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Nuda proprietà e agevolazioni prima casa

di 244 commenti

Vogliamo segnalare la domanda che il nostro lettore Michele ci ha fatto sulla possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa, qualora si sia titolari di nuda proprietà su un’altra abitazione.

 

Agevolazioni prima casa per titolari di nuda proprietà

«Salve, ho ricevuto in donazione un appartamento da mio padre, appartamento di cui io sarei proprietario e i miei genitori detengono il diritto di usufrutto a vita.
Vorrei comprare nello stesso comune dove ho l’appartamento donato, un’altra casa in edilizia agevolata e, requisito per comprarla, è non avere case di proprietà, ovvero risulterebbe come acquisto prima casa.
Posso acquistarla come prima casa?».

 
La risposta del CEO di CasaNoi, Giuseppe Palombelli:
 

Gentile Michele,
l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le agevolazioni all’acquisto prima casa spettano anche ai titolari di nuda proprietà di abitazione, sita nello stesso Comune dove si acquista.
Unica eccezione è quando la nuda proprietà è stata acquistata richiedendo i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, ma non è il tuo caso perché hai acquisito la nuda proprietà dell’abitazione per donazione.
Per accedere all’opportunità di acquistare casa a prezzi calmierati (in edilizia agevolata), la normativa potrebbe però essere più restrittiva.

 
Riportiamo, di seguito, uno stralcio della Circolare n. 38 del 12 agosto 2005 dell’Agenzia delle Entrate.
 

Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione

Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6). Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.

Articolo scritto da:

Sara Grita

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Webwriter, copywriter, blogger. Nata e cresciuta a Milano, ho lavorato a Roma, Bologna e ancora Roma nelle produzioni video, tv, teatrali, come responsabile della comunicazione. Ho partecipato all'ideazione e alla fondazione di CasaNoi. Questo blog nasce per condividere tutte le informazioni su casa e ambiente ed è aperto alle domande dei lettori.

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244 commenti su “Nuda proprietà e agevolazioni prima casa
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  1. buona sera vorrei esporre il mio caso ho ricevuto,nel 2010, in donazione la nuda proprietà dell ‘appartamento in cui abito e nel quale ho fatto lavori che porto in detrazione fiscale ogni anno dal 2014 .i miei genitori si sono riservati l’usufrutto di questo appartamento.ORA per esigenze mie vorrei acquistare un appartamento più piccolo e in un altro comune più vicino alla sede del mio lavoro.CHIEDO ho diritto alle agevolazioni fiscali per l acquisto della MIA prima casa .GRAZIE tanto

    1. Gentile Sonia, si. ne hai diritto. Essere comproprietaria di abitazione pervenuta per donazione non esclude la possibilità delle agevolazioni fiscali per l’ACQUISTO. Dovrai trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  2. Si chiede se l’immobile del quale si ha la nuda proprietà è situato in un comune diverso da quello in cui è ubicato la prima casa d’acquistare, si può comunque beneficiare delle agevolazioni?

    1. Gentile Maria Teresa, dipende se hai acquistato o meno la nuda proprietà con o senza agevolazioni fiscali. Se è pervenuta per donazione o successione puoi usufruirne. Verifica dall’atto di provenienza (rogito o successione) della nuda proprietà. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  3. Salve, sono residente ed abito in un immobile ereditato in nuda proprietà , mia madre ha ereditato l’usufrutto e abita in altra unità immobiliare .
    vi chiedo : è fattibile questa situazione ? ovvero io beneficio dell’immobile abitandoci effettivamente , quindi godendo dell’immobile mentre mia madre è il reale usufruttuario ?
    Vi chiedo inoltre se è possibile esercitare il diritto di abitazione ?
    Ringrazio anticipatamente

    1. Gentile Davide, tua madre come usufruttuaria può disporre del bene come meglio crede. Mi sembra di capire che di fatto lo ha dato in uso gratuito (comodato) a te. Il diritto di abitazione può essere costituito per atto notarile. Nel tuo caso (sei nudo proprietario) non ha senso parlare di diritto di abitazione. Eventualmente puoi ipotizzare di acquisire la piena proprietà se tua madre intende cederti l’usufrutto. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  4. Buonasera,
    abito, con mia moglie, in affitto in appartamento di proprietà di una cooperativa edilizia indivisa. Posso acquistare, con i benefici della prima casa, un appartamento in altro Comune come nuda proprietà riservando l’usufrutto a mio figlio? Devo spostare la residenza in questo nuovo appartamento anche se questo diventerà residenza di mio figlio e della sua famiglia? Nel caso dovessi accendere un piccolo mutuo, posso farlo a mio nome? Mio figlio vorrebbe restituirmi parte della spesa con un rimborso mensile per gli anni a venire. Ringrazio in anticipo per la risposta e per i suggerimenti che vorrete darmi.

    1. Gentile Claudio, tu e tua moglie non siete proprietari di alcun immobile e quindi potete chiedere – in termini assoluti – le agevolazioni prima casa. Nel caso che prospetti, l’abitazione da acquistare si trova in un altro comune e di conseguenza dovrai trasferire la residenza entro 18 mesi o nella casa acquistata o in altra abitazione ricadente nel comune. Questo trasferimento ritengo sia incompatibile con il diritto di godimento della casa a proprietà indivisa e/o con l’esenzione IMU riservata a coloro che utilizzano la casa a proprietà indivisa come abitazione principale (chiedi all’amministrazione della cooperativa). Inoltre mi sembra di capire che il trasferimento sia fittizio e quindi unicamente finalizzato all’elusione fiscale. CONSIGLIO Tuo figlio, per l’usufrutto, pagherà comunque imposta prima casa. Il tuo acquisto limitato alla nuda proprietà determina una minore differenza d’imposta tra prima e seconda casa: calcola la differenza.
      Ti suggerisco di acquistare la nuda proprietà a tariffa piena così da poter beneficiare:
      – dell’esenzione IMU sulla casa in cooperativa indivisa
      – dell’agevolazione per l’assegnazione (futura) della casa in cooperativa o acquisto di altra abitazione.
      L’IMU per la nuova casa è a carico di tuo figlio usufruttuario, il quale portando la residenza avrà esenzione IMU.
      Il mutuo lo puoi fare a tuo nome ma comunque tuo figlio deve intervenire perché si intesta la casa (usufrutto): leggi la nostra guida sulla detrazione degli interessi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Salve,in qualità di nudo proprietario sto ristrutturando e ampliando la casa di ciu godo questo diritto..vorrei sapere quale aliquota iva deve essere applicata considerando il fatto che non ho altre proprietà

    1. Gentile Marco, la normativa è faraginosa. Le aliquote possono essere del 4%, 10% o 22%, sulla totalità della spesa o solo su alcune voci. Il punto di partenza è il “titolo edilizio”: che cosa riporta la tua autorizzazione? Costruzione? Ristrutturazione? Stai realizzando un’altra unità immobiliare o ampliando quella esistente? Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Buongiorno,
    sono proprietario di una casa in nuda proprietà dove abitano i miei genitori che hanno quindi l’usufrutto a vita nel comune “A”.
    Vorrei acquistare una casa in un diverso comune e diversa regione “B”.
    Sarebbe la mia prima casa? Cioè si calcolano le tasse come fosse la prima casa?
    Dovrei spostare la residenza in questa nuova casa acquistata?
    (Al momento ho la residenza in una casa di proprietà di mia madre, in comodato d’uso nel comune “A” ma abito e lavoro nel comune “B”)

    1. Alessandro, puoi chiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto se:
      – non hai beneficiato di agevolazioni all’acquisto prima casa per la nuda proprietà di cui scrivi. Controlla il rogito di compravendita. Se è pervenuta per donazione/successione non hai problemi.
      – trasferisci nel Comune dove acquisti la residenza entro 18 mesi dal rogito
      Quando sarai diventato proprietario, potrai avere esenzione IMU/TASI se la casa acquistata sarà “abitazione principale”: ovvero residenza e dimora abituale tua e della tua famiglia (se sei sposato e con figli). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. buonasera .vorrei acquistare un’appartamento in nuda proprietà vorrei sapere se ho diritto al mutuo prima casa e se successivamente posso fare una donazione dell’appartamento acquistato e con mutuo in corso…grazie

    1. Gentile Orlando, la banca può prendere in considerazione l’erogazione di un mutuo se esiste un’ipoteca piena. Devono di conseguenza acconsentire all’iscrizione ipotecaria sia il nudo proprietario che l’usufruttuario. Se successivamente venderai o donerai la casa rimarrai obbligato nel rimborso del finanziamento fino alla scadenza. Solo una liberatoria della banca potrebbe farti uscire dal contratto di mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. Salve, sono in possesso di una casa in nuda proprietà con i miei genitori che hanno l’usufrutto su codesta casa fino a quando sono in vita. La cessione della casa è stata fatta in compravendita ma sul rogito non riesco a percepire la questione delle agevolazioni fiscali. Volevo sapere, visto che i miei genitori sono ancora in vita e tutte le tasse sono ancora a carico loro, se io acquisto una nuova casa di nuova costruzione nello stesso comune posso richiedere le agevolazioni prima casa?
    Grazie

    1. Gentile Giuseppe, nel rogito è necessariamente scritto se hai/avete richiesto le agevolazioni fiscali. Eventualmente chiedi assistenza al notaio che ha redatto l’atto o altro professionista del settore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Salve, 5 anni fa ho acquistato una prima casa con le agevolazioni fiscali relative. Posso
    acquistare, dopo 5 anni, un’altra casa in un altro comune con le agevolazioni fiscali di prima casa, senza vendere la precedente?

    1. Gentile Chiara, chi possiede – come te – una casa acquistata con le agevolazioni fiscali non ha diritto a richiederle questo beneficio fiscale nuovamente. L’unica strada è cedere la proprietà prima del nuovo rogito o nei successivi 12 mesi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Salve, sono proprietario di una nuda proprietà di cui mia mamma ha l’usufrutto a vita.
    Vorrei acquistare un immobile cointestato con mia moglie in una regione diversa da quella in cui possiedo la nuda proprietà (nella nuova abitazione porterei la residenza); posso usufruire delle agevolazioni prima casa?

    1. Gentile Antonio devi verificare che la nuda proprietà che possiedi non sia stata acquistata (compravendita) con le agevolazioni prima casa. Controlla l’atto di proprietà: in caso di donazione / successione o acquisto senza richiesta dei benefici puoi tranquillamente chiedere le agevolazioni fiscali per la nuova casa dove ti trasferirai. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Buongiorno,
    io devo acquistare una casa da un privato con mutuo e lasciarla abitare dai miei genitori. Io non sono proprietaria di nessuna casa, ma ho la residenza con mio marito stesso comune dove comprerò la casa nuova. Se l’acquisto così normalmente diventa seconda casa per me o prima casa senza metterci la residenza?
    Ho pensato alla nuda proprietà per me e usufrutto ai miei genitori che la useranno come prima casa.
    E’ necessario spostare la residenza dove avrò nuda proprietà o posso lasciarla dove l’ho adesso?
    Non devo pagare l’Iva sull’acquisto? il mutuo lo posso fare io detraendo gli interessi o devono farlo i miei genitori che ci abiteranno? cosa mi conviene fare per avere le massime agevolazioni possibili? grazie in anticipo

