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Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde

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Folon, scultura

Intervista integrale – Il dottor Giovanni Alcaro, notaio in Roma, risponde alle domande di CasaNoi sulla vendita e sull’acquisto di un immobile.
La documentazione necessaria, le certificazioni, la proposta d’acquisto, il compromesso, le registrazioni, i costi, i mutui.
CasaNoi è il sito per chi vuole gestire in prima persona il processo di compravendita o affitto della casa, senza intermediari. Diciamo che il proprietario e l’acquirente, che sono appunto due privati, sono intorno a un tavolo e vogliono firmare l’accordo che hanno raggiunto tra di loro: una sorta di proposta di acquisto. Normalmente l’acquirente lascia un assegno di un importo modesto, in attesa delle verifiche notarili.
Ci può dare alcuni consigli su questo? Ovvero quali sono i contenuti salienti della proposta di acquisto?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO Posso dire che, fermo restando che se si riesce a evitare l’intervento del mediatore v’è un considerevole risparmio, fermo rimanendo che il mediatore come vantaggio porta quello di mettere a conoscenza delle parti l’esistenza di un compratore o di un venditore, a volte con semplicissime operazioni dai costi limitati, a volte grazie a un parco clienti, il punto è che le parti quando devono passare all’acquisto dell’immobile devono effettuare delle valutazioni di tipo giuridico. In queste valutazioni il mediatore, che ci sia o meno, non deve entrare e quindi torniamo all’ipotesi da lei fatta di avere le parti intorno a un tavolo.

Parliamo di un immobile, quindi io compratore avrò bisogno di tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile in oggetto è libero da pesi, da ipoteche, da gravami di natura reale, da pignoramenti e da tutto quello che ne può compromettere il valore o può incidere sulla proprietà e, infine, che l’immobile è regolare sotto il profilo edilizio.

Quindi, riassumendo: documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione, assegnazione da società) e non solo l’atto di acquisto più recente, ad esempio la successione di mio padre che è mancato due anni fa, ma anche l’atto con cui mio padre, venticinque anni fa, ha comprato l’immobile.

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega quali sono le documentazioni necessarie alla compravendita di un immobile.

Accanto a questo atto di provenienza, io compratore dovrò ricevere la documentazione edilizia e cioè la copia della licenza di costruzione, la copia del certificato di abitabilità, la dichiarazione del venditore che l’immobile è stato costruito prima del ’67 supportata dalle risultanze degli atti di provenienza; tutte le varianti edilizie: licenze in variante, concessioni in variante e adesso le DIA (denunce di inizio attività) o, ancor più, la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CIL (comunicazione di inizio lavori). Tutta una serie di nomi di provvedimenti edilizi che permettono all’acquirente di sapere che la conformazione dell’immobile venduto è debitamente autorizzata, magari con uno o più atti.

Se l’immobile, cosa molto frequente (stiamo parlando di un fabbricato) ha avuto in passato delle parti realizzate abusivamente o sia interamente abusivo, è indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi che può essere o la concessione in sanatoria, se stata già rilasciata, o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione, unitamente alla copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento.

Ovviamente nella situazione edilizia rientra anche la situazione dei vincoli.
Un fabbricato urbano, specie a Roma o in altre città di grande pregio artistico, può essere soggetto a vincoli (il più noto è il vincolo cosiddetto delle Belle Arti) per il quale occorre che il notaio incaricato dei controlli effettui le indagini, ma praticamente il venditore se ha ricevuto una notifica da parte del Ministero dei Beni Culturali lui (o i suoi danti causa) è tenuto ad esibire questa notifica che ha una notevole rilevanza nelle trattative, tenendo conto che per i beni di maggiore importanza lo Stato ha il diritto di essere preferito all’acquirente: diritto di prelazione.

Laddove si parli di un terreno oppure laddove insieme a dei fabbricati si vendano delle considerevoli quantità di terreni che non possono essere considerati semplici pertinenze del fabbricato, ricordo la necessità dei certificati di destinazione urbanistica, da rilasciarsi dal comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati. Fatto molto importante perché informa l’acquirente della utilizzabilità del terreno e quindi lo orienta nel decidere il prezzo.

Altra documentazione necessaria è quella di tipo energetico. Una direttiva europea degli ultimi anni impone che in ogni trasferimento di immobile sia contenuta l’informazione da fornire all’acquirente sul grado di efficienza energetica dell’immobile, quanto meno per le abitazioni, uffici e cose di maggiore importanza.
Il venditore deve sentire, prima di mettersi in gioco con l’offerta di vendita, un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che prepari la certificazione energetica che dica che l’appartamento è molto ben isolato, perde poca energia e quindi consuma meno elettricità ed è preferibile nell’acquisto ad appartamenti vecchi. L’appartamento dove noi siamo, ad esempio, a me piace molto ma è degli anni Quaranta e quindi perde calore non solo dagli infissi ed è catalogato nella classe peggiore (G).

Un altro punto importante, nato dall’iniziativa del Governo negli anni 2007/2008, è la certificazione degli impianti tecnologici.
In questa stanza noi abbiamo un termosifone, c’è un impianto che ci dà la luce, vi potrebbe essere un impianto antincendio, vi possono essere degli impianti di allarme; ci sono gli impianti idrosanitari.
In linea teorica il venditore dovrebbe fornire all’acquirente delle attestazioni che tutti questi impianti sono stati realizzati, nel momento del loro impianto, in conformità alla normativa di sicurezza esistente allora. Questa complessa formulazione dell’esigenza che il venditore ha di fornire questi documenti all’acquirente, è normalmente assolta nelle vendite del nuovo, perché il costruttore che vende il nuovo ha con sé tutte le certificazioni degli impiantisti ed è tenuto a consegnarle. Se non le consegna ha delle sanzioni pecuniarie.

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Ma il privato che vende un appartamento di cui è in possesso da quindici, venti, venticinque anni, normalmente non ha queste certificazioni. Al massimo può aver rifatto l’impianto elettrico e allora avrà avuto la certificazione dell’impianto.
Da ultimo, poi faremo un riassunto, occorre fare un’indagine sulla libertà dell’immobile. Questo è un compito che spetta al notaio.

Quindi, riassumendo, io venditore mi presenterò alla trattativa con i documenti che attestino la mia proprietà; possibilmente che attestino la mia proprietà per un periodo superiore ai vent’anni. Quindi tutti gli atti di provenienza del ventennio. Io venditore avrò la licenza edilizia, il certificato di abitabilità; quantomeno se non in copia almeno averne gli estremi. Avrò tutte le documentazioni relative oltre che alle varie varianti, alle DIA presentate, a tutti i condoni edilizi che abbiano potuto interessare il mio appartamento, ufficio, immobile. Anche l’appartamento del portiere condominiale, se questo è ricompreso nella vendita.

In terzo luogo, io venditore mi procurerò il documento che è presupposto a quello che abbiamo detto prima e cioè la documentazione catastale che è data, innanzitutto, dalla piantina catastale che si reperisce presso il catasto; dalla visura catastale che attesta come è composto e come è valutato ai fini fiscali il bene immobile ed inoltre indica in via sommaria chi ne è l’intestatario.
La necessità di avere un attestato catastale conforme alla realtà è oggi fondamentale. Il venditore in sede di alienazione dovrà dichiarare che lo stato dei fatti corrisponde alla piantina catastale. Questo presuppone che se vi sono difformità tra lo stato di fatto e la piantina catastale queste difformità devono essere giustificate da appositi provvedimenti edilizi: licenze in variante, condoni edilizi, ecc.ecc. Abbiamo detto atti di provenienza, abbiamo detto documenti edilizi e documenti del catasto. La certificazione energetica degli impianti.
Un sesto punto è dato dal fatto che nella grande maggioranza dei casi a vendere sono persone fisiche le quali possono o meno essere sposate, possono essere in comunione di beni o in separazione di beni.

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L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega le differenze tra regime di comunione e di separazione dei beni riguardo alla proprietà di una casa.

 

E’ opportuno che il venditore ma anche l’acquirente (ora spiegherò perché) si preparino con gli estratti degli atti del matrimonio (è un documento specifico, estratto e non certificato) a margine dei quali risultano le eventuali separazioni dei beni, fondi patrimoniali; cioè tutte quelle scelte che i coniugi possono fare.
Ovviamente se una persona non è sposata, avrà cura di portare un certificato di stato civile da cui risulta che è libero o che è libero a partire da…, perché a seconda della data in cui è tornato libero per il divorzio, gli effetti dell’acquisto sono vari perché l’immobile può cadere in comunione o meno.
Questa è la documentazione di base.
Poi vi possono essere dei minori, allora si avrà cura di organizzarsi con le autorizzazioni, similmente per gli incapaci o per coloro che sono muniti di un amministratore di sostegno.

 Se è una società a vendere o a comprare ci sarà bisogno sempre della visura storica in camera di commercio che mi attesti di chi è la società, chi è l’amministratore; dello statuto della società al fine di vedere quelli che sono i poteri.

Da ultimo ricordo che il notaio è stato trasformato dalla normativa antiriciclaggio in una sorta di commissario Maigret. Dico “commissario” perché a noi sono stati dati compiti di indagine e “Maigret” perchè ci vuole la sua intelligenza per riuscire a fare quello che lo stato pretende dai notai.

Comunque le interpretazioni della Guardia di Finanza sono che il notaio – in quanto professionista e similmente per le loro competenze i sindaci, i commercialisti, gli agenti immobiliari – deve indagare sull’atto che gli viene proposto al fine di appurare se vi sono ipotesi che possono nascondere atti di riciclaggio di denaro illecito o atti di terrorismo.

Con questo compito che è stato così affidato (ringrazio Iddio che andrò in pensione quanto prima, ma mio figlio anche è notaio e quindi se la dovrà vedere con questa cosa) il notaio dovrebbe dire: – Ok. Lei gentile signora compra una casa per cinquecentomila euro! – non solo vedere i mezzi di pagamento, ma indagare come è pervenuta questa somma alla signora e perché lo fa.
Ci sono tutta una serie di indizi di pericolosità tra cui uno molto bello: “L’approfondita conoscenza della normativa antiriciclaggio è di per sé un fatto sospetto” (questo, magari, perché qualcuno si è informato). In questa situazione – io ne parlo con allegria ma è drammatica – il notaio laddove ritenga che ci sia il sospetto di riciclaggio deve effettuare una segnalazione con un complicato modulo informatico alla Banca d’Italia, la quale poi effettua le sue indagini.
Tenete conto che se il notaio fa una segnalazione in base a sospetti che risultano infondati il segnalato può fare causa al notaio per avergli creato problemi. Quindi come la mettiamo…

L’acquirente dovrà essere cauto nella valutazione dell’immobile soprattutto se ritiene di dover prendere un mutuo. Deve sempre pensare a quanto la banca può dargli sul valore, che non è mai il 100%.
E’ opportuno che l’acquirente si faccia un ampio giro di banche cercando di parlare non con il primo impiegato, ma con il funzionario addetto ai mutui o il direttore, andando su internet e facendo la massima comparazione possibile.

Ultima informazione, ma rilevante, quando le parti si siedono e trovano un accordo è bene che si informino sui costi dell’operazione.
I trasferimenti hanno dei costi rappresentati dalle tasse che prende lo Stato, dai costi vivi che il notaio o il tribunale in caso di sentenza, sopporta per una serie di adempimenti presso il catasto e presso le conservatorie dei registri immobiliari e poi da quello che è l’onorario del notaio che è l’unica variabile.
Ricordo che dal 2006/2007 non esistono più le tariffe notarili, se non come riferimento in caso di contestazione. Quindi in linea teorica il notaio può fare il prezzo che gli pare opportuno. Sconsiglio di fidarsi dei colleghi che fanno tariffe stratagliate perché la nostra attività richiede delle strutture minime che hanno dei costi. Questo è quanto. Ovviamente tutto quello che è un costo, va di per sé, è fatturato fino all’ultimo centesimo.

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CASANOI Al momento della proposta d’acquisto scritta l’acquirente deve rilasciare al venditore, in genere si usa così, un assegno per “fermare” la casa. Questo assegno il venditore lo può incassare subito?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO Nella prassi ordinaria si è instaurato questo meccanismo per cui passo sotto il Lungotevere e vedo il cartello. Chiamo il titolare del cartello, mi incontra e senza avere tutta quella documentazione di cui abbiamo parlato, voglio fermare quell’operazione.
Ma un momento, sono io acquirente che propongo al venditore: – Guarda, ti faccio l’offerta di acquistare e a dimostrazione della mia serietà ti do una somma di denaro che fungerà da acconto del pagamento e nel caso che tu accettassi, diventerà caparra o parte della caparra – .
Normalmente l’offerta vincola solo l’acquirente: – Ti faccio l’offerta, che durerà quindici giorni, di comprare per cinquecentomila euro l’appartamento, a condizione ovviamente che sia libero e che sia tutto a posto, e ti do 2.000/3.000/5.000 euro.-

Il proponente, se il venditore non ne accetta i termini della sua proposta, deve riavere indietro il denaro. Questo è quello che posso dire… Nella prassi questo assegno viene mantenuto e non depositato, anche se però ricordo che un assegno bancario garantisce il pagamento, o meglio, è suscettibile di protesto, solo se viene incassato entro un certo lasso di tempo. Se lo incassi dopo tre mesi rimani sempre creditore ma non puoi agire tramite protesto.
Quindi si lascia agli accordi tra le parti. Non è obbligatorio prestare questo assegno, però nella prassi si fa così.
Il venditore non è vincolato. Il venditore firma una proposta contrattuale, che è la metà di un contratto: “mi propongo di acquistare”. Se il venditore decide di accettare la proposta risponde: “accetto la proposta”. Se il venditore fa una controproposta: “va bene, accetto a condizione che il prezzo sia superiore” allora è lui che propone ed è l’altro che deve accettare.
Nel momento in cui si fa la proposta: “mi impegno a comprare per cinquecentomila euro l’appartamento al terzo piano, ecc.ecc. Ti do in acconto della caparra 5.000 euro”. Quando il venditore dice “Accetto”, l’impegno tra le parti esiste.
In linea teorica non c’è bisogno di fare un contratto preliminare successivo. Quello che si può fare è una scrittura privata che riproduce l’accordo principale ed entra nel dettaglio.
Per esempio nella proposta c’è scritto: “Io compro a condizione che sia tutto a posto”, allora nel compromesso il venditore dichiarerà: “E’ tutto a posto perché ho la tale licenza, il tale condono, ecc.”
La prassi, dopo la proposta, vede quasi sempre il compromesso perché è in quel momento che le richieste dell’acquirente vengono soddisfatte dal venditore che fornisce la documentazione.
Se il venditore non è in grado di soddisfare le richieste dell’acquirente che nella proposta dice “Compro a condizione che l’immobile sia in piena proprietà, libero da ipoteche, a posto dal punto di vista edilizio”, vuol dire che l’offerta non è stata accettata e il venditore dovrà sopportarne le conseguenze.
Conseguenze che sono non solo la restituzione della somma, ma dato che il contratto è stato concluso e lui non è stato in grado di dimostrare che l’immobile aveva quelle caratteristiche per il quale ha dato l’accettazione, dovrà pagare anche i danni.


CASANOI La visura catastale, la planimetria catastale, ecc. sono documenti che devono essere aggiornati quando si arriva alla stipula?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO Teniamo conto che oggi queste banche dati del Catasto sono accessibili per via informatica. Quindi l’aggiornamento è dato dall’aggiornamento della banca dati.
Se noi stipuliamo oggi con sicurezza le banche dati Catasto sono aggiornate a ieri sera.
E se stipuliamo nel tardo pomeriggio sono aggiornate a oggi pomeriggio.
Tenga conto che la presentazione della documentazione comunque rispetta certi orari.
Ma diciamo che i notai riescono a essere aggiornati al giorno prima dell’atto.
E’ ovvio che il venditore prudente si preparerà, chiederà a un notaio di effettuare una relazione notarile da produrre all’acquirente, il quale poi se la farà riscontrare.
Questa è una prassi molto giusta perché spesso i venditori in perfetta buona fede non sono al corrente di problemi che nascono non tanto dalla malafede, ma dalla data di nascita, dalla necessità di fare atti di rettifica per errate indicazioni catastali.
Quindi è uno strumento opportuno, prima di proporsi per la vendita, effettuare un attento esame della documentazione.

CASANOI Notaio, prima, parlando di concessione edilizia, ha accennato a una linea di demarcazione dal 1967 in poi. Di cosa si tratta?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO  Il ’67 funziona in questo modo. Esiste la norma generale in materia edilizia che dice che non si può vendere un immobile se non se ne menzionano gli estremi della licenza o permesso o concessione edilizia; cioè del provvedimento in forza del quale il Comune ha autorizzato a costruire.
Le leggi al riguardo prevedono però che se il permesso di costruzione è anteriore al 1967 si possa fare a meno di citare l’immobile. Cioè l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione che è stato iniziato prima del 1967. Ciò non rende “sano” o meno l’immobile.
Se era abusivo, rimane abusivo. Vuol dire solo che se è un immobile post ’67 costruito abusivamente o si fa il condono edilizio o l’immobile non è vendibile. Se l’immobile è stato costruito abusivamente prima del ’67 l’immobile è vendibile ma è l’acquirente che si ritrova con un immobile abusivo e quindi, nel caso che esca fuori, dovrà sopportare tutte le conseguenze.

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CASANOI Può succedere, è già successo, che la planimetria catastale sia stata smarrita dal Catasto. In questo caso quell’immobile si può vendere o no?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO No. La normativa catastale, in base a una legge mi pare del 2010, prevede che il venditore a pena di nullità dichiari che lo stato di fatto dell’immobile venduto, cioè la conformazione dell’immobile è conforme alla conformazione risultante dalla planimetria da ultimo depositata in Catasto. Questo richiede il necessario confronto tra la planimetria ultima depositata in Catasto e lo stato di fatto. Perché il venditore non può fare questa dichiarazione se non c’è una planimetria depositata in Catasto. Dico ultima perché le planimetrie vengono depositate a seconda delle variazioni. Ad esempio se l’immobile è nato nel 1970 e nel ’93 o ’92 ha avuto delle variazioni per cui è stato fatto un condono edilizio oppure è stata fatta negli anni successivi una modificazione, ad ogni variazione di consistenza consegue il deposito in catasto di un’ulteriore planimetria. Quindi quello che noi dobbiamo utilizzare come confronto è l’ultima planimetria depositata in Catasto. Se, come succede ahimé non infrequentemente, non esiste una planimetria depositata in Catasto perché è andata smarrita o non si trova, l’atto non si può firmare e il venditore deve (sottolineo “deve”) rivolgersi a un geometra per ripresentare una planimetria catastale. Oggi la ripresentazione avviene con il cosiddetto modello DOCFA con una sua versione migliorata e comporta che presentato il dischetto e inviata in via telematica la denuncia, un minuto dopo noi abbiamo tutto quanto consultabile, sia di catasto che di planimetria. Ogni tanto in Italia c’è qualche cosa che funziona: il Catasto sta cominciando a funzionare…

CASANOI Sappiamo che l’atto di compravendita si registra e si trascrive. Perché questo doppio passaggio?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO  Questa è un’informazione di cultura generale: lo Stato ha bisogno di soldi. Questa è la premessa.
Lo Stato fornisce una serie di servizi. I registri immobiliari sono i luoghi fisici dove vengono registrati i passaggi di proprietà che avvengono in base ad atti notarili o a sentenze ed è il luogo dove si stabilisce di chi è una certa cosa.
I registri immobiliari tecnicamente si chiamano Agenzie del territorio, ufficio della conservazione: le vecchie conservatorie dei registri immobiliari.
La proprietà di un bene si vede in base alla serie continua di atti notarili che dicono che quel bene da Tizio è passato a Caio, poi è morto Caio, c’è stata l’accettazione dell’eredità, poi gli eredi hanno venduto alla società che poi si è fusa… insomma, ci deve essere la possibilità di ricostruire almeno per vent’anni la proprietà in base a questi atti pubblici.
Questa conservatoria costa. A fianco alla conservatoria lo Stato ha il Catasto che è la collezione di tutte le piante dei fabbricati e anche le mappe dei terreni, di tutt’Italia.
Questo ha un costo notevole anche perché, come abbiamo detto prima, è costantemente aggiornata. Quindi i costi.
Non da ultimo, poi, lo Stato vuole guadagnarci quindi cosa colpisce? Colpisce le manifestazioni di ricchezza.
Il notaio svolge per conto dello Stato (gratis) il compito di esattore, rispondendo in prima persona delle tasse dovute. Quindi a volte i notai si attaccano al telefono col cliente: “Guarda mi sono sbagliato, devi versare altri settemila euro…!” Rispondere in prima persona significa che se non si è fatto dare i soldi che lo Stato vuole per quel tipo di contratto, il notaio deve tirarli fuori di tasca sua. E questo non è coperto dalle assicurazioni.
Quindi lo Stato prevede l’atto del notaio come il momento in cui andare a prendere quanto gli serve per i registri immobiliare o per il Catasto, oppure quanto voglio tassare per questo scambio di ricchezza. Il notaio, nel nostro sistema giuridico, è lo strumento più agile e funzionale per riscuotere i soldi. Siamo una piccola Equitalia, però siamo noi che poi dobbiamo dare i soldi ai privati… E’ un sistema che nel mondo varia come importi, ma quasi tutti gli stati vedono nel trasferimento di ricchezza immobiliare un momento in cui tassare.

CASANOI E oggi, qual è la fotografia di chi compra o vende casa?


NOTAIO GIOVANNI ALCARO  Oggi nel 2012 comprano quelli che riescono a farsi finanziare l’acquisto.
Il finanziamento è assicurato, nella mia esperienza, in gran parte dalla “banca casa”, la banca-famiglia. Si mettono insieme papà, mamma, si vendono normalmente dei beni di famiglia e con quei soldi si compra casa al ragazzo o alla figlia.
Più raramente si acquista con mezzi propri, la stragrande maggioranza ottiene questi mezzi dalla vendita di un altro immobile insieme a un finanziamento delle banche.
Le banche danno i finanziamenti a costi elevati con oneri a carico delle parti pazzeschi.
C’è questa prassi, sicuramente valida dal punto di vista delle banche, che è nata dopo la depressione del 2008/2009, per cui chiunque vada a prendere un mutuo, laddove sia l’unico percettore di reddito della famiglia, si deve gravare del peso di una polizza vita che assicuri la banca che in caso che venga meno il percettore del reddito vi sia un altro soggetto che restituisca il denaro alle banche.
Le banche, ma scopriamo l’acqua calda, danno i soldi non solo se ci sono dei beni in garanzia ma soprattutto se ci sono delle fonti di redditi, di flussi finanziari in grado di permettere alle banche di riprendersi i soldi.

Roma, giugno 2012.

 

Aggiornamento 20 gennaio 2014: con la Legge di Stabilità 2014, il notaio è diventato il garante della transazione nella compravendita immobiliare. Per approfondire l’argomento, leggi il post sul nuovo ruolo del notaio.

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645 commenti su “Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde
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  1. Salve, dato che si parla anche di vincoli delle belle arti,
    Volevo chiedere se è possibile fare richiesta di rimozione di tale vincolo su un immobile ( una struttura vecchia ) l’immobile è stato vincolato anni fa ed ora è abbandonato a se stesso, tanto che ora sta lentamente diroccando, ed in modo evidente ha perso qualsiasi interesse artistico ( se l’ha mai avuto..)
    E nel caso sia possibile, a chi occorre rivolgersi ( intendo la persona direttamente in grado di rimuovere il vincolo).
    La cosa è di vitale importanza per la mia famiglia, dato che i nostri pesanti problemi economici richiederebbero di vendere l’immobile ( troppo grande e dispendioso per noi ), ma con il vincolo non ha nessun interesse commerciale.
    Grazie per l’attenzione e per un eventuale risposta

    1. Gentile Alex,
      mi spiace, ma non è possibile rispondere alla tua domanda, in quanto necessita di consulenza specifica.
      E’ necessario che tu ti rivolga direttamente alla Sovrintendenza e/o a un tecnico qualificato.
      Un saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  2. Buongiorno, io devo vendere casa a un brasiliano, residente in brasile che vorrebbe acquistare per investimento, perciò senza trasferire residenza.
    Vorrebbe sapere che documenti sono necessari per questo atto.
    Sapete aiutarmi?
    grazie mille.
    Cordiali saluti
    Luca

    1. Gentile Luca,
      preliminarmente occorre verificare che il cittadino Brasiliano goda della cosiddetta “reciprocità”: una condizione giuridica discendente dalla reciproca firma di Italia e Brasile di accordi sui “diritti civili” dei rispettivi connazionali chiamati “ACCORDI SULLA PROMOZIONE E PROTEZIONE DEGLI INVESTIMENTI” o qualcosa di simile. Per il suo caso può stare tranquillo: come rilevabile sul sito del Ministero degli Esteri (http://www.esteri.it/MAE/IT) cercando “condizione di reciprocità” e poi “elenco paesi”, l’Italia ed il Brasile hanno reciprocità piena per l’acquisto di immobili.
      Il suo acquirente dovrà dunque venire personalmente in Italia od agire mediante un procuratore debitamente autorizzato secondo le regole formali Italiane.
      Nessun documento in particolare è necessario, se non quelli di identificazione (il passaporto è il minimo documento accettabile), ma sarebbe opportuno (peraltro nell’interesse dell’acquirente stesso) avere anche informazioni sul suo stato civile.
      Il consiglio migliore è fornire alla sua controparte il contatto di un notaio, per avere spiegazione di tutti i costi connessi all’operazione e delle modalità concrete da seguire (trasmissione di documenti, registrazione di preliminari, forma della eventuale procura, pagamento del prezzo, pagamento degli onorari e tasse, diritti spettanti all’acquirente e via dicendo). Per il suo acquirente è una situazione delicata in cui deve essere seguito professionalmente. Peraltro sarà interessante valutare la lingua nella quale sarà stipulato il contratto definitivo e se sarà necessario o meno l’intervento di un interprete, ai sensi della legge notarile.
      Ovviamente da parte sua lei dovrà fornire al notaio incaricato tutta la documentazione da lui richiesta, a partire dall’atto di acquisto o di provenienza del bene od eventuale successione.
      Cordialmente
      Federico Alcaro, notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912
      Facebook: https://www.facebook.com/pages/Studio-Notarile-Alcaro-Randazzo/431384200272205

  3. Buongiorno, fatto proposta per acquisto casa con assegno di €. 3000,00 intestato al venditore, la stessa proposta è stata accettata con clausola scritta ” acquisto vincolato all’erogazione del mutuo”, Recatomi in banca, fatto alcuni preventivi che non mi soddisfano causa tassi troppo alti, pertanto quasi sicuramente per la somma che richiedo ad un tasso ragionevole probabilmente il mutuo non verrà erogato. Ho diritto all’assegno lasciato come caparra? Incappo in qualche penale? cosa più gradita, se fra qualche mese reperisco contanti, ho un mutuo più accessibile , posso trattare con il venditore se la casa è ancora in vendita, ho l’agenzia con cui ho trattato precedentemente possa vantare qualche provvigione? Grazie per la risposta Distinti saluti

    1. Gentile Agostino,
      se la proposta d’acquisto è stata vincolata all’erogazione del mutuo e questo non viene erogato, comunicalo formalmente per iscritto al venditore e all’agenzia e richiedi la restituzione del deposito/caparra. Se non è stata prevista alcuna penale nella proposta di acquisto, ovviamente non devi pagare nessuna penale.
      Se in qualche modo riuscirai a comprare questa casa in futuro, sono dovute le provvigioni all’agenzia immobiliare che ha lavorato per mettere in contatto te e il proprietario.
      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  4. Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento in una palazzina costituita da 3 appartamenti; gli altri 2 proprietari degli altri 2 appartamenti sono le mie 2 sorelle. Ho appena scoperto che una di loro vuole vendere il suo appartamento perchè ha fatto recapitare per posta a me ed all’altra sorella il mandato dato ad una agenzia immobiliare con una proposta di acquisto di un acquirente terzo. Su tale immobile sussiste il diritto di prelazione, ma è stato giusto che lei, senza darcene prima alcuna notizia abbia proceduto dando il mandato a vendere ad una agenzia, abbia trovato un acquirente e soltanto dopo ci abbia messo a conoscenza di questo con questa lettera dell’agenzia? Oppure avrebbe dovuto prima dirci la sua intenzione e soltanto dopo procedere con l’agenzia? Grazie, saluti.

    1. Gentile Liliana,
      da quanto esponi il comportamento di tua sorella appare assolutamente corretto. Ora che c’è una concreta offerta e il prezzo è stabilito, tu e l’altra sorella avete la possibilità di esercitare il vostro diritto di prelazione.
      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  5. SALVE
    sto acquistando metà di un lastrico solare di cui è proprietario mio fratello, il quale ha ottenuto dal comune la Concessione edilizia per 2 interventi edilizi (1.fare un sottotetto termico grande circa la metà del solaio; 2.realizzare una sopraelevazione+ sottotetto termico, ampliando così la volumetria del 20% prevista da piano casa). Successivamente al rilascio di tale permesso a costruire, il proprietario ha ritenuto voler vendere la metà del solaio su cui deve essere realizzata la sopraelevazione con l’ampliamento volumetrico e pertanto ha frazionato in due sub tutto il suo solaio (in modo che il sub 12 riguardi il suo sottotetto e il sub 11 l’area su cui si deve realizzare la sopraelevazione + sottotetto), e pensando di far volturare al Comune la parte della concessione a nome mio che compro il sub 11 con diritto di costruire tale sopraelevazione+sottotetto.
    Vi chiedo gentilmente di sapere se il notaio possa fare regolarmente l’atto di vendita di tale bene, presentando l’atto di provenienza del solaio, la concessione edilizia e il frazionamento di tale solaio con i due sub.
    Grazie mille per il Vs. cortese riscontro.
    Gennaro

    1. Gentile Gennaro,
      lei ha analizzato e descrive in maniera appropriata e particolareggiata, sotto l’aspetto tecnico, la situazione del bene. Direi che l’unica cosa che le resta da fare, carte alla mano, è consultare direttamente il suo notaio di fiducia.
      Grazie per averci scritto.
      Il Team di http://www.casanoi.it

  6. salve sig. notaio l anno scorso o venduto una propieta che avevo ereditato dai miei genitori al atto di vendita non a preso parte mia moglie volevo sapere se era coretto cordiali saluti Sig TOSCANO

    1. Gentile sig Toscano,
      la casa ereditata rientra tra i beni “personali” e quindi l’erede ne ha la proprietà esclusiva, a meno che il testamento non disponga diversamente.
      Nel suo caso appare quindi corretto che sua moglie non abbia partecipato all’atto di vendita, ma per sicurezza può contattare il notaio che ha stipulato l’atto.
      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli – CEO http://www.casanoi.it

  7. Salve
    sto procedendo alla vendita della mia casa e visto che l’acquirente non possiede l’intero importo vorrebbe liquidarmi una parte a rate nei prossimi dieci anni, quali garanzie posso richiedere al momento della stipula dell’atto per avere la certezza che quanto dovuto mi venga corrisposto.
    Grazie

    1. Gentile Nico,
      quando si vende un immobile è sempre consigliabile che il prezzo sia corrisposto integralmente e nell’atto di compravendita il prezzo venga quietanzato. Invita l’acquirente della tua casa a richiedere un mutuo a una banca o una società finanziaria, soggetti istituzionali preposti a concedere credito.
      Se desideri comunque procedere con la dilazione di pagamento, approfondisci la questione con un professionista di tua fiducia. Puoi accompagnare l’operazione con garanzie: cambiali e ipoteca legale sullo stesso immobile che stai vendendo. Tieni presente, però, che non avrai certezza alcuna che l’acquirente adempierà all’obbligo di corrispondere l’intero prezzo. In caso di inadempimento, le garanzie acquisite ti permetteranno di promuovere un’azione legale per recuperare il tuo credito.
      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli – CEO http://www.casanoi.it

    2. Buon giorno vorri farle una domanda .siamo 6 erredi di un appartamento tre vogliono vendere e tre no ma preciso ,io sono uno dei fratelli che vogliono comprare ,in mezzo a questi fratelli ne ho uno malato che mi prendero cura di lui come posso fare per comprare mi dia un consiglio grazie

      1. Gentile Salvatore,
        voi sei fratelli vi trovate ad essere comproprietari di questo immobile. Tecnicamente la comproprietà si chiama “comunione”. Nessuno vi obbliga a modificare questa situazione e quindi potrebbe andare avanti nel tempo. Nel vostro caso, alcuni vogliono sciogliere la “comunione” e quindi procedere alla divisione, altri invece vogliono rimanere in questa situazione. Se non vi è accordo tra tutti voi sei, potete ricorrere alla “divisione giudiziale”, ovvero vi rimettete alla decisione di un giudice. La “divisione giudiziale” può essere promossa anche da un solo comproprietario.
        Cordiali saluti
        Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  8. Sto per vendere il mio appartamento ed a tale proposito un potenziale compratore ha presentato una proposta d’acquisto.
    L’appartamento ha un vasto terrazzo su cui fu realizzato iun piccolo ripostiglio non condonato a conoscenza dell’acquirente che gradirebbe mantenerlo
    Allo stato attuale si può fare qualcosa per evitarne l’abbattimento prima dell’atto notarile.
    Un piccolo dubbio : leggo che nella proposta d’acquisto è sta erroneamente scritta la scadenza al 1 settembre 2103 anziché 1 settembre 2013.
    Precisa comunque che il rogito dovrà essere eseguito entro e non oltre il 15 ottobre 2013.
    Va corretta questa discrepanza?
    Grazie
    Cesare

    .

    1. Gentile Cesare,
      ti consiglio di far rettificare dall’acquirente, quanto prima, la data di scadenza della validità della proposta, per iscritto o mail certificata (pec).
      Per quanto riguarda il piccolo ripostiglio sul terrazzo, come venditore ti stai comportando correttamente poiché hai informato della cosa l’acquirente, dando la disponibilità a sostenere i costi di rimozione al fine di ripristinare lo stato dell’immobile così come autorizzato dal Comune.
      Con buon senso la questione potrà essere definita in un successivo momento, prima del rogito.
      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli – CEO http://www.casanoi.it

  9. Salve,

    Io e mia madre siamo intenzionati all’acquisto di un immobile indipendente, la cui costruzione risale 1996.
    L’agente dell’agenzia, ci ha fatto visitare l’immobile, (ovviamente).
    Durante la visita, l’agente comunicava verbalmente che la struttura dell’abitazione (deduco la struttura portante), è antisismica.
    Visto il nostro interesse nell’acquisto, siamo al punto di dover fare la “proposta di acquisto”, dove si fa la scrittura da presentare al venditore, dove indichiamo il prezzo che intendiamo pagare, e il famoso assegno di garanzia.
    Quando posso esigere una copia del certificato di idoneità sismica dell’immobile?
    Cioè, posso esigerlo anche dopo la nostra proposta di acquisto, nel momento in cui ci si prepara per il rogito, oppure abbiamo il diritto ci venga fornito prima della proposta di acquisto?
    Lo stesso quesito vale per il certificato di classe energetica dell’immobile.
    La ringrazio per il tempo e l’impegno che ci dedica, e con l’occasione le auguro una buona giornata.
    Matteo

    1. Gentile Matteo.
      normalmente prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile prendere visione di alcuni importanti documenti: visura catastale, planimetria catastale, regolamento di condominio e – possibilmente – atto di proprietà. E’ consigliabile inoltre condizionare sempre la proposta d’acquisto alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e alle verifiche notarili di rito (assenza ipoteche e pregiudizievoli, accertamento proprietà, etc). La certificazione energetica – per legge – dovrà essere prodotta dal venditore prima del rogito definitivo.
      Nel tuo caso specifico, se la tua decisione d’acquisto è determinata dal fatto che la struttura è antisismica e che la classe energetica debba essere “alta”, puoi condizionare la proposta d’acquisto a questi ulteriori due elementi o – se il venditore è disponibile – chiedere di averne una copia prima di firmare la proposta.
      Giuseppe Palombelli – CEO http://www.casanoi.it

  10. Salve vorrei acquistare la casa dei miei genitori lasciato in eredita ho 1/6.D’accordo con le mie sorelle lo acquisto io. Mi sono consultato con un tecnico di fiducia e deve rifare la planimetria della casa dato che ci sono state modifiche all’interno. Non combace con la planimetria vecchia x rifare tutto ha la sua spesa ma io mi domando chi paga io che acquisto o loro che vendono.Di cui la spesa viene divisa 6?

    1. Gentile Gianna,

      gli oneri relativi alla regolarizzazione dalla planimetria catastale con lo stato di fatto di un immobile (la cosiddetta “conformità catastale”), deve essere ripartita tra tutti i comproprietari, salvo diversa pattuizione.
      Nel vostro caso va quindi ripartita tra voi 6 fratelli. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli – CEO http://www.casanoi.it

  11. Salve e complimenti per il blog!
    vorrei porvi un quesito e spero riusciate ad aiutarmi.
    sono proprietario insieme a mia madre e mio fratello di un’immobile a Roma,
    mia madre il 50% e noi il 25% ciascuno.
    ci troviamo nella situazione in cui dobbiamo vendere casa,cosicchè mia madre avra liquidita per vivere tranquilla negli anni a venire.
    la casa è stata valutata sui 390000€ come valore commerciale e siamo intorno ai 250000 come catastale.
    avrei intenzione di comprarla io facendo un contratto di compravendita e non donazione.
    Ora la domanda è:
    è possibile vendere questo appartamento ad un prezzo inferiore a quello catastale??
    ad esempio sarebbe possibile vendere ad un prezzo (es. 50000€) e poi darle a lei mensilmente una quota da concordare??
    è legale??
    grazie
    Nicola

    1. Caro Nicola,

      il prezzo di cessione della casa, ai fini dell’applicazione delle imposte, non deve essere inferiore al valore catastale.
      Circa il prezzo, non mi permetto di entrare nel merito, ma è chiaro che deve essere condiviso sia da tua madre, sia da tuo fratello.
      Le modalità di pagamento possono anche essere differite nel tempo: il contratto può prevedere una dilazione di pagamento entro un certo periodo.
      Mi sembra di capire che con il ricavato della vendita, tua madre avrebbe della disponibilità economica per vivere in tranquillità. In quest’ottica valuta con il tuo notaio se pagare la casa con una rendita vitalizia a tua madre, il cui ammontare deve essere congruo rispetto al valore dell’immobile.
      Cordiali saluti.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  12. Salve, le spiego brevemente la situazione.
    Avrei dovuto fare il rogito in questi giorni per l’acquisto di un immobile ristrutturato con modifiche interne da un società s.r.l. nel 2009 (fine lavori 2010). Mi sono accorta che manca il tubo di aspirazione per la cappa e facendo altre verifiche ho scoperto che la società non ha mai presentato in comune la richiesta per l’agibilità e quando ho chiesto informazioni al notaio lui mi ha risposto prima che quando si finiscono i lavori scatta il silenzio-assenso del Comune (ovviamente è una falsità perchè scatta un tot di mesi dopo che la richiesta è stata almeno presentata), poi che lui ha tutti i documenti necessari (mentre farfugliava qualcosa in merito a sanatorie viene fuori che i documenti risalgono al 2003)e poi mi dice che la società ha avuto problemi col prgc e questo è il motiovo della mancata richiesta (bugia in quanto i problemi col prgc hanno rallentato solo la richiesta di cambio destinazione d’uso). Ora le chiedo, per dormire sonni tranquilli, secondo lei quali verifiche è opportuno che io faccia prima del rogito (visto che il notaio l’ha scelto la società e non mi fido più)e l’esibizione di quali documenti posso pretendere da parte della società venditrice.
    Grazie per la disponibilità

    1. Gentile sig.ra Antonella,
      purtroppo la situazione che lei descrive è tra quelle meno piacevoli che si possano verificare. Il notaio “della società” non dovrebbe esistere nel nostro sistema. Il notaio potrà al massimo essere suggerito dalla società, come professionista che è a conoscenza della situazione ed ha già svolto ampia istruttoria sull’operazione. La scelta dovrebbe essere tuttavia sempre rimessa all’acquirente, ed in primo luogo in base alla fiducia. Poiché se è vero che il notaio non è mai di parte e deve essere istituzionalmente imparziale (una sorta di giudice anticipato), è altrettanto vero che la parte debole in un contratto di compravendita è l’acquirente: infatti i soldi pagati sono sempre “buoni”, mentre il bene può nascondere vizi!
      Ciò detto: per quanto riguarda la questione della cappa e del relativo tubo di aspirazione, la materia fuoriesce totalmente dalle competenze del notaio e dalla sua capacità di “verifica”. Si tratta di accordi tra le parti che devono essere rispettati e per i quali lei ha diritto di pretendere quanto originariamente pattuito, od una corrispondente variazione delle condizioni (uno sconto o simili).
      Per quanto riguarda invece l’aspetto molto più “notarile” dell’agibilità, è effettivamente vero che lo stesso si considera rilasciato per silenzio assenso, a determinate condizioni (art. 25 D.P.R. n. 380 del 2001). E’ altrettanto vero che se non è mai stata fatta la domanda… il silenzio non si può formare! Certo è quanto meno bizzarro che una società di costruzioni, che effettua tali lavori professionalmente, non sia in grado di fornirle, a ben tre anni dalla fine lavori, tutta la documentazione necessaria ad avere piena informazione.
      Si rifiuti di procedere in assenza di chiarimenti al riguardo e pretenda la consegna di documentazione da far visionare, se non ha più fiducia nel collega, da altro notaio di sua fiducia.
      In linea generale ci tengo peraltro a sottolineare come l’avvenuto rilascio del certificato non sia elemento necessario per poter procedere ad una vendita. Vi sono situazioni, infatti, in cui tale circostanza potrebbe essere ben nota ed accettata da entrambe le parti.
      Nel suo caso, tuttavia, ritengo sicuramente insoddisfacienti le risposte ricevute. Sarebbe utile conoscere il testo dell’eventuale proposta d’acquisto o del contratto preliminare firmato, per verificare in che termini si era promesso l’immobile. Ma la reticenza da parte di un venditore professionista non è ammissibile.
      Non è dunque facile darle una risposta definitiva, ma le ribadisco il mio consiglio: chieda per iscritto alla società venditrice tutta la documentazione idonea a conoscere lo stato urbanistico/amministrativo dell’immobile oggetto della futura vendita. Si riservi di farla visionare da uno o più professionisti di sua assoluta fiducia (anche il parere di un architetto potrebbe essere ben interessante, per gli aspetti tecnici che fuoriescono dalle competenze notarili). Ove le carte messe a disposizione dalla società venditrice non siano ritenute idonee, dopo il confronto con i suoi professionisti, avrà modo di discutere con il venditore con maggiore cognizione di causa.
      Si armi di pazienza, ma non perda la determinazione.
      In bocca al lupo.

      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912
      Facebook: https://www.facebook.com/pages/Studio-Notarile-Alcaro-Randazzo/431384200272205

  13. Salve, vorrei chiedere se in caso di compravendita di un immobile tra 2 privati esiste la possibilità che dopo la firma dell’atto notarile ma prima della sua registrazione (perfezionamento dell’atto)l’immobile sia venduto a una terza persona. Come tutelarsi? Grazie in anticipo per la disponibilità.

    1. Gentile Maria,
      il rischio da lei paventato effettivamente esiste. La correggo per fini di chiarezza: non è la registrazione (ossia la presentazione dell’atto all’agenzia delle entrate ed il pagamento delle dovute tasse) ma la trascrizione nei Registri Immobiliari presso l’ex Agenzia del Territorio (entrambi sono adempimenti successivi alla stipula dell’atto) a costituire il momento della sicurezza definitiva.
      Il sistema di pubblicità del nostro ordinamento giuridico infatti fa dipendere solo dalla trascrizione nei pubblici registri l’effetto chiamato “di opponibilità erga omnes”, ovvero “nei confronti di chiunque” (anche un altro acquirente dello stesso bene dallo stesso venditore) degli atti di vendita (e simili) di beni immobili.
      Dunque, come si dice colloquialmente, chi prima arriva meglio alloggia (e così: il secondo acquirente, anche se ha comprato da chi non era orami più proprietario, se trascrive prima del primo acquirente, prevale).
      Questo rischio è quotidianamente sopportato dai Notai d’Italia, per i quali non v’è scappatoia se curano la trascrizione dei loro atti con un ritardo superiore ai tre giorni. Sul punto la Corte di Cassazione è stata chiarissima ed in più di una occasione. E le assicurazioni professionali servono anche a questo. E’ evidente, per fortuna, che stiamo considerando una ipotesi assolutamente patologica: non esiste un venditore che “si sbaglia” e rivende lo stesso bene nell’arco di 24 ore. Se il venditore vende lo stesso bene a due persone, sta realizzando una truffa bella e buona e ne sarà chiamato a rispondere sotto vari profili.
      Questo in linea generale è il problema. Nella pratica commerciale si fa scarso uso di rimedi contro il problema indicato, per fortuna l’onestà è più diffusa di quanto sembri e non è poi così facile organizzare una truffa simile. Ciò non toglie che esiste una soluzione al problema, che spesso proviamo a far comprendere alle parti ed a far accettare come normale modo di procedere: sarebbe sufficiente che le parti si accordino per lasciare il prezzo in deposito al notaio medesimo, con il preciso incarico di consegnarlo al venditore a trascrizione avvenuta e previa verifica dell’assenza di trascrizioni intermedie pregiudizievoli all’acquirente. Non sempre questa soluzione è possibile, o quantomeno richiede sempre una coordinazione con il notaio e con entrambe le parti (posto che il venditore potrebbe dover usare il denaro ricavato dalla vendita immediatamente: si pensi al caso in cui lo stesso venditore sarà acquirente di altro immobile in tempi strettissimi), in modo da organizzarlo per bene e senza intoppi.
      In buona sostanza si potrebbe alternativamente lasciare fiduciariamente un assegno circolare già intestato al venditore in deposito al notaio, che lo consegnerà materialmente ad adempimenti effettuati. Ovvero, soluzione ancor più sicura poiché non ha paletti temporali che la vincolano, lasciare un assegno intestato al notaio che lo incasserà, ne annoterà l’incarico al Registro Somme e Valori (uno dei numerosi registri che i Notai devono tenere nelle forme di legge), ed effettuato l’incarico provvederà a fare un bonifico o ad emettere un nuovo assegno circolare da versare al venditore.
      E’ chiaro che per scegliere questa modalità operativa occorre il consenso di entrambe le parti, non si può imporla al venditore: infatti la prassi commerciale e gli usi vogliono che il prezzo sia pagato al momento dell’atto.
      Ne parli con il suo notaio di fiducia! Spero di esserle stato d’aiuto e la saluto cordialmente

      Federico Alcaro Notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912
      Facebook: https://www.facebook.com/pages/Studio-Notarile-Alcaro-Randazzo/431384200272205

  14. Buon Pomeriggio.

    Stiamo vendendo il nostro appartamento per acquistarne uno nuovo. Al fine di evitare il disagio di abbandonare il nostro appartamento in anticipo ed ottenere i soldi necessari all’acquisto del nuovo, stiamo concordando con gli acquirenti di posticipare la consegna effettiva dell’appartamento di circa 5 mesi rispetto al rogito.

    Per garanzia abbiamo concordato di lasciare una piccola percentuale del prezzo d’acquisto da liquidare al momento dell’effettivo rilascio dell’appartamento, di includere nel rogito una clausola che descriva le tempistiche dell’accordo oltre ad una penale nel caso di ritardata consegna.

    Le chiedo cortesemente un suo parere sulla effettiva fattibilità dell’accordo, quali eventuali pericoli possono esserci dalla parte venditrice ed un eventuale suggerimento su come scrivere le clausole nella lettera d’impegno e successivo compromesso.

    Nel ringraziarvi anticipatamente, porgo i miei più cordiali saluti.

    Stefania

    1. Gentile Stefania,

      è piuttosto frequente il caso che esponi, ovvero la stipula della compravendita anticipata rispetto alla cosiddetta “consegna delle chiavi”. I rischi sono chiaramente legati al saldo del prezzo per il venditore e alla immissione in possesso per l’acquirente. Questi rischi comunque li avete già analizzati e il suggerimento è quello di rivolgersi, visto che fate il compromesso, direttamente al notaio. E’ importante che il contratto sia scritto correttamente e le due parti siano tutelate. Quando accetterete la proposta di acquisto, come venditori, specificate queste modalità.
      Grazie per averci scritto e in bocca al lupo.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  15. Buongiorno,la prossima settimana stipulerò un atto di compravendita di un immobile nuovo realizzato con permesso di costruire del 21/08/2008. La palazzina è ultimata e nell’appartamento mancano solo le rifiniture interne che stanno ultimando in questi giorni.Nel contratto preliminare ho firmato alla rinuncia alla polizza fidejussoria stabilita dalla legge 02/08/2004 n.210 art.2/3 in quanto il tempo intercorrente per sottoscrivere il rogito notarile è di previssima durata. In questo caso il costruttore ha comunque l’obbligo di consegnarmi la polizza postuma prevista dall’art.4 del D.L. n. 122 del 20/06/2005? Grazie anticipatamente per l’attenzione. Cordiali saluti. Monica

    1. Gentile Monica,
      trattandosi di acquisto di appartamento di nuova costruzione, ti confermiamo che il costruttore è tenuto a fornirti la polizza postuma decennale, a garanzia dei vizi di costruzione, al momento della stipula della compravendita. La durata della polizza deve essere di dieci anni dalla data di fine lavori.
      Ti consigliamo inoltre di stipulare alla fine dei lavori di rifinitura, così da evitare possibili contestazioni.
      Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  16. Buongiorno e complimenti per la rubrica.
    Pochi mesi fa è morta mia nonna e come unico erede ha preso la casa mio padre.
    Adesso mio padre ha intenzione di segnare a noi figli due delle case che possiede,una a me e al mio compagno ed una a mio fratello e la sua compagna.

    Vorrei sapere di quali DOCUMENTI necessiterà il notaio, se può darmi anche a grandi linee la SPESA che dovremmo affrontare e i TEMPI.

    Un ulteriore precisazione: è necessario che dal notaio venga anche mio fratello a rinunciare alla mia proprietà oppure non importa visto che anche a lui a breve verrà assegnata una casa ?

    Grazie davvero per l’attenzione e per il suo riscontro che spero arriverà a breve.

    Jessica

    1. Gentile Jessica,
      le donazioni – o comunque i trasferimenti di proprietà (o denaro) – ai figli è bene che seguano un principio generale di equità, in modo da evitare possibili future controversie tra eredi all’apertura della successione.
      Tuo padre può stipulare contestualmente con voi figli (ed eventualmente relativi coniugi/compagni), un unico atto di trasferimento delle due case, valutando l’opportunità di trasferire la piena proprietà o la nuda proprietà.
      Il trasferimento può essere a titolo gratuito (donazione) o oneroso (compravendita).
      Entrambe queste possibilità hanno dei vantaggi e/o svantaggi, sia sotto l’aspetto fiscale che “legale”. Ad esempio molte banche – per “policy” interna – non finanziano l’acquisto di abitazione pervenuta per atto di donazione. La donazione può quindi rappresentare un ostacolo alla futura rivendita del bene.
      Per quanto riguarda i tempi, questi dipendono fondamentalmente dalle volontà delle parti e da eventuali adempimenti tecnico-amministrativi della casa.
      Consiglia tuo padre di contattare un notaio di fiducia ed esporre la situazione, specificando chi dovranno essere gli intestatari dei beni e impostare quindi un atto correttamente e quantificando imposte e costi notarili. Un saluto.
      Giuseppe Palombelli – CEO http://www.casanoi.it

  17. Gentile Annamaria,
    ricercare e comprare casa non è un’attività semplice, soprattutto, come nel tuo caso, se si effettua a distanza. Non abbiamo consigli particolari da darti, se non indicazioni di buon senso, come avvalerti di professionisti competenti di tua fiducia nella fase di ricerca e sottoscrizione di proposta d’acquisto/preliminare di compravendita.
    Giuseppe Palombelli CEO http://www.casanoi.it

  18. Salve, mio padre e mia zia hanno ereditato un appartamento dai propri genitori .. quindi 1/2 quota è di mio padre e 1/2 di mia zia .. Ora la quota di mia zia la vorrei acquistare io.. però mia zia visto gli aiuti finanziari che le ho dato in questi anni, vorrebbe passarla direttamente a me la sua quota senza che io gli dia dei soldi .. mi hanno sconsigliato la donazione poichè io ho una sorella che dicono che potrebbe impugnarla …. Come può essere fatto?

    1. Gentile sig. Luca S.,

      non è facile fornirle una risposta esauriente in queste poche righe, ed al riguardo la invito calorosamente a rivolgersi al suo notaio di fiducia per un ampia chiaccherata esplicativa, nella quale valutare la complessa situazione che la riguarda, carte alla mano.
      Sinteticamente posso fare però alcune osservazioni. In primo luogo sua sorella non avrebbe alcun diritto di impugnare una donazione fattale da sua zia. Infatti, molto in generale, i soggetti che hanno diritto di impugnare la donazione sono i figli ed il coniuge (ed in loro assenza i genitori) di chi ha effettuato la donazione: dunque nel suo caso si tratta dei suoi cugini o del marito di sua zia, ma certo non di sua sorella (che, come lei, è “solo” nipote di sua zia).
      E’ peraltro vero che la donazione è generalmente sconsigliabile in senso assoluto, anche in caso manchino soggetti che potrebbero impugnare la donazione stessa. Questo perchè anche solo l’astratto rischio dell’impugnazione comporta una minore facilità nella vendita di quel bene od una maggiore difficoltà ad ottenere dei mutui offrendo quell’immobile in garanzia alle Banche, dalle quali deriva un generale abbassamento del valore commerciale.
      Peraltro lei riferisce di aver aiutato economicamente sua zia nel corso del tempo. E’ in grado di dimostrarlo esibendo le matrici degli assegni o gli estremi dei bonifici bancari? Se fosse così, si potrebbe procedere ad una compravendita, che non presenta i rischi tipici di una donazione. Ed in tal caso il suo acquisto sarebbe inattaccabile. Questa seconda strada potrebbe comportare dei costi fiscali più alti rispetto alla donazione ma, se percorribile, è senz’altro la preferita per la stabilità che le offre.

      Federico Alcaro, Notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912
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  19. Buongiorno, vorrei sapere se in presenza di un contratto preliminare di compravendita già registrato, lo stesso può essere integrato per immettere l’acquirente nel possesso dell’immobile con la motivazione della ristrutturazione? Grazie

    1. Gentile sig.ra Nesci,

      la risposta alla sua domanda è senz’altro positiva.
      Le parti di un qualsiasi contratto possono sempre modificarlo, di comune accordo evidentemente, salvo casi particolari e fatti salvi gli eventuali diritti dei terzi coinvolti.
      Per realizzare tale modifica è sufficiente una scrittura privata, che non necessita dell’intervento notarile e che andrà registrata al pari del contratto preliminare oggetto di modifica.
      E’ assolutamente opportuno indicare nella scrittura tutti gli elementi utili ad individuare il contratto modificato (data di sottoscrizione, estremi della sua registrazione).
      Se la modifica all’originario contratto riguarda esclusivamente il fatto della consegna anticipata, fermi restando gli altri accordi, la scadenza per la stipula del contratto definitivo ed il pagamento concordato al rogito, non vedo problemi.
      Invece se si ritiene di bilanciare questa consegna anticipata mediante anticipo del prezzo o della grandissima parte del prezzo, occorre prestare cautela, poichè la Giurisprudenza ha più volte ribadito che un contratto preliminare in cui il promissario acquirente paga tutto il prezzo e viene immesso anticipatamente nel possesso del bene è da considerarsi una vendita a tutti gli effetti, anche fiscali.
      Dunque se intendete modificare plurimi aspetti dell’originario contratto, non è mai una cattiva idea quella di recarsi dal proprio notaio di fiducia per un confronto sulle varie clausole e le possibili conseguenze.

      Federico Alcaro, Notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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  20. Salve, vorrei permutare il mio garage con quello della mia vicina di casa perché è più grande ( stesso condominio ). Nel mio appartamento e garage grava un mutuo per un valore pari al 50% dell abitazione. Ho beneficiato delle agevolazioni come prima casa. mentre per la mia vicina è un secondo appartamento. Cortesemente vorrei sapere quali spese dovrò sostenere?
    Grazie saluti

    1. Gentile Antonella,
      le spese riguardano:
      – la liberazione ipotecaria del garage da cedere (costi bancari e notarili)
      – l’atto di permuta, sia come imposte che come onorari notarili e relative spese.
      Per una quantificazione precisa delle spese puoi richiedere direttamente al tuo notaio di fiducia.
      Ti suggeriamo di verificare prima se la tua banca è disponibile a liberare dall’ipoteca il solo box o – viceversa – se richiede la sostituzione di garanzia con il box che acquisisci. Per meglio dialogare con il funzionario, quando vai in Banca porta con te l’atto di acquisto e il contratto di mutuo.
      Cari saluti.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  21. Buongiorno vorrei chiarimenti in merito alla postuma decennale.
    dovrei vendere un villino nuova costruzione permesso del 2008.
    detto immobile ha il certificato di agibilità, ma non abbiamo stipulato la postuma decennale.
    è obbligatoria dal momento che al rogito si trasferisce diretta mente la proprietà di una casa finita e provvista di tutte le certificazioni
    grazie in anticipo, buona serata,
    daniela

    1. Gentile Daniela,

      l’assicurazione postuma decennale riguarda la copertura assicurativa dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
      Riguarda le nuove costruzioni realizzate da imprese. Non riguarda le costruzioni realizzate da privati.
      Viene stipulata dall’impresa venditrice (costruttore) anche se non ha eseguito direttamente i lavori. Beneficiario è il privato acquirente. Ha una durata di dieci anni dalla data di ultimazione lavori.
      Se il villino è intestato a te come privato per acquisto fatto da impresa di costruzione, ti suggeriamo di richiedere copia della polizza all’impresa che ti ha venduto l’appartamento. Se vendi come privato comunque non hai nessun obbligo diretto nella compravendita. Se viceversa stai vendendo come impresa costruttrice dovrai stipulare la polizza.
      Grazie per averci scritto, un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  22. Buonasera,
    vorrei acquistare un appartamento che mia nonna, proprietaria al 100%, è disposta a vendermi ad un prezzo inferiore a quello di mercato. Da quello che so, per non incorrere sanzioni, è necessario specificare sul passaggio di proprietà sia il valore di mercato che il prezzo di acquisto. Ci sono altri aspetti che è necessario considerare? inoltre, i futuri eredi dei beni di mia nonna potrebbero vantare qualche diritto sull’immobile acquistato ad un prezzo inferiore a quello di mercato?
    Grazie.

    1. Gentile Federico,
      n ell’atto di compravendita dovrà essere indicato il prezzo di acquisto e specificare come sono avvenuti i pagamenti citando assegni, bonifici, etc.
      Ai fini fiscali, l’imposta di trasferimento (registro + ipotecarie e catastali) viene calcolata in base al valore catastale, che si determina partendo dalla rendita catastale. Le aliquote sono diverse a seconda che sia la tua prima casa o meno.
      Nulla vieta di vendere un immobile ad un “prezzo di favore” inferiore a quello di mercato. L’importante è che si paghino correttamente le imposte e che non si tratti di vendita “fittizia” che vada a ledere diritti di terzi.
      Ti suggerisco di consultare preventivamente il notaio di tua fiducia che stipulerà l’atto.
      Un saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  23. Il 2/5/2012 ho fatto un preliminare x l’acquisto di una casa, ho dato un acconto sostanzioso e dovrei dare altri 30 mila euro x l’acquisto definitivo. Ora mi chiedo e’ passato un anno il preliminare e’ ancora valido o è scaduto? Mi hanno detto che ha un anno di validità. Nel preliminare non c’è’ segnato nessuna scadenza. Visto che non ho i soldi e non posso fare un mutuo, potrei vendere a qualcuno il mio preliminare cioè vendere la casa a qualcun’ altro e riavere i miei soldi? Il proprietario non mi vuole restituire i soldi. Come posso fare? Vi prego attendo una risposta. Grazie.

    1. Cara Giulia,
      il contratto preliminare di compravendita di norma è cedibile a terzi, a meno che il contratto preliminare stesso non lo escluda categoricamente. Puoi quindi verosimilmente “vendere” a terze persone il contratto. Chi acquista subentra nei diritti e nelle obbligazioni nei confronti del venditore e rogiterà la casa in prima persona saldando al venditore il prezzo pattuito, dopo aver pagato a te la cifra concordata per la cessione del contratto.
      E’ chiaro che la cessione del contratto è una libera negoziazione. Il prezzo può essere uguale, inferiore o superiore agli acconti che hai già versato.
      Non possiamo darti una risposta sui termini (tempi) del contratto, non avendolo visionato.
      Vista la delicatezza della tua situazione ti suggeriamo di contattare un legale o il tuo notaio di fiducia.
      Un caro saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  24. Salve, dovrei vendere 2 di 6 quote di un appartamento ereditato dai miei genitori. volevo sapere se ho vincoli con gli altri fratelli e quale è la prassi da seguire..
    grazie mille

    1. Gentile Giuseppe,
      se non hai sottoscritto accordi particolari con i tuoi fratelli e se non ci sono state disposizioni testamentarie specifiche, puoi liberamente vendere l’appartamento.
      Se non c’è unanimità di decisione riguardo al bene con i tuoi fratelli, puoi sempre chiedere lo “scioglimento della comunione” per via giudiziale – vedi art. 1111 del Codice Civile
      saluti
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  25. Buonasera e complimenti per la rubrica, ho messo in vendita un appartamento ereditato con regolare dichiarazione di successione da mio padre, deceduto 4 anni fa. il notaio G.Alcaro, nell’articolo in capo a questa pagina, fa presente che tra i documenti atti alla stipula della compravendita vi è la “documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione, assegnazione da società) e non solo l’atto di acquisto più recente, ad esempio la successione di mio padre che è mancato due anni fa, ma anche l’atto con cui mio padre, venticinque anni fa, ha comprato l’immobile”. Ora, questa “provenienza della provenienza” è obbligatoria? Posto che la proprietà dell’immobile in capo al mio defunto padre non è a prova di discussione (scritture private, trasferimenti di appartamenti di proprietà confinanti regolarmente eseguiti, ecc), qualora non si riuscisse a reperire alcun titolo di provenienza antecedente tramite visure catastali, ci troveremmo legalmente in difetto? Oppure la compravendita è tranquillamente fattibile? Se così non fosse, come si potrebbe ovviare al fine di eseguire in modo più rapido e “indolore” possibile la compravendita? Grazie, attendo vostro riscontro, cordiali saluti.

    1. Gentile Simone,

      prima di tutto ti ringrazio per i complimenti alla nostra rubrica. Per quanto riguarda la tua domanda è fondamentale reperire l’atto originario di acquisto dell’appartamento. Il notaio dell’acquirente infatti è obbligato ad effettuare accertamenti dei passaggi di proprietà negli ultimi 20 anni. Nell’atto originario di acquisto è possibile inoltre ritrovare indicazioni molto importanti circa la “storia” urbanistica del bene, non desumibili in una dichiarazione di successione.
      Rintracciare l’atto di provenienza non dovrebbe essere difficile. Grazie alla cosiddetta “continuità delle trascrizioni” ogni passaggio di proprietà è rintracciabile presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (Agenzia delle Entrate). Con una semplice visura catastale storica, molto probabilmente si ritrovano gli estremi del rogito (notaio, data stipula, repertorio, tipo di contratto). Una volta ritrovati gli estremi dell’atto, si può chiederne una copia al notaio rogante o – se ha cessato l’attività – all’archivio notarile.
      Saluti, Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

      1. Grazie davvero per la risposta. Il problema è proprio questo: tramite tutte le visure, sia storiche che catastali, eseguite sia dal notaio di parte che da un notaio incaricato da me personalmente, non si è riusciti a risalire a nessun titolo di provenienza, né nel ventennio né anteriore ad esso, solamente si è potuto vedere che la casa al catasto è sempre stata intestata a mio padre (fino alla successione a nostro favore), e anche risalire ad una “denunzia di nuova costruzione” intestata sempre al mio defunto padre e datata 19 Ottobre 1965. Come si esce da questa empasse? E’ compito nostro o del notaio di parte risalire a tale provenienza? E’ indispensabile e quindi ci troveremmo in difetto non fornendola, posto che è pacifico che nel ventennio (e anche prima) non vi è stata posta alcun ipoteca o vincolo di sorta? Grazie ancora per la Vostra gentile considerazione.

        1. Caro Simone,

          è compito del notaio che stipulerà l’atto effettuare tutte le indagini del caso per attestare la titolarità del diritto di proprietà del venditore. Normalmente, in questo lavoro viene agevolato dalla documentazione fornita dal venditore stesso.
          Il tuo caso è davvero particolare! Ma c’è un notaio che assiste questa transazione: sarà lui a dare indicazioni in merito.
          Un cordiale saluto.
          Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

        2. Mi permetto di aggiungere una considerazione alle correttissime risposte date dal sig. Palombelli per tranquillizzare completamente il signor Simone.
          Quando il famoso atto di provenienza è piuttosto datato (magari con più di trenta, quaranta o cionquant’anni) capita piuttosto di frequente che le parti non ne trovino più una copia.
          Tale circostanza non costituisce un problema, ma solo un eventuale rallentamento della procedura: infatti una delle funzioni fondamentali assolte dai notai, troppo poco considerata, è proprio la conservazione degli originali degli atti! L’atto stipulato da suo padre è ancora tra gli originali del notaio che lo stipulò! Ovvero, se il notaio è nel frattempo deceduto, andato in pensione o trasferito, i suoi originali sono stati portati all’Archivio Notarile compentente, dove rimarranno per 100 anni, per poi essere portati all’Archivio Nazionale, fino a che diventino polvere.
          Dunque sarà sufficiente (e normale amministrazione) per il notaio incaricato della vendita, effettuare le dovute consultazioni nei registri immobiliari: lì risalirà alla nota di trascrizione dell’atto di acquisto di suo padre; nella nota reperirà anche i dati relativi all’atto e gli sarà possibile, se ritenuto necessario, ottenere una copia autentica dello stesso.
          Un cordiale saluto
          Federico Alcaro notaio in Roma
          Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
          Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
          Tel.: 06.3234885/06.3234912
          Facebook: https://www.facebook.com/pages/Studio-Notarile-Alcaro-Randazzo/431384200272205

  26. Salve, vorrei acquistare una casa lasciata in eredità a mio padre e ai suoi 6 fratelli. La casa però presenta degli abusi non sanati infatti nello scantinato pilots è stata ricavata una cucina un bagno ed una stanza. Questa situazione potrebbe crearmi problemi in futuro considerando che provvederemmo a fare una scrittura privata che attesti che sia compratore che venditore sono a conoscenza di tale illecito?
    Grazie saluti.

    1. Gentile Marcello,

      la situazione che descrivi è piuttosto frequente: spesso “lavatoi-mansarde” e “seminterrati-taverne” vengono modificati rispetto al progetto approvato ed utilizzate in modo diverso rispetto alla loro destinazione d’uso.
      Ti suggerisco quindi di contattare un tecnico professionista esperto e competente in materia, per vedere esattamente di che abusi si tratta, quali le strade percorribili, se sono sanabili o se, viceversa, è consigliato il ripristino. L’aspetto tecnico-urbanistico è fondamentale per una compravendita: acquisite le informazioni dal tecnico, prima di iniziare costose e complesse pratiche edilizie, confrontati anche con il notaio di tua fiducia che effettuerà la stipula.

      Nell’atto di compravendita che ti accingi a stipulare, la parte venditrice (i tuoi parenti) e tu (parte acquirente) farete delle dichiarazioni volontarie rispetto allo casa. Queste dichiarazioni riguardano lo stato di fatto della casa e la sua rappresentazione grafica: la planimetria catastale che deve essere conforme allo stato di fatto dei luoghi.

      L’atto di compravendita verrà trascritto e registrato ed avrà valore legale nei confronti di terzi. Non penso quindi che una scrittura privata possa essere di utilità alcuna, specie se riporta dichiarazioni diverse da quelle effettuate in un atto notarile.
      Dopo anni e anni di esperienza sul campo, mi sento di consigliarti di puntare sulla trasparenza e competenza. Sono questi i valori fondanti del nostro sito http://www.casanoi.it e dei servizi a disposizione dei nostri utenti.

      Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  27. Buongiorno,
    una mia amica è interessata all’acquisto di una casa privata che un’agenzia immobiliare ha in esclusiva. Nel contratto tra venditore ed agenzia si parla di “casa singola disposta su 2 livelli e garage il tutto distinto al NCEU al foglio XX particella XXX, sub 1 categoria A/3 classe XX vani XX (abitazione e corte), sub 2 categoria C/6 mq XX”.
    Dal momento che negli spazi verdi intorno casa, sempre facenti parte della casa, ci sono piantati degli alberi (limone, olivo,..), vorremmo sapere se devono essere venduti con tutta la casa oppure se l’attuale proprietario può decidere di strapiantarli e portarseli via.
    L’attuale proprietario può anche decidere di portare via una tenda motorizzata installata sul terrazzo?
    Per quanto riguarda la documentazione, l’attuale proprietario è tenuto a fornire un certificato di agibilità aggiornato? perchè abbiamo notato una crepa sul soffitto della cantina ma la persona dice che non è nulla di preoccupante e che ha un certificato che dice che è tutto ok, soltanto che risale a quanto lui ha comprato la casa, cioè 20 anni fa.
    Grazie

    1. Gentile lettore/lettrice,

      se la tua amica è interessata all’acquisto della casa, può specificare nell’offerta alcune condizioni.
      Ad esempio: che il prezzo include la tenda motorizzata, il giardino esclusivo di mq xxxx con sovrastanti alberature, eccetera.
      In merito all’agibilità, non sempre i fabbricati ne sono provvisti. Se il fabbricato è privo di agibilità non vuol dire che non sia vendibile.Il proprietario è tenuto comunque a dare tutte le informazioni sulla casa in vendita.
      Vi consiglio di approfondire la questione presso l’agenzia immobiliare.
      Il proprietario direttamente, o attraverso tecnici competenti, può effettuare indagini in Comune e acquisire copia del progetto originario approvato dal Comune e verificare se l’agibilità è stata mai richiesta.
      E’ importante inoltre verificare che esista l’autorizzazione allo scarico delle acque bianche e nere.
      Prese le informazioni, si può valutare se porre come condizione alla compravendita la consegna del certificato di agibilità.
      Circa l’ultimo punto (presenza di crepe nella cantina) è bene che venga effettuato un sopralluogo da un tecnico di fiducia della tua amica, anche per vedere eventuali costi di ristrutturazione.
      Un saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  28. Gentile Roberto,

    visto che avete deciso di trasferire i diritti di proprietà di questo casa tra di voi familiari, non vi rimane altro che andare da un un notaio di fiducia, esporre la situazione e far preparare l’atto.
    Cordiali saluti
    Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  29. Salve vorrei sapere come comportarmi. La nostra abitazione e’ cosi’suddivisa: mia madre e’ proprietaria di 4/6 ove risiede, io 1/6 ove risiedo, mia sorella 1/6 e risiede in un’altra abitazione di sua proprieta’ (ha due figli uno minorenne e l’altra maggiorenne ).Voglio intestarmi l’abitazione con usufrutto per mia madre, dando a mia sorella una somma del valore della casa. Cosa dobbiamo fare? Grazie della risposta.

  30. buongiorno,nel 2002 ho comprato appartamento costruito nel 1985.volendo venderla oggi ho scoperto che e’ abusivo e manca certificato di agibilita.il mio notaio non ha controllato?a chi chiedo i danni?come posso rivenderla?

    1. Gentile Nicola,
      da quanto scrivi, ti trovi in una situazione complessa.
      Ti consiglio di rivolgere le tue domande direttamente al notaio che ha redatto l’atto con il quale hai acquistato la casa.
      Con i migliori saluti,
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  31. Gent.mi, siamo 4 fratelli, anni fa mia sorella ha acquistato un terreno sul quale poi si è intestata, ma per farci un regalo ne ha dato 500 mq a ciascuno di noi a prezzo molto basso, ora sono passati quasi 10 anni e noi ci vorremmo intestare sul nostro pezzo di terreno, ma ci hanno detto che davanti al notaio, per intestarci, dobbiamo pagarlo comunque, non si può dire che è già stato pagato. è vero?…cosa si può fare? Grazie mille.

    1. Mi sembra di capire che avete deciso di regolarizzare la proprietà con un atto di compravendita,escludendo una donazione. La compravendita è una cessione di diritti di proprietà a titolo oneroso.
      E’ quindi necessario indicare un prezzo e citare nell’atto gli estremi dei pagamenti.
      I pagamenti che avete effettuato a suo tempo sono rintracciabili attraverso assegni o bonifici?
      Vi consiglio di parlarne direttamente con un notaio di vostra fiducia, anche per dichiarare un prezzo congruo ai fini fiscali per evitare accertamenti.

      Cordiali saluti,
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

      1. Grazie mille Sig.Palombelli,i pagamenti non sono rintracciabili anche perchè si è trattato di un pagamento quasi simbolico,certo sull’atto notarile verrà indicato il valore reale del terreno e verranno pagate le imposte corrispondenti,il dilemma è il pagamento,non capisco perchè non risolvono il problema, chissa quanta gente è in difficoltà,prima bastava scrivere “già pagato”,il fatto è che è la verità,la mia domanda era per sapere se lei era a conoscenza di modi per superare questo problema…grazie per il tempo dedicatomi.Delia

  32. Buongiorno, nel 2011 io e mio fratello abbiamo ereditato due case al 50%. Al momento della successione col notaio lui ha lasciato la sua parte a me di una casa e io ho fatto lo stesso con lui e l altra casa diventando proprietari al 100% io di una casa e lui dell altra. Volevo sapere, per me e’ diventata la casa dove ho la residenza e prima casa. Essendo ereditata la casa posso venderla o anche in questo caso esiste il problema che non posso venderla entrò i 5 anni? Grazie elena

    1. Gentile Elena,

      le trascrivo di seguito la risposta del notaio Giovanni Alcaro, al quale abbiamo girato il suo quesito:

      “Se i due fratelli, avendo ereditato in comunione due case, hanno chiesto i benefici successione prima casa e poi hanno effettuato una permuta delle metà indivise di ogni abitazione chiedendo la riduzione prima casa, hanno usufruito di due agevolazioni fiscali per cui, se rivendono prima dei 5 anni dalla successione e prima di 5 anni dalla permuta, l’atto è valido, ma perdono le agevolazioni fiscali sia sulla successione sia sulla permuta dovendo quindi pagare maggiori imposte, sovrattasse ed interessi, salvo che ciascuno di loro non ricompri nell’anno che segue, una abitazione dove mettere la residenza”. Giovanni Alcaro Notaio in Roma.

      Grazie per averci scritto.
      Sara Grita, http://www.casanoi.it

  33. buongiorno e complimenti per la rubrica e l’ottimo lavoro.
    Vorrei porre un quesito :
    – premessa: nel 2002 ho acquistato in veneto immobile con agevolazioni prima casa , single, 100% proprietario , ove tutt’oggi ho la residenza ;
    – trasferito in campania , ove mi accingerei ad acquistare altro immobile, coniugato in comunione dei beni , mutuo inpdap intestato solo a me 100% (immobile cointestato con parte terza datrice ipoteca), dovrei trovare soluzione per avere nuovamente agevolazioni prima casa / abitazione principale .
    – mia moglie ha i requisiti prima casa, ma da risoluzione AE ho notato che al massimo potrebbe avere solo il 50% agevolazioni prima casa mentre il mio 50% risulterebbe 2^ casa !!

    – se dichiarassi di avere diritto all’agevolazione anche io, al massimo pagherei 6000 euro di recupro imposte da aprte agenzia entrte, rispetto ai 7500 che pagherei come imposte 2^ casa , sul 50% della proprietà .

    spero di aver espresso bene la situazione.
    Come potrei muovermi per evitare questa situazione ?
    – premessa : mutuo INPdap intestato al 100% al sottoscritto

    1. Gentile Antonio,

      secondo quanto scrivi, al momento del tuo nuovo acquisto manterrai la proprietà di un altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa.
      Purtroppo non avrai diritto all’imposta ridotta per l’acquisto del 50% della casa.
      Infatti la normativa prevede che, per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, l’acquirente non deve essere in possesso di altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa.
      Anche il mutuo che andrai a contrarre, di conseguenza, non sarà mutuo prima casa e sconterà l’imposta sostitutiva del 2% , anzichè l’imposta ridotta del mutuo prima casa dello 0,25%. Questa percentuale del 2% del mutuo è da prendere per intero perché – come hai scritto – sarai l’unico mutuatario.
      Ti suggerisco di vedere anche il nostro post dedicato alle “agevolazioni prima casa”

      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  34. Buona sera,
    approfitto della vostra cortesia per porVi una domanda,
    Io e la mia fidanzata siamo in procinto di acquistare casa, la nostra proposta (subordinata all’accettazione del mutuo) è stata accettata e firmata dai venditori e con quella ci recheremo in Banca per richiedere la fattibilità del mutuo e la sua eventuale erogazione. La pratica di richiesta mutuo dovrà essere fatta dopo la valutazione del perito interno e dovrà essere accompagnata (oltre che dai documenti personali e catastali) dalla “relazione preliminare notarile” (nella quale verrà indicato che l’immobile è libero da qualsiasi ipoteca ecc. ecc. insomma che può essere venduto al 100%). La domanda è questa:
    Questa relazione deve farmela avere il venditore o ce ne dovremo occupare noi (acquirenti)?

    Vi ringrazio per la disponibilità
    Cordiali saluti
    Matteo

    1. Gentile Matteo,

      la relazione notarile preliminare viene redatta dal notaio di fiducia della parte acquirente. Sarete quindi voi a decidere il notaio che vi assisterà nella compravendita.
      Questa relazione attesterà alla banca quanto segue:
      1) l’esatta identificazione dell’immobile che acquistate, con descrizione e dati catastali
      2) l’attuale proprietario/i
      3) i passaggi di proprietà degli ultimi 20 anni
      4) l’esistenza eventuale di vincoli pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, etc.).

      Vi suggerisco di far redigere questa relazione solo dopo che il proprietario ha consegnato TUTTI i documenti della casa e dopo che il tecnico della banca ha effettuato la perizia.

      In altre parole, prima la banca effettua la perizia e se il valore è congruo e la documentazione in ordine, potete procedere all’incarico al notaio.

      Ricordatevi di chiedere al venditore non solo la documentazione catastale, ma anche quella urbanistica (concessione edilizia, condoni eventuali, agibilità…) e le certificazioni degli impianti. Sono elementi molto importanti non solo per voi, ma anche per la banca.

      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  35. Salve e grazie in anticipo per la vostra disponibilità.
    Vi chiedo un suggerimento su come compartarmi nella vendita di un monolocale, facente parte di un edificio vincolato alla sovraintendenza delle Belle Arti.
    L’appartamento è stato controllato da un tecnico, questo a rilevato una difformità nella posizione di un tramezzo di 7 cm rispetto al progetto depositato in comune. In sostanza questa difformità crea un bagno largo 7 cm in più rispetto al disegno autorizzato.Inolte in un altra parete del monolocale sono presenti delle nicchie che sulla “carta” hanno misure diverse. Questi vizi sono stati creati in fase di ristrutturazione (avvenuta 16 anni fa).La palnimetria depositato al catasto invece è perfettamente corrispondente allo stato di fatto dell’immobile.
    Visto che per la presenza del vincolo delle Belle Arti queste difformità non possono essere sanate come abusi minori, ma con sanzioni del comune e della sovraintendenza, la mia domanda è la seguente: a quali “rischi” vado incontro se vendo l’immobile in questa situazione? Sono obbligato a dichiare in fase di rogito questo minimo vizio sulla conformità edilizia?

    Saluti Davide

    1. Caro Davide,
      da quanto scrivi, ci pare tu abbia già approfondito la questione e hai tutti gli elementi per valutare con i tuoi professionisti le conseguenze di questa difformità.

      Chi acquista ha necessità di sicurezza: ovvero che l’immobile acquistato sia perfettamente legale, sia dal punto di vista edilizio-urbanistico, che catastale.
      Ti suggeriamo, se non lo hai già fatto, di coinvolgere il tecnico che ha eseguito, 16 anni fa, l’accatastamento conforme ai lavori realizzati, ma difforme al progetto licenziato – e chiedere a lui spiegazioni.
      Quando durante i lavori vengono effettuate piccole modifiche, a volte è sufficiente presentare, prima della fine dei lavori stessi, una semplice variante che, se non comporta variazioni sostanziali, viene approvata.
      Ti ringraziamo per averci scritto. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  36. Vorrei un consiglio
    Abbiamo venduto un immobile ereditato con le seguenti quote di proprietà: 1/2 mia zia, 1/4 mia sorella ed 1/4 io. Nella compilazione del rogito sono indicati 5 assegni circolari, la cui somma complessiva in aggiunta ai precedenti (forniti come caparra e preliminare) corrisponde a quanto pattuito. Purtroppo però la suddivisione e conseguentemente il valore nominale degli assegni non corrisponde alle quote di proprietà desumibili dal certificato di eredità in possesso del notaio. Nel rogito di compravendita il valore delle quote assegnate ai singoli è di 1/3 cadauno. Il rogito non è stato ancora registrato.
    Come è possibile ottenere la correzione dell’errore? Maria Zanarotti

    1. Gentile Maria,

      sembra di capire che l’atto è stato stipulato regolarmente ed il prezzo della vendita quietanzato.
      Nessuno ha richiesto, prima di firmare, che gli assegni venissero modificati.
      Il consiglio è rivolgervi al notaio stesso, facendogli presente che siete disponibili a regolare le differenze di importo tra voi venditori-parenti, con assegni tracciabili.
      Un saluto e grazie per averci scritto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  37. Salve, avrei bisogno di un consiglio. Nel 1996 ho acquistato un appartamento in condominio con tre camere. Nel rogito oggi mi sono accorto che invece vengono menzionate due camere. Io ho comprato da una persona che oltre ad essere proprietario del mio appartamento era anche proprietario dell’ufficio ,sullo stesso pianerottolo. Quando lui ha acquistato dal costruttore ha fatto una variante d’opera inserendo una stanza e uno sgabuzzino nell’attuale appartamento. Oggi che gradirei vendere l’appartamento come posso sanare questa difformità? Faccio presente che nella piantina catastale è inserita la camera in più e lo sgabuzzino. Mi potete aiutare??

    1. Caro Stefano,

      bisogna verificare se l’attuale rappresentazione catastale, corretta, era tale anche quando hai acquistato.
      In caso positivo, si tratterebbe semplicemente di un errore formale nella descrizione dell’appartamento nell’atto di acquisto, la cui consistenza era riportata correttamente in catasto.
      Se viceversa, quando hai acquistato, il catasto riportava un appartamento di consistenza minore, le cose si complicano.
      Ti consigliamo di approfondire la questione con il notaio che ha stipulato nel 1996, facendogli vedere la documentazione in tuo possesso.
      Un saluto e grazie per averci scritto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

      1. Vi ringrazio per la celere ed esaustiva risposta. Crediamo che il notaio, lavorando sulle carte, abbia copiato pari pari il primo rogito della casa (ossia quello tra il costruttore e il vecchio proprietario). Vedendo la visura catastale l’appartamento è composto da 7,5 vani e dalla planimetria del catasto ( abbiamo una fotocopia in casa) sono disegnati la camera e lo sgabuzzino in più. L’appartamento è composto da un salotto, due bagni, tre camere uno sgabuzzino un balcone cantina e posto auto (si arriva a 7,5 vani???). Scusi la nostra preoccupazione ma quanto può costare la regolarizzazione formale del rogito?? e sempre parlando di costi la regolarizzazione nell’altra ipotesi più complicata da lei menzionata??

        Grazie

        1. Caro Stefano,

          ti ribadisco quanto già scritto. Il notaio, con una semplice visura catastale storica, potrà dirti se quando hai acquistato la consistenza era già di 7,5 vani e la planimetria catastale già includeva la stanza più ripostiglio. In questo caso non dovresti avere alcun costo da sostenere.

          Se invece, quando hai comprato, la consistenza catastale non comprendeva stanza e sgabuzzino, ci sono questioni di natura legale e tecnica da risolvere con l’assistenza di professionisti, ai quali chiedere preventivamente i costi.

          Acquisire informazioni complete dal notaio, significa che a tua volta puoi informare correttamente il potenziale acquirente della tua casa, nella massima trasparenza, senza sorprese per nessuno.

          Tieni presente inoltre che, per legge, quando si stipula un atto di compravendita, ci deve essere corrispondenza tra planimetria catastale e stato di fatto della casa. Se la planimetria non è conforme, dovrai rivolgerti ad un tecnico.

          Ancora un saluto
          Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

      2. Grazie sempre per la celerità nella risposta. Oggi ho interpellato il notaio che ha stipulato l’atto nel 1996, precisamente l’assistente, il quale afferma che se la piantina catastale riporta tutti i vani reali della casa non c’e’ nessun problema. Lui afferma che nel fare il prossimo rogito il futuro notaio apporta la modifica da “due” a “tre” camere. Sarò sincero non sono molto convinto di questo tipo di risposta. Che mi consiglia?
        Grazie Stefano

        1. Caro Stefano,
          il notaio ti ha risposto correttamente.
          Quando venderai la casa informa l’acquirente che verrà corretto questo lieve errore di trascrizione, di cui il notaio è già informato.
          Un saluto e continua a seguirci.
          Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  38. Commento ciao ,
    ho comprato un appartamento in costruzione di proprietà di una ditta formata da tre fratelli. Al momento del compromesso ci sono le tre firme corrispondenti ma adesso che siamo al momento dell’atto, uno dei tre non vuole firmare l’atto stesso perchè tra di loro sono sorte controversie. Ora mi chiedo: l’atto si può fare anche in di uno dei tre soci ?( è un s.r.l.) Dato che il cantiere è al momento completato x 80%, ( mancano gli allacci dei servizi e qualche piccola rifinitura nell’appartamento e nel cortile adiacente ) posso io al momento dell’ atto erogare la somma pattuita meno la parte che manca per completare l’opera che è di circa il 20% facendomi consegnare le chiavi dell’appartamento ? Il tutto riguarda tutti coloro che hanno comperato in questo lotto.
    In attesa di una vostra risposta vi ringrazio anticipatamente.

    1. commento
      scusa l’errore in una delle domande , volevo dire: Ora mi chiedo: l’atto si può fare anche in assenza di uno dei tre soci ?

      1. Cara Dina,

        se la Ditta venditrice è una società (srl), l’atto di compravendita deve essere sottoscritto dal legale rappresentante dotato dei necessari poteri (Amministratore). Questa verifica viene ovviamente effettuata dal notaio contestualmente alla stipula.

        Un appartamento di nuova costruzione necessita di certificazioni rilevanti, che l’impresa di costruzione deve consegnare all’acquirente alla stipula notarile: collaudo delle strutture, certificazioni di conformità degli impianti, attestato di certificazione energetica, autorizzazione imbocco in fogna, accatastamento, agibilità o richiesta di agibilità, assicurazione postuma decennale, etc…

        Per le utenze ti consigliamo di rogitare almeno con gli allacci di acqua ed energia elettrica. Altrimenti rischi di acquistare un appartamento nuovo, ma non utilizzabile.

        Le rifiniture mancanti puoi pagarle a parte, dopo il rogito, quando saranno effettivamente realizzate.

        Ti consigliamo comunque di esporre prima del rogito la situazione al notaio e chiedere se è possibile stipulare l’atto ed eventualmente quali garanzie richiedere a fronte di lavori non ancora eseguiti.

        Grazie per averci scritto e un cordiale saluto.
        Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  39. Salve, avrei bisogno di una informazione. Ho fatto una compravendita del mio appartamento tramite agenzia e abbiamo fissato il rogito per maggio. Ho saputo che la signora che ha comprato da me non ha ancora venduto il suo appartamento. Se non rispettano la data del rogito posso chiedere il doppio e anche i danni all’agenzia? Grazie.

    1. Caro Franco,
      in caso di inadempimento contrattuale, il codice civile prevede che il promissario acquirente può chiedere la restituzione del doppio della caparra versata (confirmatoria) al promittente venditore. Ti consigliamo di far visionare il compromesso sottoscritto ad un avvocato prima della scadenza del termine. In linea generale, l’inadempienza del venditore non può essere imputabile all’agenzia immobiliare.
      Grazie per averci scritto. Continua a seguirci!
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  40. Sto comprando casa a mia figlia tramite un’agenzia immobiliare,vorrei gentilmente sapere come fare per presentare una proposta d’acquisto casa a distanza,in considerazione del fatto che sia il proprietario sia l’agenzia immobiliare vivono in un’altra città (300km.).
    P.S. l’immobiliarista non ha saputo darmi indicazioni in merito a questa domanda e quindi la trattativa si stà svolgendo sulla parola,(nessun contatto con il proprietario)è normale?

    1. Gentile Vincenzo,
      quando per un acquisto ci si avvale di un agente immobiliare, è normale non conoscere il proprietario.
      Prima della sottoscrizione della proposta d’acquisto è buona norma richiedere documentazione che identifichi precisamente l’immobile e il relativo proprietario/i (copia dell’atto di provenienza, oltre a visura e planimetria catastale).
      Per quanto riguarda la sottoscrizione della proposta d’acquisto a distanza, consigliamo di inviare l’originale firmato tramite un corriere che garantisca anche l’eventuale assegno per fermare la casa, che normalmente si lascia in deposito presso l’agente immobiliare fino a quando non verranno effettuati i controlli notarili.
      Un’altra modalità perfettamente legale è la posta certificata (pec).
      Queste informazioni dovrebbe comunque darle l’agente immobiliare.
      Grazie per averci letto ed aver inviato la tua domanda. Speriamo che la nostra risposta ti sia utile.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  41. Salve,vorrei vendere il mio appartamento che ho acquistato 7 anni fà,per acquistarlo feci un mutuo che attualmente pago regolarmente. Questo appartamento è del 1986 e non ha il certificato di abitabilità ed è stato edificato in forza di concessione edilizia n.224/86,rilasciata dal comune.Inoltre tengo a precisare che vendo questo mio appartamento per necessità economica,ripeto le rate del mutuo sono sempre state pagate regolarmente ma risulto cattivo pagatore per una finanziaria che attualmente non riesco più a pagare e per questo ho deciso di vendere l’immobile. Vorrei sapere posso vendere questo appartamento senza il certificato di abitabilità dato chè si tratta di una vecchia costruzione? il compratore verrà a sapere della mia situazione economica? grazie.

    1. Gentile Luca,

      l’agibilità (o abitabilità) riguarda l’intero fabbricato.
      Hai acquistato nel 1986 un appartamento di nuova costruzione (concessione edilizia del 1984). Il costruttore sicuramente ha richiesto l’abitabilità e si è impegnato nel contratto a fornirla una volta ottenuta.
      Per prima cosa ti suggerisco di informarti dall’Amministratore del Condominio, dal Costruttore o direttamente in Comune se è stata rilasciata.

      Puoi comunque vendere l’appartamento anche senza agibilità; è una situazione piuttosto diffusa. Chiaramente dovrai informare acquirente e notaio che per l’intero fabbricato non è mai stata rilasciata abitabilità, seppur regolare sotto l’aspetto urbanistico-edilizio.

      Circa l’aspetto della tua posizione finanziaria, i controlli che vengono effettuati sul venditore da parte di notai e banche che erogano mutui, sono controlli su Banche Dati Pubbliche: CERVED per posizioni aperte in CCIAA, protesti e pregiudizievoli.

      Per pregiudizievoli si intendono: pignoramenti, ipoteche legali o giudiziali, posizioni di insolvenza o fallimento in società amministrate o partecipate, etc.

      La tua privacy deve essere totalmente rispettata: a nessuno è consentito conoscere i tuoi rapporti con banche o finanziarie, a meno che tu stesso non dia espressa autorizzazione.

      Un saluto, Giuseppe Palombelli CEO http://www.casanoi.it

  42. Buonasera sig Notaio la mia domanda è questa, stavo acquistando un immobile dove ci sono 9 proprietari (3 al 25%, altri 5 eredi di un quarto fratello), la banca non ha erogato il mutuo perché uno dei 9 proprietari è protestato. Casa e come mi consigliate visto che l’immobile mi interessa?

  43. Commento
    vorrei comprare la casa che io e i miei fratelli abbiamo ereditato alla morte di nostro padre. E’ vero che in caso di vendita tra fratelli si ha diritto a uno sconto sul valore della casa?

    1. Gentile Claudia,
      a livello giuridico, non esiste nessuna norma che stabilisca l’applicazione di un prezzo ridotto in caso di acquisto di quote in comproprietà, come nel vostro caso.
      Generalmente in ambito familiare ci si viene incontro, con buon senso, anche perché la quota di un immobile ha sicuramente valore per gli altri comproprietari, mentre non ne ha alcuno per il mercato in generale.
      Se non c’è accordo, conviene sicuramente far stimare il bene e riscontrare subito sul mercato qual è il prezzo effettivamente realizzabile. A quel punto è facile calcolare le singole quote.
      Cordialità e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  44. Salve vorrei sapere come fare per comprere una villa, ma andando a vedere le carte non stà in regola con la concessione edilizia (la pratica è stata reiettata per aumento dei metri quadri ) il tizio è sicuro di sistemarla perchè è stato uno sbaglio del geometra che ha fatto la pratica….. come posso fare x andarci ad abitare adesso ed aspettare che le cose si metteranno a posto (quale clausola posso mettere?) per poi non trovarmi in mezzo ad una strada? si può fare una carta tra me e lui dicendo che io gli do un acconto è resto in attesa che le cose si sistemeranno oppure mi conviene lasciar perdere….. grazie

    1. Gentile Roberto,
      la situazione che esponi appare piuttosto complessa e richiede garanzie e tutele contrattuali che solo esperti professionisti possono darti.

      Ti consiglierei di esporre la situazione ad un notaio di tua fiducia, a cui far scrivere eventualmente una proposta d’acquisto o un compromesso, in cui prevedere la possibilità di abitare la casa prima del rogito. Ricorda che i costi notarili normalmente sono a carico dell’acquirente.

      E’ bene stabilire chiaramente fin dall’inizio con il venditore che gli oneri per dimostrare la regolarità urbanistica e catastale sono esclusivamente a suo carico, anche se un tecnico professionista viene incaricato dal tuo notaio, a garanzia della regolarità della compravendita.

      Ti elenco di seguito la documentazione di base indispensabile, secondo la mia esperienza, per casi controversi come quello illustrato.

      Ufficio Tecnico Comunale e Ufficio Condono Edilizio:
      – copia dell’originaria concessione edilizia (e relative varianti) e del progetto licenziato, da cui si evince la consistenza di quello che è stato effettivamente legittimato
      – copia dell’agibilità / richiesta di agibilità
      – copia di eventuali successive autorizzazioni edilizie e relativi progetti approvati (DIA – SCIA – …)
      – copia di eventuali concessioni in sanatoria richieste e/o rilasciate
      – verifica di eventuali vincoli (esempio: paesaggistici, beni culturali, etc).

      Agenzia del Territorio
      – visura storica catastale e planimetria catastale (professionisti e notai hanno accesso telematico. Casanoi svolge anche questo servizio).

      In conclusione, dall’osservazione del progetto autorizzato, della documentazione catastale e dell’atto di provenienza con l’effettivo stato di fatto dell’immobile sarà finalmente possibile avere un quadro completo della situazione.
      Un saluto e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli, http://www.casanoi.it

  45. buongiono per favore vorrei sapere come devo fare per vender a mio fratello que abita in italia una vecchia casa la quale e stata divisa i 4 parte 1986 io ho comperato una parte di un fratello e una altra pârte e stata offerta questo fratello que vuole comprarmi la mia parte non ho voglio di andare in italia vorrei fare la tratatione trmite il notaio grazie per la risposta nicola mosca a FONTAINEBLEAU FRANCIA

    1. Gentile Nicola Mosca,
      se non puoi venire in Italia per all’atto, puoi delegare una persona di tua fiducia mediante procura. Puoi avere tutte le informazioni per il tuo caso specifico direttamente dal notaio che stipulerà l’atto. Sarà lui a darti il testo della procura da sottoscrivere.
      Un saluto, Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  46. salve… volevo chiedere. STAREI per vendere la mia casa di propieta’ che 5 anni fa’ ho acquistato da mia nonna facendo la successione dei morti con tutti gli zii.. starei per venderla a mia sorella , intanto quello che volevo sapere , bisogna andare di nuovo vicino ad un notaio? ed a mia sorella per potermi saldare il tutto e’ farsi un mutuo, si deve presentare in banca gia’ con tutte le carte in regola intestate a loro nn riescio a capire grazie per la vostra attenzione

    1. Ciao Eros. Ti ringraziamo per averci scritto e ti chiediamo, qualora non dovessi avere urgenza, di pazientare ancora qualche settimana. Dall’11 al 17 febbraio, infatti, raccoglieremo tutte le domande dei nostri utenti relative al mondo della casa alle quali risponderà gratuitamente, il giorno 19 febbraio, un team di professionisti. Per maggiori dettagli sull’evento clicca qui.

  47. Caro Alessandro,
    prima di tutto grazie per averci scritto e auguri di Buon Anno!
    Ti segnalo che l’intervista al notaio è stata ripresa sul blog e suddivisa in quattro parti, per renderla più chiara e accessibile. Trovi tutto in “Economia e legislazione”.
    Per quanto riguarda il tuo imminente rogito, mettiti in contatto subito con il tuo il notaio (ricorda, è l’acquirente che lo sceglie! Nè il venditore, né l’agenzia possono farlo) e poni a lui tutte le domande specifiche. Comunque, informando preventivamente il notaio, è possibile stipulare anche senza libretto dell’impianto. In bocca al lupo e un saluto.
    Sara, team http://www.casanoi.it

  48. Salve
    Dovrei rogitare tra qualche giorno la casa è un appartamento in palazzina costruìta nel 1996
    La parte venditrice ha preparato la classe energetica ma non ha le conformità impianti
    Io posso richiederle? L agenzia non si sta interessando !!
    Se al rogito mancano le conformità degli impianti posso pretendere ?
    Sulla proposta e sui preliminari non é specificato che queste mancano .
    Esiste una garanzia del venditore nel caso si concluda l affare senza queste conformità ?
    Io essendo sposato con una extracomunitaria sono più soggetto a controlli per cui a me serve una garanzia che la casa sia a norma . Grazie.

    1. buongiorno sono propriataria al 50% della casa in cui vivo con mio marito proprietario dell’altra metà. Ora d’accordo con mio marito vorremmo che ne diventassi io l’unica proprietaria.Quali sono i passi da fare? e poichè abbiamo la comunione dei beni dobbiamo fare anche la separazione dei beni?e quanto ciò ci verrà a costare? grazie

      1. Gentile Sig.ra Rita,

        la prima cosa da fare è senz’altro la separazione dei beni tra i due coniugi e successivamente si potrà procedere con la compravendita della casa. Per quanto riguarda i costi, questi possono essere identificabili in circa € 1.000/1200 di onorario per l’atto relativo alla separazione, mentre per quanto riguarda la compravendita, non ho avuto indicazioni circa il valore catastale ed il prezzo di acquisto dell’immobile, utili per una quantificazione dei costi correlati. Pertanto, in merito al rogito, l’onorario del notaio varia in proporzione al valore d’acquisto, mentre per le imposte e le tasse, queste vengono calcolate sulla rendita catastale rivalutata.

        dott. Sergio Montedoro
        Studio Montedoro – Associazione Professionale tra Dottori Commercialisti in Roma
        http://www.studiomontedoro.net

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