Recupero abitativo dei seminterrati

Perché procedere al recupero abitativo dei seminterrati?

L’Italia ha un territorio fortemente urbanizzato e una grossa fetta dello stesso territorio a forte rischio idrogeologico.
Lo scopo del legislatore quindi non può che essere quello di ridurre il consumo di suolo con nuove costruzioni e incrementare gli interventi di recupero di quelle già esistenti.

In attesa di una legge che disciplini il consumo di suolo, già da anni sono state diverse le iniziative per indurre privati cittadini ed enti pubblici a concentrarsi di più sul patrimonio edilizio esistente anziché edificare nuovi fabbricati.

Solo per citarne alcune, possiamo ricordare le detrazioni fiscali per le spese sostenute e la possibilità di trasformare in abitazioni alcuni sottotetti esistenti (recupero abitativo dei sottotetti).

In alcune Regioni, però, è possibile operare il recupero a fini abitativi anche dei locali seminterrati.
In questo caso, la soluzione si prospetta più ardua perché in un seminterrato è più difficile rispondere ai requisiti di igiene e salubrità richiesti per ottenere l’agibilità.

Approvata in Lombardia la legge sul recupero abitativo dei seminterrati

Con 37 voti a favore e 32 contrari, lo scorso 28 febbraio è stato approvato in Lombardia il progetto di legge che prevede il recupero abitativo dei seminterrati esistenti per uso abitativo, commerciale o terziario.
In virtù dell’art.72 della legge regionale n° 12 del 2005, è escluso invece il recupero per fini di culto.

Oltre a incentivare lo sfruttamento di ciò che già esiste, la legge mira anche a regolarizzare numerosi immobili già esistenti e utilizzati come tavernette, magazzini o studi.
Si stima infatti che in Lombardia siano circa 40.000 gli immobili con queste caratteristiche, ubicati soprattutto in Provincia di Milano.

I Comuni avranno 120 giorni di tempo dall’entrata in vigore della legge per escludere eventuali aeree del territorio in cui il recupero sarà vietato, per necessità di tutela paesaggistica, rischio idrogeologico e difesa del suolo.

In caso di eventi come alluvioni, però, i Comuni avranno la possibilità di adeguare i propri regolamenti anche trascorso questo lasso di tempo.
(Questo punto della legge potrebbe essere criticabile, in quanto non si capisce perché si debba attendere il verificarsi di un evento calamitoso per difendere il territorio).

L’entrata in vigore avverrà appunto non prima di 120 giorni dalla pubblicazione, per cui è prevista non prima del prossimo luglio.

Cosa si intende esattamente per seminterrato?

In attesa di un Glossario Unico nazionale, la legge lombarda lo definisce come quei locali il cui pavimento si trova, anche solo in parte, a una quota inferiore al terreno adiacente il fabbricato, e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore allo stesso terreno.

Caratteristiche dei seminterrati per poter essere recuperati

Per essere recuperabile il seminterrato deve avere un’altezza non inferiore a 240 cm, quindi ben 30 cm in meno di quella in genere richiesta per i locali abitativi, che è di 270 cm.

Devono inoltre essere rispettati tutti i requisiti igienico sanitari previsti dai regolamenti comunali.
In particolare, per quel che riguarda i rapporti aeroilluminanti, molto difficili da rispettare nei locali seminterrati, è previsto il ricorso a impianti tecnologici per l’illuminazione e l’aerazione artificiale, nel caso in cui quelli naturali non fossero sufficienti.

Il locali interessati potranno essere parte di un’abitazione, un ufficio o un esercizio commerciale, o costituire un’unità immobiliare a sé stante.

La legge si applica ai seminterrati già esistenti al momento dell’entrata in vigore e a quelli per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo.

In quest’ultimo caso, il recupero potrà avvenire solo 5 anni dopo l’ultimazione dei lavori e la destinazione d’uso non potrà essere modificata per i successivi 10 anni.

Come procedere al recupero abitativo dei seminterrati

La richiesta di agibilità per i seminterrati potrà essere presentata solo dopo l’entrata in vigore della Legge.

A differenza del recupero abitativo dei sottotetti, che viene considerato quale intervento di nuova costruzione, quello dei seminterrati non è considerato tale dalla legge lombarda.
Gli oneri da versare dipendono quindi dall’entità dell’intervento da effettuare.

I seminterrati con superficie lorda di pavimento inferiore a 200 mq (se per uso residenziale) o inferiore a 100 mq (se per altri usi o pertinenze di abitazioni), sono esclusi dal contributo di costruzione.

Per recuperi di una certa entità per i quali sono necessari grossi lavori, è previsto l’obbligo di reperire spazi per parcheggi e servizi.