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Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 432 commenti in

Aggiornamento marzo 2018 “comodato e detrazioni ristrutturazioni edilizie e altri interventi di recupero del patrimonio edilizio”.

Aggiornamento ottobre 2017 con nuove norme locazione brevi abitazioni in comodato 

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso. Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile – locazioni brevi di abitazioni

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Frequentemente le abitazioni vengono utilizzate anche per ricettività turistica. Ma può il comodatario affittare la casa o una parte di essa per brevi periodi? E può il comodatario ricavare redditi per una casa utilizzata gratuitamente?.

Nel rispetto del vincolo della destinazione e dell’utilizzo, l’abitazione può essere locata dal comodatario con “contratti brevi” a titolo oneroso. Sono escluse categoricamente locazioni da parte del comodatario oltre i 30 giorni.

TASSAZIONE REDDITI DA LOCAZIONE BREVI

E’ il comodatario che dovrà pagare le imposte, anche se ha ricevuto la casa a titolo gratuito. Può scegliere tra imposta sostitutiva del 21% o tassazione ad aliquota ordinaria in base alla dichiarazione dei redditi. Comunque dovrà essere versato il 21% a titolo di acconto dagli intermediari e dai portali immobiliari. La tassazione entra in vigore dal1° giugno 2017. Normativa di riferimento:DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50; Circolare Agenzia Entrate.

Leggi  Come si registra il contratto di comodato d'uso

entra in vigore il 1° giugno 2017.

DEFINIZIONE DI LOCAZIONI BREVI

Le locazioni brevi sono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa; possono prevedere servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, oltre a fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. I contratti vengono stipulati direttamente o tramite intermediari o portali telematici.

La disciplina non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta. Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

Come si fa la registrazione di un contratto di comodato per la casa?

Leggi la nostra guida alla registrazione del contratto.

IMU, TASI, TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Leggi  Come si registra il contratto di comodato d'uso

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Quando il comodatario deve pagare la TASI?

La TASI per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde.
L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta. Il comodatario non paga TASI se utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale(legge stabilità 2016).
Si può verificare se il proprio Comune ha deliberato sulla TASI, facendo una semplice ricerca sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. L’esenzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso. La legge di stabilità 2016 prevede agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

La legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Per le interpretazioni sui vari punti si rimanda alla RISOLUZIONE N. 1/DF Ministero Economia e Finanze del 17 febbraio 2016.

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Leggi  Come si registra il contratto di comodato d'uso

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati

Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato

Requisiti del Comodante (proprietario)

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia ; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; (per immobili bisogna intendere immobili ad uso abitativo; possedere un terreno agricolo – ad esempio – non è fattore escludente. Vedi risoluzione ministero prima citata)
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

A partire dal 2016 (con la legge di stabilità 2016)  è stato definito in modo preciso entità e ambito di applicazione del beneficio fiscale per le abitazioni concesse in comodato (riduzione IMU 50% base imponibile).  In precedenza ai Comuni era concessa autonomia discrezionale.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

Comodato e detrazioni ristrutturazioni edilizie

La detrazione IRPEF del 50% sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazioni ed altro) spetta anche al comodatario. Gli estremi di registrazione del contratto di comodato vanno indicati in dichiarazione dei redditi.

La medesima opportunità spetta anche al familiare convivente del possessore o del detentore, che:

  • sostiene e paga le spese dal proprio conto corrente (bonifico; eventuale assegno al Condominio)
  • conviveva già al momento dell’inizio dei lavori (è opportuno effettuare una dichiarazione di atto di notorietà).

Stesso discorso per i componenti di uno stesso sesso di una “unione civile” e i conviventi di una “convivenza di fatto“.

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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432 commenti su “Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile
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  1. Buona sera, possiedo due abitazioni in un comune diverso da quella di residenza, anch’essa di mia proprieta’ . Ne ho gia’ data una in comodato d’uso a mio figlio, che vi ha trasferito la sua residenza. Posso avvalermi delle agevolazioni su questa abitazione per IMU, TASI, TARI?
    Ora vorrei cedergli anche l’altra abitazione perche’, non avendo altro reddito, la utilizzi come casa vacanze per locazione turistica. Ovviamente mettendosi in regola con eventuale pagamento di IVA sugli affitti.Naturalmente su quest’ultima abitazione, non risiedendovi ne’ io ne’ mio figlio, continuerei a pagare io le imposte locali. E’ possibile e corretto tutto questo?
    La ringrazio per la sua cortese consulenza e le porgo distinti saluti

    1. Gentile Salvatore non puoi usufruire della riduzione IMU per il comodato d’uso a tuo figlio perché l’agevolazione IMU è riservata a colui che possiede solo un’altra abitazione, oltre all’abitazione principale dove vive, sita nello stesso comune. La TARI è a carico dell’utilizzatore (comodatario). Per la casa vacanze di cui scrivi continuerai a pagare IMU, così come tuo figlio. Forse è più corretta una locazione o cedere l’usufrutto a tuo figlio, che pagherà quindi le tasse comunali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  2. Buongiorno, con un contratto di comodato d’uso il comodatario può spostare il proprio domicilio fiscale nell’appartamento oggetto del comodato?

  3. buonasera…ho una casa in cui ho la residenza ma non alloggio che vorrei dare in uso gratuito ad un carrissimo amico con la sua famiglia. Non sono sposati ma convivono e hanno 3 figlie. Lui avendo una ditta vorrebbe spostare solo il domicilio mentre lei vorrebbe spostare la residenza. In questo caso ( non percependo nessun compenso) come mi devo comportare per registrarli senza pagare tasse . Premetto che le utenze le tengo intestate a me e usufruisco del garage. Non possiedo altre case nello stesso comune ma una quota di casa ereditata con le mie sorelle ma in un altro comune ma nella stessa provincia.

