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Agevolazioni “prima casa”

di 1.999 commenti

quadro di Lyonel FeiningerIstituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate  le indicazioni complete e aggiornate.

Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”

Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

  • Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  • Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  • Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi

Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?

Occorre distinguere diversi casi.

1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.

2) Non spetta invece se l’acquirente è:

a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;

b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.

Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.

Come e quando si richiedono?

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie

Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

La decadenza delle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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1.999 commenti su “Agevolazioni “prima casa””
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  1. Salve,
    Volevo farle una domanda. Non sono residente nel comune dove ho acquistato un immobile come prima casa. A parte la perdita delle agevolazioni di acquisto come prima casa, ai fini della dichiarazione cosa dovrei fare? Indicarla sempre come prima casa visto che non ho altri immobili di proprietà?
    La ringrazio in anticipo
    Enzo

    1. Gentile Enzo, nel tuo caso oltre a decadere dall’agevolazione fiscale per l’acquisto, dovrai pagare imposte “piene” legate all’utilizzo che ne fai. Provo a spiefarmi meglio. In termini generali, gli adempimenti fiscali ricorrenti (annuali) per gli immobili sono: 1) dichiarazione dei redditi; 2) imposte comunali. In entrambi i casi non è rilevante se si è acquistata l’abitazione con o senza le agevolazioni fiscali. E’ rilevante l’uilizzo. L’abitazione principale è quella che paga meno imposte (la casa dove si dimora con il proprio nucleo familiare). Nella dichiarazione dei redditi bisogna indicare l’utilizzo dell’abitazione (abitaz principale, tenuta a disposizione, locata a canone di mercato, etc) specificando la rendita catastale o il canone percepito. Per le imposte comunali l’esenzione IMU c’è solo per l’abitazione principale. La TASI la paga il proprietario e l’eventuale affittuario in quota. Ti ringrazio per avere partecipato al nostro blog.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  2. Salve, vorrei chiedere le seguenti informazioni:
    a novembre 2014 ho acquistato per mia figlia un appartamento come “prima casa”. Mia figlia, studentessa senza reddito, è già residente nel comune di Roma (dove si trova la casa acquistata), quindi vorrei sapere se è necessario portare la residenza nell’appartamento acquistato.
    Inoltre l’appartamento lo stiamo ristrutturando ed intendiamo successivamente affittarlo. Per i lavori di ristrutturazione avevo visto su una guida delle agenzia delle entrate che la detrazione spetta anche al familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) convivente del possessore o detentore dell’immobile, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici risultino intestati a lui. Quindi tutte le fatture sono intestate a me avendo intenzione di dichiararle nel mio 730 del 2016. Vorrei avere conferma di questa possibilità e soprattutto capire se è necessario farle fare il cambio di residenza o se ci sono controindicazioni anche in vista della volontà di affittare l’appartamento.
    Grazie in anticipo
    Paola

    1. Gentile Paola, ai fini dell’agevolazione fiscale all’acquisto della prima casa, tua figlia non deve trasferire la residenza presso l’abitazione acquistata: è sufficiente la residenza nel comune. Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali relative alla ristrutturazione, da quanto scrivi vedo che hai già verificato correttamente diversi aspetti presso l’Agenzia delle Entrate. Ti consiglio di verificare comunque con il tuo fiscalista/CAF perchè le detrazioni dipendono anche dalla tipologia dei lavori che esegui e dalla relativa autorizzazione amministrativa, sia per la detraibilità sia per l’applicazione dell’IVA. Il termine “ristrutturazione” comunemente usato, viene identificato dal Fisco con ben determinate tipologie di lavori.
      Ti saluto cordialmente.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

      1. Grazie mille per la risposta, vorrei però chiedere ulteriori informazioni. Fermo restando che per le agevolazioni prima casa e per le detrazioni a mio favore non è necessario far fare il cambio di residenza a mia figlia mi chiedo invece come devo regolarmi per il pagamento di IMU e TASI.
        Sia per il rateo del 2014 sia per l’acconto del 2015 abbiamo pagato la TASI come prima casa e quindi non abbiamo pagato l’Imu. È corretto?
        Grazie mille saluti paola

        1. Gentile Paola,

          a differenza di quanto previsto per le agevolazioni prima casa, per quanto riguarda l’Imu e la Tasi, al fine di considerare l’immobile come abitazione principale, è necessario che il possessore non solo risieda nell’immobile, ma vi abbia anche la dimora abituale. Alla luce di tali disposizioni quindi, nel suo caso, l’immobile non era soggetto a tasi in quanto sua figlia non ha trasferito la residenza, bensì ad imu con le aliquote previste per gli immobili tenuti a disposizione.
          Un cordiale saluto,
          Dott.ssa Maria Fiorillo
          Studio Bernoni & Partners
          Lungotevere Michelangelo 9 | 00192 Roma | Uffici: Milano, Padova, Roma, Trento
          T: +39 06 397 344 95 | F: +39 06 397 341 24
          E: maria.fiorillo@bernoni.it.gt.com | W: http://www.bernoni-grantthornton.it

  3. Sto acquistando una casa contigua ad una casa di mia proprietà pervenutami per donazione.Al momento questa mia casa è in locazione ad uso ufficio.posso chiedere l agevolazione prima casa con l impegno di fondere le due case con un accorpamento? La donazione e’ stata fatta nel 1995.

    1. Gentile lettore a mio parere puoi richiedre le agevolazioni all’acquisto. Infatti non possiedi altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e non possiedi altra abitazione a titolo esclusivo nel comune dove acquisti (da quanto scrivi possiedi infatti un ufficio). La fusione delle due unità immobiliari non è necessaria. Ti segnalo inoltre che la fusione di due unità immobiliari contigue ad uso diverso (ufficio e abitazione) richiede approfondimenti (probabilmente dovrai effettuare un cambio di destinazione d’uso). Ti consiglio di parlare di questi aspetti con il notaio di fiducia da te incaricato di redigere l’atto di compravendita.
      Ti saluto cordialmente.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  4. Ho acquistato la prima casa con le agevolazioni fiscali a dicembre 2014 ,a gennaio 2015 ho trasferito la residenza nella nuova abitazione. Ora per motivi di lavoro ho la necessità di cambiare la residenza in un’altra città per almeno 1 anno. Perderei le agevolazioni fiscali anche se il mio nucleo familiare continuerebbe a risiedere nella nostra prima casa?

    1. Gentile lettore, con il trasferimento della residenza entro i 18 mesi dall’acquisto hai adempiuto a quanto previsto dalla normativa (ti ricordo che è sufficiente la residenza nel comune e non nell’abitazione acquistata). La mia opinione è che se trasferisci ora la residenza in un altro comune non incorri in alcuna sanzione. Solo se vendi prima dei 5 anni e non ricompri una abitazione principale entro i successivi 12 mesi puoi decadere dalle agevolazioni avute. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  5. Salve; il mio commercialista mi ha detto che siccome non ho la residenza nella casa che ho acquistato devo rifare il contratto di mutuo e pagare l’iva al 10% invece del 4%; ma qui leggo che basta avere la residenza nello stesso comune..come devo regolarmi?

    1. Gentile lettrice, per l’iva agevolata l’obbligo di trasferimento della residenza è riferita al comune. La detrazioni degli interessi spetta invece solo per l’abitazione principale dove dimori e hai la residenza. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  6. salve, io con la mia compagna stiamo provando ad acquistare casa abbiamo entrambi la busta paga una di 1000 ed una da 1200 abbiamo chiesto un mutuo di 140.000 euro vorremmo sapere se noi rientriamo in qualche agevolazione preciso ke e prima casa e non abbiamo altri immobili

    1. Gentile lettore, per acquisti di edilizia agevolata-convenzionata devi informarti a livello regionale o comunale . Lo Stato mette a disposizione solo alcune forme di garanzie per l’accesso ai mutui (verifica in banca).
      Un saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  7. Buongiorno,
    abito con la mia famiglia un appartamento acquistato 8 anni fa con agevolazione prima casa.
    Ora mi accingo a costruire nello stesso comune una casa singola per trasferirmici con la famiglia, ma nel frattempo vorrei continuare ad abitare lo stesso appartamento fino costruzione ultimata.
    E’ possibile godere delle agevolazioni prima casa nel corso della costruzione e, una volta ultimata, vendere l’appartamento che abitiamo?
    Grazie

    1. Buongiorno Stefano,

      i lavori di costruzione che andrete ad effettuare vengono classificati come interventi volti alla realizzazione di un nuovo fabbricato soggetti quindi all’aliquota del 4%, a condizione che ricorrano in capo all’interessato le condizioni previste per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” Si precisa però che l’appalto per la costruzione dell’abitazione è soggetto all’ Iva del 10% sino al momento in cui non si provvede alla vendita dell’abitazione già posseduta (fa fede l’atto notarile di vendita). Da quel momento, le fatture successive possono essere emesse al 4%. L’impresa potrà, peraltro, fare le note di variazione dell’ Iva dal 10% al 4% con riferimento agli acconti già fatturati al 10%.
      Un cordiale saluto,
      Dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Bernoni & Partners
      Lungotevere Michelangelo 9 | 00192 Roma | Uffici: Milano, Padova, Roma, Trento
      T: +39 06 397 344 95 | F: +39 06 397 341 24
      E: maria.fiorillo@bernoni.it.gt.com | W: http://www.bernoni-grantthornton.it

  8. Salve,

    Sono proprietaria di un appartamento e garage acquistato nel 2007 con le agevolazione della prima casa.

    La mia domanda è: Se vendo l’appartamento ma _non_vendo_ il garage, posso usufruire delle agevolazione di prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile essendo ancora proprietaria di un garage?

    1. Salve signora Lorena.
      La risposa alla sua domanda è senz’altro positiva. Le agevolazioni competono all’acquisto di una abitazione. Lei, vendendo l’abitazione attuale, “riacquista” le condizioni per richiedere l’agevolazione.
      Un cordiale saluto
      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  9. Salve….
    Volevo porvi una domanda?
    Ho acquistato prima casa a Terni il 10 Aprile 2014 insieme a mio padre,intestandola al 50% ad entrambi e aprendoci un conto cointestato per pagare il mutuo… Perchè la banca voleva piu sicurezza x il mutuo….
    Detto questo vi spiego il problema… Abitando a Napoli abbiamo fatto anche il cambio di residenza e anche mio padre da un anno residente qua a Terni,però ora vorrebbe riprendere la residenza a Napoli….volevo sapere a cosa vado incontro se mio padre dovesse cambiare residenza prima dei 5 anni (prima casa ad entrambi) e se cè un modo per giustificare all’ agenzia dell entrate questo cambio di residenza ad esempio per motivi familiari “invalidità di mia madre”.per non incombere a sanzioni pecuniarie.

    1. Gentile lettore, la normativa prevede l’obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Se tuo padre l’ha correttamente trasferita e ora intende trasferire niuovamente la residenza a Napoli non incorre in nessuna sanzione. Se è mutuatario però non potrà però più detrarre gli interessi. In caso di rivendita prima dei 5 anni decade dall’agevolazione fiscale a meno che non riacquista entro 12 mesi dalla vendita. Inoltre potrà essere soggetto a tassazione della plusvalenza. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  10. In riferimento alle agevolazioni prima casa le vorrei chiedere quanto segue: ho acquistato la prima casa ad agosto 2014 che è in fase di ristrutturazione e quindi non è abitabile. Per la ristrutturazione ho acceso un mutuo ipotecario. Ho la residenza nello stesso comune
    della casa acquistata, ma non nella casa stessa perchè inabitabile. Vorrei chiederle se con queste condizioni posso usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa, poi per le detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia, ed inifine se posso portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo,
    Grazie ed un cordiale saluto.

    1. Gentile lettore, per le agevolazioni all’acquisto non hai problemi di decadenza poichè hai già la residenza nel comune. La detrazione degli interessi del mutuo è possibile se trasferisci residenza e dimora abituale entro 12 mesi dall’acquisto. Per la ristrutturazione in linea generale hai diritto alle detrazioni. Approfondisci l’argomento anche ai fini dell’iva agevolata al 10% (non sempre è possibile: dipende dal tipo di intervento edilizio). Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  11. salve,io e mia sorella nel 1991 abbiamo acquistato un fabbricato con annesso terreno edificabile senza utilizzare l’agevolazione della 1 casa di cui disponiamo la nuda proprietà ciacuno per il 50% (i miei genitori hanno il 50% ciascuno di usofrutto. Nel 1992 abbiamo costruito sul terreno in questione utilizzando la detrazione 1 casa..Ora , nello stesso Comune stiamo acquistando dal costruttore un appartamento; abbiamo diritto ad usufruire della detrazione ! casa visto che è stata utilizzata per costruire e non per acquistare?,

    1. Gentile emilio, in linea di massima potrai chiedere le agevolazioni all’acquisto dell’abitazione dal costruttore. Infatti:
      1) non possiedi altra abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata con agevolazioni fiscali;
      2) non possiedi nello stesso comune altra abitazione a titolo esclusivo (hai una quota di nuda proprietà);
      3) hai già la residenza nel comune dove intendi acquistare. Comunque approfondisci con il notaio.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  12. Salve sono proprietario di una casa con mutuo prima casa completato ed ho intenzione di comprarne un’altra dove porterò la residenza immediatamente dopo l’acquisto.
    L’immobile che voglio acquistare si trova in un altro comune e stessa provincia.
    Posso usufuire delle agevolazioni prima casa nel caso che non vendo oppure affitto l’immobile precedentemente acquistato con agevolazione?grazie.

    1. Gentile utente, solo se prima vendi l’attuale abitazione potrai richiedere nuovamente le agevolazioni fiscali per il nuovo acquisto. Ai fini delle imposte comunali, è l’abitazione principale che potrà avere esenzioni/riduzioni di imposta, a prescindere se è stata o meno acquistata con le agevolazioni. Ti ricordo che l’abitazione principale è l’abitazione di proprietà dove si ha la residenza e dove dimora abitualmente il nucleo familiare.
      Un cordiale saluto. Continua a seguire CasaNoi.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  13. per motivi di età non sono più in grado di abitare nella mia “prima casa” senza ascensore. Vorrei venderla e ricomprarne una più adatta.
    Il problema è far coincidere i tempi fra vendita ed acquisto per poter usufruire su quest’ultimo dell’agevolazione “prima casa”. Esiste una qualche previsione di legge che mi eviti penosi inconvenienti in caso di non coincidenza delle due operazioni? Grazie

  14. Salve, devo acquistare un’abitazione con l’agevolazione della prima casa, dovendola ristrutturare, posso usufruire dell’iva al 4% come prima casa?….grazie

    1. Gentile lettore,
      da quanto scrivi ristrutturerai te l’abitazione dopo averla acquistata. In questo caso l’iva è al 10% (NOTA BENE: le ristrutturazione sono definite dall’Agenzia dell’Entrate). Cosa diversa è se effettui un'”acquisto ristrutturato”, ovvero se acquisti un’abitazione ristrutturata dall’impresa di costruzioni. Ti invitiamo ad approfondire: nella nostra sezione “siti utili per la casa” e troverai tutte le circolari e le informazioni.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  15. Ho letto nel Vostro articolo che “il proprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa”” se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito”. Vorrei cortesemente conoscere il riferimento normativo alla base di questa indicazione.
    Grazie

    1. Gentile lettore,
      il riferimento che richiedi è nel testo stesso della legge “nota II bis all’art. 1 della tariffa parte prima del DPR 131/1986 (e successive modifiche ed integrazioni)”, dove si parla esplicitamente che le agevolazioni all’acquisto di un’abitazione spettano nel caso di “atti traslativi a titolo oneroso” e elenca i 3 requisiti necessari:
      a) residenza nel comune entro 18 mesi;
      b) non titolarità di altra abitazione in via esclusiva o con il coniuge nello stesso comune;
      c) non titolarità di altra abitazione acquistata con i benefici fiscali su tutto il territorio nazionale.
      Non vengono menzionati casi di esclusione diversi, quale la proprietà di abitazione pervenuta a titolo gratuito. Unica eccezione è l’abitazione di proprietà esclusiva (o con il coniuge) che ricade nello stesso comune dove si acquista. Lo spirito della legge è quello di agevolare l’acquisto di un’abitazione da parte di tutti i cittadini, anche quelli che hanno proprietà ricevute per successione e donazione.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

    1. Gentile lettrice,
      puoi acquistare con le agevolazioni fiscali anche un’abitazione locata, purchè trasferisci la residenza nel comune entro 18 mesi dall’acquisto. Inoltre dovrai avere due altri requisiti “soggettivi”: non dovrai possedere altre abitazioni acquistate con i benefici (su tutto il territorio nazionale); non dovrai possedere altra abitazione in via esclusiva (o con il coniuge) nel comune dove acquisti.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  18. Nel 2002 ho usufruito dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa. Ne sono ancora in possesso. Posso ora rinunciare a quei benefici e pagare la differenza d’imposta al fine di goderne per l’acquisto di una nuova casa. Grazie

  19. Ho venduto la mia “prima casa” meno di un anno fa, dopo 13 anni di possesso, sapendo di poter incassare abbastanza da pagare i miei finanziamenti e mutuo in essere e, con il residuo, poter comprare una da pagare meno, ma sempre come prima casa, per la sicurezza di un tetto ed evitare di andare in affitto, essendo già in pensione. Nel frattempo, però, mio figlio aveva acquistato un piccolo bilocale già locato e ancora locato come prima casa, assegnandomi l’usufrutto.
    Il notaio dice che non posso acquistare come prima casa e recuperare il credito d’imposta, in quanto già usufruttuaria di un’altro immobile, dove però non posso andare ad abitare e per la mia parte ho pagato le imposte come seconda casa.
    E’ giusto quanto dice il notaio?
    Grazie e saluti.
    Maria

    1. Gentile Maria, approfondisci nuovamente l’argomento con il notaio facendo visionare sia l’atto di vendita della tua casa che l’atto di acquisto dell’usufrutto, per il quale hai pagato l’imposta piena (seconda casa). A mio parere ci sono le condizioni per acquistare la nuova casa con le agevolazioni fiscali. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

      1. Salve io ho acquistato 4 anni fà la mia prima casa con le agevolazioni.
        Ho trasferito la resiidenza entro i 18 mesi previste dalla legge, ora avrei necessità di spostare la residenza in un altro comune per lavoro e per motivi famigliari.
        Rischio la perdita delle agevolazioni oppure qualche multa?

        1. Gentile lettore,
          hai rispettato l’impegno al trasferimento della residenza e pertanto non rischi di decadere dalle agevolazioni fiscali. Ricordati solo che se vendi prima dei 5 anni devi poi riacquistare un’abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita.
          Un cordiale saluto
          Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  20. Buongiorno,
    Sono sposata in regime di separazione dei beni. Mia madre mi ha donato una casa, che usufruisce delle agevolazioni prima casa. Volevo sapere se vendendola prima dei 5 anni e riacquistando un’altra “prima casa” entro l’anno fosse necessario onde conservare queste agevolazioni che l’intestataria fossi sempre e soltanto io oppure se la nuova abitazione potesse essere intestata anche a mio marito.
    grazie

    1. Gentile lettrice, lei un’abitazione pervenuta per donazione dove ha pagato imposte di donazione “prima casa”. Questa sua proprietà non esclude la possibilità di acquistare (a titolo oneroso) un’abitazione richiedendo le agevolazioni prima casa. (vedi pagina 6 dell’utile guida dell’Agenzia delle Entrate ) . Quindi ha poco senso parlare di vendita prima dei 5 anni e, ancor meno, di riacquisto entro un anno dalla vendita. Il consiglio è di parlare della questione con il notaio di fiducia che predispone l’atto di acquisto della nuova casa. Grazie per aver partecipato al blog di CasaNoi.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  21. Salve vorrei sapere se acquisto un’immobile allo stato grezzo posso usufruire dell’iva al 4%?anche se al momento non è possibile abitarci fino al termine dei lavori?grazie

    1. Gentile lettore, dalle informazioni in mio possesso è possibile acquistare un’abitazione regolarmente accatastata ma non ultimata a condizione che i lavori vengano ultimati entro 18 mesi dall’acquisto e trasferita la residenza. Verifica anche con il notaio che predispone l’atto di compravendita se ci sono tutti i requisiti oggettivi e soggettivi per l’applicazione dell’imposta agevolata. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  22. Buongiorno,
    siamo una coppia in comunione di beni che stanno per acquistare casa. Io nel 1985, per la morte di mio padre, ho ricevuto per successione delle proprietà ancora con l usufrutto di mia madre. Anche mia moglie nel 1997, per la morte della madre ha ricevuto per successione delle proprietà senza usufrutto. Adesso ne io e ne mia moglie sappiamo se si sono utilizzate le agevolazioni per la prima casa nelle successioni. Possiamo comunque usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della nuova casa? La nuova casa è sita in un comune diverso delle nostre vecchie proprietà.

    1. Gentili lettore, potete tranquillamente richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della vostra prima casa. Sono esclusi dalle agevolazioni solo i privati che già possiedono in via esclusiva (o con il coniuge) altra abitazione nello stesso comune dove si acquista. Comunque il consiglio è sempre quello di parlare con il notaio di fiducia che si occupa del’atto di compravendita. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  23. siamo due coniugi in comunione dei beni,avevamo acquistato un immobile nel 91 con agevolazione prima casa,ora lo stiamo vendendo.
    Siamo in procinto di acquistare un altro immobile prerò solo a nome di mia moglie come prima casa nello stesso comune.Io nel frattempo ho ereditato un immobile dai miei genitori defunti senza agevolazioni,e ne sono attualmente il solo proprietario,ubicato nel medesimo comune.Devo al fine di poter usufruire da parte di mia moglie dei benefici prima casa di dover fare la separazione dei beni o non è necessario? Grazie mille.

    1. Gentile lettore, se acquistate entrambi lei pagherà imposte seconda casa e sua moglie imposte prima casa. Non è necessario effettuare la separazione dei beni. Se invece acquista solo sua moglie, deve essere effettuata la separazione dei beni salvo casi particolari. Le consiglio comunque di parlare con il notaio che stipulerà l’atto.
      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  24. Buongiorno sono residente a Temoli (CB) sono in regime di divisione dei beni.
    Mia moglie prima del matrimonio ha acquistato casa (da costruttore con iva) con agevolazione prima casa, che ora stiamo rivendendo per riacquistare un villetta insieme (50% e 50%).
    Domanda: il recupero del credito d’imposta mia moglie può farlo solo sul suo 50%, e la parte restante eccedente dal 730?

    ringraziandovi anticipatamente
    Saluti
    Tommaso

    1. Con la circolare n. 17/2015 L’agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente che utilizza parzialmente il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa” (in pagamento dell’imposta dovuta) non perde la quota non consumata, ma potrà recuperarla in compensazione dell’Irpef o di altre somme da versare con il modello F24. Detto importo non potrà essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dell’imposta di successione e donazione per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito.

      Con riferimento al quesito posto, si ritiene che nel caso in cui il credito di imposta sia stato utilizzato solo parzialmente per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per l’atto in cui il credito stesso è maturato, l’importo residuo potrà essere utilizzato dal contribuente in diminuzione dalle imposte sui redditi
      Un cordiale saluto

      dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Montedoro Dottori Commercialisti
      Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
      Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
      studiomontedoro.net

  25. Buongiorno,
    nel 2013 ho acquistato una casa sfruttando le agevolazioni prima casa. La casa è intestata sia a me che alla mia ragazza. Ora ci stiamo lasciando e vorrei capire che soluzioni ci sono per entrambi per evitare di dover pagare le sanzioni in quanto la casa andrebbe venduta prima dei 5 anni. Faccio presente che io potrei accollarmi l’intera rata del mutuo se necessario.

    Grazie

    1. Gentile lettore, se ti accolli il mutuo e acquisti la quota della tua ragazza, la decadenza delle agevolazioni le avrà solo la tua ragazza (immagino il 50%) e solo se non riacquista altra abitazione entro 12 mesi dalla vendita. Se invece vendete a terze persone, sarete soggetti a decadenza entrambi. Vi consiglio di parlarne con il notaio di vs fiducia. Con la decadenza dalle agevolazioni dovete pagare la differenza di imposta + interessi. Le sanzioni possono essere evitate con apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  26. Buongiorno,
    sono proprietario di una mansarda accatastata C2 e sono intenzionato di acquistare una casa accatastata A2 nel medesimo comune.
    Attualmente ho la residenza presso la mansarda tuttavia ho intenzione di trasferire la mia residenza presso la nuova abitazione non appena ultimata la compravendita.
    Cosa rende un immobile “abitazione”?
    Nel mio caso, poichè ho la residenza nella mansarda, questa é da considerare “abitazione”?
    Vi chiedo gentilmente se sullla base di questa informazioni sono in possesso dei requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa
    Grazie mille
    Davide

  27. Si possono avere 2 prime case in comuni diversi? Se parliamo di due coniugi anziani invalidi al 100% quali agevolazioni ci potrebbero essere per ottenere l’aliquota al 4%?
    Grazie

  28. Buongiorno
    sono residente a Caserta e sposato in regime di comunione dei beni.
    Dopo il matrimonio i miei genitori mi hanno donato un immobile esclusivamente a nome mio. Siamo in procinto di acquistare un immobile in un comune diverso e mia moglie chiederà il cambio di residenza. La mia domanda è la seguente, beneficerà dell’acquisto prima casa oppure dobbiamo procedere prima al regime di separazione dei beni? Io non cambierò residenza, in questo caso come si ripartisce il pagamento delle imposte? Sarà differente a seconda di comunione o separazione dei beni?
    Attendo vostre.

    Grazie

    1. Gentile lettore, da quanto scrivi potete potenzialmente chiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto sia te che tua moglie. Se tu non trasferisci residenza pagherai però imposta piena. Ti faccio presente che sempre più spesso i comuni contrastano l’elusione fiscale accertando l’effettività della residenza. Ti saluto cordialmente.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  29. Ho comprato un immobile utilizzando il privilegio della prima casa. Precedentemente avevo ricevuto a titolo gratuito dai suoceri a metà con la moglie la nuda proprieta di in altro immobile utilizzando il beneficio della prima casa. gli immobili sono nello stesso comune e con mia moglie siamo in separazione dei beni. posso rischiare che non mi si riconosca di nuovo il beneficio o, visto che la donazione è a titolo gratuito e la compravendita a titolo oneroso posso stare tranquillo? Grazie

  30. Buongiorno.
    Vorrei sapere se si può usufruire delle agevolazioni prima casa comprandone una nello stesso comune senza essere ancora riusciti a vendere la prima (comprata con le agevolazioni).

  31. buongiorno,
    sto costruendo una casa non di lusso, in un comune diverso da quello dove vivo, ora vivo in un appartamento mio e di mio fratello avuto in donazione da uno zio, non ho altri immobili acquistati mediante agevolazione fiscale. Per la costruzione della casa sto godendo dell’iva agevolata 4%, è previsto un termine entro il quale terminare i lavori per non rischiare di perdere le agevolazioni?

    1. Un cordiale saluto

      Gentile Ravo,

      nella costruzione è necessario innanzitutto verificare se il titolo abitativo edilizio ottenuto per la nuova costruzione è ancora in corso. Generalmente, per le nuove costruzioni, viene rilasciato un permesso di costruire; ottenuto tale permesso, il termine per l’inizio dei lavori non può superare l’anno mentre quello, per l’ultimazione dell’abitazione, è di tre anni prorogabile per giusta causa. Rientrando in tali tempistiche ed avendo i requisiti prima casa, l’aliquota applicata alle fatture potrà essere agevolata al 4%.

      Un saluto
      dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Montedoro Dottori Commercialisti
      Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
      Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
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  32. Buonasera, io sto per acquistare la mia prima casa con edilizia convenzionata con il mio comune. Il totale dell immobile è di circa 200 mila €. E possibile usufruire delle agevolazioni e come funziona? Grazie

    1. Gentile lettore, sicuramente il tuo acquisto (edilizia convenzionata) beneficia delle agevolazioni fiscali che trovi descritte nel nostro post. In pratica pagherai imposte molto più basse rispetto ad un ordinario acquisto immobiliare.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  33. Acquisto con agevolazione, abitazione e box, dopo sette anni vendo solo l’abitazione e riacquisto in altro comune abitazione e box; posso usufruire del credito di imposta e delle agevolazioni prima casa?
    Grazie
    paolo

    1. Gentile Paolo, certamente si, sempre che lei ricompri entro un anno dalla vendita della sua originaria abitazione.
      Cordiali saluti
      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  34. Buonasera, vorrei sottoporvi il mio caso. Mia madre, vedova, è proprietaria di un immobile al 50%, e il restante 50% ai figli (numero 2). Tale immobile è stato concesso in affitto a terzi da diversi anni.
    Vorrebbe acquistare un nuovo immobile da costruttore, sfruttando le agevolazioni sulla prima casa; in un comune diverso da quello dell’immobile in affitto.
    Successivamente concretizzato l’acquisto del nuovo immobile, stabile lì la sua residenza (attualmente convive nella casa di proprietà di un figlio stando nel suo stato di famiglia).
    In tale situazione può sfruttare le agevolazioni sulla prima casa pagando l’IVA al 4%? Grazie

    1. Gentile lettore, bisogna verificare se tua madre ha acquistato il 50% dell’attuale abitazione con le agevolazioni fiscali. Controlla il rogito con il quale tua madre è diventatta proprietaria.
      Un caro saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  35. Buongiorno,
    sono proprietario di una abitazione nel comune di Roma acquistata con l’agevolazione della prima casa. Al momento ancora ho la residenza li e ci vivo come abitazione principale. Dal prossimo mese mi devo trasferire per lavoro a Sassari, avevo intenzione di acquistare una nuova casa e trasferire la residenza sulla nuova… Posso usufruire lo stesso delle agevolazioni sulla prima casa?? Secondo me no perchè ho già usufruito dell’agevolazione, ma secondo un amico di famiglia si… Secondo voi invece??

  36. Buonasera, ho acquistato casa e ho fatto il cambio di residenza, i termini di legge, ovvero i 45gg, previsti per l’accertamento sono ampiamente trascorsi. Mi sono informata al comune e mi hanno detto che sono iscritta all’anagrafe ma la pratica è ancora in possesso dei vigili. Cosa significa? La domanda di cambio residenza può considerarsi accettata o no? I vigili possono eseguire l’accertamento anche se sono decorsi i termini?

  37. Sono proprietaria in comunione cn il coniuge di una casa acquistata come prima casa.il mutuo intestato solo a mio marito. Se gli dono il mio 50 posso acquistare nuova casa cn i benefici prima abitazione nello stesso comune ?

    1. Gentile lettrice,
      quanto scrivi è tecnicamente possibile ma ti consiglio di parlarne con il tuo notaio. Il vantaggio fiscale per l’acquisto della nuova abitazione comporta però spese di un doppio atto e aspetti patrimoniali tra i coniugi da non sottovalutare. Inoltre un immobile pervenuto per donazione potrebbe avere problemi di rivendibilità perchè molte banche sono restie ad erogare mutui. Tieni inoltre presente che pagherete comunque imposte comunali piene per l’abitazione dove non risiede il nucleo familiare.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  38. Buon giorno, sono proprietario di una casa da più di 5 anni e vorrei acquistare una seconda casa in un altro comune con mia moglie che diventerà la mia prima casa. E’ possibile avere le agevolazioni prima casa se non ho ancora venduto la casa dove risiedo?
    Grazie
    Stefano

    1. Gentile Stefano,
      da quanto scrivi mi sembra di capire che la tua attuale abitazione non è stata acquistata con le agevolazioni fiscali. Poichè acquisti in un altro comune, puoi richiedere i benefici fiscali per l’acquisto della nuova abitazione senza dover prima vendere l’attuale. Ti ricordo che dovrai trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  39. buongiorno
    ho gia goduto delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
    comprando una altra casa nello stesso comune, c’è la possibilità di trasferire su questa seconda casa le agevolazioni di prima casa, integrando la tassazione della prima?

  40. Buongiorno!
    Riporto uno stralcio di quanto da voi pubblicato:

    Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.

    Premetto che non sono proprietario di nessun immobile.
    Sto per acquistare un appartamento in una provincia diversa da quella in cui risiedo (in affitto) e lavoro.
    L’appartamento in questione, vorrei acquistarlo e subito dopo locarlo.
    Come posso fare, dovendo spostare la residenza?
    Quali sono gli accorgimenti ai quali devo prestare attenzione per fare tutto regolarmente e senza perdere i benefit dell’acquisto “prima casa”?

    Il dubbio sorge dal controsenso di abitare in una provincia ed avere la residenza in un altra dove però non abiterò.. Tra l’altro nel comune dove è situato l’immobile, neanche all’interno dell’immobile stesso..
    Spero riusciate a chiarire i miei dubbi.
    Grazie per l’attenzione!

  41. Buonasera,sono proprietario di un immobile pervenuto tramite donazione,ora nello stesso comune ,vorrei acquistare la mia prima casa e mettere in vendita l’attuale.
    Ho diritto alle agevolazioni prima casa?devo per forza spostare la residenza?
    Distinti saluti

    1. Gentile lettore,
      non è possibile acquistare una nuova abitazione se si è proprietari in via esclusiva, o con il coniuge, di altra abitazione sita nello stesso comune. Se sei quindi unico proprietario dell’abitazione pevenuta per donazione, non ti è concessa l’agevolazione fiscale per il nuovo acquisto. Devi necessariamente vendere prima, o acquistare come “seconda casa”. Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  42. Buongiorno, Ho ricevuto nel Marzo 2013 per successione l’appartamento di mia madre. Sto vendendo l’attuale appartamento in comproprietà con mio marito (50+50) per acquistarne uno nuovo che si trova nello stesso comune dell’appartamento ereditato. Posso richiedere le agevolazioni prima casa al 4% per la mia nuova casa o devo considerarla seconda casa visto l’immobile ereditato?
    Grazie mille

    1. Gentile lettrice,
      non è possibile acquistare con le agevolazioni se già si possiede, come nel tuo caso, un’abitazione nello stesso comune. La regola vale per la proprietà esclusiva o con il coniuge; non vale per le comproprietà.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  43. Buonasera,
    Siamo in procinto di rogito per l’acquisto della nostra prima casa. Il mio fidanzato possiede la nuda proprietà dell’immobile dove vive tuttora con i genitori che ne sono quindi usufruttuari, avuto in donazione a seguito della morte di un parente. Mi conferma che se l’immobile che stiamo acquistando viene cointestato al 50% e 50% l’imposta di registro corrisponde comunque al 2% per entrambi (e non il 9% su
    50% appartenente al mio fidanzato)? Qual è l’esatto riferimento legislativo? Così da chiarire la questione con il notaio perché abbiamo sempre avuto informazioni discordanti ogni volta che cercavamo di approfondire la questione e non vorremmo avere fregature…grazie mille in anticipo!
    Valeria

    1. Gentile Valeria,
      la tua domanda non è chiara perchè parli di donazione e successione allo stesso tempo. In entrambi i casi, a mio giudizio, il tuo fidanzato può richiedere l’imposta agevolata acquisto prima casa. Non possiede infatti altra abitazione acquistata con i benefici (sututto il territorio nazionale) e non possiede altra abitazione in via esclusiva nello stesso comune dove acquista. Dovrà rispettare l’obbligo della residenza.
      Cordialmente,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

      1. ma quale è la circolare dell agenzia delle entrate che spiega che se hai ereditato una casa, dopo puoi comprarne una altrove con le agevolazioni prima casa ? ?

        grazie

  45. Mia madre ha avuto l’opportunita di andare in affitto e lasciare a me e al mio compagno la casa di sua proprietà ma per avere la residenza dovremmo fare o un contratto di comodato d’uso vorrei sapere se da questa figura di contratto possono derivare ssvantaggi a mia madre, un ultimo pparticolare l’immobile non è soggetto ad imu x i pochi metri quadri.
    grazie per l’attenzione
    Lina

  46. Salve, vorrei acquistare un immobile in ristrutturazione, attualmente c2, alla compravendita f3 o f4, i venditori inizieranno i lavori di ristrutturazione e io acquisterò al grezzo con i lavori da ultimare. Premesso che l’immobile al termine dei lavori non sarà di lusso, posso acquistare con le agevolazioni prima casa? Imposta al 2% sul valore dichiarato di acquisto?
    Grazie

    1. Gentile lettrice, le agevolazioni fiscali valgono solo per le abitazioni non di lusso. Per il tuo caso specifico ti consiglio di parlarne con il tuo notaio di fiducia dove perfezionerai la compravendita.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  47. Salve, ho una casa acquistata con agevolazione prima casa da oltre cinque anni e con bassa rendota catastale.ora vorrei comprare una seconda casa in altra regione.posso usufruire di agevolazioni spostando la residenza nella nuova?cosa mi consiglia? La ringrazio

    1. Gentile lettore,
      non puoi richiedere le agevolazioni fiscali per il nuovo acquisto poichè possiedi già un’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali. Ai fini delle imposte comunali, potrai avere esenzioni/riduzioni prima casa solo per una delle due abitazioni: quella dove risiedi e dove dimori con il tuo nucleo familiare.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  48. Buona sera
    Dovrei acquistare un appartamento in un condominio in fase di costruzione. Vorrei acquistarlo come
    Prima casa, per stabilire la mia residenza, e usufruire delle agevolazioni dell’iva al 4%. Nel medesimo comune
    Possiedo già un appartamento acquistato come seconda casa, versando l’iva al 10%. Questo secondo
    appartamento sicuramente non si riuscirò a vendere prima del nuovo rogito. Posso usufruire ugualmente
    dell’agevolazione prima casa? Oppure esiste un tempo limite per non averlo più in carico?
    Ringrazio anticipatamente Gian Piero

  49. Buonasera, vorrei sapere se posso acquistare una casa già locata, usufruendo delle agevolazioni come prima casa, e trasferirvi la mia residenza,anche se è già abitata. Grazie, Vincenzo

    1. Gentile Vincenzo, puoi acquistare una casa locata con le agevolazioni prima casa a condizioni che già risiedi nel Comune o trasferirai la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Non è indispensabile trasferire la residenza proprio nell’abitazione affittata: è sufficiente trasferirla nel Comune. Infine ti informo che non puoi trasferire la residenza in una abitazione dove non vivi effettivamente.
      Ti saluto cordialmente,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  50. Buonasera
    vorrei sapere se posso donare una casa acquistata con agevolazione prima casa piu di dieci anni fa , a mio fratello e poter acquistare un nuovo immobile usufruendo di agevolazione prima casa
    Grazie
    Danilo

    1. Gentile Danilo,
      puoi sicuramente richiedere nuovamente le agevolazioni all’acquisto se prima doni l’immobile. Unica eccezione è se possiedi a titolo esclusivo o con il coniuge altra abitazione nello stesso comune dove acquisti (anche ricevuti per successione o donazione).

      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

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