Vuoi apparire su CasaNoi con la tua azienda?

Come dividere un appartamento in due unità

di 0 commenti

come dividere un appartamento in duePerché dividere un appartamento in due unità immobiliari?

I motivi per cui si può decidere di suddividere un ampio appartamento in due unità immobiliari distinte possono essere diversi.

Questa circostanza capita soprattutto per esigenze familiari: è il caso di persone anziane che non hanno più bisogno di una casa grande, dopo che i figli sono andati via, e decidono di dividerla per affittare l’altra e ricavare un introito extra. Oppure, il secondo appartamento ottenuto potrà servire proprio per garantire maggiore indipendenza a uno dei figli.

Le motivazioni possono essere però anche prettamente economiche: affittare o vendere due appartamenti piccoli può essere decisamente più redditizio che affittare o vendere un solo appartamento grande della stessa metratura.

Normativa per dividere un appartamento in due

Fino a pochi anni fa frazionare un appartamento richiedeva procedure amministrative piuttosto lunghe e complesse perché era necessario fare ricorso al Permesso di Costruire.

Il decreto Sblocca Italia del 2014 (legge 11 novembre 2014, n. 164) è intervenuto a snellire e semplificare le procedure semplicemente modificando la definizione degli interventi di manutenzione straordinaria, contenuta all’art. 3, comma 1, lettera b) del Testo Unico dell’edilizia (dpr 380/01).

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono così oggi compresi anche quelli che comportano il frazionamento di un’unità immobiliare o anche l’accorpamento di più unità immobiliari contigue, sia sullo stesso piano che su piani sovrapposti.

L’unica condizione da rispettare è che la volumetria esistente rimanga immutata (non è quindi possibile fare ampliamenti come una stanza in più, ecc.), e non ci sia mutamento di destinazione d’uso.
Quindi, dal frazionamento di una casa, per fare un esempio, si potranno realizzare due appartamenti ma non due uffici.

Cosa fare per dividere un appartamento in due unità

Per poter realizzare un intervento di questo tipo è quindi sufficiente presentare:

  • una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) se non ci sono interventi sulle strutture
  • una SCIA (Segnalazione Certificata di Agibilità) se ci sono interventi sulle strutture.

Quindi non è necessario attendere il rilascio del Permesso di Costruire, ma i lavori possono essere iniziati immediatamente dopo la presentazione della pratica.

Sarà comunque necessario affidare la redazione della pratica a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che dovrà asseverarla, ovvero attestare sotto la propria responsabilità, la conformità dell’intervento:

  • allo strumento urbanistico approvato e al regolamento edilizio
  • alla normativa antisismica
  • alla normativa sul rendimento energetico in edilizia.
    Il tecnico dovrà inoltre attestare che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio, nel caso in cui presenti una Cila.

Alla relazione tecnica asseverata dovranno essere allegati anche altri documenti, tra cui ovviamente gli elaborati grafici di progetto che mostrano lo stato ante e post operam, nonché la tavola di confronto.

Al termine dei lavori, il tecnico dovrà anche provvedere all’aggiornamento catastale, necessario visto che sarà mutato il numero delle unità immobiliari originarie.

Come dividere un appartamento in due in condominiocome dividere un appartamento in due unità

Il Codice Civile non prevede la richiesta dell’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, a meno che il frazionamento comporti modifiche in facciata, come l’apertura di nuove porte e finestre, o la realizzazione di un nuovo ingresso.

Anche se non si rientra in questa fattispecie, è sempre comunque opportuno informare l’amministratore dello svolgimento dei lavori, visto che questi potrebbero comportare qualche fastidio o disagio ai condòmini.

Al termine dei lavori, andrà fatto l’aggiornamento dei millesimi di proprietà.

Costi per dividere un appartamento in due

Un intervento di frazionamento di un’unità immobiliare può essere “oneroso” dal punto di vista urbanistico e comportare il pagamento dei soli oneri di urbanizzazione.

Ciò avviene quando si ha un aumento del cosiddetto carico urbanistico per il Comune. Un esempio può essere quello della di realizzazione di una nuova cucina o di altri bagni, che comportano per l’ente maggiore servizio idrico, di fognatura e così via.
Sarà il Comune stesso a calcolare l’importo degli oneri sulla base di specifiche tabelle parametriche.

Gli oneri concessori, insieme all’importo delle spese sostenute per effettuare i lavori e agli onorari dei professionisti incaricati, sono tutte spese detraibili al 50% dall’Irpef, perché il frazionamento è un intervento di manutenzione straordinaria.

Aspetti fiscali della divisione di un appartamento in due

Quando un appartamento viene diviso in due diverse abitazioni e queste vengono intestate a due proprietari diversi, entrambi possono usufruire dell’esenzione IMU e TASI purchè ovviamente le adibiscano a propria abitazione principale.

Se invece i due appartamenti restano intestati a un solo proprietario, questi potrà fruire dell’esenzione solo per un’unità immobiliare (quella in cui abita), mentre per l’altra pagherà come seconda casa.

Articolo scritto da:

Carmen Granata

Leggi tutti gli articoli

Architetto libera professionista con studio in Crispano (Napoli). Si occupa di progettazione e consulenza immobiliare. È giornalista pubblicista. Il suo blog è www.guidaxcasa.it.

Ti potrebbero interessare

Lascia un commento

Lascia un commento

wpDiscuz