    1. Gentile Renato, il comodato come sai non produce redditi e quindi non hai la tassazione relativa. Rimane a carico del proprietario l’IMU per intero e una quota della TASI. Riduzioni dell’IMU sono previste solo tra parenti in linea retta a determinate condizioni. Le spese di registrazione sono dovute. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  4. Buonasera ho un appuntamento di mia proprietà e vorrei darlo in comodato gratuito al mio figliastro che fa parte del nucleo familiare, l’appartamento e nello stesso comune di residenza, io sono sposato con mia moglie volevo sapere anche che tassazione dovrei pagare.
    Grazie

    1. Gentile Luca, anche se il figlio di tua moglie è all’interno dl nucleo familiare, non può essere considerato tuo “parente in linea retta entro il primo grado”; non puoi quindi beneficiare della riduzione del 50% dell’imponibile IMU. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Buongiorno, ho trovato una casa da acquistare e domani andrò a firmare il compromesso ed entrero’ in affitto prima del rogito. La casa dovrà essere ristrutturata, l’intenzione è quella modificarla dopo il rogito ma per guadagnare tempo alcune pratiche cercherò di avviarle prima, in veste di affittuaria. La mia domanda: se invece di entrare in affitto facessi un comodato d’ uso gratuito con il proprietario, avrei comunque diritto a richiedere, anticipatamente al rogito, le pratiche per la ristrutturazione? Si parla di tetto e altre modifiche sostanziose.
    Grazie

    1. Gentile Mary, anche il comodatario ha diritto a richiedere le detrazioni per la ristrutturazione ed ha titolo per presentare pratiche edilizie. Guarda il video sull’argomento a cura dell’arch Granata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Obligatorio registrare il comodato d’uso me l’anno chiesto per il contratto per i rifiuti o basta una dichiarazione del propietario che io sono li come ospite

    1. Gentile Oliva, la registrazione non è obbligatoria ma altamente consigliata, sia per una corretta imputazione delle imposte, oneri condominiale e utenze, sia per responsabilità verso terzi. La dichiarazione di cui scrivi ha poco senso. Se si tratta di sola ospitalità la tassa dei rifiuti può rimanere in carico al proprietario e farete i conti tra di voi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. Salve,vorrei sapere se posso avere delle informazioni riguardo ad un appartamento ricevuto in comodato d’uso (causa lavoro di portinaia)ma che secondo il mio parere,non è a norma di legge per quanto riguarda:
    Ah,Premetto che sono mamma di una bambina piccola e sono in maternità perche incinta all’ottavo mese.
    1)la coibentazione scarsa delle finestre causa un flusso di aria fredda costante in casa;
    2)piastrelle del bagno che sono in completo distaccamento dalle pareti a causa dell’umidità;
    3)la casa è disposta su due piccoli piani e l’insonorizzazione delle camere da letto è completamente nulla;
    E aggiungo che l’immobile è molto vecchio,considerando anche il fatto che nn è mai stato ristrutturato.
    Questi sono solo alcuni dei molti punti che potrei elencare,ma siccome non sono sicura che potrete darmi assistenza,e non vorrei disturbare,prima vi chiedo se potete darmi un aiuto riguardo a queste informazioni.
    In attesa di un vostro riscontro vi porgo cordiali saluti e vi ringrazio

    1. Gentile Giovanna il comodato d’uso, al pari di quello classico, è previsto dagli artt. 1803 ss. c.c. e presuppone che una parte dia all’altra un bene (che può benissimo essere un immobile) al fine di goderlo, salvo poi riconsegnarlo o a semplice richiesta o al termine prefissato. Inoltre, si presume a titolo gratuito. La funzione è proprio quella di far godere un bene a titolo essenzialmente gratuito.
      Se vi fosse un contratto di locazione il proprietario sarebbe obbligato, in quanto la ratio di questo contratto è dare una cosa (o un bene) in godimento dietro il corrispettivo di un prezzo.
      Tornando al tuo caso, puoi chiedere al proprietario di risistemarlo, ma penso che la risposta sia negativa, in quanto non obbligato. Tuttavia, Giovanna hai una freccia nel suo arco che è l’art. 1812 c.c., in quanto se questo appartamento ha vizi così gravi da cagionare un danno a lei ed i suoi famigliari allora può chiedere un risarcimento danni. E credo sia un po’ questo il caso, specie per l’umidità, la presenza di una bimba piccola e di un’altra in arrivo. Consiglierei, dopo essersi consultata con un legale, di far venire dei tecnici per verificare gli impianti e la salubrità dei locali (elemento questo fondamentale per ottenere l’abitabilità dei locali.
      Un cordiale saluto
      Avv. Paolo Chiusano – http://www.studiopiemonte.it

  8. Salve, causa trasferimento in 1 altra città ho concesso a due anziani parenti di usufruire del mio appartamento con un contratto di comodato d’uso gratuito, ho lasciato la residenza e le utenze intestate a nome mio. I signori non pagano i consumi da 1 anno, mi avevano detto che sarebbero andati via entro fine anno ma ad oggi non si è mosso nessuno! Esiste una procedura per buttarli fuori di casa?Grazie anticipatamente.

    1. Gentile Barbara, mi permetto di dire che sei stata imprudente a lasciare le utenze a tuo nome. La procedura esistente per rientrare in possesso dell’immobile è quella di passare alle vie legali. Ti consiglio di contattare un avvocato esperto, far vedere il contratto (o è solo verbale?), spiegare la situazione e fare i passi giusti per una restituzione in tempi accettabili senza ricorrere al giudice se possibile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Buona sera volevo gentilmente farle una domanda :abito con mia moglie e mia figlia di 24 ann in un immobile con contratto di comodato quindi volevo sapere se al termine del medesimo, non avendo trovato una casa da abitare devo uscire in strada? Io sono invalido al 80% e poi in ogni caso sotto mano ho dato €10.000,00 al propietario. Anche perché non mi avrebbe dato casa.Il comodato laredatto e poi registrato un ag. Immobiliare che tra l’altro ha visto che ho pagato due anni in anticipo. La ringrazio in anticipo.

    1. Gentile Mauro, il suo caso è molto particolare. Si tratta fondamentalmente di un contratto di affitto “mascherato” da comodato. Le consiglio di rivolgersi ad un legale esperto della materia o anche ad un’associzione di inquilini. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Vorrei dare in uso a mio figlio con contratto di comodato un monolocale sito nel comune di Brugherio, io risiedo con casa propria (1a casa) nel Comune di Milano. e’ possibile? Usufruirò degli sgravi per IMU e TASI?

    1. Gentile Piera, purtroppo non puoi chiedere la riduzione IMU prevista solo per proprietari che possiedono al massimo una seconda abitazione , oltre all’abitazione principale, sita nello stesso comune. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Mio figlio vuole cedermi la sua prima casa in comodato d’uso, non avendo più io e mio marito un reddito. Posso intestare il comodato d’uso a mio nome e in seguito inserire anche mio marito che nel frattempo ha residenza temporanea presso un amico? Grazie

    1. Gentile Angela, per pagare IMu ridotta al 50% penso sia sufficiente intestare il contratto di comodato a tuo nome. Inserire anche tuo marito in un secondo momento comporta il disagio di un nuovo contratto e la risoluzione del precedente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Buongiorno Avvocato,ad una ditta di autotrasporti serve come parcheggio il cortile, molto grande,di una casa attualmente disabitata; si puo’ registrare il comodato solo per il cortile in questione?
    I comodatari potrebbero essere 2 ditte di autotrasporti(2 pulman) registrati in un unico atto?

    1. Gentile Roberto, non chiamarmi avvocato per cortesia perché non lo sono. In merito al tuo quesito ritengo che il comodato sia applicabile anche all’uso di un cortile, da identificare esattamente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. Buonasera, vorrei una delucidazione su una situazione.
    Abito con la mia famiglia in un appartamento che è di proprietà metà di mia moglie e metà di mia suocera, appartamento che è prima casa per noi e seconda casa per mia suocera. A fine anno abbiamo registrato un contratto di comodato d’uso gratuito decennale.
    A completezza di informazione aggiungo che mia suocera abita in un altro immobile(nello stesso comune) che quindi è la sua abitazione principale ed ha un altro immobile di cui è sempre comproprietaria sempre a meta con un’altra figlia, che si trova nelle stese condizioni di sua sorella, cioè mia moglie
    La domanda che mi pongo è quella riferita alle tasse, imu, tasi etc etc a chi spettano? In che misura? E’ prevista l’agevolazione del 50%?
    La ringrazio in anticipo

    1. Gentile Fabrizio, ti invito a leggere la nostra guida sulle imposte comunali. L’IMU spetta al proprietario; la TASI parte al proprietario e parte all’utilizzatore. Entriamo nel tuo caso specifico. Tua suocera possiede 3 abitazioni (quella dove vive e altre due al 50%). Di conseguenza non può beneficiare della riduzione del 50% dell’IMU per il comodato ai figli. La riduzione IMU per il comodato è riservata a coloro che possiedono al massimo due immobili: l’abitazione principale e un’altra abitazione che devono ricadere nello stesso comune. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  14. Salve,
    Io dovrei andare a vivere con il mio fidanzato nell’appartamento che precedentemente era di mia madre. Lei vive tutt’ora nel comune in qui c’è quest’appartamento e quindi vorrebbe farmi un comodato d’uso gratuito. Ma se facesse un comodato d’uso gratuito sia a me che al mio fidanzato non avremmo gli sgravi IMU e TASI, o sbaglio? E nel caso facesse il comodato d’uso solo a mio nome poi il mio fidanzato non potrebbe subentrare? Oppure l’unica soluzione è il comodato d’uso solo a mio nome e quindi il mio fidanzato non cambia la residenza e non risulta abitante nell’appartamento? O invece risalutando solo io intestataria poi lui può comunque spostare residenza ed abitare con me in questo appartamento?
    Scusi per le innumerevoli domande e grazie in anticipo!

    1. Gentile Ilaria, il contratto di comodato va fatto da tua madre a te: ha poco senso che intervenga anche il tuo fidanzato. Lui può trasferire la residenza, previo consenso tuo (in qualità di comodataria) e consenso di tua madre (quale proprietaria). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buon giorno vorrei dare in comodato gratuito un appartamento che ho nelli stesso stabile in cui abito a mia figlia. ..chiedo mi rimane comunque q carico? Detrazioni mi restano sulla busta paga. ? Continua a detrarre io le tasse universitarie conil 730? Geazie Isabella

    1. Gentile Isabella, in linea generale il comodato ad un figlio non modifica la posizione di “familiare a carico”. Con il comodato a tua figlia potresti avere la riduzione al 50% dell’IMU se sono rispettate tutte le condizioni. Tua figlia deve adibire la casa come abitazione principale (residenza e dimora abituale) e quindi esce formalmente dal tuo stato di famiglia.
      Rimane però a carico se il suo reddito non supera la soglia prevista dalla legge finanziaria di 2.840,51 euro al lordo degli oneri deducibili. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Buongiorno,
    se volessi dare ad un terzo in uso gratuito un immobile che però non ha gli impianti a norma lo posso fare? Tenga conto che questa persona vuole trasferirci la residenza. Se si, mi consiglia di registrare il contratto?
    Grazie

    1. Gentile Daniela, la registrazione è sempre consigliata, a meno che non si tratti di brevi periodi. Per gli impianti la questione diventa delicata per la responsabilità in caso di incidenti. Con buon senso: consiglio di controllare e mettere in sicurezza impianto elettrico e distribuzione gas, anche senza arrivare alla formale certificazione degli impianti. Oppure potrebbe parlare con il suo ospite e chiedere a lui di affrontare questa verifica/spesa e citando questo fatto nel contratto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. Buongiorno,
    ho in comodato gratuito dal 2010 per 15 anni un appartamento da mia madre con contratto registrato all’ade. ora mia madre voleva venderlo a me, con regolare atto di compravendita e pagamento del corrispettivo. Il contratto di comodato va prima risolto, quindi pagando i 168euro di tassa?
    io procederei all’acquisto come prima casa.
    grazie e buona giornata.

    1. Caro Diego, purtroppo, l’agenzia delle entrate assimila il contratto di comodato d’uso gratuito ad un normale contratto d’affitto e, pertanto, se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto ed è dovuta l’imposta di registro per la risoluzione anticipata che dovrà essere versata entro 30 giorni dall’evento con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. Sarà poi necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato originariamente registrato il contratto. Maria Fiorillo – Bernoni & Partners Lungotevere Michelangelo 9 | 00192 Roma

  18. buongiorno, vorrei sapere quanto costa registrare un contratto di comodato gratuito, ho letto che i costi ammontano a € 200,00 (imposta di registro) piu’ le marche da bollo di € 16,00 ogni 4 pagine, ma il costo della stipula dal consulente quanto mi costera’? per i contratti di locazione i costi si aggirano sulle 200,00 € ma mi chiedevo se vale lo stesso per i comodati gratuiti.
    grazie

  19. Ho ereditato i 6/90 di un rustico (a suo tempo adibito ad abitazione) dopo la morte dei nonni ubicato in paese diverso dell’abitazione principale. Posso dare in comodato di uso gratuito ad un figlio un appartamento ottenuto da ristrutturazione della mia abitazione principale, considerato dal comune e dal catasto come seconda casa? Grazie della risposta

    1. Gentile Sergio. purtroppo questa terza proprietà (anche se è solo una quota) preclude la riduzione IMU del 50% (dell’imponibile) dell’abitazione che intende dare in comodato a suo figlio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  20. Salve sign. Palombelli volevo sapere, visto tutte questi articoli su gli immobili e tasse IMU,TASI,TARI ECC.se uno come mè fa il portiere di un condominio e gli viene assegnato l’alloggio di servizio quindi in
    (comodato d’uso) perchè io comprando una casa ,quindi di mia proprietà mi viene calcolata seconda casa ?
    se le tasse sono calcolate sulle proprietà!!
    Quindi e una truffa da parte dello stato !!
    vorrei sapere cosa ne pensa perchè nessuno mi ha saputo rispondere e sono 20 anni che pago una tassa raddoppiata (come se fosse una villa o un castello)mentre e un semplice appartamento di 50 mq.
    mi piacerebbe avere delle risposte cosi se c’è ne saranno pubblicarle perchè come me c’è ne sono tanti altri .

    con la presente le faccio i miei Auguri di buone feste .

    1. Gentile Gabriele, per le esenzioni/riduzioni delle imposte comunali (IMU etc) vige il principio dell'”abitazione principale”, ovvero la casa dove si ha la residenza e dove dimora il proprio nucleo familiare. In altre parole: se hai una casa di proprietà che adibisci ad “abitazione principale” hai diritto all’esenzione IMU; altrimenti no. Per ogni nucleo familiare si può avere al massimo esenzione su una sola abitazione. Nel tuo caso specifico, l’alloggio da portiere con contratto di comodato prevede l’obbligo della residenza? se non c’è l’obbligo della residenza nell’abitazione da portiere, puoi adibire ad abitazione principale una tua proprietà ed avere così le esenzioni/riduzioni delle imposte comunali. Aspetto volentieri un tuo riscontro. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. buongiorno,io vivo in casa di mio padre con contratto comodato uso gratuito a tempo indeterminato,purtroppo lui e’mancato,quindi volevo sapere il contratto rimane valido(anche verso i miei fratelli) o si annulla con la morte di mio padre ?grazie Stefania

  22. Buongiorno.
    Sono in procinto di acquisto casa ma ci sono una serie di intoppi. L’immobile in questione attualmente è di proprietà di 4 fratelli. Uno di qusti però non è in grado di intendere e di volere e quindi si stanno attivando le pratiche per avere un tutore. Tali pratiche hanno una tempistica di 12 mesi ed ovviamente senza quella firma non è possibile stipulare l’atto notarile.
    Mi hanno proposto un contratto di comodato d’uso regolarmente registrato. Nel momento in cui accetto, posso svolgere dei lavori di ristrutturazione a mio nome? Posso quindi avere la residenza in attesa di avere il vero atto?
    Grazie per la disponibilità.Emanuela.

  23. Salve sono proprietaria di un’abitazione dove risiedo e di altre due seconde case nello stesso comune, posso dare queste due case in comodato d’uso gratuito ai mei due figli e quindi usufruire per entrambe della riduzione imu tasi ? Grazie

    1. Gentile Maria, con le attuali norme non è possibile. Ne ha diritto solo chi ha due case in proprietà: quella dove vive (abitazione principale) e quella da dare in comodato al figlio. Chi ha ulteriori proprietà come te non ne ha diritto. Valuta la donazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  24. Buonasera dott. Palombelli,
    io e mia moglie viviamo in una casa data in usufrutto gratuito a tempo indeterminato a mia moglie dalla mamma. Sono tre anni e le tasse le ho sempre pagate io.
    So che la TARI spetta a me ed è ok, ma la TASI visto che mia suocera è proprietaria anche di altri appartamenti e/o villa e/o terreni agricoli e che per mia moglie e me è prima ed unica casa, il pagamento della stessa non spetterebbe a lei (mia suocera)?
    Perché devo pagare io in modo così cospicuo (€490) se lei ha tante proprietà! Non è certo una mia colpa!
    Spero di sbagliarmi in modo da non creare dissidi familiari, m dopo tre anni vorrei capire a livello giuridico esattamente come stanno le cose.
    Ringraziandola anticipatamente, Le porgo cordiali saluti.
    De Robertis Gaetano

    1. Gentile Gaetano, a livello giuridico le imposte sono dovute dall’usufruttuario e ha l’esenzione IMU se abitazione principale. Da quanto scrive, sua moglie non è titolare di diritto di usufrutto ma si tratta di un immobile di piena proprietà di sua suocera data in comodato gratuito a voi. Comunque, con buon senso, credo che sia eticamente giusto che siate voi che vivete nella casa a pagare le imposte anche se formalmente di competenza di sua suocera. Magari sua suocera può donarvi l’immobile ed evitarete imposte. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  25. Buongiorno. Attualmente ho un mio appartamento concesso in comodato d’uso gratuito (scritto e registrato) ad una famiglia che è in scadenza a giugno. Vorrei sapere quanto tempo prima inviare la lettera in cui specifico che non voglio più rinnovare in quanto l’appartamento mi serve, e come procedere nel caso in cui gli attuali comodatari non restituscano il bene (o si oppongono alla restituzione). Ringrazio per la disponibilità.
    Distinti saluti

    Antonio

  26. Salve…la mia situazione è questa: io ho la nuda proprietà di un appartamento e mio padre ha su questo appartamento l’usufrutto a vita…adesso io dovrei sposarmi ed andare ad abitare in questa casa dove dovrei fare anche dei lavori e vorrei usufruire degli sgravi fiscali, conviene stipulare un contratto di uso gratuito tra me e mio padre? Si può fare nonostante io sia il proprietario dell’immobile? Oppure dovrei far togliere l’usufrutto dal notaio? Grazie

    1. Gentile Antonio, ha diritto a portarein detrazione le spese di ristrutturazione sia l’usufruttuario (tuo padre) ch il nudo proprietario (tu). Chiaramente ne ha diritto chi di voi due paga i lavori. Ai fimi IMI. l’imposta è dovuta dall’usufruttuario (tuo padre). Abbiamo due casi 1) TUO PADRE VIVE CON TE E USA L’IMMOBILE COME ABITAZIONE PRINCIPALE. Ha diritto all’esenzione IMU. 2) TUO PADRE NON USA QUESTO IMMOBILE COME ABITAZIONE PRINCIPALE. Se risiede nello stesso comune e ha solo un’altra abitazione adibita ad abitazione principale, può avere la riduzione IMU al 50% se stipulate un contrattto di comodato. Altrimenti paga IMU piena (seconda casa). Con la rinuncia all’usufrutto, diventeresti pieno proprietario e utilizzando tu la casa come abitazione principale hai diritto all’esenzione IMU. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  27. Gentile Dott Palombelli, mio fratello è proprietario della casa utilizzata dai nostri genitori. Ora che non ci sono più, andrò ad abitarci con mio figlio minorenne. E’ per me la prima (e unica) casa. E’ consigliabile stipulare un comodato d’uso oppure procedere con una pratica di usufrutto, considerando che mio fratello risiede con la sua famiglia nella casa di proprietà della moglie in un comune diverso da quello dove si trova l’appartamento dove andrò ad abitare? L’obiettivo è ovviamente scegliere la soluzione economicamente più vantaggiosa per entrambi, sia per gli oneri previsti nel caso di registrazione di usufrutto (notaio/tasse) che per le tasse imu, tasi, ecc. che attualmente sono a suo carico.
    Inoltre, effettuando una ristrutturazione dell’appartamento che rientra nei parametri del bonus ristrutturazioni, in caso di comodato d’uso, può usufruirne solo mio fratello oppure entrambi ? Grazie per la sua risposta.

    1. Gentile Laura, dare una risposta non è semplice. Dipende dalla volontà di tuo fratello e dallo scenario. Se lo scenario nel medio lungo termine è che l’appartamento verrà utilizzato da te e tuo figlio, ovvero che sarà utilizzato a vita, è conveniente fare un atto notarile di cessione di usufrutto temporaneo (almeno 10 anni) o totale (vita natural durante). Cedere il diritto di usufrutto comporta per tuo fratello perdere la disponibilità dell’immobile e per te poterlo utilizzare come credi (uso diretto, ma anche locazione, etc). Con l’usufrutto, le imposte e le spese ordinarie vengono pagate da te. Poiché ci vivi, hai diritto all’esenzione IMU. Sicuramente la spesa notarile trova giustificazione in un risparmio di imposte.
      Se optate per il comodato, tuo fratello può disporre del bene in qualsiasi momento ma dovrà pagare l’IMU anche se non percepisce reddito. I bonus ristrutturazioni sono a tuo vantaggio, sia nel caso di comodato che di usufrutto. Guarda la video Guida di CasaNoi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Grazie Giuseppe della risposta ! .. sicuramente l’usufrutto è la scelta più logica anche in base alle sue argomentazioni. Diciamo che la possibilità del comodato potrebbe essere utile in questo momento, dovendo affrontare anche le spese di ristrutturazione, rimandando ad un momento successivo la definizione dell’usufrutto. Decideremo facendo due conti .. grazie ancora ! Laura

  28. sono proprietaria (prima casa) di un immobile nel quale vivo con una zia materna. per vari motivi intendo trasferire la mia residenza in altro comune e stipulare un comodato d’uso gratuito nei riguardi di mia zia che rimarrà a vivere nell’immobile in questione (ha 74 anni!)…posso farlo io direttamente all’ufficio imposte o devo rivolgermi ad un notaio/commercialista? in questo caso le utenze rimangono a carico suo ma io sarò costretta a pagare l’IMU che adesso non pago per via della “prima casa”? grazie mille e buona giornata

    1. Gentile Maria, spostando la residenza dovrai pagare l’IMU. Il contratto lo puoi redigere anche te da sola, ma la registrazione avviene per via telematica e hai bisogno del supporto di un professionista o un CAF/patronato. Le utenze è opportuno che siano intestate a tua zia. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Alfio, dipende da cosa è scritto nel contratto. In linea generale è sempre possibile uscire da un contratto. E’ opportuno l’intervento di un legale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  29. Salve ho effettuato e registrato presso l Ade un comodato parziale gratuito del mio immobile. Io mantengo residenza e vivo nella parte superiore dell immobile. Al catasto l immobile è registrato come un unica unità immobiliare. Ai fini tasi e imu cosa e quanto dovrò pagare. E i comodatari che non sono miei parenti cosa pagheranno?
    Grazie anticipatamente
    Daniele

    1. Gentile Daniele, il tuo caso è molto particolare. A mio parere se utilizzi la casa come abitazione principale come proprietario hai diritto all’esenzione IMU anche se hai dato in comodato una parte della casa. Chiedi però conferma all’ufficio tributi comunale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  30. Mia suocera mi ha lasciato in comodato d uso la casa coniugale in cui sto con mio figlio da 15 anni trascritto anche nell omologa ora in sede di divorzio il mio ex marito mi chiede di pagare le spese condominiali … può farlo?

  31. Buona sera, da qualche giorno ospito in mio appartamento da me non utilizzato, un amico di mio padre che rimarrà dai 5 agli 8 mesi. Il signore non paga affitto ma provvede lui tutte le spese dovute all’utilizzo dell’appartamento, mi chiedo se è obbligatorio fare un contratto di comodato d’uso oppure possiamo rimanere a “parole” io e questa persona? Rischio di cadere nell’illegalità? Oppure ha un certo valore il contratto senza essere registrato? Può essere utilizzato in un eventuale disputa o controllo? Grazie mille in anticipo e complimenti per il sito.

    1. Gentile Francesco, se vuoi fare le cose in regola dovresti stipulare un contratto di comodato transitorio con intestazione delle utenze. Con buon senso ritengo si possa parlare di ospitalità. Dipende tutto dai vostri rapporti. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  32. con il comodato in uso gratuito l’immobile è considerato libero o occupato ai fini di un eventuale esproprio per ospitare migranti?

  33. Buongiorno, il mio quesito è questo: mia madre ha la nuda proprietà di un immobile. Mia nonna è usufruttuaria. Di comune accordo, vorrebbero concedere a me in comodato gratuito tale immobile. Posso ricevere tale immobile in comodato gratuito, e poi effettuare locazioni turistiche? Qual è l’iter corretto da seguire per attuare questa idea? Grazie

    1. Gentile Alessia, la tua intenzione di intraprendere un’attività economica di locazione turistica non si coniuga con il comodato, che si potrebbe configurare come un contratto con finalità elusive da parte della proprietaria tua nonna (non dichiarerebbe alcun reddito da locazione). Chiedi comunque maggiori informazioni presso gli uffici comunali dove dovrai presentare domanda come casa vacanza o locazione di alloggio privato x fini turistici. Chiedi loro se accettano eventuali domande da parte di comodatari. Ti suggerisco un formale contratto di affitto tra te e tua nonna che ti consenta di destinare l’immobile a locazioni turistiche. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  34. io sono divorziata e abito nella casa coniugale insieme a mie figlie da 24 anni.la casa però è intestata a mio ex suocero .il giudice mi ha concesso di vivere in questa casa anche perché una parte di casa l ho costruita io. ora mio suocero mi ha chiesto che devo pagare l imu come seconda casa . vorrei sapere come posso fare .vorrei delle delucidazioni. grazie mille

    1. Gentile Antonella, formalmente l’IMU è a carico del proprietario (tuo suocero). Leggi per scrupolo se la sentenza dice qualcosa al riguardo.E’ anche comprensibile la posizione di tuo suocero che non dispone del bene, non ne ricava reddito e deve anche anche pagare l’IMU. Forse la cosa più ragionevole è che troviate una regola tra di voi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  35. Salve c’è un mio amico che ha stipulato un contratto di comodato d’uso gratuito, ma l’immobile (casa) non è in regola .. il contratto è valido o no?

    1. Gentile Simone, non ti posso rispondere perché non so cosa intendi per “casa non in regola”. Il comodato di per sé è un atto volontario che non porta benefici economici al proprietario. Ti invito a riflettere sui motivi per i quali una persona che possiede una casa “non in regola” si deve complicare la vita dandola in comodato gratuito ad un’altra persona. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  36. buogiorno….mia madre ha concesso in comodato usi gratuito un apoartamento di cui e propietaria al 67 pee cento senza avvisare i restanti propietari ( figli) tra l altro scrivendo nell atto di eseere l unica propietaria…da piu dibun anno non vive piu in quelka casa ma si e trasferita da ino dei figli…che si puo fare per far uscire quei signori? la ringrazio

  37. Buongiorno dottor Palombelli, la ringrazio in anticipo della sua risposta…! Mia nuora ha vissuto in un appartamento dato in comodato d’uso a lei e il suo bimbo per circa un anno. Il proprietario ha registrato il contratto ed ha percepito in nero un affitto di 550,00 euro mensili per un anno, poi l’ha fatta andare via per riaffittarlo ad un’altra persona. E’ così facile “fregare” lo stato con il comodato d’uso? non c’è una regola che prevede che lo stesso sia solo per parenti stretti? Tutti potrebbero quindi affittare in questa maniera percependo affitti in contanti e pagare meno tasse….

    1. Gentile Giorgia, chiunque ha il diritto di dare gratuitamente un proprio bene ad un’altra persona (comodato). Non è questo il problema. Mascherare un affitto con un comodato è un illecito. La legge punisce pesantemente coloro che evadono il fisco e non rispettano le norme specifiche per le locazioni. Il proprietario può forse “fregarsene” sperando nell’impunità, ma rischia molto, anche un drastico abbattimento del canone per effetto della mancata registrazione del contratto (se accertata la locazione il canone annuo si riduce a 3 volte la rendita catastale). A volte è proprio chi subisce il torto che dovrebbe avere la forza di denunciarlo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  38. Buongiorno,la mia mamma è pensionata e vive in una casa in affitto,volevo sapere se potrebbe farmi un comodato d uso gratuito qual ora decidessi di prendere la residenza da lei..inciderebbe sul suo isee????..grazie anticipatamente

    1. Gentile Silvia, non potete stipulare il comodato d’uso perché tua madre è affittuaria. Solo può il proprietario può stipularlo. Non sono in grado di aiutarti per il calcolo ISEE se sposti residenza da tua mamma. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  39. Mio padre, mio nonno e i miei cugini sono soci di una piccola società che detiene alcuni appartamenti. E’ possibile per me peronsa fisica (NON facente parte della suddetta società) ricevere in comodato l’uso di uno degli appartamenti della suddetta società? Tale comodato comporterebbe degli oneri fiscali aggiuntivi per la suddetta società?

