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La relazione notarile preliminare del mutuo

di fondatore CasaNoi.it 42 commenti in

La relazione notarile preliminare (RNP) è una certificazione notarile che la banca richiede prima dell’erogazione di un mutuo.

Nella relazione notarile preliminare, il notaio – incaricato da chi acquista casa e/o da chi contrae un mutuo ipotecario – identifica l’immobile, attesta in modo trasparente la proprietà e l’assenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli. Il notaio incaricato redige la relazione, poi l’invia alla banca, la quale a sua volta ne verifica il contenuto.

Ricapitolando, la RNP attesta alla banca le seguenti informazioni:

  • l’esatta identificazione dell’immobile che si acquista, con descrizione e dati catastali
  • l’attuale proprietario/i
  • i passaggi di proprietà degli ultimi 20 anni
  • l’esistenza eventuale di vincoli pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, etc.).

A quale scopo viene richiesta?

Con la relazione notarile, la banca effettua queste verifiche:

  • identificazione dell’immobile ai fini dell’iscrizione ipotecaria: controlla che ci sia corrispondenza tra la descrizione/identificazione catastale della perizia e quella del notaio
  • identificazione del proprietario, per verificare che non si trovi in stato di fallimento/insolvenza e che sia legittimato a ricevere assegni ad erogazione del mutuo
  • assenza di trascrizioni pregiudizievoli, quali ipoteche, pignoramenti, sentenze, etc ,che possano pregiudicare la validità della propria ipoteca (normalmente le banche iscrivono ipoteca di primo grado). che possano pregiudicare la propria ipoteca.

Quando si effettua la RNP?

In caso di compravendita, generalmente la RNP viene effettuata poco prima della stipula, solo dopo che il proprietario ha consegnato tutti i documenti della casa e dopo che il tecnico della banca ha effettuato la perizia. In altre parole, prima la banca effettua la perizia e, se il valore è congruo e la documentazione in ordine, è possibile procedere all’incarico al notaio.

Chi contrae un mutuo acquisto casa, quali sono i documenti necessari da richiedere al venditore?

Quando si deve richiedere un mutuo acquisto casa, la banca richiede molti documenti relativi all’immobile. La banca, infatti, fa effettuare una perizia estimativa da un tecnico di fiducia, in quanto la casa rappresenta la garanzia ipotecaria per l’erogazione di un finanziamento importante. Spesso l’ottenimento di questi documenti richiede molto tempo e fatica, in quanto il proprietario stesso li deve ricercare.

Se già si è messo in conto di finanziare l’acquisto della casa, è buona norma richiedere al venditore per tempo i documenti della casa necessari alla Banca e al notaio per gli accertamenti e la relazione notarile preliminare:

Sono documenti molto importanti non solo per gli acquirenti, ma anche per la banca.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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42 commenti su “La relazione notarile preliminare del mutuo”
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  1. Buonasera,
    vorrei un chiarimento in merito ad una situazione poco chiara.
    sono state fatte tutte le pratiche necessarie per l’acquisto della casa.
    il 12 novembre è fissata la data di stipula e ad oggi (4 Novembre), il mio notaio, nonostante sia stato più volte sollecitato, non invia ancora la relazione alla banca.
    La banca mi comunica che, essendosi ristretti i tempi sarà necessario posticipare la data di stipula.
    Per me questo diventa un problema, considerando che mi viene comunicato ad 1 settimana dalla data fissata e che dovrò lasciare la mia attuale abitazione.
    A questo punto il mi quesito è ho qualche garanzia, considerando che la data sarà posticipata a causa del mancato invio della relazione da parte del notaio? come devo comportarmi?

    1. Gentile Maria, chiedo scusa per il ritardo della mia risposta. Il notaio è un professionista scelto da te che acquisti casa e risponde come professionista del proprio operato. Solo con lui puoi risolvere il problema (Teoricamente è possibile chiedere i danni ad un professionista). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  2. Salve.
    Siamo in fase di stipula. Il notaio non riesce a caricare la RNP nel portale di interscambio documenti Banca – Notaio, in quanto indica di aspettare richiesta della banca, nel frattempo i giorni passano e la scadenza del compromesso si avvicina. Quale potrebbe essere il problema?

    Grazie

    1. Gentile Alfio, tutte le banche hanno procedure informatiche per gestire il processo più o meno efficienti. Ma lei è il cliente e ha diritto ad avere un servizio adeguato. Solleciti la banca a velocizzare i tempi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buongiorno, mi trovo ad affrontare una situazione alquanto surreale: nel mese di luglio 2020 mi sono recato dal notaio per la trascrizione di un contratto preliminare di compravendita che si formalizzerà a marzo 2021 con il rogito. Nel contratto preliminare è previsto un pagamento dilazionato in 5 anni direttamente al venditore di una parte dell’intera somma da corrispondere (20k su 350k totali). Al momento della richiesta del mutuo, però, la banca mi contesta questa clausola perché secondo la loro policy non ci possono essere pendenze di alcun genere nella compravendita. Presupponendo che sono in grado di saldare l’intera somma al momento del rogito, onde evitare che l’ufficio mutui della mia banca rifiuti la mia pratica, come posso modificare il contratto preliminare trascritto e firmato davanti a un notaio e in più registrato presso l’Agenzia delle Entrate?
    P.s. Mi confermate che in questo caso c’è stato un errore professionale da parte del notaio, il quale conosceva la mia intenzione di richiedere un mutuo ed era altresì a conoscenza della policy delle banche in merito alle pendenze? Non era tenuto a consigliarmi di non trascrivere la clausola del dilazionamento e piuttosto fare una scrittura privata per evitare problemi con le banche?

    Vi ringrazio anticipatamente.

    1. Gentile Costantino, la Banca eroga il mutuo solo se il prezzo è interamente pagato e quietanza in atto. Potete modificare il contratto preliminare o semplicemente andare a rogitp fprnendo alla banca copia della minuta dell’atto di compravendita che verrà sottoscritta, così da mettere la banca in condizioni di erogare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Salve ho fatto richiesta di mutuo acquisto prima casa e sono alla fase “relazione notarile preliminare” sull’ immobile in passato c’è stato un’ abuso edilizio ma è stata fatta la sanatoria ora il notaio mi chiede la copia conforme della concessione edilizia in sanatoria ma dovrebbe avere un costo di € 120.00 chi deve pagare io o il venditore? grazie mille anticipatamente per la consulenza

  5. Salve,
    Noi abbiamo iniziato a presentare alla banca i documenti per il mutuo e abbiamo firmato per al presa di incarico dal notaio per avere la relazione preliminare.. probabilmente non chiederemo più il mutuo alla banca per terminare i lavori della casa.. cosa succederà con il notaio? Dovremo pagare altre spese nel momento in cui non facciamo più il mutuo? Ci sono ripercussioni?

  6. Buongiorno, sto per acquistare un immobile ma la pratica di mutuo è in stallo. La valutazione reddituale e la perizia della banca sono OK. Il problema risiede nella RNP: la banca continua a chiedere sia a me sia al notaio di indicare le modalità di estinzione del debito residuo da parte del venditore; il venditore non mi risponde ed il notaio di sua fiducia prende tempo. Morale: Ho già dovuto chiedere una proroga di un mese alla data fissata per la stipula dell’atto definitivo ed allo stato attuale non so se si riuscirà a stipulare alla prossima scadenza fissata. Domanda: se la compravendita non dovesse andare a buon fine per cause non imputabili al sottoscritto, posso chiedere il rimborso delle somme versate a titolo di caparra (20% del valore più commissioni già pagate all’agenzia immobiliare)? Grazie

