Agevolazioni “prima casa”
1.999 commenti
Istituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate le indicazioni complete e aggiornate.
Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”
Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):
- Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
- Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
- Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:
- A/1 abitazioni di tipo signorile
- A/8 ville
- A/9 castelli/palazzi
Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?
Occorre distinguere diversi casi.
1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.
2) Non spetta invece se l’acquirente è:
a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;
b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.
Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.
Come e quando si richiedono?
Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.
Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie
Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!
Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia di euro (dipende dal valore catastale).
La decadenza delle agevolazioni prima casa
La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:
- ha dichiarato il falso
- non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
- vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).
La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:
- il pagamento della differenza d’imposta non versata
- il pagamento degli interessi
- la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa
Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.
Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).
Guarda la video guida del notaio
L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega cosa sono e come funzionano le Agevolazioni prima casa.
Giuseppe Palombelli
Leggi tutti gli articoli
Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi.
Contatti per consulenza mutui bancari
Buongiorno, sono a scrivere per ricevere un’informazione che l’agenzia dell’entrate non è riuscita a darmi.
Sono proprietario al 50% ( con mio fratello) e attualmente residente, in un appartamento sito nel Comune di Bologna,acquistato nel 2004 con agevolazione prima casa. Ora dopo 10 anni, vivo in puglia, e tra circa 1 mese dovrò spostare la mia residenza dove ora lavoro in quanto mio padre deve donarmi una casa da ristrutturare ( ovviamente nello stesso comune). Posso usufruire delle agevolazioni “prima casa”?
Dovrei effettuare anche la ristrutturazione, per questo mi preme sapere se si può fare o meno. Grazie infinte
Marco P
Gentile Marco,
a nostro avviso, rispettando le norme dettate dall’art. 10 del dl n. 23/2011, come modificato dall’art. 26, comma 1, del dl n. 104/2013, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 128/2013, e dall’art. 1, comma 608, della legge di stabilità 2014, potrà usufruire delle agevolazioni “prima casa”.
Le ricordiamo che, per poter usufruire dei benefici “prima casa” è necessario che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha già o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto o, nel caso di specie, nell’atto di donazione.
La ringrazio per aver scritto al Blog di CasaNoi.it
dott.ssa Maria Fiorillo
Studio Montedoro Dottori Commercialisti
Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
studiomontedoro.net
Gent.le dott. Palombelli,
le chiedo una delucidazione riguardo ad una risposta che mi ha dato l’Agenzia delle Entrate e che mi lascia perplessa.
Possiedo un alloggio acquistato nel 2000 con le agevolazioni prima casa e adesso stiamo facendo costruire quella che diventerà la nostra abitazione principale, con l’intenzione di vendere il primo alloggio quanto prima.
Pensavo di poter applicare l’iva al 4% negli acconti pagati nell’avanzamento lavori, nella speranza di vendere l’alloggio prima di pagare il saldo alla fine lavori (in caso contrario pensavo di conguagliare).
In un suo commento mi sembra che Lei reputi corretta questa procedura.
Invece l’Ag. delle Entrate vorrebbe che pagassi l’iva al 10% per poi chiedere eventualmente un rimborso (ma con quali modalità non si sa…).
Mi può per cortesia confermare quale delle due ipotesi è corretta?
Grazie
Francesca
Gentile Francesca,
se hai ricevuto una comunicazione puntuale dall’Agenzia delle Entrate in merito all’argomento, ti consiglio di seguirla.
Ci sono state in passato interpretazioni diverse che fanno riferimento alla presenza dei requisiti soggettivi prima casa alla “data di fine lavori” e al conseguente trasferimento della residenza.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
A febbraio 2013 ho venduto la prima casa (comprata 5 anni e mezzo prima) ed estinto il mutuo prima casa per 50.000 euro. Dopo 2 settimana ho acquistato una proprietà come prima casa e accesso un muto prima casa su ma di 110000eu. Posso detrarre nel 730 tutti gli interessi pagati sul mutuo o solo la quota di interessi in percentuale al capitale rimasto di 50.000 sull’altra prima casa che avevo estinto? Cioè posso detrarre solo il 45%circa degli interessi sul mutuo? Se si, sarà per sempre su questo mutuo o solo per gli interessi passivi del 2013? L’agenzia delle entrate parla di stessa proprietà e di mutuo sostituito ma non parla di prima casa venduta e acquisto di un’altra proprietà con un alto mutuo prima casa.
Grazie in anticipo,
Cordialmente,
Antonio
Gentile Antonio,
puoi portare in detrazione tutti gli interessi pagati, poiché entrambi i mutui sono stati stipulati per finanziare la prima casa.
Non si tratta infatti di sostituzione di mutuo, ma di due distinte operazioni.
Un caro saluto e continua a seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buon giorno.
Sono proprietaria di un appartamento, donatomi circa 20 anni e nel quale vivo tuttora.
Nello stesso comune, su terreno di mia proprietà, costruirò quella che sarà la mia futura casa.
Posso usufruire dell’iva al 4%??
Grazie, buona giornata.
Gentile Silvia,
se sei proprietaria a titolo esclusivo (o con il coniuge) di abitazione situata nello stesso comune, non puoi richiedere l’imposta agevolata.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buona sera,
alla morte di mio padre,noi fratelli siamo diventati eredi legittimi in quanto mia zia non ha figli e quindi paghiamo ogni anno per la casa e i terreni dove abita mia zia l’Imu e la residenza è diversa da dove abitiamo.Chiedo un consiglio di come si potrebbe fare per non pagare queste tasse in quanto abita mia zia e non noi.In futuro se decido di acquistare un appartamento ho diritto alle agevolazioni?In attesa di una risposta porgo cordiali saluti.
Gentile Sara,
capisco che non è piacevole pagare le imposte, ma sono dovute.
L’unico sistema per non pagarle è quello di cedere la quota in proprietà a eventuali parenti interessati.
In futuro, potrai richiedere sicuramente le agevolazioni all’acquisto della prima casa.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno.
Ho comprato casa nel 2000 usufruendo delle agevolazioni. Non c’è alcun mutuo attivo. Mi sono sposato in separazione dei beni nel 2013. Mia moglie non possiede immobili e non ha mai acquistato un immobile. Vorremmo cambiare casa comprandone una da ristrutturare da un privato. Vorremmo evitare di dover vendere la casa attuale subito (prima dell’acquisto della nuova casa) per darci il tempo di vendere l’attuale e ristrutturare la nuova (con l’introito della vendita dell’attuale).
Converrebbe che la nuova casa sia intestata a mia moglie, anche se sono io che detengo gran parte del reddito? (vedi per il mutuo)… Come potrei fare per usufruire al massimo delle detrazioni prima casa, delle agevolazioni per la ristrutturazione della nuova, e per il tasso del mutuo necessario all’acquisto della nuova casa (non acora ristrutturata)? In sostanza, le chiedo, come mi consiglia di procedere?
Grazie
Gentile Mario,
da quanto scrivi mi sembra di capire che hai già acquisito la gran parte delle informazioni.
Riassumo gli elementi “economici”:
– imposte per l’acquisto: agevolate per tua moglie, ma non per te. Calcola la differenza di imposta e fai anche l’ipotesi di una cointestazione al 50%;
– detrazioni per ristrutturazione: se cointestate la casa, le potete portare in detrazioni entrambi;
– mutuo casa: tua moglie paga imposta sostitutiva 0,25%, mentre tu paghi 2%;
– interessi mutuo: da verificare in banca;
– detraibilità interessi mutuo casa: solo per tua moglie. Se cointestate, la detrazione si riduce del 50% perché tu non ne hai diritto.
Fatti tutti questi calcoli puramente economici, rimane il fatto sostanziale: l’aspetto di equità nei rapporti patrimoniali all’interno della famiglia.
Valuta ad esempio il fatto che, se la nuova casa viene intestata solo a tua moglie, un domani che vendi la tua attuale abitazione, rimarresti senza proprietà con tutto quello che ne può seguire in caso di separazione, successione, aggredibilità del bene da parte di creditori, etc.
In estrema sintesi, a mio giudizio, si tratta di decidere tra due possibilità: acquista solo tua moglie; acquistate entrambi al 50%.
A volte è preferibile pagare qualcosa di più di imposte all’inizio, ma prendere la decisione giusta per gli equilibri familiari!
Ti consiglio di parlarne con il vostro notaio di fiducia.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Sono un giovane di 25 anni disoccupato e di recente ho avuto una proposta interessante: l’acquisto di un rifornimento con annesso bar tabacchi con terreno e immobile dove insiste l’attività commerciale al piano terra e l’abitazione al 1 piano. I miei genitori sarebbero disposti ad aiutarmi econonomicamente facendomi da garante con i propri redditi da lavoro e con garanzie reali di immobili posseduti da entrambi. Io personalmente non posseggo un euro, ma anche i miei genitori non hanno liquidità ma un ottimo stato patrimoniale. Nel caso si verificassero le condizioni ottimali per l’acquisto attraverso un mutuo ipotecario potrei godere delle agevolazioni prima casa e le agevolazioni in quanto giovane imprenditore? Ringrazio anticipatatamente e attendo celere risposta. Davide
Gentile Davide,
come hai scritto, l’acquisto che ti hanno proposto comprende beni immobili di natura diversa (prima casa, negozio, etc.)
Sicuramente puoi avere le agevolazioni all’acquisto prima casa, a meno che non possiedi in via esclusiva altra abitazione nello stesso comune o altra abitazione in tutto il territorio nazionale acquistata (anche in parte) con le agevolazioni.
Per quanto riguarda le agevolazioni dell’impresa che stai avviando, devi rivolgerti ad un professionista (commercialista, consulente aziendale).
Mi permetto di darti un consiglio di buon senso: pesa tutti i rischi di intraprendere una nuova attività finanziandola completamente a debito e senza avere esperienza nel settore.
Ti faccio tanti auguri per il tuo progetto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, mia suocera e il figlio minorenne hanno ereditato una casa e del terreno al 50%; adesso vogliamo costruire una nuova abitazione sul terreno, facendo un mutuo fondiario.
Chi può avvalersi delle agevolazioni prima casa? Mia suocera, mio cognato minorenne o mia moglie, ovvero la prima figlia non ereditaria? Grazie mille
Gentile Riccardo,
innanzi tutto bisogna premettere che l’iva agevolata sui costi di costruzione della prima casa spetta solo ai proprietari del terreno che costruiscono la loro prima casa. I proprietari non devono quindi possedere, nemmeno in parte, altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, né possedere in via esclusiva abitazione nello stesso comune dove costruiscono.
Tua sorella, non essendo proprietaria, non ha titoli per pagare i costi di costruzione, e tanto meno può applicare l’iva agevolata.
Chiaramente tua sorella ne ha diritto se acquista il terreno edificabile (in tutto o in parte) dalla madre e dal fratello/sorella minore.
Ciò premesso, bisogna però considerare che la proprietà è di un minore.
Solo il Tribunale può autorizzare la vendita del bene immobile di un minore, con validi e giustificati motivi.
Solo il Tribunale inoltre può autorizzare l’iscrizione ipotecaria su un bene immobile di un minore a fronte dell’erogazione di un mutuo.
L’argomento è complesso e va contestualizzato e valutato con dei professionisti: un legale o un notaio, ma anche un tecnico, che verifichi il tipo e la dimensione dell’edificio che si può realizzare.
Si può valutare anche l’ipotesi di divisione della comproprietà tra tua suocera e il figlio minore, in modo che al minorenne venga attribuito dal Tribunale un bene senza debito né ipoteca (ad esempio la casa) e a tua suocera venga attribuito il terreno dove realizzare l’altra abitazione.
Tua moglie potrebbe poi tranquillamente acquistare una parte del terreno edificabile dalla madre, e dare corso alla costruzione con iva agevolata, finanziandola con un mutuo casa.
Spero di essere stato chiaro su un argomento così difficile. Le mie indicazioni possono solo essere di carattere generale: approfondisci la questione con i tuoi professionisti di fiducia.
Ti saluto cordialmente.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buon giorno, avrei una domanda da fare:
ho comprato casa a marzo 2013, con un mutuo di 15 anni (prima casa).
Ho solo pagato circa 1 anno e 3 mesi, ma non riesco più a pagare, visto che ho perso il lavoro.
Riesco a vendere la casa e pagare il mutuo in contanti dopo la vendita?
grazie
Gentile Murad,
in questo periodo di crisi economica è molto frequente, purtroppo, che le persone non riescano a pagare il mutuo casa.
Il consiglio è di informare la banca della tua situazione lavorativa e della conseguente decisione di vendere.
E’ molto importante che la banca non intraprenda azioni legali nei tuoi confronti per recuperare il credito, e anzi che favorisca la vendita. Per questo è necessario informare la tua banca dei passi che stai compiendo per risolvere la situazione.
Quando avrai trovato un acquirente, una parte del prezzo pari al debito con la banca, non verrà pagata a te, ma direttamente alla banca stessa per la chiusura del mutuo.
Non ci sarà quindi un doppio passaggio di denaro.
Ti invio un carissimo saluto e ti ringrazio per aver partecipato al nostro blog.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
I miei figli hanno acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa. Entro diciotto mesi devono ambedue trasferirvi la propria residenza o è sufficiente anche che la trasferisca solo uno di loro? Grazie
Gentile Donatella,
se entrambi i tuoi figli hanno richiesto le agevolazioni, entrambi hanno l’obbligo di trasferire la residenza nel comune dove ricade l’immobile che hanno acquistato, entro 18 mesi.
Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gentile dott. Palombelli, avendo acquistato una casa al grezzo avanzato e concludendo i lavori di completamento per renderla abitabile a tutti gli effetti in circa 6 mesi, è possibile richiedere il contributo regionale per la prima casa? Faccio questa domanda poiché, all’epoca dell’acquisto, l’immobile non era ancora abitabile e quindi non ho potuto procedere da subito a fare suddetta domanda. Ringrazio, cordiali saluti.
Gentile Angelo,
con buon senso penso che sia possibile. E’ necessario comunque che tu approfondisca la tematica presso la tua Regione.
Ti ringrazio per averci scritto e ti invio i più cordiali saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, vorrei porre un quesito.
Nel 2000 ho acquistato una casa con agevolazioni di prima casa. Adesso la vorrei donare ed acquistarne un’altra come prima casa. Posso usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa ?
Grazie mille.
Gentile Valentino,
se trasferisci la proprietà dell’abitazione “prima casa” tramite donazione, puoi nuovamente richiedere le agevolazioni fiscali per il nuovo acquisto.
Ti consiglio però di approfondire la tematica della donazione con il tuo notaio.
Infatti chi riceve un immobile in donazione potrebbe in futuro avere problemi di rivendibilità, legati ad eventuali azioni legali di eredi danneggiati. Chi acquista potrebbe avere problemi a ottenere un mutuo perché molte banche non finanziano immobili pervenuti al venditore tramite donazione.
Cordiali saluti
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno. Sono proprietaria di un immobile dal 2008, dove ho avuto la residenza fino a febbraio 2014.
Nel frattempo ho avviato un progetto di ristrutturazione della casa, che sto per terminare.
Ora il mio istituto previdenziale dà un contributo a fondo perduto per ristrutturazione prima casa. Il mio quesito è questo: avendo spostato la residenza fuori regione, dove vivo in affitto, la casa mi risulta prima casa o seconda casa? Solo ai fini di questo contributo. Grazie!
Gentile Amedina,
la possibilità di ricevere il contributo di cui parli, dipende dal regolamento del tuo istituto previdenziale, che non conosco. Approfondisci presso l’Ente se è sufficiente la proprietà o se la residenza è un requisito indispensabile. Continua a seguirci. Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, ho un quesito da porvi:
Io ho comprato caso nel luglio 2009 da un costruttore con agevolazione prima casa ed iva al 4%.
A marzo 2012 (quindi prima dei 5 anni) ho rivenduto l’immobile.
Nel febbraio 2013 (quindi entro l’anno dalla vendita) ho ricomprato casa da un altro costruttore e in un altro comune, sempre come prima casa e con iva al 4%.
Vorrei sapere: se voglio rivendere questo appartamento, lo posso fare ad agosto 2018 oppure posso rivendere casa a marzo 2018 senza incorrere ad accertamenti e multe da parte dell’agenzia delle entrate?
Grazie mille.
Gentile Luigi,
rivendendo l’abitazione prima dei 5 anni, perdi l’agevolazione se non ricompri – entro 1 anno dalla vendita – una casa da adibire ad “abitazione principale” .
Trascorsi i fatidici 5 anni, non sei più soggetto ad accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Ti ringrazio per averci scritto e ti invio un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
buongiorno, sono in procinto di acquistare con regime di prima casa la porzione di bifamiliare, attaccata alla casa di proprietà di mio marito (donatagli prima del matrimonio) dove risiedo con lui in comunione dei beni. il notaio mi ha detto che per mantenere il regime di prima casa ( all’atto lui dichiarerà che non entra nella comunione) devo spostare la residenza entro 18 mesi.
Ma sono obbligata a spostarla anche se già risiedo nello stesso comune e nella stessa via (cambia solo il numero civico)?
Gentile Marzia,
da quanto scrivi mi sembra di capire che sia la prima volta che acquisti una prima casa.
In questo caso la normativa prevede solo il trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto.
Se però il tuo acquisto è legato alla precedente vendita di un’abitazione acquistata con le agevolazioni nei primi 5 anni, per non decadere dalle agevolazioni sei obbligata per legge a riacquistare un’abitazione entro 12 mesi dalla vendita. Questa dovrà essere adibita ad abitazione principale, ovvero dove trasferire residenza nell’abitazione acquistata, che dovrà essere la tua dimora effettiva.
Ti ringrazio per averci scritto e ti invio un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera,
a settembre acquisterò la mia prima casa senza però prenderci la residenza. Al momento risiedo e lavoro in altro comune rispetto a quello dove è sita la mia futura casa e dunque l’idea è quella di non prenderci la residenza né ora ma neppure nei prox 18 mesi. Posso comunque usufruire delle agevolazioni prima casa con imposta di registro al 2%? Se così non fosse posso cambiare idea visto che la tassazione come seconda casa è altissima.
grazie mille
Gentile Cecilia,
se vuoi usufruire dell’imposta agevolata, devi necessariamente trasferire la residenza nel comune dove stai acquistando l’abitazione. Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera, io ho un figlio disabile che è inabilitato e io sono il curatore. Vorrei sapere se è possibile acquistare un appartamento e intestarlo a lui come prima casa e cosa comporta. Grazie.
Gentile Sergio,
è sicuramente possibile per un disabile acquistare un immobile.
E’ però opportuno che tu ti rivolga ad un notaio di tua fiducia e spieghi esattamente la situazione.
Spiega al professionista lo scopo dell’operazione e con quali disponibilità finanziarie verrà pagata l’abitazione e se verrà acceso un mutuo.
Ti ringrazio per aver scritto al blog di CasaNoi
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve,
nel marzo 2010 ho acquistato con le agevolazioni prima casa l’alloggio in cui risiedo. Entro la fine del 2014 stipulerò il rogito per l’acquisto di un immobile in altro comune dove, nel 2015, porterò residenza divenendo abitazione principale. Il secondo alloggio ha una rendita catastale notevolmente maggiore del primo, che non verrà venduto. C’è qualche soluzione per usufruire di agevolazioni al momento dell’acquisto del secondo immobile, anche solamente per il delta tra le due rendite?
Posso perdere le agevolazioni utilizzate per il primo alloggio versando ora la differenza, per poter acquistare il secondo alloggio con le agevolazioni?
Grazie Cristina
Cara Cristina,
per l’acquisto della nuova abitazione dovrai pagare l’imposta piena perché al momento del rogito sarai proprietaria di altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali.
L’unico modo per applicare l’imposta agevolata è la cessione (donazione o vendita) dell’attuale abitazione prima del nuovo acquisto.
Con l’occasione amplio la risposta anche sull’IMU. Se, come scrivi, la nuova casa sarà abitazione principale (abitazione+dimora effettiva) potrai richiedere l’esenzione IMU.
L’IMU sarà dovuta di conseguenza sull’altra abitazione che ha un Valore Catastale più basso. Se però viene data in comodato d’uso a familiari in linea retta, potrai ottenere l’esenzione IMU.
Continua a seguirci, un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gentile dottore, ho già inoltrato un quesito della stessa materia ed in attesa della cortese risposta ho notato il caso di Mattia del 3 giugno 2014 e della risposta che avete dato. In questa situazione di Mattia, chiedo se è d’obbligo la dimora.
Quesito precedente:
Gentile Direttore,
circa 10 anni fa ho acquistato la “prima casa”;ora ho venduto la prima casa ed ho acquistato un’altra “prima casa” con le agevolazioni previste comprese l’iva al 4%; per questo riacquisto della prima casa è necessaria la dimora nell’abitazione acquistata per conservare i benefici dell’iva del 4%(?) ottenuta in sede di rogito notarile o basta avere la residenza entro 18 mesi dalla data del riacquisto. La perplessità sorge in quanto da notizie circolanti ho appreso che l’agenzia delle entrate potrebbe procedere al recupero dell’IVA dal 4% al 10% con relative penalità qualora per il citato riacquisto della prima casa non dovessi stabilire la dimora abituale entro un tempo massimo di circa due anni dalla data del riacquisto.Le sarei grato se mi potesse fornire notizie o indicazioni di leggi che prevedono quest’ultima eventualità. Grazie e complimenti per la Sua rubrica veramente interessante.
Gentile Vincenzo,
il tuo caso non si configura come possibile “operazione speculativa”, ovvero vendita entro 5 anni dall’acquisto.
Di conseguenza:
– se riacquisti entro 12 mesi puoi recuperare le imposte pagate inizialmente (imposta di registro o iva)
– per le agevolazioni fiscali del nuovo acquisto vale la regola generale, ovvero trasferire la residenza nel comune dove si acquista entro 18 mesi. Non è necessaria la residenza o la dimora effettiva nell’abitazione acquistata (la c.d. abitazione principale). E’ sufficiente la residenza nel comune.
Ti ringrazio per averci scritto.
Cordiali saluti
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buon giorno. Vorrei avere una delucidazione. Nel 2011 é mancato mio papá; mia mamma aveva con lui un appartamento in comunione dei beni acquistato nel 1982 e ha ereditato del 50% la parte di 1/6 in quanto ci siamo sia io che mia sorella. durante la pratica di successione é stato inserito che per questo 1/6 che ha ereditato ha usufruito dell’agevolazione prima casa. Adesso mi domando nel caso si vendesse prima dei 5 anni questo appartamento, mia mamma é obbligata a comprarne un altro per non pagare la differenza di agevolazione tra prima e seconda casa?
Grazie
Caro Jacopo,
puoi tranquillizzare tua madre. Siamo nell’ambito della successione e tua madre ha beneficiato di imposta ridotta come prima casa.
Se invece avesse acquistato con le agevolazioni fiscali, con la vendita prima dei 5 anni sarebbe sorto l’obbligo di riacquisto entro i 12 mesi successivi di altra abitazione da adibire a “abitazione principale” (residenza + dimora abituale). Ma, come dicevo,non è questo il vostro caso.
Grazie per seguirci. Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Grazie Giuseppe,
ma allora ti chiedo: in data 12/06/2014 abbiamo venduto l’appartamento in questione e ho dovuto lasciare all’atto della compravendita un assegno circolare intestato al notaio della somma di € 3.950.
A riguardo mi é stata rilasciata una dichiarazione della quale cito queste testuali parole:”quale deposito a garanzia delle imposte eventualmente dovute per la perdita dei benefici “prima casa” afferenti la signora S…Elena. Detto importo sarà da me restituito alla parte interessata, previa esibizione di idonea documentazione comprovante l’acquisto di altro immobile da parte della signora S…Elena adibito a sua abitazione principale nei termini e con le modalitá previste dalla legge istitutiva dell’agevolazione prima casa….”
Tutto questo é corretto? Grazie
Gentile Jacopo,
la dichiarazione che hai sottoscritto è assolutamente corretta.
Ti invio un cordiale saluto e ti ringrazio per i tuoi interventi sul nostro blog.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve,
volevo un’informazione riguardo a possibili agevolazioni per acquisto prima casa!
voglio acquistare una casa in montagna (ne ho un’altra intestata a mio nome) in cui vado ad abitare solo io e intendo intestarla a mio padre che non ha immobili registrati a suo nome.
c’è da dire che mio padre e mia madre hanno venduto 2 anni fa un immobile che era intestato a loro in comunione dei beni (ma ora non hanno nulla a loro nome).
se intesto la casa in montagna a mio padre può usufruire dell’agevolazioni prima casa?
se la intesto a me sarebbe seconda casa; nel caso quando vado ad abitare lì e chiedo residenza posso richiedere di pagare per prima casa o non è possibile?
Cordiali saluti
Gentile Fabio,
bisogna distinguere tra agevolazioni fiscali all’acquisto e agevolazioni IMU.
Cominciamo dalle agevolazioni all’acquisto. Per usufruirne
a) non dovrai avere altre proprietà acquistate con le agevolazioni fiscali (l’altra casa l’hai acquistata con le agevolazioni? o l’hai avuta in donazione? o magari acquistata senza agevolazioni?)
b1) dovrai trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi (se non hai venduto entro i 5anni)
oppure
b2) dovrai trasferire la residenza+dimora abituale entro 12 mesi (se hai venduto prima dei 5 anni)
Chiaramente il discorso vale anche per tuo padre e tua madre.
Passiamo ora alle agevolazioni IMU:
– l’IMU la paga il proprietario (tu o i tuoi genitori). Attualmente sono esentate le prime case (non di lusso).
Se i tuoi genitori si intesteranno la casa, potrebbero stipulare con te un contratto di comodato gratuito che permette – nei comuni che lo prevedono – l’esenzione fiscale IMU per i parenti in linea retta che trasferiscono residenza e dimora abituale (la c.d. abitazione principale).
I Comuni possono infatti considerare come abitazione principale l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo a parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale. Vedi il nostro post Imu 2014: tutte le novità contenute nella Legge di Stabilità
Un cordiale saluto e continua a seguirci!
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
nel 2006 ho acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa. Nel 2008 ho effettuato un altro acquisto immobile con imposta al 10%. Successivamente, il primo immobile è stato da me rivenduto prima del termine dei 5 anni previsti e non ho pensato all’obbligo di riacquisto in quanto già proprietario nello stesso comune. Ora l’AdE mi chiede la differenza d’imposta. E’ corretto ? grazie 1000, Andrea
Gentile Andrea,
devo purtroppo confermarti che la richiesta dell’Agenzia delle Entrate è corretta, perché non hai ricomprato entro 12 mesi dalla vendita un’altra abitazione adibita ad abitazione principale.
Continua a seguirci ed utilizza gli strumenti di CasaNoi per gestire la tua casa.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve. Sto compilando la dichiarazione di successione per un cliente, il decuius lascia come eredi la moglie e una figlia e due appartamenti di cui uno e quello in cui era residente con la moglie, entrambi acquistati negli anni 60, il mio dubbio sta se la moglie già proprietaria del 50% può usufruire dell’agevolazione prima casa nella successione.
O il caso di accrescimento della quota vale solo per le compravendite?
Grazie..
Gentile Gianni,
se la vedova (come qualunque altro erede) utilizza l’abitazione ereditata come prima casa paga imposta ipotecaria e catastale in misura fissa 200 euro + 200 euro.
Ti consiglio di leggere il nostro post sulla donazione (http://www.casanoi.it/s/atto-donazione-immobiliare-e-calcolo-delle-imposte) le cui imposte sono praticamente identiche a quelle della successione.
Ti saluto cordialmente.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, avrei un quesito da porvi. In pratica io e mio fratello abbiamo da poco ereditato per successione diretta l’immobile dei nostri genitori nel quale solo io ho la residenza, ma sono in affitto in altra abitazione nello stesso comune.
Entro qualche mese volevo comprare casa usufruendo delle agevolazioni per prima casa…volevo sapere se non le posso usare in quanto costretto ad usufruire di tali agevolazioni nell’immobile ereditato in quanto vi ho la residenza.
Nell’attesa di una risopta Vi ringrazio anticipatamente
Gentile Andrea,
anche se per la successione hai pagato imposte ridotte (avendone i requisiti), la legge non ti impedisce di richiedere le agevolazioni all’acquisto della prima casa.
Ricordati che:
– se possiedi a titolo esclusivo o con il coniuge un’abitazione nello stesso comune dove acquisti, non puoi richiedere le agevolazioni;
– dovrai trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito nel comune dove acquisti;
– non devi possedere altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa (nb: acquistata, non donata).
Spero di esserti stato utile in una materia così complessa e ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
sono proprietario e residente di una casa in cui vivo con la mia famiglia in separazione di bene con mia moglie. Mia moglie ha acquistato poi una casa in un comune diverso da quello in cui risediamo, con i benefici della prima casa perchè a detta del notaio non c’ erano problemi. Ora mia moglie si sta accingendo a spostare la residenza nel comune dove ha acquistato la casa per non perdere le agevolazioni fiscali.
Mi nasce però un dubbio perchè mia moglie poi avrebbe residenza in un comune diverso dove ha dimora abituale, in questo caso quindi resterebbero i vantaggi fiscali relativi all’ acquisto come prima casa (imposta di registro, spese bancari ecc) ma dovrebbe comunque pagare l’ IMU come seconda casa ? oppure perderebbe altri vantaggi fiscali.
Grazie per la risposta
Gentile Fiorenzo,
da quanto scrivi mi sembra di capire che il trasferimento della residenza di tua moglie sia “formale” più che sostanziale. I comuni quando ricevono una richiesta di residenza da parte di cittadini provenienti da altri territori, accertano sempre l’effettiva residenza e, in caso di riscontri negativi, spesso non la concedono. Aggiungo che se tua moglie non trasferisce la residenza entro 18 mesi dal rogito, dovrà versare al fisco la differenza d’imposta+interessi e sanzioni.
Per l’esenzione IMU e la detraibilità fiscale del mutuo (spese/interessi), il fisco segue la regola del requisito dell’abitazione principale, ovvero dell’abitazione dove si ha sia la residenza anagrafica sia la dimora effettiva propria e del proprio nucleo familiare.
Sono sempre più frequenti i casi di comuni che per fare “cassa” invitano a pagare l’IMU a coloro che – pur avendo la residenza anagrafica – non hanno la dimora effettiva (accade spesso per le seconde case acquistate con i benefici prima casa).
Interpretando le norme nel tuo caso specifico:
– l’esenzione IMU spetta solo ad una delle due abitazioni;
– la detrazione fiscale del mutuo spetta solo se l’abitazione acquistata da tua moglie è effettivamente la dimora abituale sua e del suo nucleo familiare.
Spero di esserti stato utile. Ti saluto cordialmente.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
buongiorno,
l’anno scorso ho comprato dal mio ex il 50% di casa, in cui già abitavo e che era già mia prima casa. Di fatto sono divenuta unica proprietaria dell’immobile.
Le spese notarile da me sostenute per l’atto di compravendita possono essere portate in detrazione?
vi ringrazio
Gentile Serena,
le spese notarili per l’acquisto della prima casa non sono detraibili.
Possono essere portate in detrazione solo le spese notarili relative a contratti di mutuo acquisto prima casa.
Ti saluto cordialmente.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno
vi chiedo un chiarimento.
io sono proprietario di un appartamento dal 2007 con agevolazione al 4, ora vorrei comprare una villettain un altro comune e nel frattempo che questa villetta viene costruita, vendo l’appartamento.
posso ottenere l’agevolazione del 4 mentre faccio questo passaggio di proprietà?
Grazie
mattia
Gentile Mattia,
puoi richiedere l’applicazione dell’iva agevolata al 4% per l’acquisto della villetta solo se prima del rogito di compravendita avrai già venduto l’appartamento acquistato nel 2007. Potrai chiedere l’applicazione dell’iva agevolata al 4% per gli acconti, ma se poi non venderai prima del nuovo acquisto, dovrai integrare l’imposta alla società venditrice. Grazie per averci scritto.
Se puoi, parla del sito CasaNoi a parenti e amici! Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera,
ho acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale a settembre 2013 ed ho stipulato anche il mutuo per l’acquisto. Varierò la residenza ad agosto 2014, posso detrarmi gli interessi del mutuo e gli oneri accessori nell’Unico relativo al 2013 visto che per il 2013 l’abitazione acquistata nel quadro B di Unico risulterà a disposizione?
Grazie mille per l’aiuto.
Gentile Stefania,
puoi detrarre gli interessi solo per l’abitazione principale ovvero per l’abitazione dove hai trasferito la residenza utilizzata come dimora effettiva.
L’abitazione principale della dichiarazione corrisponde al codice 1 – quadro B, colonna 2 (utilizzo).
Da quanto scrivi (abitazione tenuta a disposizione) non puoi portare gli interessi in detrazione. Mi chiedo però, se hai acquistato con le agevolazioni prima casa, se hai dato seguito al trasferimento della residenza nell’abitazione acquistata o, in alternativa, in altra abitazione sita nel comune dove hai acquistato. Ti ricordo che hai tempo 1 anno dalla data del rogito di compravendita.
Se puoi, parla di CasaNoi a parenti e amici! Un ringraziamento per averci scritto e un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
mia nipote di 26 anni, dipendente a tempo indeterminato, vive solo con sua bambina di 6 anni può aderire al fondo per l’acquisto della prima casa under 35, residenti in Piemonte, residente extracomunitaria da quindici anni e la bimba cittadina italiana. grazie per la vostra attenzione.
Gentile Nadia, sono spiacente di non poterti dare una risposta utile perché non conosco in dettaglio l’operatività del Fondo di cui scrivi. Grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
ho acquistato un appartamento nel 2009,
vorrei acquistare l’appartamento speculare al mio,
posso usufruire dell’agevolazione della prima casa?
Grazie
Gentile Roberto,
se nel 2009 hai acquistato l’appartamento con le agevolazioni prima casa, non hai diritto a richiederle per il secondo acquisto. Esiste una eccezione: se accorpi immediatamente dopo la stipula i due appartamenti in un’unica unità immobiliare. La nuova unità immobiliare ricavata dalla fusione dei due appartamenti non dovrà però avere caratteristiche di abitazione di lusso (categoria catastale A/1).
Ti saluto cordialmente. continua a seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buon giorno,
avrei bisogno di un chiarimento.
Mio marito ed io, in comunione dei beni, acquistiamo nel 2003 un immobile, entrambi con agevolazione prima casa, che poi vendiamo nel 2009. Mio marito riceve successivamente in donazione un altro immobile, dove residiamo attualmente.
Non essendo ad oggi intestataria di alcun immobile, posso acquistarne uno nel comune in cui risiedo con agevolazione prima casa avendone, già usufruito nel 2003 (sottolineo nuovamente che tale immobile è stato venduto nel 2009)? Grazie
Gentile Michela,
chi ha acquistato con le agevolazioni e poi ha venduto, può richiederle nuovamente. Da quanto scrivi però tuo marito è proprietario a titolo esclusivo di abitazione sita nel comune dove volete acquistare. Questo fatto non gli permette di richiedere le agevolazioni all’acquisto. E’ corretto quindi che solo tu acquisti l’immobile, ma prima dovete fare la separazione dei beni. Se invece acquistate in comunione dei beni, e quindi diventate proprietari al 50%, per te sarà acquisto prima casa e, mentre tuo marito pagherà l’imposta piena.
Grazie di averci scritto.
Se puoi, parla del sito CasaNoi a parenti e amici
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, a fine 2013 mia figlia (che oggi risiede con me) ha acquistato un appartamento (prima casa) da adibire ad abitazione principale a inizio 2015. L’immobile è soggetto a lavori di ristrutturazione edilizia iniziati a gennaio 2014 che finiranno a dicembre. Al catasto l’appartamento è censito F/3 e alla conclusione dei lavori e al rilascio dell’abitabilità sarà variato in A/2. A fine 2013 è stato anche concesso un mutuo con garanzia ipotecaria e con le caratteristiche di acquisto prima casa.
Le chiedo: sul 730 di quest’anno ho letto che non è possibile detrarre gli interessi passivi fino a quando mia figlia non risulterà residente nel nuovo appartamento. Ciò significa che perderà il diritto a detrarre anche gli oneri accessori sostenuti nel 2013 per l’acquisizione del mutuo ? Grazie.
Gentile Armando,
verifica bene se si tratta di mutuo acquisto prima casa oppure di ristrutturazione prima casa.
In entrambi i casi tua figlia non può detrarre gli interessi fino a quando l’immobile finanziato non sarà adibito ad abitazione principale.
Leggi bene anche il rogito notarile: se ha richiesto l’agevolazione all’acquisto prima casa, controlla la data dell’atto per non incorrere in sanzioni legate ai requisiti dell’immobile (F3 anziché abitativo) e soggettivi (trasferimento della residenza nel comune nei 18 mesi successivi).
Ti ringrazio per averci scritto e invio a te e a tua figlia cordiali saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
salve, ho presentato all’agenzia delle entrate della mia città una successione oltre i termini di scadenza (2 anni e mezzo dopo), chiedendo l’agevolazione prima casa. solo che mi è stato detto che l’agevolazione è stata persa semplicemente per decorrenza dei termini. ho cercato dappertutto, dal memento 2014 alle circolari dell’agenzia delle entrate ma niente! nessun riferimento ad una cosa simile. potete dirmi se mi sbaglio o davvero il mio cliente (che tra l’altro vive in quella casa da sempre) perde l’agevolazione?
Gentile Pamela,
la legge 22 Aprile 1982 n. 168, per le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, non prevede un termine perentorio entro il quale tale destinazione debba essere realizzata. Tale legge 168/1982 nello stabilire, all’articolo l, comma 6, la possibilità per l’amministrazione di procedere a verifiche in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali agevolazioni, con eventuale revoca degli stessi, non fissa alcun termine al riguardo.
L’articolo 76 del Dpr 131 del 1986, concernente la disciplina dell’imposta di registro, regola varie ipotesi di decadenza, prevedendo, al secondo comma, n. 1, relativamente agli atti già presentati per la registrazione, il termine di decadenza triennale, decorrente dalla richiesta di registrazione.
Conseguentemente, si deve ritenere che, quanto meno entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio, il contribuente, se vuole beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalla legge 168/1982, deve avere realizzato la finalità dichiarata di destinare ad abitazione l’immobile acquistato.
In sostanza, se il legislatore non ha fissato specificamente un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli.
Ciò significa che, decorsi i tre anni dalla registrazione dell’atto di vendita, e quindi anche dall’atto di successione, potrà verosimilmente essere ancora richiesta l’agevolazione. Alla luce di quanto eccepito dall’Agenzia delle Entrate, si consiglia di richiedere gli estremi di quanto affermato in modo da poter analizzare approfonditamente la questione.
La ringrazio per averci scritto e le invio cordiali saluti.
dott.ssa Maria Fiorillo
Studio Montedoro Dottori Commercialisti
Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
studiomontedoro.net
Buongiorno,
a Gennaio 2011 ho ceduto il 50% a mezzo di donazione di un immobile che possedevo a mio marito. (prima casa)
Il 22 Aprile 2011 ho acuistato un ‘altra abitazione ed ho usufruito dell’Iva al 4% (l’abitazione è sita nello stesso comune della precedente). In sede di Atto il notaio stesso mi consiglia di fare un credito d’imposta perchè non sono ancora trascorsi 5 anni dalla vendita del 1° appartamento e mi consiglia di farlo con la dichiarazione del 2011 (redditi 2010).
Ora mi arriva la multa dell’ag. delle entrate che dicono che il periodo in cui è maturato il credito è il 2011 e quindi andava fatta nella dichiarazione del 2012.
Quindi restituisco Iva + interessi e mi consigliano di fare una dichiarazioen integrativa entro il 31 Maggio per riavere questo credito.
il mio dubbio è il seguente: non avendo io trasferito la residenza entro 18 mesi, c’è il richio che possa arrivare un accertamento che mi dice che il credito non è spettante?E se arriva dopo la decadenza dei 3 anni e 18 mesi, è valid ala contestazione?
Grazie
Gentile Simona,
l’impostazione dell’Agenzia delle Entrate per il credito IVA è corretta.
Inoltre, poiché avevi venduto prima dei 5 anni, avevi l’obbligo di trasferire la residenza nell’abitazione entro 12 mesi dal rogito.
Ti consiglio di avvalerti di un commercialista per sistemare la posizione.
Continua a seguirci; un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Risulto proprietario di un immobile acquistato come prima casa per l’intera quota di possesso dal 1997 e risiedo lì con la mia convivente, che ha anch’essa la residenza in tale abitazione da tale data.
Adesso lei ha acquistato, come prima casa, un immobile a suo nome nello stesso comune di residenza.
La mia convivente per avere l’agevolazione prima casa è obbligata a trasferire nell’immobile acquisito la propria residenza, oppure essendo nello stesso comune può mantenere la propria residenza presso di me?
Nel caso ci dovessimo sposare, anche in regime di separazione dei beni, perderemo automaticamente per uno dei due immobili i benefici prima casa?
Grazie per la risposta
Stefano
Gentile Stefano,
ti rispondo sinteticamente:
– la tua convivente ha diritto ad avere le agevolazioni all’acquisto;
– non deve trasferire la residenza nell’abitazione acquistata: è sufficiente il comune;
– se non trasferisce la residenza nell’abitazione acquistata, pagherà l’IMU poiché non è abitazione principale;
– se vi sposate non perderete le agevolazioni. Continuerete a pagare l’IMU ridotta o esente solo per l’abitazione principale;
– se la tua convivente rivende prima dei 5 anni, decadrà dai benefici se non riacquista abitazione principale entro i 12 mesi successivi.
L’abitazione principale è l’abitazione dove il nucleo familiare ha l’effettiva dimora e la residenza anagrafica.
Continua a seguirci, un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
vi espongo il mio quesito.
Nel luglio 2010 io e mia moglie (in comunione dei beni) abbiamo acquistato un appartamento usufruendo delle agevolazioni “Prima Casa”.
Ora stiamo valutando di cambiare casa mediante l’acquisto da privato di un lotto di terreno corredato di progetto esecutivo per la costruzione di una bifamiliare (noi ne acquisteremo una porzione) e platea/fondamenta già realizzate.
Si tratterebbe pertanto di completare il tutto con previsione di trasferire la residenza nella nuova casa in meno di 18 mesi dall’acquisto del terreno/progetto.
Nel contempo saremo intestatari sia della nostra “Prima Casa” che di questo terreno con edificio in via di costruzione.
La mia domanda è: a quale regime IVA andremo incontro nei vari passaggi e soprattutto potrò usufruire nuovamente delle agevolazioni “Prima Casa”?
La ringrazio anticipatamente.
Fabio
Gentile Fabio,
l’agevolazione per la costruzione della prima casa riguarda i costi di costruzione sostenuti dei proprietari del terreno (è escluso il costo di acquisto del terreno).
L’agevolazione è l’applicazione dell’iva in forma ridotta (4%), ma dovete prima vendere l’abitazione acquistata con le agevolazioni.
Dovete poi trasferire la residenza:
– entro 12 mesi dalla vendita (se vendete prima dei 5 anni siete soggetti a decadenza dei benefici)
– entro 18 mesi (qualora siano passati più 5 anni dalla vendita.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno
Sono proprietario di un immobile acquistato con agevolazioni prima casa. Ora vorrei acquistarne un altro,sempre nello stesso comune,intestandolo a mia moglie che non ha proprietà.
Può mia moglie acquistarlo con le agevolazioni prima casa essendo entrambi sullo stesso stato di famiglia? Noi siamo in regime di separazione dei beni. E mia moglie deve trasferire entro 18 mesi la residenza in quella via pur essendo lo stesso comune oppure non è necessario? grazie
Gentile Maurizio,
tua moglie può sicuramente richiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto prima casa.
Può anche non andarvi a vivere: la normativa richiede la residenza nel comune, non necessariamente nell’abitazione acquistata.
Ti ringrazio per averci scritto. Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Se ho già la residenza nel comune ove acquisto l’immobile in corso di costruzione, perchè il notaio mi fa dichiarare di dover trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi?
Cosa succede se non adempio perché sussiste già il requisito? Perdo le agevolazioni? Grazie
Gentile Floriana,
se hai già la residenza nel comune, vuol dire che hai già soddisfatto il requisito previsto dalla normativa. L’atto redatto dal notaio, prevede una tua dichiarazione in merito alla richiesta di agevolazioni all’acquisto e la specifica che trasferirai la residenza nel comune dove acquisti entro 18 mesi.
Puoi chiedere al notaio di modificare il testo della dichiarazione, specificando che la tua residenza è già nel comune dove acquisti. Saluti carissimi.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Mia moglie risulta nuda proprietaria di un appartamento a seguito di:
1/6 per successione dal padre
4/6 per donazione dalla madre (che aveva ereditato 1/6 dal coniuge e acquistato 3/6 da un privato)
1/6 per acquisto dalla sorella (che aveva ereditato 1/6 dal padre)
La donazione e la cessione da mia cognata a mia moglie sono avvenuti in contemporanea con lo stesso atto in cui è stato ribadito l’usufrutto di mia suocera sull’intero appartamento. Su tale atto risulta che mia moglie ha usufruito dell’agevolazione prima casa sull’acquisto del 1/6 dalla sorella pur essendo specificato che su tale 1/6 gravava il diritto di usufrutto di mia suocera.
Domanda: può mia moglie acquistare un appartamento con le agevolazioni prima casa tenuto conto che siamo in separazione dei beni e che non sussiste un diritto di proprietà pieno? Grazie
Gentile Giovanni,
la normativa è chiara. Tua moglie non può usufruire delle agevolazioni fiscali poiché possiede un immobile acquistato con le agevolazioni. La norma non fa differenza tra acquisto dei diritti di proprietà, o piena proprietà o nuda proprietà. Potrà richiederle nuovamente solo se prima vende o dona l’abitazione in questione.
Ti ringrazio per averci scritto e ti invio cordiali saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, vi scrivo per avere un’informazione. C’è la decadenza dalle agevolazioni prima casa se l’immobile acquistato viene (dopo circa due anni dall’acquisto) diviso in due unità abitative separate?
Dato che tra i requisiti per poter usufruire di tale agevolazione occorre non essere proprietario di altro immobile, con la suddivisione invece si verrebbe a creare appunto un secondo immobile.
E’ possibile che tale requisito di non essere proprietario di altro immobile deve rimanere per 5 anni? Avete dei riferimenti legislativi? Grazie per qualsiasi informazione possiate darmi.
Fabio
Gentile Fabio,
nel tuo caso ritengo che non vi sia decadenza dai benefici fiscali. Infatti la normativa esclude chi al momento del rogito possiede, in via esclusiva o con il coniuge, altra abitazione situata nel medesimo comune dove si acquista. Nel tuo caso, il frazionamento in due unità immobiliari distinte è una variazione urbanistica e catastale avvenuta successivamente al rogito e che non inficia i requisiti richiesti.
Ti ringrazio per averci scritto e ti invito a condividere il nostro Blog tra i tuoi amici e conoscenti, anche attraverso la nostra pagina Facebook o condividendo singoli contenuti che ritieni interessanti.
Un cordiale saluto!
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
ciao , mi chiamo Dino
premetto che sono proprietario di un terreno dove sto costruendo la mia prima casa e vorrei acquistare un terreno edificabile che confina con me. Di che tipo di agevolazione posso usufruire. posso sfruttare per le spese notarili il fatto della prima casa anche perché è ancora in fase di costruzione.
Gentile Dino,
non esistono agevolazioni fiscali per l’acquisto del terreno, né per dedurre le spese notarili dalla dichiarazione dei redditi.
Continua a seguirci. Grazie per aver scritto al blog di CasaNoi.it e un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
il terreno è contiguo al mio e che poi diventerà un unica casa… dovrò pagare sempre il 9%? ho un certificato dall’uff, tecnico che mi attesta che non esistono opere di urbanizzazione ma è solo segnato nel prg come zona b2.. un aiuto per abbattere i costi sono 1700 mq di edificabile a 60 euro/mq.
Gentile Dino,
abbiamo già risposto alla tua iniziale domanda. Non possiamo entrare nel merito dei dettagli di singoli casi che richiedono consulenze professionali specifiche; il blog ha una funzione informativa generale.
Ti consigliamo di rivolgerti, carte alla mano, al tuo commercialista o notaio di fiducia.
Grazie per averci scritto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve vorrei porle una domanda…io e mia moglie(separazione dei beni) dobbiamo comprare una villetta da ristrutturare…vogliamo chiedere un mutuo di 45000 euro e avere le detrazioni al 50% x prima casa….ma abbiamo poche detrazioni da scaricare….possiamo far scaricare le detrazioni al padre se lo mettiamo cointestatario del mutuo?
Gentile Gianluca,
non è possibile per il mutuatario che non si intesta la casa usufruire delle detrazioni della ristrutturazione.
Se tu e/o tua moglie avete i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa per la villetta, vi consiglio di finanziare l’operazione con un mutuo acquisto (anziché mutuo ristrutturazione) che permette di detrarre gli interessi passivi e le spese tra i mutuatari intestatari.
Ti ringrazio per avere scritto sul blog e ti invito a condividere il nostro sito CasaNoi.it tra i tuoi conoscenti, amici e parenti (siamo anche su Facebook).
Un cordiale saluto!
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Ho acquistato un terreno edificabile nel 2011. Con permesso di costruire avuto il 5 marzo 2013 e successiva DIA, il 1 agosto 2013 ho iniziato a costruire la mia prima casa usufruendo iva agevolata al 4%. Non ho la residenza nel comune dove sto costruendo, a fine lavori farò il cambio di residenza.
Per non pagare sanzioni debbo trasferirmi entro 18 mesi dalla dichiarazione di fine lavori? Oggi vivo in affitto e sono sposata con una figlia di 21 anni, sia mio marito che mia figlia per varie ragioni non si trasferiranno con me posso comunque considerarla prima abitazione anche per IMU?
Gentile Tea,
per non incorrere in sanzioni, il termine di 18 mesi decorre dall’effettiva edificazione, e quindi verosimilmente dalla data di fine lavori, seguendo così il principio dettato dall’articolo 2964 del codice civile.
Per le agevolazioni ai fini IMU, è necessaria la sussistenza di due requisiti, uno formale e l’altro sostanziale:
– con riferimento al primo occorre che nell’immobile il contribuente abbia la residenza anagrafica;
– il secondo, invece, attiene alla concomitante circostanza che l’interessato vi dimori abitualmente.
Pertanto, se sussistono entrambi i requisiti il contribuente potrà beneficiare dell’esenzione.
Si precisa infine che la norma prevede che se i componenti del nucleo familiare abbiano dimora e residenza in due immobili diversi nel medesimo comune, le agevolazioni per l’abitazione principale spettano per uno solo dei due immobili.
Grazie per averci scritto. Cordiali saluti
dott.ssa Maria Fiorillo
Studio Montedoro Dottori Commercialisti
Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
studiomontedoro.net
Buongiorno a tutti, ho bisogno che qualcuno competente mi possa dare una risposta ad alcuni quesiti; io ed il mio compagno stiamo acquistando un’abitazione abbiamo deciso d’intestare sia il mutuo che la proprietà’ a lui, in quanto io sono già proprietario di un immobile ed ho già’ usufruito delle agevolazioni prima casa. L’idea che avevamo era quella di vendere il mio immobile e dopo la vendita cointestati la nuova casa e il mutuo, ma ho scoperto che dobbiamo rifare un nuovo atto notarile facendoci carico di altre spese.
E’ possibile trovare una soluzione a questo problema senza che si debba spendere ancora per un nuovo atto notarile? oppure mi conviene contestare la casa con il mio compagno sin dal primo atto di acquisto?
le agevolazioni prima casa,se cointestassimo solo l’atto d’acquisto e non di mutuo, sarebbero ancora valide visto che per il mio compagno sarebbe prima casa?
