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Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni

di CEO di CasaNoi.it 81 commenti in

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono un risparmio di imposta riservato ai privati che acquistano un’abitazione in presenza di determinati requisiti.

Le tasse sull’acquisto prima casa: l’imposta di registro, le tasse catastali e ipotecarie

L’acquisto di un immobile è soggetto a due tipi di imposte: imposta di registro o IVA.

L’imposta di registro si applica quando il venditore è un privato o una società dopo 5 anni dalla fine dei lavori.

L’IVA si applica quando si acquista un immobile nuovo da un’impresa di costruzioni.

Esistono poi altre due imposte di minore entità legate alla compravendita: imposta catastale e imposta ipotecaria.

L’acquisto di un immobile con le agevolazioni “prima casa”

Il beneficio fiscale è un importante risparmio di imposte, quantificabili dalla differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata. Il risparmio è tanto maggiore quanto più è alto il valore catastale di una abitazione o, nel caso di operazione soggetta ad IVA, dal prezzo di vendita di un’abitazione nuova venduta da un costruttore.

a) Operazione soggetta ad Imposta di Registro

L’Imposta di Registro si calcola sul “Valore Catastale”, a sua volta determinato in base alla rendita catastale .
Il Valore catastale di un’abitazione “prima casa” è più basso rispetto alle altre abitazioni.

  • L’aliquota Imposta di Registro ordinaria è del 9% del valore catastale.
  • L’aliquota Imposta di Registro agevolata è del 2% del valore catastale.

Inoltre, è necessario pagare imposte ipotecarie e catastali, di complessivi 100 euro per tutti i tipi di abitazioni.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

La “prima casa” – in caso d’acquisto di un’abitazione – permette di pagare un’aliquota ridotta rispetto all’imposta ordinaria. L’abitazione principale invece è l’immobile dove si ha la residenza anagrafica e dove si dimora abitualmente con il proprio nucleo familiare.

b) Operazione soggetta ad IVA (acquisto da costruttore – nuove costruzioni)

L’IVA si calcola sul prezzo della compravendita.

  • L’aliquota IVA ordinaria è pari al 10% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA agevolata “prima casa” è pari al 4% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA aumenta al 22% del prezzo di compravendita per le abitazioni di lusso (categoria catastale A/1-A/8-A/9).
Leggi  La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa

Oltre l’IVA, è necessario pagare imposta di registro. catastale e ipotecaria di complessivi 600 euro per tutti i tipi di abitazioni.

I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni interessano sia la categoria catastale dell’immobile che si vuole comprare sia l’acquirente.

1. Quali immobili possono beneficiare delle agevolazioni?

L’agevolazione prima casa non riguarda l’acquisto di abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 ville;
  • A/9 castelli/palazzi.

L’agevolazione si può richiedere per l’acquisto di un’abitazione e relative pertinenze, nella misura di una sola pertinenza per tipologia (un box; una soffitta; etc).

Sono chiaramente esclusi gli acquisti di immobili a destinazione diversa dall’abitativo: ufficio, negozio, etc.

 

2. Chi ha diritto all’agevolazione per l’acquisto “prima casa”?

L’acquirente privato che acquista un’abitazione deve avere i seguenti requisiti:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, ovvero possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

L’agevolazione non spetta anche se i benefici prima casa sono stati richiesti precedentemente limitatamente all’acquisto di diritti di nuda proprietà, usufrutto, comproprietà etc di abitazione.

L’agevolazione spetta invece se il possesso dell’immobile pre-posseduto è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).

  1. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  2. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l’attività b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Leggi  La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa

Facciamo notare che l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi residenza anagrafica e dimora effettiva. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo il rogito, purché l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune dove ricade l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Quando si richiedono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito di compravendita.

A chi vanno versate le imposte per l’acquisto di un immobile

Le imposte per l’acquisto di un’abitazione (o di qualsiasi altra categoria di immobile) vanno versate nel seguente modo:

  • al notaio: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale
  • al costruttore: l’IVA

La decadenza dalle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. 
Comunque, chi vende casa prima dei 5 anni può evitare le sanzioni (ma non gli interessi), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate prevede poi casi particolari relativi a casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni.

Agevolazioni per l’acquisto di abitazioni dal costruttore e con classe energetica A o B – Legge di stabilità 2016, prorogata nel 2017. Non confermata per il 2018. 

Per gli anni 2016 e 2017

E’ stato incentivato l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione di elevata efficienza energetica (classe energetica A o B), attraverso vantaggi fiscali in sede di dichiarazione dei redditi.

Leggi  La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa

Si tratta di detrazioni fiscali nella misura del 50% dell’iva pagata. L’agevolazione vuole da una parte incentivare l’acquisto del “nuovo” ad elevata efficienza energetica, dall’altra stimolare l’investimento privato verso l’immobiliare ad uso abitativo. In un calcolo di convenienza economica, chi paga molto tasse ricava un buon vantaggio.

