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La detrazione sugli interessi passivi del mutuo acquisto casa

di fondatore CasaNoi.it 31 commenti in

Cos’è la detraibilità degli interessi mutuo casa (aggiornamento 2021)

Tra le detrazioni fiscali collegate alla dichiarazione dei redditi, rientrano gli interessi passivi del mutuo acquisto casa.

Vediamo come indicarli nella dichiarazione dei redditi sia per il modello 730 sia per l’Unico.

In cosa consiste la detrazione

L’agevolazione consiste nella detraibilità degli interessi di mutuo casa e oneri accessori , finalizzato all’acquisto della casa da adibire ad abitazione principale. La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo.

Quando e come richiedere l’agevolazione fiscale

L’agevolazione fiscale si richiede in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico), compilando il quadro “Oneri e spese”.

La misura e la quota massima della detrazione

La detrazione è del 19% sugli interessi pagati annualmente + gli oneri accessori collegati + le quote di rivalutazione pagate  per i mutui, a prescindere dalla scadenza della rata.

La detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro.

In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, questo limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti (per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno).

Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

L’ammontare massimo della detrazione è di 760 euro (19% di 4.000€).

Il calcolo interessi e oneri accessori che rientrano tra le spese detraibili

Per interessi passivi si intendono quelli pagati e di competenza dell’anno fiscale. In caso di mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici, non erogati in conto capitale, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente.

Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo.

Tra questi oneri sono compresi: l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta, la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato), la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato, le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica, la penalità per anticipata estinzione del mutuo, ecc.

Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Chi ha diritto alla detrazione

Possono chiedere l’agevolazione i privati che:

  • sono acquirenti dell’abitazione e mutuatari per mutui garantiti da ipoteca su immobili stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale
  • adibiscono l’abitazione ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). La detrazione è anche riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi all’acquisto dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale. Nel caso di trasferimento per motivi di lavoro, si può continuare a detrarre gli interessi. Conserva il beneficio fiscale anche il contribuente che si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che non affitti l’immobile. Il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, a partire dall’anno successivo non si potrà più fruire della detrazione.

La detrazione sugli interessi del mutuo eccedente il costo d’acquisto dell’immobile

Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto. Per determinare la parte di interessi da detrarre può essere utilizzata la seguente formula:

costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagati / capitale dato in mutuo

La detrazione sugli interessi del mutuo in caso di surroga e di rinegoziazione

Non si tiene conto del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella del mutuo, se l’originario contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa, compresa l’ipotesi di surrogazione per volontà del debitore(art. 8 del decreto legge n. 7 del 31/01/2007).

In questa ipotesi, come pure in caso di rinegoziazione del mutuo, il diritto alla detrazione spetta per un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo.

La detrazione sugli interessi del mutuo stipulato per acquisto pertinenza dell’abitazione principale

La detrazione non compete nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente peracquistare una pertinenza dell’abitazione principale.

La detrazione sugli interessi del mutuo per acquisto immobile sottoposto a ristrutturazione edilizia

Se l’immobile acquistato è sottoposto a ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purché questo avvenga sempre entro due anni dall’acquisto, Vedi la nostra Guida sul mutuo ristrutturazione.

La detrazione sugli interessi del mutuo per acquisto immobile locato o acquisto all’asta

Se è stato acquistato un immobile locato o acquisto all’asta, la detrazione spetta, a partire dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto (per finita locazione) e che entro un anno dal rilascio l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Si ha diritto alla detrazione anche se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l’acquisto.

Cosa succede se l’abitazione non è più adibita ad abitazione principale

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari). Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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31 commenti su “La detrazione sugli interessi passivi del mutuo acquisto casa”
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  1. Salve, ho acquistato casa a dicembre del 2021 con mutuo ipotecario ma ho trasferito la residenza (e l’ho adibita ad abitazione principale) nel mese di marzo 2022. Posso detrarre le spese di perizia, di intermediazione bancaria che la banca mi ha inviato (spese fatte nel 2021)? Le detrazioni partono dalla data in cui uno la adibisce ad abitazione principale o basta che avvenga entro 12 mesi dall’acquisto?

  2. Buongiorno. Desidero acquistare un appartamento al mare. Sono già proprietaria di casa così come mio marito (cointestatari) ed ho un figlio maggiorenne universitario senza reddito. Secondo lei qual’è la soluzione migliore sia per l’intestazione di un piccolo mutuo che per l’acquisto della casa? Ci sono state prospettare le segg. ipotesi: a)1a casa intestata al figlio e mutuo pure con noi come garanti (e quindi non deduciamo gli interessi) risparmiando solo su imposte 1a casa ma il figlio dovrebbe portare la residenza lì pur andando ad abitarci saltuariamente visto lo studio; b) comprare noi coniugi per quote come seconda casa (e quindi pagare imposte al 9% + IMU/TASI e utenze) o c) comprare noi due al 50% imposte 2.casa e figlio al 50% imposte 1. casa, sapendo che non essendo ab.principale pagheremmo l’IMU al 100%??: in questo caso però ci tuteleremmo nel caso il figlio volesse vendere casa e noi no. Che consigliate? Grazie mille

    1. Gentile Lucia, suo figlio per acquistare con le agevolazioni fiscali dovrebbe trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi. Chi intestata la piena proprietà o usufrutto per avere esenzione IMU dovrebbe utilizzare la casa come abitazione principale (= viverci). Ugualmente gli interessi mutuo sono detraibili solo per abitazione principale entro 12 mesi dal rogito. Ma si tratta di una seconda casa al mare ed è evidentemente una forzatura farla passare come casa di residenza. Consiglio la soluzione più lineare e solo apparentemente più onerosa: intestate voi la casa, non richiedere alcun tipo di agevolazione, così da lasciare a suo figlio in futuro questa opportunità e non avere alcuna complicazione per una eventuale rivendita in qualsiasi momento. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buonasera, devo ristrutturare una casa acquistata nel 1986, in cui non ho la residenza, vorrei sapere con il mutuo liquidità per ristrutturazione potrei detrarre gli interessi dal 730, intanto cambio la residenza, così diventerebbe prima casa. Grazie e resto in attesa di vostra cortese risposta. Cordiali saluti. Maria

  4. Sono militare. sono proprietaria da 5 anni compiuti di un immobile acquisito con mutuo e tutte le agevolazioni per prima casa, nel comune X. Ora, essendomi sposata, vorrei trasferire la residenza nel comune Y (quindi diverso dal mio) di mio marito, comune in cui lavoro, e affittare la mia abitazione principale. Posso farlo? e in caso positivo, cosa perdo/guadagno in termine di contratto registrato (a quanto ammonta?), tasse da pagare (IMU, TASI e/o altro?) e agevolazioni acquisite (imposta di registro per prima casa, interessi passivi…?) o che altro? Anche se sono già passati 5 anni? spero di ottenere una risposta perché girando su altri siti, ho trovato solo tanta confusione! grazie mille!

    1. Gentile Sonia, puoi sicuramente affittare:
      – non rischi sanzioni o decadenza dai benefici fiscali avuti per l’acquisto (sono passati più di 5 anni)
      – pagherai imposte sul reddito locazione
      Poiché la casa perde il requisito di abitazione principale:
      – non avrai diritto all’esenzione IMU (informati in comune a quanto ammonta)
      – non potrai detrarre gli interessi del mutuo
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Salve,
    Ho acquistato un immobile F3 in corso di costruzione il 27 settembre 2017 mediante mutuo ipotecario e usufruendo Delle agevolazioni come prima casa.
    Ad oggi il completamento dell’immobile non é ancora completato (sono in possesso di Scia per il completamento dello stesso). Posso scaricare adesso i costi accessori e gli interessi passivi del primo anno com la dichiarazione dei redditi da presentare entro luglio senza che sulla stessa sia stata trasferita la residenza visto che é in costruzione? Se poi entro settembre non trasferisco la residenza? Ho letto che per le ristrutturazioni il termine é di 2 anni… Può valere anche per il completamento? Grazie

  6. Salve, nel maggio 2010 ho acquistato un appartamento adibito ad abitazione principale per cui ho detratto sempre gli interessi passivi con il 730, nel mese di novembre 2017 ho venduto l’abitazione e non ne ho acquistate altre. Con la dichiarazione dei redditi 2018, posso detrarre gli interessi passivi da gennaio a novembre 2017? Grazie per la risposta.

  7. Buonasera,sono proprietaria di una casa dove vive mio nonno(prima vivevamo insieme),ho cambiato residenza da un anno,mi sono trasferita in un comune limitrofo al lavoro e mio nonno rimane usofruttuario della mia casa,mi hanno detto che non ho più diritto a detrarre gli interessi perché non risulterebbe più come prima casa,è giusto?cordiali saluti Sharon

  8. Salve! Come funzionano le detrazioni fiscali per gli interessi di mutuo nel caso in cui si sia sottoscritto un mutuo di SOSTITUZIONE così ripartito:
    residuo mutuo abitazione principale (stipulato originariamente nel 2007) e assorbito nel nuovo mutuo del 2015 per un importo di circa € 50.000
    acquisto pertinenza nel 2015 per €20.000
    TOTALE MUTUO DI SOSTITUZIONE € 70.000

