Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile
654 commenti in affitto casa e comodato d’usoimposte tasse e agevolazioniCos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito
Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito.
È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo.
Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza pattuita.
La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.
Comodante e comodatario: diritti e obblighi
Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario.
Se il comodatario non rispetta gli obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni.
Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.
Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene.
Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso.
Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.
Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.
Il comodato d’uso gratuito di un immobile – locazioni brevi di abitazioni
Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.
Frequentemente le abitazioni vengono utilizzate anche per ricettività turistica.
Ma può il comodatario affittare la casa o una parte di essa per brevi periodi?
E può il comodatario ricavare redditi per una casa utilizzata gratuitamente?
Nel rispetto del vincolo della destinazione e dell’utilizzo, l’abitazione può essere locata dal comodatario con “contratti brevi” a titolo oneroso.
Sono escluse categoricamente locazioni da parte del comodatario oltre i 30 giorni.
TASSAZIONE REDDITI DA LOCAZIONE BREVE
La tassazione agevolata entra in vigore solo nei contratti di locazione breve, stipulati a partire dal 1° giugno 2017.
Normativa di riferimento: DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50; Circolare Agenzia Entrate.
E’ il comodatario che dovrà pagare le imposte, anche se ha ricevuto la casa a titolo gratuito.
Può scegliere tra imposta sostitutiva del 21% o tassazione ad aliquota ordinaria in base alla dichiarazione dei redditi. Comunque dovrà essere versato il 21% a titolo di acconto dagli intermediari e dai portali immobiliari.
DEFINIZIONE DI LOCAZIONI BREVI
Le locazioni brevi sono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Possono prevedere servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, oltre a fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. I contratti vengono stipulati direttamente o tramite intermediari o portali telematici.
La disciplina non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.
Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile
Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta.
Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro.
Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).
L’opinione di Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi.it
“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”
Come si fa la registrazione di un contratto di comodato per la casa? Leggi la nostra guida alla registrazione del contratto.
IMU e TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?
Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.
Il comodatario non deve pagare l’IMU
Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).
Il comodatario deve pagare la TARI
Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti.
Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.
Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori.
Riduzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso.
Agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni (aggiornamento 2019)
Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.
Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.
Per le interpretazioni sui vari punti si rimanda alla RISOLUZIONE N. 1/DF Ministero Economia e Finanze del 17 febbraio 2016.
Immobili
Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.
Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.
Solo contratti di comodato registrati – Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato.
Il comodante (proprietario) deve:
- a) possedere un solo immobile in Italia.
Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
Precisiamo che per immobili bisogna intendere immobili ad uso abitativo; possedere un terreno agricolo – ad esempio – non è fattore escludente. Vedi risoluzione ministero prima citata) - b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.
L’opinione di Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi.it
A partire dal 2016 (con la legge di stabilità 2016) è stato definito in modo preciso entità e ambito di applicazione del beneficio fiscale per le abitazioni concesse in comodato (riduzione IMU 50% base imponibile). In precedenza ai Comuni era concessa autonomia discrezionale.
La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.
Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.
Comodato e detrazione nelle ristrutturazioni edilizie
La detrazione IRPEF del 50% sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazioni ed altro) spetta anche al comodatario. Gli estremi di registrazione del contratto di comodato vanno indicati in dichiarazione dei redditi.
La medesima opportunità spetta anche al familiare convivente del possessore o del detentore, che:
- sostiene e paga le spese dal proprio conto corrente (bonifico; eventuale assegno al Condominio)
- conviveva già al momento dell’inizio dei lavori (è opportuno effettuare una dichiarazione di atto di notorietà).
Stesso discorso per i componenti di uno stesso sesso di una “unione civile” e i conviventi di una “convivenza di fatto“.
(RIFERIMENTI NORMATIVI: Legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito)
Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito. Contatti per richieste mutui e surroghe
Giuseppe Palombelli
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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi.
Contatti per consulenza mutui bancari
Buongiorno Avvocato.
I miei genitori avevano concesso in comodato d’uso un appartamento a mia figlia anni fa, con contratto di comodato gratuito regolarmente registrato.
Alla morte di mio padre, a seguito di una transazione ereditaria (successiva al testamento olografo di mio padre) tra gli eredi (io, mia madre e due fratelli), io posseggo l’intera nuda proprietà di questo appartamento, mentre mia madre detiene l’usufrutto di questo come di tutti gli immobili transati in nuda proprietà ai figli.
Le chiedo quindi per prima cosa se il contratto può essere ancora considerato ancora valido.
Secondo quesito: questo contratto di comodato d’uso contiene una clausola “capestro”, che riguarda le spese ordinarie e straordinarie, nessuna esclusa, interamente a carico del comodatario.
Poiché ho letto che di solito nei contratti di comodato d’uso le spese straordinarie restano a carico dei proprietari dell’immobile, Le chiedo se questa clausola capestro inserita nel contratto è legittima, valida a norma di legge, e se il comodatario è tenuto a rispettata in ogni caso, anche nel caso di ingenti lavori straordinari di ristrutturazione del condominio.
Suggerisco di redigere un nuovo contratto comodato, e dare comunicazione cessazione precedente. GP
Buongiorno.
I miei genitori anni fa avevano dato in comodato d’uso un appartamento a mia figlia, con contratto di comodato regolarmente registrato.
Alla morte di mio padre, a seguito di una transazione ereditaria (successiva al testamento olografo di mio padre) tra gli eredi (io, mia madre e due fratelli), io posseggo l’intera nuda proprietà di questo appartamento, e mia madre mantiene l’usufrutto.
Le chiedo quindi per prima cosa se il contratto può essere ancora considerato ancora valido.
Secondo quesito: il suddetto contratto di comodato d’uso contiene una clausola “capestro”, che riguarda le spese ordinarie e straordinarie, nessuna esclusa, interamente a carico del comodatario.
Poiché ho letto che “di solito” nei contratti di comodato d’uso le spese straordinarie restano a carico dei proprietari dell’immobile, Le chiedo se questa clausola capestro inserita nel contratto è legittima, ossia valida a norma di legge, e se il comodatario è tenuto a rispettarla in ogni caso.
La ringrazio anticipatamente per la gentile risposta.
Milena
Suggerisco di redigere un nuovo contratto comodato, e dare comunicazione cessazione precedente. GP
Buongiorno sono Giuseppe
Dovrei prendere un appartamento che ha mio figlio in comodato d’uso gratuito.
Mi sapete dire se devo obbligatoriamente registrare il documento della concessione all’Agenzia delle Entrate o se possiamo solo firmare tale documento e ognuno di noi ne tiene una copia?
Grazia
L’obbligatorietà non c’è se si tratta di un’ospitalità temporanea.
Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni. GP
Buonasera Avvocato,
sono separata da mio marito che è rimasto nella casa coniugale di sua proprietà. Io abito con mia figlia in un altro comune dove sono proprietaria di due appartamenti: il primo occupato come prima casa (e per il quale ho contratto un mutuo) e il secondo che ho registrato come appartamento a uso turistico. Poiché sono ancora separata da dieci anni (dall’omologa) e mi piace l’attività di gestore di appartamento a uso turistico di tipo non imprenditoriale (che ho iniziato nel 2019 per necessità), vorrei utilizzare in comodato d’uso un secondo appartamento di mio marito. Premetto che tale appartamento è situato nello stesso Comune in cui abito e Io ho già parzialmente messo a posto (perchè era disabitato da anni) questo appartamento e dovrei finire di arredarlo. A chi spettano le spese per l’arredamento e le tasse? Grazie anticipatamente
Gentile Anna, le suggerisco di valutare se il contratto di comodato sia la soluzione contrattuale più corretta; forse è più coerente che lei semplicemente gestisca la casa, o con un contratto di locazione (con possibilità di subaffitto) o semplicemente con un accordo economico x il servizio al suo ex marito. Le imposte sulla proprietà sono a carico del suo ex marito. Quelle sul reddito in base al tipo di contratto. Un cordiale saluto. Le spese per arredi sono un accordo privato. Giuseppe Palombelli
Buongiorno, mia mamma ha uno stabile di 5 appartamenti, in uno abitava lei è nei restanti 4 abitiamo noi figli . Mamma ha lasciato un testamento che alla sua morte potevamo intestarci gli appartamenti, ma anche se ad oggi non possediamo nessuna casa, il nostro comune pretende da noi figli il pagamento dell’IMU sulle case. Mi chiedo se ancora non siamo noi i proprietari perché dovremmo pagare l’IMU al comune? Grazie
Gentile Carlotta, come eredi siete “i nuovi proprietari” e come tali siete tenuti al pagamento dell’IMU. Ciascun erede può usufruire dell’esenzione IMU per l’abitazione principale, ovvero dell’appartamento dove vive (nei limiti della la quota di proprietà dell’appartamento). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
buongiorno vorrei sapere se posso dare in comodato d’uso gratuito e la residenza nella mia abitazione dove abito, abitando insieme alla persona comodataria. grazie
Gentile Ivana, dovrebbe fare un contratto di comodato parziale su una porzione ben definita della casa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli
Ho dato un appartamento nello stesso stabile dove abito a mio figlio in comodato d’uso gratuito con contratto registrato; utilizzato da lui come abitazione principale ed è ivi residente. Lavora fuori regione e una tantum rientra per pochissimi giorni.Il Comune pretende che ci siano le utenze allacciate e che abbia la dimora abituale .Quando viene una tantum mangia da me solo la sera va a dormire.Ho l’autoclave collegato col contatore comunale che fornisce l’acqua sia al mio appartamento che all’appartamento attiguo dato in comodato a mio figlio .Come devo risolvere questo problema? grazie per la risposta
Le dico la mia opinione. E’ necessaria almeno l’utenza elettrica per comprovare che l’appartamento sia utilizzato da suo figlio come abitazione principale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
Buonasera,
anche io dovrei fare un contratto ad uso gratuito,in quanto abitiamo in un appartamento di proprieta’ di mio suocero.Potrei sapere piu’ o meno quanto si spende per questi tipi di contratto?grazie.
La spesa di registrazione attualmente è di 200 euro. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buonasera io abito en un acasa con il contrato comodato ma pago il affitto ..mi puo buttare fuori di casa le bollette li pago io ma al nome de la proprietaria non vole che li facio al nome mio e il affitto lo pago con il contrato di comodato che poso fare …
Gentile Adriana di fatto sei in affitto senza un regolare contratto. Informati da un avvocato o un’associazione di inquilini. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
buongiorno a tutti.vorrei chiedere gentilmente,quali obblighi ho come unico comodatario di un appartamento di mia sorella,se (dopo aver chiesto il suo permesso)volessi a mia volta ospitare,in forma gratuita,per qualche anno un nucleo familiare (a parte dal mio) nei riguardi delle istituzioni.ringrazio in anticipo.
Argomento delicato. Le consiglio di contattare un legale per evitare un domani conflitti e contenziosi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
buongiorno.
mia mamma è proprietaria di una villa in campagna, che risulta anche sua prima casa. la stessa e’ divisa internamente, così da avere due appartamenti completi, uno più grande dell’altro. la divisione non è a livello catastale ma fisico mediante una porta interna. mia mamma vorrebbe dare in comodato d’uso la parte piu’ grande( quindi comodato di porzione di casa) ad una coppia ma entrambi( mia mamma e la coppia) vorrebbero avere lì la residenza. la paura e’ quella di configurare come unico nucleo famigliare. come si puo’ ovviare almproblema? basta dichiarare il comodato d’uso della porzione di casa al comune conrelativa registrazione del contratto all’agenzia delle entrate? chi paga la tari? si dovrebbe frazionare in base agli abitanti dell’ immobil3? grazie della cortese attenzione.
Gentile Bianca, il comodato d’uso parziale è possibile. E’ necessario identificare graficamente sulla planimetria catastale le stanze interessate e allegare il documento al contratto. Le consiglio di preparare la bozza di contratto ed andare in comune preventivamente facendo presente il problema dei due nuclei familiari distinti. Per la TARI, le utenze e altre spese comuni dovete trovare un accordo con il comodatario (da citare in contratto). Per la luce può essere utile un contatore a defalco. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buonasera, ho un comodato d’uso gratuito a tempo indeterminato in un immobile appartenente a ma madre, che vive in un’altra casa nello stesso comune. La mia casa sta per essere venduta, e la casa in cui mi devo trasferire ha bisogno di lavori di ristrutturazione, ma per poter usufruire delle agevolazioni fiscali dovrei stipulare un altro contratto di comodato, e vorrei iniziare i lavori prima della vendita dell’altra. Posso avere due contratti di comodato nello stesso tempo o devo per forza aspettare la firma della vendita per poter stipulare il nuovo contratto? E’ necessario che faccia il cambio di residenza per il secondo contratto? La ringrazio anticipatamente.
E’ possibile sottoscrivere più contratti di comodato d’uso. Per l’agevolazione fiscale ristrutturazione non è necessario nè aver venduto prima né trasferire la residenza. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buona sera, mia figlia vorrebbe andare a vivere nella ex casa coniugale da sola (sia io che il mio ex marito abbiamo la residenza altrove) se prende lei la residenza li, per avere la possibilità di parcheggiare nella zona Blu riservata ai residenti, cosa cambia per noi genitori/proprietari a livello di Imu/Tari? Grazie molte
Gentile Claudia, lei e il suo ex marito continuerete a pagare l’IMU. Potete avere una riduzione del 50% se vi sono i requisiti illustrati nell’articolo. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
vorrei avere un’informazione riguardo ad un comodato d’uso gratuito da parte di un affituaria non proprietaria dell’immobile.
Io ho la residenza a casa dei miei genitori e vorrei cambiare la mia residenza presso la casa in affitto nella quale risiede la mia ragazza. Vorrei sapere se è possibile effetuare il cambio di residenza in una casa non di proprietà e nel caso, come funziona? Dovrebbe essere il propietario a farmi un contratto d’uso gratuito? Bisogna stipulare un nuovo contratto dove compariamo entrambi? Come posso non incidere sul mio ISEE?
Grazie,
A
Gentile Andrea, solo il proprietario può concedere un immobile in comodato. Nel suo caso specifico, il proprietario ha locato la casa e pertanto il comodato non è compatibile; per trasferire la residenza una soluzione praticabile potrebbe essere quella di entrare nel contratto di locazione insieme alla sua ragazza. La locazione è un titolo che permette il cambio di residenza. Ai fini ISEE penso che anche trasferendo la residenza lei e la sua ragazza non costituirete un unico nucleo familiare. Per sapere come si modifica si deve informare presso un CAF. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve volevo sapere se posso dare a mia figlia un locale commerciale senza che lei mi paghi l’affitto grazie
Gentile Marina, lei può dare in comodato il negozio a sua figlia, con contratto debitamente registrato. L’IMU rimarrà a carico suo (proprietaria); l’imposta sui rifiuti e le utenze saranno a carico di sua figlia ( detentore). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui