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Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni

di CEO di CasaNoi.it 27 commenti in

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono un risparmio di imposta riservato ai privati che acquistano un’abitazione in presenza di determinati requisiti.

Le tasse sull’acquisto prima casa: l’imposta di registro, le tasse catastali e ipotecarie

L’acquisto di un immobile è soggetto a due tipi di imposte: imposta di registro o IVA.

L’imposta di registro si applica quando il venditore è un privato o una società dopo 5 anni dalla fine dei lavori.

L’IVA si applica quando si acquista un immobile nuovo da un’impresa di costruzioni.

Esistono poi altre due imposte di minore entità legate alla compravendita: imposta catastale e imposta ipotecaria.

L’acquisto di un immobile con le agevolazioni “prima casa”

Il beneficio fiscale è un importante risparmio di imposte, quantificabili dalla differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata. Il risparmio è tanto maggiore quanto più è alto il valore catastale di una abitazione o, nel caso di operazione soggetta ad IVA, dal prezzo di vendita di un’abitazione nuova venduta da un costruttore.

a) Operazione soggetta ad Imposta di Registro

L’Imposta di Registro si calcola sul “Valore Catastale”, a sua volta determinato in base alla rendita catastale .
Il Valore catastale di un’abitazione “prima casa” è più basso rispetto alle altre abitazioni.

  • L’aliquota Imposta di Registro ordinaria è del 9% del valore catastale.
  • L’aliquota Imposta di Registro agevolata è del 2% del valore catastale.

Inoltre, è necessario pagare imposte ipotecarie e catastali, di complessivi 100 euro per tutti i tipi di abitazioni.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

La “prima casa” – in caso d’acquisto di un’abitazione – permette di pagare un’aliquota ridotta rispetto all’imposta ordinaria. L’abitazione principale invece è l’immobile dove si ha la residenza anagrafica e dove si dimora abitualmente con il proprio nucleo familiare.

b) Operazione soggetta ad IVA (acquisto da costruttore – nuove costruzioni)

L’IVA si calcola sul prezzo della compravendita.

  • L’aliquota IVA ordinaria è pari al 10% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA agevolata “prima casa” è pari al 4% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA aumenta al 22% del prezzo di compravendita per le abitazioni di lusso (categoria catastale A/1-A/8-A/9).

Oltre l’IVA, è necessario pagare imposta di registro. catastale e ipotecaria di complessivi 600 euro per tutti i tipi di abitazioni.

I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni interessano sia la categoria catastale dell’immobile che si vuole comprare sia l’acquirente.

1. Quali immobili possono beneficiare delle agevolazioni?

L’agevolazione prima casa non riguarda l’acquisto di abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 ville;
  • A/9 castelli/palazzi.

L’agevolazione si può richiedere per l’acquisto di un’abitazione e relative pertinenze, nella misura di una sola pertinenza per tipologia (un box; una soffitta; etc).

Sono chiaramente esclusi gli acquisti di immobili a destinazione diversa dall’abitativo: ufficio, negozio, etc.

 

2. Chi ha diritto all’agevolazione per l’acquisto “prima casa”?

L’acquirente privato che acquista un’abitazione deve avere i seguenti requisiti:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, ovvero possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

L’agevolazione non spetta anche se i benefici prima casa sono stati richiesti precedentemente limitatamente all’acquisto di diritti di nuda proprietà, usufrutto, comproprietà etc di abitazione.

L’agevolazione spetta invece se il possesso dell’immobile pre-posseduto è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).

  1. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  2. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l’attività b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Facciamo notare che l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi residenza anagrafica e dimora effettiva. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo il rogito, purché l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune dove ricade l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Quando si richiedono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito di compravendita.

A chi vanno versate le imposte per l’acquisto di un immobile

Le imposte per l’acquisto di un’abitazione (o di qualsiasi altra categoria di immobile) vanno versate nel seguente modo:

  • al notaio: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale
  • al costruttore: l’IVA

La decadenza dalle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. 
Comunque, chi vende casa prima dei 5 anni può evitare le sanzioni (ma non gli interessi), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate prevede poi casi particolari relativi a casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni.

Agevolazioni per l’acquisto di abitazioni dal costruttore e con classe energetica A o B

Con la legge di stabilità 2016 viene incentivato, per tutto l’anno, l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione di elevata efficienza energetica (classe energetica A o B), attraverso vantaggi fiscali in sede di dichiarazione dei redditi.

Si tratta di detrazioni fiscali nella misura del 50% dell’iva pagata. L’agevolazione vuole da una parte incentivare l’acquisto del “nuovo” ad elevata efficienza energetica, dall’altra stimolare l’investimento privato verso l’immobiliare ad uso abitativo. In un calcolo di convenienza economica, chi paga molto tasse ricava un buon vantaggio.

Ecco la normativa nei dettagli:

Misura dell’agevolazione

Si tratta di una detrazione del 50% dell’iva pagata per l’acquisto di abitazioni da “spalmare” in 10 anni, a partire dall’anno fiscale del rogito.

Beneficiari

Persone fisiche

Immobili finanziabili

Gli acquisti di immobili ad uso residenziale effettuati entro il 31 dicembre 2016 da imprese di costruzioni, di classe energetica A o B. Non ci sono limitazioni sull’utilizzo delle abitazioni: sono ammissibili alla detrazione sia la prima casa che le abitazioni da mettere a reddito o utilizzate per altri scopi.

Il Testo della legge di stabilità 2016: art.1, comma 56

Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unita’ immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.
La detrazione di cui al precedente periodo eè pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed e’ ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Guarda la video guida dell’esperto

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega cosa sono e come funzionano le Agevolazioni prima casa.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

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27 Comments su "Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni"

Salve,
Sto acquistando insieme a mia moglie un appartamento, volevo sapere se posso usufruire dei benefici prima casa,premesso che mia moglie ha ereditato dopo la morte del padre una percentuale dell’appartamento dove viviamo, io ho ricevuto in donazione un piccolo appartamento da mio padre. Si tratta quindi di un primo acquisto.

grazie in anticipo

Gentile Gianluca, la donazione non pregiudica di per sé le agevolazioni fiscali all’acquisto. Però non si possono richiedere se già si possiede un’abitazione in proprietà esclusiva (o in comunione con il coniuge) nello STESSO COMUNE. Quindi: tua moglie può sicuramente beneficiarne; tu solo se la casa di cui sei proprietario esclusivo ricade in un altro comune. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Salve
Sto acquistando prima casa dal costruttore..premetto che la casa è stata costruita più di 5 anni fa…quanto dovrei pagare di iva?sono obbligato a pagare 4% o a discrezione del costruttore il 2%?
Inoltre la casa è classe C ..eventualmente per beneficiare del bonus del 50% sull’iva al 4 devo obbligatoriamente far cambiare la classe energetica prima dell’acquisto o posso farlo io personalmente dopo l’atto?
Grazie in anticipo..

Gentile Simone, è il costruttore che decide se applicare alla vendita l’iva o l’imposta di registro. Nel secondo caso molto probabilmente pagheresti molto meno, sia perché il calcolo viene fatto sul valore catastale (invece che sul prezzo) sia per l’aliquota + bassa. Passando all’altra domanda. La Certificazione energetica è quella che risulta al momento del rogito. Prova a fare un tentativo e parlare con il costruttore se: a) è possibile applicare imposta di registro b) se ci possono essere delle innovazioni tecniche/costruttive prima del rogito che possano far modificare la classe energetica (ad esempio cambiando una caldaia e aggiungendo un… Read more »

Buonasera, devo acquistare casa e in questo momento ho in essere un diritto di usufrutto a pagamento per ancora 10 anni. Non avendo goduto di agevolazioni all’atto della stipula dell’atto di usufrutto posso godere dei benefici di prima casa? Considerando che cederò questo usufrutto entro l’anno. Grazie

Gentile Alberto la risposta è affermativa: non avendo richiesto le agevolazioni per l’abitazione di cui possiedi l’usufrutto, ne hai diritto. Ricordati che devi avere/trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito. Voglio aggiungere 2 parole sulle conseguenze fiscali del tuo nuovo acquisto. Tieni presente che come usufruttuario sei tenuto al pagamento dell’IMU; ugualmente come proprietario della nuova casa. L’esenzione IMU è prevista per una sola abitazione, quella dove vivi e risiedi. Con il nuovo acquisto sarai tenuto a pagare IMU sicuramente su una casa (fino a quando non cederai l’usufrutto). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera, devo acquistare la prima casa dal costruttore le chiedevo il 4% e da riferirsi al prezzo della compravendita che è 200000 euro o sul valore catastale che è di 48279, c’è una bella differenza, e devo darla subito al costruttore o va nel mutuo che stipulo all’80% del valore, non avrei i soldi oltre al rogito, devo attendere un po’, grazie

Gentile Angelo, quando si acquista da costruttore si paga l’IVA sul prezzo reale e va saldata al rogito. Per quanto riguarda la Banca, l’importo erogato è discrezionale e si basa sulla perizia e sulle politiche del credito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,
circa un anno e mezzo fa ho deciso di vendere il 50% della nostra abitazione a mia moglie, rassicurati dal notaio che non avremmo perso le agevolazioni prima casa di cui ho usufruito circa 3 anni prima. Ovviamente, ci è arrivato l’avviso di dover pagare la differenza di aliquota più sanzioni e interessi. Notaio sparito. C’è un modo per poter evitare di pagarle? In pratica ci troviamo a pagare per quel 50% il 9% io e il 2% mia moglie! Grazie.

Gentile Daniele, l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate è corretto: tu infatti decadi dalle agevolazioni perché non hai riacquistato – nei 12 mesi successivi alla vendita – un’abitazione principale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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