    1. Gentile Salvatore, è onere del venditore estinguere il mutuo e cancellare ipoteca. La sua banca vuole giustamente sapere come e quando il venditore chiuderà il suo mutuo. Lo può fare prima della stipula con mezzi propri. Oppure può estinguere utilizzando il saldo prezzo alla stipula. Nel suo caso, il mutuo del venditore può essere estinto anche con l’erogazione del mutuo concesso a lei (acquirente). Spetta quindi al venditore attivarsi per chiedere i conteggi di anticipata estinzione. Nel caso di inadempimento lei può chiedere il doppio della caparra versata, oltre ai danni. Si faccia assistere dal suo notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Buona sera
    Ho acquistato casa a rogito il mese scorso.ora nell’entrare per imbiancare e pulire prima del trasloco mi accorgo che le parti basse dei muri si sono gonfiate e sgretolate.
    Come mi devo comportare?
    Ho dovuto sospendere tutto.posso chiedere un risarcimento al venditore visto che quando ho visto la casa queste problematiche non c erano?
    Ho notato il giorno del rigito (ho voluto rivedere la casa dopo diversa insistenza perché nei mesi prima il venditore ha sempre trovato scuse) e il muro sembrava essere stato sistemato.
    Il perito mandato dalla banca per la perizia avrebbe dovuto riscontrare eventuali problemi ai muri?
    Come mi devo comportare?
    Grazie

    1. Gentile Irene, la questione è delicata; le consiglio di accertare le soluzioni tecniche per risolvere il problema, quantificare il costo e quindi di rivolgersi ad un legale per un parere. In merito al perito della banca, questi ha l’incarico di stabilire il valore della casa e l’idoneità come garanzia ipotecaria; non è chiamato certo a fare una perizia tecnica analitica dell’immobile (avrebbe altri costi). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. Buona sera
    Sono in procinto di vendere il mio immobile ad una coppia che deve chiedere il mutuo. Nel caso in cui la perizia e la relazione notarile non confermino la regolarità dell’immobile, e la compravendita non proseguisse, chi è tenuto, tra il compratore e il venditore, ad onorare le spese? Mi scuso per la non buona esposizione del caso
    Grazie

    1. Le spese per comprovare la regolarità catastale-urbanistica ed eventualmente per regolarizzare l’immobile sono a carico del venditore. L’onere del notaio è a carico dell’acquirente che ha conferito incarico. Queste sono le regole, fatto salvo accordo contrario o richiesta di risarcimento da parte dell’acquirente. Con buon senso cercate di anticipare i problemi e di non far lavorare a vuoto il notaio. Il venditore (voi in questo caso) dovreste incaricare un tecnico se avete dubbi, al di là della perizia bancaria. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  10. Buongiorno, Le spiego un attimo la mia situazione: abbiamo chiesto un mutuo a dicembre entro due settimane ci hanno accettato la richiesta e venuto il perito tutto ok. A febbraio il notaio si accorge che la cantina assegnata all’immobile non è quella giusta e chiede al venditore di correggere i dati in catasto. Il notaio fa la relazione e la banca ci chiama dicendo che il subalterno dell’immobile è diverso ed è possibile che la banca non ci conceda più il mutuo.Siamo disperati secondo Lei cosa possiamo fare??

    1. Gentile Anita,
      il perito della Banca deve correggere la perizia.
      Dovete fornire al perito la relazione notarile e la visura catastale + planimetria catastale della cantina e dell’abitazione che effettivamente acquistate. Questi documenti ve li può dare il notaio.
      Potrebbe essere necessario un nuovo sopralluogo del perito.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  11. Buongiorno, vorrei sapere come nel mio caso, il perito non può valutare la casa (mettiamola così non esce per eseguire la perizia) se prima non abbiamo prima il notaio. Potrei sapere il perchè?

  12. Buongiorno, ho una curiosità: a settembre 2016 chiedo alla mia banca di fiducia la disponibilità ad erogare un mutuo per completare un mio immobile, dopo 5 mesi la banca accerta che i valori sono congrui (perizia ok) e mi chiede di selezionare un notaio segbalandomene uno. Il notaio a marzo 2017 redige la relazione da cui emergono 2 vincoli per mancata cancellazione di ipoteche a seguito di decreto di trasferimento. Impiego due mesi per le cancellazioni e il notaio rettifica la relazione, tutto ok. Da qui in avanti la banca inizia un processo di acquisizione (viene acquistata da un grande gruppo bancario) e ad oggi non procede alla delibera per non si sa quale motivo. Il notaio a fine dicembre 2017 chiede a me il pagamento della parcella per la redazione della relazione e l’importo è pari a più della metà dell’intero preventivo di spesa, comprensivo dell’effettivo atto quindi. La mia domanda è: se io non ho mai ufficializzato un conferimento di incarico al notaio, perché il notaio chiede a ME il pagamento della parcella? Se è stata la banca a non procedere alla delibera nonostante i valori congrui (altrimenti non avrebbe richiesto la relazione) perché ora dovrei essere io a pagare la fattura del notaio? La banca mi ha chiesto di pagare la perizia, e di questo ero stato informato, ma non ero stato informato che avrei anche dovuto pagare più della metà dell’intero atto mutuo anche se non si fosse stipulato. Cioè in pratica “chiedere” un mutuo costa 1600 euro??? Grazie in anticipo, un cordiale saluto.

    1. Gentile Alessio,
      di fatto hai conferito incarico verbale al notaio per gli adempimenti del mutuo richiesti dalla tua banca.
      A mio parere il notaio ha eseguito l’incarico conferito ed ha diritto a percepire l’onorario. Io sposterei l’attenzione sull’operato (o non operato) della banca che ha determinato per te degli oneri per attività professionali connesse a ottenere un mutuo, poi non erogato per cause a te non imputabili. L’Ufficio Reclami della banca è l’ufficio preposto a ricevere la tua segnalazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  14. Buongiorno! Nell’appartamento che vogliamo acquistare la cucina(mq 9,6) è stata messa al posto della camera(15 mq) al momento della ristrutturazione del fabbricato nel 2004 (cambio di destinazione d’uso…creazione di nuove unità residenziali). Abbiamo in mano un allegato grafico preliminare di compravendita dell’attuale proprietario con piante stato di fatto, cioè come è ora e una dichiarazione catastale successiva di nemmeno due mesi dopo(marzo-maggio 2004) , che, invece, riporta cucina e camera all’incontrario con le medesime metrature. l’ultima richiesta di visura della planimetria catastale è stata fatta lo scorso anno.
    Premesso che a noi questa disposizione andrebbe bene, vorremmo sapere, se possibile, se questa sia una irregolarità da sanare (i pareri sono controversi!) e, dovendo richiedere il mutuo, se il perito della banca, qualora lasciassimo le cose come stanno, possa contestare la difformità.
    La ringraziamo fin d’ora per una sua autorevole risposta

    1. Gentile Amalia, è onere del venditore regolarizzare la diversa distribuzione di spazi interni, con una semplice pratica di CILA post operam (che comporta il pagamento di sanzioni e diritti oltre a spese tecniche). La casa deve avere piena corrispondenza tra catasto e autorizzazioni edilizie: il notaio non può rogitare senza le carte in ordine. Il venditore è obbligato anche per il motivo di aver promesso la vendita di un bene la cui documentazione amministrativa e catastale non corrisponde alla pianta allegata al preliminare. Alla Banca presentate la documentazione completa prima di far uscire il perito; ovvero fate presente che la documentazione verrà integrata con CILA in sanatoria e nuova planimetria catastale. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buongiorno, spero possa essermi di aiuto.
    Sono prossimo ad effettuare il preliminare per l’acquisto di una proprietà e visto che il venditore, per sue esigenze, dal giorno successivo al rogito vuole stare un mese in comodato immobiliare ho pensato alle clausole penitenziali da inserire, considerando un deposito cauzionale di 50.000 che terrà il notaio, da consegnare al venditore al momento in cui lascia libera la proprietà.
    In rete non ho trovato alcun esempio per avere un’idea delle somme penitenzali e su come si potrebbe scrivere la clausola. Io ho pensato a quanto segue:

    – Clausola penale di 30 euro al giorno a decorrere dal 1° giorno del mese successivo a quello stabilito per il comodato immobiliare, con detrazione automatica dalla cifra in deposito al notaio.
    – Clausola penale di 200 euro al giorno a decorrere dal 1° giorno del 2° mese successivo a quello stabilito per il comodato immobiliare, con detrazione automatica dalla cifra in deposito al notaio.
    – Clausola penale di 400 euro al giorno a decorrere dal 1° giorno del 3° mese successivo a quello stabilito per il comodato immobiliare, con detrazione automatica dalla cifra in deposito al notaio.
    – Clausola penale di perdita totale della somma restante a decorrere dal 1° giorno del 4° mese successivo a quello stabilito per il comodato immobiliare, con detrazione automatica della cifra in deposito al notaio.

    Grazie

  16. Buonasera, acquisto prima casa, la banca ha dato parere favorevole per il reddito, passato perito tutto bene, manca la relazione del notaio dato che doveva essere regolarizzato il mappale. Scade in proposta il termine per la delibera, se non vogliamo più comprare l’immobile perdiamo la caparra in deposito? A tutti gli effetti il mutuo senza relazione notarile lo si considera deliberato?

    1. Gentile Benedetta, da quanto scrivi il mutuo è sostanzialmente deliberato; la stipula è subordinata alle verifiche tecnico-legali sull’immobile, che la banca esegue visionando la relazione notarile unitamente alla perizia già effettuata (perizia e relazione notarile devono riportare gli stessi identificativi catastali). Il ritardo è imputabile alla pratica catastale in corso. Non ho capito se vuoi acquistare la casa o se vuoi uscire dal contratto. Nel primo caso dovete prorogare la scadenza della proposta, in accordo con il venditore; nel secondo caso la questione è molto delicata. Se non trovi adesione da parte del venditore, ti suggerisco di chiedere assistenza ad un legale facendo visionare la proposta sottoscritta. Il rischio non si limita alla sola caparra (o deposito) versata. Il venditore può chiedere il risarcimento del danno se non adempi. Se la vendita è stata curata da un’agenzia, questa ha diritto comunque alle provvigioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

        1. La ringrazio sig. Palombelli, la proposta era stata sottoscritta in agenzia a fine maggio con clausola sospensiva per delibera mutuo entro il 17 settembre 2017 e atto entro il 4 novembre 2017. La pratica catastale da parte dei venditori ha causato lo scadere del termine, data la situazione non vogliamo più comprare e abbiamo richiesto la restituzione dell’ assegno in deposito ma vogliono sentire il parere del loro legale. Il termine della delibera è scaduto non è mio diritto far decadere il tutto…..ottenere l’assegno e non pagare l’agenzia?
          La ringrazio anticipatamente. Benedetta

        2. Con le precisazioni che hai ora fornito, tenuto conto del notevole lasso di tempo trascorso senza che i venditori regolarizzassero al catasto l’immobile (da maggio ad oggi), ritengo tu possa uscire dal contratto senza oneri di sorta. Ma giustamente è bene consultare un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. Buonasera,gradirei un’informazione,ho richiesto un mutuo per acquisto 1 casa e consolidamento debiti,è stata effettuata la perizia dell’immobile,e attendo la relazione preliminare da parte del notaio,la mia domanda è la seguente:
    Ci sono possibilità che il mutuo nn venga deliberato,(dal punto di vista tecnico notarile tutto ok)la banca per richiedere una rnp ha una sua certezza nel l’erogazione.Mi potrei aspettare sorprese negative?

        1. Gentile Igor, ti ribadisco che la Banca prima di erogare visiona la perizia e controlla la relazione notarile. Se non ci sono elementi negativi delibera definitivamente e passa alla fase contrattuale. Dalla relazione notarile a volte emergono criticità che bloccano l’operazione: ad esempio la continuità delle trascrizioni, una provenienza per donazione, pregiudizievoli. Ugualmente non basta che venga effetttuata una perizia per erogare un mutuo: è necessario che la banca la visioni e dia il suo benestare. I casi posssono esssere molteplici. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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