    1. Gentile Francesco, nel tuo caso l’ostacolo a chiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa non è la residenza (già vivi nello stesso comune). Viceversa possedere a titolo esclusivo o con il coniuge un’abitazione nello stesso comune pregiudica la possibilità di richiedere questa agevolazioni. Il ragionamento vale per l’acquisto sia per la nuda proprietà che per la proprietà completa. Tu però scrivi che non possiedi alcuna casa. In questo caso puoi acquistare con le agevolazioni prima casa anche senza trasferire la residenza (già risiedi nel comune). Non potrai però avere esenzione IMU né detrarre gli interessi passivi. Se intesti l’usufrutto ai tuoi genitori, avranno loro il vantaggio dell’esenzione IMU se vi risiedono. Nel caso di intestazione di usufrutto ai genitori, loro possono detrarre gli interessi e richiedere imposta sostitutiva sul mutuo agevolata (0,25% invece del 2%). Ma devi chiedere espressamente alla banca di inserire i tuoi genitori come mutuatari e te come garante. Al limite inseritevi tutti come mutuatari e dividerete per tre la detraibilità degli interessi. Chiaramente dipende dal reddito e dall’età dei tuoi genitori. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Stefania, per i beni immobili è sempre obbligatorio presentare dichiarazione dei redditi. L’Agenzia delle Entrate precisa cheNon c’è obbligo di dichiarazione se l’eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta del defunto e l’attivo ereditario ha un valore non superiore a 100.000 euro e non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari. Queste condizioni possono venire a mancare per effetto di sopravvenienze ereditarie.” Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. sono nuda proprietaria di un terreno edificabile, puo’ l’usufruttuario toglierlo dal PGT , per non pagare l’ IMU, senza il mio consenso e io posso aprire un accesso (visto che non ne e’ fornito). Serve il suo consenso?

    1. Gentile Anna, a mio parere l’usufruttuario non può effettuare questa operazione in quanto andrebbe a modificare la destinazione economica del bene. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    2. Per quanto riguarda l’apertura di un semplice accesso, visto che ne e’ sprovvisto, posso farlo a mie spese anche senza il consenso dell’usufruttuario

  13. Salve,
    Ho acquistato da poco una prima abitazione usufruendo delle dovute agevolazioni. Contestualmente all’acquisto ho ceduto i diritti di usufrutto ai miei genitori mantenendo così solo la nuda proprietà. La mia domanda è la seguente: Insiste su di me l’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’atto di acquisto?

    1. Gentile Michele, se hai chiesto te le agevolazioni fiscali per la nuda proprietà, ti sei impegnato a trasferire la residenza nel COMUNE entro 18 mesi. Non è necessario trasferirla proprio nella casa acquistata. Se non soddisfi questo requisito sei soggetto a decadenza dai benefici e dovrai pagare differenza d’imposta + interessi + sanzioni del 30%. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Salve,
        sono proprietaria di un’immobile per il quale ho già usufruito dell’agevolazione prima casa circa 20 anni fa. Ora vorrei acquistare un altro immobile è trasferirmi in un altro comune. Mi hanno riferito che per usufruire nuovamente del vantaggio di acqusito come prima casa è necessario che mia madre (o altro familare) diventi usufruttuaria ed io mantengo la nuda proprietà. Vorrei sapere se tutto ciò è possibile e costi o rischi possono derivare da questo.
        Vi ringrazio.
        Ornella

        1. Gentile Ornella, quanto ti hanno suggerito non è corretto. dovresti cedere l’intera proprietà dell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali 20 anni fa. In alternativa puoi acquistare la nuova casa senza chiedere agevolazioni fiscali. Ti consiglio di effettuare un calcolo di convenienza economica tra differenza d’imposta e oneri per un atto notarile aggiuntivo. Inoltre è bene pensare anche a quelle che saranno le imposte comunali per i due immobili. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  14. buonasera
    vogliamo comperare un immobile io e la mia compagna come prima abitazione, l’unica cosa è che la mia compagna ha già una nuda proprietà.
    L’immobile che andiamo a comperare per me risulterà prima abitazione ma per lei è lo stesso o viene calcolata come seconda casa?
    grazie

    1. Gentile Pasqualino, dipende come la tua compagna ha acquisito la nuda proprietà. Se la nuda proprietà è stata acquistata per compravendita utilizzando le agevolazioni fiscali all’acquisto non può chiederle. Se è pervenuta per donazione, successione o compravendita senza agevolazioni, può usufruirne. Verificare è semplice: basta leggere il rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Salve volevo porre un quesito.
    I miei genitori vorrebbero donare la nuda proprietà a mia sorella della loro casa e avere l’usufrutto a vita . Essendo sposata mia sorella e proprietaria In comunione di beni con suo marito della sua casa dove risiede. Domanda : deve pagare come se fosse una seconda casa la nuda proprietà? Devo pagare gli usufruttuari ? È possibile che per salvaguardarsi i genitori ovviamente concordato con mia sorella che fa la procura nell eventuale vendita DELL immobile dove ha la nuda proprietà mia sorella?

