Vuoi apparire su CasaNoi con la tua azienda?
Le guide di CasaNoi

Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 178 commenti in

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso. Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta. Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

Come si fa la registrazione di un contratto di comodato per la casa?

Richiedi preventivi APE
a professionisti della tua zona
GRATIS e senza impegno

Richiedi ora i tuoi preventivi

Il servizio è una collaborazione
con

Leggi la nostra guida alla registrazione del contratto.

IMU, TASI, TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Quando il comodatario deve pagare la TASI?

La TASI per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde.
L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta. Il comodatario non paga TASI se utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale(legge stabilità 2016).
Si può verificare se il proprio Comune ha deliberato sulla TASI, facendo una semplice ricerca sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. L’esenzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso. La legge di stabilità 2016 prevede agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

La legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati

Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato

Requisiti del Comodante (proprietario)

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia ; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

Con la Legge di Stabilità 2016 viene eliminata la “discrezionalità” demandata ai comuni nel 2015 per le abitazioni concesse in comodato tra genitori-figli. Nel 2015 i comuni, per esigenze di bilancio, hanno applicato raramente tali agevolazioni fiscali, determinando di fatto una tassazione pari ad una “seconda casa”. La Legge di Stabilità 2016 definisce in modo preciso il beneficio fiscale (riduzione IMU 50% base imponibile) e l’ambito di applicazione.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

Leggi tutti gli articoli
Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

Ti potrebbero interessare

Lascia un commento

178 Comments su "Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile"

Salve, la casa dove vivo è di proprietà mia e di mio figlio il quale sta andando in una casa in affitto(anche abbastanza caro). Volevo sapere che cosa bisogna fare x evitare di fargli pagare l’imu come seconda casa.Possiamo fare un contratto di comodato d uso gratuito (a me) della metà dell’immobile? In questo modo si paga metà dell imu? Il contratto va fatto da un notaio? Grazie per la risposta .cordiali saluti

Gentile Luisa, se tuo figlio mantiene la residenza nella casa di cui è comproprietario può continuare ad avere esenzione IMU. Nella casa in affitto non dovrà trasferire la residenza e non potrà chiedere l’applicazione di tariffe delle utenze agevolate. Il comodato gratuito non ha fondamento perché tuo figlio è titolare dei diritti di proprietà per il 50% e come tale deve pagare le imposte sulla proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, sono propietaria di un’immobile (bilocale in un condominio acquistato con agevolazioni prima casa tramite mutuo trentennale che sarà attivo ancora per una decina d’anni ) dove attualmente abito con mio figlio e il mio compagno e dove abbiamo entrambe la residenza. Il mio compagno ha recentemente acquistato con agevolazioni fiscali prima casa un’altro appartamento (trilocale)nella stessa città dove fra un paio di mesi ci trasferiremo. La mia intenzione sarebbe di far trasferire i miei genitori nel mio appartamento (attualmente risiedono in affitto in un’appartamento nello stesso condominio dove è ubicato il mio immobile) . Avevo intenzione di fare un… Read more »

Gentile Daniela, la cosa migliore è che tu tenga la residenza nella tua casa di proprietà per avere esenzione MU e detraibilità intressi. Puoi ospitare i tuoi genitori anche senza contratto. Il tuo compagno trasferirà la residenza nella casa acquistata e di fatto ti ospiterà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, ho acquistato un immobile (si tratta di uno studio A10 credo) e dovrei darlo in comodato d’uso ad un ente scolastica. L’ente chiede di depositare la scadenza di almeno 4 anni. La mia domanda è: se prima dei 4 anni io voglio riprendermi l’immobile per inadempienze o cattiva gestione della struttura o disorganizzazione, lo posso fare? se no quali sarebbero i motivi per recedere? Grazie

Gentile Silvia, il comodato è un atto gratuito e alla base c’è una “fiducia” tra le parti. L’inadempienza ipotizzata riguarda quindi la conservazione e il mantenimento della destinazione d’uso del bene immobile. Come proprietario dell’ufficio (A/10) ha poco senso entrare nel merito della gestione/organizzazione di un Ente. E’ bene comunque che faccia preparare il contratto da un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,
sto per acquistare un immobile “non prima casa” da concedere in comodato d’uso gratuito a mia figlia separata con figlio affidato, dove trasferirà la propria residenza. E’ necessaria la registrazione del comodato e potrà mia figlia intestarsi le utenze domestiche? Grazie per la risposta e cordiali saluti

Gentile Francesco, ti consiglio un contratto registrato così che tua figlia possa avere utenze e imposte (tassa rifiuti) con tariffa prima casa. Se oltre questa casa hai solo l’abitazione principale (casa dove vivi) ed entrambe queste due case ricadono nello stesso comune, con il comodato a tua figlia, quale proprietario, hai diritto alla riduzione IMU del 50% dell’imponibile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera . Ho tempo fa ereditato una frazione(12,5%) di un immobile dichiarato inagibile privo di allacciamenti di utenze in un comune diverso dalla mia residenza.Nel comune dove risiedo ho il domicilio in casa di mia moglie( di sua proprietà’ ) . Nello stesso comune ho un piccolo alloggio, posso darlo in comodato d’ uso a mio figlio? se fosse possibile,mio figlio oltre ad averci la residenza, può utilizzarlo come casa vacanza? Cordiali saluti

Gentile Giuseppe, puoi sicuramente darlo in comodato a tuo figlio, ma la riduzione IMU per comodato tra parenti in linea retta non è a mio avviso percorribile, perché sei proprietario di un altro immobile in un altro comune. Trattandosi però di immobile inagibile, informati comunque per sicurezza all’ufficio tributi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

wpDiscuz