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Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 136 commenti in

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso. Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta. Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

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IMU, TASI, TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Quando il comodatario deve pagare la TASI?

La TASI per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde.
L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta. Il comodatario non paga TASI se utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale(legge stabilità 2016).
Si può verificare se il proprio Comune ha deliberato sulla TASI, facendo una semplice ricerca sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. L’esenzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso. La legge di stabilità 2016 prevede agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

La legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati

Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato

Requisiti del Comodante (proprietario)

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia ; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

Con la Legge di Stabilità 2016 viene eliminata la “discrezionalità” demandata ai comuni nel 2015 per le abitazioni concesse in comodato tra genitori-figli. Nel 2015 i comuni, per esigenze di bilancio, hanno applicato raramente tali agevolazioni fiscali, determinando di fatto una tassazione pari ad una “seconda casa”. La Legge di Stabilità 2016 definisce in modo preciso il beneficio fiscale (riduzione IMU 50% base imponibile) e l’ambito di applicazione.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

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136 Comments su "Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile"

Sono ad abitare da mio padre dove mi ga concesso l uso dell appartamento in accomodato pero ora lui vuole che gli pago l affitto. X problemi suoi.devo,o non devo pagare un affitto oltretutto senza volermi fare alcun contratto di locazione

Gentile Raffaella, il canone di locazione è dovuto se c’è un sottostante contratto. Tuo padre ha diritto ad utilizzare il bene di sua proprietà come meglio crede, nel rispetto di eventuale contratto di comodato stipulato. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve le spiego la mia situazione…sto per comperare la mia seconda casa situata nello stesso comune e sopra la mia prima casa… Appena fatto l.atto vorrei fare l.affitto con comodato d’uso gratuito hai miei genitoriper usufruire delle detrazioni del 50% su imu e tasi… La detrazione e possibile anche se la seconda casa e contestata oppure dev’essere intestata solo al sottoscritto???? Aspetta sue notizie e la ringraziò in anticipo

Gentile Antony, l’IMU è a carico del proprietario. Pertanto, se sei comproprietario, con il comodato d’uso ai tuoi genitori avrai la riduzione per la tua quota di proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera. Vorrei un chiarimento sul comodato d’uso gratuito. Da qualche mese mi son trasferita nell’abitazione di un amico. Dovendo trasferire la residenza mi è stato richiesto l’atto sostitutivo di notorietà da compilare tra le due parti. Risulta così che ho avuto la casa in comodato d’uso gratuito. Quanto mi tutela questo documento? può il proprietario cambiare idea e decidere di revocare il comodato d’uso? E le spese che nel frattempo ho sostenuto per rinnovare alcuni impianti ormai logori e non più a norma mi verrebbero risarciti? La ringrazio per i chiarimenti che vorrà fornirmi. Cordiali saluti.
Mariangela Silini

Gentile Mariangela, il contratto di comodato è un contratto di prestito non oneroso e il proprietario può richiedere la restituzione in qualsiasi momento. Ci sono delle eccezioni: ad esempio se il contratto prevede una determinata scadenza. Da quanto scrivi c’è una contropartita economica in lavori di straordinaria manutenzione che hai compito; pertanto viene a cadere il requisito del comodato che non prevede un corrispettivo. Difficile darti una risposta. Forse è opportuno stipulare un contratto che regoli i vostri rapporti con l’ausilio di un professionista. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera, vorrei avere dei chiarimenti da parte sua. Mio papà è mancato nel 2000 e all’epoca nessuno ci aveva parlato del comodato d’uso. Io sono sposata, i miei due fratelli convivono ( uno a Milano e l’altra in Spagna ) ma hanno la residenza presso l’abitazione di mia mamma. Io per anni ho pagato le tasse sul mio terzo di proprietà della casa di mia mamma con annesso box. Finché un commercialista ci ha parlato di praticare il comodato d’uso. Quindi ora non capisco una cosa: avendo dato la casa a mia mamma in comodato ( giusto?) io non dovrei… Read more »
Gentile Sara, con la cessione dell’USUFRUTTTO risolvete definitivamente il problema dell’IMU, che passerà a carico di vostra madre, la quale sarà esentata perché vive e risiede nella casa. La cessione di usufrutto comporta delle spese notarili e imposte collegate. Conviene che tutti e 3 voi fratelli cedete il 100% dell’usufrutto a vostra madre in un unico atto. E’ opportuno fare due conti tra IMU e costi notarili. Dipende dalla rendita catastale e dalle aspettative di vita (età) di vostra madre COMODATO FIGLI GENITORI: ciascuno di voi tre fratelli può avere la riduzione del 50% dell’imponibile IMU solo a determinate condizioni.… Read more »

Buongiorno,io abito in un appartamento di mia proprieta,era stato diviso per farne usufruire a mio zio ,in comodato d uso gratuito…posso adesso che e’deceduto,darlo in comodato ad un mio amco,anche se risulta un unica unita immobiliare..?Con lo zio non ho avuto problemi,pero’non so se e’cambiato qualcosa…grazie

Gentile Paola, puoi fare comodato d’uso gratuito, per una parte dell’unità immobiliare, al tuo amico. Oppure un contratto di locazione di una stanza, ad un prezzo molto basso. E’ bene farsi tutelare per il contratto da un professionista. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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