Frazionamento di appartamenti in condominio

Il frazionamento di unità immobiliari

Si definisce frazionamento immobiliare la suddivisione di una unità immobiliare in due o più unità distinte.

Fino a pochi anni fa questo tipo di intervento era considerato di ristrutturazione pesante e richiedeva un permesso di costruire per poter essere realizzato.

Con il decreto Sblocca Italia del 2014 è stato invece modificato il Testo Unico dell’Edilizia, facendo in modo che tale intervento rientrasse nella definizione di manutenzione straordinaria e semplificando quindi le relative procedure.

Come tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, infatti, anche il frazionamento può essere realizzato:

• con Cila, se non ci sono opere strutturali
• con Scia, se ci sono interventi sulle strutture.
  In tutti i casi si potrà quindi dare immediato inizio ai lavori, senza attendere il rilascio di un titolo da parte del Comune.

Frazionamento in condominio

Con l’entrata in vigore della legge 220 del 2012 (riforma del condominio) viene data la possibilità ai proprietari di appartamenti in condominio di frazionare in più immobili il proprio alloggio, purché il Regolamento non lo vieti espressamente.

Tuttavia molto spesso un intervento di questo tipo determina non pochi problemi in condominio.

In particolare l’ANCE, l’Associazione Nazionale Costruttori Edili, ha di recente pubblicato un approfondimento, Il frazionamento dell’abitazione: questioni condominiali, dove vengono messi in evidenza i limiti delle semplificazioni introdotte dal decreto Sblocca Italia per quel che riguarda gli interventi eseguiti in condominio.

Il primo punto affrontato dal documento è l’esame delle situazioni in cui il frazionamento è ammesso.

Il condominio può opporsi al frazionamento in soli due casi:

1. quando è espressamente vietato dal Regolamento
2. quando l’intervento ha effetti sulle parti comuni.

In particolare quest’ultimo punto è dovuto al rispetto dell’articolo 1122 del codice civile che, appunto, pone come limite alla libertà del singolo proprietario l’obiettivo di non recare danno alle parti comuni.

In ogni caso, il condomino che intenda realizzare un frazionamento dovrà preventivamente informarne l’amministratore, che poi riferirà in assemblea.

Apertura di nuovi vani a seguito del frazionamento

A seguito di un intervento di frazionamento può essere necessario aprire nuovi vani, come un’altra porta sul pianerottolo comune o una nuova finestra sui muri condominiali.

Per eseguire questi lavori, occorre fare questa volta riferimento all’articolo 1102 del codice civile, che recita: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. (…)”.

Mentre per l’apertura di un nuovo ingresso possono non esserci particolari problemi, l’apertura di una finestra in facciata influisce invece sul decoro complessivo della stessa e inoltre è tenuta al rispetto delle distanze legali.

Frazionamento in condominio e parcheggi

Un aspetto particolarmente complesso del frazionamento in condominio è legato al numero di posti auto già esistenti.

Solitamente, se una delle due unità ricavate è alienata, nel caso in cui esista un posto auto pertinenziale questo spetta all’unità che resta alla proprietà. La questione va comunque regolata con un atto notarile.

Nel caso in cui invece il parcheggio sia regolato a turnazione, il nuovo proprietario dovrà essere estromesso da tale turnazione, oppure questa dovrà essere nuovamente regolamentata in assemblea.

Revisione delle tabelle millesimali in caso di frazionamento

In caso di frazionamento in condominio non sempre è necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimali, ma occorre distinguere caso per caso.

In genere, se l’intervento non comporta modifiche di superficie o volume ma solo interne, non è necessario rifare le tabelle, ma basta dividere i millesimi tra le due proprietà.

Se invece il frazionamento ha alterato i millesimi in quota superiore al 20%, sarà necessario rifarle a cura e spese del responsabile.

Nel caso n cui uno degli appartamenti ricavati sia destinato alla vendita, la revisione delle tabelle è sempre necessaria, per poter attribuire i millesimi al nuovo proprietario.

Per saperne di più leggi

Come dividere un appartamento in due unità