    1. Gentile Luca, non mi è chiara la tua domanda né i motivi che sono alla base della donazione. Provo a rispondere. Con la donazione della nuda proprietà alla figlia, i tuoi genitori hanno diritto di abitare l’immobile e disporre di esso per tutta la vita come usufruttuari, ma avranno l’onere di pagare le imposte se dovute (esente IMU se abitazione principale). Tua sorella come nuda proprietaria ha l’onere di sostenere le spese di straordinaria manutenzione e il diritto donare o vendere come e quando vuole. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. AVENDO RICEVUTO CON DONAZIONE IN NUDA PROPRIETA’ UN APPARTAMENTO, HO DIRITTO AD AVERE LE CHIAVI DALL’USUFRUTTUARIO?

  17. Abbiamo donato la casa mia e di mio marito, acquistata con i benefici della prima casa, a nostra figlia, riservandocene l’usufrutto. Può mia figlia comprare un appartamento in altra regione usufruendo dei benefici della prima casa?

    1. Gentile Silvana, tua figlia ha diritto ad acquistare un’abitazione con i benefici fiscali anche se ha ricevuto la nuda proprietà da voi per donazione richiedendo l’applicazione di imposta ridotta prima casa (per le donazioni). Specifico che deve acquistare a titolo oneroso (compravendita). Non le è invece possibile ricevere in donazione un’altra abitazione e pagare imposte ridotte prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  18. buonasera
    comproprietaria al 50% di un immobile acquistato nel 2004 con agevolazioni prima casa, ho ceduto all’altro proprietario del 50% l’usufrutto mantenendo la nuda proprietà al fine di tutelare mia figlia.
    ora vorrei acquistare un appartamento nel quale risiedere, quali soluzioni posso adottare per usufruire delle agevolazioni prima casa.
    ringrazianto anticipatamente
    porgo cordiali saluti

    1. Gentile Stefania, tu non potrai richiedere le agevolazioni prima casa poiché possiedi – quale nuda proprietaria – abitazione acquistata con i benefici fiscali. Molto utile è calcolare la differenza d’imposta. Se acquisti una casa da privato con una bassa rendita catastale la differenza d’imposta è bassa. Le soluzioni sono quindi due: 1) vendere la nuda proprietà prima dell’acquisto 2) acquistare senza richiedere i benefici fiscali. Tieni presente anche gli effetti sulle imposte comunali. Anche se acquisti senza agevolazioni, se utilizzi la casa come tua abitazione potrai avere l’esenzione IMU. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  19. Buon pomeriggio, sono sposato in regime di seprazione dei beni. Vorrei acquistare un immobile con l ‘agevolazione prima casa, purtroppo mia moglie ha un altro immbile in un comune diverso che ha ricevuto in eredità ed ha chiesto l’agevolazione prima casa nell’anno 2008. Possiamo acquistare godendo entrambi delle agevolazioni prima casa. grazie

  20. Buongiorno,

    mi sto separando
    posseggo in comunione dei beni (50%)
    una villa a schiera che dovrò lasciare in uso a moglie e due figli maggiorenni
    studenti non economicamente autosufficienti
    acquistata usufruendo deiie agevolazioni fiscali prima casa (sono decorsi i 5 anni).
    Nessuna altra proprietà.
    Una volta separato legalmente potrò usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa
    per comprare un’abitazione per me?
    Come devo interpretare la sentenza della cassazione n. 3931/2014?
    Se non fosse possibile qual’è la soluzione alternativa migliore?
    Intestare la nuova casa ai figli mantenendo l’usufrutto a vita?
    Grazie in anticipo per la collaborazione

    1. Gentile Claudio, formalmente sei comproprietario di abitazione acquistata con i benefici fiscali e fino a quando non cederai questa proprietà non puoi chiederle nuovamente. Inoltre avrai tutti gli oneri di una proprietà, ivi comprese le spese di straordinaria manutenzione e le imposte, anche se nel tuo caso possono essere previste esenzioni (IMU, etc). Il caso della sentenza della Cassazione è diverso: riguarda la pre-esistenza di proprietà nello stesso comune dove si acquista. Il consiglio è di valutare le diverse opzioni (cessione dell’attuale quota della casa; co-intestazione con i figli della nuova casa) con il notaio, determinando chiaramente la convenienza economica con il differenziale d’imposta che dovrai pagare. Con lo scioglimento del matrimonio avrai diritte ad avere l’esenzione IMU su un’eventuale casa acquistata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  21. Buongiorno, chiedo gentilmente un informazione, quando cade in successione una nuda proprietà, gli eredi possono usufruire dell’agevolazione prima casa per pagare le imposte in misura fissa e ridotta?

    1. Gentile Giorgia, certamente le agevolazioni si possono chiedere anche in sede di successione di una nuda proprietà. E’ sufficiente che uno solo degli eredi (che abbia i requisiti) chieda l’agevolazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  22. PRPPRIETARIO DI IMMOBILE ACQUISTATO CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA NEL COMUNE DI ALESSANDRIA ORA VORREI COMPRARE UNA NUDA PROPRIETA’ IMMOBILE SITUATO NEL COMUNE DI GENOVA DOVE PRENDEREI LA RESIDENZA ENTRO I FATIDICI 18 MESI, HO DIRITTO ALLE AGEVOLAZIONI PER LA PRIMA CASA PER QUESTA COMPRAVENDITA?(IN QUANTO L’USUFRUTTO LEGALE SAREBBE A CARICO DI ALTRO SOGGETTO E QUINDI A SUO CARICO TUTTA LA GESTIONE FISCALE DELL’IMMOBILE?9

    1. Gentile Ermanno, non puoi chiedere i benefici fiscali x questo nuovo acquisto in Genova perché sei titolare di diritti di proprietà su altro immobile acquistato con le agevolazioni sito in Alessandria. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  23. Io e la mia compagna vogliamo acquistare casa insieme, ma io ho già comprato una casa coi benefici fiscali di Prima casa, lei possiede la nuda proprietà di un alloggi comprato dalla madre di cui è usufruttuaria, premetto che l abitazione che vorremmo comprare si trova in un comune diverso dal nostro, io per 2 anni percepisco ancora il 36% delle spese di ristrutturazione , quindi la domanda é Può la mia compagna prendere la sua quota di casa come Prima casa? E io se sposto la residenza ? (Premetto che sono 9 anni che ho la prima casa)

    1. Gentile Antonio, chi è titolare di diritti di proprietà, usufrutto, nuda proprietà acquistati con i benefici fiscali non ha diritto a chiedere nuovamente l’agevolazione all’acquisto. Da quanto scrivi: tu non ne hai diritto; per la tua compagna bisogna rileggere l’atto di acquisto della nuda proprietà e verificare se ha chiesto o meno l’applicazione di imposta agevolata prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  24. Buongiorno, nel 2009 ho acquistato da mia madre la casa di famiglia con agevolazioni prima casa mantenendo l’usufrutto a mia madre. In quella casa siamo residenti in quattro persone. Adesso vorrei acquistare una casa dove andare ad abitare e quindi portare la residenza (non so ancora se nello stesso Comune o in altro). all’acquisto posso usufruire dell’agevolazione prima casa visto che mia madre manterrebbe l’usufrutto sull’altra casa che non vendiamo? Per quanto riguarda le tasse, come la TASI, posso considerare la casa che andrò ad acquistare come prima casa e quindi ad esempio con la normativa in vigore ad oggi non pagarla visto che la TASI sulla casa dove abitiamo adesso è intestata a mia madre a non la paga come prima casa? Grazie, un cordiale saluto.

    1. Gentile Francesca, tu non puoi chiedere i benefici per l’ACQUISTO della nuova casa poiché possiedi diritti di nuda proprietà della casa dove vivi attualmente (Se tua madre te li avesse donati la cosa cambia e puoi richiederli). Per quanto riguarda l’IMU potrai avere l’esenzione nella casa che acquisterai. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  25. Buongiorno, vorrei cortesemente un’informazione. Mio marito ed io siamo entrambi proprietari di casa acquistata con i benefici prima casa. Adesso vorremmo comprarecasa intestandola ai due figli e mantenendo per noi l usufrutto. Considerando che i figli non posseggono proprietà, è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa anche per il nostro usufrutto? Grazie

    1. Gentile Anna, la risposta è negativa. Voi genitori pagherete imposte piene per l’acquisto dell’usufrutto in quanto possedete diritti di proprietà acquistati con le agevolazioni fiscali. Come usufruttuari l’IMU sarà a vostro carico. Vi ricordo che potrete chiedere l’esenzione IMU solo per l'”abitazione principale” dove risiedete con il nucleo familiare (una sola abitazione per famiglia!). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  26. Buongiorno, mia moglie ha venduto il diritto di usufrutto a mio padre di un appartamento in data luglio 2012 usufruendo delle agevolazioni prima casa (3%). Ora mio padre vorrebbe acquistare un appartamento per trasferirvi la sua residenza nello stesso comune, può fare un atto di rinuncia dell’usufrutto e usufruire nuovamente delle agevolazioni per l’acquisto di quella che per lui sarebbe la prima casa? grazie

    1. Gentile Antonio, per avere di nuovo le agevolazioni fiscali per acquisto abitazione, tuo padre deve vendere o donare il diritto d’usufrutto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  27. vorrei acquistare una casa. i miei genitori ci andrebbero ad abitare e mia moglie vorrei che fosse la proprietaria della nuda proprietà. io sono l’unico intestatario della nostra casa, mia moglie puo usufruire dell’agevolazione della prima casa e quindi della detrazione degli interessi passivi? e per quanto riguarda l’IMU, si dovrà pagare o sarà esentata?preciso che i due immobili sono nello stesso comune

    1. Gentile Cludio, tua moglie può acquistare da sola se è in regime di separazione dei beni e può chiedere le agevolazioni se ha i requisiti. Ti invito a parlarne con un notaio (in generale tua moglie deve: 1) avere o trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito 2) non possedere in via esclusiva un’abitazione nel comune dove acquista 3) non essere titolare di diritti reali di proprietà/usufrutto di altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali su tutto il territorio nazionale). Per quanto riguarda l’IMU, tua moglie non può avere l’esenzione perchè non ci andrà ad abitare con la propria famiglia. Valutate con il notaio se intestare nuda proprietà a tua moglie e usufrutto ai tuoi genitori. L’IMU infatti è a carico dell’usufruttuario e i tuoi genitori abitando nella casa avrebbero l’esenzione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. gentile sig.palombelli, ad integrazione di quanto detto prima, mia moglie ha gia la residenza nel comune dove abbiamo intenzione di comprare l’appartamento da dare in usufrutto ai miei, ma per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi, la residenza deve essere necessariamente nell’immobile di cui possiederà la nuda proprietà? e in questo caso possono coesistere residenza del nudo proprietario e residenza dell’usufruttuario?

        1. Gentile Claudio, la possibilità di detrarre gli interessi di un mutuo e l’esenzione IMU sono riservati alla casa adibita ad “abitazione principale”: non è sufficiente la residenza anagrafica ma anche la dimora abituale del proprio nucleo familiare. Ogni famiglia può avere questi vantaggi fiscali per una sola abitazione, anche se formalmente i coniugi hanno proprietà e residenze distinte. Tua moglie, da quanto scrivi, non ne ha diritto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  28. posso io detrarre gli interessi passivi di un mutuo x acquisto di un immobile intestando la nuda proprieta a mia moglie con usufrutto a mio figlio essendo mia moglie totalmente a carico a me.

  29. Buongiorno vorrei comprare un appartamento da un costruttore ma nello stesso comune ho gia’ un immobile prima casa comprata nel 2001 e la mia intenzione e’ darla in usufrutto a i miei genitori chiedevo se era possibile fare per rientrare nella iva agevolata al 4%

    1. Gentile Marco, nel tuo caso non è sufficiente cedere l’usufrutto per richiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa. Devi cedere tutti i diritti di proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  30. Salve sono nuda proprietaria per donazione di un immobile.
    Vorrei acquistare una casa con le agevolazioni prima casa ma questa si trova in un altro comune rispetto alla nuda proprietà. Ho diritto alle agevolazioni?

    1. Gentile Laura, anche se hai ricevuto in donazione un immobile puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto (a titolo oneroso: compravendita) di un’abitazione. Dovrai però trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

      1. Salve. Vorrei comperare in regime di separazione dei beni con mio marito la nuda proprieta di una 1 casa . La banca mi eroga il mutuo nel caso di acquisto di nuda proprietà 1 casa. Grazie.

        1. Gentile lettore, difficilmente la Banca finanzia con la sola garanzia ipotecaria sulla nuda proprietà. Normalmente rifiuta o chiede di acquisire ipoteca aggiuntiva sulla piena proprietà un altro immobile. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  31. Buongiorno,nel ’97 io e mia madre abbiamo acquistato simultaneamente un immobile,io la nuda proprieta,lei l’usufrutto;sull’atto c’è scritto che ci siamo avvalsi delle agevolazioni prima casa.
    Ora io ho acquistato un altro immobile in un altro comune,con le agevolazioni prima casa;il notaio mi ha detto che devo vendere il primo immobile entro 12 mesi per non perdere le agevolazioni
    Vorrei chiederLe questo; se mia madre acquistasse la nuda proprietà,potrebbe farlo con le agevolazioni e sarebbe tenuta a spostarvi la residenza o il fatto di essere già usufruttuaria apre altre possibilità?
    Lei ha un secondo usufrutto in un altro comune dove è residente,casa acquistata dal suo compagno che le ha intestato l’usufrutto
    E l’imposta di registro,che sia 2 o 9%..,si calcola sull’importo catastale rapportato all’età di mia madre (70) ?
    Grazie e cordiali saluti

    1. Gentile Sandro,
      premetto che il primo consiglio è quello di rivolgerti al tuo notaio di fiducia e approfondire l’aspetto della vendita all’interno del nucleo familiare.
      Un parere lo posso dare sull’aspetto fiscale. A mio giudizio tua madre può beneficiare nuovamente delle agevolazioni prima casa perché acquista ulteriori diritti sullo stessa unità immobiliare per la quale ha già beneficiato delle agevolazioni per l’acquisto. Non viene richiesta la residenza nell’immobile, bensì nel Comune. L’imposta ridotta del 2% va calcolata sul valore catastale della nuda proprietà sulla base di tabelle legali per fasce di età del nudo proprietario (il valore diminuisce al crescere dell’età). Sei tu che vendi e quindi bisogna prendere la tua età per il calcolo.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  32. Buongiorno, sono proprietario al 100% di un alloggio acquistato come prima casa e di un alloggio acquistato come seconda casa nella stessa città.Con mia moglie vorremmo comprare una villetta sempre nella stessa città e vendere l’alloggio adibito come prima casa.E’ possibile acquistare la villetta come prima casa se mia moglie compra la nuda proprietà ed io acquisto il solo usufrutto?
    Grazie mille

    1. Gentile Riccardo, se sei proprietario esclusivo di abitazione nello stesso comune, non puoi richiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  33. Salve,
    io vorrei acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa ma posseggo un’abitazione, dove vivo con i miei genitori e le mie sorelle, ereditata da mia nonna nello stesso Comune. Posso ottenere lo stesso le agevolazioni al momento dell’acquisto?
    Grazie

    1. Gentile utente, puoi acquistare con le agevolazioni fiscali a condizione che tu non sia proprietario esclusivo della casa ereditata da tua nonna. Se sei comprorietario con tuoi familiari, non ci sono problemi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  34. Buongiorno,
    abito in affitto a Milano, dove ho la residenza e non possiedo immobili.
    Vorrei acquistare una casa a Treviso per farci abitare i miei genitori, intestandola a me.
    Che tipo di inquadramento avrebbe la casa?Potrebbe essere considerata prima casa?Oppure rientra in un’altra casistica?
    In tal caso quale potrebbe essere il sistema migliore per godere di agevolazioni fiscali?
    Grazie

    1. Gentile Davide, se vuoi chiedere le agevolazioni all’acquisto dovrai trasferire la residenza a Treviso entro 18 mesi. Potresti valutare con il tuo notaio l’intestazione più opportuna della casa. Ad esempio intestare l’usufrutto ai tuoi genitori (così non pagherebbero IMU) e la nuda proprietà a te. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  35. Salve, sono un nudo proprietario di un appartamento, sito all’interno di un immobile, ricevuto in donazione con agevolazioni ed in cui già avevo la residenza. Successivamente ho acquistato un’altra nuda proprietà di un altro appartamento e sempre all’interno dello stesso immobile in cui ho la residenza e sempre con agevolazioni. Preciso che la residenza, sebbene trattasi di vari piani, è unica. Il notaio mi assicurò che potevo richiedere nuovamente le agevolazioni ma da poco l’Agenzia delle Entrata mi ha dichiarato decaduto dal secondo beneficio, chiedendomi i pagamento, in quanto, a loro dire, essendo già titlae di una nuda proprietà non potevo più usufruirne. Grazie

    1. Gentile lettore, a mio parere la contestazione dell’Agenzia delle Entrate è corretta solo nel caso in cui al momento dell’acquisto lei era proprietario a titolo esclusivo (o con il coniuge) di abitazione nello stesso comune. La contestazione della sola titolarità di nuda proprietà non è corretta. La norma parla di proprietà a titolo esclusivo o con il coniuge. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  36. salve, circa un anno fa ho ricevuto in donazione suddivisione tra fratelli un immobile composto da primo piano e piano terra adibito a deposito/garage il tutto in usufrutto ad un genitore. ora godendo della legge piano casa sto costruendo un appartamento cambiando la destinazione uso del garage. domanda posso chiedere un mutuo con agevolazioni prima casa x costruire???

    1. Gentile lettore, puoi richiedere un mutuo ristrutturazione (no acquisto) dopo il rilascio della concessione edilizia. Il contratto dovrà essere firmato anche dal genitore usufruttuario. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  37. Buongiorno,
    vorrei porre il seguente quesito:
    nel 1993 ho acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa. successivamente mio marito ne ha acquistato un altro dove avevamo posto domicilio e residenza, mentre il primo appartamento venne concesso in usufrutto ai suoi genitori. nel 2012 ci siamo separati e dal momento che i suoi genitori sono ancora viventi non ho potuto riprendere possesso del mio immobile. vorrei sapere se acquistando ora un altro appartamento da adibire a residenza, posso usufruire delle agevolazioni per prima casa. grazie

    1. Gentile lettrice, per la nuova abitazione non puoi richiedere le agevolazioni fiscali, anche se trasferirai la residenza, perchè possiedi un altro immobile acquistato con le agevolazioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

  38. ho ricevuto in donazione, con agevolazioni, una nuda proprietà dai miei genitori che hanno lasciato per loro l’usufrutto. Ora voglio acquistare una nuda proprietà con agevolazioni posso farlo? Grazie

    1. Gentile lettore, puoi farlo tranquillamente. Tutti hanno la possibilità di acquistare un’abitazione con le agevolazioni. E questo vale anche per la nuda proprietà. Ricordati che dovrai trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

    2. NON FA DIFFERENZA IL FATTO CHE IO SIA TITOLARE, PER DONANZIONE, DI UNA NUDA PROPRIETA’ NELLO STESSO COMUNE DOVE VOGLIO ACQUISTARNE UN’ALTRA? PRECISO DI AVERE GIA’ LA RESIDENZA NELL’IMMOBILE DA ACQUISTARE. GRAZIE

      1. Gentile Antonio, viene escluso dalle agevolazioni all’acquisto chi ha la proprietà esclusiva (o con il coniuge) di abitazione nello stesso Comune. Non è il tuo caso perchè sei titolare di nuda proprieta. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

  39. Salve. Sono possesore di una casa donata dai miei genitore,devo costruire casa nuova contestata con mia moglie nello stesso comune.
    Posso usufruire delle agevolazioni della prima casa, grazie

    1. Gentile lettore, a mio giudizio non puoi richiedere l’agevolazione perchè sei già proprietario a titolo esclusivo di altra abitazione sita nello stesso comune. Chiedi comunque maggiori informazioni al notaio che ti assiste per il rogito di acquisto dell’area edificabile o del fabbricato in corso di costruzione. Fai verificare anche la posizione i tua moglie. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  40. mia madre vive con me sono il proprietario voglio comprare altra casa ma non riesco a vendere se la faccio acquistare a mia madre posso andare ad abitare con lei cosi non risulta seconda casa

    1. Gentile lettore, quant scrivi è possibile. Tua madre acquista questa nuova casa con risorse finanziarie fornite da te. Ti suggerisco di approfondire però con il tuo notaio, soprattutto se sei sposato con figl, e se hai fratelli/sorelle. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  41. Salve, sto valutando la possibilità di acquistare in nuda proprietà con i miei due fratelli una casa in un comune diverso da quello dove risiedo, lasciando l’usufrutto all’attuale proprietario. Se un domani volessi accedere ad un mutuo per l’acquisto di una prima casa intestandola a me e alla mia fidanzata, questa proprietà potrebbe interferire con l’accensione del mutuo con agevolazione?
    Grazie.

    1. Gentile lettore, per l’acquisto della nuda proprietà non potrai richiedere le agevolazioni fiscali poichè l’abitazione ricade in un comune diverso da dove risiedi. Se, come immagino, non contrarrai un mutuo per questo acquisto, non avrai nessun tipo di problema in futuro. Potrai richiedere i benefici all’acquisto della prima casa e potrai accedere un mutuo casa. Anzi: essere proprietario di diritti di nuda proprietà è un elemento patrimoniale positivo nell’istruttoria bancaria.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  42. salve i miei genitori mi hanno donato la nuda proprieta’ della casa in cui viviamo ,mantendo per loro l’usufrutto. x la donazione ho usufruito dei benefici fiscali x prima casa (imposta ipotecaria e catastale in misura fissa) ora vorrei acquistare una casa nello stesso comune posso sempre comprarla come prima casa ed usufruire delle agevolazioni fiscali senza dover alienare la nuda proprieta’ ? vi pongo questa domanda perche’ non mi sono chiare le implicazioni del cambiamento che ha apportato la legge di stabilita’ del 2016 . vi ringrazio molto cordiali saluti

