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Nuda proprietà e agevolazioni prima casa

di 234 commenti

Vogliamo segnalare la domanda che il nostro lettore Michele ci ha fatto sulla possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa, qualora si sia titolari di nuda proprietà su un’altra abitazione.

 

Agevolazioni prima casa per titolari di nuda proprietà

«Salve, ho ricevuto in donazione un appartamento da mio padre, appartamento di cui io sarei proprietario e i miei genitori detengono il diritto di usufrutto a vita.
Vorrei comprare nello stesso comune dove ho l’appartamento donato, un’altra casa in edilizia agevolata e, requisito per comprarla, è non avere case di proprietà, ovvero risulterebbe come acquisto prima casa.
Posso acquistarla come prima casa?».

 
La risposta del CEO di CasaNoi, Giuseppe Palombelli:
 

Gentile Michele,
l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le agevolazioni all’acquisto prima casa spettano anche ai titolari di nuda proprietà di abitazione, sita nello stesso Comune dove si acquista.
Unica eccezione è quando la nuda proprietà è stata acquistata richiedendo i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, ma non è il tuo caso perché hai acquisito la nuda proprietà dell’abitazione per donazione.
Per accedere all’opportunità di acquistare casa a prezzi calmierati (in edilizia agevolata), la normativa potrebbe però essere più restrittiva.

 
Riportiamo, di seguito, uno stralcio della Circolare n. 38 del 12 agosto 2005 dell’Agenzia delle Entrate.
 

Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione

Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6). Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.

Leggi  Differenze tra agevolazioni fiscali prima casa per acquisto e per detraibilità interessi mutuo
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234 commenti su “Nuda proprietà e agevolazioni prima casa
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  1. salve , grazie innanzitutto , vi porgo il mio quesito .
    Persona A : titolare di nuda proprietà di un appartamento
    Persona B : risiede ed è usofruttuaria dell’appartamento di A ( ne paga tutti gli oneri come previsto dall’articolo 1008 .)
    Persona A non ha NESSUN’ALTRA proprietà a parte la nuda di cui sopra , vive con i genitori in un altro appartamento ( specificatamente al piano inferiore dello stesso edificio )
    Domanda : ,l’ appartamento nel quale vive la persona B è considerato per legge la seconda casa di A ?
    Deve pagarne quindi anche gli oneri come seconda casa ?

    grazie e cordiali saluti

    1. Gentile lettore,
      è importante chiarirci sui termini. Cosa vuol dire che per legge un’abitazione è prima casa o seconda casa? Distinguiamo tra 1) prima casa ai fini dell’acquisto con imposte agevolate. 2) prima casa ai fini delle imposte comunali. Nel tuo caso (soggetto A): 1) puoi beneficiare di imposte agevolate x l’acquisto solo se non possiedi altra abitazione (anche la sola nuda proprietà) acquistata con le agevolazioni. Come hai acquistato il diritto di nuda proprietà? Hai acquistato con le agevolazioni fiscali o l’hai ricevuto per donazione, successione o hai acquistato ad imposta piena? 2) le imposte comunali sono a carico dell’usufruttuario e quindi a te non interessano. Di quali oneri parli?
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  2. Buonasera,
    nel 2010 ho ricevuto per successione la nuda proprietà di un appartamento a Roma, usufruendo delle agevolazioni di prima casa.
    Ora vorrei acquistare un appartamento nello stesso comune e vorrei sapere se posso richiedere nuovamente le agevolazioni per la prima casa.
    Grazie

    1. Salve Stefania,
      la risposta alla sua domanda è positiva. Infatti tra i requisiti prescritti per poter accedere al regime di tassazione agevolata in sede di atto notarile di acquisto, è prescritto che:
      1) il richiedente l’agevolazione non sia titolare esclusivo, od in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso od abitazione di altra casa di abitazione nel medesimo comune (e come vede in questo elenco manca la nuda proprietà);
      2) il richiedente non sia titolare esclusivo od in comunione con chicchessia della proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà di altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa.
      Nel secondo elenco, come vede, è compresa la nuda proprietà.

      Tuttavia, plurime circolari dell’Agenzia delle Entrate, oramai ben consolidate (a partire dalla Circolare 38E del 2005, la circolare “madre” sull’agevolazione prima casa) hanno aderito alla tesi per cui l’aver goduto dell’agevolazione in sede di dichiarazione di successione (come è il suo caso) non preclude la possibilità di accesso all’agevolazione in caso di successivo acquisto a titolo oneroso.
      Pertanto fintanto che lei pagherà un prezzo per il suo nuovo appartamento potrà serenamente richiedere le agevolazioni.
      Non le spetterebbero invece se la nuova casa le venisse donata o la ereditasse in altre vicende successorie.

      Un cordiale saluto
      Federico Alcaro notaio

      Saluti a tutti!
      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  3. Salve. Ho un problema e chiedo gentilmente dei chiarimenti. Ho in Romania la “nuda proprietà” su una casa acquisita tramite un contratto di mantenimento tra me e i miei genitori. Loro hanno l’usufrutto su questo immobile. Il mio padre è deceduto e ho portato la mia madre da me, per prendermi cura di lei (è invalida). Io abito in affitto. Adesso con la nuova legislatura dobbiamo dichiarare anche immobili detenuti all’estero e pagare le tasse. Io con nuda proprietà non devo dichiarare e pagare tasse su questo immobile. Pero, la mia madre avendo la residenza nel mio appartamento, e l’usufrutto sull’immobile in Romania ho capito che deve pagare le tasse anche in Italia. Il mio problema è la compilazione del’ Isee. Perché in Romania non c’è il termine “rendita catastale” mi viene calcolato l’intero valore dell’immobile. È possibile risolvere il mio problema in qualche modo? Grazie, e chiedo scusa per il mio italiano sicuramente non molto corretto. P.S. Posso dichiarare il valore della casa usando la certificazione di un’agenzia immobiliare della Romania? Il valore del mercato di questo immobile e bassisima, anche meno di 25.000€.

    1. Gentile lettrice,
      tua madre è cittadina straniera residente in Italia con una proprietà all’estero. Non conosco la sua posizione reddituale complessiva, ma ritengo che non debba denunciare questi diritti di proprietà (usufrutto) in Italia. Ti invito comunque a rivolgerti ad un professionista o a un Centro di Assistenza Fiscale (CAF).
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  4. SALVE ho ricevuto in donazione la quota di mio padre della casa in cui vive con il resto della mia famiglia, mentre ho acquistato la quota di mia zia come nuda proprietà,(8000 euro) usufruendo delle agevolazioni…anche in questo caso, volendo comprare una casa non posso più usufruire delle agevolazioni? cioè mi risulterebbe seconda casa? grazie

    1. Gentile lettore,
      purtroppo non puoi richiedere le agevolazioni se possidi al momento del rogito altra abitazione acquistata contali benefici Con il senno di poi, vista la cifra esigua, ti conveniva non chiedere l’agevolazione fiscale per l’acquisto della nuda proprietà da tua zia.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  5. Salve. Io sono proprietaria di una nuda proprietà con usufruttuari i miei nonni. Questa è la mia prima casa. A chi spetta pagare imu e assicurazione della casa?

    1. Gentile lettrice,
      l’IMU è a carico defli usufruttuari. I suoi nonni probabilmente hanno l’esenzione in quanto abitazione principale. L’assicurazione sul fabbricato “incendio e scoppio” è invece di competenza del nudo proprietario, salvo diversi accordi. Le assicurazioni che coprono altri rischi (danni, resp civile, etc) sono a carico dell’usufruttuario.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  6. Salve, premetto che ho la nuda proprietà del 50% di un immobile e ne sto per acquistare un altro nello stesso comune. Ho già sfruttato le agevolazioni per l’acquisto della prima casa ma non mi è chiara una cosa, questo appartamento che andrò a comprare ai fini fiscali futuri mi risulterà come prima o seconda casa?

    1. Gentile lettore,
      per quanto riguarda le agevolazioni prima casa all’acquisto ne puoi beneficiare solo se non possiedi abitazioni acquistate con i benefici. Non puoi quindi chiederle nuovamente a meno che tu non venda la nuda proprietà prima di acquistare. Per le imposte comunali, vale il principio dell'”abitazione principale”. Pagherai imposte ridotte/esenzione IMU solo per l’abitazione dove risiedi e dimori con la tua famiglia, a prescindere se l’hai acquistata con o senza benefici fiscali.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  7. Buonasera io vorrei avere delle risposte in merito a questo dubbio che mi assale da giorni, le spiego la situazione:
    Io possiedo una nuda proprietà con usufrutto mia nonna,dopo 5 anni dall’acquisto sono andata ad abitare con il mio compagno in un altro comune in una appartamento in affitto in quanto abbiamo 2 figli adesso il problema è che ho fatto la richiesta per usufruire delle riduzioni per la quota del nido e dei pasti della materna in quanto il mio isee lo permette in più devi essere proprietario di un solo alloggio per usufruirne, solo che non me l’hanno accettata e non riesco a capire il motivo, mi hanno scritto che possiedo due immobili.
    secondo voi il fatto che abito in affitto qui avendo una nuda proprietà e come se possiedo due immobili? E X questo che non mi accettano la domanda? Preciso che il mio compagno abitava già qui da due anni e io ho deciso di venire a vivere qui perche abbiamo due figli.
    Spero mi rispondiate molto presto vi ringrazio anticipatamente.

    1. Gentile lettore,
      premetto che non ho informazioni sufficienti per darti una risposta netta. Mi limito ad alcune considerazioni. Da quanto scrivi mi sembra che hai tutti i diritti per chiedere riduzioni delle tariffe dei servizi comunali. Tu non possiedi due immobili. Possiedi la nuda proprietà di un’abitazione in cui non vivi. Infatti paghi un affitto. Cerca di comprendere bene il contenuto delle dichiarazioni dei redditi e se l’isee è calcolato correttamente, per poi dialogare con l’ufficio comunale in maniera consapevole.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  8. Salve. Vorrei sottoporvi un quesito. In passato ho acquistato la nuda proprietà di un mini appartamento senza agevolazioni fiscali. Tre anni fa sono entrato a far parte di una cooperativa edilizia; potevo farlo perché rientravo nei requisiti: avevo solo la nuda proprietà di una casa molto piccola. Due anni fa ho pagato la nuova casa senza mutuo e potevo usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa. Dopo pochi mesi ho ricevuto le chiavi e il possesso dell’appartamento. Dopo due mesi, l’usufruttuario dell’appartamento è deceduto e io sono diventato proprietario del mini appartamento. Il problema è che il rogito dell’appartamento con agevolazioni è stato rimandato di oltre un anno. Cosa succede ora? Avevo tutti i requisiti o ora non li ho più? Non è colpa mia e purtroppo da nudo proprietario del primo appartamento sono diventato proprietario al 100%. Questo potrebbe voler dire che ora ho 2 case e non posso avere agevolazioni? Grazie per la risposta.

    1. Gentile lettore,
      quando hai acquistato l’usufrutto non hai richiesto le agevolazioni fiscali. Puoi quindi richiedere le agevolazioni all’acquisto della prima casa, con un’unica eccezione: se l’abitazione già in proprietà ricade nello stesso comune dove stai acquistando da cooperativa non puoi richiederle.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  9. Salve buon giorno, io devo acquistare una casa in una regione (piemonte) diversa da quella in cui possiedo la nuda proprietà dell’abitazione di mio padre (lazio), che mi è stata da lui ceduta circa due anni fa e dove lui mantiene l’usufrutto. Posso beneficiare delle agevolazioni prima casa?
    Grazie mille e buon lavoro

    1. Gentile lettore, leggi con attenzione il rogito con il qule hai acquistato l’usufrutto da tuo padre. Se è stata una compravendita ed hai richiesto le agevolazioni fiscali, non puoi beneficiarne nuovamente. Se è stata una donazione, invece, puoi richiederle. Tieni inoltre presente che dovrai trasferire la residenza nel comune (del Piemonte) dove acquisti l’abitazione. Parlane comunque in maniera approfondita con il tuo notaio, facendo vedere i documenti.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli,CEO di CasaNoi

  10. Buon giorno, vivo in friuli, io e la mia ragazza stiamo per acquistare casa ed abbiamo fatto domanda per le garanzie integrative e contributi prima casa della regione, ora però siamo venuti a conoscenza che la mia ragazza è nuda proprietaria del 25% (avvenuta per donazione dal padre), e la madre con il 50% ha il diritto di abitazione.

    La legge regionale tra i requisiti specifica che non devono essere proprietari o nudi proprietari di altra abitazione (con esclusione di alloggi dichiarati inagibili, delle quote ereditarie, di alloggi in usufrutto a parenti entro il secondo grado e degli alloggi assegnati al coniuge o convivente in sede di separazione o divorzio)

    Ora ci chiediamo se per usufrutto intendono pure il diritto d’uso e abitazione come è contemplato nelle leggi per le agevolazioni fiscali e di conseguenza ne abbiamo diritto

    O se si puo associare ”quote ereditate” come quote donazione

    Il notaio sulla questione iva ha detto che siamo a regime agevolato, e su questo siamo sicuri

    speriamo che qualcuno abbia avuto un caso simile e ci posso dare una risposta

    grazie

    1. Gentile lettore, devi rifarti alla normativa regionale. Chiedi informazioni direttamente al funzionario dell’Ente e portare con te l’atto di donazione + i vostri certificati residenza stato di famiglia, così carte alla mano il funzionario può rispondervi.
      Un saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  11. Salve, ho acquistato casa il 12 gennaio 2015 attualmente abito e risiedo dai miei suoceri…il comune della mia città mi ha detto che devo pagare l’imu a giugno come seconda casa…la mia domanda è se ho acquistato quest’anno come posso già pagare l’imu????dovrei pagare l’anno prossimo??? Grazie

    1. Gentile lettrice,
      dovrai pagare l’IMU fno a quando non trasferirai residenza e domicilio abituale nella casa acquistata. Il mese di gennaio è a tuo carico perchè hai acquistato prima del 15 del mese. L’esenzione IMU spetta infatti solo all’abitazione principale, a prescindere dal fatto che sia stata acquistata con o senza le agevolazioni fiscali.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  12. Salve,
    avrei una domanda sulla nuda proprietà’,essendo già possessore di un’abitazione acquistata con i benefici di prima casa dieci anni fa,ora mi trovo nella situazione di voler comprare una nuda proprietà nello stesso comune, però mi domandavo se posso usufruire di nuovo dei benefici o devo prima vendere la mia attuale casa?
    E poi è vero che sulla nuda proprietà non si pagano tasse (irpef,imu ecc.)e nemmeno condominio ma solo gli interventi straordinari?
    In quanto si è solo nudi proprietari?
    Grazie dell’attenzione, Mauro da Roma.

    1. Gentile Mauro, ti rispondo per punti: 1) per avere le agevolazioni fiscali all’acquisto della nuda proprietà di un’abitazione devi prima cedere o vendere la tua attuale casa acquistata con i benefici fiscali; 2) il nudo proprietario non paga imposte comunali; 3) con riferimento al condominio, il nudo proprietario non paga le spese correnti. Paga invece le spese di straordinaria manutenzione. Ti saluto cordialmente.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  13. Sto ricevendo in donazione la quota di mia madre dellacasa in cui gia vivida otto anni mentre la quota di mio padre la compro con nuda proprietà,voglio precisare che loro vivono in un altra casa,vorrei sapere se imu e fasi mi toccono pagare come prima casa dato che prima la pagavo come seconda

    1. Gentile lettrice, con la normativa attuale con l’acquisto dell’abitazione potrai avere l’esenzione imu (sulla quota che acquisti) in quanto si tratta dell’abitazione dove risiedi. Ti faccio presente che l’IMU è a carico dell’usufruttuario e che se tuo padre mantiene l’usufrutto per il 50% sarà soggetto a IMU perchè per lui non si tratta di abitazione principale. Spero di esserti stato utile.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  14. Salve, ho una casa acquistata con agevolazione prima casa da oltre cinque anni.ora vorrei comprare una seconda casa in un altro comune?posso usufruire di agevolazioni spostando la residenza nella nuova?cosa mi consiglia? La ringrazio

    1. Gentile lettrice,
      non puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto se prima non vendi l’attuale. Comunque, dopo l’acquisto, se trasferisci la residenza potrai pagare per questa nuova abitazione imposte comunali ridotte e per quella acquistata 5 anni fa pagherai imposte comunali piene.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  15. Ho acquistato oltre 5 anni fa un appartamento nella mia città con le agevolazioni prima casa. Recentemente mi sono trasferito in un altro comune, dove ho attualmente la residenza. Nel frattempo ho venduto l’usufrutto dell’appartamento. Vorrei acquistare un appartamento nel comune dove ora risiedo. Posso chiedere le agevolazioni prima casa?
    Carlo

    1. Gentile Carlo,
      non puoi richiedere i benefici fiscali per la nuova abitazione poichè possiedi ancora la nuda proprietà di un’abitazione acquistata con le agevolazioni.
      Ti saluto cordialmente.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  16. Buonasera, sto acquistando, tramite un’ag. imm.re, un immobile il cui nudo proprietario è il figlio e l’usufruttuaria la madre. Cosa devo sapere in merito, per esempio la proposta a chi va intestata? E gli assegni? Grazie anticipatamente.
    Paolo.

    1. Gentile Paolo, se intendi acquistare tutti i diritti di proprietà di questo immobile, è necessario che tu intesti la proposta sia alla madre usufruttuaria che al figlio nudo proprietario. Potresti lasciare anche un solo assegno alla proposta, ma è importante che l’accettazione venga fatta da entrambi. Ti saluto cordialmente.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  17. Buona sera. Io e mio marito (separazione dei beni) stiamo acquistando la nostra prima casa. Mio marito ha una figlia di primo letto. Insieme abbiamo una figlia. Per evitare futuri problemi di eredità abbiamo deciso di acquistare secondo la seguente modalità: Io nuda proprietà , lui usufrutto. io intestataria del mutuo, lui garante. Io potrò usufruire interamente della detrazione fiscale sugli interessi passivi del mutuo ? grazie saluti

    1. Gentile lettrice, quanto scrivi è corretto. Puoi dedurre interemante gli interessi del mutuo perchè soddisfi tre requisiti: 1) abitazione principale, 2) unica mutuataria, 3) nuda proprietaria.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  18. Salve, ho un quesito io e mia sorella possediamo (50 e 50) la casa dove mia mamma è usufruttuaria, ora io con mio marito abbiamo deciso di comprare la nostra prima casa e volevo sapere se la devo considerare a livello fiscale come seconda . Grazie

    1. Gentile lettrice,
      a livello fiscale bisogna distinguere tra: imposte per l’acquisto; imposte sulla proprietà
      ACQUISTO PRIMA CASA
      se la casa di cui sei comproprietaria è stata acquistata con le agevolazioni fiscali, non hai diritto a a chiederle nuovamente.
      IMPOSTE SULLA PROPRIETA’ PRIMA CASA
      Ai fini IMU e TASI, pagherai imposte ridotte prima casa solo per una abitazione e precisamente per l’abitazione principale, ovvero quella dove hai la residenza e la dimora abituale del tuo nucleo familiare.
      Spero di esserti stato utile.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  19. Salve, sono proprietaria della casa dove vivono i miei genitori, casa che ho ereditato dai miei nonni e insieme a mia mamma sono coproprietaria di una casa in campagna. io vivo un’altra regione e da quando ho cambiato residenza ho dovuto pagare l’imu come seconda casa.
    Che soluzioni possono esserci per pagare come prima casa quella dove vivono i miei genitori?
    E se dovessi acquistare insieme a mio marito una casa dove abitare, potrei avere le agevolazioni come prima casa (iva a 4%)?
    La soluzione può essere quella di fare un atto di usufrutto-nuda proprietà? Solo per la casa dove vivono i miei genitori o per avere le agevolazioni sull’acquisto, devo farlo anche sulla casa in campagna?
    La ringrazio molto.
    Cordiali saluti

    1. Gentile Olga,
      una soluzione per la casa dove risiedono i tuoi genitori potrebbe essere il comodato d’uso. Informati presso il comune se è stata deliberata l’esenzione IMU per le abitazioni date in comodato d’uso ai genitori.
      L’altra strada potrebbe essere il trasferimento dell’usufrutto ai tuoi genitori ma solo per l’abitazione dove vivono. Valuta bene il costo notarile e confrontalo con il risparmio d’imposta comunale.
      Per la casa in campagna comunque pagherete IMU in quanto non vi risiedi né te o nè tua madre.
      In caso di acquisto, potrai chiedere le agevolazioni fiscali solo se acquisti in un comune diverso da quello dove possiedi l’abitazione in proprietà esclusiva, sempre che tu non possegga altre abitazioni acquistate con le agevolazioni fiscali (su tutto il territorio nazionale) e che tu trasferisca la residenza (nel comune dove acquisti).
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  20. Buonasera,
    vorrei chiedere un informazione.
    Sono proprietario di un’abitazione da prima di essermi sposato con mia moglie. Con la mia famiglia ho deciso di acquistare un secondo immobile da ristrutturare nello stesso comune e di intestarlo a mia moglie (facendo la separazione dei beni) per ottenere le agevolazioni prima casa. Il problema è che mia moglie non ha reddito e la banca mi ha suggerito di effettuare una donazione di liquidi su un conto intestato a lei dal quale pagare l’immobile. Volevo chiedere se fosse possibile intestare la nuda proprietà a mia moglie e diventare io usufruttuario in modo da sostenere io le spese della ristrutturazione e ottenere le agevolazioni sulla mia dichiarazione dei redditi.
    In attesa di una risposta
    Cordiali Saluti

    1. Gentile Fabio,
      da quanto scrivi acquisto e ristrutturazione verranno finanziate con un mutuo bancario. La banca probabilmente ti ha dato indicazioni in merito all’erogazione del mutuo.
      Per gli aspetti fiscali e legali è però opportuno che tu ti rivolga ad un professionista di fiducia. Chi meglio di un notaio o di un commercialista può darti una consulenza a 360 gradi? Oltre ai diritti di proprietà sulla nuova abitazione, entrano in gioco diversi elementi, da considerare nel loro insieme: imposte acquisto, imposte mutuo, detraibilità fiscale interessi, imposte comunali sulla proprietà (l’esenzione imu vale solo per una abitazione per nucleo familiare: quella dove dimora abitualmente la famiglia).
      Spero di essere stato utile
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  21. Salve,io e mio marito (comunione dei beni) vorremmo comprare la nostra prima casa nel comune di Fiumicino,ma temiamo di non poter usufruire delle agevolazioni prima casa, perché lui insieme al fratello sono prorientati ognuno per il 50% della casa in cui vivino e sono usufrutto ari i genitori, questa casa è a Roma quindi in un altro comune, ma possiamo avere le agevolazioni prima casa? Grazie in anticipo.

    1. Gentile Laura,
      siete in comunione dei beni e quindi acquisterete al 50% e pagherete imposte sull’acquisto in maniera disinta.
      La cosa importante da verificare è se tuo marito ha già usufruito delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di Roma. Puoi verificarlo facilmente leggendo l’atto di proprietà. Se ha già usufruito dell’agevolazione fiscale non potrà chiederla nuovamente, a meno che non ceda la comproprietà della casa di Roma prima di acquistare quella di Fiumicino. Tu invece potrai usufruire dell’agevolazione (mi sembra di capire che non hai proprietà immobiliari).
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  22. buongiorno ho il seguente quesito da porvi: sono nudo proprietario di un appartamento sito nel Lazio, del quale mio padre ha acquistato nuda proprietà su autorizzazione del tribunale minorile a mio favore quando avevo 15 anni nel 2001 mantenendo l’usufrutto a suo favore.Ora voglio acquistare una casa in emilia romagna, mi risulta come prima casa essendo ancora nudo proprietario dell’appartamento del lazio?

    1. Gentile Marco,
      ti consiglio di leggere l’atto notarile con il quale hai acquistato la nuda proprietà a 15 anni. Se l’atto riporta che hai richiesto le agevolazioni fiscali non potrai chiederle per il nuovo acquisto (a meno che tu non venda prima).
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  23. Ho un figlio che abita in belgio ed è iscritto aire e possiede con la moglie un appartamento in brixelles.
    volendo comprare un appartamento in italia dove io risiedo:
    1) posso intestarlo a mio figlio con agevolazioni prima casa?
    2) posso invece intestarmi io il mutuo da pagare e detrarmi gli interessi oppure per far questo debbo cointestarlo a entrambi?
    3) è possibile fare un patto tra mio figlio e mia figlia (che non deve figurare ) nella quale si stabilisce di comune accordo che la proprietà dell’immobile è di mia figlia?
    grazie

    1. Getile Marco,
      da quanto scrivi sarebbe opportuno che tu ti rivolga al notaio di fiducia per chiarirti le idee sull’intestazione della casa. Per il mutuo non dare nulla di scontato: le banche valutano con molta prudenza l’erogazione del credito e l’operazione che proponi non è lineare. Tuo figlio si intesta la casa ma vive all’estero; tu non ti intesti la casa ma pagheresti il mutuo. Ai fini fiscali, la detrazione degli interessi spetta solo ai mutuatari che hanno la dimora nella casa, titolari del diritto di proprietà o nuda proprietà. La detrazione non spetta all’usufruttuario.
      Un caro saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  24. Buongiorno, ho acquistato casa con mio marito 10 anni fa, usufruendo delle agevolazioni prima casa. Ora vorremmo cambiare casa poiché la famiglia si è ingrandita, rimanendo sempre nello stesso comune; abbiamo trovato un nuovo appartamento e vorremmo usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa, in quanto andremmo ad abitarci. Il vecchio appartamento l’ho messo in vendita, ma l’unica offerta ricevuta è ridicola (dicono che il periodo non è dei migliori!). Ho pensato di donarne l’usufrutto a mia suocera (che non ha proprietà) e tenere solo la nuda proprietà in attesa che i miei figli diventino maggiorenni e possano intestarsi la casa, ma mi sembra di aver capito che non potrei comunque usufruire delle agevolazioni prima casa per il nuovo appartamento. Quale soluzione mi può suggerire per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, senza “svendere” il vecchio bilocale? Grazie e cordiali saluti. Chiara

    1. Gentile Chiara,
      quanto scrivi è corretto. Per usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali, tu e tuo marito dovete cedere (vendere o donare) l’intera proprietà dell’abitazione. In alternativa potete prima cedere il 50% ad uno di voi due e fare l’acquisto a nome dell’altro.
      Questo però comporta costi notarili e fiscali che non sempre giustificano il risparmio fiscale tra acquisto prima casa o acquisto seconda casa. A quanto ammonterebbe questa differenza? fate bene i calcoli. Comunque in questo blog puoi trovare molte domande/risposte simili al tuo caso.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  25. Buongiorno. Sto per acquistare da mio suocero la nuda proprietà di un appartamento. L’usufrutto rimane a mio suocero. Per l’acquisto (50% io e 50% mia moglie) viene stipulato mutuo cointestato con mia moglie (50% io e 50% mia moglie). Io sono già pieno proprietario di un immobile acquistato senza utilizzo di agevolazioni. Mia moglie non risulta intestataria di altri immobili ad uso abitazione ed in passato non ha goduto di agevolazioni. Tutti e tre (io, mia moglie, mio suocero) siamo residenti nello stesso comune. Per il 50% del mutuo mia moglie può usufruire delle detrazioni prima casa? Per il 50% della vendita è possibile godere delle agevolazioni prima casa?

    1. Gentile Marco,
      solo tua moglie può richiedere le agevolazioni all’acquisto.
      Nessuno potrà invece dedurre gli interessi del mutuo, poiché:
      – tuo suocero come usufruttuario non può dedurre gli interessi;
      – per te e tua moglie (nudi proprietari) non si tratta di abitazione principale (residenza anagrafica + dimora abituale).
      Un cordiale saluto. Grazie per seguirci.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  26. Salve, vorrei sottoporre un caso molto particolare per avere chiarimenti sul comportamento fiscale ora da tenere.
    Nel 1999 è stato costruito un immobile da adibire ad abitazione principale con relativo mutuo e sono state detratte nel tempo le relative quote di interesse.
    Nel 2005 e’ stata spostata la residenza in un’altra regione, ma in una casa non di proprietà e gli interessi del mutuo sono stati sempre portati in detrazione fiscale.
    La prima domanda è: è stato corretto questo comportamento, o il cambio di residenza avrebbe dovuto impedire la detrazione?
    Nel 2013 questa abitazione, dove nel frattempo c’è stata sempre la residenza, è stata poi ricevuta in donazione, ma in nuda proprietà, usufruendo dell’agevolazione della prima casa.
    E’ stato un comportamento corretto o sanzionabile, per cui si dovrebbe fare la liquidazione della maggiore imposta dovuta perchè non era possibile farlo?
    E ora, quale abitazione potrei considerare come principale?
    Grazie dell’attenzione

    1. Gentile Giuseppe,
      in merito alla prima domanda, la detrazione degli interessi del mutuo spetta solo all’abitazione principale dove si ha la residenza e la dimora effettiva. Quindi non avresti potuto detrarli fiscalmente.
      Sulla seconda domanda mi sembra di capire che è stata fatta una donazione di usufrutto per la quale sono state pagate imposte agevolate “prima casa”, in quanto chi ha ricevuto la donazione vi aveva la residenza. L’applicazione di imposta mi sembra corretta.
      Infine ti ribadisco che abitazione principale è quella dove hai residenza anagrafica e la dimora effettiva.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  27. Buongiorno volevo un chiarimento che non riesco a trovare in rete.
    Se io compro una casa all’asta in un comune diverso dal mio e quando il tribunale registra l’acquisto questo viene fatto in nuda proprietà lasciando l’usufrutto ai miei genitori, l’iva che bisogna pagare qual è? si possono avere i vantaggi prima casa per i miei genitori (che non hanno altri immobili) le tasse dall’anno successivo in poi come sono calcolate per me e per i miei genitori?
    Grazie
    salvatore

    1. Gentile Salvatore,
      quando si acquista casa all’asta si paga l’imposta di registro (non l’iva) + imposta catastale e ipotecaria.
      Facciamo il caso che prospetti: usufrutto ai tuoi genitori e tu nudo proprietario.
      L’imposta agevolata per l’acquisto richiede obbligatoriamente il trasferimento della residenza nel comune dove si acquista entro 18 mesi dal decreto di trasferimento (l’atto del tribunale che trasferisce la proprietà dal debitore fallito/esecutato a colui/coloro che si aggiudicano l’asta). Tu quindi pagherai l’imposta piena perché da quanto scrivi non trasferisci la residenza; i tuoi genitori pagheranno imposta agevolata solo se hanno la residenza nel comune o la trasferiranno nei 18 mesi successivi. Esistono tabelle legali (stabilite per legge) per la ripartizione delle imposte tra nuda proprietà e usufrutto, in base all’età del nudo proprietario.
      Le imposte comunali (IMU e TASI) sono dovute dall’usufruttuario ( i tuoi genitori). L’IMU non è dovuta (esenzione) se l’abitazione è adibita dai tuoi genitori ad abitazione principale (residenza anagrafica + dimora abituale). Se l’immobile è locato, una parte della TASI è dovuta dall’affittuario. La tassa sui rifiuti (TARI) è dovuta dall’utilizzatore dell’abitazione (affittuario o proprietario o comodatario se l’immobile viene utilizzato a titolo di comodato gratuito).
      Continua a seguirci

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  28. Buongiorno,

    ho ricevuto per successione un appartamento al 50% con mia mamma (ho visto sull’atto di successione che mia mamma ha usufruito delle agevolazioni fiscali 1 casa sulle tasse di successione).
    Dovendo acquistare una casa nello stesso comune dove risiedo ho diritto alle agevolazioni per l’acquisto prima casa oppure devo fare qualche atto notarile es. usufrutto o donazione?
    Anche per L’IMU come mi devo muovere?
    Grazie mille

    1. Gentile Stefano,
      puoi tranquillamente richiedere le agevolazioni d’imposta per la prima casa.
      Infatti:
      1) non possiedi su tutto il territorio nazionale altra abitazione acquistata con le agevolazioni (la successione non è un acquisto!)
      2) non possiedi a titolo esclusivo, o con il coniuge, un’altra abitazione nello stesso comune dove intendi comprare casa.
      Grazie per averci scritto. Continua a seguire CasaNoi.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  29. Buona sera, finalmente un blog con risposte chiare! Le espongo il mio caso. Mi sorella ha già acquistato una casa con agevolazioni anni fa, nel medesimo comune dove ora sta per acquistare la nuda proprietà (lei) e io il diritto di abitazione. Premesso che la sua quota sarebbe del 15% mentre la mia sarebbe dell’85% (avendo io 39 anni), i quesiti che pongo sono:
    1)io avrò le agevolazioni come prima casa? Leggendo i post sembrerebbe di sì
    2)la propietà dell’immobile sarebbe di mia sorella avendo io acquistato il diritto reale di abitazione? Nel senso che gli unici eventuali (miei) creditori non potrebbero attacare la proprietà?
    3)può mia sorella donare il diritto di abitazione anzi che vendermelo? Se sì, deve prima acquistare tutto l’immobile (100%) come seconda casa e quindi donare il diritto di abitazione oppure contestualmente all’acquisto della casa verranno registrate le quote di cui sopra (al 15% lei e all’85% io)?
    La ringrazio molto per le risposte che spero di leggere quanto prima (non fosse perchè i tempi del rogito sono stretti!).

    1. Gentile Tatiana,
      quanto scrivi è poco chiaro.
      Non capisco come viene intestata la casa: nuda proprietà PER tua sorella e usufrutto PER te?
      Poi però parli di quote: 85% e 15%? perché scrivi diritto di abitazione e non usufrutto?.
      Chi meglio del notaio può chiarire eventuali dubbi? Chiedete quindi un appuntamento al notaio, presentategli la questione, esponete le vostre esigenze e sicuramente troverete le risposte giuste.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  30. Come nell’articolo anch’io ho ricevuto la nuda proprieta’ di un immobile dai miei genitori. Posso usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa se l’immobile che mi interessa e’ in un altro comune (quello in cui lavoro) rispetto all’immobile “donatomi” dai miei genitori?

    1. Gentile Francesco,
      controlla l’atto con il quale sei diventato proprietario della nuda proprietà.
      1. DONAZIONE. Se la nuda proprietà ti è stata donata puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto.
      2. COMPRAVENDITA. Se la nuda proprietà ti è pervenuta per compravendita ed hai richiesto le agevolazioni fiscali, non puoi richiederle nuovamente a meno che tu prima prima non venda.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  31. Ho ricevuto in donazione un appartamento dai miei genitori, i quali hanno mantenuto il diritto di usufrutto e lasciando allo scrivente la nuda proprietà. Vivo in questo appartamento, dove ho trasferito la residenza e il domicilio. Vorrei sapere se posso considerarlo come prima casa e pertanto usufruire delle agevolazioni per l’IMU. Grazie per l’attenzione riservatami.

    1. Gentile Giovanni,
      l’IMU è a carico dei tuoi genitori usufruttuari. Se anche loro hanno residenza e domicilio hanno esenzione IMU. Altrimenti devono pagare imposta piena.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

    1. Gentile Tonio,
      il nostro blog non entra mai nel merito delle valutazioni immobiliari.
      Ti consigliamo di rivolgerti a professionisti del settore, che faranno un sopralluogo all’immobile.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  32. Buonasera – la mia ragazza sta per acquistare la nuda proprietà di una casa lasciando l’usufrutto alla madre (abitazione principale). non avendo la residenza nel comune dell’immobile, potrà usufruire delle agevolazioni prima casa? non ha nessun immobile intestato. grazie

    1. Gentile Andrea,
      la risposta è negativa. Per le agevolazioni all’acquisto di abitazione prima casa c’è l’obbligo di trasferimento della residenza.
      Continua a seguirci, un saluto cordiale.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  33. 6 anni fa ho acquistato un monolocale intestato a mia figlia, ora deceduta. tramite testamento olografo é rimasto a me come nuda proprietà. lo posso vendere o affittare? grazie

    1. Gentile Wanda,
      quale titolare dei diritti di nuda proprietà, potrai vendere (o donare) questi diritti quando vuoi.
      E’ invece l’usufruttuario che ha la disponibilità all’utilizzo del monolocale. Lo può affittare, abitare, lasciare libero o darlo in comodato. L’affitto spetta quindi all’usufruttuario, non a te.
      Grazie per avere partecipato al nostro blog.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  34. Buonasera,
    sottopongo la mia situazione e relativa domanda: sono proprietaria di una nuda proprietà acquistata usufruendo delle agevolazioni fiscali. Gli usufruttuari sono i miei genitori. Io sono residente in altra regione con mio marito il quale è proprietario della casa dove viviamo acquistata con le agevolazioni di prima casa. Ora vorremmo cambiare casa nel comune dove viviamo e abbiamo messo in vendita la sua casa . Qualora non riuscissimo a vendere questa casa prima di acquistarne un’altra, potrei intestare la casa nuova a me potendo godere delle agevolazioni di prima casa? grazie

  35. salve, la mia compagna aveva usufruito delle agevolazioni per prima casa nell’acquisto di una nuda proprietà in usufrutto ai suoi genitori. Diversi anni dopo dimentichi del fatto abbiamo acquistato con mutuo una casa al 50% io e 50% lei come nostra prima casa. ora l’agenzia delle entrate ci ha chiesto di saldare la differenza dovuta su atti notarili e imposte……volevo sapere se questo avrà ripercussioni sul mutuo? e su imposte come TASI o IMU, nel senso dovrà pagare come seconda casa? grazie

    1. Gentile Alessandro,
      non escludo che l’Agenzia delle Entrate possa richiedere l’integrazione dell’imposta sostitutiva del mutuo (avete pagato lo 0,25% come prima casa, mentre per la seconda casa è del 2%) e la restituzione delle detrazioni fiscali degli interessi di cui avete usufruito.
      Per le tasse comunali vige invece il principio dell’utilizzo.
      Se avete utilizzato l’abitazione come abitazione principale (dimora e residenza anagrafica) avete diritto alla esenzione/riduzione IMU; non dovreste avere quindi richieste da parte del comune. Continua a seguirci.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  36. Mi scuso in anticipo delle numerose e dettagliate domande.
    Nell’ipotesi di acquisto di appartamento da privato, con nudo proprietario e usufruttuario tra loro parenti:
    1) bisogna necessariamente riferirsi alle quote di ripartizione individuate dall’apposita tabella o si possono leggermente variare?
    2) in caso di necessità, il consolidamento della proprietà potrà avvenire anche prima del decesso dell’usufruttuario?
    3) chi potrà accedere ad un eventuale mutuo?
    Ulteriori domande nel caso in cui sia il nudo proprietario a utilizzare l’abitazione, senza trasferirvi la residenza ma potendola considerare “prima casa” per motivi di studio:
    4) per la compravendita si potrà usufruire della relativa agevolazione? solo per la propria quota o anche per quella dell’usufruttuario? (analoga problematica si pone per la tassazione IMU/TASI);
    5) gli eventuali benefici di cui al punto precedente, precluderebbero al nudo proprietario l’acquisto futuro di una ulteriore abitazione come “prima casa”, magari di effettiva residenza?
    6) in quale caso e per quale aliquota l’eventuale mutuo di cui al punto 3 potrà prevedere le agevolazioni “prima casa”?
    Ringrazio anticipatamente.

    1. Gentile Pier Paolo,
      cerco di risponderti per punti:
      1) il prezzo di una compravendita di diritti immobiliari (proprietà, usufrutto, etc.) viene concordato tra le parti e non è determinabile per legge. Le tabelle a cui ti riferisci indicano il valore ai fini fiscali, cosa diversa dal prezzo di una transazione. L’atto di compravendita dovrà dettagliare tutti i pagamenti effettuati, con indicazione degli assegni, bonifici, etc.;
      2) il consolidamento della proprietà avviene alla morte dell’usufruttuario, a meno che non si tratti di “usufrutto temporaneo” di durata predeterminata. Alla scadenza dell’usufrutto temporaneo la proprietà viene consolidata;
      3) la banca richiede l’iscrizione ipotecaria sull’intera proprietà. Devono quindi partecipare al contratto di mutuo sia usufruttuario che nudo proprietario. Chiaramente il mutuo viene concesso ad insindacabile giudizio della banca;
      4) le agevolazioni possono essere richieste sia dall’usufruttuario che dal nudo proprietario, nel rispetto della normativa vigente;
      5) chiunque possegga diritti immobiliari acquistati con le agevolazioni prima casa non ha diritto a richiederli nuovamente, a meno che non venda tali diritti prima del nuovo acquisto;
      6) i mutui sono detraibili solo per i proprietari o nudi proprietari. Sono detraibili solo i mutui finalizzati all’acquisto di diritti di proprietà di abitazione principale, ovvero di abitazione adibita a dimora abituale.
      Spero di essere stato utile e ti invio un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  37. ciao, sottopongo due domande (veloci): in una compravendita di una prima casa, io costituirei per me l’usufrutto e mia moglie si intesterebbe come nuda proprietà.Siamo in regime di separazione dei beni.
    Il mutuo, che si dovrà chiedere, chi lo dovrà fare, per poterlo scaricare dall’irpef (730)?Io come usufruttuario o la moglie come nuda proprietaria?
    Avremo dei vantaggi fiscali nell’atto di acquisto rispetto a intestare la proprietà a entramnbi?
    Ho le idee un po’confuse.
    Grazie molte.
    Salvo

    1. Gentile Salvo,
      intestare un immobile è un fatto importante: parlane con il tuo notaio.
      Per quanto riguarda la detraibilità degli interessi del mutuo casa, questa spetta solo al proprietario o al “nudo proprietario”. L’usufruttuario non ne ha diritto.
      Inoltre ti faccio presente che il vantaggio fiscale va ripartito tra tutti i mutuatari. Poiché tua mogli non ha reddito, chiedi alla Banca che tua moglie venga inserita nel contratto come “garante” piuttosto che “mutuataria”.
      Ti saluto cordialmente e ti ringrazio per aver partecipato.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  38. Buongiorno, ho ricevuto in donazione dai miei genitori una casa e nell’atto notariale è specificato che ho usufruito delle detrazioni fiscali per prima casa.
    Ora intendo comprare una casa in un comune diverso dove sposterò la mia residenza. posso usufruire delle detrazioni prima casa?

    Grazie

    1. Gentile Germana,
      puoi tranquillamente usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una abitazione anche se hai beneficiato delle agevolazioni per la donazione. L’importante è rispettare la normativa in termini di “residenza”:
      – per la donazione avrai sicuramente trasferito residenza anagrafica nell’immobile donato;
      – per il nuovo acquisto dovrai trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito.
      Continua a seguirci

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  39. Buonasera, vorrei chiedere un’informazione.
    Sono proprietario del 50% di un appartamento, l’altro 50% lo detiene mia madre. Qualora acquistassi o ricevessi in donazione il 50% di mia mamma usufruendo delle agevolazioni prima casa (non detengo altre proprietà), concedendole l’usufrutto, sarei obbligato a prendere residenza nell’appartamento? E nel caso comprassi un’altra casa nello stesso comune, potrei usufruire delle agevolazioni prima casa?
    Grazie mille, cordiali saluti.

    1. Gentile Mario,
      ti consiglio di parlarne con il tuo notaio di fiducia per valutare il tipo di atto (donazione o vendita) e le conseguenze nel tuo caso particolare.
      In termini di agevolazioni fiscali, restringendo la risposta alla tematica della “residenza”, per l’acquisto è sufficiente la residenza nel comune dove ricade l’immobile.
      Per la donazione si deve parlare invece di abitazione principale, ovvero abitazione adibita a dimora abituale e residenza anagrafica.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  40. Salve,
    ho ricevuto tramite donazione la nuda proprietà di un immobile per il quale in precedenza i miei genitori (usufruttuari) nella fase di costruzione hanno beneficiato delle agevolazioni prima casa. Ora vorrei acquistare un immobile in altro comune (ove già risiedo) diverso da quello ove si trova l’immobile di cui sopra. Posso beneficiare delle agevolazioni di prima casa? Grazie.

    1. Gentile Alessandro,
      ricevere un’abitazione in donazione non pregiudica la possibilità di richiedere e usufruire delle agevolazioni all’acquisto prima casa. Unica eccezione (ma non è il tuo caso) è quando l’immobile già in proprietà esclusiva ricade nel comune dove si acquista.
      Ti ringrazio per aver partecipato al nostro blog.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  41. buongiorno,volevo chiederle io ho effettuato una compravendita di una casa con agevolazioni prima casa,ho gia’ trasferito la residenza,mio padre ha l’usufrutto anch egli agevolazioni.pochi gg fa’ lui mi ha cacciato fuori da questa abitazione,lui ancora non porta la residenza in questa casa,lui mi puo’ mettere fuori da questa casa,grazie

    1. Gentile Francesca,
      da quanto scrivi sei comproprietaria con tuo padre di un’abitazione e trasferendo la residenza hai fatto quanto richiesto dalla normativa.
      Anche tuo padre dovrà trasferire la residenza obbligatoriamente entro 18 mesi, a meno che non abbia già la residenza nello stesso comune.
      In merito al conflitto che si è generato all’interno della famiglia, se tuo padre è l’unico titolare del diritto di usufrutto ha il pieno diritto di usufruire dell’immobile come meglio crede finché è in vita.
      Può viverci, affittarlo o anche inutilizzarlo. Quando, un brutto giorno, tuo padre verrà a mancare, il tuo diritto di nuda proprietà si trasformerà automaticamente in diritto di piena proprietà e potrai disporre liberamente dell’abitazione.
      Un caro saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

      1. buongiorno sono francesca, la ringrazio per avermi risposto. volevo chiedere un’ultima cosa: c’é anche da finire di pagare il debito della casa. chi lo deve pagare? io che ho la nuda proprietà o mio padre usufruttuario? grazie

        1. Cara Francesca,
          normalmente sono chiamati a rimborsare il debito nei confronti della banca tutte le persone che hanno intestato l’immobile, sia titolo di nuda proprietà che di usufrutto. Per entrare nel dettaglio dovrei leggere il contratto di mutuo.
          Con l’occasione ti faccio presente che ho rettificato la precedente risposta, in quanto solo ora mi scrivi che tuo padre è unico titolare del diritto di usufrutto.
          Un caro saluto.
          Giuseppe Palombelli.

  42. Gent.le Esperto, le sottopongo il mio caso un po’ particolare, ma pur ricadente nella fattispecie. Ho acquistato insieme a mia moglie un appartamento che è prima casa e abitazione abituale.
    Ovviamente paghiamo il mutuo io e mia moglie, ma nel contratto abbiamo attribuito la nuda proprietà a mia figlia.
    L’Agenzia delle entrate ci sta richiedendo la restituzione con aggiunta delgi interessi di quanto
    dedotto senza rilevare che il mutuo, ovvero l’acquisto, è stato fatto congiuntamente, anche se nello specifico abbiamo operato la distinzione della nuda proprietà.
    L’Agenzia sostiene che non ci compete la deduzione. Mia figlia, peraltro studentessa all’epoca, studia ancora. Com’è possibile che il legislatore abbia voluto intendere una così miope penalizzazione dei genitori?
    Io credo che il suo intento sia stato un altro: evitare speculazioni che nel nostro caso non ci sono. Attendo fiducioso preziose sue. Grazie e saluti. Michele Lotierzo

    1. Gentile Michele,
      la deducibilità degli interessi di un mutuo va ripartita tra i mutuatari. La deducibilità spetta solo ai mutuatari che si intestano l’abitazione acquistata come prima casa.
      Controlla quindi l’atto di mutuo e l’atto di compravendita.
      Chi risulta come mutuatario? Se è solo tua figlia, solo a lei spetta; se siete tre mutuatari (genitori e figlia) la deducibilità va ripartita per tre. Tua figlia non ha alcun beneficio fiscale fino a quando non avrà redditi.
      Un caro saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  43. In tema di nuda proprietà vorrei porre il seguente quesito. Sono regolarmente residente all’estero (GB) e possiedo un unico appartamento in Italia, per il quale usufruii delle agevolazioni prima casa e sul quale pago la TASI prima casa, in quanto il comune concede l’agevolazione agli Italiani all’estero. Non pago altre tasse in Italia. Ora vorrei acquistare un immobile in altro comune cedendo gratuitamente l’usufrutto a favore di mia madre. Posso farlo inviando il denaro dall’estero? Come sarebbe la mia posizione fiscale nei confronti dell’Agenzia delle entrate quale nudo proprietario di un secondo immobile? Grazie per l’attenzione. Cordiali saluti. Laura

    1. Gentile Laura,
      se cedi l’usufrutto a tua madre e mantieni la nuda proprietà non potrai richiedere l’imposta agevolata per il nuovo acquisto. Per i pagamenti dall’estero non ci sono problemi particolari, ma dovrai attenerti alle indicazioni che ti daranno in Banca in tema di antiriciclaggio.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  44. Buongiorno,
    mia sorella ha la nuda proprietà di una casa che è in usufrutto a mio padre. L’ha acquistata con le agevolazioni per la prima casa.
    Mia madre è venuta meno, unica proprietaria di un appartamento che andrà in successione al marito e a noi figli.
    Per la porzione di casa che andrà a mia sorella lei potrà usufruire delle agevolazioni sulla prima casa?
    E’ corretto che se lei ne avrà diritto a queste agevolazioni anche agli altri eredi presenti nella successione potranno usufruirne?
    grazie molte per la risposta.
    Un saluto.

    1. Gentile Nanà,
      la tua domanda è relativa alle imposte di successione, da non confondere con le imposte per l’acquisto.
      Gli eredi sono tenuti a pagare:
      a) imposta ipotecaria e catastale del 2% +1% = 3% del valore catastale; ma se l’abitazione è adibita a prima casa l’erede paga imposte ipotecarie e catastali “agevolate” in misura fissa di 200 euro.
      Nel vostro caso, solo gli eredi che utilizzeranno l’abitazione come “abitazione principale”, cioé vi trasferiranno residenza e la utilizzeranno come dimora effettiva, possono pagare imposta ridotta. Anche tua sorella potrà pagare l’imposta in misura fissa se effettivamente vi andrà ad abitare entro i termini di legge.
      b) imposte di successione secondo varie aliquote e franchigie. Nel vostro caso siete tutti eredi parenti in linea retta. L’imposta è pari al 4% del valore catastale con un’esenzione fino ad euro 1.000.000,00 per erede.
      E’ bene comunque farsi assistere da un professionista per la dichiarazione di successione.
      Ti invito a leggere il nostro articolo che riguarda le imposte per donazione e successione. Puoi anche vedere il video registrato dal nostro commercialista, dott. Sergio Montedoro
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  45. salve, vorrei porre un quesito.
    Ho acquistato con agevolazioni prima casa la nuda proprietà di un immobile, di cui sono anche sola intestataria del mutuo e l’usufrutto è di mia mamma.
    Ho quindi sempre detratto gli interessi passivi, nonostante io non abbia mai vissuto li e solo per un breve periodo ho avuto li la residenza.
    L’anno scorso ho acquistato un altro immobile in edilizia convenzionata col mio compagno(io al 10% e lui al 90%)ovviamente senza agevolazione per la mia parte e come prima casa per il mio compagno.Gli interessi di quest’altro mutuo li detrae solo lui(abbiamo il mutuo cointestato).
    Ora sto vendendo la casa dove abita mia madre ed estinguere il primo mutuo, quindi perderò la possibilità di avere altre agevolazioni prima casa in futuro ed anche detrazioni fiscali. E’ possibile detrarre la mia parte di interessi del secondo mutuo? Anche se l’ho acquistata con iva al 10%, rimane sempre la mia abitazione principale. grazie mille

    1. Gentile Erika,
      quando venderai l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa non perderai alcun diritto: al contrario, potrai usufruirne nuovamente.
      Non ti sarà però possibile portare in detrazione gli interessi del mutuo, poiché il mutuo era finalizzato all’acquisto di una seconda casa.
      Ti saluto cordialmente.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  46. Mi allaccio a questo discorso per porre un quesito sulla mia situazione: ho acquistato insieme ai miei genitori un immobile sfruttando le agevolazioni per acquisto prima casa dove io risulto nudo proprietario (e intestatario di mutuo) e i miei genitori usufruttuari. Ora dovrei comprare un immobile con la mia ragazza (che non ha proprietà) nello stesso comune e vorrei riottenere le agevolazioni per l’ acquisto prima casa. Come dovrei muovermi? Devo cedere la nuda proprietà ai miei genitori o posso gestire la cosa senza dover fare atti di cessione o compravendita? Grazie per l’ attenzione

    1. Gentile Samuele,
      se vuoi usufruire delle agevolazioni all’acquisto, devi prima cedere (vendere o donare) i diritti di nuda proprietà per il cui acquisto hai beneficiato delle agevolazioni fiscali.
      Ti suggerisco di verificare bene l’impatto economico di un atto notarile di cessione (e relative imposte). Molte volte, in casi simili al tuo, è più conveniente acquistare come II casa.
      Ti faccio presente anche che potrai scaricare il mutuo in essere solo se manterrai la residenza in quella abitazione.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  47. Una domanda.
    Nel caso in cui si conceda l’usufrutto gratuito di un immobile al proprio figlio, costui può a sua volta affittare l’immobile stesso?
    Gli introiti derivanti dalla locazione su quale reddito andranno ad incidere? Su quello del padre o su quello del figlio?

    1. Gentile Gianluca,
      ti confermo che l’usufruttuario può disporre del bene come meglio crede, traendone i relativi “frutti” (ma non può cambiare la destinazione d’uso del bene).
      Gli affitti rappresentano quindi un reddito dell’usufruttuario, e come tale è soggetto alle imposte sui redditi.
      Per le abitazioni, il privato può optare per il regime della cedolare secca.
      Ti faccio presente che, se vuoi cedere l’usufrutto di un immobile a titolo gratuito a tuo figlio, dovrai effettuare un atto pubblico dal notaio.
      Se la cessione è a titolo gratuito, si parla di donazione.
      Spero di essere stato chiaro e ti invio i più cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  48. Buongiorno,
    ho ricevuto in eredità da mio padre una casa della quale, per menzione esplicita nel testamento, mia madre gode del diritto di abitazione.
    Vorrei ora acquistare una casa in altro comune (anzi fuori regione) e mi chiedo se posso usufruire delle agevolazioni prima casa.
    Naturalmente per l’immobile ricevuto in eredità non ho beneficiato di alcuna agevolazione.
    Mille grazie, M.

    1. Gentile Michele,
      immagino che tu non possieda altri immobili acquistati con le agevolazione primacasa.
      Di conseguenza puoi tranquillamente richiedere le agevolazioni fiscali nel momento in cui acquisterai l’abitazione, ma ricordato che dovrai trasferire la residenza nel comune dove acquisti entro 18 mesi dall’acquisto.
      Continua a seguirci e se puoi condividi i ns. sito e blog tra i tuoi amici.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  49. Buongiorno. Vorrei chiedere un dettaglio ulteriore. Sto pensando di far avvicinare mia mamma a me e volevo acquistare un appartamento (vendendo quello in cui abita attualmente in altro comune) ma intestandolo ai miei figli e lasciando l’usufrutto a mia mamma.
    Qualora uno dei miei figli volesse acquistare un altro immobile puo’ ottenere le agevolazioni come prima casa anche se la casa di cui avrebbe la nuda proprieta’ (insieme al fratello) fosse stata anch’essa acquistata come prima casa? Se no, lo potrebbe fare passati 5 anni dall’acquisto della nuda proprieta’? Grazie

    1. Gentile Maria Grazia,
      non è possibile acquistare un’abitazione con le agevolazioni prima casa se, al momento del rogito, si possiede un’altra abitazione acquistata con gli stessi benefici. E questo vale anche per l’acquisto di nuda proprietà/usufrutto etc. e a prescindere dal tempo trascorso (più o meno di 5 anni).
      Per non precludere ai tuoi figli la possibilità di richiedere le agevolazioni in futuro, possono acquistare la nuda proprietà senza richiedere le agevolazioni.
      Parlane con il tuo notaio di fiducia. Valuta a quanto ammonta la differenza di imposta. Inoltre spiega al notaio che i tuoi figli acquistano la nuda proprietà con risorse finanziare date a titolo gratuito dal/i genitore/i.
      Ti ringrazio per aver partecipato al nostro blog e ti saluto cordialmente.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

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