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Cosa sapere per comprare casa. L’atto di compravendita.

di 2 commenti

Consigli utili per comprare e vendere casa. Quarta parte: l’atto di compravendita o rogito.

Siamo arrivati alla quarta e ultima parte dell’intervista al Notaio Giovanni Alcaro: il contratto di compravendita.

scultura di Folon, raffigura un uomo con cappello, braccio teso su cui è posato un uccellino

CasaNoi: Dopo la proposta d’acquisto e l’eventuale compromesso, passiamo a parlare della compravendita vera e propria. A questo proposito sappiamo che sono necessarie registrazione e trascrizione dell’atto. Perchè questo doppio passaggio?

Notaio Giovanni Alcaro: Questa è un’informazione di cultura generale: lo Stato ha bisogno di soldi. Questa è la premessa.
Lo Stato fornisce una serie di servizi a pagamento. I registri immobiliari sono i luoghi fisici dove vengono registrati i passaggi di proprietà che avvengono in base ad atti notarili o a sentenze. La proprietà di un bene si vede in base alla serie continua di atti notarili che dicono che quel bene da Tizio è passato a Caio, poi è morto Caio, c’è stata l’accettazione dell’eredità, poi gli eredi hanno venduto alla società che poi si è fusa…insomma, ci deve essere la possibilità di ricostruire almeno per vent’anni la proprietà in base a questi atti pubblici.

CasaNoi: I registri immobiliari, altrimenti detti Agenzie del Territorio?

Notaio Giovanni Alcaro: Sì. I registri immobiliari tecnicamente si chiamano Agenzie del Territorio, ufficio della conservazione: le vecchie conservatorie dei registri immobiliari. A fianco alla conservatoria, lo Stato ha poi il Catasto, che è la collezione di tutte le piante dei fabbricati e anche le mappe dei terreni, di tutt’Italia. Questo ha un costo notevole anche perché necessita di essere costantemente aggiornata

CasaNoi: E il notaio che ruolo ha in tutto questo? *

Notaio Giovanni Alcaro: Il notaio svolge per conto dello Stato, gratis, il compito di esattore, rispondendo in prima persona delle tasse dovute. Rispondere in prima persona significa che se non si è fatto dare i soldi che lo Stato vuole per quel tipo di contratto, il notaio deve tirarli fuori di tasca propria. E questo non è coperto dalle assicurazioni. Ahimè, siamo una piccola Equitalia… Quasi tutti gli stati vedono nel trasferimento delle proprietà immobiliari un momento di manifestazione della ricchezza, e quindi da tassare. Lo Stato vede nell’atto del notaio il momento in cui andare a prendere quanto dovuto per i servizi svolti (registri immobiliari e Catasto), oppure per le imposte in relazione allo scambio di ricchezza. Il notaio, nel nostro sistema giuridico, è lo strumento più agile e funzionale per riscuotere i soldi.

Leggi  Deduzione Irpef per acquisto abitazioni da destinare a locazione a canone concordato

CasaNoi: E oggi qual è la fotografia di chi acquista casa?

Notaio Giovanni Alcaro: Attualmente compra chi riesce a farsi finanziare l’acquisto. Il finanziamento è assicurato, nella mia esperienza, in gran parte dalla “banca casa”, la “banca famiglia”. Si mettono insieme mamma e papà, si vendono normalmente dei beni di famiglia e con quei soldi comprano casa al figlio o alla figlia.
CasaNoi: Notaio, prima di ringraziarla per il tempo che ci ha dedicato,  un’ultima domanda: cosa può dirci dei finanziamenti delle banche?

Notaio Giovanni Alcaro: Le banche danno i finanziamenti a costi elevati con oneri a carico delle parti pazzeschi. C’è questa prassi, che è nata dopo la depressione del 2008/2009, per cui chiunque vada a prendere un mutuo, laddove sia l’unico percettore di reddito della famiglia, si deve gravare del peso di una polizza che assicuri la banca che, in caso venga meno il percettore del reddito, vi sia un altro soggetto che restituisca il denaro alle banche. Le banche, ma scopriamo l’acqua calda, danno i soldi non solo se ci sono dei beni in garanzia ma soprattutto se ci sono delle fonti di reddito, di flussi finanziari in grado di permettere alle banche di riprendersi i soldi.

CasaNoi: Grazie, notaio Alcaro!

Attenzione: con la Legge di Stabilità 2014, il notaio è diventato il garante della transazione. Leggi il nostro post sul nuovo ruolo del notaio nelle compravendite immobiliari.

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2 commenti su “Cosa sapere per comprare casa. L’atto di compravendita.
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  1. Salve, vorrei porre un quesito al notaio nella sezione che mi è sembrata più consona, non avendo trovato articoli riguardanti la cointestazione della casa. Io e il mio compagno non siamo sposati e, dato che io non recepisco uno stipendo, il contratto preliminare è stato firmato solo da lui. La casa però volevamo intestarla a entrambi, ma un notaio della zona (Reggio Emilia) ci ha detto che non era possibile cointestare la casa senza averlo prima specificato nel contratto preliminare, pena una multa per evasione fiscale da parte dell’Agenzia delle entrate in quanto risulterebbe una sorta di “compravendita”. Un altro notaio invece ci ha assicurato che basterebbe il pagamento di 200 euro di tasse per aggiungere il mio nome, senza alcuna ripercussione. Nessuno però ci ha mai detto che era necessario specificarlo nel contratto preliminare, non è scritto da nessuna parte.
    E’ possibile quindi una cosa del genere? C’è una possibilità di cointestare la casa senza ricorrere a un nuovo rogito (e quindi ulteriori spese)?
    Grazie mille per la risposta.
    Saluti,
    Morgana

    1. Gentile Morgana, il contratto preliminare vincola le parti che lo hanno sottoscritto. Con il consenso di entrambe le parti, pertanto, è ben possibile modificarlo, annullarlo o eseguirlo in modo diverso da quanto originariamente pattuito.
      Dunque sotto il profilo giuridico non ci sono ostacoli a che il venditore venda metà ciascuno di voi, in esecuzione di quel contratto preliminare. La questione si pone invece sotto il profilo fiscale perchè l’Agenzia delle entrate, secondo la sua interpretazione delle leggi tributarie, spesso di segno sfavorevole per il contribuente, ci potrebbe “leggere” una cessione del contratto preliminare a suo favore e pretendere la relativa tassa (i famosi 200 euro di cui parlava il secondo collega).
      Vada a parlare direttamente con il notaio incaricato e si faccia spiegare. L’operazione è semplice e piuttosto comune.
      Cordiali saluti
      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

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