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Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 248 commenti in

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso. Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta. Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

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IMU, TASI, TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Quando il comodatario deve pagare la TASI?

La TASI per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde.
L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta. Il comodatario non paga TASI se utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale(legge stabilità 2016).
Si può verificare se il proprio Comune ha deliberato sulla TASI, facendo una semplice ricerca sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. L’esenzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso. La legge di stabilità 2016 prevede agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

La legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati

Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato

Requisiti del Comodante (proprietario)

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia ; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

Con la Legge di Stabilità 2016 viene eliminata la “discrezionalità” demandata ai comuni nel 2015 per le abitazioni concesse in comodato tra genitori-figli. Nel 2015 i comuni, per esigenze di bilancio, hanno applicato raramente tali agevolazioni fiscali, determinando di fatto una tassazione pari ad una “seconda casa”. La Legge di Stabilità 2016 definisce in modo preciso il beneficio fiscale (riduzione IMU 50% base imponibile) e l’ambito di applicazione.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni e mutui ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in banche e società di distribuzione collegate. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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248 Comments su "Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile"

Buongiorno,nel caso il comodatario affiti a terzi (specificandolo nel controtto do comodato d’uso) chi deve pagare le tasse dell’affitto percepito?
Grazie.

Gentile Cristiano, in un contratto di comodato non è possibile ipotizzare una sub.locazione. Le imposte sono comunque sempre a carico del proprietario. Si pone poi un problema di tracciabilità dei flussi finanziari dei canoni di locazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera.
Abito nella casa di mio marito (prima casa per lui, matrimonio con separazione dei beni). Ho comprato un appartamento nello stesso comune di residenza, come prima casa, intestato solo a me, dove andrà a vivere mia mamma. Devo regolarizzare con comodato d’uso gratuito questo “passaggio”? a chi vanno intestate le utenze? dovrò pagare la TASI?
grazie

Gentile Ylena, la regola generale consente una sola esenzione IMU per nucleo familiare. Se i coniugi hanno proprietà distinte l’esenzione riguarda la casa adibita ad “abitazione principale”, ovvero quella utilizzata come residenza e dimora abituale della famiglia. Passando al tuo caso specifico, l’esenzione IMU è applicabile alla casa di proprietà di tuo marito. La tua proprietà – se viene concessa in comodato d’uso a tua madre (parente in linea retta) – beneficia di una riduzione del 50% dell’imponibile IMU e TASI, a condizione che tua madre adibisca la casa a sua abitazione principale e che tu non possegga altre abitazioni… Read more »

Vorrei dare in comodat d’uso un Piccolo apartamento a de-i conoscenti, premetto Che i-o sono usufruttuario e NON risiedo in quel comune, m-a ho un’altra casa Sempre in quel comune Che mi risulta come seconda casa, e’ posibile farlo?

Gentile Franco come come usufruttuario puoi dare in comodato la casa a chi desideri. Già ora per l’IMU è una tua seconda casa perchè non ci vivi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Un locale comerciale puo essere ceduto en comodado per il pare a uno dei tre figli quali sono i diritti degli altri due q no possono usare la loro parte?

Gentile Ada, il proprietario può disporre del bene immobile come meglio crede, anche darlo in comodato ad uno solo dei figli. I diritti dei figli sorgono in sede di successione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, leggendo le sue risposte mi sono accorto che è molto competente e professionale. Quindi mi permetto di porgli il mio dubbio. Ho una casa di proprietà che non sfrutto e una famiglia a me amica, con difficoltà economiche, mi ha chiesto se per un medio/lungo periodo può usarla. Io e la mia famiglia vorremmo avallare la loro richiesta, ma vorremmo avere qualche garanzia sulla possibilità che se nel caso avessimo bisogno dell’immobile, per esempio per nostro figlio, loro lascino l’immobile. Insomma da non esperto in materia, qualche contratto in forma scritta che mi salvaguardi e mi consenta di “buttarli”… Read more »

I contratti possono essere scritti benissimo, ma garanzie assolute non ce ne sono se il detentore non vuole / non può liberare l’immobile. Agisca con buon senso con l’ausilio di un professionista / organizzazione per il contratto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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