    Grazie mille

    1. Gentile Raffaela,
      se il contratto originario era finalizzato acquisto prima casa e se il nuovo contratto cita l’acquisto pertinenza prima casa potete detrarre la totalità degli interessi nei limiti previsti dalla normativa fiscale.
      In alte parole, la finalità del mutuo deve essere riconducibile all’acquisto prima casa.
      Se viceversa sono riconducibili solo 50.000 euro all’acquisto, la detrazione – a mio pare, da verificare con caf o commercialista – è di 50/70imi , che equivale al 70% circa degli interessi pagati annualmente.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del creditoContatti per richieste mutui e surroghe

  9. Buongiorno, ho acquistato una casa il 1 marzo 2017 dove prenderò la residenza come abitazione principale, mutuo acceso ad aprile 2017 senza agevolazioni fiscali 1a casa in quato già goduta su altro immobile, ho iniziato i lavori di manutenzione straordinaria e non ristrutturazione come detto nelle vostre indicazioni,ad aprile 2017. lavori ancora non terminati. Quanto tempo ho dal’acquisto per prendere la residenza.
    Grazie per la risposta.
    Assunta

    1. Gentile Asunta per la detrazione degli interessi del mutuo devi adibire la casa ad abitazione principale entro il 28 febbraio 2018, ovvero 12 mesi dal rogito di acquisto. In caso contrario perderai il diritto definitivamente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  10. Sono proprietario di una abitazione (prima casa) acquistata nel 1996 con mutuo regionale e ad oggi pagata totalmente.
    Vorrei acquistare un’altra abitazione e vendere la mia attuale casa, e quindi la nuova abitazione diventerà la mia casa di residenza. Lo stato mi dà la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali se dichiaro di vendere l’altra abitazione entro 12 mesi dalla stipula dell’acquisto del nuovo immobile.
    Se non riuscissi a vendere l’altro immobile, dovrei pagare la differenza dell’imposta di registro dal 2% (per la prima casa) al 9% (per seconda casa) pur essendo per me il nuovo acquisto, abitazione principale e di residenza.
    A questo punto, gli interessi passivi del nuovo mutuo, potrei detrarli dal 730?
    Inoltre, anche per la stipula del mutuo prima casa, l’imposta che si paga è lo 0,25% anzichè del 2%.
    Nel caso suddetto, dovrei ravvedere anche questa imposta?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    1. Gentile Marco, se non vendi entro l’anno pagherai differenza d’imposta di cui scrivi + sanzione del 30% e interessi. Per gli interessi del mutuo – a mio parere – l’importante che adibisca l’abitazione che stai acquistando a residenza (abitazione principale) entro 12 mesi dal rogito. Per l’imposta sostitutiva a mio parere puoi pagare lo 0,25% in sede di stipula, ma se poi non vendi esiste la possibilità che tu debba rimborsare la differenza: chiedi alla banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Ho acquistato nel 2015 una abitazione che ho adibito subito ad abitazione principale, nel 2016 esattamente il 14 gennaio ho cambiato residenza. Domanda: ho diritto alla detrazione del mutuo per il 2016 visto che il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo (anche se ho occupato la casa solo per 13 giorni)? La ringrazio anticipatamente.

  12. Buongiorno, con il coniuge sono proprietario in comunione dei beni dell’immobile nel quale risiediamo attualmente e sul quale non gravano mutui. Stiamo valutando l’acquisto di un altro immobile in un comune a circa 10km di distanza, dove intendiamo trasferisci definitivamente. Non essendo certi di poter alienare entro un anno l’immobile attualmente adibito a prima casa, siamo indecisi su come procedere all’acquisto del secondo immobile. E’ possibile quindi:1): acquistare il secondo immobile come prima casa e trasferire li la residenza entro 12 mesi , adibendo l’immobile attuale a seconda casa (con tutti gli oneri fiscali che ne conseguono). 2): Acquistare il secondo immobile come seconda casa e cominciare a detrarre gli interessi sul mutuo una volta alienato il primo immobile (che potrebbe avvenire anche a distanza di 2/3 anni).
    Ulteriore quesito (mi scuso per la lungaggine): E’ consigliabile o meno acquistare comunque il secondo immobile come prima casa e se entro i 12 mesi non riusciamo ad alienare l’attuale immobile di proprietà, saldare all’agenzia delle entrate la differenza di tassazione per la compravendita? Grazie, saluti.

    1. Gentile Marco, mi manca un’informazione importante: come avete acquisito l’attuale abitazione? Se è pervenuta per successione o donazione, o se l’avete acquistata senza richiedere le agevolazioni fiscali, potete tranquillamente acquistare con i benefici fiscali prima casa in un altro comune. Se invece l’avete acquistata per compravendita con agevolazioni fiscali, per richiederle nuovamente dovete prima vendere o impegnarvi a vendere nei successivi 12 mesi. Se non rispettate questa scadenza scatta la decadenza dalle agevolazioni. Se acquistate prima di vendere chiedi consiglio al tuo notaio per le sanzioni dell’Agenzia delle Entrate. Questo per quanto riguarda l’acquisto. Passando al mutuo e all’esenzione IMU prima casa, vale un’altra regola: quella dell’abitazione principale, dove si ha la residenza e la dimora della famiglia, a prescindere da come è stata acquistata la casa. Se adibisci la nuova casa ad abitazione principale, hai diritto: 1) all’esenzione IMU dalla data in cui vi andrai a vivere 2) alla detraibilità degli interessi del mutuo se adibisci la casa ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. Salve, ho un po’ di confusione riguardo alle agevolazioni “prima casa” e “abitazione principale”.
    In particolare sono in trattativa per l’acquisto di un appartamento, situato nella mia stessa città di residenza, dove andrei ad abitare assieme alla mia compagna. Io sono già proprietario di un appartamento qui in città, oltre che di quota parte di un’altra casa pervenuta per eredità in altra regione, mentre la mia compagna non è titolare di diritti di proprietà. Per l’acquisto di questo nuovo appartamento ho richiesto l’erogazione di un mutuo, che sarebbe esclusivamente a mio carico.
    Posto che probabilmente (anzi sicuramente) non potrò usufruire delle agevolazioni prima casa per la compravendita, a meno che l’immobile non venga intestato interamente alla mia compagna, vorrei porre i seguenti quesiti:
    – posso usufruire delle detrazioni sugli interessi passivi del mutuo, considerato che nel nuovo appartamento trasferirei la residenza e diventerebbe l’abitazione principale? (l’altro appartamento in città in ogni caso resterebbe intestato a me e non sarà venduto)
    – e potei portarmi io tutto l’importo in detrazione sulla dichiarazione dei redditi, essendo il mutuo totalmente a mio carico, oppure tale eventuale detrazione sarebbe in relazione alla quota di proprietà del nuovo appartamento?
    Grazie per la cortese attenzione. Cordiali saluti.

    1. Gentile Piero ti rispondo sinteticamente per punti 1) non hai diritto alle agevolazioni fiscali all’acquisto perché sei proprietario esclusivo di altra abitazione nello stesso comune 2) la detrazione degli interessi è riservata ai mutuatari per mutui garantiti da ipoteca su immobili stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto, avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) 3) se intervieni nel mutuo come mutuatario non intestatario dell’immobile, non puoi detrarre gli interessi (è il caso in cui la casa viene intestata unicamente ad un non parente: la tua compagna). Se ti intesti la casa, il mutuo di conseguenza per te si configura come “seconda casa” e pagherai imposta sostitutiva (sull’importo erogato) del 2% anziché dello 0,25%, ma potrai detrarre completamente gli interessi passivi se adibisci la casa ad abitazione principale entro 12 mesi 4) Se la casa e il mutuo sono cointestati a te e alla tua compagna, potete detrarre gli interessi passivi metà ciascuno 5) Per quanto riguarda le imposte sulla proprietà, dopo aver acquistato la casa, come proprietario (o proprietari) avete diritto all’esenzione IMU se si tratta di abitazione principale. Spero di aver risposto alla tua domanda. Ti invito a fare una riflessione sull’intestazione della casa: non è un fatto banale e il più delle volte è opportuno intestarla anche se pagano più imposte. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Grazie, molto chiaro ed esaustivo. Volevo approfittare ancora proponendo l’ipotesi che penso di adottare: abitazione cointestata al 50% tra me e la mia compagna e mutuo interamente intestato a me. Quale è la percentuale degli interessi del mutuo che posso detrarre nella mia dichiarazione, il 100% o solo il 50%?
        Ancora grazie e complimenti per l’ottimo servizio svolto.

  14. Salve, io e mio marito stiamo richiedendo un mutuo per costruire una casa nuova in cui risiederemo.
    Mio marito é proprietario x successione dell”appartamento in cui abitiamo attualmente e che si trova nello stesso comune.
    In sostanza mio marito manterrà la proprietà dell”appartamento ma ci verrà a vivere mio suocero non appena noi cambieremo casa.
    Mio marito potrà usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo?

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