme al mio compagno(prima casa). Ci siamo lasciati e gli ho venduto la mia parte (prima dei 5 anni), non so ancora se entro l’anno voglio comprarne un’altra. In questa casa avevamo fatto degli ampliamenti, l’Agenzia delle Entrate mi ha detto che la differenza dell’imposta di registro che dovrei pagare è calcolata sul valore che l’immobile ha adesso. Il mio commercialista, il commercialista del mio ex compagno e il notaio avevano calcolato la cifra che su per giù usciva da pagare (sempre se non ricompro entro l’anno) e tutti avevano calcolato sul valore di… Read more »

Gentile Marta, rientri nella decadenza dalle agevolazioni all’acquisto della prima casa. Vedi la nostra guida. Dovresti pagare differenza d’imposta + interessi ed eventuali sanzioni. L’ampliamento sicuramente ha variato il valore catastale ma ha poco a che fare con la decadenza. Se però hai usufruito di altre agevolazioni fiscali per l’ampliamento le cose cambiamo. Inoltre bisogna considerare anche se l’Agenzia non richiede tassazione della plusvalenza (leggi la ns guida). Se fossi in te chiederei un appuntamento all’Agenzia delle Entrate carte alla mano comprese quelle dell’ampliamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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