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Acquistare con il mutuo una casa ipotecata

di 22 commenti

Il caso di acquisto con mutuo erogato successivamente alla stipulaQuando si acquista casa con un mutuo, accade frequentemente che la somma stanziata dalla banca all’acquirente venga utilizzata per estinguere il mutuo del venditore.

Per erogare il mutuo, la banca richiede che venga iscritta sulla casa finanziata l’ipoteca di primo grado.

Il giorno del rogito ci si trova in una situazione di “stallo”, paradossale: all’acquirente servono i soldi della banca per saldare il prezzo; il venditore non vende se non ha certezza che il prezzo venga pagato; l’acquirente con la sua banca non acquista se non c’è la sicurezza che l’ipoteca esistente venga cancellata.

Normalmente la banca supera questo “stallo” accettando di erogare il giorno del rogito se ha certezza che il debito ipotecario del venditore viene estinto e che il notaio iscrive quanto prima ipoteca.
Ecco il motivo per cui si stipula presso la banca del venditore, di mattina, quando le casse sono aperte, per estinguere allo sportello e ricevere subito la “quietanza di estinzione” del mutuo.

Ma a volte questo non è possibile.

Il caso di acquisto con mutuo erogato successivamente alla stipula

In determinate situazioni o nel caso di importi di mutuo molto alti, diverse banche non erogano il giorno della stipula ma solo successivamente all’iscrizione ipotecaria, quando l’ipoteca è “consolidata”, ovvero quando diventa “inattaccabile”.
Tecnicamente il consolidamento avviene l’11° giorno dalla nuova iscrizione ipotecaria.

Come fare?

Vi riportiamo una domanda arrivata in questo blog, e relativa risposta.

Domanda: “Salve, io e mio marito vogliamo acquistare casa. Abbiamo trovato la banca che può offrirci la somma che ci serve precisando però di sottolineare al venditore che i soldi li avrà dopo circa 20 giorni dal rogito. Il venditore ha ancora in corso un mutuo con ipoteca che verrebbe estinto con i soldi che ci vengono erogati dalla nostra banca.
La mia domanda è: ritiene possibile questa vendita? La banca mi offrirebbe il mutuo su una casa già ipotecata?”

Risposta: “Gentile lettrice, il vostro acquisto è assolutamente possibile. Vi trovate in una situazione piuttosto frequente. Acquistate con un mutuo che verrà erogato dalla vostra banca solo al consolidamento dell’ipoteca. Tecnicamente il consolidamento avviene all’undicesimo giorno dalla nuova iscrizione ipotecaria. Con parte di questa somma andrete ad estingure il mutuo ipotecario del venditore.
Provo ad illustrare i passaggi che verranno effettuati, anche perché per i non addetti ai lavori sono argomenti ostici.

Leggi  Compravendite immobiliari IV trimestre 2014

– Prima di tutto é molto importante fissare il giorno della stipula con molto anticipo e chiedere, per tempo, alla banca del venditore, un conteggio di anticipata estinzione a circa 20 gg dalla prevista per il rogito.

La vostra banca il giorno del rogito non eroga immediatamente, ma nel contratto di mutuo si impegna ad erogarlo per saldare il debito del venditore successivamente. Questo impegno è rappresentato da una disposizione irrevocabile di pagamento, che avverrà solo al consolidamento dell’ipoteca.

La scansione dei tempi del mutuo erogato dopo la stipula

Nei 20 giorni sopra detti ci sono:
– i tempi del notaio per iscrivere la nuova ipoteca;
– gli 11 giorni del consolidamento;
– i tempi tecnici della banca per dare esecuzione alla disposizione di pagamento.

Ipoteca di secondo grado formale, primo grado sostanziale

Due parole sull’ipoteca della banca che eroga per estinguere un mutuo. In questi casi tecnicamente l’ipoteca é di secondo grado. Con l’estinzione del debito l’ipoteca diventerà di secondo grado formale, primo grado sostanziale poiché la precedente è “inefficace” non essendoci più il credito. La banca procede quindi automaticamente alla cancellazione della propria ipoteca. Solo a questo punto l’ipoteca della banca di chi acquista sarà di primo grado formale e sostanziale.

E’ facile comprendere come i tempi siano strettissimi. Il notaio dovrà iscrivere ipoteca entro 2-3 gg dalla stipula; la banca passati i 10 gg dall’iscrizione dovrà immediatamente eseguire il pagamento alla data indicata nel conteggio di anticipata estinzione. E cosa succede se il funzionario della banca è in ferie o malattia? Il ruolo di coordinamento “attivo” del notaio è quindi fondamentale: nella redazione dell’atto di compravendita per specificare le modalità di pagamento del prezzo, e, soprattutto, nel farsi carico degli adempimenti e dialogare con le banche coinvolte affinché rispettino i tempi di quanto pattuito.”

Leggi  Come sono le case degli italiani? La lettura del 15° Censimento by Tecnoborsa
Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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22 commenti su “Acquistare con il mutuo una casa ipotecata
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  1. Salve a riguardo jo fatto una proposta di acquisto per un abitazione la quale dopo mesi di trattative e venuto fuori che vi è un ipoteca volontaria a garanzia di 450.000€ io la sto acquistando per 80.000€ io di ipoteche e garanzie non ne capisco niente mi sa dire qualcosa a proposito o meglio lasciar perdere?

    1. In questi casi bisogna fermarsi. Consiglio di andare avanti solo se dopo che è stata documentata la cancellazione dellipoteca, sempre che il debito sia stato estinto o il creditore (banca immagino) sia d’accordo.. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buongiorno,
    siamo inquilini in un appartamento con mutuo ipotecario in corso non pagato da tempo, per cui la banca ha avviato una procedura di recupero crediti. Il proprietario vuole venderlo a un prezzo superiore al debito, il quale è comunque superiore al valore di mercato, cosa che non mi pare fattibile. È rischioso entrare in trattativa per l’acquisto in una situazione di questo tipo? ( Ad es. potrebbero esserci altri creditori oltre alla banca o altri problemi…) Ci si può rivolgere alla banca in questione per chiarimenti? Come inquilini verremmo avvisati in caso di asta? La ringrazio per l’attenzione.

    1. Gentile Carla,
      se lei ha intenzione di fare un’offerta per la casa ad un prezzo inferiore al debito, potrebbe proporre al proprietario di andare insieme in banca per trovare un accordo a “saldo e stralcio” per chiudere la posizione con il ricavato della vendita, verificando con una semplice visura ipotecaria se esistono altre ipoteche o pignoramenti o gravami di qualsiasi natura. Se la strada è percorribile ed esiste un accordo, si devrà rivolgere ad un notaio di fiducia per impostare il preliminare. E’ importante verificare anche la posizione del venditore, in particolare se è un soggetto fallibile.
      Per tutti gli accertamenti è il notaio il professionista più indicato.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buonasera. Ho trovato una casa da acquistare gravata da ipoteca volontaria di primo grado in quanto è in atto un mutuo fondiario. La venditrice ha posto come prezzo la cifra che lei sostiene essere la rimanenza per l’estinzione del suo mutuo.
    Se volessi acquistare questa casa senza avvalermi di un mutuo, quindi in contanti, quali garanzie ho che la venditrice estingua interamente il mutuo e che quindi la banca cancelli l’ipoteca sull’immobile.
    L’agenzia che si occupa della mediazione sostiene che all’atto del rogito dovró presentare un assegno circolare con il relativo importo intestato alla venditrice e non all’istituto di credito.
    Devo preoccuparmi?
    Come posso fare per muovermi senza subire danni?

    1. Gentile Luca, nella fase attuale è importante che tu riceva dal venditore, prima di fare la proposta e impegnarti, un’attestazione dell’importo necessario per l’estinzione (conteggio di anticipata estinzione su carta intestata della Banca). Estinguere poi il mutuo al momento del rogito è un fatto comune. Il notaio ti assisterà. La cosa migliore è stipulare la compravendita all’interno della banca creditrice del venditore, in orario di apertura delle casse (la mattina sul presto). Con il tuo assegno circolare è possibile effettuare quindi l’estinzione allo sportello contestualmente alla compravendita ed avere così la garanzia che tutto è andato a buon fine. L’assegno potrà essere intestato direttamente alla Banca o al venditore: sono queste indicazioni tecniche che fornirà la banca stessa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Salve, siamo in affitto in una casa con mutuo in corso per cui il proprietario è insolvente, e ci ha proposto l’acquisto. Non conosciamo l’importo del suo debito, e comunque anche noi per acquistare dovremmo chiedere un mutuo. Se ho ben capito, l’unica possibilità sarebbe accollarsi quello già in corso, è così? Quali problemi potrebbero esserci per l’insolvenza di varie rate dell’attuale proprietario? E se il debito fosse superiore alla cifra che noi possiamo spendere, di fatto non potremmo acquistarlo?
    Grazie per l’attenzione!

