Fusione immobili ai fini fiscali: cos’è e come si fa
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L’accorpamento di due o più unità immobiliari adiacenti – sia sullo stesso piano che su due piani sovrapposti – prende il nome di fusione o accorpamento immobiliare.
Ma cosa significa procedere alla fusione di due immobili a fini fiscali? Quando è possibile farlo? Come precedere?
Fusione immobili ai fini fiscali: cosa significa
Ai fini fiscali la fusione o accorpamento di due unità immobiliari in una nuova e unica è possibile dopo i necessari lavori di adeguamento e successiva iscrizione in Catasto con la categoria più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso.
La fusione di due immobili permette di costituire un’unica unità immobiliare ai fini impositivi.
In altre parole, quando ciò avviene ci si trova di fatto in presenza di una sola unità immobiliare e come tale si devono considerare uniche le imposte da versare, come TARI (tassa sui rifiuti), IMU (Imposta Municipale unica) e TASI (tributo comunale sui servizi indivisibili).
Proprio per quanto riguarda IMU e TASI vale la regole generale:
- per l’abitazione principale classificata nelle categorie catastali da A2 ad A7, opera l’esenzione;
- per l’unità immobiliare accatastata come immobile di lusso e/o di pregio ( A1, A8 e A9) si pagano sia Imu che Tasi.
Fusione immobili: quando si può fare
La fusione di due immobili a fini fiscali può avvenire se le due unità si trovano su uno stesso piano o anche su piani diversi ma sovrapposti.
L’importante è che risulti il medesimo proprietario.
Unione di fatto ai fini fiscali
Cosa succede se le due unità immobiliari appartengono a proprietari diversi, ad esempio a distintamente a due coniugi?
Con la circolare 27/E/2016 l’Agenzia delle Entrate parla proprio di “unione di fatto ai fini fiscali” di due unità immobiliari che non possono essere fuse quando ad esempio risultino di proprietà di due soggetti diversi.
L’Agenzia osserva che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.
Per l’esenzione IMU e altre agevolazioni previste per l’abitazione principale (ad esempio detrazione interessi passivi mutuo casa), è importante attenersi alla circolare: “Non sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza che siano state presentate le dichiarazioni di variazione secondo le modalità esposte nella circolare.”
Fusione immobili e bonus ristrutturazioni
L’accorpamento o anche il frazionamento di due unità immobiliari è un intervento che oggi rientra nella nozione di manutenzione straordinaria per cui si può fruire della detrazione fiscale Irpef al 50%, su un importo massimo di spesa di 96mila euro.
E’ stato il decreto legge n. 133 del 2014 a prevederlo, specificando che rientrano nella manutenzione straordinaria i lavori di frazionamento/accorpamento con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superficie delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, a patto che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Alessandra Caparello
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Alessandra Caparello è redattrice in ambito fiscale, previdenziale ed economico. Ha collaborato con vari siti online come InvestireOggi.it (curatrice della sezione Fisco e Tasse), Pmi.it, Fisco7.it.
Buongiorno
I miei figli abitano in un condominio minimo (villetta bifamigliare) e sono proprietari singolarmente del proprio appartamento e delle relative pertinenze.
Gli appartamenti non sono autonomi perché non sono funzionalmente indipendenti.
L’abitazione e le pertinenze sono di propietà individuali e sono costruite su un unico terreno recintato di proprietà comune .
Siccome l’abitazione e costruita in verticale e si trova su un mappale autonomo e differente rispetto alle pertinenze C2 (deposito) C6 (Box) che sono su un’altro numero di mappale , dobbiate unire i due mappali (prima di iniziare i lavori per il superbonus) per potere benificiare del moltiplicatore di spesa derivanti dalle pertinenze?
Oppure, l’unione dei mappali non e possibile fare a ridosso dell’inizio dei lavori per il superbonus ?
Inoltre, questa unione dei mappali se possibile è necessaria ? oppure, possono ugualmente benificiare dei moltiplicatori derivanti dalle pertinenze anche se restano su due mappali differenti ?
Grazie e buon lavoro
Gentile Natale,
ritengo che la questione non sia “catastale” ma sostanziale, legata al concetto di EDIFICIO.
Gli interventi superbonus – infatti – devono riguardare parti comuni dell’edificio perché si vuole migliorare l’efficienza energetica dell’edificio
DEFINIZIONE DI EDIFICIO
Per fabbricato o edificio si intende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto; che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome
Nel caso descritto, si tratta di un condominio minimo e non ho elementi per dire se il deposito e il box sono “separati” ovvero facciano parte dell’EDIFICIO.
In via restrittiva , calcolando solo le due unità uso abitativo, i massimali di spesa probabilmente sono sufficienti per una villetta bifamiliare:
INTERVENTI TRAINANTI CONDOMINIALI
involucro 40.000€ x 2 unitò immobiliari = 80 mila euro
impianto riscaldamento 20.000€ x 2 unitò immobiliari= = 40 mila euro
ALTRI INTERVENTI AMMESSI (trainati, etc)
Sostanzialmente non cambiano se aumentano le unità immobiliari dell’edificio
INTERVENTI TRAINATI:
– finestre e oscuranti: fino a 54.000 euro per unità immobiliare
– domotica
FOTOVOLTAICO CONDOMINIALE (in base ai kw)
PANNELLI TERMICI CONDOMNINIALE
COLONNINA RICARICA VEICOLI ELETTRICI E ACCUMULO
Ricordo che i massimali non sono relativi al semplice importo dei lavori (appalto) ma comprendono onorari per spese tecniche, asseverazioni, cassa previdenziale etc., oltre a iva per lavori (10%) e per onorari (22%).
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli
Buongiorno,
i miei nonni hanno acquistato a proprio nome un primo appartamento negli anni 70 e un secondo adiacente qualche anno dopo. Hanno incaricato nel 1986 un tecnico di presentare al Catasto la richiesta di fusione e variazioni interne, con allegata nuova planimetria, che è stata protocollata e timbrata.
A partire da quel momento hanno cominciato a pagare, guidati dal commercialista, un’unica rendita catastale e tutte le tasse e le utenze per unico appartamento (prima casa). A distanza di tutti questi anni, trovandoci a rivendere l’immobile a seguito della successione, abbiamo incaricato un’agenzia secondo la quale dalle visure catastali risultano ancora due appartamenti.
Anche se il Catasto avesse smarrito la richiesta o non avesse registrato le variazioni entro i termini, il documento protocollato può essere considerato valido per vendere la casa come unico appartamento? Grazie mille e un cordiale saluto
Formalmente sono due unità immobiliari. Cercate di capire perché non è andata a buon fine la pratica di fusione del 1986, tanto più che sono state fatte delle variazioni interne. E’ necessario quindi approfondire anche la regolarità urbanistica per la vendita. Oltre agli accertamenti in catasto, chiedete in comune copia di TUTTE le pratiche edilizie presentate / approvate o non approvate, partendo dalla concessione originaria e relativo progetto approvato e a seguire fino alle modifiche legate alla fusione. Giuseppe Palombelli
Buonasera. Ho acquistato l’ anno scorso due appartamenti, uno sopra l’altro. Iniziati i lavori, con relativa Scia poiché erano appartamenti da ristrutturare e principalmente perché era mia intenzione farme diventare uno unico. Mi chiedevo: posso fare l unione con relativa segnalazione al catasto pur mantenendo aperta la SCIA poiché i lavori interni sono ultimati ma l esterno ancora no?devo presentare qualcosa al notaio che ha fatto l atto iniziale per avere la certezza che tutto sia in regola?
Grazie.
Gentile Cristina, a mio parere non deve effettuare nuovi adempimenti notarili. Si confronti con il tecnico se è possibile effettuare la fusione ora o a fine lavori. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
la fusione di due immobili riveste un duplice aspetto, quello urbanistico e quello conseguente di natura catastale-fiscale. è evidente che la prassi impone sia per ragioni di controllo della attivita edilizio-urbanistica, sia per una tranquilla circolabilita commerciale dello stesso, la presentazione all’ente locale competente del titolo edilizio necessario. e non è scontato che si tratti sempre e solo di scia, puo darsi che in presenza di vincoli di qualunque natura serva scia condizionata o addirittura pdc. superato lo scoglio edilizio-urbanistico, si pone la necessita di “accatastamento”, nel qual caso la fusione prevede che le due unita siano intestate ad unica ditta e con diritti omogenei, che siano adiacenti sia in orizzontale o da cielo a terra, e se trattasi di unita a destinazione diversa ( per esempio abitazion e box) bisogna aggiungere il cambio di destinazione d’uso, che deve essere chiesto anche nel documento edilizio. alla fine della questione, si chiedera la agibilita in forma di autodichiarazione, entro 15 giorni dalla fine dei lavori o delle opere.questo a grandi linee.
Costruttore, proprietario di due immobili contigui, con residenza diversa dagli stessi, chiede di accorpare al primo una stanza (al fine di aumentarne lo spazio), riducendo lo spazio del secondo. E’ ammissibile? Ove Nulla contro, qual’è la procedura da seguire? Grazie.
Credo si possa effettuare con una SCIA ma dovrà rivolgersi ad un tecnico.. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno.
Sono proprietaria di un piccolo appartamento attualmente dato in comodato d’uso gratuito a mia figlia. Si è presentata l’occasione di acquistare l’appartamento contiguo al nostro. Vorrei mantenere la nuda proprietà di entrambi e cedere l’usufrutto di entrambi alla figlia che li renderebbe comunicanti attraverso l’apertura di una porta .
Vorremmo però mantenere separati gli impianti in modo da poterli in futuro eventualmente vendere separatamente. Quali sono i passi da fare? Chi paga l’IMU e la TARI? E per la residenza come ci si deve regolare? E’ necessario variare il catasto?
Gentile Aurora, se lei mantiene l’autonomia funzionale (e reddituale) dei due appartamenti non può effettuare la fusione a fini fiscali. Se le cose dovessero cambiare in futuro è corretto e opportuno che le intestazioni dei due immobili siano le medesime secondo le vostre volontà. Va bene l’usufrutto a favore di sua figlia che vive e utilizza la casa, ma consideri che la nuda proprietà cade in successione e ci potrebbero essere interessi divergenti se ci sono più eredi. Ne parli con il notaio. Aggiungo che l’IMU è dovuta dall’usufruttuario (non dal nudo proprietario) e si ha diritto all’esenzione per una sola abitazione (l’abitazione principale dove si ha la residenza). La tassa rifiuti è a carico di chi utilizza l’immobile (usufruttuario o comodatario). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buonasera, ho acquistato 2 appartamenti sovrapposti con agevolazione prima casa e dichiarando l’intenzione di accorparli, prima possibile, in unica unità. Non ho potuto procedere alla fusione prima dell’acquisto, in quanto uno dei due è locato fino al 31/12/2020. L’inquilina, che ha difficoltà, al momento, a reperire un alloggio alternativo, mi ha chiesto di valutare la possibilità di farla rimanere ancora un po’. Le ho detto che quasi certamente non potrò accontentarla ma vorrei, se possibile, sapere, laddove decidessi di non effettuare la fusione catastale e dovessi ricorrere all’autodenuncia, in quale importo posso quantificare le imposte e sanzioni che andrei a pagare? Il costo complessivo pagato per i due immobili di pressoché identici di 80 mq ciascuno, è 140k euro. Grazie.
Gentile Paola, lei è tenuta a pagare la differenza d’imposta + sanzioni + interessi su solo una delle due unità immobiliari. Nell’atto di compravendita per ciascuna unità immobiliare ci sono sia il prezzo che la rendita catastale. Se la compravendita era soggetta a imposta di registro, si fa riferimento al valore catastale.; le due aliquote sono 9% e 2% (agevolata); se la compravendita era soggetta ad iva (acquisto da costruttore) dovrà fare riferimento al prezzo. L’aliquota iva è il 10%, iva agevolata del 4%. Le Sanzioni sono pari al 30% del dovuto. Gli interessi sono quelli legali e da calcolare sul periodo interessato (dal giorno compravendita fino al pagamento). Si informi se è possibile evitare le sanzioni con l’autodenuncia. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
buona sera sono marco mia madre novantaquattrenne possiededue 2 unità immobiliari
quando è stao fatto il condono edilizio a suo tempo ed ora sanato erano costruite in diverse date ed il tecnico di allora decise di fare 2 unità ma in realtà è tutt’uno comunicante e adiacente e ci abitamiamo io figlio unico e mia madre pensavo di fare l’accorpamento ed essere unica unità per evitare di pagare imu per 2° casa e risparmiare in eventuale passaggio di proprietà in quanto mia madre è molto anziana e lo volevo fare prima che lei decedesse. gradirei sapere se si può fare ,se conviene e più o meno quanto costa un accorpamento grazie
se effettivamente è venuta a mancare l’autonomia funzionale e reddituale delle due unità immobiliari, consiglio di effettuare la fusione tra i due appartamenti. Con la fusione, sua madre – unica proprietaria residente (abitazione principale) – ha diritto all’esenzione IMU. Per quanto riguarda il passaggio di proprietà, vista l’età di sua madre, con la futura successione si risparmiano imposte e onorari notarili rispetto alla compravendita. Chiaramente con la successione tutti gli eredi hanno diritti. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi
Buongiorno,
sono proprietario al 100% di un appartamento anni fa reso comunicante, con lavori regolarmente denunciati e approvati dal comune, con l’appartamento adiacente di proprietà al 100% di mia moglie ma con usufrutto al 100% di mia suocera.
Per entrambi i coniugi è l’unico immobile di proprietà.
Prima io dovevo pagare IMU sulla mia proprietà come seconda casa, in quanto la mia residenza nucleo familiare era nella casa di mia moglie, e su quella, venuta meno grazie a Monti la possibilità di comodato gratuito a figlio in quanto mia suocera non risiede nello stesso comune, anche mia suocera doveva pagare IMU come seconda casa. Insoma due IMU seconda casa dove dormiamo!
Saputo della possibilità di unificazione FISCALE, ho chiesto consiglio alla agenzia delle entrate dove mi hanno detto che unificandole fiscalmente il trattamento fiscale sarebbe diventato unico e da prima casa, ovvero sia io che mia suocera non avremmo più pagato l’IMU.
Ho effettuato l’unificazione fiscale e ritengo che per la mia parte sono a posto.
Tuttavia il commercialista di mia suocera sostiene che nulla è cambiato in merito all’usufrutto, e mia suocera deve continuare a pagare.
Arrivo infine alla domanda: chi ha ragione, se ho unificato fiscalmente e trattasi di “u.i.u. inscindibili ai fini fiscali”, come è possibile avere due trattamenti fiscali diversi?
Cosa posso fare?
Grazie
Gentile Riccardo, ritengo che il suo commercialista abbia ragione. L’unione fiscale è comunque ripartita tra due porzioni. Ai fini IMU sua suocera usufruttuaria non ha diritto all’esenzione IMU. a Margine riporto testo sull’argomento della circolare AdE. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi
1.7 Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali
D. E’ confermata l’impossibilità, in caso di due unità immobiliari contigue e
autonomamente accatastate, di richiedere l’accatastamento unitario in presenza di
distinta titolarità delle stesse (ad esempio, un’unità di proprietà del marito, l’altra
di proprietà della moglie). Resterebbe pertanto l’unica possibilità di richiedere
un’apposita annotazione negli atti catastali («porzione di u.i.u. unita di fatto ai
fini fiscali»)?
R. Occorre premettere che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità
immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata
l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di
tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati
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requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica
unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare
evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali
diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità
di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte
dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.
Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare:
l’utilizzo della causale di presentazione “Altre”, nel cui campo descrittivo
deve essere riportata la dizione “DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI
U.I.”;
l’inserimento, nel riquadro “Note relative al documento”, della dizione
“Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub.
zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”;
la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera
unità immobiliare, con l’avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la
parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte
rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per
meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta
avente diritto;
ai fini del classamento, l’attribuzione ai beni costituenti porzioni di unità
immobiliare della categoria e classe più appropriata, considerando le
caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso
(cioè derivante dalla fusione di fatto delle porzioni), mentre la rendita di
competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della
relativa consistenza.
Non è pertanto sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle
Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza
che siano state presentate le dichiarazioni di variazione secondo le modalità sopra
esposte.
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L’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la
registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione,
provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la
seguente annotazione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx
Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.
Salve,
Ho acquistato un piccolo appartamento adiacente il mio e devo iniziare i lavori e le pratiche per unione catastale perche’ acquistato con agevolazione prima casa. Volevo sapere se posso mantenere la cucina nel nuovo perche’ vorrei usarlo soprattutto per mio padre anziano. Posso mantenere anche il secondo portone perche’ appartengono a due scale diverse? Il mio tecnico mi dice che la cucina non potrei tenerla, la porta si.
Grazie.
Non mi risulta che in termini generali ci siano divieti per avere due cucine all’interno della stessa unità immobiliare. Forse ci sono problemi a livello catastale. Anche se la seconda cucina in catasto viene rappresentata come stanza generica, l’importante comunque è la sicurezza: attacchi del gas a norma, presa d’aria per rischio monossido carbonio, eventuali boiler/caldaie a norma. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
sono quasi alla fine di una ristrutturazione di 2 unità immobiliari dell’800 sovrapposti con 2 entrate distintamente separate con scala esterna. Essendo destinati ai miei figli, sto valutando di creare una scala interna comunicante.
La detrazione fiscale rimane comunque separata pari a € 96.000 cadauno?
Grazie
Ai fini ella detrazione si tratta di due pratiche distinte perchè relative a due unità immobiliari. Cosa diversa è l’aspetto autorizzativo e l’eventuale pratica di fusione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Sono comproprietaria di un immobile (prima casa) che ho provveduto a sistemare usufruendo degli sgravi fiscali per ristrutturazione ed ecobonus.
Un anno dopo il completamento dei lavori, abbiamo acquistato il piano sottostante la nostra abitazione, accatastato come C6. Ci accingiamo a fare i lavori di ristrutturazione e di unione con il piano soprastante. Siccome depositiamo una nuova pratica edilizia, abbiamo nuovamente diritto agli sgravi fiscali per i lavori?
Grazie
Ritengo di si, rispettando i limiti di ammontare complessivo x unità immobiliare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, nel 2009 ho acquistato, con mutuo, l’appartamento dove attualmente risiedo usufruendo delle agevolazioni prima casa. Il mese scorso ho acquistato con un altro mutuo e insieme alla mia compagna, (non siamo sposati, né registrati come coppia di fatto), l’immobile attiguo, lei ha dichiarato di portarvi la residenza e ha usufruito delle agevolazioni prima casa mentre io ho pagato tasse come seconda casa sulla mia parte, sia tassa di registro che imposta su mutuo.
Attualmente stiamo facendo dei lavori per poi procedere all’unione ai fini fiscali in catasto, come da circolare agenzia delle entrate.
Avrei a questo punto alcuni quesiti: al termine dei lavori e dopo l’unione ai fini fiscali, né io né la mia compagna dovremmo pagare imu seconda casa, giusto?
Lei quale interno dovrá dichiarare come residenza? Quello del suo mutuo che ha perso utilità funzionale e porta di ingresso o il mio interno? (Non vorrei che dichiarando il mio interno perda i benefici prima casa)
A vostro parere sarebbe stato possibile per me pagare imposte prima casa anche sul secondo immobile che poi ho unito di fatto?
Inoltre, se volessi surrogare il mio vecchio mutuo, ci sarebbero problemi di sorta, visto che ora sull’unico appartamento ci sono due mutui?
Grazie per le gentili risposte.
Gentile Andrea, con la fusione dell’immobile sotto l’aspetto funzionale avete diritto entrambi all’esenzione IMU che ricordo vale per l’abitazione principale, ovvero la casa dove si vive con il proprio nucleo familiare.
Per la residenza vi consiglio di non effettuare nessuna comunicazione al comune, che può generare solo confusione.
L’aspetto più complesso riguarda i mutui. I lavori che avete effettuato modificano sostanzialmente la garanzia ipotecaria. Con la fusione, le ipoteche dei due mutui hanno infatti perso la propria autonomia e in caso di procedura forzosa per recuperare il credito non sarebbe più possibile rivendere la singola abitazione presa a garanzia (Le due abitazioni sono divenute porzione di abitazione più grande).
Tutti i contratti di mutuo prevedono che il mutuatario comunichi alla Banca lavori straordinari o sinistri che vanno a modificare il bene ipotecato (la banca non vi avrebbe mai dato l’autorizzazione alla fusione e avrebbe chiesto la risoluzione del/i contratto/i..).
Ma il discorso dei mutui può essere ampliato alla perdita di autonomia nella rivendita separata dell’immobile, ovvero della possibilità di terzi (creditori, familiari, etc) ad aggredire il bene. Da non sottovalutare inoltre le conseguenze in caso di successione ereditaria.
Una soluzione che suggerisco potrebbe essere quella di co-intestare l’intero bene (al 50% o nelle quote che ritenete corrette) con un semplice atto di compravendita tra lei e la sua compagna.
In questo modo:
– potete effettuare la fusione catastale
– potete rinegoziare/surrogare/sostituire i due mutui offrendo una garanzia ipotecaria valida
– in caso di successione la cose saranno chiare.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve, ho comprato un’appartamento adiacente a quello dove viviamo io mio padre e mio fratello. Ho acquistato usufruendo dei benefici prima casa e ora vorrei accorpare una stanza dell’appartamento comprato da me e intestato solo a me a quello adiacente intestato a me papà e mio fratello. Posso farlo ai fini fiscali? Posso farlo prima dei 5 anni? Posso fare atto notarile di vendita della stanza ?! Grazie
In linea generale è possibile trasferire una porzione immobiliare (stanza) da un appartamento a quello adiacente, purché l’appartamento dopo la vendita conservi i requisiti minimi previsti dalla normativa. In caso di cessione della porzione prima dei 5 anni, la vendita è soggetta a decadenza dalle agevolazioni fiscali, per una quota . Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
Il mio appartamento confina con altro appartamento per il tramite di un balcone; tale balcone da accesso alle cucine di ciascun appartamento, ed é diviso da un semplice vetro. Mi chiedevo se questa casistica rientra nozione di “appartamento attiguo”. La mia idea sarebbe di acquistare l’appartamento del vicino, togliere il vetro di separazione, togliere la cucina e procedere con la fusione delle due unità immobiliari. È fattibile?
Grazie,
Federico.
Ritengo di si. Un tecnico potrà valutare concretamente la fusione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve,
io e mia moglie siamo proprietari di due appartamenti seconda casa sovraesposti comunicanti e serviti da unica fonte di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento, è conveniente chiedere la fusione immobiliare? In attesa ringrazio e saluto cordialmente
Gentile Roberto, a mio parere non avete nessuna vantaggio trattandosi di 2 appartamenti seconda casa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buonasera, sto per acquistare una villetta a schiera, circondata su 3 lati da un giardino privato della casa, composta da 2 appartamenti separati a catasto:
– appartamento 1: categoria A/2 piano terra (bagno, cucinino, soggiorno e camera)
– appartamento 2: categoria A/2 primo piano (cucina, soggiorno, bagno e 2 camere) + piano mansardato (cucina, bagno soggiorno e cameretta)
– un solo garage categoria C/6
i due appartamenti sono già collegati internamente da una scala che unisce i 3 piani, ma sono anche presenti due ingressi distinti (uno al PT e uno al primo piano)
Siamo una famiglia, me, mia moglie (in separazione dei beni) e 3 bambine, vorrei acquistare la casa per intero a nome mio e usufruire delle agevolazioni prima casa e poi IMU/tasse come prima casa, come posso procedere? Già ora esiste un solo contratto di fornitura (acqua, luce e gas) che gestisce tutta la casa.
grazie
Da queste prime informazioni la fusione è possibile. Verifichi comunque con un tecnico. Se la fusione è confermata e non ci sono controindicazioni (esempio se la fusione comporta abitazione di lusso A/1), inserisca già nella proposta / compromesso l’autorizzazione dell’attuale proprietario alla pratica catastale di fusione. In questo modo potrà effettuare un rogito dove la fusione è già avvenuta o in corso di perfezionamento. Questo le consente anche di applicare imposta ridotta prima casa (se ne ha diritto) sull’intero acquisto. Diversamente acquisterebbe due unità immobiliari e per una delle due non sarà possibile sicuramente chiedere agevolazioni prima casa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Grazie per il riscontro.
Farò ulteriori verifiche con un tecnico, ma secondo lei, posso unire i due appartamenti senza modificare le destinazioni d’uso, lasciando più cucine/soggiorno? Basta il fatto di avere un unico contratto di fornitura dei servizi per tutti gli appartamenti? Oppure devo modificare anche le destinazioni d’uso nelle planimetrie?
Grazie in anticipo
Per i dettagli le consiglio di rivolgersi ad un tecnico. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
mi trovo nella situazione di avere 2 immobili adiacenti, uno intestato al 100% a me e l’altro 100% a mia moglie. La mia domanda è la seguente: possiamo procedere ad unire le 2 unità rendendolo di fatto un solo appartamento anche lasciandole cosi come sono a livello catastale? Al massimo leggevo che si poteva unirle ai fini fiscali.
Grazie mille per la riposta.
Si, quanto scrive è corretto. Si ricordi che “L’Agenzia (delle Entrate) osserva che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.” Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui