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Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde

di 671 commenti

Folon, scultura

Compravendita immobiliare: quali documenti?

Il dottor Giovanni Alcaro, notaio in Roma, risponde alle domande di CasaNoi sulla vendita e sull’acquisto di un immobile [Intervista integrale].

La documentazione necessaria, le certificazioni, la proposta d’acquisto, il compromesso, le registrazioni, i costi, i mutui.

CasaNoi
Il proprietario e l’acquirente sono intorno a un tavolo e vogliono firmare l’accordo che hanno raggiunto tra di loro: è la proposta di acquisto. Normalmente l’acquirente lascia un assegno di un importo modesto, in attesa delle verifiche notarili.
Ci può dare alcuni consigli su questo? Ovvero quali sono i contenuti salienti della proposta di acquisto?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Le parti quando devono passare all’acquisto dell’immobile devono effettuare delle valutazioni di tipo giuridico. In queste valutazioni il mediatore, che ci sia o meno, non deve entrare e quindi torniamo all’ipotesi da lei fatta di avere le parti intorno a un tavolo.

Parliamo di un immobile, quindi io compratore avrò bisogno di tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile in oggetto è libero da pesi, da ipoteche, da gravami di natura reale, da pignoramenti e da tutto quello che ne può compromettere il valore o può incidere sulla proprietà e, infine, che l’immobile è regolare sotto il profilo edilizio.

Quindi, riassumendo: documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione, assegnazione da società) e non solo l’atto di acquisto più recente, ad esempio la successione di mio padre che è mancato due anni fa, ma anche l’atto con cui mio padre, venticinque anni fa, ha comprato l’immobile.

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega quali sono le documentazioni necessarie alla compravendita di un immobile.

Accanto a questo atto di provenienza, io compratore dovrò ricevere la documentazione edilizia e cioè la copia della licenza di costruzione, la copia del certificato di agibilità, la dichiarazione del venditore che l’immobile è stato costruito prima del ’67 supportata dalle risultanze degli atti di provenienza; tutte le varianti edilizie: licenze in variante, concessioni in variante e adesso le DIA (denunce di inizio attività) o, ancor più, la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CIL (comunicazione di inizio lavori). Tutta una serie di nomi di provvedimenti edilizi che permettono all’acquirente di sapere che la conformazione dell’immobile venduto è debitamente autorizzata, magari con uno o più atti.

Se l’immobile, cosa molto frequente (stiamo parlando di un fabbricato) ha avuto in passato delle parti realizzate abusivamente o sia interamente abusivo, è indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi che può essere o la concessione in sanatoria, se stata già rilasciata, o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione, unitamente alla copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento.

Ovviamente nella situazione edilizia rientra anche la situazione dei vincoli.
Un fabbricato urbano, specie a Roma o in altre città di grande pregio artistico, può essere soggetto a vincoli (il più noto è il vincolo cosiddetto delle Belle Arti) per il quale occorre che il notaio incaricato dei controlli effettui le indagini, ma praticamente il venditore se ha ricevuto una notifica da parte del Ministero dei Beni Culturali lui (o i suoi danti causa) è tenuto ad esibire questa notifica che ha una notevole rilevanza nelle trattative, tenendo conto che per i beni di maggiore importanza lo Stato ha il diritto di essere preferito all’acquirente: diritto di prelazione.

Laddove si parli di un terreno oppure se  insieme a dei fabbricati si vendano delle considerevoli quantità di terreni che non possono essere considerati semplici pertinenze del fabbricato, ricordo la necessità dei certificati di destinazione urbanistica, da rilasciarsi dal comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati. Fatto molto importante perché informa l’acquirente della utilizzabilità del terreno e quindi lo orienta nel decidere il prezzo.

Altra documentazione necessaria è quella di tipo energetico. Una direttiva europea degli ultimi anni impone che in ogni trasferimento di immobile sia contenuta l’informazione da fornire all’acquirente sul grado di efficienza energetica dell’immobile, quanto meno per le abitazioni, uffici e cose di maggiore importanza.
Il venditore deve sentire, prima di mettersi in gioco con l’offerta di vendita, un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che prepari la certificazione energetica che dica che l’appartamento è molto ben isolato, perde poca energia e quindi consuma meno elettricità ed è preferibile nell’acquisto ad appartamenti vecchi. L’appartamento dove noi siamo, ad esempio, a me piace molto ma è degli anni Quaranta e quindi perde calore non solo dagli infissi ed è catalogato nella classe peggiore (G).

Un altro punto importante, nato dall’iniziativa del Governo negli anni 2007/2008, è la certificazione degli impianti tecnologici.
In questa stanza noi abbiamo un termosifone, c’è un impianto che ci dà la luce, vi potrebbe essere un impianto antincendio, vi possono essere degli impianti di allarme; ci sono gli impianti idrosanitari.

In linea teorica il venditore dovrebbe fornire all’acquirente delle attestazioni che tutti questi impianti sono stati realizzati, nel momento del loro impianto, in conformità alla normativa di sicurezza esistente allora. Questa complessa formulazione dell’esigenza che il venditore ha di fornire questi documenti all’acquirente, è normalmente assolta nelle vendite del nuovo, perché il costruttore che vende il nuovo ha con sé tutte le certificazioni degli impiantisti ed è tenuto a consegnarle. Se non le consegna ha delle sanzioni pecuniarie.

Ma il privato che vende un appartamento di cui è in possesso da quindici, venti, venticinque anni, normalmente non ha queste certificazioni. Al massimo può aver rifatto l’impianto elettrico e allora avrà avuto la certificazione dell’impianto.
Da ultimo, poi faremo un riassunto, occorre fare un’indagine sulla libertà dell’immobile. Questo è un compito che spetta al notaio.

Quindi, riassumendo, io venditore mi presenterò alla trattativa con i documenti che attestino la mia proprietà; possibilmente che attestino la mia proprietà per un periodo superiore ai vent’anni. Quindi tutti gli atti di provenienza del ventennio. Io venditore avrò la licenza edilizia, il certificato di abitabilità; quantomeno se non in copia almeno averne gli estremi. Avrò tutte le documentazioni relative oltre che alle varie varianti, alle DIA presentate, a tutti i condoni edilizi che abbiano potuto interessare il mio appartamento, ufficio, immobile. Anche l’appartamento del portiere condominiale, se questo è ricompreso nella vendita.

In terzo luogo, io venditore mi procurerò il documento che è presupposto a quello che abbiamo detto prima e cioè la documentazione catastale che è data, innanzitutto, dalla piantina catastale che si reperisce presso il catasto; dalla visura catastale che attesta come è composto e come è valutato ai fini fiscali il bene immobile ed inoltre indica in via sommaria chi ne è l’intestatario.
La necessità di avere un attestato catastale conforme alla realtà è oggi fondamentale. Il venditore in sede di alienazione dovrà dichiarare che lo stato dei fatti corrisponde alla piantina catastale. Questo presuppone che se vi sono difformità tra lo stato di fatto e la piantina catastale queste difformità devono essere giustificate da appositi provvedimenti edilizi: licenze in variante, condoni edilizi, ecc.ecc. Abbiamo detto atti di provenienza, abbiamo detto documenti edilizi e documenti del catasto. La certificazione energetica degli impianti.
Un sesto punto è dato dal fatto che nella grande maggioranza dei casi a vendere sono persone fisiche le quali possono o meno essere sposate, possono essere in comunione di beni o in separazione di beni.

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega le differenze tra regime di comunione e di separazione dei beni riguardo alla proprietà di una casa.

 

E’ opportuno che il venditore ma anche l’acquirente (ora spiegherò perché) si preparino con gli estratti degli atti del matrimonio (è un documento specifico, estratto e non certificato) a margine dei quali risultano le eventuali separazioni dei beni, fondi patrimoniali; cioè tutte quelle scelte che i coniugi possono fare.
Ovviamente se una persona non è sposata, avrà cura di portare un certificato di stato civile da cui risulta che è libero o che è libero a partire da…, perché a seconda della data in cui è tornato libero per il divorzio, gli effetti dell’acquisto sono vari perché l’immobile può cadere in comunione o meno.
Questa è la documentazione di base.
Poi vi possono essere dei minori, allora si avrà cura di organizzarsi con le autorizzazioni, similmente per gli incapaci o per coloro che sono muniti di un amministratore di sostegno.
 Se è una società a vendere o a comprare ci sarà bisogno sempre della visura storica in camera di commercio che mi attesti di chi è la società, chi è l’amministratore; dello statuto della società al fine di vedere quelli che sono i poteri.

Da ultimo ricordo che il notaio è stato trasformato dalla normativa antiriciclaggio in una sorta di commissario Maigret. Dico “commissario” perché a noi sono stati dati compiti di indagine e “Maigret” perchè ci vuole la sua intelligenza per riuscire a fare quello che lo stato pretende dai notai.

Comunque le interpretazioni della Guardia di Finanza sono che il notaio – in quanto professionista e similmente per le loro competenze i sindaci, i commercialisti, gli agenti immobiliari – deve indagare sull’atto che gli viene proposto al fine di appurare se vi sono ipotesi che possono nascondere atti di riciclaggio di denaro illecito o atti di terrorismo.

Con questo compito che è stato così affidato (ringrazio Iddio che andrò in pensione quanto prima, ma mio figlio Federico anche è notaio e quindi se la dovrà vedere con questa cosa) il notaio dovrebbe dire: – Ok. Lei gentile signora compra una casa per cinquecentomila euro! – non solo vedere i mezzi di pagamento, ma indagare come è pervenuta questa somma alla signora e perché lo fa.

Ci sono tutta una serie di indizi di pericolosità tra cui uno molto bello: “L’approfondita conoscenza della normativa antiriciclaggio è di per sé un fatto sospetto” (questo, magari, perché qualcuno si è informato). In questa situazione – io ne parlo con allegria ma è drammatica – il notaio laddove ritenga che ci sia il sospetto di riciclaggio deve effettuare una segnalazione con un complicato modulo informatico alla Banca d’Italia, la quale poi effettua le sue indagini.
Tenete conto che se il notaio fa una segnalazione in base a sospetti che risultano infondati il segnalato può fare causa al notaio per avergli creato problemi. Quindi come la mettiamo…

L’acquirente dovrà essere cauto nella valutazione dell’immobile soprattutto se ritiene di dover prendere un mutuo. Deve sempre pensare a quanto la banca può dargli sul valore, che non è mai il 100%.
E’ opportuno che l’acquirente si faccia un ampio giro di banche cercando di parlare non con il primo impiegato, ma con il funzionario addetto ai mutui o il direttore, andando su internet e facendo la massima comparazione possibile.

Ultima informazione, ma rilevante, quando le parti si siedono e trovano un accordo è bene che si informino sui costi dell’operazione.
I trasferimenti hanno dei costi rappresentati dalle tasse che prende lo Stato, dai costi vivi che il notaio o il tribunale in caso di sentenza, sopporta per una serie di adempimenti presso il catasto e presso le conservatorie dei registri immobiliari e poi da quello che è l’onorario del notaio che è l’unica variabile.

Ricordo che dal 2006/2007 non esistono più le tariffe notarili, se non come riferimento in caso di contestazione. Quindi in linea teorica il notaio può fare il prezzo che gli pare opportuno. Sconsiglio di fidarsi dei colleghi che fanno tariffe stratagliate perché la nostra attività richiede delle strutture minime che hanno dei costi. Questo è quanto. Ovviamente tutto quello che è un costo, va di per sé, è fatturato fino all’ultimo centesimo.

CasaNoi
Al momento della proposta d’acquisto scritta l’acquirente deve rilasciare al venditore, in genere si usa così, un assegno per “fermare” la casa. Questo assegno il venditore lo può incassare subito?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Nella prassi ordinaria si è instaurato questo meccanismo per cui passo sotto il Lungotevere e vedo il cartello. Chiamo il titolare del cartello, mi incontra e senza avere tutta quella documentazione di cui abbiamo parlato, voglio fermare quell’operazione.
Ma un momento, sono io acquirente che propongo al venditore: – Guarda, ti faccio l’offerta di acquistare e a dimostrazione della mia serietà ti do una somma di denaro che fungerà da acconto del pagamento e nel caso che tu accettassi, diventerà caparra o parte della caparra – .
Normalmente l’offerta vincola solo l’acquirente: – Ti faccio l’offerta, che durerà quindici giorni, di comprare per cinquecentomila euro l’appartamento, a condizione ovviamente che sia libero e che sia tutto a posto, e ti do 2.000/3.000/5.000 euro.-

Il proponente, se il venditore non ne accetta i termini della sua proposta, deve riavere indietro il denaro.
Questo è quello che posso dire… Nella prassi questo assegno viene mantenuto e non depositato, anche se però ricordo che un assegno bancario garantisce il pagamento, o meglio, è suscettibile di protesto, solo se viene incassato entro un certo lasso di tempo. Se lo incassi dopo tre mesi rimani sempre creditore ma non puoi agire tramite protesto.
Quindi si lascia agli accordi tra le parti. Non è obbligatorio prestare questo assegno, però nella prassi si fa così.
Il venditore non è vincolato. Il venditore firma una proposta contrattuale, che è la metà di un contratto: “mi propongo di acquistare”. Se il venditore decide di accettare la proposta risponde: “accetto la proposta”. Se il venditore fa una controproposta: “va bene, accetto a condizione che il prezzo sia superiore” allora è lui che propone ed è l’altro che deve accettare.

Nel momento in cui si fa la proposta: “Mi impegno a comprare per cinquecentomila euro l’appartamento al terzo piano, ecc.ecc. Ti do in acconto della caparra 5.000 euro”. Quando il venditore dice “Accetto”, l’impegno tra le parti esiste.
In linea teorica non c’è bisogno di fare un contratto preliminare successivo. Quello che si può fare è una scrittura privata che riproduce l’accordo principale ed entra nel dettaglio.

Per esempio nella proposta c’è scritto: “Io compro a condizione che sia tutto a posto”, allora nel compromesso il venditore dichiarerà: “E’ tutto a posto perché ho la tale licenza, il tale condono, ecc.”
La prassi, dopo la proposta, vede quasi sempre il compromesso perché è in quel momento che le richieste dell’acquirente vengono soddisfatte dal venditore che fornisce la documentazione.

Se il venditore non è in grado di soddisfare le richieste dell’acquirente che nella proposta dice “Compro a condizione che l’immobile sia in piena proprietà, libero da ipoteche, a posto dal punto di vista edilizio”, vuol dire che l’offerta non è stata accettata e il venditore dovrà sopportarne le conseguenze.
Conseguenze che sono non solo la restituzione della somma, ma dato che il contratto è stato concluso e lui non è stato in grado di dimostrare che l’immobile aveva quelle caratteristiche per il quale ha dato l’accettazione, dovrà pagare anche i danni.


CasaNoi
La visura catastale, la planimetria catastale, ecc. sono documenti che devono essere aggiornati quando si arriva alla stipula?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO
Teniamo conto che oggi queste banche dati del Catasto sono accessibili per via informatica. Quindi l’aggiornamento è dato dall’aggiornamento della banca dati.
Se noi stipuliamo oggi con sicurezza le banche dati Catasto sono aggiornate a ieri sera.
E se stipuliamo nel tardo pomeriggio sono aggiornate a oggi pomeriggio.

Tenga conto che la presentazione della documentazione comunque rispetta certi orari.
Ma diciamo che i notai riescono a essere aggiornati al giorno prima dell’atto.
E’ ovvio che il venditore prudente si preparerà, chiederà a un notaio di effettuare una relazione notarile da produrre all’acquirente, il quale poi se la farà riscontrare.

Questa è una prassi molto giusta perché spesso i venditori in perfetta buona fede non sono al corrente di problemi che nascono non tanto dalla malafede, ma dalla data di nascita, dalla necessità di fare atti di rettifica per errate indicazioni catastali.
Quindi è uno strumento opportuno, prima di proporsi per la vendita, effettuare un attento esame della documentazione.

CasaNoi
Notaio, prima, parlando di concessione edilizia, ha accennato a una linea di demarcazione dal 1967 in poi. Di cosa si tratta?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Il ’67 funziona in questo modo. Esiste la norma generale in materia edilizia che dice che non si può vendere un immobile se non se ne menzionano gli estremi della licenza o permesso o concessione edilizia; cioè del provvedimento in forza del quale il Comune ha autorizzato a costruire.
Le leggi al riguardo prevedono però che se il permesso di costruzione è anteriore al 1967 si possa fare a meno di citare l’immobile. Cioè l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione che è stato iniziato prima del 1967. Ciò non rende “sano” o meno l’immobile.

Se era abusivo, rimane abusivo. Vuol dire solo che se è un immobile post ’67 costruito abusivamente o si fa il condono edilizio o l’immobile non è vendibile. Se l’immobile è stato costruito abusivamente prima del ’67 l’immobile è vendibile ma è l’acquirente che si ritrova con un immobile abusivo e quindi, nel caso che esca fuori, dovrà sopportare tutte le conseguenze.

CasaNoi
Può succedere, è già successo, che la planimetria catastale sia stata smarrita dal Catasto. In questo caso quell’immobile si può vendere o no?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

No. La normativa catastale, in base a una legge mi pare del 2010, prevede che il venditore a pena di nullità dichiari che lo stato di fatto dell’immobile venduto, cioè la conformazione dell’immobile è conforme alla conformazione risultante dalla planimetria da ultimo depositata in Catasto.

Questo richiede il necessario confronto tra la planimetria ultima depositata in Catasto e lo stato di fatto. Perché il venditore non può fare questa dichiarazione se non c’è una planimetria depositata in Catasto.
Dico ultima perché le planimetrie vengono depositate a seconda delle variazioni. Ad esempio se l’immobile è nato nel 1970 e nel ’93 o ’92 ha avuto delle variazioni per cui è stato fatto un condono edilizio oppure è stata fatta negli anni successivi una modificazione, ad ogni variazione di consistenza consegue il deposito in catasto di un’ulteriore planimetria.

Quindi quello che noi dobbiamo utilizzare come confronto è l’ultima planimetria depositata in Catasto. Se, come succede ahimé non infrequentemente, non esiste una planimetria depositata in Catasto perché è andata smarrita o non si trova, l’atto non si può firmare e il venditore deve (sottolineo “deve”) rivolgersi a un geometra per ripresentare una planimetria catastale. Oggi la ripresentazione avviene con il cosiddetto modello DOCFA con una sua versione migliorata e comporta che presentato il dischetto e inviata in via telematica la denuncia, un minuto dopo noi abbiamo tutto quanto consultabile, sia di catasto che di planimetria. Ogni tanto in Italia c’è qualche cosa che funziona: il Catasto sta cominciando a funzionare…

CasaNoi
Sappiamo che l’atto di compravendita si registra e si trascrive. Perché questo doppio passaggio?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Questa è un’informazione di cultura generale: lo Stato ha bisogno di soldi. Questa è la premessa.
Lo Stato fornisce una serie di servizi. I registri immobiliari sono i luoghi fisici dove vengono registrati i passaggi di proprietà che avvengono in base ad atti notarili o a sentenze ed è il luogo dove si stabilisce di chi è una certa cosa.
I registri immobiliari tecnicamente si chiamano Agenzie del territorio, ufficio della conservazione: le vecchie conservatorie dei registri immobiliari.

La proprietà di un bene si vede in base alla serie continua di atti notarili che dicono che quel bene da Tizio è passato a Caio, poi è morto Caio, c’è stata l’accettazione dell’eredità, poi gli eredi hanno venduto alla società che poi si è fusa… insomma, ci deve essere la possibilità di ricostruire almeno per vent’anni la proprietà in base a questi atti pubblici.
Questa conservatoria costa. A fianco alla conservatoria lo Stato ha il Catasto che è la collezione di tutte le piante dei fabbricati e anche le mappe dei terreni, di tutt’Italia.
Questo ha un costo notevole anche perché, come abbiamo detto prima, è costantemente aggiornata. Quindi i costi.

Non da ultimo, poi, lo Stato vuole guadagnarci quindi cosa colpisce? Colpisce le manifestazioni di ricchezza.
Il notaio svolge per conto dello Stato (gratis) il compito di esattore, rispondendo in prima persona delle tasse dovute. Quindi a volte i notai si attaccano al telefono col cliente: “Guarda mi sono sbagliato, devi versare altri settemila euro…!” Rispondere in prima persona significa che se non si è fatto dare i soldi che lo Stato vuole per quel tipo di contratto, il notaio deve tirarli fuori di tasca sua. E questo non è coperto dalle assicurazioni.

Quindi lo Stato prevede l’atto del notaio come il momento in cui andare a prendere quanto gli serve per i registri immobiliare o per il Catasto, oppure quanto voglio tassare per questo scambio di ricchezza. Il notaio, nel nostro sistema giuridico, è lo strumento più agile e funzionale per riscuotere i soldi. Siamo una piccola Equitalia, però siamo noi che poi dobbiamo dare i soldi ai privati… E’ un sistema che nel mondo varia come importi, ma quasi tutti gli stati vedono nel trasferimento di ricchezza immobiliare un momento in cui tassare.

CasaNoi
E oggi, qual è la fotografia di chi compra o vende casa?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Oggi nel 2012 comprano quelli che riescono a farsi finanziare l’acquisto.
Il finanziamento è assicurato, nella mia esperienza, in gran parte dalla “banca casa”, la banca-famiglia. Si mettono insieme papà, mamma, si vendono normalmente dei beni di famiglia e con quei soldi si compra casa al ragazzo o alla figlia.

Più raramente si acquista con mezzi propri, la stragrande maggioranza ottiene questi mezzi dalla vendita di un altro immobile insieme a un finanziamento delle banche.
Le banche danno i finanziamenti a costi elevati con oneri a carico delle parti pazzeschi.

C’è questa prassi, sicuramente valida dal punto di vista delle banche, che è nata dopo la depressione del 2008/2009, per cui chiunque vada a prendere un mutuo, laddove sia l’unico percettore di reddito della famiglia, si deve gravare del peso di una polizza vita che assicuri la banca che in caso che venga meno il percettore del reddito vi sia un altro soggetto che restituisca il denaro alle banche.
Le banche, ma scopriamo l’acqua calda, danno i soldi non solo se ci sono dei beni in garanzia ma soprattutto se ci sono delle fonti di redditi, di flussi finanziari in grado di permettere alle banche di riprendersi i soldi.

Roma, giugno 2012.

 

Aggiornamento 20 gennaio 2014: con la Legge di Stabilità 2014, il notaio è diventato il garante della transazione nella compravendita immobiliare. Per approfondire l’argomento, leggi il post sul nuovo ruolo del notaio.

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671 commenti su “Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde”
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  1. Buongiorno
    L’immobile che vorrei acquistare, per compravendita tra privati, è stato costruito ante 1967, è attualmente abitato, possiede lo storico di tutti i rogiti che nel corso degli anni ha subito, presenta planimetrie, visure, ma sprovvisto di certificato di agibilità.
    Sinceramente mi aspettavo questa lacuna, essendo un immobile molto datato.
    Nel 1994 ha subito, previa concessione comunale, alcune opere di ristrutturazione.
    Non c’è traccia di certificati di conformità degli impianti.
    A valle di questa serie di interventi non è stata richiesta o rilasciata alcuna agibilità.
    I miei dubbi sono i seguenti:
    1) è importante che io mi tuteli e necessiti per qualsivoglia ragione del documento di agibilità chiedendo al proprietario di far ispezionare gli impianti certificandoli?
    2) Ammettendo di acquistare l’immobile senza agibilità ed intervenendo con opere di manutenzione straordinaria, sarà poi possibile ottenerla?
    3) Può essere, quindi, un punto di forza per la trattativa economica?
    4) il Comune dovrebbe dare spiegazione di tutto ciò?

    In attesa di vs cortese riscontro.
    Alb.

    1. Gentile Alberto, non rispondo per punti, ma secondo un ragionamento mio prendendo spunto da quanto scrivi. Un’abitazione può essere acquistata anche con impianti non a norma. L’importante è che l’acquisto sia consapevole. Per capirci si può acquistare anche un rudere: nessuno lo vieta. Se poi, nel tuo caso concreto ristrutturi l’appartamento ad esempio rifacendo l’impianto elettrico, non sarà quindi un problema avere prima del rogito la certificazione di un impianto che comunque verrà rifatto ex novo. Discorso diverso è invece la conformità urbanistica. In termini generali, prima cosa da verificare é l’esistenza di una concessione edilizia origiaria. Anche un immobile costruito prima del 1967 potrebbe essere abusivo. Viceversa se ricade in un centro storico, non esisterà una licenza originaria. Nel tuo caso la legittimità urbanistica è attestata dalla concessione del 1994. Per scrupolo ti consiglio di verificare la corrispondenza tra progetto approvato (e relative varianti) e quanto realizzato. L’agitabilità dello stabile (o dell’appartamento) ritengo sia importantissima ed è un documento che andrebbe sempre acquisito. Riguarda più aspetti, non solo gli impianti. Per citare i principali: conformità urbanistica, regolarità scarichi/imbocco in fogna, salubrità dei locali, autorizzazioni vigili del fuoco per autorimesse. E’ sempre possibile chiedere l’abitabilità. Basta informarsi in Comune. Sicuramente hai dei costi. Magari cerca di inserire questo aspetto nella trattativa economica. Puoi anche esentare il proprietario e fartene carico te a fronte di una riduzione di prezzo. Se il notaio non ha controindicazioni, puoi rogitare anche senza. E’ un aspetto che è lasciato alla libera trattativa delle parti. Ti informo infine che alcune banche per erogare mutui casa chiedono obbligatoriamente l’agitabilità. Anche per questo motivo è importante acquisire questo documento. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  2. Buongiorno.
    Insieme a 3 cugini ho ereditato un immobile, per il quale abbiamo provveduto tramite notaio a pagare le tasse di successione e la mora (abbiamo saputo dell’eredità dopo un anno e mezzo dalla morte della zia).
    Abbiamo affidato la vendita dell’immobile ad un’agenzia, consegnando atto di successione, registrazione del testamento.
    Ora 2 parenti, figli di un cugino citato nel testamento ma deceduto prima della morte della zia, minacciano di intentare una causa per rientrare nell’asse ereditario.
    Secondo il notaio i due parenti non hanno diritto a rappresentazione in quanto il testamento riporta la dicitura “in parti uguali” , resta però il rischio di essere chiamati in causa.
    Dopo questa premessa Le chiedo se una eventuale causa in corso può impedire la vendita dell’immobile.
    Dobbiamo avvisare l’agenzia della minaccia di una causa ?
    Se i parenti intentano una causa dopo la stipula del compromesso cosa può accadere?
    Grazie per la pazienza , mi rendo conto di aver scritto molto, ma non sapevo come riassumere la nostra complessa situazione.
    Tiziana Tucci

    1. Gentile Tiziana, hai già ricevuto competenti indicazioni dal tuo notaio. La controversie giudiziarie sono sempre possibili ma questo non significa che possano essere un’arma ricattatoria per impedire una vendita. Per scrupolo e chiarezza in sede di compromesso puoi rendere nota questa eventualità, ma ti consiglio di chiedere assistenza ad un legale o al notaio. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  3. Buonasera signor notaio … vorrei gentilmente chiederle … io ho in vendita casa 13 anni fa quando la comprai dovetti fare due atti uno per l appartamento e uno per il garage in quanto al mio appartamento spettava il posto auto mentre io volevo il garage ke era di un altro proprietario , quindi ho aquistato l’appartamento da un proprietario e il garage da un altro proprietario, al momento della vendita che ora dovrò effettuare anche i compratori dovranno fare due atti o basta uno?

    1. Caro Carmine,

      la caparra confirmatoria è soggetta ad imposta proporzionale pari allo 0.50% del suo importo da versare entro 20 giorni dalla percezione; avendo la caparra, in tale ipotesi, funzione risarcitoria per inadempienza di una delle parti ai sensi dell’art. 1385 c.c., non emerge alcun reddito imponibile in capo al soggetto percettore, pertanto non sarà soggetto ad alcuna tassazione.

      Un cordiale saluto,
      Dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Bernoni & Partners
      Lungotevere Michelangelo 9 | 00192 Roma | Uffici: Milano, Padova, Roma, Trento
      T: +39 06 397 344 95 | F: +39 06 397 341 24
      E: maria.fiorillo@bernoni.it.gt.com | W: http://www.bernoni-grantthornton.it

  5. Buonasera,
    Vi scrivo per chiedere informazioni sulle possibili opzioni per il passaggio di proprietà di una casa.
    La proprietà della casa in questione è di mia nonna(che è incapace di intendere e di volere) per 4/6, di mio padre per 1/6 ed il restante 1/6 appartiene a mio zio.
    Io vorrei andare a vivere in questa casa, ed inizialmente avevamo pensato di far fare una donazione a tutte e 3 le parti nei miei confronti in modo da spostare la proprietà con il minor esborso possibile. Tuttavia m’è giunta voce della possibilità da parte di mio zio o dei suoi figli in un futuro prossimo di reclamare la suddetta donazione come illegittima e rivendicare quindi la proprietà parziale della casa.
    Sono quindi passato a valutare l’acquisto di questa casa ma ho scoperto che, perchè la vendita sia considerata “legittima” e sia esente da futuri reclami, è necessario pagare almeno il valore catastale dell’immobile.
    Giungiamo quindi alle mie domande:
    E’ vero che la donazione può essere in un qualche modo contestata e revocata anche anni dopo la data di avvenimento?
    E’ possibile proteggersi da eventuali contestazioni facendo firmare qualcosa ai possibili rivendicatori?
    Nel caso di vendita con un trasferimento di denaro inferiore al valore catastale è vero che si perde l’immunità dalle suddette rivendicazioni?
    E’ possibile proteggersi da queste rivendicazioni in qualche modo?
    E’ possibile che il tutore legale di mia nonna si opponga alla vendita della casa?
    E’ possibile eventualmente fornire al tutore delle “garanzie” che continueremo comunque a prenderci cura della nonna anche dal punto di vista economico?
    Quale sarebbe secondo voi la miglior strada da seguire?
    RingraziandoVi anticipatamente per la disponibilità,

    Cordiali saluti

    1. Gentile lettore,
      la tua interessante e delicata domanda mi spinge a consigliarvi di chiedere assistenza ad un notaio o legale di fiducia. E’ bene che alla riunione partecipino anche papà e zio. Oltre la questione della donazione o vendita, deve essere approfondita la posizione di tua nonna che non è in grado di stipulare automomamente un rogito. In termini generali ti posso dire quanto segue. Chiunque può disporre dei propri beni in vita come meglio crede, anche effettuando donazioni. Alla morte del donante, le cose però cambiano. Gli eredi danneggiati hanno tempo 10 anni dalla morte del donante (de cuius) per intraprendere azioni legali. Quindi si parla di tempi molto lunghi che creano grande incertezza. Tu la compreresti una casa dove un domani possono reclamare diritti eredi danneggiati? Ti consiglio di perfezionare una vendita ad un prezzo congruo, reale.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  6. Buongiorno signor Notaio,
    il mio fidanzato ha acquistato un appartamento nel mio paese, in questa casa ci abita ancora il proprietario che si è separato dalla moglie,quindi vive da solo. Il proprietario è una persona squisita, ma la ex moglie è molto dispettosa, ci ha fatto saltare già due volte il rogito dal notaio per i suoi capricci. ora se tutto va bene il rogito avverrà il 12 febbraio. dato che i mobili li deve prendere lei;quindi tocca a lei svuotare casa, dopo il rogito dal notaio,davanti al notaio stesso,posso dettare io le condizioni su entro quanti giorni mi deve svuotare la casa?
    La ringrazio
    cordiali saluti
    Francesca Ribezzo

    1. Gentile lettrice,
      normalmente una casa deve essere libera al rogito. Accordi diversi sono lasciati alla volontà delle parti. Lo svuotamento della casa dai mobili dopo il rogito accade frequentemente e potete chiedere assistenza al notaio nello scrivere un accordo al riguardo. Poni un termine oltre il quale sei autorizzato a rimuove i mobili.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  7. buonasera egregio notaio ho una questione in sospeso con mia cognata , io abito in casa sua senza pagare affitto ora vorrei acquistarla,fino al 29/01/2016 non potevo per la legge non erano ancora passati i 5 anni che mia cognata,la sorella di mio marito,aveva comprata . ora sono passati e io le ho chiesto di venderla lei mi ha risposto di si ma bisogna aspettare perchè vuole compare una casa al mare e quindi per comprare quella al mare può vendere altrimenti no. io mi domando uno non può vendere e comprare dove gli pare e quando gli pare?

    1. Gentile lettore,
      è chiaro che sua cognata può vendere la casa quando vuole, per poi ricomprare o no. Probabilmente sua cognata vuole legare le sue operazioni nello stesso periodo perchè se non compra un’altra casa non ha necessità di vendere, o comunque lo vuole fare nello stesso momento di mercato. Quando deciderà di vendere, se compra entro un anno dalla vendita come prima casa, pagherà meno imposte per l’acquisto della nuova casa perchè può “scontare” l’imposta pagata per la casa venduta.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  8. Buongiorno, sono sposata in regime di separazione dei beni. Prima del matrimonio mio marito ha comprato una casa ed è intestata solo a lui. Vorrei acquistare anch’io una casa e intestarla solo a me. In questo caso pagherei l’iva agevolato come prima casa al 4% visto che ho la separazione dei beni oppure no? Siccome ho meno di 30 anni, avrei qualche altra agevolazione? Grazie

    1. Gentile lettrice, puoi acquistare con le agevolazioni con l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi. Ti ricordo che quando diventerai proprietaria, tu e tuo marito avrete l’esenzione/agevolazioni imu e tasi solo per una delle due abitazioni: quella dove effettivamente dimora il nucleo familiare (abitazione principale).
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  9. Buongiorno egregio notaio
    ho trovato una casa e concordato il suo prezzo di acquisto… nel momento in cui ottenere un mutuo oggi e diventato difficilissimo se non quasi impossibile le chiedo si può comprare casa ovviamente con il parere favorevole del venditore pagandola al atto del acquisto con assegni cambiali o bonifici bancari a scadenze prefissate?grazie

    1. Gentile lettore, esiste la possibilità di stipulare atti di compavendita prevedendo un dilazionamento del prezzo. Chiaramente è un libro accordo tra acquirente e venditore e il venditore vuole garanzie sulla parte di prezzo che viene dilazionato. Le garanzie più diffuse sono l’ipoteca legale, la cambiale, la cambiale ipotecaria. Il consiglio è di approfondire l’argomento con il venditore e verificare con professionisti la soluzione contrattuale (avvocato, notaio, agente immobiliare).
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  10. Pingback: La casa che vendi non ha l'agibilità? Informa l'acquirente | CasaNoi Blog

  11. Buongiorno egregio notaio
    mi sto accingendo a vendere sottocosto (causa trasferimento) un appartamento acquistato nel 2000 senza certificato di agibilita ma perfettamente funzionante. Volevo chiederLe se devo scriverlo sul compromesso e come posso tutelarmi in futuro.
    In attesa di una vs risposta
    Cordiali saluti

    1. Gentile lettore, quanto scrivi è corretto e va nella direzione della giusta trasparenza. Chi compra casa deve essere informato subito se è mai stata rilasciato il certificato di abitabilità e se gli impianti hammo la certificazione, garantendo comunque la regolarità edilizia e catastale. Se fossi in te, mi informerei in Comune su cosa serve per ottenere l’abitabilità e se i tempi di rilascio sono compatibili con la vendita. In questo modo puoi rispondere ad eventuali obiezioni e richieste dell’acquirente. Un cordiale saluto. Continua a seguire casanoi.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  12. Gentilissimi Notai volevo chiedere se in caso di vendita di un abitazione in condominio, la dichiarazione dell’amministratore di insussistenza debiti pregressi e lavori in corso /liberatoria spese condominiali di un appartamento è un documento obbligatorio per il rogito oppure si può fare a meno? Mi spiego meglio ho un appartamento in un condominio di 12 unità abitative ma i condomini non hanno mai voluto nominare un vero amministratore di condominio perché uno di loro si è offerto di pagare tutte le spese dello stabile e ripartirle tra i proprietari e mi potrà scrivere che ho saldato tutto. In caso di vendita potrò portare a compimento il tutto oppure no?. Ringrazio anticipatamente Dott. Francesco

    1. Gentile Francesco,
      il tuo caso è molto particolare. Sicuramente l’acquirente ha diritto ad avere garanzie in merito ai debiti/spese condominiali. Non essendoci un amministratore, la liberatoria (o altra ganzia) deve essere data da un altro soggetto. Questioni particolari come questa si risolvono con buon senso con il notaio dell’acquirente.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  13. Egregio Notaio, sono interessata all acquisto di un monolocale tramite agenzia. Ho fatto la mia offerta verbale, ora l agenzia mi chiede di versare una somma per far vedere il mio interessamento all acquisto ed in qualche modo bloccare l appartamento. Non mi è stata fatta vedere nessuna documentazione da parte del l’agenzia. E se poi non si concludesse l acquisto? La somma versata mi verrá restituita oppure la può trattenere l agenzia quale pagamento per il lavoro svolto? Grazie 1000 Simona

    1. Gentile Simona, una proposta d’acquisto seria prevede anche un assegno a dimostrazione dellla reale volontà all’acquisto (5.000 euro sono sufficienti normalmente). L’assegno va intestato al proprietario; sicuramente non va intestato all’agenzia. Un’agenzia seria verifica ed informa il potenziale acquirente delle principali caratteristiche della casa, dell’esistenza di vincoli (ipoteche, etc) catasto e certificazioni. Nel tuo caso l’agenzia deve aver chiaramente verificato preliminarmente chi è il proprietario. Ha inoltre il dovere di sottoporre la proposta all’accettazione della proprietà. In questa fase tu hai comunque diritto ad avere alcune importanti informazioni sulla casa che possono anche incidere sul prezzo. Posso citare le principali: come è accatastata ; qual’é la rendita; se gli impianti sono a norma; se esiste l’abitabilità; la certificazione energetica; se esistono problemi nella costruzione; le spese condominiali; se esistono cause condominiali o comunque particolari situazioni. Accettata la proposta, tu hai diritto a scegliere il notaio il quale effetterà tutte le verifiche del caso. L’assegno dato alla proposta può essere incassato dal proprietario ma generalmente viene trattenuto dall’agenzia immobiliare in attesa delle verifiche notarili a garanzia della transazione. Ti ringrazio per averci scritto. Continua a seguire CasaNoi.

  14. Gentile notaio volevo delle informazioni gentilmente o un conto cointestato con un parente ma i soldi che ci sono sono i miei in pratica sul quel conto mi arriva lo stipendio. Quando compra una casa in futuro l altro cointestario può dire che i soldi sono i suoi e quindi la casa e anche sua. Ho quasi trovato casa e nel assegnò che consegno ci sono le due firme sul atto di vendita ce scritto anche l altra persona? Quando avro un figlio un domani; e compro casa posso stare tranquillo che la casa andra al figlio. Essendo che non sono sposato e voglio andare a vivere con la mia compagna ed avere dei figli come so che la mia casa andranno a loro e anche le altre cose che ho sempre la compagna e il figlio. Andando a convivere come coppia di fatto che diritti abbiamo? O devo fare un testamento con scritto i miei averi. La ringraziò

    1. Gentile lettore, puoi acquistare tranquilamente una casa anche pagando con assegno da un conto co-intestato. Ti consiglio di pagare con assegno circolare, intestato al venditore, rilasciato direttamente dalla banca. Passando all’altra parte della domanda, un domani che verrai a mancare i tuoi beni andranno agli eredi legittimi: i tuoi figli ed eventuale moglie. Puoi anche disporre liberamente di una parte dei tuoi beni. Ma di questi argomenti ne dovrai parlare in maniera più approfondita con il notaio che ti accompagnerà nell’acquisto della casa a cui spiegherai bene il tuo contesto familiare attuale e futuro.

  15. Ho comprato una casa nuova(4 anni),vorrei sapere quali sono le certificazioni obbligatorie che il costruttore mi deve dare.Io ho la certif.caldaia,elettrica,mi devono dare quella idraulica e quella dell’impianto metano.Occorrono anche dell’impianto televisivo e del cancello automatico?
    Vi ringrazio per l’informazioni

    1. Gentile lettore, le certificazioni che deve consegnare il costruttore sono numerose poichè collegate a tutti gli adempimenti tecnici e amministrativi della costruzione del fabbricato. Riguardano gli impianti individuali della singola unità immobiliare e quelli condominiali o comunque del fabbricato. CERTIFICAZIONI SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARE: certificazione energetica, impianto elettrico/citofonico/tv. idrico, termico + libretto caldaia. CERTIFICAZIONI CONDOMINIALI quelle condominiali sono: elettrico, idrico e termico generale, ascensore (rilasciato da un Ente terzo). CERTIFICAZIONI DEL FABBRICATO Il fabbricato deve avere il colludo dei vigli del fuoco per l’autorimessa. Il cancello deve essere colludato dall’insallatore e/o direttore dei lavori. Inoltre è necessaria l’abitabilità; se non rilasciata, il costruttore deve fornire copia della richiesta di abitabilità completa di tutta la documentazione (importante avere copia dell’autorizzazione all’imbocco in fogna, colludo statico, dichiarazione fine lavori del direttore lavori).
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  16. Salve il mio compagno vuole acquistare una casa cosi andiamo a vivere insiemeI documenti che ci sono per l appartamento sono 1)dati catastali e la planimetria 2) situazione debitoria 3) situazione urbanistica 4)certificazione conformità impianti 5) certificazione energetica 6) se ha delle rate scoperte e se ha pagato tutto 7) situazione coniugale che la proprietà non sia gravata da particolari vincoli e che la proprietà sia piena e non costituita e che nn abbiama fatto l usufrutto o nuda proprieta. E’ il notaio che si procura tutti questi fogli e che poi li da al mio compagno. Il notaio può scoprire se quello che vende la casa a pagato tutto. Per non essere fregati che altri fogli gli possiamo chiedere. L appartamento che ha trovato il mio compagno non ha spese condominiali e a solo 3 appartamenti. L appartamento lo ha trovato tramite agenzia. Altri consigli che ci può dare? Che sconti ci sono per la prima casa. Quando il mio compagno fa l atto di acquisto lo deve dire subito che e la prima casa. E’ meglio pagare in contanti o con l assegno. Perche vogliamo che sia tutto in regola. Grazie attendo la sua risposta.

    1. Gentile lettrice,
      mi sembra che la documentazione che vi è stata fornita sia completa. Fate riferimento al notaio! E’ lui il professionista di fiducia che tutela il vostro acquisto. Chiedetegli tutti i chiarimenti del caso. Chiedete al notaio se il tuo compagno ha i requisiti per l’agevolazione all’acquisto della prima cas. In caso positivo andrà dichiarato nell’atto di compravendita che stipulerete davanti al notaio stesso. Non c’è bisogno di altre comunicazioni. Infine i pagamenti del prezzo dovranno essere tracciati: vanno assolutamente eseguiti con assegni o bonifici bancari; mai in contanti.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  17. Buongiorno , se vendo degli ettari di terreno, dove la regione mi ha stanziato dei soldi per rifare le vigne ,che documenti devo consegnare all’acquirente? Cosa devo chiedere all’agronomo? OCM serve all ‘acquirente ? La ringrazio . Monica

  18. Buon giorno,
    tramite un’agenzia immobiliare abbiamo messo in vendita il ns alloggio: il 27/07 da parte di una coppia abbiamo ricevuto una proposta di acquisto che è stata da noi accettata ( premesso che la proposta di acquisto è stata firmata da uno solo dei coniugi) inoltre il 27/07 ci hanno versato un primo acconto e tramite l’agenzia abbiamo firmato una scritture privata dove l’acquirente proponeva al 30/09 il versamento di un ulteriore acconto e la richiesta di andare in atto entro il 30/11, non solo ma ci hanno chiesto di accettare la clausola che dopo il 30/09 con un preavviso di 20 gg avrebbe potuto chiederci di andare in atto.
    Al 30/09 l’acquirente ci ha versato l’altro acconto,
    ma ci ha comunicato che per l’atto ci sarebbe voluto un po’ di tempo, poiché gli acquirenti si stavano separando e che per problemi vari avrebbero dovuto aspettare la sentenza di divorzio prima di acquistare la ns casa.
    Ora la sentenza di divorzio è stata fissata per il 30/10, naturalmente non posso rivolgermi all’agenzia immobiliare poiché penso che sapesse del problema degli acquirenti e non ci ha informato, posso tutelarmi in qualche modo? Se entro il 30/11 non si va in atto quali sono i miei diritti nei confronti degli acquirenti ed anche nei confronti dell’agenzia?
    Inoltre la proposta di acquisto firmata il 27/07 è valida anche se una delle due parti non è stata molto corretta e non ha dichiarato che fino alla sentenza di divorzio non avrebbero potuto comprare casa…
    Pensavo rivolgendomi ad un’agenzia di essere tutelata e di non incorrere in problemi evidentemente non ho valutato che non c’è limite alla disonesta, alla scaltrezza e spregiudicatezza delle persone
    Premesso che noi abbiamo versato una caparra per l’acquisto di una casa con il vincolo di andare in atto entro il 31/12….
    Grazie per la sua gentile risposta

    1. Gentile lettori,
      capisco la vostra ansia. Mi sembra però, da quanto scrivete, che non ci sia stato un comportamento particolarmente scorretto da parte degli acquirenti e dell’agenzia. Accade molto frequentemente che non venga rispettata una scadenza pattuita per i più diversi motivi. Inoltre il termine del 30 novembre per stipulare non è ancora passato e non è detto che non venga rispettato. Nel frattempo potete verificare se è stata emessa la sentenza di divorzio prevista per lo scorso 30 ottobre. Vi suggerisco di rivolgervi al notaio per dipanare dubbi; chiedete se realmente serve la sentenza e se va omologata (che tempi per l’omologazione?). Fate presenti le vostre esigenze e la necessità che venga rispettato il termine perentorio stabilito nel contratto. Il notaio potrà assistervi al meglio in quanto è chiamato a tutelare entrambe le parti. Qualora necessario, potete rivolgerci ad un legale.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  19. Buongiorno,mi chiamo cristian, la mia domanda è: costruttore nel preliminare si impegna a consegnare entro fine febbraio, arrivato fine ottobre e dopo numerose sollecitazioni ancora non si prevede data consegna. Se denunciato per insolvenza cosa rischio?

    1. Gentile lettore,
      non è possibile darti una risposta esaustiva. Da quanto scrivi mi sembra di capire che vuoi uscire dal un contratto sottoscritto Cosa avete firmato? Una proposta d’acquisto? Un preliminare? Hai vesato caparre? E’ bene che tu ti avvalga di un legale di fiducia.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  20. Buongiorno, mio figlio stà acquistando una proprietà costituita da due immobili separati e da un terreno, vorrei sapere se è possibile acquistare il tutto con unico atto notarile considerando che uno degli immobili sarà prima casa e l’altro seconda
    grazie massimo

  21. Ho acquistato un appartamento che a distanza di un anno, con la pioggia torrenziale, mi ritrovo il garage allagato e due porte interne che trasudano acqua. Premetto che l’immobile è stato costruito nel 2005. Posso rivalermi sul venditore? Cordiali saluti Francesca Bucarella

    1. Gentile Francesca,
      la sua domanda richiede una adeguata consulenza da parte di un legale. In linea di massima, il venditore può essere chiamato in causa se ha omesso di informarla su vizi della costruzione a lui noti. Non risponde invece di danni causati da eventi atmosferici straordinari.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  22. Buongiorno, vorrei sapere se l’acquirente, qualora coniugato, al momento dell’ acquisto, oltre all’ estratto di matrimonio, ha bisogno anche della firma del coniuge.
    Grazie

    1. Gentile lettrice,
      il notaio ti dirà la documentazione necessaria per il tuo specifico atto di compravendita. Dipende anche dal regime patrimoniale che avete scelto tra voi coniugi (comunione o separazione dei beni?).
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  23. Sono in trattativa per l’acquisto di un appartamento nel paese delle meraviglie n cui lavoro
    Sono proprietario di un appartamento prima casa dove vivo attualmente è che metterò in vendita
    L’acquisto di questo nuovo appartamento del valore 240000€ risulta seconda casa??
    Le imposte da pagare vengono pagate a rogito e se si a quanto ammontano
    Cordiali saluti

    1. Gentile lettore,
      da quanto scrivi l’appartamento che definisci “prima casa” è stato acquistato con i benefici fiscali. Dovrai di conseguenza versare imposte piene per il nuovo acquisto. Se acquisti da impresa l’operazione è soggetta ad IVA sul prezzo; se acquisti da privato l’operazione è esente IVA e soggetta a imposta di registro sul valore catastale. ACQUISTO SECONDA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE IVA al 10% sul prezzo (euro 24.000)+imposta registro (euro 200) +imposta ipotecaria (euro 200) +imposta catastale (euro 200). Complessivamente 24.600 euro. ACQUISTO SECONDA CASA DA PRIVATO Se acquisti da privato pagherai imposta di registro+ imposta catastale sul valore catastale calcolabile in base alla rendita catastale. Consulta il CalcolaImposte (http://blog.casanoi.it/calcola-imposte-della-casa-la-compravendita/) del nostro blog.
      Un caro saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  24. Sto acquistando casa, a giorni dovrei versare 20.000 euro a titolo di caparra per proposta di acquisto per poi entro un mese fare compromesso registrato e trascritto versando una somma ben più consistente. Il venditore è o forse è stato imprenditore edile ed è ancora socio di società di costruzioni (srl). L’immobile che sto per acquistare è la sua attuale abitazione intestata a lui e alla moglie. Posso incorrere nel rischio di revocatoria? quali verifiche posso fare per accertarmi se il venditore è ancora titolare di impresa e se lo fosse come verifico lo “stato di salute” dell’impresa? E per quanto riguarda la società, essendo srl comporta comunque la possibilità di revocatoria sui beni personali dei soci.

    1. Gentile lettrice,
      il notaio di tua fiducia potrà assisterti nei tuoi dubbi. E’ importante verificare che il venditore non si trovi, al momento del compromesso, in uno stato di presunta insolvenza che possa far pensare ad una “distrazione” di beni a danno di creditori. Quali verifiche fare? Controlli presso la CCIAA completi di protesti e pregiudizievoli (fallimenti, concordati, ipoteche giudiziali, etc), allargati ai Soci. Inoltre è bene chiedere ai venditori di fornire un certificato fallimentare. Analoghi controlli verranno fatti dalla Banca a cui eventualmente potrai chiedere un mutuo. La presenza di elementi che facciano presumere uno stato di insolvenza determinano normalmente un rifiuto da parte della Banca nell’erogazione del mutuo. Il notaio ti potrà spiegare come la registrazione e trascrizione del compromesso possano tutelare il tuo acquisto.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  25. Sono separato e non ho più la disponibilità della casa coniugale in quanto la casa è stata donata ai figli ed alla mia ex moglie è stato dato l’usufrutto. La donazione non è stata ancora trascritta. Acquistando un immobile ho diritto alle agevolazioni per la prima casa? Grazie

    1. Gentile lettore,
      da quanto scrivi puoi chiedere le agevolazioni all’acquisto. Parlane comunque con il tuo professionista di fiducia. Sottolineo infine che tutti gli atti che riguardano trasferimento di diritti immobiliari sono soggetti a trascrizione.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  26. Salve vorrei sapere se qualora vendessi il mio appartamento , al quale ho spostato per 3/4 il muro del bagno , creando una nicchia per posizionare la vasca , senza produrre documentazione , dovrei chiedere condono , o siccome trattasi di piccola miglioria interna , va bene così ?
    Grazie

    1. Anche se è una piccola difformità, è necessario sanare con una Cila in sanatoria. La sanzione, dal momento che comunicherebbe spontaneamente la difformità, è ridotta a 333,33 euro, più i diritti di segreteria.
      Un saluto
      arch Carmen Granata

  27. spett. notaio ,ho letto di una scrittura privata autenticata per una compravendita ma si può fare? per problemi finanziari e altro volevo vendere le mie proprietà alla mia compagna e madre di mia figlia di dodici anni..anche per un minor costo che non potrei permettermi..grazie di cuore se mi risponde Sergio!

    1. Gentile sig. Sergio,
      la scrittura privata autenticata non è altro che un contratto (in ipotesi predisposto dalle parti) in cui le firme vengono apposte davanti ad un notaio. Ciò comporta l’autenticità delle sottoscrizioni e la cura di tutte le formalità successive (registrazione, trascrizione, voltura, etc.) ad opera del notaio. A livello di costi, tuttavia, nulla cambia rispetto all’atto pubblico notarile. Infatti il notaio che autentica le sottoscrizioni di un contratto è tenuto alla esecuzione di tutti gli adempimenti connessi, in primis il pagamento delle imposte (le stesse identiche previste per l’atto pubblico) e data la sua piena responsabilità disciplinare, professionale e contrattuale per il contenuto minimo obbligatorio dei detti contratti, è impensabile che un notaio si limiti ad autenticare le firme ad un contratto preparato da altri. Dunque il lavoro del notaio è in pratica il medesimo che svolgerebbe per la preparazione di un atto pubblico, e tendenzialmente anche il suo onorario. La parte fiscale, come detto, è assolutamente identica.
      Se invece lei si riferisce ad una scrittura privata che rimane solo tra le parti, le sconsiglio fortemente di perseguire questa strada. Il contratto di vendita o di trasferimento di proprietà immobiliari, se non riveste la forma dell’atto pubblico o della scrittura autenticata è:
      – inefficace nei confronti dei terzi (ivi inclusi eventuali creditori);
      – in violazione di norme fiscali (poichè l’obbligo del pagamento delle imposte e tasse di trasferimento è riferito anche agli atti non “notarili”);
      – non trascrivibile;
      – non volturabile;
      – a forte rischio di nullità, data la complessità delle norme che pongono obblighi a pena di nullità a carico delle parti di contratti concernenti beni immobili.
      Purtroppo non è decisamente questa la strada del risparmio.
      Un cordiale saluto
      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  28. Gentile Notaio, sono in procinto di acquistare da privato un immobile del valore di € 127.000 di cui € 5.000 già versate come acconto.
    Al rogito posso saldare con un unico assegno circolare per la somma restante di € 122.000? E’ indifferente che questa somma provenga per intero dal conto corrente di mio marito con il quale sono in separazione di beni? Grazie. Sandra

    1. Gentile Sandra,
      le modalità con cui verserà i residui 122.000 dipendono dagli accordi liberamente presi tra lei ed il suo venditore. Se non c’è nulla di specificamente concordato sul punto, è bene sempre presentarsi con assegni circolari, ovviamente avendo cura di farsi comunicare le precise intestazioni in anticipo.
      Che la somma provenga dal conto di suo marito è irrilevante ai fini dell’atto notarile ed anche per la sua controparte. E’ invece chiaramente rilevante nei rapporti tra lei e suo marito. Infatti si presume che suo marito le abbia prestato o regalato quel denaro che lei utilizza per l’acquisto. Ciò potrebbe essere assolutamente normale e coerente con le vostre intenzioni o meno, a seconda delle vostre determinazioni. E’ peraltro cosa piuttosto comune che accadano simili situazioni. Se nei rapporti interni tra lei e suo marito la questione non produce problemi, io non ne vedo altri.
      Un cordiale saluto
      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  29. Spett. Notaio,
    avrei bisogno di alcune informazioni.
    Io Luigi, sto acquistando una casa da XXX il quale la ha acquistato circa un anno fa e XXX ha usufruito delle agevolazioni della prima casa. Adesso che XXX vende , dovrebbero cessare i benefici dell’acquisto della prima casa se non acquista una nuova casa entro un anno.
    Sono stato da un Notaio e ha definito questa questione “un piccolo problema”, cioè nel caso che XXX non acquista una nuova casa entro un anno, il pagamento delle somme dovute (cessazione delle agevolazioni prima casa) deve avvenire per “SOLIDARIETA'”.
    Vorrei un consiglio su come comportarmi.
    La ringrazio in anticipo di una sua risposta.
    Grazie Luigi.

    1. Gentile lettore,
      è prassi che il venditore lasciare in deposito al Notaio una somma corrispondente agli oneri fiscali legati alla “decadenza dei benefici fiscali per l’acquisto prima casa “. Questa somma viene registrata al registro notarile “somme e valori”. Se il venditore non riacquista entro un anno un’abitazione principale, il notaio utilizza la somma per pagare le imposte. Se invece acquista, la somma viene resituita .
      Cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  30. Spett. Notaio,
    starei comprando un appartamento il quale gli attuali proprietari lo hanno acquistato circa un anno fa. Avrei urgente bisogno di sapere, che, visto che gli attuali proprietari hanno usufruito delle agevolazioni di prima casa e non hanno intenzione di comprarne una nuova entro l’anno, in tal caso loro perdono tale agevolazione, chi dovrà “accollarsi” le conseguenze ( plusvalenza, ecc ecc)?
    Le spiego: stamattina sono stato da un notaio e mi ha detto che tali spese vanno sostenute in “solidarietà”, cioè NONsarebbe l’attuale proprietario a pagarne per intero.

    Cordiali Saluti.

    1. Gentile lettore,
      è prassi che il venditore lasciare in deposito al Notaio una somma corrispondente agli oneri fiscali legati alla “decadenza dei benefici fiscali per l’acquisto prima casa “. Questa somma viene registrata al registro notarile “somme e valori”. Se il venditore non riacquista entro un anno un’abitazione principale, il notaio utilizza la somma per pagare le imposte. Se invece acquista, la somma viene resituita.
      Cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  31. Spett. Notaio mi permetto chiederle cosa significa la dicitura nell’atto di compravendita di un appartamento in una piccola palazzina riferito ad un giardino di fronte ad un appartamento al piano terra ; ” con circostante area nuda accessoria pertinenziale ” .
    Certi condomini dicono che non sta a significare la proprieta’ esclusiva anche perche’ un altro giardino nella stessa palazzina è indicato come area accessoria ad uso esclusivo.

    grazie

    1. Gentile lettore, non è possibile rispondere in maniera esaustiva alla sua domanda. Come prima indicazione per l’area in questione definita “pertinenza”, le suggerisco di controllare dalla planimetria catastale. Se l’area di questo giardino viene riportata graficamente con l’appartamento quasi sicuramente è di proprietà.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  32. Egregio Sig. Notaio, ho ereditato da mio padre il suo appartamento, che adesso figura come seconda casa. Per me è solo una spesa in più da mantenere e perciò pensavo di venderlo a mio nipote (prima casa per lui) ad un prezzo più basso del valore catastale ma sempre come compravendita e non donazione! Come si può fare per evitare che figuri in futuro come falsa compravendita(ovvero donazione)? La prego mi dia delle lucidazioni. Grazie

    1. Gentile sig.ra Paola,
      la circostanza che lei venda a suo nipote l’appartamento per un prezzo grandemente inferiore al valore di mercato del bene stesso implica di per sè che lei stia favorendo suo nipote. A prescindere dalla circostanza che l’atto sia intitolato vendita o donazione. Se il bene vale 100 e lei lo vende per 30, è veramente difficile sostenere che non si tratti di un contratto misto, in parte di vendita ed in parte di donazione indiretta.
      Dal punto di vista della circolazione del bene non vi sono problemi, suo nipote non avrà difficoltà per rivendere o per ipotecare e simili operazioni. Ma dal punto di vista sostanziale e nei rapporti tra di voi e nei confronti dei suoi eredi, si potrà dimostrare, se qualcuno ne avrà interesse, che il contratto, in parte, recava una donazione indiretta. Con tutte le conseguenze del caso.
      Se non ci sono “problemi” di successione futura di cui occuparsi, stipuli serenamente. L’atto figura ed è una vendita nei rapporti con i terzi, ed il bene viene acquistato da suo nipote ed è liberamente commerciabile.
      Un cordiale saluto

      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

      1. Grazie mille per la risposta precisa! Visto che i rapporti familiari sono ottimi non vedo a riguardo alcun problema , mi resta però il dubbio e la paura che un giorno lo Stato possa recriminare per questo passaggio di immobile a basso costo! Andiamo incontro a eventuali problemi fiscali? La ringrazio ancora per la disponibilità . Cordiali saluti

        1. Gentile sig.ra Paola,
          il suo notaio avrà cura di richiedere l’applicazione del regime fiscale del cosiddetto “prezzo-valore”, che inibisce accertamenti da parte dell’agenzia delle entrate sul prezzo dichiarato. Pagherete le imposte sul valore catastale (più alto del prezzo), ma otterrete l’effetto di bloccare gli accertamenti.
          Esiste un rischio che l’agenzia delle entrate possa voler “leggere” una donazione sottostante perchè questa condurrebbe ad un maggior gettito per lo Stato (prova della simulazione).

          A questo proposito direi che la cautela si dovrà concretizzare in un prezzo si basso, ma non tale da poter essere considerato un “non prezzo”, un “prezzo simbolico”. Pertanto è lecito vendere a valori inferiori a quelli di mercato, ma la forbice non deve essere tale da escludere che, di fatto, si possa parlare di vero prezzo.
          Per fare un esempio, se il bene vale 100 e vendo a 30/40 è un conto; se vendo a 5 è tutt’altro.

          In ogni caso, laddove dovesse arrivarsi ad un contenzioso con l’agenzia (piuttosto improbabile e per alcuni impossibile se, come sopra detto, si fa ricorso al regime del “prezzo-valore”) il rischio è di dover pagare la differenza tra le imposte previste per la donazione, in questo caso sicuramente maggiori, e quelle pagate per la vendita.
          Sul punto, però, è molto opportuno consultarsi con il proprio notaio di fiducia, poichè viviamo in uno strano paese in cui le stesse norme sono interpretate in modi diversi dai diversi uffici dell’agenzia delle entrate medesima. Pertanto potrebbe essere che nel suo territorio l’agenzia non abbia mai fatto simili accertamenti, oppure al contrario potrebbe essere un’agenzia particolarmente aggressiva.
          Cordiali saluti

          Federico Alcaro notaio

          Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
          Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
          Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  33. Buongiorno
    Mi chiamo Fabiola e sono camerunese. Vivo in Camerun in africa centrale e ho due domande:
    Volevo sapere se è possible secondo la legge italiana per me di acquistare un appartamento in Italia senza avere la nazionalità italiana
    Se è possibile, quali sono le vantaggi che posso ottenere di questo acquisto?
    Grazie per la riposta

    1. Gentile Fabiola,
      i cittadini camerunensi possono acquistare un immobile sul territorio italiano. Come straniera non hai particolari vantaggi o svantaggi. Le imposte che pagherai saranno come quelle dei cittadini italiani.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  34. Entro il 2015 dovrei acquistare un antico immobile, situato in un paesino della Ciociaria. Su tale immobile grava dal 2000 un attestato di inagibilità rilasciato dall’ufficio tecnico comunale su rischiesta del vecchio proprietario per uso esenzione fiscale a causa del malandato stato, Inoltre sul finire degli anni 70 vennero realizzati una cucina ed un bagno, fino ad allora mancanti: di tali opere non esiste attualmente
    nè una relazione tecnica nè una domanda di allaccio in fogna comunale.Recentemente cucina e bagno sono stati accatastati come tali.Un vostro cortese parere professionale su queste due mancanze:
    in futuro potrebbero causarmi delle noie? L’attestato di inagibilità potrebbe impedirmi il ripristino delle utenze attualmente disattivate?
    Un grazie di cuore.

    1. Gentile lettore,
      ti consiglio di approfondire con un tecnico la confermità urbanistica e catastale che dia legittimità piena all’immobile. Verifica anche l’impianto di scarico delle acque nere e gli aventuali costi per realizzarlo a norma. Gli oneri per queste verifiche sono a carico del proprietario, salvo diverso accordo. Puoi chiedre direttamente informazioni in comune. L’inagibilità chiaramente compromette l’uso dell’immobile e gli allacci alle utenze.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  35. Buongiorno,grazie ad una donazione sono proprietario di una nuda proprieta’ con usofrutto a mio padre e mia madre ed ho usufruito delle agevolazioni per prima casa.Adesso ho intenzione di comprare un immobile in un altro comune distante 20 km dalla nuda proprieta’.Posso accendere un mutuo inpdap e usufruire delle agevolazioni per prima casa visto che la nuda proprieta’ l’ho ricevuta per donazione?Grazie

    1. Gentile lettore,
      non hai proprietà a titolo esclusivo e non hai mai chiesto l’agevolazione all’ACQUISTO della prima casa. Puoi quindi tranquillamente richiedere l’applicazione dell’imposta agevolata.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  36. Volevo sapere nel caso di compravendita di un immobile tra privati parenti ( di cui si gode di piena fiducia l’un l’altro ) se è possibile passare direttamente al rogito notarile, saltando l’atto del compromesso , o è obbligatorio effettuare la trascrizione / registrazione di quest’ultimo ? Ringrazio cordialmente

  37. Buongiorno a tutti e complimenti per il blog. Volevo sapere come dovrei muovermi (un iter da seguire) nel caso in cui volessi acquistare una casa da un parente, non sposato e senza figli a carico ( quindi senza problemi di divisione dei beni/ eredità ) , con una cifra già concordata e che mette d’accordo tutti ( quindi senza contrasti ma in assoluta armonia e aiuto reciproco visto che a lui non serve mentre a me si). Volevo sapere quindi quale sia il passo successivo da compiere visto che grane tra acquirente e venditore non ce ne sono e siamo già tutti d’accordo . Vi ringrazio anticipatamente e attendo una vostra risposta. Saluti

  38. Buonasera gentile notaio
    volevo esporle il mio problema..sono comproprietaria di una villetta bifamiliare assieme a mio fratello.La casa è stata costruita su un terreno avuto in donazione dai miei genitori,essendo nata per viverci insieme ha parecchie aree comuni.Mio fratello ora ha deciso di affittare e poi di vendere,posso oppormi all’affitto? e ed è necessaria la mia firma per la vendita?La ringrazio.Cordiali saluti

    1. Gentile lettore,
      sia per la vendita che per l’affitto è necessario che il contratto venga sottoscritto da tutti i comproprietari. Dovete quindi firmare sia tu che tuo fratello. Parla con tuo fratello, comunicagli le tue intenzioni e trovate un accordo su come gestire economicamente questa proprietà indivisa.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  39. salve ho acquistato un appartamento in un’unita di tre appartamenti tutti dello stesso proprietario,con un unico contatore dell’enel,del gas e dell’acqua,vorrei sapere a chi spetta la divisione degli impianti per installare i relativi contatori dei tre appartamenti se al veditore o all’acquirente. l’agenzia di mediazione risponde dopo l’atto notarile in questi casi? grazie

    1. Gentile lettore,
      da quanto scrivi si tratta di un’abitazione usata. In questi casi si acquista nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. La spesa, a mio giudizio, è a carico dell’acquirente con gli altri condomini.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  40. buongiorno volevo sapere se nel accettare una proposta d acquisto e valida anche senza la firma di tutti i propetari nel caso marito e moglie
    comproprietari al 50% o basta solo quella del marito grazie?

    1. Gentile lettore, in termini legali ogni proprietario risponde solo della propria quota. Nella reltà avviene molto frequentemente che inizilmente firmi solo uno dei proprietari per espresso mandato degli altri. A scanso di equivoci, richiedi che il ritiro della somma lasciata quale deposito/caparra, venga incassata solo nel nomento in cui tutti i comproprietari firmano la proposta d’acquisto.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  41. Buongiorno, sto vendendo casa e sto per fare il compromesso.
    Vorrei capire cosa è cambiato, nella praticità, rispetto a un tempo.
    Prima si consegnavano le chiavi al rogito e l’acquirente pagava con assegno circolare.
    Ora mi pare di capire che il venditore consegni le chiavi al rogito ma non riceve più il pagamento al rogito ma deve aspettare un bonifico del notaio e nel frattempo in cui ,appunto il venditore non ha ricevuto l’assegno circolare, l’acquirente invece prende possesso e proprietà della casa e il venditore deve aspettare per il saldo mentre non sta più in casa.
    E’ questa la nuova procedura?
    E’ operativa? Se cosi fosse quanto tempo deve aspettare il venditore per essere pagato o meglio per ricevere materialmente quanto gli spetta?
    Ringrazio
    Cordiali saluti
    Alberto Usai

  42. Buongiorno, nel caso di una compravendita tra parenti ( senza problemi di eredità perché il venditore non è sposato e senza figli) con la possibilità di pagare l’immobile senza aprire un mutuo su una cifra pattuita tra entrambe le parti, volevo sapere quale sia l’iter ideale da seguire …la ringrazio cordialmente

    1. Gentile lettore, la vendita tra parenti è argomento delicato perchè spesso si può configurare come vendite fittizie a danno di terzi (creditori; eredi, etc – ti ricordo che ci sono eredi legittimi anche per le persone non sosate e senza figli). Richiedi un appuntamento dal tuo notaio di fiducia ed esponi i termini economici della vendita, il prezzo (se è congruo rispetto al mercato) e le modalità di pagamento del prezzo pattuito.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  43. Salve gentile notaio, sto acquistando casa, in origine abusiva ora sanata ma il venditore mi sta ponendo un problema dell’ultima ora: un muro della casa appartiene ad una struttura adiacente di sua proprietà.Egli ora pretende che io gli dia una integrazione in denaro per il valore della metà di questo muro.Una richiesta che è postuma alla definizione del prezzo totale e postuma al compromesso…ma non va da sè che la metà di questo muro sia appartenente alla casa e dunque compresa nel prezzo pattuito? Chiedo lumi.
    Grazie anticipatamente.

    1. Gentile lettore, si tratta di questione di diritto complessa e non è possibile rispondere da questo blog. Mi permetto però di fare un’osservazione. Il prezzo concordato probabilmente è stato definito a corpo e si riferisce all’intera casa da lei visionata. Diventa difficile comprendere che la casa non comprenda un muro (una stanza sarebbe stato più comprensibile). Il venditore avrebbe dovuto informata prima. Ne parli con il suo notaio di fiducia che predispone l’atto.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  45. Buona sera ,vorrei sapere come lasciare la proprietà di un appartamento a mio fratello che soffre di disturbo bipolare , in modo che non possa rivenderlo perché ho paura che qualcuno abusi del suo stato d’infermità,grazie

    1. Gentile Roberto,
      la sua domanda non permette una risposta esauriente in poche righe. Lei deve senz’altro prendere un appuntamento con un collega, il suo notaio di fiducia, ed esporre le sue preoccupazioni e la sua volontà.
      Un cordiale saluto
      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  46. Buongiorno, dopo 21 anni dal acquisto del mio immobile, acquistato come accatastato e riportato nel atto, scopro che una pertinenza (dependance) di 60 mq (accatastata magazzino) è abusiva, (un accatastamento falso evidentemente, ma, stiamo parlando di acquisizione di tale immobile del vecchio proprietario in seguito a frazionamento e suddivisione di proprietà vasta tra fratelli nel 74)la stessa, con dichiarazione di costruzione anteriore al 67,ma mentre per il resto dell immobile tutto è documentabile, progetto in comune ecc.. sulla pertinenza è evidente il certo abuso mai condonato e a me venduto in base alle piante catastali come regolare.Ora mi chiedo il venditore che mi ha taciuto e venduto l immobile con questa pertinenza abusiva ha delle responsabilità nei miei confronti? l atto diventa nullo per quanto riguarda la pertinenza che si può sanare con cifre esorbitanti superiori al doppio del suo valore?
    Grazie mille

    1. Gentile Mariangela,

      il suo venditore ha dichiarato in atto che anche la pertinenza era anteriore al 1967 e implicitamente ne ha dichiarato la regolarità urbanistica.
      Senz’altro è responsabile degli eventuali danni da lei subiti come conseguenza della falsità della dichiarazione.

      Sulla nullità dell’atto non mi spingerei oltre. Vero è che la legge commina la nullità per il caso di mancanza delle dichiarazioni cd. “urbanistiche”, ma in questo caso l’atto resterebbe in piedi per il corpo di fabbrica principale e per il terreno.
      Pertanto non è questione della proprietà del manufatto abusivo, la questione è quella della sanabilità o meno o della necessità della sua demolizione.
      Sulla sanabilità non mi posso esprimere senza vedere la documentazione e senza l’ausilio di un tecnico.
      Il consiglio è certamente quello di fare studiare la questione ad un architetto/geometra del posto, che debba verificare la sanabilità.
      Se la verifica è positiva occorre fare un preventivo di costi (sanzioni, spese amministrative, spese del tecnico e quant’altro).
      L’importo complessivo è il danno minimo da lei subito.
      In bocca al lupo

      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  47. Gentile Notaio, vorrei porle un quesito:
    sto per acquistare, tramite mutuo, una casa: si tratta di un’unità abitativa facente parte di una “bifamiliare” ..in poche parole è unita a un’altra casa; per il certificato di abitabilità, il proprietario mi ha detto di rivolgermi a chi ha acquistato l’altra casa…ma….io non dovrei avere il mio certificato? cioè, sia io che l’altro acquirente, non dovremmo avere ognuno il proprio ? scusi se sono stata un po’ contorta…

    1. Gentile lettrice, è il proprietario venditore che deve fornire la documentazione tecnico-amministrativa. Sarà quindi lui che si deve attivare presso l’altro proprietario dell’unità adacente o incaricando un tecnico di reperire la documentazione. Comunque è sempre possibile acquisire maggiori informazioni al comune (ufficio tecnico) e chiederne copia di concessioni edilizie, DIA, sanatorie, agibilità, etc.Ti ringrazio per avere scritto a CasaNoi.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  48. Buona sera,
    Ho un immobile in comproprietà con mio fratello dal 1997. Mi sono sposato il 27/06/2015 in regime di comunione. Mio fratello vorrebbe evitare che questo immobile diventi, sulle tasse, una seconda casa. Come possiamo procedere, evitando che la casa entri in regime( mia moglie non desidera entrare nella proprieta dell’immobile) …

  49. Buongiorno,
    abbiamo una proposta di acquisto in atto. La vendita è accordata a ottobre perchè al momento l’appartamento è in locale, con lettera di disdetta secondi i termini del contratto.
    Avrei ora bisogno di vendere prima la casa, si può passare all’acquirente il contratto in affitto con allegata anche la disdetta in essere? la procedura sarebbe lunga o basta trascriverla nell’atto di acquisto?

    grazie

    1. Gentile lettore, è possibile vendere un immobile in fase di proposta/compromesso ad una terza persona. A garanzia di tutte le parti è indispensabile registrare il compromesso. Nel rogito verranno citate il subentro nel compromesso del nuovo acquirente ed tutte le informazioni sulla locazione dell’immobile indicazndo gli estremi di registrazione del contratto. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  50. Buongiorno, stò per acquistare una casa da cointestare con la mia compagna e ho necessità di alcuni chiarimenti. Entrambi non abbiamo diritto ad agevolazione prima casa in quanto io sono divorziato e ancora proprietario al 50% della ex casa coniugale assegnata alla mia ex moglie, la mia compagna è invece proprietaria di un monolocale che non riesce a vendere, e per cui ha acceso un mutuo.
    1) Dovendo chiedere un mutuo per la nuova casa, che diventerà quindi abitazione principale, come verranno gestite le detrazioni per gli interessi passivi del mutuo per la mia compagna e quali operazioni dovrà eventualmente compiere? Es. detraibilità nuovo mutuo/non più detraibiità del vecchio…
    2) Ho richiesto 5 preventivi ad altrettanti notai e solo 2 di essi hanno indicato la stessa quotazione per l’imposta di registro, peraltro uguale al mio calcolo in base all’informativa dell’agenzia delle entrate. In caso di errore per difetto sull’imposta, chi ne sarà responsabile?
    2) Quali voci devono comporre il coso del notaio oltre all’onorario, imposta di registro, catastale e ipotecaria? Anche sulle voci ho trovato diverse differenze fra i preventivi, anche in termini di costo.

    Grazie

    1. Gentile Marco,

      entrambi voi, se mutuatari e comproprietari dell’immobile da acquistare, avrete diritto alla detrazione degli interessi passivi a partire dal momento in cui trasferirete la residenza nell’appartamento in oggetto (così destinandolo ad “abitazione principale”). La detrazione è pari al 19% degli interessi passivi annui del mutuo, fino ad un massimo di 4.000 euro. Ciascuno di voi avrà diritto al 50% della detrazione e pertanto ciascuno di voi, nei limiti del 19% suddetto, potrà dedurre al massimo 2.000 euro annui.

      Il notaio è sempre responsabile della corretta applicazione delle imposte. Ciò detto, l’imposta è dovuta dalle parti e non dal notaio che è solo sostituto d’imposta. Pertanto eventuali danni derivanti dall’erroneo calcolo potranno essere addebitati al notaio, ma l’eventuale maggiore tassazione è sempre a carico del cliente. Tuttavia mi appare veramente strano che ci siano diversi importi dell’imposta di registro. Ha avuto modo di parlare con i 5 colleghi o il preventivo lo hanno fornito i relativi staff ?

      Le voci di spesa degli atti di compravendita da privato e mutuo sono: imposta di registro (9% del valore catastale, senza agevolazioni); ipocatastali per 50 più 50 euro; tassa archivio notarile in funzione del prezzo; tassa archivio notarile in funzione dell’importo dell’ipoteca; tassa di iscrizione dell’ipoteca (euro 35); poi ci sono le voci di contribuzione, assoggettate ad IVA che variano in base all’importo della compravendita e dell’ipoteca (a seconda delle libere scelte del collega tale voce è autonomamente indicata, come faccio io, oppure compresa nell’onorario). Infine l’onorario e l’iva sull’onorario.

      Il tutto salvo ci siano particolarità delle quali qui non posso sapere.

      Un cordiale saluto
      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

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