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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di fondatore CasaNoi.it 337 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    SOLO PER L’ANNO 2017: DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la Società può optare tra IVA o IMPOSTA DI REGISTRO. L’imposta di Registro si calcola sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

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Il calcolaimposte

È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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337 commenti su “Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?”
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  1. Buona sera, sono Zito Massimo e la contatto in merito a delle informazioni relative all’acquisto di una prima casa (senza la necessità della richiesta di un mutuo).
    Ho visto una casa a Palermo e sarei interessato ad effettuare la compravendita ma non avendo alcuna esperienza in materia non saprei da dove cominciare. A tal proposito mi chiedevo quali sono i documenti necessari per l’acquisto? Che tipologie di tasse/imposte bisogna pagare(età < 30)? A chi bisogna affidarsi per avere una valutazione esatta dell’appartamento? Come posso verificare l’assenza di ipoteche o di altri diritti reali sull’immobile? Quali sono le spese da sostenere dal punto di vista burocratico? Pertanto quanti soldi in più dovrei considerare, supergiù, al netto del costo della casa?
    Parliamo di un immobile di circa 35 mq(20+15 di soppalco) ristrutturato di recente e situato in semicentro a Palermo.

    La ringrazio per la cortese attenzione
    Distinti Saluti
    Zito Massimo

    1. Gentile lettore, può trovare informazioni su imposte e documenti necessari per l’acquisto della casa in numerosi articoli e guide di questo blog. Tenga presente che per il contratto di acquisto lei si avvarrà dell’assistenza di un notaio di fiducia che potrà dirle i costi accessori e informarla sulla regolarità della documentazione urbanistica e catastale. Per la valutazione, a cosa migliore è che sia lei stesso a farsi un’opinione del mercato per via comparativa, visitando diversi immobili in vendita, per poi affidarsi – quando trova una casa di gradimento – ad un tecnico per capire lo stato di conservazione dell’immobile e una eventuale valutazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  2. Buongiorno, abito in affitto con contratto di locazione a uso gratuito, dove ho la residenza nel comune di Catania.
    Adesso vorrei comprare un immobile in un altro comune.
    Posso usufruire dell’agevolazione prima casa?
    Grazie mille

    1. Buongiorno Agata. Non è un ostacolo vivere in una casa in comodato gratuito per acquistare con le agevolazioni fiscali. Se acquista, lei può chiedere le agevolazioni prima casadi un’abitazione situata in un qualsiasi comune. L’importante è che non possegga altre abitazioni, o che non possegga in via esclusiva una abitazione nel comune dove acquista, o se possiede abitazioni queste siano state acquistate senza le agevolazioni fiscali. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  3. Buongiorno e grazie anticipatamente per l’aiuto. Vorrei acquistare una casa e darla in comodato gratuito a mio padre (non ha immobili di proprieta). E’ possibile l’imposta di registro agevolata sulla compravendita?
    Grazie

    1. Gentile Alessandro, l’attenzione va spostata su di te (acquirente) a prescindere dall’utilizzo che farai della casa. Hai diritto all’agevolazione fiscale per acquisto abitazione? Devi verificare 3 elementi. 1) Possiedi altre abitazioni nello stesso comune in via esclusiva? 2) Possiedi altre abitazioni acquistate in tutto o in parte con le agevolazioni prima casa?. 3) Risiedi nel comune dove ricade l’abitazione o sposterai la residenza entro 18 mesi?
      Se non puoi chiedere imposta agevolata, valuta di intestare usufrutto a tuo padre: avrai il vantaggio per la quota di usufrutto di pagare imposta ridotta e di avere diritto all’esenzione IMU se tuo padre vive nella casa di cui è usufruttuario (immagino di si). Ricordati che in caso di comodato, l’IMU è comunque a tuo carico (quale proprietario) e potrai avere al massimo una riduzione del 50% se la concedi a tuo papà Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buonasera,
    sto acquistando in comproprietà al 50% u a casa.. per la mia compagna è prima casa, per me invece no… come vanno calcolate le imposte?

    grazie mille,

    saluti
    carmine

    1. Gentile Carmine,
      i calcoli vanno effettuati per ciascuno di voi sul 50% della base imponibile.
      Se si acquista da costruttore la base imponibile è il prezzo. Facciamo un esempio: prezzo 100.000 euro, ognuno di voi pagherà la propria aliquota su 50.000 euro: iva 4% prima casa (2.000euro); iva 10% seconda casa (5.000 euro). Totale 7.000 euro
      Se si acquista da privato la base imponibile è il valore catastale. Usa il Calcola imposte di Casanoi.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Buongiorno, avrei bisogno di una informazione.
    Si tratta di questo. Mi sono recentemente aggiudicato due piccoli immobili ad una asta giudiziaria. Essi hanno una rendita catastale di 158,81 euro ciascuno. Il prezzo di aggiudicazione é di 10.959 euro per uno e 30.700 euro per l altro.Mi é stato consegnato un modulo per chiedere che l imposta di registro sia calcolata sulla rendita catastale invece che sul prezzo di aggiudicazione. Se ho fatto bene i calcoli , e se questo non viola qualche legge, credo che mi convenga far applicare l imposta di registro calcolata sulla rendita catastale per uno, quello da 30.700 euro, e farla applicare sul prezzo di aggiudicazione per l altro da 10.959 euro.
    Questo il calcolo da me effettuato.
    Lotto 4 rendita catastale 158,81 euro
    prezzo di aggiudicazione 10.969 euro
    Valore considerando r.c. (r.c. x 126) 20.010 euro
    Tassazione imposta di registro considerando r.c 1.800 euro
    Tassazione considerando prezzo di aggiudicazione 987,21 euro arrotondato a 1000 euro per la tassazione minima
    Mi potete dire se il mio calcolo é corretto e se posso, senza che questo scateni qualche recriminazione da parte dell Agenzia delle Entrate, chiedere di calcolare l imposta sul prezzo di aggiudicazione per il lotto da 10.959 euro?
    Per la cronaca, la perizia di stima degli immobili riportava un valore molto piú alto ma non credo che questo (mi confermi se é cosí ) influisca sulla questione.
    Grazie infinite per l attenzione!
    Cordiali saluti.

    1. Gentile Marco, la questione è controversa. Vista la poca differenza di imposta (in un caso sfavorevole di 800€; nell’altro favorevole) le suggerisco di pagare imposta in base al prezzo-valore per entrambi gli immobili. Così eviterà qualsiasi accertamento. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buongiorno, io e due figli siamo proprietari per 1/3 a testa di un piccolo appartamento ereditato da mio marito defunto in successione. Mia figlia vorrebbe comprare casa, mi sembra di capire che essere proprietaria di un 1/3 non incida sulle detrazioni per prima casa? Mi può fare chiarezza in merito. L’appartamento è locato in cedolare secca.

    1. Gentile Giuliana, sua figlia può tranquillamente richiedere le agevolazioni fiscali “prima casa” per l’acquisto di un’abitazione. Si tratta di imposta ridotta da pagare al rogito (non è una detrazione). La comproprietà di 1/3 di abitazione ereditata non è un ostacolo. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Buonasera,
    La contatto poichè mio padre ha donato la sua abitazione a me e ad altre 2 mie sorelle una delle quali abita nell’ appartamento. quest’ ultima ha usufruito dell’ agevolazione prima casa.
    Dobbiamo fare una rettifica dell’ atto di donazione con usufrutto nei confronti di mio padre. Lo possiamo fare? ci sono sanzioni da pagare? In cosa si può incorrere?
    Grazie mille in anticipo.

  8. buongiorno, io non sono proprietario di casa, sono sposato e viviamo nella casa di mia moglie. ho la residenza in questa casa in cui vivo. vorrei acquistare una casa nel comune confinante a quello di residenza, è possibile usufruire dell’agevolazioni prima casa?

    1. Gentile Antonio, puoi acquistare pagando imposta agevolata prima casa ma dovrai trasferire la residenza nel comune dove ricade la casa acquistata entro 18 mesi dal rogito. Puoi intestare la casa a tuo nome in regime patrimoniale coniugale di separazione dei beni. Dopo l’acquisto sarai tenuto a pagare l’IMU piena, poiché l’esenzione vale per una sola abitazione per nucleo familiare; tu e tua moglie avrete diritto all’esenzione per la casa dove vivete (di proprietà di tua moglie), ma non per la casa che acquisti. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. buongiorno mio figlio sta acquistando una casa come prima casa x la somma di 80.000,00 euro da un privato quanto spenderebbe x tassa di registro e imposte di compravendita

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