Gentile Vincenzo,
ti consiglio di consultare il tuo notaio di fiducia: la decisione intestare o cointestare la casa deve essere presa in piena consapevolezza, poiché ha conseguenze giuridiche e patrimoniali importanti per il vostro futuro. Illustra al notaio anche gli aspetti finanziari (con quale denaro viene acquistata l’abitazione: di uno solo? di entrambi? e in quale percentuale?).
Non scartare a priori di cointestare l’immobile con il tuo compagno, anche se per te rappresenta seconda casa.
Se vendi il tuo immobile, i costi notarili saranno comunque a carico di chi acquista e non rappresenteranno per voi alcuna spesa.
Viceversa sono a carico vostro i costi notarili e le imposte per l’abitazione che acquistate, che andranno pagate da chi acquista nelle rispettive quote di proprietà.
Le agevolazioni fiscali all’acquisto seguono la regola generale. Tu ne potrai godere solo se prima vendi l’abitazione.
L’argomento è complesso e spero di esserti stato utile e di non aver alimentato ulteriori dubbi.
Ti invito a far conoscere CasaNoi ai tuoi amici e parenti.
Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, mia moglie nel 2012 ha acquistato una casa intestata solo a lei con agevolazioni prima casa e anche io ho spostato la residenza. Nel 2013 ci siamo sposati in separazione dei beni. Nel 2014 io vorrei acquistare un altro immobile (all’asta giudiziaria) in un altro comune e spostare la mia residenza. Posso usufruire della agevolazione prima casa? Devo spostare x forza la mia residenza?
La ringrazio in anticipo.
Gentile Igor,
nel caso che prospetti, puoi usufruire delle agevolazioni fiscali all’acquisto, ma dovrai trasferire la residenza in quel comune entro 18 mesi dal rogito.
Da quanto scrivi mi sembra che sia un trasferimento di residenza “formale” più che reale. Ricorda che il trasferimento di residenza non è scontato e che ai fini IMU, i coniugi componenti un unico nucleo familiare, possono avere l’esenzione solo per una delle due abitazioni, anche se formalmente entrambe acquistate come prima casa. Si presume infatti che una sola abitazione rappresenti la dimora abituale del nucleo familiare. Per approndire l’argomento, ti consiglio di leggere il nostro post sulla decadenza delle agevolazioni prima casa.
Un caro saluto. Continua a seguirci!
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve. Sono un militare di carriera ed usufruisco di alloggio di servizio gratuito all’incarico in provincia di Bolzano. Vorrei acquistare casa (50 mq) in un comune limitrofo con lo scopo di affittarla. Non sono proprietario di immobili, non ho alcuna proprietà, non voglio portare la mia residenza in quel comune…ho diritto ai benefici per l’acquisto della prima casa? La domanda sorge anche al momento di accendere un mutuo…
Grazie.
Gentile Michele,
i militari in carriera hanno la deroga al trasferimento della residenza per qualsiasi acquisto effettuato sul territorio nazionale. Il mutuo sconta di conseguenza l’imposta sostitutiva ridotta dello 0,25%.
Grazie per averci scritto e fai conoscere CasaNoi ai tuoi amici/parenti! Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, a settembre 2013 ho acquistato la mia prima casa. Al momento è ancora in fase di ristrutturazione ed è inagibile. Non ho ancora spostato la residenza avendo 18 mesi di tempo per farlo. Adesso, in fase di dichiarazione dei redditi, mi trovo con un dubbio. Cosa devo inserire nel Quadro B? Ho letto le istruzioni del 730, ma non ho trovato il mio caso. Grazie per un consiglio.
Gentile Andrea,
in questo periodo transitorio puoi ugualmente dichiarare l’abitazione come prima casa. Se non dai seguito al trasferimento della residenza il Fisco è legittimato in futuro a richiedere il rimborso della detrazione+interessi ed eventuali sanzioni. Ti saluto cordialmente e ti ringrazio per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
nel 2004 eredito da mio padre una parte della casa che apparteneva ai miei genitori. Nel 2007 mi sposo in comunione di beni e acquisto casa con l’agevolazione.
Ora ho venduto la casa e mi sto accingendo ad acquistarne un’altra nel comune in cui sono proprietario della parte ereditata da mio padre. Per poter avere l’agevolazione del 4%, io e mia moglie possiamo intestarci l’immobile o dovrebbe essere intestata solo a lei?
Cordiali saluti
Federico
Gentile Federico,
se sei proprietario a titolo esclusivo dell’abitazione ereditata e che si trova nello stesso comune in cui acquisti, non hai diritto all’agevolazione fiscale e pagherai l’imposta piena. Ma se ne possiedi solo una parte, potrai pagare l’imposta ridotta.
Visto che sei sposato in comunione dei beni, se tua moglie acquista, di fatto acquisti anche tu. Dovreste quindi passare al regime di separazione dei beni prima del rogito, il che ha diverse implicazioni! Fin qui abbiamo parlato di informazioni tecniche; considerazioni invece più importanti vanno prese, in generale, riguardo a chi intestare una casa.
Questa decisione determina ripercussioni nella vita della famiglia. E’ necessario ipotizzare qualsiasi scenario futuro, anche spiacevole, e non solo il vantaggio fiscale iniziale. Ad esempio: lo scioglimento del matrimonio o una prematura scomparsa di uno dei due. Infine, la disponibilità finanziaria all’acquisto di chi è? di uno solo o di tutti e due? Trattandosi di compravendita, il denaro deve essere corrisposto da chi acquista.
Ti invito ad approfondire l’argomento con il tuo notaio di fiducia, valutando la miglior soluzione.
Continua a seguirci e, se vuoi, consiglia CasaNoi.it a coloro che cercano o vendono/affittano casa. Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera a tutti,
sto comprando casa e volevo sapere se posso usufruire delle agevolazioni prima casa pur essendo proprietaria per 1/4 di un appartamento a seguito successione legittima dopo la morte di mio padre (i restanti 3/4 sono di mia mamma).
Grazie in anticipo per l’attenzione
Gentile Claudia,
puoi sicuramente richiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa, visto che:
– non sei proprietaria di alcuna abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa (NB: la tua proprietà ti è pervenuta per successione);
– non sei proprietaria in via esclusiva (o con il coniuge) di altra abitazione sita nello stesso comune dove acquisti.
Ti invio i migliori saluti e continua a seguirci!
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno ho una domanda semplice semplice:
sono proprietario in quota di un’abitazione a Napoli, ho usufruito della agevolazioni prima casa.
Io e la mia futura moglie (ci sposeremo in separazione) vogliamo comprare casa a Milano, la intesteremo solo a lei, il mutuo invece sarà intestato ad entrambi.
Se ho capito bene, lei all’acquisto usufruisce di IVA 4% e sconto su imposte. All’atto del 730 invece, potrà scaricare solo il 50% dei costi detraibili del mutuo proprio perchè è intestato ad entrambi.
Io non potrò scaricare nulla giusto?
–
Gentile Ciro,
quanto scrivi è corretto. Solo i mutuatari che intestano l’immobile possono dedurre costi/interessi passivi dei mutui. Se tua moglie ha reddito, chiedi alla banca se è possibile che tu partecipi come garante (anziché mutuatario). Motiva alla banca la tua richiesta, specificando che in questo modo tua moglie può scaricare il 100% degli interessi nei limiti previsti dalla normativa fiscale vigente e che comunque la banca è garantita anche dalla tua fideiussione personale (come garante), oltre che dalla garanzia ipotecaria.
Continua a seguirci e – se credi – fai promozione a casanoi.it, il sito per coloro che cercano, vendono o affittano casa.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it