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Cosa sapere per comprare casa. Documenti per la compravendita

di 2 commenti

Consigli utili per acquistare e vendere casa. Seconda parte: i documenti per la compravendita.

 
La seconda parte dell’intervista fatta al Notaio Giovanni Alcaro riguarda ancora i documenti utili alla compravendita immobiliare.
 
una scultura di Folon intitolata Il Volo.

CasaNoi: Cerchiamo quindi di fare un breve riepilogo sulla documentazione base necessaria per la compravendita
 
Notaio Giovanni Alcaro: Riassumendo, io venditore mi presenterò alla trattativa con i documenti che attestino la mia proprietà, possibilmente per un periodo superiore ai vent’anni. Avrò inoltre la licenza edilizia, il certificato di abitabilità (se non in copia almeno gli estremi), tutte le documentazioni relative oltre che alle varianti, alle DIA presentate, a tutti i condoni edilizi che abbiano potuto interessare il mio immobile.
 
CasaNoi: E cosa ci dice del Catasto?
 
Notaio Giovanni Alcaro: Naturalmente il venditore dovrà procurarsi tutta la documentazione relativa che è data da planimetria catastale, visura storica catastale, che attesta come è composto e come è valutato ai fini fiscali il bene immobile ed inoltre indica in via sommaria chi ne è l’intestatario.
 
CasaNoi: Quanto è importate procurarsi questo genere di documentazione?
 
Notaio Giovanni Alcaro: La necessità di avere un atto catastale conforme alla realtà è oggi fondamentale. Il venditore in sede di alienazione dovrà dichiarare che lo stato dei fatti corrisponde alla planimetria catastale. Questo presuppone che se vi sono difformità tra lo stato di fatto e la piantina catastale queste difformità devono essere giustificate da appositi provvedimenti edilizi.
 
CasaNoi: E poi c’è bisogno della certificazione energetica
 
Notaio Giovanni Alcaro: Esatto. Infine, ultimo, ma non meno importante è l’estratto dell’atto di matrimonio, qualora a vendere o comprare siano persone sposate, in comunione o separazione di beni. Ovviamente, se una persona non è sposata avrà cura di portare un certificato di stato civile da cui risulta che è libero o che è libero a partire da…perchè a seconda della data in cui è tornato libero per il divorzio, gli effetti dell’acquisto sono vari in quanto l’immobile può cadere in comunione o meno.
 
CasaNoi: Con i minori invece come ci si comporta?
 
Notaio Giovanni Alcaro: In questo caso si avrà cura di organizzarsi con le autorizzazioni. Stessa cosa per gli incapaci o per coloro che sono muniti di un amministratore di sostegno.
 
CasaNoi: Se invece è una società a vendere o a comprare?
 
Notaio Giovanni Alcaro: Ci sarà bisogno sempre della visura storica in Camera di Commercio che mi attesti di chi è la società, chi è l’amministratore e dello statuto della società al fine di vedere quelli che sono i poteri. Da ultimo non dimentichiamo la norma anticiriclaggio.
 
CasaNoi: Cioè?
 
Notaio Giovanni Alcaro: Si tratta di una norma che ha trasformato i notai in veri e propri “commissari Maigret”. In poche parole, il notaio deve indagare sull’atto che gli viene proposto al fine di appurare se vi sono ipotesi che possono nascondere atti di riciclaggio di denaro illecito o atti di terrorismo.
 
CasaNoi: Una situazione piuttosto spinosa, giusto?
 
Notaio Giovanni Alcaro: Sì. Laddove, ad esempio, il notaio ritenga che ci sia il sospetto di riciclaggio deve effettuare una segnalazione con un complicato modulo informatico alla Banca d’Italia, la quale effettua poi le indagini. Tenete conto che se il notaio fa una segnalazione in base a sospetti che risultino infondati, il segnalato può far causa al notaio…
 
CasaNoi: Insomma una questione molto delicata…
 
Notaio Giovanni Alcaro: Inoltre, prima di procedere alla proposta d’acquisto, è bene che l’acquirente si faccia un ampio giro di banche, qualora ritenga di dover prendere un mutuo. Cercherà di parlare non con il primo impiegato, ma con il funzionario addetto ai mutui o il direttore, andando su internet e facendo la massima comparazione possibile.
 
CasaNoi: A questo punto cosa resta da fare?
 
Notaio Giovanni Alcaro: L’ultima informazione da prendere è quella relativa ai costi dell’operazione. I trasferimenti di immobili hanno dei costi rappresentati dalle tasse che prende lo Stato, dai costi vivi che il notaio o il tribunale in caso di sentenza sopporta per una serie di adempimenti presso il Catasto e presso le Conservatorie dei Registri immobiliari, e poi dall’onorario del notaio che è l’unica variabile.
 
CasaNoi: Ovvero?
 
Notaio Giovanni Alcaro: Ricordo che dal 2006/2007 non esistono più tariffe notarili. Quindi in linea teorica il notaio può fare il prezzo che gli pare opportuno. Sconsiglio di fidarsi dei colleghi che applicano tariffe stratagliate, perchè la nostra attività richiede delle strutture minime che hanno dei costi.
 
Se vuoi leggere la terza parte dell’intervista, clicca qui.
Articolo scritto da:

Sara Grita

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Webwriter, copywriter, blogger. Nata e cresciuta a Milano, ho lavorato a Roma, Bologna e ancora Roma nelle produzioni video, tv, teatrali, come responsabile della comunicazione. Ho partecipato all'ideazione e alla fondazione di CasaNoi. Questo blog nasce per condividere tutte le informazioni su casa e ambiente ed è aperto alle domande dei lettori.

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2 commenti su “Cosa sapere per comprare casa. Documenti per la compravendita
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  1. Se il compratore si obbliga a fare il compromesso entro una certa data e non oltre indicata nella proposta d’acquisto e non riesce a sapere nulla sul mutuo richiesto a questa data,il venditore puo’ richiedere l’incasso dell’assegno depositato a garanzia della proposta d’acquisto o recedere dalla proposta? Grazie

    1. Gentile Maria Vittoria,
      la proposta d’acquisto è a tutti gli effetti un vero e proprio contratto, dal quale nascono obbligazioni a carico di entrambe le parti. Il rispetto del termine fissato nella proposta, pertanto, per procedere alla stipula del contratto di vendita, è un elemento importante.
      Normalmente, per come sono impostate le proposte d’acquisto delle agenzie immobiliari, il famoso “assegno” viene qualificato come “caparra”.
      In tale caso non ci sono dubbi che, di fronte ad un ritardo importante, il venditore possa pretendere di liberarsi dal vincolo della proposta, trattenendo per sè l’assegno della caparra.
      Il tutto a meno che nella proposta d’acquisto stessa si fosse inserita una apposita clausola per “condizionare” la proposta stessa alla delibera positiva del mutuo per l’acquirente entro un certo termine. Capita abbastanza di frequente vedere tali clausole.
      In questo caso, ma bisognerebbe leggere la specifica clausola, è presumibile che il venditore possa liberarsi dalla proposta, ma debba restituire l’assegno al (mancato) compratore.
      E’ questa un’ulteriore ipotesi in cui l’invito a rivolgersi al notaio QUANTO PRIMA, torna prepotentemente ad imporsi all’attenzione dei cittadini? Certo che si. Non mi stancherò mai di dirlo. Come evidente, la trattativa per una compravendita immobiliare è ben più complessa di quello che si crede.

      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

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