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Cos’è e come funziona la cedolare secca

di Dottore Commercialista 8 commenti in

Cos’è, come si calcola e quando si versa la cedolare secca – guida aggiornata 2018

La cedolare secca sugli affitti è un’imposta o meglio un regime facoltativo previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011.

Si applica sui contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze. Sostituisce la tassazione ordinaria, cioe sostituisce l’Irpef e le imposte di registro e di bollo.

Si calcola sull’intero canone di locazione annuo stabilito dalle parti che non può essere inferiore alla rendita catastale.

Per gli affitti a prezzo di mercato, si applica l’aliquota del 21% al posto dell’aliquota Irpef che varia a seconda del reddito.

Per le locazioni a canone concordato, l’aliquota è al 15%, ridotta al 10%:

  • per il biennio 2018- 2019 (legge bilancio 2018)
  • per il quadriennio 2014-2017  come previsto dal Piano Casa 2014.

Ricordiamo che i canoni concordati sono relativi agli immobili uso abitativo che si trovano all’interno dei comuni con carenze di disponibilità ed in comuni ad alta tensione abitativa.

Di seguito, pubblichiamo la tabella dell’Agenzia delle Entrate sulle imposte dovute con il regime della cedolare secca

I soggetti che hanno effettuato l’opzione devono versare la cedolare secca entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

Chi può attivare la cedolare secca e su quali immobili

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche o proprietarie o titolari di diritto di godimento dell’immobile (ad esempio, l’usufrutto).

La cedolare secca può essere attivata solo sugli immobili destinati ad usi abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, esclusi gli uffici che sono classe A10

Leggi  Come funziona il pagamento del canone di locazione

Non possono accedere invece al regime della cedolare secca: le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali, oltre ai soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni.

Una vota che il locatore (il proprietario) ha deciso di avvalersi del nuovo regime, deve darne comunicazione al conduttore (affittuario) con una raccomandata (e ricevuta di ritorno) in cui dichiara di rinunciare all’aggiornamento/aumento ISTAT del canone.

Quando si esercita e quanto dura l’opzione

In linea generale, l’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione e vale per l’intera durata del contratto, salvo revoca da parte del locatore.

In caso di proroga del contratto, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro 30 giorni dal momento della proroga.

Nelle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità

Vantaggi e svantaggi per i proprietari

Un punto a favore della convenienza della cedolare secca è stato segnato con l’incremento dell’Irpef. Dal 1°gennaio 2013 è stato stabilito che per gli affitti di mercato, l’Iperf deve essere calcolata sull’95% del canone, non più sull’85%. Mentre per gli affitti concordati sul 66,5% e non più sul 59,5%.

Gli svantaggi per i proprietari di casa sono l’impossibilità di aumentare l’affitto e/o l’aggiornamento Istat e di usufruire delle detrazioni fiscali. Il reddito assoggettato a cedolare secca non rientra nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito fondiario, ma va considerato nel computo del redditto in base al quale si determinano le detrazioni.

Leggi  A cosa servono la visura e la planimetria catastale

La convenienza della cedolare secca va valutata caso per caso. Per i casi particolari, vi consigliamo di scaricare la guida all’affitto dell’Agenzia delle Entrate.

Guarda la spiegazione dell’esperto sulla cedolare sugli affitti

L’esperto di CasaNoi, il commercialista Sergio Montedoro, spiega cos’è e come funziona la cedolare sull’affitto.

 

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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8 thoughts on “Cos’è e come funziona la cedolare secca
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  1. ho una abitazione in affitto con un contratto di cellulare secca fatto per il 2015 rinnovabile per un anno(2016) dovevo fare comunicazione alla agenzia ell’Entrate all’inizio dell’anno? Per il 2017 ho dimenticato di comunicare all’Agenzia che l’abitazione era sempre in affitto allo stesso
    soggetto e alle medesime condizioni cosa debbo fare? Tengo a precisare che i pagamenti sono avvenuti mediante assegno( quindi tracciabili ).

    Attendo risposta grazie.

  2. Buongiorno, ho stipulato un contratto di affitto con decorrenza settembre 2017 per un canone annuo di €. 4200 optando per la cedolare secca. Quando farò il mod.730 dovrò pagare il 21% calcolato sui quattro mesi di affitto percepiti nel 2017 oppure sull’intero canone annuo? Grazie

  3. Buongiorno io sono dipendente di una cooperativa e svolgo la mansione di cuoca. Subaffitto anche un appartamento di cui ho il comodato d’uso gratuito . La domanda è, oltre la cedolare secca è giusto che mi venga tassato anche il mio stipendio di cuoca? Grazie mille.

  4. Buongiorno
    l’ammontare dell’ affitto tassato con cedolare secca 10% (per contratto a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa) non dovrebbe sommarsi con il reddito da stipendio ai fini IRPEF? mia suocera titolare di pensione e usufruttuaria di 3 appartamenti (i proprietari sono i figli) non dovrebbe presentare alcuna dichiarazione IRPEF (salvo per usufruire di detrazioni),ma l’ufficio fiscale dell’associazione di categoria (artigiana )a cui era iscritto il marito defunto sostiene il contrario????
    Grazie

    1. Gentile Francesco,
      la cedolare secca sostituisce l’irpef progressiva.
      Rientra tra i redditi soggetti a tassazione separata.
      Per quanto riguarda l’obbligo della presentazione modello 730, ti rimando alle Istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.
      A mio parere va prsentata.
      “La dichiarazione deve essere presentata anche se sono stati percepiti esclusivamente redditi che derivano dalla locazione di fabbricatiper i quali si è optato per la cedolare secca e se non è stato trattenuto dal sostituto d’imposta il contributo di solidarietà.”
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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