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Nuda proprietà e agevolazioni prima casa

di 244 commenti

Vogliamo segnalare la domanda che il nostro lettore Michele ci ha fatto sulla possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa, qualora si sia titolari di nuda proprietà su un’altra abitazione.

 

Agevolazioni prima casa per titolari di nuda proprietà

«Salve, ho ricevuto in donazione un appartamento da mio padre, appartamento di cui io sarei proprietario e i miei genitori detengono il diritto di usufrutto a vita.
Vorrei comprare nello stesso comune dove ho l’appartamento donato, un’altra casa in edilizia agevolata e, requisito per comprarla, è non avere case di proprietà, ovvero risulterebbe come acquisto prima casa.
Posso acquistarla come prima casa?».

 
La risposta del CEO di CasaNoi, Giuseppe Palombelli:
 

Gentile Michele,
l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le agevolazioni all’acquisto prima casa spettano anche ai titolari di nuda proprietà di abitazione, sita nello stesso Comune dove si acquista.
Unica eccezione è quando la nuda proprietà è stata acquistata richiedendo i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, ma non è il tuo caso perché hai acquisito la nuda proprietà dell’abitazione per donazione.
Per accedere all’opportunità di acquistare casa a prezzi calmierati (in edilizia agevolata), la normativa potrebbe però essere più restrittiva.

 
Riportiamo, di seguito, uno stralcio della Circolare n. 38 del 12 agosto 2005 dell’Agenzia delle Entrate.
 

Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione

Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6). Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.

Articolo scritto da:

Sara Grita

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Webwriter, copywriter, blogger. Nata e cresciuta a Milano, ho lavorato a Roma, Bologna e ancora Roma nelle produzioni video, tv, teatrali, come responsabile della comunicazione. Ho partecipato all'ideazione e alla fondazione di CasaNoi. Questo blog nasce per condividere tutte le informazioni su casa e ambiente ed è aperto alle domande dei lettori.

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244 commenti su “Nuda proprietà e agevolazioni prima casa”
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  1. Nel 2019 ho comprato la nuda proprietà di un appartamento con mutuo e agevolazioni fiscali “prima casa” firmato da me e dall’ usufruttuaria (non siamo parenti) dell’immobile in questione. L’usufruttuaria al rogito, in presenza del notaio, mi aveva assicurato di non essere contraria a che trasferissi la residenza anagrafica (preciso che vivo e lavoro all’estero con obbligo di residenza in Italia) al Comune e all’indirizzo della nuda proprietà e dove lei già risiede come usufruttuaria. Cosicché quest’estate ho fatto regolare domanda di trasferimento della residenza accettata dal Comune che lo ha comunicato all’usufruttuaria, la quale tramite un avvocato ha fatto ricorso alla Prefettura che lo ha accolto e mi hanno respinto la residenza. Come posso uscire da questa situazione? Basta fare ricorso spiegando le mie ragioni o devo impugnare l’atto notarile e il mutuo?
    Grazie per una vostra risposta
    Francesca Ferrara

  2. Salve. Io e mio marito abbiamo venduto a giugno la nostra casa.
    Entro fine anno faremo il rogito per la casa nuova.
    Entrambe sono case acquistate da costruttore con IVA al 4%.
    Possiamo usufruire delle agevolazioni prima casa. Possiamo recuperare il credito d’imposta già con il rogito o dobbiamo detrarlo da 730? Nel caso del 730, l’importo ci ritorna tutto subito o dilazionato?
    Un’altra informazione: mio marito e mio cognato sono proprietari di una casa dove loro mamma ha usufrutto a vita. Le due case si trovano in comuni diversi. Ci sono problemi per usufruire delle agevolazioni? Grazie Ivana

    1. Gentile Ivana, per il credito iva ritengo non possa essere utilizzato direttamente: l’iva per il nuovo acquisto va pagata, e l’iva pagata per il primo acquisto utilizzata come credito d’imposta (soloin minima parte può essere compensata per compensare imposte registro e catastale).
      Per la seconda domanda, non è rilevante il comune diverso. Immagino che la comproprietà di suo marito e suo cognato sia pervenuta per successione (o donazione): pertanto suo marito ha la possibilità di richiedere le agevolazioni all’ACQUISTO (cosa diversa è se la comproprietà fosse stata ACQUISTATA con le agevolazioni prima casa). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. acquisto prima casa in nuda proprietà al mare intestato alla figlia e usufruttuari i genitori.
    la figlia è separata e vive in affitto in altra città con i figli presso di lei.
    Per problemi burocratici ,può tenere la residenza dove abitualmente vive.
    I genitori essendo usufruttuari si accollano tutti i costi luce, gas.tassa rifiuti, spese condominiali ecc.

  4. Buon giorno, sto acquistando come prima casa un appartamento nello stesso comune in cui ora vivo nella casa del mio compagno. Nel nuovo appartamento andranno ad abitare i miei genitori con usufrutto. Per avere agevolazioni mutuo prima casa e fiscali devo cambiare residenza nell’immobile acquistato? Grazie

    1. Gentile Cristiana, per le agevolazioni fiscali all’acquisto è sufficiente la residenza nel comune; per poter detrarre gli interessi occorre la residenza nella casa acquistata. Mi sembra di capire che la casa verrò intestata ai suoi genitori per l’usufrutto e a lei per la nuda proprietà. Saranno i genitori a dover trasferire la residenza per poter detrarre gli interessi del mutuo. Da valutare l’intestazione della casa anche ai fini del mutuo. Spesso i genitori non hanno età compatibile. Se ha necessità di consulenza mi contatti. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Salve, sono proprietaria di una casa ” nuda proprietà ” al 50% con mia sorella l’usufrutto é dei miei genitori. Io posso accedere al fondo garanzia giovani per l’acquisto di una casa?

    1. Gentile Roby, Questa è la norma. “I richiedenti all’atto della presentazione della domanda non devono risultare proprietari di altri immobili ad uso abitativo ad eccezione di quelli acquisiti per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.” A mio parere se la nuda proprietà ti è pervenuta per successione hai diritto ad accedere al fondo CONSAP; se invece l’hai acquistata no. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Salve,
    qualche anno fa ho ricevuto da mio padre in donazione, in regime di prima casa, la nuda proprietà dell’abitazione in cui lui mantiene l’usufrutto.
    Ora vorrei acquistare casa, insieme a mia moglie, in un’ altra regione dove abbiamo la residenza.
    Possiamo usufruire ora delle agevolazioni prima casa, per l’acquisto della casa e del mutuo?

    grazie.

  7. Acquisto prima casa e vendo la precedente acquistata venti anni fa con agevolazioni prima casa. Se entro un anno non riesco a vendere la vecchia casa so che posso donarla a familiari. Posso allora tenere l’usufrutto? E le relative tasse e spese mi vengono calcolate come seconda casa? Grazie

    1. Gentile Maria,
      nell’ipotesi che lei non riesca a vendere entro 1 anno dall’acquisto, e che doni la nuda proprietà sempre entro 1 anno mantenendo l’usufrutto:
      – decade dalle agevolazioni prima casa richieste per il nuovo acquisto (leggi la nostra guida sull’argomento)
      – ha diritto all’esenzione IMU solo per una abitazione (la nuova o quella dove mantiene usufrutto)
      Con la donazione non avrà quindi evitato l’onere di dover versare imposte-interessi-sanzioni previste in caso di decadenza dalle agevolazioni prima casa.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del creditoContatti per richieste mutui e surroghe

  8. Salve,ho comprato una casa con la nuda proprietà usufruendo dell agevolazione prima casa.precedentemente avevo usufruito delle stesse agevolazioni comprando un immobile poi venduto entro i primi 5 anni.devo mettere la residenza per obbligo entro 18 mesi per nn perdere gli sgravi fiscali?alcuni notai in modo poco chiaro mi hanno detto che potrebbero considerarla come seconda casa non avendo la residenza li.premetto che non ho nessun altra proprietà a mio nome.

    1. Gentile Matteo,
      quando si vende prima dei 5 anni, per non incorrere nella “decadenza” è necessario non solo ri-acquistare entro 1 anno, ma anche adibire questa nuova casa ad “abitazione principale”, ovvero trasferire residenza e utilizzare la casa come dimora abituale della famiglia.
      Mi rendo conto che la nuda proprietà il più delle volte non viene abitata, ma la normativa è chiara.
      Leggi anche la nostra guida sulla decadenza dalle agevolazioni prima casa.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Buona sera. Circa 20anni fà mi é stato donato un’appartamento dai miei nonni con usufrutto fino alla loro morte. Adesso io mi trovo fuori regione e vorrei comprare casa. Posso usufruire dei benefici per l’acquisto della prima casa? Considerando che loro sono ancora vivi e io non ho la residenza. Grazie mille.

  10. Salve, ho ricevuto in donazione (al 50% con mio fratello) la nuda proprietà di un immobile lasciando l’usufrutto gratuito a vita ai miei genitori. Questo immobile, quindi, è di mia proprietà? Cioè risulta come mia prima casa? Perché vorrei acquistare un immobile (in un’altra regione) usufruendo di un mutuo per giovani per l’acquisto di prima casa.

    1. Gentile Claudio,
      tu sei proprietario della nuda proprietà.
      La donazione non preclude la possibilità di richiedere le agevolazioni all’acquisto della prima casa e di richiedere un mutuo prima casa.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  11. Buonasera,
    Ho acquistato una nuda proprietà nel 2009, (ovviamente non usufruendo delle agevolazioni prima casa essendo appunto nuda proprietà) nel 2013 ne sono diventato a tutti gli effetti proprietario, ed ho preso la residenza, inizialmente mi avevano detto che da quel momento avrei potuto detrarre il mutuo, ma successivamente mi hanno detto che essendo comprata in nuda proprietà non era possibile, ma ora guardando su internet trovo molte notizie contrastanti, vorrei sapere se ne ho diritto o se posso fare qualcosa per detrarre queste rate. Grazie mille per qualsiasi tipo di aiuto

    1. Gentile Simone, per detrarre gli interessi del mutuo avresti dovuto adibire la casa ad abitazione principale entro 12 mesi dal rogito di acquisto. Purtroppo, anche se trasferisci la residenza, hai perso questo beneficio fiscale in via definitiva. Aver acquistato la sola nuda proprietà con senza le agevolazioni fiscali era indifferente. ecco il link alla Guida sull’argomento detrazione interessi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  12. Salve
    Abito in una ambizione dove io sono il nudo proprietario , l’usufruttuario è mia madre, sono sposato senza prole.
    In caso di un mio decesso, mia moglie ha diritto di rimanere ad abitare ?
    f

  13. Buongiorno ho un quesito
    Sono proprietario di un immobile acquistato 10 anni fa con agevolazione prima casa.
    Posso oggi acquista per un immobile una nuda proprieta usufruire della agevolazione prima casa vendendo entro 12 mesi il mio attuale immobile?
    La residenza posso trasferirla nell immobile acquisito oggi con la sola nuda proprieta’ (o cmq sono obbligato a metterci la residenza)
    Grazie
    Massimo

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