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Come calcolare le imposte di donazione e successione di un immobile

di Dottore Commercialista 71 commenti in

Cosa sono la successione e la donazione di un bene immobile?

L’imposta di successione e donazione è un’imposta che si versa per il trasferimento della proprietà o di altri diritti su beni mobili e immobili, a seguito della morte del titolare o di un atto di liberalità.

La successione è il subentro che avviene in seguito alla morte del titolare (de cuius), in base alla legge (successione legittima) o a un testamento (successione testamentaria).

La donazione è un atto di liberalità a titolo gratuito, su cui occorre pagare le imposte.

Nel caso di donazione di un immobile, le imposte da pagare sono le seguenti:

  • imposta di donazione
  • imposta ipotecaria (o di trascrizione)
  • imposta catastale

L’imposta di successione e donazione

Il calcolo per determinare le imposte è praticamente identico a quello delle successioni, con l’aliquota da applicare sul valore del bene immobiliare, aliquota che cambia a seconda del grado di parentela intercorrente tra donante (colui che dona) e donatario (colui che riceve).

Quali sono le aliquote e i gradi di parentela?

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (figlo -padre/madre; nonno – nipote), da calcolare sul valore complessivo degli immobili con una franchigia di 1.000.000,00 (un milione) di euro per ciascun beneficiario. Al superamento del limite, le imposte si pagano solo sull’eccedenza.
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore con una franchigia di 100.000,00 (centomila) euro per ciascun beneficiario
  • 6% da calcolare sul valore (senza franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, per affini in linea retta ed affini in linea collaterale fino al terzo grado
  • 8% per tutte le altre persone, senza riduzione alcuna della base imponibile.

Imposta ipotecaria (o di trascrizione ) e imposta catastale

Queste imposte hanno entità diversa a seconda se si tratta di:

    • abitazione che ha il requisito prima casa per l’erede/donatario
      In questo caso le imposte sono ridotte e vengono calcolate in misura fissa, pari a € 200,00 per l’imposta ipotecaria ed € 200,00 per l’imposta catastale altre tipologie di immobili. Rientra in questa agevolazione, in caso di successione, la casa abitata dal coniuge superstite (Nota: al coniuge del de cuius (defunto) spettano i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare)
    • altre tipologie di immobiliQuesti immobili pagano un’imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile e un’imposta catastale pari all’1% del valore dell’immobile.

Come si calcola la base imponibile per le imposte?

Le aliquote si applicano ad un valore. Ma cosa si intende per valore? Forse occorre effettuare una valutazione? Niente di tutto questo. I valori sono tabellari, ovvero scaturiscono da dati e coefficienti prestabiliti.

La base imponibile su cui applicare le aliquote è data dal valore catastale dell’immobile, cioè dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che è diverso a seconda della tipologia dell’immobile:

      • 110 prima casa
      • 120 fabbricati di categoria A e C
      • 168 fabbricati di categoria B
      • 60 fabbricati di categoria A/10 e D

Guarda il video sulla donazione dei beni immobili e le imposte correlate

Il nostro esperto, il Dottore Commercialista Sergio Montedoro, spiega cos’è la donazione immobiliare e le imposte correlate.

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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71 Comments su "Come calcolare le imposte di donazione e successione di un immobile"

Vorrei sapere se un figlio che ha intestato insieme al fratello un immobile fuori Roma e ha problemi con i creditori prima che avvengano gli atti giudiziari può fare una donazione o atto di vendita affinché questa meta di immobile non venga pignorato si tratta di una casa rurale categoria A6

Gentile Dina, i creditori potrebbero esercitare azione di revocatoria della vendita / donazione. E’ opportuno che tu chieda una consulenza ad un legale o ad un avvocato. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, mio marito è proprietario della casa dove viviamo, prima casa.
Vorrebbe donarla al nostro unico figlio con usufrutto a entrambi noi, anche se io non sono proprietaria. E’ possibile?
Vorremmo anche ristrutturarla. Sarebbe meglio donarla prima o dopo la ristrutturazione?
Grazie per la vostra cortese risposta.
M.L.

Gentile M L , suo marito può donare a suo figlio la nuda proprietà e a lei il 50% dell’usufrutto. Il diritto abitazione del coniuge per la casa familiare viene garantito comunque in sede di futura successione. Si può confrontare con il notaio per la decisione migliore. Per la ristrutturazione, la detrazione può essere chiesta sia dal nudo proprietario che dall’usufruttuario. Se la ristrutturazione verrà effettuata da vostro figlio è necessario che venga effettuata dopo il rogito. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.

Salve, mia madre vorrebbe donarmi un appartamento a me e mia sorella vorrei sapere se potremmo usufruire delle agevolazioni prima casa visto che siamo entrambe sposate con nuclei familiari separati e prive di qualsiasi immobile di proprietà, inoltre le imposte calcolate andrebbero ripartite a metà oppure tutte e due paghiamo per intero le imposte

Gentile Maria, per la quantificazione delle agevolazioni fatevi assistere dal notaio. Ricordo che l’agevolazione in sede di donazione riguarda lo sconto dall’imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale, che può essere pagata in misura fissa (200€ + 200€).Non avendo altri immobili, potete chiederle a condizione di rispettare il requisito della residenza nel comune dove ricade l’immobile. Le spese le potete ripartire a metà o come meglio credete; a volte le sostiene il donante. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buon giorno,
mi è stato donato un’immobile da mio padre. Questa è la mia prima casa però l’intenzione è di vendere per acquistare un’altro immobile.
Ho un paio di domande da porle:
a. c’e’ un tempo limite per la vendita e per il successivo acquisto del nuovo immobile senza perdere le agevolazioni di prima casa.
b. imposta di donazione pari al 4%, imposta di trascrizione pari a 200€, imposta catastale pari a 200€ sono corrette.
Grazie in anticipo

Gentile Marco, dovresti rientrare nell’esenzione fino ad 1 milione di euro e quindi il 4% di imposta di donazione non è dovuto. Se è prima casa paghi 200+200 euro anzichè il 3% tra imposte catastali e ipotecarie. Se vendi prima dei 5 anni sei soggetto a Decadenza dalle agevolazioni (Leggi la Guida), a meno che non riacquisti entro i successivi 12 mesi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve, siamo diventati nonni da 7 mesi, vorremmo sapere se è possibile fare la donazione della nostra prima casa a nostra nipotina, anche se lei è cosi piccola.
Grazie

Si è possibile donare ai minori con intervento del Giudice Tutelare che autorizza i genitori ( o chi ha la podestà) a firmare l’atto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi. Parlane con il tuo notaio.

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