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Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 98 commenti in

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso. Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta. Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

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IMU, TASI, TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Quando il comodatario deve pagare la TASI?

La TASI per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde.
L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta. Il comodatario non paga TASI se utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale(legge stabilità 2016).
Si può verificare se il proprio Comune ha deliberato sulla TASI, facendo una semplice ricerca sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. L’esenzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso. La legge di stabilità 2016 prevede agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

La legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati

Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato

Requisiti del Comodante (proprietario)

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia ; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

Con la Legge di Stabilità 2016 viene eliminata la “discrezionalità” demandata ai comuni nel 2015 per le abitazioni concesse in comodato tra genitori-figli. Nel 2015 i comuni, per esigenze di bilancio, hanno applicato raramente tali agevolazioni fiscali, determinando di fatto una tassazione pari ad una “seconda casa”. La Legge di Stabilità 2016 definisce in modo preciso il beneficio fiscale (riduzione IMU 50% base imponibile) e l’ambito di applicazione.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

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98 Comments su "Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile"

Buonasera ho un appuntamento di mia proprietà e vorrei darlo in comodato gratuito al mio figliastro che fa parte del nucleo familiare, l’appartamento e nello stesso comune di residenza, io sono sposato con mia moglie volevo sapere anche che tassazione dovrei pagare.
Grazie

Gentile Luca, anche se il figlio di tua moglie è all’interno dl nucleo familiare, non può essere considerato tuo “parente in linea retta entro il primo grado”; non puoi quindi beneficiare della riduzione del 50% dell’imponibile IMU. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, ho trovato una casa da acquistare e domani andrò a firmare il compromesso ed entrero’ in affitto prima del rogito. La casa dovrà essere ristrutturata, l’intenzione è quella modificarla dopo il rogito ma per guadagnare tempo alcune pratiche cercherò di avviarle prima, in veste di affittuaria. La mia domanda: se invece di entrare in affitto facessi un comodato d’ uso gratuito con il proprietario, avrei comunque diritto a richiedere, anticipatamente al rogito, le pratiche per la ristrutturazione? Si parla di tetto e altre modifiche sostanziose.
Grazie

Gentile Mary, anche il comodatario ha diritto a richiedere le detrazioni per la ristrutturazione ed ha titolo per presentare pratiche edilizie. Guarda il video sull’argomento a cura dell’arch Granata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Obligatorio registrare il comodato d’uso me l’anno chiesto per il contratto per i rifiuti o basta una dichiarazione del propietario che io sono li come ospite

Gentile Oliva, la registrazione non è obbligatoria ma altamente consigliata, sia per una corretta imputazione delle imposte, oneri condominiale e utenze, sia per responsabilità verso terzi. La dichiarazione di cui scrivi ha poco senso. Se si tratta di sola ospitalità la tassa dei rifiuti può rimanere in carico al proprietario e farete i conti tra di voi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve,vorrei sapere se posso avere delle informazioni riguardo ad un appartamento ricevuto in comodato d’uso (causa lavoro di portinaia)ma che secondo il mio parere,non è a norma di legge per quanto riguarda: Ah,Premetto che sono mamma di una bambina piccola e sono in maternità perche incinta all’ottavo mese. 1)la coibentazione scarsa delle finestre causa un flusso di aria fredda costante in casa; 2)piastrelle del bagno che sono in completo distaccamento dalle pareti a causa dell’umidità; 3)la casa è disposta su due piccoli piani e l’insonorizzazione delle camere da letto è completamente nulla; E aggiungo che l’immobile è molto vecchio,considerando anche… Read more »
Gentile Giovanna il comodato d’uso, al pari di quello classico, è previsto dagli artt. 1803 ss. c.c. e presuppone che una parte dia all’altra un bene (che può benissimo essere un immobile) al fine di goderlo, salvo poi riconsegnarlo o a semplice richiesta o al termine prefissato. Inoltre, si presume a titolo gratuito. La funzione è proprio quella di far godere un bene a titolo essenzialmente gratuito. Se vi fosse un contratto di locazione il proprietario sarebbe obbligato, in quanto la ratio di questo contratto è dare una cosa (o un bene) in godimento dietro il corrispettivo di un prezzo.… Read more »

Salve, causa trasferimento in 1 altra città ho concesso a due anziani parenti di usufruire del mio appartamento con un contratto di comodato d’uso gratuito, ho lasciato la residenza e le utenze intestate a nome mio. I signori non pagano i consumi da 1 anno, mi avevano detto che sarebbero andati via entro fine anno ma ad oggi non si è mosso nessuno! Esiste una procedura per buttarli fuori di casa?Grazie anticipatamente.

Gentile Barbara, mi permetto di dire che sei stata imprudente a lasciare le utenze a tuo nome. La procedura esistente per rientrare in possesso dell’immobile è quella di passare alle vie legali. Ti consiglio di contattare un avvocato esperto, far vedere il contratto (o è solo verbale?), spiegare la situazione e fare i passi giusti per una restituzione in tempi accettabili senza ricorrere al giudice se possibile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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