Come dividere un appartamento in due unità

Perché dividere un appartamento in due unità immobiliari?

Si definisce frazionamento immobiliare la suddivisione di una unità immobiliare in due o più unità distinte.

I motivi per cui si può decidere di suddividere un ampio appartamento in due unità immobiliari distinte possono essere diversi.

Questa circostanza capita soprattutto per esigenze familiari: è il caso di persone anziane che non hanno più bisogno di una casa grande, dopo che i figli sono andati via, e decidono di dividerla per affittare l’altra e ricavare un introito extra. Oppure, il secondo appartamento ottenuto potrà servire proprio per garantire maggiore indipendenza a uno dei figli.

Le motivazioni possono essere però anche prettamente economiche: affittare o vendere due appartamenti piccoli può essere decisamente più redditizio che affittare o vendere un solo appartamento grande della stessa metratura.

Normativa per dividere un appartamento in due

Fino a pochi anni fa frazionare un appartamento richiedeva procedure amministrative piuttosto lunghe e complesse perché era necessario richiedere un Permesso di Costruire.

Il decreto Sblocca Italia del 2014 (legge 11 novembre 2014, n. 164) è intervenuto a snellire e semplificare le procedure semplicemente modificando la definizione degli interventi di manutenzione straordinaria, contenuta all’art. 3, comma 1, lettera b) del Testo Unico dell’edilizia (dpr 380/01).

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono così oggi compresi anche quelli che comportano il frazionamento di un’unità immobiliare o anche l’accorpamento di più unità immobiliari contigue, sia sullo stesso piano che su piani sovrapposti.

L’unica condizione da rispettare è che la volumetria esistente rimanga immutata (non è quindi possibile fare ampliamenti come una stanza in più, ecc.), e non ci sia mutamento di destinazione d’uso.

Quindi, dal frazionamento di una casa, per fare un esempio, si potranno realizzare due appartamenti ma non due uffici.

Cosa fare per dividere un appartamento in due unità

Per poter realizzare un intervento di questo tipo è quindi sufficiente presentare:

• una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) se non ci sono interventi sulle strutture
• una SCIA (Segnalazione Certificata di Agibilità) se ci sono interventi sulle strutture.

Quindi non è necessario attendere il rilascio del Permesso di Costruire, ma i lavori possono essere iniziati immediatamente dopo la presentazione della pratica.

E’ comunque necessario affidare la redazione della pratica a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che dovrà asseverarla, ovvero attestare sotto la propria responsabilità, la conformità dell’intervento:

• allo strumento urbanistico approvato e al regolamento edilizio
• alla normativa antisismica
• alla normativa sul rendimento energetico in edilizia.
  Il tecnico dovrà inoltre attestare che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio, nel caso in cui presenti una Cila.

Alla relazione tecnica asseverata dovranno essere allegati anche altri documenti, tra cui ovviamente gli elaborati grafici di progetto che mostrano lo stato ante e post operam, nonché la tavola di confronto.

Al termine dei lavori, il tecnico dovrà anche provvedere all’aggiornamento catastale, necessario visto che sarà mutato il numero delle unità immobiliari originarie.

Costi per dividere un appartamento in due

Un intervento di frazionamento di un’unità immobiliare può essere “oneroso” dal punto di vista urbanistico e comportare il pagamento dei soli oneri di urbanizzazione.

Ciò avviene quando si ha un aumento del cosiddetto carico urbanistico per il Comune.  Un esempio può essere quello della realizzazione di una nuova cucina o di altri bagni, che comportano per l’ente un incremento del servizio idrico, di fognatura e così via.

Sarà il Comune stesso a calcolare l’importo degli oneri sulla base di specifiche tabelle parametriche.

Gli oneri concessori, insieme all’importo delle spese sostenute per effettuare i lavori e agli onorari dei professionisti incaricati, sono tutte spese detraibili al 50% dall’Irpef, perché il frazionamento è un intervento di manutenzione straordinaria.

Aspetti fiscali della divisione di un appartamento in due

Quando un appartamento viene diviso in due diverse abitazioni e queste vengono intestate a due proprietari diversi, entrambi possono usufruire dell’esenzione IMU e TASI purchè ovviamente le adibiscano a propria abitazione principale.

Se invece i due appartamenti restano intestati a un solo proprietario, questi potrà fruire dell’esenzione solo per un’unità immobiliare (quella in cui abita), mentre per l’altra pagherà come seconda casa.

Come dividere un appartamento in due in condominio

Con l’entrata in vigore della legge 220 del 2012 (riforma del condominio) viene data la possibilità anche ai proprietari di appartamenti in condominio di frazionare in più immobili il proprio alloggio, purché il Regolamento non lo vieti espressamente.

Il Codice Civile non prevede la richiesta dell’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, a meno che il frazionamento comporti modifiche in facciata, come l’apertura di nuove porte e finestre, o la realizzazione di un nuovo ingresso.

Anche se non si rientra in questa fattispecie, è sempre opportuno informare l’amministratore dello svolgimento dei lavori, visto che questi potrebbero comportare qualche fastidio o disagio ai condòmini.

Al termine dei lavori, andrà fatto l’aggiornamento dei millesimi di proprietà.

Tuttavia molto spesso un intervento di questo tipo causa più problemi quando è realizzato in ambito condominiale.

Per questo motivo l’ANCE, l’Associazione Nazionale Costruttori Edili, ha di recente pubblicato un approfondimento, Il frazionamento dell’abitazione: questioni condominiali, dove vengono messi in evidenza i limiti delle semplificazioni introdotte dal decreto Sblocca Italia per quel che riguarda gli interventi eseguiti in condominio.

Il primo punto affrontato dal documento è l’esame delle situazioni in cui il frazionamento è ammesso.

Il condominio può opporsi al frazionamento in soli due casi:
• quando è espressamente vietato dal Regolamento
• quando l’intervento ha effetti sulle parti comuni.

In particolare quest’ultimo punto è dovuto al rispetto dell’articolo 1122 del codice civile che, appunto, pone come limite alla libertà del singolo proprietario l’obiettivo di non recare danno alle parti comuni.
In ogni caso, il condomino che intenda realizzare un frazionamento dovrà preventivamente informarne l’amministratore, che poi riferirà in assemblea.

Apertura di nuovi vani a seguito del frazionamento

A seguito di un intervento di frazionamento può essere necessario aprire nuovi vani, come un’altra porta sul pianerottolo comune o una nuova finestra sui muri condominiali.

Per eseguire questi lavori, occorre fare questa volta riferimento all’articolo 1102 del codice civile, che recita: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. (…)”.
Mentre per l’apertura di un nuovo ingresso possono non esserci particolari problemi, l’apertura di una finestra in facciata influisce invece sul decoro complessivo della stessa e inoltre è tenuta al rispetto delle distanze legali.

Frazionamento in condominio e parcheggi

Un aspetto particolarmente complesso del frazionamento in condominio è legato al numero di posti auto già esistenti.

Solitamente, se una delle due unità ricavate è alienata, nel caso in cui esista un posto auto pertinenziale questo spetta all’unità che resta alla proprietà. La questione va comunque regolata con un atto notarile.
Nel caso in cui invece il parcheggio sia regolato a turnazione, il nuovo proprietario dovrà essere estromesso da tale turnazione, oppure questa dovrà essere nuovamente regolamentata in assemblea.

Revisione delle tabelle millesimali in caso di frazionamento

In caso di frazionamento in condominio non sempre è necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimali, ma occorre distinguere caso per caso.

In genere, se l’intervento non comporta modifiche di superficie o volume ma solo interne, non è necessario rifare le tabelle, ma basta dividere i millesimi tra le due proprietà.

Se invece il frazionamento ha alterato i millesimi in quota superiore al 20%, sarà necessario rifarle a cura e spese del responsabile.

Nel caso in cui uno degli appartamenti ricavati sia destinato alla vendita, la revisione delle tabelle è sempre necessaria, per poter attribuire i millesimi al nuovo proprietario.

Per approfondire il tema frazionamento in condominio, leggi  il post:

Frazionamento di appartamenti in condominio