    1. Gentile lettrice, anche chi ha ricevuto un’abitazione in donazione puà richiedere le agevolazioni all’acquisto della prima casa. L’importante è che non si tratti di una proprietà esclusiva nello stesso comune. Ma non è il tuo caso perchè sei nudo proprietario. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  43. Salve vorrei farle una domanda io e mio padre abbiamo acquistato una proprietà di cui io sono proprietario della nuda proprietà e lui ha l’usufrutto adesso vorrei comprarmi una casa con la mia compagna intestandomela.
    Vorrei sapere cosa posso fare per usufruire dell’agevolazione prima casa?
    Donare a lui la mia nuda proprietà? Venderla? O ci sono alternative la ringrazio anticipatamente per l’eventuale risposta grazie

    1. Gentile lettore, se hai acquistato la nuda proprietà con le agevolazioni fiscali, dovrai necessariamente venderla se vuoi usufruirne nuovamente. Potrai venderla prima del nuovo acquisto o anche nei successivi 12 mesi. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  44. Salve, sono proprietario di un appartamento datomi in donazione anni fa dai miei genitori. Vorrei acquistare una nuova casa senza vendere quella che già possiedo. Posso ottenere le agevolazioni prima casa su questo nuovo acquisto? Grazie

    1. Gentile lettrice, potrai richiedere le agevolazioni all’acquisto senza vendere l’attuale solo se la nuova casa ricade in un comune diverso da quello di cui hai la proprietà. La normativa infatti esclude dai benefici chi già possiede in via esclusiva (o con il coniuge) altra abitazione situata nello stesso comune. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  45. Buongiorno, sono in affitto. Vorrei acquistare una casa che sarà prima casa. Mio fratello mi aiuterà nell’acquisto. Lui ha già una prima casa. Possiamo intestare a lui la nuda proprietà e io l’usufrutto? Con l’usufrutto al rogito avrò le agevolazioni prima casa? E il mutuo potrà pagarlo anche mio fratello pur avendo solo la nuda proprietà o l’intestatario devo essere io avendo l’usufrutto? Grazie, cordialmente. Aprile 2016

    1. Gentile lettrice, potete intestare la casa come ritenete più opportuno. Tuo fratello pagherà imposte piene per l’acquisto della nuda proprietà; tu potrai richiedere i benefici fiscali per l’acquisto prima casa. Per quanto riguarda il mutuo, vi dovete confrontare direttamente con il funzionario della banca. Potete essere entrambi mutuatari o te mutuataria e lui garante. Ti ricordo che la detrazione degli interessi del mutuo vengono ripartiti tra tutti i mutuatari in parti uguali, ma solo l’usufruttuario può dedurli se adibisce l’abitazione ad abitazione principale entro 12 mesi dal rogito (residenza e dimora del proprio nucleo familiare). Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  46. Salve,grazie innanzi tutto..vi porgo il mio quesito… Io e mio fratello abbiamo acquistato la casa di nostro padre (io il 60% e lui il 40%)senza alcuna agevolazione dove lui e nostra madre hanno l usufrutto a vita..ora la mia domanda é questa…io ed il mio compagno vogliamo prendere una casa in affitto..io posso farmi intestare l’affitto della casa con le utenze?…oppure se dovessimo comprare casa ,posso usufruire delle agevolazioni come prima casa?..grazie mille in anticipo per la cortese risposta

    1. Gentile lettrice, certamente puoi prendere una casa in affitto con il tuo compagno, o acquistare una con le agevolazioni, e intestare le relative utenze. Le utenze della casa dove i tuoi genitori hanno l’usufrutto dovrebbero essere intestate a loro che ci vivono. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  47. Ho una casa in nuda proprietà dove mia mamma ha l’uso frutto a vita, non ho chiesto le agevolazioni fiscali per la donazione dello stesso posso comprare una casa da privato non nello stesso Comune e avere le agevolazioni?

    1. Gentile lettore, puoi sicuramente chiedere le agevolazioni all’acquisto per l’acquisto della tua nuova casa. Infatti la tua proprietà, seppure ricada nello stesso Comune, non è esclusiva (è una nuda proprietà). Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  48. Buonasera, io e la mia compagna vorremmo acquistare la nostra prima casa, lei non ha proprietà e quindi non ha mai chiesto agevolazioni fiscali prima d’ora io invece sono proprietario di una nuda proprietà ed ho già usufruito delle agevolazioni fiscali.
    In questo caso come verrebbe conteggiate le varie tasse relative all’acquisto? Esistono soluzioni di acquisto più vantaggiose?
    La ringrazio anticipatamente per la risposta

    1. Il calcolo delle imposte è presto fatto. La tua compagna paga imposte prima casa sulla sua quota di proprietà. Tu imposte piene. Ipotizzando una cointestazione al 50% ed un acquisto da privato (esente iva): partite dalla rendita catastale, calcolate il valore catastale, dividete per due, e determinate le imposte per ciascuno di voi. Puoi usare il CalcolaImposte di casanoi.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  49. Sale i nonni della mia compagna 10 anni fa hanno acquistato un appartamento in contanti usufruendo dei benefici prima casa , intestandola ala mia compagna e tenendosi l’uso frutto a vita , l’immobile è a Padova , ora la mia compagna vorrebbe acquistare un immobile ad Albignasego (provincia di Padova ) , possiamo usufruire delle agevolazioni prima casa tenendo conto che la residenza verrà spostata e che apriremo un mutuo ?

    1. Gentile lettore,
      devi controllare l’atto di proprietà di questa casa a Padova la cui nuda proprietà è intestata alla tua compagna. Se l’atto riporta che ha richiesto le agevolazioni prima casa , non può richiederle nuovamente (a meno che non venda, ma immagino di no).
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

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