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Acquistare con il mutuo una casa ipotecata

di 10 commenti

Il caso di acquisto con mutuo erogato successivamente alla stipulaQuando si acquista casa con un mutuo, accade frequentemente che la somma stanziata dalla banca all’acquirente venga utilizzata per estinguere il mutuo del venditore.

Per erogare il mutuo, la banca richiede che venga iscritta sulla casa finanziata l’ipoteca di primo grado.

Il giorno del rogito ci si trova in una situazione di “stallo”, paradossale: all’acquirente servono i soldi della banca per saldare il prezzo; il venditore non vende se non ha certezza che il prezzo venga pagato; l’acquirente con la sua banca non acquista se non c’è la sicurezza che l’ipoteca esistente venga cancellata.

Normalmente la banca supera questo “stallo” accettando di erogare il giorno del rogito se ha certezza che il debito ipotecario del venditore viene estinto e che il notaio iscrive quanto prima ipoteca.
Ecco il motivo per cui si stipula presso la banca del venditore, di mattina, quando le casse sono aperte, per estinguere allo sportello e ricevere subito la “quietanza di estinzione” del mutuo.

Ma a volte questo non è possibile.

Il caso di acquisto con mutuo erogato successivamente alla stipula

In determinate situazioni o nel caso di importi di mutuo molto alti, diverse banche non erogano il giorno della stipula ma solo successivamente all’iscrizione ipotecaria, quando l’ipoteca è “consolidata”, ovvero quando diventa “inattaccabile”.
Tecnicamente il consolidamento avviene l’11° giorno dalla nuova iscrizione ipotecaria.

Come fare?

Vi riportiamo una domanda arrivata in questo blog, e relativa risposta.

Domanda: “Salve, io e mio marito vogliamo acquistare casa. Abbiamo trovato la banca che può offrirci la somma che ci serve precisando però di sottolineare al venditore che i soldi li avrà dopo circa 20 giorni dal rogito. Il venditore ha ancora in corso un mutuo con ipoteca che verrebbe estinto con i soldi che ci vengono erogati dalla nostra banca.
La mia domanda è: ritiene possibile questa vendita? La banca mi offrirebbe il mutuo su una casa già ipotecata?”

Risposta: “Gentile lettrice, il vostro acquisto è assolutamente possibile. Vi trovate in una situazione piuttosto frequente. Acquistate con un mutuo che verrà erogato dalla vostra banca solo al consolidamento dell’ipoteca. Tecnicamente il consolidamento avviene all’undicesimo giorno dalla nuova iscrizione ipotecaria. Con parte di questa somma andrete ad estingure il mutuo ipotecario del venditore.
Provo ad illustrare i passaggi che verranno effettuati, anche perché per i non addetti ai lavori sono argomenti ostici.

– Prima di tutto é molto importante fissare il giorno della stipula con molto anticipo e chiedere, per tempo, alla banca del venditore, un conteggio di anticipata estinzione a circa 20 gg dalla prevista per il rogito.

La vostra banca il giorno del rogito non eroga immediatamente, ma nel contratto di mutuo si impegna ad erogarlo per saldare il debito del venditore successivamente. Questo impegno è rappresentato da una disposizione irrevocabile di pagamento, che avverrà solo al consolidamento dell’ipoteca.

La scansione dei tempi del mutuo erogato dopo la stipula

Nei 20 giorni sopra detti ci sono:
– i tempi del notaio per iscrivere la nuova ipoteca;
– gli 11 giorni del consolidamento;
– i tempi tecnici della banca per dare esecuzione alla disposizione di pagamento.

Ipoteca di secondo grado formale, primo grado sostanziale

Due parole sull’ipoteca della banca che eroga per estinguere un mutuo. In questi casi tecnicamente l’ipoteca é di secondo grado. Con l’estinzione del debito l’ipoteca diventerà di secondo grado formale, primo grado sostanziale poiché la precedente è “inefficace” non essendoci più il credito. La banca procede quindi automaticamente alla cancellazione della propria ipoteca. Solo a questo punto l’ipoteca della banca di chi acquista sarà di primo grado formale e sostanziale.

E’ facile comprendere come i tempi siano strettissimi. Il notaio dovrà iscrivere ipoteca entro 2-3 gg dalla stipula; la banca passati i 10 gg dall’iscrizione dovrà immediatamente eseguire il pagamento alla data indicata nel conteggio di anticipata estinzione. E cosa succede se il funzionario della banca è in ferie o malattia? Il ruolo di coordinamento “attivo” del notaio è quindi fondamentale: nella redazione dell’atto di compravendita per specificare le modalità di pagamento del prezzo, e, soprattutto, nel farsi carico degli adempimenti e dialogare con le banche coinvolte affinché rispettino i tempi di quanto pattuito.”

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E’ amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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10 Comments su "Acquistare con il mutuo una casa ipotecata"

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salve, ho 35 anni e vivo in affitto con mia moglie e mia figlia e abitiamo in emilia romagna Avremmo intenzione di comprare casa in quanto vorremmo allargare la famiglia e la casa dove siamo ora è piccola. Abbiamo visto alcune case in vendita e nonostante il deprezzamento degli immobili dovuti al periodo i prezzi rimangono comunque molto alti per immobili che quei soldi non li valgono. Premetto che siamo tutti e due lavoratori dipendenti a tempo indeterminato con stipendio nella media nazionale senza problemi precedenti con banche di qualsiasi natura. Arrivo al punto , i miei genitori sono proprietari… Read more »

Gentile Luca, mi sembra che l’esigenza principale è quella di abbassare la rata (MUTUO SOSTITUZIONE), non quella di acquistare l’immobile (MUTUO ACQUISTO). Come giustamente scrivi, comunque riceverai l’immobile per successione. Quindi potresti parlare con la banca e chiedere un nuovo mutuo di durata maggiore e rata inferiore, in sostituzione dell’esistente, accompagnando l’operazione con la fideiussione tua ed eventualmente di tua moglie. La proprietà rimane al genitore, con tutti gli oneri (imposte/spese) e onori (rendite da locazione) del caso. Tu e tuo padre potreste a margine fare degli accordi economici privati. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera,
Con mio marito stiamo pensando di acquistare casa ipotecata da mutuo, se noi la acquistassimo a meno dell’importoche il vecchio proprietario deve alla banca è possibile?
Oppure dobbiamo per forza “accollarci” il Vecchio mutuo?
Ad esempio se il proprietario deve alla banca 120.000€, no i la potremmo acquistare a 100.000€? Sarebbe fattibile?
La
Ringrazio.
Tatiana

Gentile Tatiana, chi acquista una casa con ipoteca si accolla di fatto il mutuo. L’ipoteca segue la proprietà.
Il prezzo di un immobile gravato da mutuo è pari al debito con la banca + eventuale altra sommo pagata al venditore.
NEL VOSTRO CASO: se il debito è 120.000 EURO e il venditore non chiude o riduce la posizione, di fatto la state pagando minimo 120.000 euro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve. Io sono una donna divorziata con due bambini. Con il mio ex marito abbiamo acquistato una casa con mutuo cointestato. Purtoppo si è subito rifiutato di pagare la sua parte dicendo che lui non faceva uso della casa. Io non ho potuto sostenere una rata di 800 euro circa mensili e purtroppo mi.ritrovo oggi con tante rate insolute. Ora vorrei proporre alla banca se posso estinguere il mutuo con una somma tramite bonifico di 50000 massimo 70000. Lei pensa che avrei una piccola possibilità di salvare la casa x i miei figli? Grazie e buona serata

Gentile Letizia, in questi tempi dove la crisi economica ha colpito tante famiglie e le banche hanno tanto contenzioso, penso sia nell’interesse della Banca chiudere una posizione a sofferenza prima di sostenere tante spese per recuperare il credito tramite procedura esecutiva. La cifra per la transazione “a saldo e stralcio” è oggetto di negoziazione ed è una percentuale del debito da saldare. La disponibilità della Banca dipende anche dal valore del bene ipotecato e delle altre garanzie. Le suggerisco di farsi assistere da un professionista. Molte volte si dialoga non con la Banca ma con una società di recupero crediti… Read more »

Buonasera io proprio domani dovrei stipulare una proposta d’acquisto per un appartamento ipotecato da mutuo, che clausula posso mettere per assicurarmi che sia estinto al momento del rogito? devo quindi portare il notio in banca a stipulare il rogito? grazie in anticipo per l’aiuto

Gentile Nilo, mi dispiace rispondere in ritardo di alcuni giorni alla tua domanda. Comunque in una proposta d’acquisto è bene precisare che l’immobile sarà libero da vincoli e da ipoteche al rogito ed eventualmente specificare come viene estinto il mutuo. A volte si estingue proprio al rogito con una parte del prezzo incassato. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

I miei genitori hanno una casa in montagna, con ipoteca di Equitalia. Vorrei correre il rischio di comperarla con l’ipoteca, senza estinguerla. E’ possibile? In questo modo mi accollo l’ipoteca? Il debito? Praticamente vorrei comperarla da loro al prezzo catastale per farlo dovro’ accendere un mutuo per il 50% del suo valore. il 50% pagherei con i soldi che ho. Credo che la mia banca mi concedera’ il mutuo in quanto ne ho appena estinto uno. Posso mettere la mia casa a garanzia del nuovo mutuo (valore della casa maggiore del mutuo). Di solito se c’e un mutuo acceso Equitalia… Read more »

Gentile Silvia, stai facendo confusione. La casa ha ipoteca di Equitalia (probabilmente si tratta di ipoteca legale). Nessuna banca finanzierà l’acquisto di questo immobile senza che il debito sia estinto e l’ipoteca cancellata. Altro aspetto da considerare è la vendita tra parenti che il più delle volte non è una reale compravendita ma un’operazione volta a risolvere una posizione debitoria critica del venditore e a sottrarre il bene dai creditori. Difficilmente le banche finanziano queste operazioni di liquidità. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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