    Grazie per l’attenzione
    Cordiali Saluti
    Federico

    1. Gentile Federico, è possibile anche per una società dare in comodato d’uso un proprio bene. Non ci sono oneri fiscali particolari, ad eccezione dei costi di registrazione (il contratto è bene venga stipulato in forma scritta). Ti consiglio di chiedere assistenza al commercialista della società: ha poco senso per una società dare in uso gratuito un proprio bene e non ricevere un corrispettivo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  40. Buongiorno,
    vorrei acquistare un’appartamento e darlo in comodato d’uso a mio figlio che andrebbe ad abitarvi con la compagna e la figlioletta di pochi mesi. In questo caso a chi spettano le spese condominiali ordinarie, es. ascensore, pulizia, giardino, acqua ecc., al sottoscritto oppure alla coppia che lo abita? Quali spese sono a mio carico?
    Ringrazio
    Grazia

    1. Gentile Grazia, le spese condominiali e la TARI (tassa sui rifiuti) sono a carico dell'”utilizzatore”, ovvero saranno a carico di tuo figlio titolare del contratto di comodato d’uso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  41. Buongiorno, chiedo cortesemente se posso fare un contratto di comodato d’uso gratuito a mio figlio di una parte di immobile ove risiede, per la realizzazione di un affittacamere. Chiedo se è fattibile o se invece bisogna fare un contratto di locazione. grazie

  42. Salve,
    vivo dal 1985 in una casa di proprieta’ di mio padre senza pagare affitto,ne è stato mai stipulato alcun contratto di comodato.
    Nel 2013 mio padre è morto e la casa è andata in successione con mia madre e i miei due fratelli,che oggi vorrebbero conteggiare in termini economici il valore di cio’ che io ho beneficiato in questi anni e scalarlo dalla mia quota ereditaria in una eventuale divisione dei beni.
    Io vorrei sapere se questo è possibile e regolamentato,perchè mi è sempre stato detto che quella sarebbe stata casa mia ed ora invece sarei costretta non solo a comprarla ,ma anche a valutare dei benefici ,che non mi è stato dato di scegliere…tra l’altro io avrei volentieri acquistato l’immobile o avrei progettato di comprare un’altra casa ,se avessi saputo che dovevo renderla….grazie mille.

    1. Gentile Elena,
      se tuo padre non ha dato disposizioni diverse, la casa di cui parli è caduta in successione. Ogni erede erede ha diritto alla propria quota “legittima” del patrimonio ereditario.
      La divisione del patrimonio non è un fatto semplice: tutti hanno le proprie ragioni e non va neanche esclusa la monetizzazione del “valore di utilizzo” di cui hai beneficiato tu dal 2013 rispetto agli altri eredi.
      Non ho quindi una risposta da darti, se non di usare il buon senso e la diplomazia per arrivare alla divisione ed evitare spiacevoli controversie legali con i familiari.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  43. Buongiorno.
    Il fidanzato di mia figlia ha ricevuto dal padre un appartamento in comodato d’ uso gratuito. Lui vive e ha preso regolare residenza in tale appartamento. Ora lui e mia figlia hanno deciso di convivere. Può mia figlia prendere la residenza in quell’ immobile senza che il padre del suo fidanzato perda le agevolazioni del 50% ? Vi è un articolo del decreto che tratta di questo? Grazie in anticipo Paola

    1. Gentile Paola,
      a mio parere non ci sono controindicazioni. A tutti gli effetti è il figlio del proprietario a detenere l’immobile quale comodatario. Nulla vieta che un’altra persona prenda la residenza nell’immobile. L’importante è che non venga effettuato un sub-affitto, assolutamente incompatibile con il comodato. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  44. Buongiorno,
    nel 2008 ho acquistato la casa in cui vivevo con i miei genitori. Nel 2016 mi sono sposato e ho trasferito la residenza nella casa di proprietà mia moglie. Vorrei quindi abbattere il più possibile le tasse O MI sulla casa dove continuano a vivere i miei genitori che per me ora è diventata seconda casa dopo il matrimonio. È più conveniente il.comodato d’uso gratuito oppure l’usufrutto…visto che comunque a me la casa non serve e ci continueranno a vivere i miei genitori fino alla loro morte.
    Grazie

    1. Gentile Gianluca, con l’usufrutto hai una spesa iniziale notarile e non avrai più problemi di IMU. L’IMU infatti spetta all’usufruttuario. Nel tuo caso i tuoi genitori come usufruttuari avranno l’esenzione IMU perché vivono nella casa. Con il comodato figli – genitori, attualmente la base imponibile IMU si riduce alla metà a condizione però che la casa ricada nel comune di residenza del proprietario (ovvero te e i tuoi genitori dovete avere la residenza nello stesso comune). Ogni anno la normativa sull’IMU per il comodato subisce variazioni: sei quindi più soggetto ad incertezza. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

      1. Innanzitutto grazie per la tempestiva risposta. Infine visto che io ho 45 anni ed i miei genitori 75 e 65 e la rendita catastale è di 1042 euro a quanto ammonterebbe approssimativamente la spesa totale?
        Grazie ancora
        Gianluca

  45. sono proprietaria di una abitazione come 2^ casa in un comune diverso dalla mia abitazione principale, la usa mia figlia x le vacanze in alta montagna, ora la casa avrebbe bisogno di ristrutturazione e di aggiunta di celle per la generazione di energia elettrica e acqua calda. Mia figlia potrebbe sostenere dette spese ed avere il recupero fiscale? serve il comodato d’uso? (può affittare x qualche periodo estivo come casa vacanze avendo lei il comodato d’uso’)
    Le ho fatto diverse domande l ringrazio per la risposta.
    Mariangela

    1. Gentile Mariangela, con il contratto di comodato, la ristrutturazione e le relative agevolazioni possono essere richieste anche da tua figlia come conduttrice-comodataria. Ti rimando alla Nostra Guida “Agevolazioni fiscali per Ristrutturazioni e Risparmio Energetico“. All’interno della Guida trovi anche un utile video dell’architetto Carmen Granata che spiega in maniera chiara questo argomento.
      Passando all’altra domanda, in caso di locazione transitoria come casa vacanze o alloggio turistico di abitazione concessa in comodato, i redditi dovranno essere imputabili comunque al proprietario; non possono essere attribuiti al comodatario.
      Una diversa soluzione nei rapporti tra te e tua figlia è quella di stipulare un contratto di locazione con diritto al sub-affitto e autorizzazione a casa vacanze. In questo caso sia i benefici fiscali della ristrutturazione che i redditi da locazione saranno imputabili a tua figlia. Parlane con il tuo commercialista. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  46. Buongiorno, attualmente vivo in una casa concessa in comodato d’uso gratuito a mio marito, vorrei acquistare l’appartamento che sta sopra per prevedere un’eventuale futura unione degli immobili tramite scala interna (mantenendo comunque sempre distinte catastalmente le due abitazioni) posso usufruire dei benefici dell’acquisto della prima casa? Devo cambiare residenza indicando un piano diverso? Siamo in regime di comunione di beni.
    Grazie

    1. Gentile lettrice, da quanto scrivi mi sembra di capire che né te né tuo marito possedete abitazioni nello stesso comune e/o acquistate con le agevolazioni fiscali. Premesso ciò, ai fini delle agevolazioni all’acquisto prima casa, è sufficiente avere la residenza nel comune (che avete già). Non ci sono controindicazioni particolari per tuo marito nell’essere comodatario in un altro appartamento contiguo. L’acquisto sarà a beneficio di entrambi voi coniugi poiché siete in comunione dei beni. Come futuri proprietari, per avere l’esenzione IMU prima casa è importante invece che trasferite la residenza proprio nell’appartamento acquistato: chiedete informazioni in Comune. Collegare i due appartamenti richiede il consenso di voi proprietari, previa richiesta di eventuali autorizzazioni comunali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  47. Buongiorno,
    Mio padre mi ha lasciato in comodato un appartamento in cui abitavamo fino a poco tempo fa io e mia sorella. Ora mia sorella è andata via e essendosi liberata una camera avremmo voluto affittarla. Visto che l’appartamento è in comodato d’uso a me, vorrei sapere come si può gestire un eventuale affitto della camera. Se devo essere io ad affittare o mio padre, se è possibile farlo e che tipo di contratto si può fare.

    Vi ringrazio in anticipo

    1. Gentile Lucia, l’eventuale contratto d’affitto della stanza (locazione parziale) va stipulato dal proprietario, ovvero tuo padre. Tu puoi formalizzare con tuo padre un nuovo contratto di comodato d’uso parziale. Con la locazione, anche se parziale, tuo padre perde il diritto alla riduzione IMU (del 50% sull’imponibile) previsto dall’ultima finanziaria per le abitazioni date in comodato d’uso gratuito da genitori ai figli, utilizzate come residenza e abitazione principale e ricadenti nello stesso comune dove risiede il genitore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  48. Salve,
    Avrei una curiosità: se si è in possesso di più appartamenti nello stesso comune (di cui uno in cui si risiede), dal punto di vista delle tasse, risulta essere più conveniente avere inquilini negli altri appartamenti, anche se con un contratto che non prevede la cedolare secca, oppure conviene dare gli appartamenti in comodato d’uso a parenti? È possibile, inoltre, dare gli appartamenti vuoti in comodato d’uso a parenti oltre al primo grado?

    1. Gentile Antonia la tua domanda è troppo ampia e la devi contestualizzare nel tuo caso specifico. Due sono i fattori da prendere in considerazione. 1) IMPOSTE COMUNALI L’esenzione IMU vale solo per l’abitazione principale dove il proprietario risiede con il nucleo familiare. Un abbattimento del 50% della base imponibile IMU è possibile solo tra parenti in linea retta (genitori-figli) che risiedono nello stesso comune e per un utilizzo da parte del comodatario come abitazione principale. 2) IMPOSTE SUL REDDITO e’ chiaro che i redditi da locazione tradizionale incidono aumentano il tuo reddito imponibile e quindi pagherai l’imposta marginale. Le locazioni a cedolare secca hanno invece un’imposta predeterminata a prescindere dal tuo reddito complessivo. Il comodato d’uso può essere stipulato a favore di parenti o non parenti; non producendo reddito non è tassato. Approfondisci questi aspetti con il commercialista/CAF per vedere le soluzioni a te più convenienti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  49. Salve,
    siamo 3 fratelli comproprietari di un appartamento. Ora uno di noi è rimasto senza lavoro e ha difficoltà a pagare l’affitto della sua attuale casa, quindi noi fratelli avremmo pensato di dare al nostro fratello disoccupato l’immobile di cui siamo proprietari in comodato d’uso per un dato periodo. Si può fare nonostante nostro fratello risulti proprietario e comodatario allo stesso tempo? Non potremmo godere di alcuni agevolazione, giusto? Dovremmo continuare tutti e tre a pagare l’imu nonostante per nostro fratello l’immobile risulterebbe abitazione principale? La ringrazio in anticipo per la risposta.

    1. Gentile Mauro, potete stipulare un contratto di comodato d’uso ma questo non determina – a mio parere – benefici fiscali particolari. Voi due fratelli che non vivete nell’appartamento dovrete continuare a pagare l’IMU. L’esenzione IMU invece spetta a vostro fratello se utilizzerà la casa come abitazione principale (residenza e dimora abituale). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli CEO Casanoi.it

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