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Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni

di CEO di CasaNoi.it 65 commenti in

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono un risparmio di imposta riservato ai privati che acquistano un’abitazione in presenza di determinati requisiti.

Le tasse sull’acquisto prima casa: l’imposta di registro, le tasse catastali e ipotecarie

L’acquisto di un immobile è soggetto a due tipi di imposte: imposta di registro o IVA.

L’imposta di registro si applica quando il venditore è un privato o una società dopo 5 anni dalla fine dei lavori.

L’IVA si applica quando si acquista un immobile nuovo da un’impresa di costruzioni.

Esistono poi altre due imposte di minore entità legate alla compravendita: imposta catastale e imposta ipotecaria.

L’acquisto di un immobile con le agevolazioni “prima casa”

Il beneficio fiscale è un importante risparmio di imposte, quantificabili dalla differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata. Il risparmio è tanto maggiore quanto più è alto il valore catastale di una abitazione o, nel caso di operazione soggetta ad IVA, dal prezzo di vendita di un’abitazione nuova venduta da un costruttore.

a) Operazione soggetta ad Imposta di Registro

L’Imposta di Registro si calcola sul “Valore Catastale”, a sua volta determinato in base alla rendita catastale .
Il Valore catastale di un’abitazione “prima casa” è più basso rispetto alle altre abitazioni.

  • L’aliquota Imposta di Registro ordinaria è del 9% del valore catastale.
  • L’aliquota Imposta di Registro agevolata è del 2% del valore catastale.

Inoltre, è necessario pagare imposte ipotecarie e catastali, di complessivi 100 euro per tutti i tipi di abitazioni.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

La “prima casa” – in caso d’acquisto di un’abitazione – permette di pagare un’aliquota ridotta rispetto all’imposta ordinaria. L’abitazione principale invece è l’immobile dove si ha la residenza anagrafica e dove si dimora abitualmente con il proprio nucleo familiare.

b) Operazione soggetta ad IVA (acquisto da costruttore – nuove costruzioni)

L’IVA si calcola sul prezzo della compravendita.

  • L’aliquota IVA ordinaria è pari al 10% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA agevolata “prima casa” è pari al 4% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA aumenta al 22% del prezzo di compravendita per le abitazioni di lusso (categoria catastale A/1-A/8-A/9).

Oltre l’IVA, è necessario pagare imposta di registro. catastale e ipotecaria di complessivi 600 euro per tutti i tipi di abitazioni.

I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni interessano sia la categoria catastale dell’immobile che si vuole comprare sia l’acquirente.

1. Quali immobili possono beneficiare delle agevolazioni?

L’agevolazione prima casa non riguarda l’acquisto di abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 ville;
  • A/9 castelli/palazzi.

L’agevolazione si può richiedere per l’acquisto di un’abitazione e relative pertinenze, nella misura di una sola pertinenza per tipologia (un box; una soffitta; etc).

Sono chiaramente esclusi gli acquisti di immobili a destinazione diversa dall’abitativo: ufficio, negozio, etc.

 

2. Chi ha diritto all’agevolazione per l’acquisto “prima casa”?

L’acquirente privato che acquista un’abitazione deve avere i seguenti requisiti:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, ovvero possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

L’agevolazione non spetta anche se i benefici prima casa sono stati richiesti precedentemente limitatamente all’acquisto di diritti di nuda proprietà, usufrutto, comproprietà etc di abitazione.

L’agevolazione spetta invece se il possesso dell’immobile pre-posseduto è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).

  1. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  2. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l’attività b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Facciamo notare che l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi residenza anagrafica e dimora effettiva. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo il rogito, purché l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune dove ricade l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Quando si richiedono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito di compravendita.

A chi vanno versate le imposte per l’acquisto di un immobile

Le imposte per l’acquisto di un’abitazione (o di qualsiasi altra categoria di immobile) vanno versate nel seguente modo:

  • al notaio: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale
  • al costruttore: l’IVA

La decadenza dalle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. 
Comunque, chi vende casa prima dei 5 anni può evitare le sanzioni (ma non gli interessi), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate prevede poi casi particolari relativi a casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni.

Agevolazioni per l’acquisto di abitazioni dal costruttore e con classe energetica A o B

Con la legge di stabilità 2016 viene incentivato, per tutto l’anno, l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione di elevata efficienza energetica (classe energetica A o B), attraverso vantaggi fiscali in sede di dichiarazione dei redditi.

Si tratta di detrazioni fiscali nella misura del 50% dell’iva pagata. L’agevolazione vuole da una parte incentivare l’acquisto del “nuovo” ad elevata efficienza energetica, dall’altra stimolare l’investimento privato verso l’immobiliare ad uso abitativo. In un calcolo di convenienza economica, chi paga molto tasse ricava un buon vantaggio.

Ecco la normativa nei dettagli:

Misura dell’agevolazione

Si tratta di una detrazione del 50% dell’iva pagata per l’acquisto di abitazioni da “spalmare” in 10 anni, a partire dall’anno fiscale del rogito.

Beneficiari

Persone fisiche

Immobili finanziabili

Gli acquisti di immobili ad uso residenziale effettuati entro il 31 dicembre 2016 da imprese di costruzioni, di classe energetica A o B. Non ci sono limitazioni sull’utilizzo delle abitazioni: sono ammissibili alla detrazione sia la prima casa che le abitazioni da mettere a reddito o utilizzate per altri scopi.

Il Testo della legge di stabilità 2016: art.1, comma 56

Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unita’ immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.
La detrazione di cui al precedente periodo eè pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed e’ ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Guarda la video guida dell’esperto

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega cosa sono e come funzionano le Agevolazioni prima casa.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni e mutui ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in banche e società di distribuzione collegate. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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65 Comments su "Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni"

Buongiorno,
per fare domanda al fondo di garanzia prima casa la casa stessa deve essere finita?
Le spiego:
La casa che ci interessa al momento è grezza, noi vorremmo accendere un mutuo facendo richiesta al fondo garanzia 100% per ultimare i lavori.
Si può fare la richiesta prima di cominciare i lavori o la casa deve essere già ultimata?

Grazie mille

Gessica escluderei la finaziabilità di questa operazione, già complessa perchè al 100%. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera, se è possibile vorrei avere un chiarimento sulle richieste di mutuo al 100% con richiesta al fondo di garanzia.
nella richiesta di finanziamento posso richiedere anche l’ iva per l’ acquisto della prima casa?

Grazie.

Gentile Gessica, per quanto riguarda i mutui ordinari le imposte non vengono finanziate. L’ammontare del finanziamento però viene determinato sulla base del valore di perizia. Può così accadere che vengano finanziate anche le imposte in particolari casi in cui il prezzo di acquisto è sensibilmente inferiore al valore del bene. Per le richieste del fondo di garanzia devi richiedere alla Banca sulla base del tuo caso particolare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, se è possibile vorrei un chiarimento, sto per acquistare un piccolo appartamento, confinante a quello che ho e dove ho già la residenza, per prima affittarlo e poi più avanti farne uno più grande unificando i due appartamenti contigui. Quello che ho ora, insieme alla casa di mia madre dove vive e quella di mia nonna materna affittata risulto essere: nella prima unico nudo proprietario mentre nelle altre due nudo proprietario al 50% come mia sorella. L’usufrutto di tutte e tre ce l’ha mia madre. Non ho mai fruito delle agevolazioni fiscali quindi: posso acquistare questa a fianco alla… Read more »

Gentile Stefano, puoi sicuramente richiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,
Sto costruendo una casa unifamiliare su un terreno intestato a me e mio padre.
Io ho un appartamento acquistato 12 anni fa con iva 4/. in un comune diverso da quello del terreno che venderò l’anno prossimo a gennaio 2018. Mio padre è proprietario di una vecchia casa ereditata dal nonno e anche lui è intenzionato a venderla al più presto ma è nello stesso comune del terreno.
Siccome la casa è intestata ad entrambi come ci regoliamo con iva?
Possiamo usare agevolazioni al 4 se vendiamo le vecchie case?
Grazie mille

Gentile Elisa, a mio parere puoi pagare iva ridotta 4% solo se prima vendi la casa acquistata 12 anni fa con le agevolazioni fiscali. Stesso discorso per tuo padre se è proprietario esclusivo o in comunione con la moglie. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,
Nel 2011 ho acquistato la prima casa dal costruttore e pagato 4% iva. 165000 euro, iva 6600. Ora sto per venderla e acquistare sempre dal costruttore una più grande a 210000. Sarà sempre la nostra prima casa, stesso palazzo, stesso comune. All atto del rogito devo pagare 8400 euro e poi recupero 6600 euro l anno prossimo nel 730, o pago all atto del rogito solo la differenza di 1800 eur? Sono passati 5 anni ma il costruttore fa pagare l iva.
Grazie mille

Gentile Maria, come correttamente scrivi non puoi evitare di pagare l’IVA. Hai diritto ad un CREDITO D’IMPOSTA pari all’IVA pagata in relazione al precedente acquisto (non si recuperano le imposte ipotecarie e catastali fisse pagate in occasione del primo acquisto). Potrai utilizzare questo credito per vari tipi di imposte (redditi; successione/registro/ipotecaria etc per altri atti) o altre compensazioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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