    1. Gentile Pino,
      le strade sono due:
      – accollo del mutuo in essere
      – estinzione del mutuo contestualmente al rogito tramite nuovo mutuo bancario.
      Il venditore vi dovrà fornire copia dell’atto di mutuo, estratto conto della posizione del mutuo e conteggio anticipata estinzione.
      Con questi documenti è possibile capire se il debito complessivo comprensivo della mora e spese bancarie supera il prezzo della casa, e quale delle due ipotesi è più conveniente.
      Se il debito è superiore ci può essere l’eventualità che la banca accetti un accordo per la chiusura del mutuo per l’importo ridotto al prezzo (a saldo e stralcio).
      Non potete accollarvi un mutuo il cui debito superi il prezzo (vorrebbe dire che il prezzo è maggiore …)
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  5. Salve, vorrei acquistare una casa che ha già un mutuo in corso ( il venditore fece a detta sua poco più di 100 mila euro per ristrutturazione) ma il valore che lui spese realmente per acquistarla era 85 mila euro.
    La mia domanda è: abbiamo pattuito per 65 mila euro, da quello che ho capito lui deve prima chiudere il suo debito ( o ipoteca) ma in realtà non ha soldi per farlo, come dovrei comportarmi per evitare ogni tipo di rischio? come per esempio rate da lui non pagate, o altro genere di pignoramenti.
    Vorrei capire tutte le dinamiche prima di fare un mutuo, inoltre avrei intenzione di fare un compromesso così da evitare che lui cambi idea nel vendere la casa, anche in questo caso cosa potrei fare?

    1. Gentile Davide,
      Se il prezzo della casa è inferiore al debito del mutuo, il venditore deve “mettere” la differenza.
      Se non ha la disponibilità finanziaria il mutuo non può essere estinto e quindi compreresti una casa ipotecata con un mutuo in essere.
      Per non avere problemi di sorta è fondamentale estinguere il mutuo contestualmente al rogito, con l’assistenza del notaio.
      A quanto ammonta la cifra necessaria per estinguere il mutuo?.
      Chiedi al venditore un conteggio di anticipata estinzione rilasciato dalla sua Banca.
      Potresti fare uno sforzo è arrivare a pagare un prezzo pari al debito da pagare.
      In questo modo hai certezza che non ci saranno pendenze.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  6. buongiorno, vorrei acquistare un immobile. andremo a fare un mutuo per stato avanzamento lavori di 250000 per 25 anni, prezzo di acquisto 116000€. posso scegliere se fare mutuo con o senza ipoteca? da cosa dipende la scelta?grazie
    federica

    1. Gentile Federica, il mutuo necessita sicuramente di garanzia ipotecaria.
      Dalle sommarie indicazioni che hai dato non è affatto un’operazione semplice:
      – il mutuo è un “acquisto + ristrutturazione”, con un prezzo di acquisto (valore) attuale molto più basso del mutuo
      – l’importo del mutuo è rilevante
      – probabilmente la casa sarà ora in cattive condizioni.
      Il buon esito del mutuo dipenderà sicuramente dai redditi di chi acquista (mutuatari) + eventuali garanti, ma anche dalla qualità e commerciabilità della casa e dall’apporto personale vostro per finanziare l’operazione.
      Non escluderei da pare della banca la richiesta di estensione ipotecaria su altra abitazione in buone condizioni.
      Rivolgiti a Banche o Intermediari del Credito competenti e operativi su questo tipo di operazioni, altrimenti rischi di “subire” un’istruttoria lunga e esiti negativi o incerti.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  7. salve,
    ho 35 anni e vivo in affitto con mia moglie e mia figlia e abitiamo in emilia romagna
    Avremmo intenzione di comprare casa in quanto vorremmo allargare la famiglia e la casa dove siamo ora è piccola.
    Abbiamo visto alcune case in vendita e nonostante il deprezzamento degli immobili dovuti al periodo i prezzi rimangono comunque molto alti per immobili che quei soldi non li valgono.
    Premetto che siamo tutti e due lavoratori dipendenti a tempo indeterminato con stipendio nella media nazionale senza problemi precedenti con banche di qualsiasi natura.
    Arrivo al punto , i miei genitori sono proprietari di una casa che è diventata troppo grande per loro , e vorrebbero trasferirsi al mare a vivere in un appartamento che hanno in usufrutto gratuito dal padre di mia madre vicino a parenti ed amici.
    La casa la vorrebbero dare a me in quanto è spaziosa per una famiglia che si vuole allargare.
    e concordano con me che andare a spendere un sacco di soldi per una nuova casa (che non trovo senza farmi spennare ) quando una casa già la potrei avere è un controsenso
    La casa in questione ha però un mutuo in corso che vale il 10% ancora del valore dell’immobile e ha un capannone annesso (sempre facente parte dell’immobile che genera un affitto,tutto legalmente dichiarato con cui negli anni si è pagato il mutuo della casa).
    Valore immobile+capannone 1.200.000 valore debito residuo 100.000 euro in regola con tutte le rate e scadenze negli anni.
    Io avrei proposto di accollarmi la loro restante parte di mutuo in quanto non dovrei aprire un mutuo grande per una casa di proprietà di terzi ma comprerei la loro casa ad un prezzo decisamente inferiore di quello che dovrei effettivamente spendere per una casa di pari livello.
    Tutto ciò intestando/vendendo la casa a me.
    Loro si godrebbero tutta la loro pensione al mare senza più pensiero di rate + l’extra del 60% dell’affitto del capannone etc. e io allo stesso tempo abbasserei rimodulando il mio nuovo mutuo notevolmente la rata dello stesso. (dai 2.000 odierni in 5 anni restanti a 970/920 in 10 anni con il nuovo mutuo che verrebbe pagato dalla rimanenza dell’affitto del capannone e qualora avessi problemi con gli affittuari nei prossimi 10 anni riesco a coprire con i nostri stipendi).
    Io dovrei ad ogni modo indebitarmi per comprare una nuova casa almeno il debito lo farei per un immobile che vorrei , ad un ottimo prezzo , senza avere una rata gigante per 25/30 anni.
    E sopratutto è una casa che diventerà direttamente comunque mia alla loro morte quindi non ha senso che io vada a comprare una casa quando avrei già una casa (a cui ovviamente c’è un legame affettivo e più) che per giunta loro stessi non vorrebbero più viverci.
    Mi sono cominciato ad informare della cosa ma ho visto che ci sono svariati problemi nella concessione di un mutuo prima casa per comprare da parenti , problemi per un mutuo per la vendita di un immobile a un valore di mercato troppo inferiore , istituti bancari che non erogano di principio mutui di questo tipo , accertamenti di varia natura da parte di fisco per reciglaccio etc.
    é possibile che io non possa comprare un immobile senza dover chiedere un mutuo esagerato con rata altrettanto alta perchè il bene che vorrei comprare solo perchè dei miei genitori?Accertato che non c’è dolo , malafede e frode nella cosa?
    Mi sembra un po paradossale come cosa….
    Mi potete dare un consiglio in merito per arrivare ad un dunque e se esistono strade differenti per approdare alla stessa soluzione?

    1. Gentile Luca, mi sembra che l’esigenza principale è quella di abbassare la rata (MUTUO SOSTITUZIONE), non quella di acquistare l’immobile (MUTUO ACQUISTO). Come giustamente scrivi, comunque riceverai l’immobile per successione. Quindi potresti parlare con la banca e chiedere un nuovo mutuo di durata maggiore e rata inferiore, in sostituzione dell’esistente, accompagnando l’operazione con la fideiussione tua ed eventualmente di tua moglie. La proprietà rimane al genitore, con tutti gli oneri (imposte/spese) e onori (rendite da locazione) del caso. Tu e tuo padre potreste a margine fare degli accordi economici privati. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. Buonasera,
    Con mio marito stiamo pensando di acquistare casa ipotecata da mutuo, se noi la acquistassimo a meno dell’importoche il vecchio proprietario deve alla banca è possibile?
    Oppure dobbiamo per forza “accollarci” il Vecchio mutuo?
    Ad esempio se il proprietario deve alla banca 120.000€, no i la potremmo acquistare a 100.000€? Sarebbe fattibile?
    La
    Ringrazio.
    Tatiana

