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Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni

di CEO di CasaNoi.it 95 commenti in

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono un risparmio di imposta riservato ai privati che acquistano un’abitazione in presenza di determinati requisiti.

Le tasse sull’acquisto prima casa: l’imposta di registro, le tasse catastali e ipotecarie

L’acquisto di un immobile è soggetto a due tipi di imposte: imposta di registro o IVA.

L’imposta di registro si applica quando il venditore è un privato o una società dopo 5 anni dalla fine dei lavori.

L’IVA si applica quando si acquista un immobile nuovo da un’impresa di costruzioni.

Esistono poi altre due imposte di minore entità legate alla compravendita: imposta catastale e imposta ipotecaria.

L’acquisto di un immobile con le agevolazioni “prima casa”

Il beneficio fiscale è un importante risparmio di imposte, quantificabili dalla differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata. Il risparmio è tanto maggiore quanto più è alto il valore catastale di una abitazione o, nel caso di operazione soggetta ad IVA, dal prezzo di vendita di un’abitazione nuova venduta da un costruttore.

a) Operazione soggetta ad Imposta di Registro

L’Imposta di Registro si calcola sul “Valore Catastale”, a sua volta determinato in base alla rendita catastale .
Il Valore catastale di un’abitazione “prima casa” è più basso rispetto alle altre abitazioni.

  • L’aliquota Imposta di Registro ordinaria è del 9% del valore catastale.
  • L’aliquota Imposta di Registro agevolata è del 2% del valore catastale.

Inoltre, è necessario pagare imposte ipotecarie e catastali, di complessivi 100 euro per tutti i tipi di abitazioni.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

La “prima casa” – in caso d’acquisto di un’abitazione – permette di pagare un’aliquota ridotta rispetto all’imposta ordinaria.

L’abitazione principale invece è l’abitazione già di proprietà dove si ha la residenza anagrafica e dove si dimora abitualmente con il proprio nucleo familiare. L’abitazione principale permette di usufruire di esenzione IMU, detraibilità interessi mutuo casa e altre agevolazioni fiscali sul patrimonio immobiliare

b) Operazione soggetta ad IVA (acquisto da costruttore – nuove costruzioni)

L’IVA si calcola sul prezzo della compravendita.

  • L’aliquota IVA ordinaria è pari al 10% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA agevolata “prima casa” è pari al 4% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA aumenta al 22% del prezzo di compravendita per le abitazioni di lusso (categoria catastale A/1-A/8-A/9).
Leggi  La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa

Oltre l’IVA, è necessario pagare imposta di registro. catastale e ipotecaria di complessivi 600 euro per tutti i tipi di abitazioni.

I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni interessano sia la categoria catastale dell’immobile che si vuole comprare sia l’acquirente.

1. Quali immobili possono beneficiare delle agevolazioni?

L’agevolazione prima casa non riguarda l’acquisto di abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 ville;
  • A/9 castelli/palazzi.

L’agevolazione si può richiedere per l’acquisto di un’abitazione e relative pertinenze, nella misura di una sola pertinenza per tipologia (un box; una soffitta; etc).

Sono chiaramente esclusi gli acquisti di immobili a destinazione diversa dall’abitativo: ufficio, negozio, etc.

 

2. Chi ha diritto all’agevolazione per l’acquisto “prima casa”?

L’acquirente privato che acquista un’abitazione deve avere i seguenti requisiti:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, ovvero possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

L’agevolazione non spetta anche se i benefici prima casa sono stati richiesti precedentemente limitatamente all’acquisto di diritti di nuda proprietà, usufrutto, comproprietà etc di abitazione.

L’agevolazione spetta invece se il possesso dell’immobile pre-posseduto è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).

  1. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  2. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l’attività b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Leggi  A cosa servono la visura e la planimetria catastale

Facciamo notare che l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi residenza anagrafica e dimora effettiva. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo il rogito, purché l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune dove ricade l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Quando si richiedono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito di compravendita.

A chi vanno versate le imposte per l’acquisto di un immobile

Le imposte per l’acquisto di un’abitazione (o di qualsiasi altra categoria di immobile) vanno versate nel seguente modo:

  • al notaio: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale
  • al costruttore: l’IVA

La decadenza dalle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. 
Comunque, chi vende casa prima dei 5 anni può evitare le sanzioni (ma non gli interessi), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate prevede poi casi particolari relativi a casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni.

Agevolazioni per l’acquisto di abitazioni dal costruttore e con classe energetica A o B – Legge di stabilità 2016, prorogata nel 2017. Non confermata per il 2018. 

Per gli anni 2016 e 2017

E’ stato incentivato l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione di elevata efficienza energetica (classe energetica A o B), attraverso vantaggi fiscali in sede di dichiarazione dei redditi.

Leggi  Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

Si tratta di detrazioni fiscali nella misura del 50% dell’iva pagata. L’agevolazione vuole da una parte incentivare l’acquisto del “nuovo” ad elevata efficienza energetica, dall’altra stimolare l’investimento privato verso l’immobiliare ad uso abitativo. In un calcolo di convenienza economica, chi paga molto tasse ricava un buon vantaggio.

Ecco la normativa nei dettagli:

Misura dell’agevolazione

Si tratta di una detrazione del 50% dell’iva pagata per l’acquisto di abitazioni da “spalmare” in 10 anni, a partire dall’anno fiscale del rogito.

Beneficiari

Persone fisiche

Immobili finanziabili

Gli acquisti di immobili ad uso residenziale effettuati entro il 31 dicembre 2016 da imprese di costruzioni, di classe energetica A o B. Non ci sono limitazioni sull’utilizzo delle abitazioni: sono ammissibili alla detrazione sia la prima casa che le abitazioni da mettere a reddito o utilizzate per altri scopi.

Il Testo della legge di stabilità 2016: art.1, comma 56

Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unita’ immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.
La detrazione di cui al precedente periodo eè pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed e’ ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Articolo scritto da

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e credito immobiliare. Collaboratore Auxilia Finance società mediazione creditizia iscritta OAM. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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95 Comments su "Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni"

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Buogiorno,
vorrei sottoporVi il seguente quesito.
Mi sto aggincendo all’acquisto di un immobile.
Vorrei sapere se potrei accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, essendo comunque comproprietario della abitazione dei miei genitori per una percentuale inferiore al 20%.
Ps. Mi pare di aver inteso che l’abitazione ereditata non sia di intralcio all’ottenimento della agevolazione.
Grazie
Cordiali saluti

Gentile lettore,
se la quota la tua attuale proprietà (quota del 20% della casa dei genitori) è stata ereditata, puoi sicuramente richiedere le agevolazioni all’ACQUISTO della prima casa.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

buongiorno ho abitato fino ad agosto scorso nella mia prima casa con la mia famiglia. sono stata costretta a trasferirmi x motivi di lavoro in altro comune ma ho ancora la residenza nel primo comune dove ho staccato tutte le utenze di luce, gas e acqua. Pago regolarmente la tari nel secondo comune . Cosa mi spetta pagare ancora nel primo comune? e x l’agevolazione imu prima casa come funziona? nel nuovo comune tutte le utenze sono a nome di mio marito.
grazie

Gentile Eleonora,
per l’esenzione IMU sulla tua casa di proprietà non è sufficiente la residenza anagrafica ma il requisito di dimora abituale della famiglia.
Da quanto scrivi tu dimori in un’altra casa, tant’è che non hai più neanche le utenze.
Inoltre ogni famiglia ha diritto ad una sola esenzione iMU e se tuo marito ne beneficia per una casa di proprietà, non puoi beneficiarne anche te.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Buongiorno, nel 2016 ho stipulato un contratto d acquisto prima casa, direttamente con il costruttore, con affitto per due anni e riscatto. Quindi tra qualche mese dovrò fare L accollo del mutuo e volevo sapere visto che tutti i conteggi son stati fatti con aliquota al 10% se ora rientro nella nuova normativa e come. Grazie e buon lavoro.

Gentile Pasquale,
se si tratta di abitazione non di lusso, puoi chiedere le agevolazioni all’acquisto se hai i requisiti.
Sinteticamente:
– non possedere altra abitazione acquistata con i benefici prima casa (incluso usufrutto o nuda proprietà)
– non possedere latra abitazione a TITOLO ESCLUSIVO nello stesso comune dove ricade la casa da acquistare (non rientrano le comproprietà)
– avere o trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Buongiorno, nel 2017 abbiamo acquistato una casa da costruttore di classe energetica A, per cui avremmo diritto a beneficiare della detrazione del 50% dell’IVA pagata in 10 annisulla dichiarazione dei redditi. Il problema è che, in regime di separazione dei beni, la casa è stata intestata a mia moglie che fra l’altro è a mio carico, posso beneficiare di tale agevolazione detraendola dal mio reddito?

Gentile Domenico,
è’ possibile portare in detrazione anche le spese dei familiari a carico, entro certi limiti.
Le consiglio di avvalersi di un CAF o di un professionista.
Cordialmente
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

buonasera, Nel 2005 ho acquistato una casa da nubile usufruendo delle agevolazioni 1^ casa per quando riguarda le tasse in sede di atto notarile, non ho usufruito dell’Iva al 4% in quanto ristrutturazione; Oggi, sposata in comunione dei beni sto costruendo casa al 50% con mio marito in comune diverso dalla prima, casa che sarà adibita ad abitazione principale. Mi pare aver capito che Le agevolazioni spettino solo a mio marito in misura del 50%. Se io invece donassi la mia 1^ casa potrei usufruire delle agevolazioni sulla nuova? Eventualmente entro quanto tempo e a partire da quale data? Dalla… Read more »

Gentile CRIS
poiché sei proprietaria di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali, ora non puoi chiedere l’iva ridotta sulla costruzione.
Correttamente scrivi che dovresti cedere questa proprietà (donazione).
Per non creare dubbi e interpretazioni, avresti dovuto donarla prima dell’inizio lavori.
Forse è sufficiente cederla prima del pagamento della prima fattura, ma ti invito a chiedere informazioni all’Agenzia delle Entrate carte alla mano e accertandoti anche della decorrenza dei termini per trasferire la residenza nella casa in costruzione o almeno nel comune dove acquisti
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui