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Come calcolare le imposte di donazione e successione di un immobile

di Dottore Commercialista 43 commenti in

Cosa sono la successione e la donazione di un bene immobile?

L’imposta di successione e donazione è un’imposta che si versa per il trasferimento della proprietà o di altri diritti su beni mobili e immobili, a seguito della morte del titolare o di un atto di liberalità.

La successione è il subentro che avviene in seguito alla morte del titolare (de cuius), in base alla legge (successione legittima) o a un testamento (successione testamentaria).

La donazione è un atto di liberalità a titolo gratuito, su cui occorre pagare le imposte.

Nel caso di donazione di un immobile, le imposte da pagare sono le seguenti:

  • imposta di donazione
  • imposta ipotecaria (o di trascrizione)
  • imposta catastale

L’imposta di successione e donazione

Il calcolo per determinare le imposte è praticamente identico a quello delle successioni, con l’aliquota da applicare sul valore del bene immobiliare, aliquota che cambia a seconda del grado di parentela intercorrente tra donante (colui che dona) e donatario (colui che riceve).

Quali sono le aliquote e i gradi di parentela?

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (figlo -padre/madre; nonno – nipote), da calcolare sul valore complessivo degli immobili con una franchigia di 1.000.000,00 (un milione) di euro per ciascun beneficiario. Al superamento del limite, le imposte si pagano solo sull’eccedenza.
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore con una franchigia di 100.000,00 (centomila) euro per ciascun beneficiario
  • 6% da calcolare sul valore (senza franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, per affini in linea retta ed affini in linea collaterale fino al terzo grado
  • 8% per tutte le altre persone, senza riduzione alcuna della base imponibile.

Imposta ipotecaria (o di trascrizione ) e imposta catastale

Queste imposte hanno entità diversa a seconda se si tratta di:

    • abitazione che ha il requisito prima casa per il donatario
      In questo caso le imposte sono ridotte e vengono calcolate in misura fissa, pari a € 200,00 per l’imposta ipotecaria ed € 200,00 per l’imposta catastale
    • altre tipologie di immobili
      Questi immobili pagano un’imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile e un’imposta catastale pari all’1% del valore dell’immobile.

Come si calcola la base imponibile per le imposte?

Le aliquote si applicano ad un valore. Ma cosa si intende per valore? Forse occorre effettuare una valutazione? Niente di tutto questo. I valori sono tabellari, ovvero scaturiscono da dati e coefficienti prestabiliti.

La base imponibile su cui applicare le aliquote è data dal valore catastale dell’immobile, cioè dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che è diverso a seconda della tipologia dell’immobile:

      • 110 prima casa
      • 120 fabbricati di categoria A e C
      • 168 fabbricati di categoria B
      • 60 fabbricati di categoria A/10 e D

Guarda il video sulla donazione dei beni immobili e le imposte correlate

Il nostro esperto, il Dottore Commercialista Sergio Montedoro, spiega cos’è la donazione immobiliare e le imposte correlate.

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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43 Comments su "Come calcolare le imposte di donazione e successione di un immobile"

Vorrei avere una stima dei costi per la seguente successione con divisione.
Alla morte di nostro padre (la mamma è morta un anno fa) ecco la situazione:
1 immobile valore catastale eur 101.000 intera proprietà del defunto
1 immobile valore catastale eur 101.000 (sono uguali) di proprietà 4/6 del defunto , 1/6 primo figlio, 1/6 secondo figlio.
Completa la successione la presenza di un cc/bancario con saldo eur 7.000
i due immobili vanno per intero uno al primo figlio e l’altro al secondo.
I due immobili diventano seconda casa.

Grazie

Gentile Giovanni, stai chiedendo una vera e propria consulenza ma non è questa la finalità del blog. Nel nostro post hai tutte le informazioni che ti occorrono. Per calcolare basta partire dalla rendita catastale di ciascun immobile e usare i CalcolaImposte di Casanoi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Per questioni personali anni fa ho acquistato l’appartamento di mio fratello. Ora lui risulta che vive lì in accomodato gratuito. Pensavo di ridarglielo: cioè vorrei che tornasse di sua proprietà ,visto che per me.risulta essere la mia seconda casa e pago l’imu. Conviene che gli faccia una donazione o fare un passaggio di proprietà con vendita??? Ringrazio per l’attenzione. Cordiali saluti

Gentile Ombretta, non esiste una risposta unica. Se hai formalmente acquistato da tuo fratello la casa con una compravendita, forse la cosa migliore è rivolgerti al notaio che ha redatto l’atto. Una strada percorribile è quella di cedere a tuo fratelli l’usufrutto e mantenere la nuda proprietà. L’IMU è infatti a carico dell’usufruttuario e in questo modo tuo fratello ha diritto all’esenzione e al tempo stesso può usufruire liberamente dell’immobile, la cui proprietà (nuda p.) rimane intestata a te. Devi però sostenere il costo dell’atto notarile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Siamo genitori di due figli, maschio e femmina, ormai grandi.
Avendo già provveduto all’acquisto di appartamento per il figlio maschio, mia moglie, proprietaria di alloggio in località montana, intenderebbe donare, con il consenso di nostro figlio, detto bene immobile a nostra figlia.
Poichè mi è noto che in caso di successiva vendita a terzi da parte di mia figlia potrebbero sorgere problemi da parte dell’eventuale compratore, mi chiedevo se era possibile, ed efficace a tali effetti, l’espressa rinuncia ad eventuali pretese successorie da parte di mio figlio riportata sull’atto di donazione.
Grazie e cordiali saluti

Gentile Gianfranco, quanto scrivi a volte viene inserito dai notai negli atti. Per i terzi (potenziali futuri acquirenti; banche che finanziano l’acquisto) tali dichiarazioni non sono sufficienti ad eliminare completamente i rischi. Eventuali controversie possono nascere dopo la successione da parte di eredi danneggiati. Tra questi potrebbero esserci figli naturali. Oppure ci potrebbe essere una massa ereditaria – derivante anche da una o più donazioni fatte in vita – tale da determinare “lesioni di legittima” per alcuni eredi. Sconsiglio vivamente la donazione ad un figlio, specie di una seconda casa dove non si avrebbe neanche il vantaggio dell’esenzione MU prima… Read more »

buongiorno e grazie per il servizio svolto. avrei una questione da sottoporvi. siamo 3 fratelli ed abbiamo una casa nel comune di Ardea la cui proprietà è pari ad 1/3 ciascuno. io e mio fratello vorremmo donare la nostra parte all’altro fratello che se la intesterebbe come prima casa e li stabilirebbe la residenza. a quanto ammontano le imposte catastali e ipotecarie. inoltre, è possibile calcolare l’imposta notarile (la casa ha una rendita catastale di casa 582,31€ + 66,93€ per il box)? insomma quanto ci verrebbe a costare questa cosa!!? Grazie mille

Gentile Andrea, da quanto scrivi per tuo fratello (donatario) sussiste il requisito prima casa. In questo caso le imposte sono ridotte e vengono calcolate in misura fissa, pari a € 200,00 per l’imposta ipotecaria ed € 200,00 per l’imposta catastale. Inoltre dovrai mettere in conto l’onorario notarile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Se mi viene donata una percentuale inferioe rispetto ai miei parenti devo comunque dividere la spesa in parti uguali o in percentuale di ciò che effettivamente mi viene donato?

Gentile Giovanni, quando sarai proprietario pagherai le spese in base alla tua quota. Per i costi notarili e fiscali della donazione non esiste una regola precisa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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