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Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 326 commenti in

Aggiornamento ottobre 2017 con nuove norme locazione brevi abitazioni in comodato 

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso. Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile – locazioni brevi di abitazioni

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Frequentemente le abitazioni vengono utilizzate anche per ricettività turistica. Ma può il comodatario affittare la casa o una parte di essa per brevi periodi? E può il comodatario ricavare redditi per una casa utilizzata gratuitamente?.

Nel rispetto del vincolo della destinazione e dell’utilizzo, l’abitazione può essere locata dal comodatario con “contratti brevi” a titolo oneroso. Sono escluse categoricamente locazioni da parte del comodatario oltre i 30 giorni.

TASSAZIONE REDDITI DA LOCAZIONE BREVI

E’ il comodatario che dovrà pagare le imposte, anche se ha ricevuto la casa a titolo gratuito. Può scegliere tra imposta sostitutiva del 21% o tassazione ad aliquota ordinaria in base alla dichiarazione dei redditi. Comunque dovrà essere versato il 21% a titolo di acconto dagli intermediari e dai portali immobiliari. La tassazione entra in vigore dal1° giugno 2017. Normativa di riferimento:DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50; Circolare Agenzia Entrate.

Leggi  Come si registra il contratto di comodato d'uso

entra in vigore il 1° giugno 2017.

DEFINIZIONE DI LOCAZIONI BREVI

Le locazioni brevi sono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa; possono prevedere servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, oltre a fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. I contratti vengono stipulati direttamente o tramite intermediari o portali telematici.

La disciplina non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta. Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

Come si fa la registrazione di un contratto di comodato per la casa?

Leggi la nostra guida alla registrazione del contratto.

Leggi  Come si registra il contratto di comodato d'uso

IMU, TASI, TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Quando il comodatario deve pagare la TASI?

La TASI per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde.
L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta. Il comodatario non paga TASI se utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale(legge stabilità 2016).
Si può verificare se il proprio Comune ha deliberato sulla TASI, facendo una semplice ricerca sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. L’esenzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso. La legge di stabilità 2016 prevede agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

La legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Per le interpretazioni sui vari punti si rimanda alla RISOLUZIONE N. 1/DF Ministero Economia e Finanze del 17 febbraio 2016.

Leggi  Come si registra il contratto di comodato d'uso

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati

Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato

Requisiti del Comodante (proprietario)

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia ; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; (per immobili bisogna intendere immobili ad uso abitativo; possedere un terreno agricolo – ad esempio – non è fattore escludente. Vedi risoluzione ministero prima citata)
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

Con la Legge di Stabilità 2016 viene eliminata la “discrezionalità” demandata ai comuni nel 2015 per le abitazioni concesse in comodato tra genitori-figli. Nel 2015 i comuni, per esigenze di bilancio, hanno applicato raramente tali agevolazioni fiscali, determinando di fatto una tassazione pari ad una “seconda casa”. La Legge di Stabilità 2016 definisce in modo preciso il beneficio fiscale (riduzione IMU 50% base imponibile) e l’ambito di applicazione.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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326 Comments su "Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile"

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Mia moglie senza reddito mi concede in comodato d’uso gratuito l’appartamento di 80 m.q.ereditato dai suoi genitori al infinito…tale appartamento risiede in altro comune…chiedo…posso io affittatarlo per lungo periodo riscuotendo l’affitto pagando io le tasse …posso scaricare anche le spese per ristrutturazione? Grazie

Gentile Paolo
– per le locazioni a lungo termine il reddito è da attribuire al proprietario
– il comodatario può richiedere le detrazioni fiscali per ristrutturazione.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Io e mia sorella siamo comproprietari in parti uguali di un immobile di categoria catastale A10 (Ufficio o studio privato). Dato che mia sorella sta per iniziare la sua attività di fisioterapista all’interno di questo immobile, io ho intenzione di concederle il comodato d’uso gratuito della mia parte per i primi 3 anni. E’ necessario registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate in questo caso, pagando la relativa tassa di registro, oppure l’accordo può rimanere in forma verbale, senza procedere ad alcuna registrazione di contratto? Al Comune, nel caso sia obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, va comunque fatta… Read more »

Gentile Francesco, considerato che viene effettuata un’attività professionale, sia ai fini della responsabilità verso terzi che ai fini degli oneri condominiali / imposte sui rifiuti, consiglio vivamente la registrazione del contratto. Rimarrà a tuo carico il 50% dell’IMU/TASI. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

Buongiorno, sono da un anno il conduttore di un contratto di affitto di durata 4+4. La mia compagna, straniera, studia e convive con me. L’università le richiede di avere evidenza del suo domicilio, come previamente da lei certificato, mediante contratto di affitto o uso gratuito dell’abitazione. Lei vive con me e non sta pagando affitto e spese, nè ho intenzione di chiederle contributo alcuno in futuro. Cosa è meglio fare, quale è la soluzione meno onerosa e che esenta dalla registrazione? a. modificare il contratto di affitto ed inserirla come conduttore? b. Posso, come conduttore, stipulare con lei un contratto… Read more »

Gentile Davide, la tua domanda richiede una consulenza di un professionista.
Ti posso dare alcune indicazioni generali.
1) leggi il tuo contratto di locazione e verifica se hai diritto alla sub-locazione o altro. Sarebbe la strada più semplice.
2) se la tua compagna viene inserita con conduttrice diventa co-obbligata in tutte le obbligazioni del contratto, tra cui il pagamento del canone
3) forse è sufficiente uno scambio di corrispondenza tra te e il proprietario, il quale autorizza la tua compagna ad abitare nell’appartamento e a eleggere domicilio durante la sua permanenza in Italia.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

Buongiorno. Possiedo un immobile di cui sono l’esclusivo proprietario in quanto sposato in separazione dei beni. Voglio darlo in comodato d’uso gratuito a mio figlio. Io vivo nello stesso Comune in un palazzo di cui mia moglie, insieme ad altri 6 fratelli, è erede legittima del padre deceduto ma del quale ancora si sta procedendo alle procedure burocratiche per la successione e l’intestazione (che al momento ancora non è avvenuta). Vorrei sapere come devo procedere. Grazie

Gentile Vincenzo, a mio parere puoi stipulare con tuo figlio il contratto di comodato e richiedere la riduzione IMU prevista dalla legge perchè:
– vivi nello stesso comune
– non hai personalmente altre abitazioni di proprietà.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

SONO PROPRIETARIO DI UN IMMOBILE OVE HO ANCORA LA RESIDENZA. LASCIO PER UN ANNO CA. A MIA NIPOTE E FIDANZATO L’USO DELLA CASA MA NESSUNO DI NOI SPOSTA LA PROPRIA RESIDENZA IN QUANTO TRA UN ANNO RIUTILIZZERO’ DETTO IMMOBILE. COSA MEGLIO FARE PER TUTELARE IL MIO INTERESSE ONDE EVITARE CHE UN DOMANI MIA NIPOTE NON SI OPPONGA A LASCIARMI CASA? NATURALMENTE TUTTO QUESTO A TITOLO GRATUITO.
GRAZIE MILLE.

Gentile Giovanni, la sicurezza assoluta che tua nipote liberi l’appartamento non l’avrai mai. Forse la cosa migliore è stipulare un contratto di comodato parziale della durata di un anno, in cui sia evidente che tu continuerai ad avere la residenza e ad utilizzarla. E’ comunque opportuno che tu ti rivolga ad un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli