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Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 530 commenti in

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso. Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile – locazioni brevi di abitazioni

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Frequentemente le abitazioni vengono utilizzate anche per ricettività turistica. Ma può il comodatario affittare la casa o una parte di essa per brevi periodi? E può il comodatario ricavare redditi per una casa utilizzata gratuitamente?.

Nel rispetto del vincolo della destinazione e dell’utilizzo, l’abitazione può essere locata dal comodatario con “contratti brevi” a titolo oneroso. Sono escluse categoricamente locazioni da parte del comodatario oltre i 30 giorni.

TASSAZIONE REDDITI DA LOCAZIONE BREVI

E’ il comodatario che dovrà pagare le imposte, anche se ha ricevuto la casa a titolo gratuito. Può scegliere tra imposta sostitutiva del 21% o tassazione ad aliquota ordinaria in base alla dichiarazione dei redditi. Comunque dovrà essere versato il 21% a titolo di acconto dagli intermediari e dai portali immobiliari. La tassazione entra in vigore dal1° giugno 2017. Normativa di riferimento:DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50; Circolare Agenzia Entrate.

entra in vigore il 1° giugno 2017.

DEFINIZIONE DI LOCAZIONI BREVI

Le locazioni brevi sono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa; possono prevedere servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, oltre a fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. I contratti vengono stipulati direttamente o tramite intermediari o portali telematici.

La disciplina non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta. Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro. Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

Come si fa la registrazione di un contratto di comodato per la casa?

Leggi la nostra guida alla registrazione del contratto.

IMU, TASI, TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Quando il comodatario deve pagare la TASI?

La TASI per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde.
L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta. Il comodatario non paga TASI se utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale(legge stabilità 2016).
Si può verificare se il proprio Comune ha deliberato sulla TASI, facendo una semplice ricerca sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. L’esenzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso. La legge di stabilità 2016 prevede agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

La legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Per le interpretazioni sui vari punti si rimanda alla RISOLUZIONE N. 1/DF Ministero Economia e Finanze del 17 febbraio 2016.

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati

Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato

Requisiti del Comodante (proprietario)

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia ; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; (per immobili bisogna intendere immobili ad uso abitativo; possedere un terreno agricolo – ad esempio – non è fattore escludente. Vedi risoluzione ministero prima citata)
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi.it

A partire dal 2016 (con la legge di stabilità 2016)  è stato definito in modo preciso entità e ambito di applicazione del beneficio fiscale per le abitazioni concesse in comodato (riduzione IMU 50% base imponibile).  In precedenza ai Comuni era concessa autonomia discrezionale.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

Comodato e detrazioni ristrutturazioni edilizie

La detrazione IRPEF del 50% sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazioni ed altro) spetta anche al comodatario. Gli estremi di registrazione del contratto di comodato vanno indicati in dichiarazione dei redditi.

La medesima opportunità spetta anche al familiare convivente del possessore o del detentore, che:

  • sostiene e paga le spese dal proprio conto corrente (bonifico; eventuale assegno al Condominio)
  • conviveva già al momento dell’inizio dei lavori (è opportuno effettuare una dichiarazione di atto di notorietà).

Stesso discorso per i componenti di uno stesso sesso di una “unione civile” e i conviventi di una “convivenza di fatto“.

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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530 commenti su “Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile
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  1. Salve. Ho contratto di uso gratuito nella seconda casa di proprietà dei mie genitori da 3 anni. Quest anno avevo spostato la residenza in altro comune, per poi riportarla (Per motivi vari) dopo due mesi, nella stessa casa in cui avevo il contratto di comodato d’uso gratuito. Dobbiamo rifare il contratto oppure vale il tacito rinnovo del precedente?
    La ringrazio per la risposta, Angelica

    1. Gentile Angelica, lo spostamento della residenza per non ha nessuno effetto sul contratto. Per quanto riguarda il rinnovo, fa fede quanto scritto in contratto. Normalmente il rinnovo è tacito. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buongiorno,

    Vorrei chiedervi informazione per il Ricongiungimento familiare coniuge (Moglie).
    Il mio problema è per l’allogio, Io abito alla casa del mio padre è vorrei usare questa
    casa per l’allogio solo che non saprei quali documenti devo presentare:

    1. Contratto di comodato d’uso
    2. Cessione di fabbricato per ospitalità

    Mi potete aiutare quali dei due devo preparare ? e qualé la differenza di questi documenti.

    Cordiali saluti.
    Franz Palacio

  3. Sto acquistando un immobile concesso in locazione gratuita vita natural durante ad una signora anziana senza versamento di alcun canone, il contratto è registrato all’agenzia delle entrate regolarmente, ma non vi è alcuna trascrizione di usufrutto o altro diritto reale di godimento. Il precedente proprietario è deceduto e gli eredi vendono il cespite. All’atto della trascrizione della proprietà a mio favore, quale obbligo avrò con il conduttore e comunque posso venire in possesso dell’immobile?

    1. Gentile Giovanni, vanno valutati da un professionista (avvocato; notaio) gli effetti giuridici del contratto in essere con la persona che occupa l’immobile. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Salve, le volevo sottoporre due domande.
    1)Per un contratto di comodato d’uso gratuito (madre al figlio) , ho letto che non è obbligatorio registrare il contratto all’agenzia dell’entrata, siccome devo presentare una CILA per manutenzione straordinaria a nome mio( figlio) gli uffici vogliono un documento che certifichi a quale titolo si ha l’immobile.
    Quale può essere la soluzione? Una dichiarazione da parte di mia madre o altro?

    2)Nel caso di agevolazione 50% tasse comunali (IMU,TASI) mia madre ha la piena proprietà dell’immobile (che mi deve dare in comodato a me) e il 50% di proprietà su un altro immobile dove ha la residenza, e un altro 50% di un altro immobile però in un altro comune.
    Può usufruire della riduzione Imu, Tasi?
    Grazie anticipatamente.

    1. Gentile Angelo, è necessario il contratto di comodato in forma scritta e registrato. Non ha un gran costo e pertanto non vedo controindicazioni.
      Sua mamma a mio parere non ha i requisiti per la riduzione IMU 50%. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Salve,sono proprietaria di un appartamento in una localita’ dove svolgo il mio lavoro principale , sei mesi l’anno zona turistica, di questo appartamento scalo dall’irpef gli interessi passivi del mutuo, l’inverno lo vivo in una localita diversa ,casa di proprieta’ di mia mamma, in comodato d’uso gratuito, dovrei eseguire una ristutturazione ,ho diritto alle detrazioni spettanti per interventi edilizi ed energetici ,la ringrazio in anticipo per la risposta

    1. Gentile Giuliana, il comodatario che ha sottoscritto un contratto registrato ha “titolo” ad eseguire la ristrutturazione e a beneficiare della relativa detrazione d’imposta rispettando la normativa in materia. In particolare i pagamenti devono essere eseguiti dal comodatario con bonifico. Essere proprietari di altra abitazione non comporta problemi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. salve,

    posseggo un’abitazione privata inutilizzata.

    il prete della parrocchia i ha chiesto se fosse possibile affittarlain comodato d’uso alla Chiesa.

    In questo caso [abitazione privata utilizzata da ente no profit] si paga l’IMU?

    1. Gentile Enzo,
      per essere precisi o si tratta di affitto (se c’è un canone)o di comodato gratuito. In entrambi casa l’IMU è dovuta. E’ opportuuno formalizzare con un contratto registrato il comodato. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Gentile Dr.Palombelli,desidero porle un quesito:figlio unico ho fatto la sucessione per un alloggio appena mancato l’ultimo dei miei genitori ivi residente.-Io vivo in un altra città ed ho la mia abittazione.- Purtroppo una mia carissima amica e la propria figlia tredicenne dopo sentenze di tribunale, si sono ritrovate senza abitazione.Pensavo di fare un comodato verbale per offrire a loro il tempo di guardarsi attorno e prendere le loro decisioni però avendo almeno un tetto sopra la testa.- La mia amica è insegnante è ha ottenuto il posto presso una scuola sino al giugno venturo e poi per l’anno scolastico 19/20 prossimo si vedrà se lo otterrrà ancora qui nello stesso posto. Può la mia amica ed sua figlia prendere la residenza nel mio alloggio? Sempre rimanendo nel caso di comodato d’uso gratuito e verbale? vorrei che le utenze però rimmanessero a mio nome, si può fare? (siamo già d’accordo che le bollette che arrivano le paga lei).- Sto cercando di fare del bene e di aiutare queste due persone.-La ringrazio per la risposta. In fede.Flavio.

    1. Gentile Flavio,
      certamente si può dare la disponibilità gratuita della propria casa per alcuni mesi. Magari formalizzate la cosa con uno scambio di lettere im modo che sia chiaro che si tratti di ospitalità per un breve periodo (fino all’estate). Gli eventuali problemi potrebbero sorgere se non viene rilasciato l’immobile nei termini stabiliti …. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

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