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Come fermare una casa da acquistare

di CEO di CasaNoi.it 6 commenti in

Cosa fare per fermare una casa da acquistare – la proposta d’acquisto

“Vorrei fermare una casa da acquistare… ma ho paura: cosa devo fare, cosa devo sapere?”

Quando si vuole “fermare” una casa normalmente si sottoscrive una proposta d’acquisto. E’ di grande supporto in questo momento l’agente immobiliare, il quale conosce l’immobile e ha il dovere di verificare chi sono i proprietari e se esistono ipoteche, pignoramenti o altri “problemi” sulla proprietà.

Professionalità, correttezza e diligenza dell’agente immobiliare sono determinanti per la velocità della transazione e la serenità di acquirenti e venditori.

Prima di impegnarsi in una proposta d’acquisto è opportuno

  • valutare con un tecnico lo stato dell’immobile e l’entità dei lavori da svolgere. Con il tecnico valutare anche la conformità catastale-urbanistica
  • conoscere se gli impianti sono certificati
  • conoscere se esiste o non esiste l’agibilità
  • conoscere il regolamento di condominio e l’ammontare delle spese condominiali

La proposta d’acquisto è un contratto vincolante

La proposta d’acquisto è un contratto vincolante per le parti.
Una volta sottoscritta e accettata la proposta, l’immobile viene ritirato dal mercato e la commercializzazione bloccata. 

In questa fase, non essendoci il notaio,  è necessario concentrarsi – oltre che sul prezzo e le modalità di pagamento – sui rischi.

Normalmente la proposta d’acquisto è un prestampato dell’agenzia immobiliare. Avvertenze da seguire:

  1. leggere attentamente lo stampato della proposta d’acquisto
  2. verificare che sia indirizzata a tutti i proprietari (se più d’uno) dell’immobile
  3. identificare esattamente l’immobile e le pertinenze con indirizzo e dati catastali. Prendere visione di visure e planimetrie catastali e acquisirne una copia
  4. nella proposta va descritto l’immobile per come si è visto realmente
  5. condizionare l’acquisto alle verifiche notarili e alla conformità edilizia e catastale.
    Specificare per iscritto che la documentazione deve essere consegnata al notaio nel più breve termine possibile dopo l’accettazione della proposta
  6. lasciare un assegno in deposito all’agente immobiliare di importo ridotto (5.000€), intestato a tutti i proprietari, o a uno solo
  7. specificare se si intende finanziare l’acquisto con un mutuo
  8. chiarire (anche in un foglio a parte) i rapporti economici con l’agente immobiliare; specificare che le provvigioni matureranno solo al compromesso o comunque dopo accettazione della proprietà e verifiche notarili.

I documenti della casa e le verifiche notarili

Per tutte le verifiche sull’acquisto di un immobile è fondamentale il notaio di fiducia (spetta sempre all’acquirente sceglierlo).

Il notaio lavora normalmente dopo l’accettazione della proposta di acquisto da parte della proprietà.

Il notaio effettua le verifiche documentali ma non “vede” fisicamente l’immobile; si basa per il rogito sulle dichiarazioni delle parti.

Il notaio verifica comunque l’aspetto urbanistico, ricostruendo la “storia edilizia” dell’immobile.

Questa attività viene favorita dal lavoro svolto in fase di vendita dall’agente immobiliare; se questi ha lavorato con scrupolo e professionalità, eventuali problemi edilizi sull’immobile sono già stati analizzati e risolti (o in fase di risoluzione).

Documentazione dell’immobile per il compromesso o il rogito

  1. visura storica catastale ufficiale  e recente rilasciata dall’Agenzia delle Entrate (per via telematica)
  2. planimetria catastale ufficiale, originale e recente rilasciata dall’Agenzia delle Entrate (per via telematica); acquisire originale, no copie
  3. ultimo atto di provenienza; in caso di successione occorre anche l’atto di acquisto precedente
  4. titoli edilizi (permesso di costruire,DIA, SCIA, concessione in sanatoria,  etc.).
  5. agibilità/abitabilità (se esistente)
  6. APE – Attestato di Prestazione Energetica
  7. certificazioni impianti (se esistenti)

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Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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6 commenti su “Come fermare una casa da acquistare
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  1. Buonasera,
    Sto cercando una casa da acquistare: nell’ultima visita ad un immobile, l’agente, oltre ad affermare che il prezzo richiesto non era trattabile, è andato oltre. Mi ha detto che, stante le attuali condizioni del mercato, era probabile ci sarebbe stata una gara al rialzo, con offerte addirittura superiori al prezzo richiesto (prezzo già in linea con i valori di zona, non certo stracciato…).
    Quindi, basta solo che l’agente sia d’accordo perchè un’offerta pari al prezzo richiesto possa venire rifiutata?

    Grazie per la risposta!
    Buon lavoro
    FA

    1. L’agente immobiliare ha il dovere di sottoporre al proprietario una proposta d’acquisto “in prezzo”. Il proprietario deciderà autonomamente. Consiglio di dare un termine veloce alla proposta (pochi giorni). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buonasera,
    Ho individuato un immobile che mi piace, mi sono messo in accordo verbale con il proprietario per un cifra di 38mila€, la casa è datata e con qualche lavoro da eseguire
    (verifica copertura, lavori semplici di intonaco, impianti e rifacimento sanitari). Con il proprietario siamo in accordo che mi darà i documenti per le verifiche. Io vorrei
    1-bloccare là casa al fine di evitare di perderla;
    2- il proprietario risiede in altro comune e gli è scomodo venire per i sopralluoghi, potrei chiedere le chiavi dell’immobile?
    3- devo fare un mutuo per l’acquisto e la ristrutturazione, ma prima della conferma da parte della banca vorrei stimare i lavori, come fare per rispondere al punto 1 e 2?
    Grazie e buona Pasqua

    1. Gentile Franco, prima di sottoscrivere una proposta le consiglio di fare una stima dei lavori con tecnici o ditte di sua fiducia. Concordi con il proprietario il sopralluogo e in quella occasione si faccia dare la documentazione catastale e edilizia/urbanistica della casa. Avrà così tutti gli elementi per fare una proposta. Il mutuo non lo dia per scontato perché l’erogazione è spesso legata a stato avanzamento lavori e non sempre la necessità finanziaria coincide con l’erogazione. Per importi ridotti di acquisto ,inoltre, la componente ristrutturazione può essere prevalente e potrebbe comportare difficoltà nell’erogare al rogito. Dipende molto dalla commerciabilità del bene immobile e dall’operatività della banca. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui.

  3. Buongiorno, vorrei un’informazione: ho visto una casa che mi piace, ma potrei comprarla solo tra poco più di un anno. Potrei bloccarla per tutto questo tempo? La casa costa circa 160.000 euro. Se si, quanto dovrei versare? Grazie.

    1. é una libera trattativa privata e va trovato un punto d’incontro con il proprietario. Un anno è molto lungo, ma ogni trattativa é diversa perché le esigenze sono diverse. Faccio solo un’ipotesi. Se il proprietario non ha fretta e lei ha disponibilità finanziarie, potrebbe favorire la transazione con un una caparra alta (40-50%), tutelandosi con un preliminare trascritto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

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