Ecco la normativa nei dettagli:

Misura dell’agevolazione

Si tratta di una detrazione del 50% dell’iva pagata per l’acquisto di abitazioni da “spalmare” in 10 anni, a partire dall’anno fiscale del rogito.

Beneficiari

Persone fisiche

Immobili finanziabili

Gli acquisti di immobili ad uso residenziale effettuati entro il 31 dicembre 2016 da imprese di costruzioni, di classe energetica A o B. Non ci sono limitazioni sull’utilizzo delle abitazioni: sono ammissibili alla detrazione sia la prima casa che le abitazioni da mettere a reddito o utilizzate per altri scopi.

Il Testo della legge di stabilità 2016: art.1, comma 56

Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unita’ immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.
La detrazione di cui al precedente periodo eè pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed e’ ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Guarda la video guida dell’esperto

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega cosa sono e come funzionano le Agevolazioni prima casa.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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81 Comments su "Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni"

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Buonasera,
nel 1989 mio padre con i suoi risparmi acquistò una casa al mare nel suo paese di nascita intestandola a me. Ora vorrei acquistare casa nella città dove vivo perché sono in affitto ed ho messo in vendita la casa al mare perché la spesa per l’acquisto di una casa è francamente molto impegnativa.
Potrò avere le agevolazioni fiscali per la prima casa? Nell’anno in cui è avvenuto l’acquisto della casa al mare erano già in vigore le agevolazioni fiscali per la prima casa e quindi non poter ottenere le agevolazioni fiscali che mi occorrono ora?
Grazie in anticipo per la risposta.
Rosalba

Gentile Roberta, puoi controllare direttamente dal rogito (della casa al mare) se hai chiesto le agevolazioni fiscali prima casa. In caso positivo, per richiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto dell’abitazione nella città dove risiedi, devi prima alienare la casa al mare prima del nuovo acquisto o nei 12 mesi successivi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Salve,volevo fare una domanda.ho acquistato casa in fase di costruzione da un’ impresa.volevo chiedere quale iva mi viene applicata sui materiali che vengono usati(porte pavimenti,ecc.).nel caso potrei chiedere l iva agevolata al 4% ? Grazie

Gentile Anna, devi rivolgerti ad un professionista perché l’argomento è complesso e l’aliquota è legata a requisiti oggettivi e soggettivi.
Ti esprimo mia opinione.
Se tu hai i requisiti prima casa e li hai chiesti per l’acquisto del “grezzo”, puoi applicare aliquota 4% per gli acquisti di materiali in quanto finalizzati alla costruzione prima casa.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli

Buonasera,
avrei bisogno di sapere l’aliquota Iva e l’imposta di registro per acquisto immobile ad uso ufficio/studio professionale A10 e se sia possibile, in caso di acquisto, scaricare l’Iva.L’Immobile lo acquisto da un privato.
Grazie per l’attenzione

Gentile Luca, se acquisti da privato non c’è iva ma imposta di registro da calcolare a partire dalla rendita. Per gli aspetti fiscali bisogna valutare la tua posizione. Devi rivolgerti ad un professionista

Buon giorno! Mi può dare un consiglio noi vogliamo comprare la casa abbiamo fatto il compromesso e quello della agenzia ci a detto che nell prezzo va solo la casa perché il garage e stato fatto dopo in un altro modo non come dovrebbe essere.Noi in futuro avremmo problemi se andiamo avanti con l’acquisto?Grazie

Gentile Valentina
nel compromesso avete identificato esattamente l’immobile. Da quanto scrivi nel compromesso è citato il garage e il venditore deve garantirne la regolarità edilizia e catastale.
In caso contrario potete recedere dal compromesso.
Se acquistate avrete poi in futuro lo stesso problema.
Vi consiglio di farvi assiste da un professionista.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Pero quello dell agenzia mia detto va bene cosi che e stato 20 anni cosi e non hanno avuto mai dei problemi
Poi un altra cosa se me lo sa dire per la sicurezza degli impianti e scritto senza certificati di conformità va bene cosi?
A chi mi devo rivolgere per tutto ciò.
Grazie mille

Gentile Valentina, acquistare casa è un evento importante e complesso. Hai necessità di sicurezza per il tuo acquisto, che solo un notaio o altro professionista può darti. GP

Buonasera,
ho una domanda relativa all’agevolazione prima casa.
Ho acquistato un immobile nel 2009 con le agevolazioni prima casa. Nel 2015 ho affittato la casa con contratto concordato. La casa è ancora affittata e io non ho più la residenza lì.
Adesso vorrei acquistare un altro immobile situato in un comune diverso dove stabilirò la mia residenza. Attualmente ho la residenza nel comune in cui voglio acquistare il nuovo immobile.
Posso usufruire dei bonus prima casa per l’acquisto di quest’ultimo immobile.
grazie

Gentile Samuele, non puoi chiedere le agevolazioni all’acquisto perché possiedi altra abitazione acquistata con i benefici fiscali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli