Acquisto casa e garanzie: il notaio custodisce il denaro versato al rogito
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Dal 28 agosto 2017 tutte le compravendite immobiliari hanno maggiori garanzie per l’acquirente.
Al rogito il venditore non potrà incassare quanto versato dall’acquirente. Il notaio è tenuto a custodire queste somme in attesa della trascrizione dell’atto, che formalizza definitivamente il passaggio di proprietà.
Trova così definitivamente attuazione la normativa introdotta nella legge di stabilità 2014 (leggi il nostro post al riguardo).
Maggiori garanzie per chi acquista casa
Gli acquirenti vengono tutelati per i casi (fortunatamente rari) in cui vengono iscritte ipoteche o pignoramenti tra la data del rogito e la data della trascrizione.
Il venditore potrà ritirare il denaro solo dopo la trascrizione dell’atto. La custodia delle somme – oltre al prezzo – riguarda anche tributi o altre pendenze da regolare.
La garanzia della somma versata al rogito
La garanzia è limitata alle somme versate al rogito: nel caso qualcosa vada storto, queste somme non verranno versate al venditore, ma saranno utilizzate per eliminare l’ipoteca/il pignoramento o restituite all’acquirente.
Questa operatività non riguarda chiaramente le somme precedentemente versate alla proposta e/o al compromesso fino al rogito.
La norma inoltre scoraggia truffe di vendite a più persone effettuate lo stesso giorno o a breve distanza di tempo prima della trascrizione.
Di seguito, illustriamo nel dettaglio la nuova normativa operativa dal 28 agosto 2017.
Legge 4 agosto 2017, n. 124 (legge annuale per il mercato e la concorrenza (GU Serie Generale n.189 del 14-08-2017)
(All’articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni:)
a) il comma 63 è sostituito dal seguente:
Il notaio o altro pubblico ufficiale e’ tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, e comunque le spese anticipate di cui all’articolo 15, primo comma, numero 3), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, in relazione agli atti a repertorio dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicita’ immobiliare o commerciale;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64;
c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito; nei casi previsti dalla presente lettera, il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio».
Dove vengono versate le somme
Il saldo prezzo pagato dall’acquirente viene versato in un conto particolare:
- il notaio non può disporne liberamente;
- le somme non rientrano nel suo patrimonio e non possono essere aggredite da eventuali creditori.
Il notaio svincolerà le somme non appena effettuata la trascrizione e verificata l’assenza di eventi negativi.
Da tenere presente che il notaio non ha nessun interesse a trattenere le somme nel conto per far maturare interessi, in quanto gli interessi maturati andranno a beneficio di un apposito fondo governativo per le piccole e medie aziende.
Ecco la normativa:
c) il comma 65 è sostituito dal seguente:
«65. Le somme depositate nel conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato.
Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile e altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse»;
d) il comma 66 è sostituito dal seguente:
«66. Nei casi previsti dalle lettere a) e b) del comma 63, il notaio o altro pubblico ufficiale puo’ disporre delle somme di cui si tratta solo per gli specifici impieghi per i quali gli sono state depositate mantenendo di ciò idonea documentazione.
Nei casi previsti dalla lettera c) del comma 63, eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto.
Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta»;
e) dopo il comma 66 è inserito il seguente:
«66-bis. Il notaio o altro pubblico ufficiale puo’ recuperare dal conto dedicato, a seguito di redazione di apposito prospetto contabile, le somme di cui al comma 63 che abbia eventualmente anticipato con fondi propri, nonché le somme in esso versate diverse da quelle di cui al medesimo comma 63»;
f) il comma 67 è sostituito dal seguente:
«67. Gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, secondo le modalita’ e i termini individuati con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, adottato, su proposta del Ministro dell’Economia e Finanze, entro 120 (centoventi) giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.
Entro lo stesso termine il Consiglio Nazionale del Notariato elabora – ai sensi della lettera f) dell’articolo 2 della legge 3 agosto 1949, n. 577, e successive modificazioni – principi di deontologia destinati a individuare le migliori prassi al fine di garantire l’adempimento regolare, tempestivo e trasparente di quanto previsto dai commi 63, 65, 66 e 66-bis del presente articolo, nonche’ dal presente comma.
Del pari provvedono gli organi preposti, secondo i rispettivi ordinamenti, alla vigilanza degli altri pubblici ufficiali roganti». )
Giuseppe Palombelli
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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi.
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