    1. Gentile Tatiana, chi acquista una casa con ipoteca si accolla di fatto il mutuo. L’ipoteca segue la proprietà.
      Il prezzo di un immobile gravato da mutuo è pari al debito con la banca + eventuale altra sommo pagata al venditore.
      NEL VOSTRO CASO: se il debito è 120.000 EURO e il venditore non chiude o riduce la posizione, di fatto la state pagando minimo 120.000 euro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Salve. Io sono una donna divorziata con due bambini. Con il mio ex marito abbiamo acquistato una casa con mutuo cointestato. Purtoppo si è subito rifiutato di pagare la sua parte dicendo che lui non faceva uso della casa. Io non ho potuto sostenere una rata di 800 euro circa mensili e purtroppo mi.ritrovo oggi con tante rate insolute. Ora vorrei proporre alla banca se posso estinguere il mutuo con una somma tramite bonifico di 50000 massimo 70000. Lei pensa che avrei una piccola possibilità di salvare la casa x i miei figli? Grazie e buona serata

    1. Gentile Letizia, in questi tempi dove la crisi economica ha colpito tante famiglie e le banche hanno tanto contenzioso, penso sia nell’interesse della Banca chiudere una posizione a sofferenza prima di sostenere tante spese per recuperare il credito tramite procedura esecutiva. La cifra per la transazione “a saldo e stralcio” è oggetto di negoziazione ed è una percentuale del debito da saldare. La disponibilità della Banca dipende anche dal valore del bene ipotecato e delle altre garanzie. Le suggerisco di farsi assistere da un professionista. Molte volte si dialoga non con la Banca ma con una società di recupero crediti incaricata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Buonasera io proprio domani dovrei stipulare una proposta d’acquisto per un appartamento ipotecato da mutuo, che clausula posso mettere per assicurarmi che sia estinto al momento del rogito? devo quindi portare il notio in banca a stipulare il rogito? grazie in anticipo per l’aiuto

    1. Gentile Nilo, mi dispiace rispondere in ritardo di alcuni giorni alla tua domanda. Comunque in una proposta d’acquisto è bene precisare che l’immobile sarà libero da vincoli e da ipoteche al rogito ed eventualmente specificare come viene estinto il mutuo. A volte si estingue proprio al rogito con una parte del prezzo incassato. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. I miei genitori hanno una casa in montagna, con ipoteca di Equitalia.
    Vorrei correre il rischio di comperarla con l’ipoteca, senza estinguerla.
    E’ possibile?
    In questo modo mi accollo l’ipoteca? Il debito?
    Praticamente vorrei comperarla da loro al prezzo catastale per farlo dovro’ accendere un mutuo per il 50% del suo valore. il 50% pagherei con i soldi che ho.
    Credo che la mia banca mi concedera’ il mutuo in quanto ne ho appena estinto uno. Posso mettere la mia casa a garanzia del nuovo mutuo (valore della casa maggiore del mutuo).
    Di solito se c’e un mutuo acceso Equitalia non tocca l’immobile, fino ad estinzione del mutuo.
    Il mio ragionamento e’ corretto?
    O troppo semplicistico: tutti farebbero cosi?
    In questo modo proverei a far passare 5 anni e vedere se … non perdiamo la casa ….

    1. Gentile Silvia, stai facendo confusione. La casa ha ipoteca di Equitalia (probabilmente si tratta di ipoteca legale). Nessuna banca finanzierà l’acquisto di questo immobile senza che il debito sia estinto e l’ipoteca cancellata. Altro aspetto da considerare è la vendita tra parenti che il più delle volte non è una reale compravendita ma un’operazione volta a risolvere una posizione debitoria critica del venditore e a sottrarre il bene dai creditori. Difficilmente le banche finanziano queste operazioni di liquidità. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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