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Come si calcola la superficie commerciale di un immobile?

di Geometra 34 commenti in

La superficie commerciale è la categoria cui si devono attenere gli operatori immobiliari per le valutazioni patrimoniali, secondo la norma Uni 10750 (Servizi – Agenzie immobiliari – requisiti di servizio). Rappresenta quindi un parametro di mercato oggettivo.

Come si calcola la superficie commerciale

Nella prassi comune la superficie commerciale è stata equiparata alla superficie catastale, così come stabilito nel dpr 138/1998.

Il calcolo della superficie commerciale  per gli immobili residenziali, commerciali, direzionali, turistici ed industriali è dato dalla somma di:

1) Superfici coperte calpestabili compresive dei muri interni ed esterni dell’unità principale (comunemente chiamata “superficie coperta lorda”):

  • 100% superfici calpestabili
  • 100% superfici pareti divisorie interne (non portanti)
  • 50% superfici pareti di confine con altre unità immobiliari , locali condominiali interni; 100 % delle pareti di perimetrali (nel caso di murature portanti di confine o perimetrali vengono computate fino ad un massimo di 50 cm quelle perimetrali e fino a 25 cm i muri in comunione)
  • locali principali ed accessori con altezza utile inferiore a 150 cm non vengono computate
  • elementi di collegamento verticali vengono computati i una sola volta nella misura pari alla propria proiezione orizzontale indipendentemente dal numero di piani.

2) Superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini (comunemente chiamate “superfici scoperte”):

  • 25% balconi e terrazze scoperte
  • 35% balconi e terrazze coperte
  • 35% patii e porticati
  • 60% verande
  • 15% giardini di appartamento
  • 10% ville e giardini.

Le percentuali delle superfici scoperte possono variare in relazione alla loro qualità, dimensione e ubicazione. Se le superfici esterne sono molto estese e/o superano con un valore percentuale importante le superfici coperte, viene applicata una ulteriore riduzione a seconda dei casi.

3) Quote percentuali delle superficie delle pertinenze quali cantine, posti auto coperti e scoperti
Le pertinenze si calcolano con valori molto diversi, a seconda della loro qualità, dimensione e soprattutto ubicazione dell’immobile.

In linea di massima:

  • cantina 25%
  • box 40-80%
  • posto auto coperto/scoperto 25-50%
  • mansarde rifinite 80%
  • locali interrati abitabili 60%.

Qual è la differenza tra superficie commerciale e superficie calpestabile?

Per superficie commerciale e superficie calpestabile si intendono due modalità per misurare le planimetrie.

La superficie commerciale è la somma della superficie lorda dell’immobile e della superficie delle aree esterne (balconi, terrazze, lastrici solari di proprietà esclusiva, giardini, posti auto) e delle pertinenze (cantine, soffitte, box auto), calcolate secondo i parametri e i coefficienti illustrati in questo articolo.

La superficie calpestabile o utile indica ciò che in un immobile può essere calpestato: è la somma delle solo superfici interne dei singoli ambienti che compongono l’immobile, al netto dei muri perimetrali e dei muri interni.

Per calcolare la Superficie Commerciale

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Articolo scritto da:

Stefano Gagliardi

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Lo Studio Tecnico Gagliardi opera prevalentemente a Roma e nel Lazio. Si rivolge a privati, imprese ed enti per aiutarli a trovare le soluzioni più efficaci a risolvere problemi in materia di beni immobili e compravendita

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34 commenti su “Come si calcola la superficie commerciale di un immobile?”
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  1. Buonasera,

    vorrei sapere se la superficie catastale totale per es 71m2 corrisponde alla superficie commerciale in m2 o devo considerare una percentuale di incremento?

    Grazie
    Saluti

    1. Gentile Fabio, la superficie catastale viene calcolata secondo procedure “standard” stabilite per legge.
      Non è quindi propriamente la superficie commerciale ma si avvicina.
      Oggi tutte le unità immobiliari (uso abitativo e pertinenze, uffici, negozi) riportano in visura la superficie catastale.
      Il problema è come è stata determinato il dato. Gli accatastamenti “recenti” hanno superfici “catastali” attendibili. Per gli accatastamenti meno recenti l’Agenzia delle Entrate ha determinato la superficie catastale a partire dalla planimetria catastale, che molto spesso veniva realizzata in modo approssimativo. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buongiorno.
    In un appartamento vi sono due terrazze le quali sono solo parzialmente coperte dalle analoghe terrazze del piano superiore. Quale percentuale dovrà essere applicata per il calcolo della superficie commericiale?
    Grazie e cordiali saluti.

    1. Gentile Gaetano, solitamente il lastrico solare/terrazzo ha una propria valutazione se:
      – è di proprietà esclusiva
      – è di uso esclusivo derivante da accordo scritto o derivante da una situazione di oggettiva esclusività (ad esempio accesso al terrazzo/lastrico solo dall’appartamento).
      Se si tratta di lastrico/terrazzo di proprietà ed uso condominiale, la perizia ne terrà conto marginalmente, inglobando nel prezzo la comproprietà delle parti condominiali tutte.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buonasera, sto comprando da costruttore un immobile nuovo con cantina e box di pertinenza. Da prospetto per la determinazione del valore dell’immobile, mi vengono conteggiati 107 mq senza specifico care di che si tratta; da visura catastale, l’immobile è 103 mq. I sub di appartamento e cantina hanno entrambi lo stesso numero. Vorrei sapere se la differenza sta nella cantina non valorizzata in mq oppure si potrebbe trattare di errore tecnico. Faccio precisazione dicendo che da superficie catastale sono riportati i vani dell’immobile. Grazie in anticipo

    1. Gentile Rocco,
      difficile rispondere senza vedere le carte.
      Puoi confrontare il prospetto del costruttore (per la determinazione del valore) con l’accatastamento completo.
      Puoi chiedere accatastamento completo al costruttore.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

      1. Gentile Giuseppe, grazie per la risposta. Tuttavia vorrei capire cosa intendi per accatastamento completo. Inoltre, vorrei sapere, quando verrà il perito della banca, farà una misurazione dell’immobile? Grazie ancora

        1. Gentile Rocco,
          – nell’accatastamento completo (modello unico informatico di “accertamento della proprietà urbana”) vengono dichiarate in catasto le superfici dei vani / accessori della singola unità immobiliare, a firma di un tecnico, secondo gli standard del catasto
          – il perito della banca non farà un rilievo puntuale ma una determinazione della superficie sulla base della planimetria catastale e di alcune misure prese in sede di sopralluogo.
          – lei può sempre incaricare un tecnico per un rilievo della superficie.
          Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Buonasera,

    Volevo sapere come calcolare la superficie calpestabile di un appartamento con superficie catastale 86 mq, un box con superficie catastale 19 mq e cantina di 2,64 mq.

    Grazie

  6. Buonasera,
    avrei bisogno di un’informazione relativa al calcolo della superficie immobiliare.
    Ai fini della valutazione di un immobile, in quale percentuale viene calcolato il vano scala considerando che si tratta di una bifamiliare costituita da autorimessa, due appartamenti e il lastrico solare.
    Grazie mille

    1. Gentile Michele,
      per computare la superficie commerciale possono essere applicate le disposizioni del D.P.R. n. 138 del 1998. Queste stabiliscono che per un vano scala si calcolano i metri quadri corrispondenti soltanto alla sua proiezione orizzontale. Va chiarito in oltre che i calcoli devono essere fatti separatamente per ogni categoria. Gli immobili si dividono in categorie in base alla loro destinazione d’uso. Nel suo caso quindi calcolerà separatamente: due appartamenti distinti, l’autorimessa ed il lastrico solare soltanto se questo ha una sua categoria propria.
      Geometra Antonio Massari
      http://www.geometraantoniomassari.it

    1. Gentile Demetrio, i garage sono sempre singoli subalterni catastali: non sono mai uniti in catasto all’appartamento (come invece può accadere per le cantine o soffitte). Il calcolo della superficie commerciale serve normalmente per una stima o per dare un’indicazione di consistenza di un’immobile. Se effettui una vendita separata dall’appartamento puoi indicare la superficie reale. Diversamente devi ragguagliarla con un coefficiente, come indicato nell’articolo, per dare una superficie complessiva dell’appartamento + pertinenze. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  8. Buongiorno, che coefficiente adotto per calcolare la superficie commerciale di un balcone chiuso (divenuto veranda chiusa) con infissi in pvc ad oggi adibito ad angolo cottura?

    1. Gentile Simone, da quanto scrivi si tratta di una superficie coperta adibita ad angolo cottura. Se la modifica è stata regolarmente autorizzata va computata secondo i parametri del resto dell’appartamento. Se non autorizzata, va computata al 35% come balcone coperto o al 60% se veranda. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Grazie mille per la risposta. La chiusura del balcone è un intervento illegittimo, non posso quindi considerarlo un accessorio diretto (e computarla al 100%). In base a quale norma/prassi devo computarla al 35% o al 60%? Era mia intenzione computarla come fosse balcone (il dpr 138/98 omogenizza i balconi al 30%), considerando che per la regolarizzazione non serve permesso a costruire (siamo in sicilia, basta una cila tardiva, non è considerato aumento di volume) mi sembrava più corretto computarlo come un balcone, per non variare la superficie commerciale qualora l’acquirente non volesse sanare l’illegittimo. Che ne pensa?

  9. Salve Giuseppe,
    Grazie per la sua risposta, ma mi ero spiegato male, non è un uso di esclusivo ma è proprio un lastrico (terrazza) di proprietà dell appartamento.

    Grazie

    Cordiali Saluti

  10. Salve,
    Come viene calcolato un lastrico solare di 140 mq ad uso esclusivo di un appartamento?
    Viene calcolato al 25% del totale oppure viene calcolato al 25% fino a 25 mq e il restante al 10%?
    Grazie
    Cordiali Saluti

    1. Gentile Matteo, da quanto scrivi si tratta di un uso esclusivo, non di una proprietà. Non andrebbe pertanto inserito nel calcolo della superficie. Questo non vuol dire che non debba essere stimato in sede di valutazione in una voce a parte (maggiorazione). Per capire la percentuale di ragguaglio, bisogna considerare diversi fattori tra cui le dimensioni relative tra appartamento e lastrico. Ad esempio se l’appartamento fosse molto piccolo la percentuale da attribuire ad un lastrico solare grande si riduce. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Buonasera,
    alla luce di quanto riportato nell’articolo non ho ben compreso in quale percentuale debbano essere computati i bagni o servizi igienici.
    Aggiungo che anche il SIM, raccomandato dal Codice delle valutazioni immobiliari, non fa specifico riferimento al vano bagno.

    Cordialità,

  13. Salve. È possibile sapere come computare il calcolo della superficie commerciale di un giardino (156 mq), con accesso diretto dall’appartamento di piano terra (80mq)? Comune di Palermo.
    Grazie

    1. Gentile Francesco, puoi computare la superficie del giardino al 15% se l’appartamento ricade in zona residenziali intensiva (dove per capirci le case con giardino sono poche e ricercate). La percentuale cala fino al 5% se si tratta di zona residenziali estensive (tipo villette) o giardini poco utilizzabili, male esposti, etc. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  14. Buongiorno,
    vorrei sapere come conteggiare un locale accessorio direttamente accessibile avente altezza media pari a 2,20m. Si tratta di un recupero di sottotetto che non ha l’altezza minima di 2,40m.
    Grazie
    saluti
    Laura

  15. Buonasera,
    non ho capito come / se vengono calcolati i marciapiedi sul perimetro della casa, considerando lo sporto del tetto ( cornicione ).
    Grazie
    Saluti
    Marco

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