Affittare una stanza del proprio alloggio

In un precedente articolo, abbiamo visto che è possibile affittare un appartamento anche per singole porzioni o stanze, pratica diffusa in particolare per gli affitti temporanei.

Cosa accade se un proprietario affitta una o più stanze dell’appartamento in cui abita?

Questa è una pratica consentita e in costante diffusione in questi ultimi tempi, complice la crisi economica.

È infatti un fenomeno sempre più diffuso quello di persone con una casa abbastanza grande che, ritrovandosi qualche stanza libera (ad esempio dopo che i figli sono andati via) pensano di ricavarne un piccolo profitto, affittandole a studenti, lavoratori fuori sede o turisti.

La locazione parziale dell’abitazione principale è particolarmente redditizia nelle città molto attrattive dal punto di vista turistico.

Naturalmente, per poter esercitare questa attività in maniera corretta, occorre rispettare tutti gli oneri fiscali previsti oltre che le regole di pacifica convivenza valide per tutte le forme di coabitazione.

Non è questa una attività che richiede partita Iva, né l’iscrizione alla Camera di Commercio, ma è sufficiente rispettare le condizioni contrattuali previste dalla legge 431 del 1998 sugli affitti.

In realtà, la legge non fa riferimento esplicito alle locazioni parziali ma non essendoci alcun divieto espresso si ritiene comunemente di poter utilizzare le stesse regole.

Canone, durata e registrazione del contratto

Il canone può essere stabilito:

• liberamente, mediante accordi tra le parti
• concordandolo sulla base di accordi territoriali delle associazioni locali dei proprietari e degli inquilini.

La durata del contratto è quella prevista per i contratti transitori, ovvero da 1 a 18 mesi.

Il contratto può essere redatto utilizzando uno dei facsimile rilasciati dalle associazioni di categoria o disponibili anche in Rete, oppure in forma libera.

Questo contratto deve essere ovviamente registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Per la registrazione del contratto occorrono i seguenti documenti:

1. due copie con firma in originale del contratto
2. una marca da bollo di valore corrente per ogni 4 pagine del contratto, da applicare su ciascuna copia
3. la ricevuta dell’imposta di registro
4. il modello 69 compilato, per la richiesta di registrazione. In quest’ultimo modello, in particolare, in corrispondenza del Quadro D relativo ai dati degli immobili bisognerà inserire la lettera P (porzione).

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo fissato, da pagare in parti uguali tra proprietario e inquilino.

Cosa fare quando si affittano le stanze della casa in cui si abita per un periodo inferiore ai 28 giorni

Se invece si decide di affittare le stanze solo per qualche giorno, per un periodo comunque inferiore ai 28 giorni, non è necessario registrare alcun contratto, ma è sufficiente redigere una semplice scrittura privata.

Se però si affittano le stanze a diverse persone per brevi periodi (inferiori ai 28 giorni), è importante non svolgere quest’attività per un periodo superiore ai 9 mesi, per evitare che diventi un’attività commerciale.

Anche in questo caso però bisognerà rilasciare all’affittuario una ricevuta e segnalare in dichiarazione dei redditi il compenso percepito.

Tale introito si andrà a sommare al proprio reddito e sarà tassato secondo il regime ordinario o ricorrendo alla cosiddetta cedolare secca, che in molti casi risulta conveniente.

L’IMU è dovuta, visto che l’immobile è locato, o non è dovuta, in quanto abitazione principale del proprietario?

Nel caso di una locazione di questo tipo possono sorgere però dei dubbi in merito all’applicazione dell’Imposta Municipale Unica.

Un riferimento importante per la tassazione dei redditi provenienti dalla locazione parziale dell’abitazione principale è dato dalla circolare dell’Agenzia delle entrate n. 5 dell’11 marzo 2013. La circolare stabilisce che:

• se la rendita catastale rivalutata del 5% risulta superiore al canone annuo di locazione, è dovuta la sola IMU
• se la rendita catastale rivalutata del 5% risulta inferiore al canone annuo di locazione, è dovuta sia l’IMU che l’Irpef.

In ogni caso, quindi, viene meno l’agevolazione rappresentata dall’esenzione Imu prevista per la prima casa.