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Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 302 commenti in

Aggiornamento ottobre 2017 con nuove norme locazione brevi abitazioni in comodato 

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso. Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile – locazioni brevi di abitazioni

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Frequentemente le abitazioni vengono utilizzate anche per ricettività turistica. Ma può il comodatario affittare la casa o una parte di essa per brevi periodi? E può il comodatario ricavare redditi per una casa utilizzata gratuitamente?.

Nel rispetto del vincolo della destinazione e dell’utilizzo, l’abitazione può essere locata dal comodatario con “contratti brevi” a titolo oneroso. Sono escluse categoricamente locazioni da parte del comodatario oltre i 30 giorni.

TASSAZIONE REDDITI DA LOCAZIONE BREVI

E’ il comodatario che dovrà pagare le imposte, anche se ha ricevuto la casa a titolo gratuito. Può scegliere tra imposta sostitutiva del 21% o tassazione ad aliquota ordinaria in base alla dichiarazione dei redditi. Comunque dovrà essere versato il 21% a titolo di acconto dagli intermediari e dai portali immobiliari. La tassazione entra in vigore dal1° giugno 2017. Normativa di riferimento:DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50; Circolare Agenzia Entrate.

entra in vigore il 1° giugno 2017.

DEFINIZIONE DI LOCAZIONI BREVI

Le locazioni brevi sono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa; possono prevedere servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, oltre a fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. I contratti vengono stipulati direttamente o tramite intermediari o portali telematici.

La disciplina non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta. Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

Come si fa la registrazione di un contratto di comodato per la casa?

Leggi la nostra guida alla registrazione del contratto.

IMU, TASI, TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Quando il comodatario deve pagare la TASI?

La TASI per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde.
L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta. Il comodatario non paga TASI se utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale(legge stabilità 2016).
Si può verificare se il proprio Comune ha deliberato sulla TASI, facendo una semplice ricerca sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. L’esenzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso. La legge di stabilità 2016 prevede agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

La legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Per le interpretazioni sui vari punti si rimanda alla RISOLUZIONE N. 1/DF Ministero Economia e Finanze del 17 febbraio 2016.

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati

Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato

Requisiti del Comodante (proprietario)

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia ; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; (per immobili bisogna intendere immobili ad uso abitativo; possedere un terreno agricolo – ad esempio – non è fattore escludente. Vedi risoluzione ministero prima citata)
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

Con la Legge di Stabilità 2016 viene eliminata la “discrezionalità” demandata ai comuni nel 2015 per le abitazioni concesse in comodato tra genitori-figli. Nel 2015 i comuni, per esigenze di bilancio, hanno applicato raramente tali agevolazioni fiscali, determinando di fatto una tassazione pari ad una “seconda casa”. La Legge di Stabilità 2016 definisce in modo preciso il beneficio fiscale (riduzione IMU 50% base imponibile) e l’ambito di applicazione.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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302 Comments su "Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile"

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Sono un militare e l’anno prossimo verrò trasferito a Spezia per 5 anni, dovrò fare un cambio di residenza per pemettere ai miei figli di iscriversi a scuola.Posso dare a titolo gratuito la mia prima casa a mia suocera?Non pagando IMU come prima casa,cambia qualcosa.E la Tariffa chi la paga?

Non ti conviene. Normalmente con il comodato bisogna pagare l’IMU; si può avere una riduzione del 50% solo in casi specifici e per parenti in linea retta (non è il tuo caso; la suocera non è parente in linea retta). Come militare dovresti avere il diritto all’esenzione IMU in caso di trasferimento. Informati presso l’Ufficio Tributi comunale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, sono il comodatario di un immobile, con contratto quinquennale registrato all’agenzia delle entrate. Nonostante ciò Il comodante si rifiuta di lasciare l’immobile, impedendomi di svolgere la mia attività lavorativa al suo interno. Come posso risolvere la cosa?

Gentile Carlo, per rientrare in possesso dell’immobile deve usare gli strumenti previsti dalla legge. Deve rivolgersi ad un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,volevo chiederle visto che mio.padre ha 2 immobili nella stessa città,uno prima abitazione,e un immobile in montagna in un altra cittadina per un totale di 3 immobili,se come figlio può darmi in comodato uso gratuito la seconda casa nella stessa città di residenza,con le agevolazioni 50% imu ?grazie mille…Marco

No. se possiede tre abitazioni l’agevolazione IMU non può essere richiesta. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,la mia domanda è la seguente: può un coniuge dare in comodato uso gratuito alcuni immobili all’altro coniuge ai fini di farne attività di locazione turistica organizzata? E in tal caso il reddito derivante da questa attività può essere poi suddiviso tra i coniugi oppure il comodante non può percepire nulla? spero di aver formulato il quesito in forma corretta. Grazie per l’attenzione e attendo cortese risposta

Gentile Anna, trattandosi di più immobili e di un’attività strutturata con reddito da ripartire, ti suggerisco di parlarne con un commercialista. ComunqueUn cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

salve mia sorella ha un immobile che mi concedera ad uso gratuito . la tasi e imu la deve pagare per intera ho usufruisce delle agevolazioni

Gentile Sergio, tua sorella deve pagare IMU/TASI per intero. Non siete parenti in linea retta ma collaterale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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