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7 consigli per comprare o affittare casa senza agenzia

di 4 commenti

Cosa fare quando si vuole comprare o affittare casa senza agenzia

Case ad appartamenti, East River - Edward HopperNessuno nega che cercare casa da privato sia impegnativo, ma comprare o affittare casa senza agenzia immobiliare fa sicuramente risparmiare i costi d’intermediazione e il mercato diretto è in espansione. Ecco dunque consigli utili per comprare o affittare una casa da un privato o da una società costruttrice o  da un ente che dimette il proprio patrimonio immobiliare in tutta sicurezza e con la documentazione necessaria in ordine.

Ricordatevi sempre che quando stipulerete un contratto avrete al vostro fianco un professionista esperto per tutte le verifiche contrattuali:

  • il notaio, in caso di compravendita;
  • il commercialista (o altro professionista, o magari l’associazione di proprietari o inquilini) nel caso di affitto.

7 consigli utili per acquistare o affittare casa da privati

1. La prima cosa da fare è stabilire una relazione positiva con il proprietario. Il proprietario non è un nemico ma semplicemente una persona che ha un bisogno complementare al vostro. Guardate le cose anche dal suo punto di vista. Siate cortesi, presentatevi, spiegate qual è la vostra esigenza e date le vostre referenze. Una relazione positiva è la premessa per andare avanti in una trattativa.

Quando una casa vi interessa e chiedete al proprietario un certo documento, spiegate perché lo richiedete. Un proprietario non vi conosce e di conseguenza è naturale che sia restio a dare i documenti fino a quando non si perfeziona un accordo, perché ha paura per la sua privacy. Deve essere chiaro che non volete avere i suoi dati personali, ma avere informazioni sull’immobile per fare una scelta in tranquillità.
Inoltre, le carte sono le stesse che serviranno successivamente al notaio, al commercialista o alla banca, se siete intenzionati a ottenere un mutuo.

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2. Richiedere al proprietario una piantina della casa con misure e esposizione. Solo in questo modo potete determinare il reale prezzo richiesto a metro quadrato. La dimensione delle stanze vi permette di verificare l’arredamento (sia che dobbiate comprarlo ex novo, sia che dobbiate adattarlo) e di fare delle ipotesi di ristrutturazione (ad esempio ricavare un secondo bagno o un’altra stanza). L’esposizione (Nord, Sud, Est, Ovest) è un requisito fondamentale di un’abitazione: da essa dipendono luminosità, vivibilità e consumi energetici. Evitate di scoprire una cattiva esposizione della casa dopo aver firmato un contratto!

3. Chiedere esattamente cosa viene venduto. Accade frequentemente che il proprietario dichiari, anche in buona fede, di vendere insieme all’abitazione un  terrazzo o un posto auto, quando in realtà si tratta di una proprietà condominiale in uso al  condòmino. Avere l’uso di un bene immobile è cosa diversa da averne la piena proprietà!
Chiedete al proprietario copia dell’atto di proprietà nel quale viene descritta precisamente la consistenza della proprietà e delle pertinenze e come sono accatastate.
Richiedete anche la planimetria catastale. Controllate se la pianta catastale corrisponde a come si presenta la casa (stato di fatto dell’immobile). Spesso le soffitte sono state trasformate in stanze da letto, o i balconi e i terrazzi sono diventati  verande senza le necessarie autorizzazioni. Sono situazioni queste che dovranno essere approfondite con il notaio, ed è bene conoscerle fin dall’inizio.

4. Richiedere il regolamento di condominio  e l’ammontare delle spese condominiali. Il regolamento di condominio serve per conoscere le regole generali ed è importante  perché potrebbe contenere elementi che possono influenzare la vostra decisione. Ad esempio, come viene regolamentato il parcheggio nel cortile o l’uso di un terrazzo? Esistono particolari divieti, come ad esempio svolgere attività di B&B, etc.?

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5. Richiedere al proprietario la visura catastale dell’immobile. Per conoscere le imposte e il valore fiscale della casa.

6. Richiedere al proprietario l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). A partire dal 2013 è obbligatorio fornire la certificazione energetica della propria casa per i contratti di compravendita e affitto. L’APE fornisce indicazioni importanti sui consumi energetici: un dato utile per sapere a quanto ammonteranno le spese per riscaldare o raffrescare la casa o mettere in preventivo, in caso di acquisto, migliorìe specifiche (infissi, doppi vetri, etc.).

7. Verificare lo stato dell’immobile, impianti, infissi, tetto, terrazzi, sistemazioni esterne etc. Se siete interessati alla casa, prima di sottoscrivere una proposta di acquisto, è indispensabile visitare la casa con un tecnico di fiducia e approfondire lo stato dell’immobile e le eventuali spese di ristrutturazione.

Questi sono solo alcuni aspetti da tenere in considerazione: non vogliamo esaurire  in poche righe un argomento tanto delicato e complesso.
In caso vogliate presentare una proposta d’acquisto, è fondamentale l’assistenza di un notaio di fiducia che farà tutti i controlli sulla proprietà e le verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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4 commenti su “7 consigli per comprare o affittare casa senza agenzia
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  1. Esiste la particolarità o differenza nella richiesta di documentazione per l’acquisto di un’appartamento nel centro storico medioevale di un tipico paesetto piccolo di una Comunità Montana (x esempio romana)? Ho visitato alcune tra privati ed agenzie, nessun immobile non é stato fornito dai nessuni certificati esistenti ed obbligatorie per il rogito notarile, se anche recentemente é stato completamente ristrutturato.
    La ringrazio.

    1. Gentile lettore, chiaramente per i fabbricati dei centri storici non esiste una licenza edilizia originaria. Puoi comunque approfondire con un tecnico in comune se l’unità immobiliare è stata legittimata dal rilascio di autorizzazioni edilizie o agibilità nel corso degli anni, e verificare se la planimetria catstale in Catasto corrisponde alla casa come è oggi. Informati se esiste uno scarico fognario a norma. Verificata la regolarità urbanistica/catastale, rimane l’aspetto impianti. La certificazione degli impianti non è obbligatoria per vendere una casa. Dipende da te se acquistarla o meno.
      Un cordiale saluto
      Giusppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

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