Agevolazioni “prima casa”
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Istituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate le indicazioni complete e aggiornate.
Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”
Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):
- Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
- Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
- Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:
- A/1 abitazioni di tipo signorile
- A/8 ville
- A/9 castelli/palazzi
Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?
Occorre distinguere diversi casi.
1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.
2) Non spetta invece se l’acquirente è:
a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;
b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.
Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.
Come e quando si richiedono?
Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.
Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie
Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!
Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia di euro (dipende dal valore catastale).
La decadenza delle agevolazioni prima casa
La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:
- ha dichiarato il falso
- non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
- vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).
La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:
- il pagamento della differenza d’imposta non versata
- il pagamento degli interessi
- la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa
Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.
Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).
Guarda la video guida del notaio
L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega cosa sono e come funzionano le Agevolazioni prima casa.
Giuseppe Palombelli
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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi.
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Buonasera,
Sono in procinto di acquistare un appartamento a Roma, per cui avrei cortesemente necessita’ di un chiarimento in merito alla possibilita’ di usufruire delle agevolazioni prima casa (iva 4% tramite acquisto dal costruttore). Sono gia’ proprietario di 1/6 di un appartamento a Roma acquisito per eredita’ dopo il decesso mio padre. Posso comunque usufruire della agevolazione citata?Vi ringrazio. Distinti saluti.Fabio
Gentile lettore,
nel tuo caso puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto della prima casa. Comunque confrontati con il notaio.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve,nel 2012 ho acquistato la mia prima casa,utilizzando le agevolazioni dell’iva al 4% e prendendo subito dopo la residenza nel comune dove è situato l’immobile.Ora vorrei acquistare una seconda casa(in un altro comune),mantenendo sempre la residenza nel comune della prima casa fino al raggiungimento dei famosi 5 anni.Vorrei sapere se l’acquisto di questa seconda casa va in conflitto in qualche modo con le agevolazioni che ho ottenuto sull’acquisto della prima casa.
Grazie per la risposta
Saluti
Gentile lettore,
nella situazione che descrivi, l’acquisto di una seconda casa non entra in nessun modo in conflitto con le agevolazioni di cui hai beneficiato per la prima casa.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, circa 4 anni fa ho comprato un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa. Qui io e la mia famiglia abbiamo la residenza ed intendiamo mantenerla qui.
Possiamo acquistare un secondo immobile (senza prendervi residenza) senza che questo ci faccia perdere le agevolazioni sul primo?
Il secondo immobile sarebbe una casa vacanze.
Grazie mille!
Gentile lettore, potete tranquillamente effettuare il secondo acquisto (senza perdere le agevolazioni). Pagherete per la nuova casa l’imposta piena.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
ho preso in affitto un appartamento e dopo esserci andato ad abitare scopro che il proprietario acquistandolo come prima casa ha li la residenza e non può cambiarla. Non capisco come posso risolvere la questione e in cosa posso incorrere. Ringrazio anticipatamente
Gentile lettore, ti consiglio di chiedere informazioni in comune esibendo il contratto di affitto. A mio giudizio non incorri in nessuna sanzione/responsabilità. Comunica nuovamente al comune che il proprietario non abita più nell’appartamento.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Avendo comprato il terreno sul quale ho costruito la prima casa posso usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un altra abitazione da destinare a prima casa?
Grazie mille in anticipo per l’attenzione,
saluti.
Gentile Amalia,
in linea di massima direi che lei potrà acquistare godendo delle agevolazioni “prima casa”.
Tuttavia è bene andare a verificare l’atto di acquisto del terreno ove ha poi costruito, per verificare che non abbia chiesto le agevolazioni in quell’atto (cosa possibile, soprattutto se i proprietari del terreno già avevano ottenuto un permesso edilizio per la costruzione o se questa fosse già avviata).
Pertanto, per non incorrere in errore, si rivolga al suo notaio di fiducia e gli porti l’atto di acquisto del terreno. Assieme potrete leggere l’atto e verificare se ha già usufruito o meno dell’agevolazione in esame.
Cordiali saluti
Federico Alcaro notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
Tel.: 06.3234885/06.3234912
Salve, vorrei acquistare nell’immediato un immobile di basso valore (immaginiamo €100.000) e tra alcuni anni – per vari motivi – un immobile di valore più alto (immaginiamo €500.000) senza vendere il precedente [non mi è possibile acquistarli nell’ordine inverso].
ovviamente ha senso usufruire dell’agevolazione prima casa sull’immobile di valore maggiore ma mi chiedo: è possibile acquistare l’immobile da 100.000 ora senza agevolazione, ed usufruire dell’agevolazione tra qualche anno per l’acquisto dell’immobile da 500.000? Sono nullatenente e i 2 immobili sarebbero nello stesso comune.
Grazie in anticipo.
Gentile lettrice,
non è possibile richiedere le agevolazioni fiscali se già si possiede a titolo esclusivo (o con il coniuge) altra abitazione nello stesso comune.
Quindi ti consiglio di richiederle in occasione del primo acquisto.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Io e mio marito abbiamo acquistato tramite Tribunale nel 1994 un alloggio senza specificare che era la prima casa (per ignoranza nostra e mancanza forse del Tribunale) per cui non abbiamo goduto di nessuna agevolazione. In questo alloggio tuttora abitiamo.
Oggi, volendo comprare un box di pertinenza, possiamo usufruire delle agevolazioni fiscali previste per questo tipo di pertinenza?
Gentili lettori,
non potete richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della pertinenza in quanto non avete richiesto le agevolazioni per l’abitazione.
Vedi circolare dell’Agenzia delle Entrate.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, ho acquistato un immobile come prima casa nel maggio 2014 e vi ho preso la residenza il mese successivo.
Adesso per motivi di lavoro devo trasferire la residenza per qualche mese in un comune limitrofo.
Se dopo questo tempo riporto la mia residenza nella mia casa di proprietà posso riacquisire da tale termine le agevolazioni fiscali prima casa?
Grazie buongiorno.
Gentile lettore,
se ti riferisci alla perdita delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, stai tranquillo! La decadenza avviene solo in caso di alienazione prima dei 5 anni e se non si riacquista un’abitazione principale.
Se ti riferisci alle imposte comunali IMU TASI etc, queste si pagano in misura ridotta solo per le abitazioni principali, ovvero per le abitazioni dove si ha la residenza anagrafica e la dimora effettiva del nucleo familiare. Nel tuo caso pagherai imposte comunali “seconda casa” dal momento in cui trasferirai la residenza in altro comune. Potrai tornare all’esenzionee/ridzione IMU-TASI dal momento in cui tornerai ad abita e la casa. E’ bene comunque essere sempre aggiornati sulla normativa
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gentile Giuseppe, ho un’ultima domanda da farle sempre in merito all’argomento precedente:
lo stesso vale per gli interessi passivi del mutuo?
Ovvero, perderei solo i mesi in cui non ho la residenza?
Un saluto.
Gentile lettore,
a mio giudizio quanto scrivi è corretto.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
Vorrei gentilmente il Vs parere in merito alla seguente situazione, che cerco di spiegare.
Sono in procinto di acquistare un appartamento Roma con la mia compagna.
Attualmente io sono comproprietario di un immobile in altro comune, dove ho benficiato delle agevolazioni prima casa da oltre 8 anni. Questo immobile è utilizzato oggi dalla mia ex moglie (con figli). L’utilizzo di tale immobile non comporta reddito, utilizzato appunto gratuitamente dalla mia ex moglie e figli.
La mia compagna risiede a Roma e possiede altro appartamento, anche questo acquistato con agevolazioni prima casa ormai da 15 anni, l’appartamento è in vendita ma non è detto che riusciremo a venderlo entro la data di acquisto del nuovo appartamento.
Secondo il Vs parere abbiamo possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa ? Considerate che il nuovo immobile sarà acquistato al 50%.
In altre parole:
a) Esiste un tempo successivo all’acquisto (per la mia compagna) per vendere l’appartamento e quindi non perdere i benefici prima casa ?
b) Per me, lasciando la casa alla mia ex moglie (e non posso certo venderla in quanto vivono i figli), posso accedere ai benefici prima casa ?
c) Per l’accesione del mutuo consigliate una formula particolare ? Tutto intestato al sottoscritto, oppure 50% per uno.
Vi ringrazio anticipatamente
Sergio.
Gentile Sergio,
se volete usufruire delle agevolazioni prima casa nuovamente dovete necessariamente alienare la proprietà delle abitazioni acquistate con le agevolazioni. Non ci sono scorciatoie o deroghe; il Fisco sicuramente procede con l’accertamento.
Se non è possibile o conveniente la vendita, valutate singolarmente la possibilità della donazione.
Comunque valutate di che cifra si tratta, ovvero qual’è la differenza di imposta tra acquisto prima/seconda casa.
Per il mutuo vi faccio presente che se acquistate come seconda casa pagherete imposta sostitutiva del 2% sull’importo del mutuo, anziché dello 0,25% della prima casa (su un mutuo di 100.000 euro paghereste 2.000 euro anziché 250 euro !). Se acquistate al 50% sarete per la banca entrambi datori d’ipoteca, ed è logico che anche il mutuo sia cointestato. Unica eccezione è se uno di voi due non ha reddito: in questo caso il soggetto senza reddito è preferibile che intervenga come garante-datore d’ipoteca così da permettere l’intera detrazione degli interessi al compagno/a mutuatario-datore d’ipoteca.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Commento
buongiorno, vorrei sapere per quanto tempo si deve tenere la residenza in un immobile donato, senza perdere le agevolazioni fiscali prima casa.
scendendo nei particolari, ho donato nel settembre del 2012 un mini appartamento a mio figlio (33 metri quadrati) e qui vi ha posto la sua residenza.
abitandovi ora con la sua compagna l’appart amento risulta essere decisamente piccolo.
mio figlio può trasferirsi, con relativo cambio di residenza in un altro appartamento più grande, senza dovere rinunciare alle agevolazioni godute per la donazione?
Gentile lettore,
la normativa delle agevolazioni prima casa per le donazioni fa riferimento alla stessa normativa per l’acquisto prima casa.
Partiamo dal presupposto che suo figlio all’epoca della donazione aveva i requisiti soggettivi, che l’immobile aveva i requisiti oggettivi e che suo figli abbia soddisfatto il requisito della residenza.
Ciò premesso, la perdita delle agevolazioni avute si ha solo se suo figlio vende (o dona) la casa prima dei 5 anni e non riacquista un’abitazione principale nei 12 mesi successivi.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, sono un ragazzo celibe e nel febbraio 2012 ho comprato (con l’aiuto dei miei) un’ appartamento nel comune dove ho risieduto da sempre. Ho comunque spostato la residenza nell’appartamento appena acquistato. Adesso mi sono però fidanzato con una ragazza che vive all’estero e, la prossima estate (quindi dopo circa 3 anni e mezzo dall’acquisto) ci sposeremo e mi trasferirò anch’io in Norvegia. Vorrei sapere se una volta trasferita la mia residenza all’estero l’Agenzia delle Entrate possa richiedermi il pagamento del restante 6% dell’ Iva. Inoltre, in caso questo non avvenga, potrei affittare il mio appartamento prima della fine dei 5 anni di vincolo senza incorrere nel temuto pagamento della restante parte di iva? (Sarebbero bei soldini e mi spiacerebbe perderli) vi ringrazio moltissimo, Francesco.
Gentile Francesco,
non hai nulla da temere dall’Agenzia delle Entrate in caso di trasferimento della residenza all’estero /o locazione dell’abitazione.
Hai infatti trasferito correttamente la residenza nell’appartamento acquistato entro 12 mesi dal rogito nel rispetto della normativa.
Solo in caso di vendita prima dei 5 anni, senza ricomprare un’abitazione principale, puoi incorrere in richiesta di pagamento della differenza di imposta + interessi e sanzioni.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Commento
Buongiorno, volevo informazioni in merito all’acquisto del restante 50% della prima casa.
Sono già proprietaria del 50% e devo acquistare il restante 50% del mio ex compagno.
Volevo sapere in cifre quanto mi costa dal notaio, sia l’aliquota sia tutti i bolli allo stato e se eventualmente ho altre agevolazioni visto che comunque io ho già pagato i bolli allo stato, adesso devo pagarli ancora?
Insomma se posso in qualche modo risparmiare su qualcosa, grazie. Sono anche una ragazza madre.
Grazie mille, saluti.
Gentile Silvia,
acquistare il restante 50% della tua abitazione dal tuo ex compagno richiede la stipula di un atto notarile di compravendita con i relativi costi: onorario notarile; imposte; costi vivi di registrazione, voltura catastale, trascrizione etc.
Chiaramente le imposte vengono calcolate sul 50% del valore catastale dell’abitazione. Pagherai imposte agevolate se è la tua prima casa.
Per un preventivo puoi rivolgerti ad un notaio di fiducia. Puoi chiedere allo stesso notaio che ha redatto l’atto di acquisto della casa.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Acquistato casa a settembre con agevolazioni prima casa…non acora residente…pago Imu?
Gentile Emanuele,
rispondo volentieri alla tua domanda perché permette di distinguere tra agevolazioni all’acquisto e agevolazione nelle imposte comunali/utenze/etc.
Quando si acquista casa si applicano le imposte, che in presenza di requisiti oggettivi e soggettivi possono essere agevolate. La normativa non impone il trasferimento della residenza proprio nell’abitazione acquistata.
Dalla data del rogito di compravendita, partono poi le imposte comunali sulla proprietà e l’uso dell’abitazione.
L’imu ridotta o esente, si applica solo all’abitazione principale, ovvero l’abitazione dove si ha l’effettiva dimora del nucleo familiare e la residenza anagrafica.
Il comune fino a quando non si trasferisce la residenza, applica le imposte da seconda casa.
Inoltre, in caso che due coniugi posseggano due abitazioni distinta, l’esenzione/riduzione IMU può essere applicata solo per un’abitazione, quella dove c’è la dimora effettiva del nucleo familiare.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
bunasera,ho comprato una casa il 5/12/2014 come prima casa vorrei sapere se devo pagare qualcosa allo stato per questo mese da me in possesso.grazie in anticipo.
Gentile Vito,
per il 2014 sono a tuo carico le imposte comunali, con riferimento alla frazione di anno (1 mese).
Informati presso il tuo comune specificando se hai trasferito o meno la residenza.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buona sera ,
Devo comprare un immobile come prima casa , sapete dirmi quali sono le agevolazioni grazie
Gentile Emiliano,
ti invito a leggere il post sotto il quale hai inserito la tua domanda.
Ti ringrazio per averci scritto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Grazie anticipate per la risposta. Proprietaria già di una prima casa sarei interessata a comprarne una a metà con il mio compagno che però per la sua quota vorrebbe usufruire delle agevolazioni previste per la prima abitazione. Tale operazione è possibile?
Gentile Fabiola,
quanto scrivi è corretto: il tuo compagno può chiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa. Per quanto ti riguarda cosa significa che è una prima casa? L’hai acquistata o ti è pervenuta per successione o donazione? Tu puoi richiedere le agevolazioni solo se non possiedi altra abitazione acquistata con le agevolazioni, se non possiedi altra abitazione a titolo esclusivo nello stesso comune dove acquisti e a condizione che tu abbia o trasferisci la residenza nel comune dove acquisti entro 18 mesi.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buon giorno
ho acquistato un casa usufruendo di tutte le agevolazioni di prima casa. ho anche in seguito ristrutturato e ora so ancora beneficiando.
ora vivo e lavoro in un’altro comune,e vorrei acquistare un’immobile con il mio compagno per il quale sarebbe prima casa.
Quali agevolazione potrò usufruire trasferendo la residenza sulla seconda casa? sulla prima non vivendo sto pagando imu come seconda casa.
Cordiali saluti
Gentile Emilia,
tu personalmente non potrai richiedere le agevolazioni all’acquisto dell’abitazione ma potrai chiedere l’agevolazione IMU.
Potrai inoltre chiedere nuovamente detrazioni fiscali per eventuali ristrutturazioni.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
salve,
vi espongo il mio caso per avere una delucidazione che mi possa aiutare a prendere una decisione.
Mia figlia è intestataria di un appartamento ( dal 2009)per il quale ha beneficiato delle agevolazione I^ casa, fissandovi sin da subito la propria residenza.Nel 2013 ha affittato l’appartamento con la formula “transitoria” per 18 mesi, riservandosi in via esclusiva l’uso di una stanza e la fruizione in comune dei servizi. L’affittuaria (una ragazza) via ha fissato anch’essa la propria residenza. Quindi nell’appartamento vi risiedono in due. Dal chè, il Comune, ha considerato per mia figlia che l’appartamento , ai fini dell’IMU, “a disposizione”, quindi non può fruire dei benefici della tassazione della TASI, ma dell’IMU. Da tenere presente che mia figlia lavora in altro Comune e che vi fa ritorno nell’appartamento a fine settimana.
La domanda è: tale situazione rientra nei parametri della TASI o dell’IMU ?.
Grazie, distinti saluti.
Caro Pietro,
purtroppo non siamo in grado di fornirti una chiara risposta in quanto nella domanda non è stato indicato il Comune dov’è ubicato l’appartamento e, per ciò che riguarda la disciplina della Tasi, questa cambia lasciando la più ampia autonomia ai singoli Comuni.
Ti consigliamo quindi di contattare l’ufficio tributi del Comune di residenza di Sua figlia al fine di meglio chiarire la questione. Per ciò che invece riguarda la disciplina Imu, l’abitazione principale è l’unità immobiliare nel quale il soggetto passivo dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Se quindi l’uso prevalentemente rimane quello di abitazione principale, verranno mantenute le agevolazioni ai fini Imu.
dott.ssa Maria Fiorillo
Studio Montedoro Dottori Commercialisti
Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
studiomontedoro.net
Gentilissima redazione,
ho acquistato un appartamento nel 2008, usufruendo delle agevolazioni prima casa. L’appartamento è tutt’ora di mia proprietà.
Sto per acquistare una nuova casa in un comune in un’altra regione. La mia domanda è questa: Se non vendo prima l’appartamento vecchio, potrò comunque usufruire delle agevolazioni anche sul nuovo acquisto (e non perdere le precedenti)?
Vi ringrazio moltissimo per la preziosa risposta che vorrete fornirmi.
Gentile Davide,
se non vendi prima l’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali, non potrai richiederle nuovamente.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
sono prorpietaria di un appartamente al 50% dove vivono i miei genitori.
Io vivo in affitto in un’altro appartamento sempre dello stesso comune, devo pagare l’imu anche se non sono proprietaria della seconda casa?
Grazie.
Gentile Ivana,
ti confermo che dovrai pagare IMU e TASI su questa proprietà al 50% in quanto non è la tua dimora abituale. Leggi le delibere comunali. guarda se è prevista l’esenzione in caso di abitazione data in comodato d’uso al genitore.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno
sono proprietario di un appartamento “prima casa” dal 2000 comprato da celibe, adesso causa matrimonio( divisione parziale dei beni)vorrei comprare un nuovo appartamento sempre nello stesso comune di residenza e farlo diventare prima casa ; posso e come passare l’attuale appartamento a mia moglie senza perdere le agevolazioni fiscali sulla prossima casa?
Cordiali saluti e ringraziamenti.
Gentile Luca,
abbiamo risposto già tante volte a domande simili alla tua.
In estrema sintesi:
– se cedi la tua attuale abitazione a tua moglie, puoi nuovamente richiedere le agevolazioni prima casa
– chiedi ad un professionista le implicazioni legali di questa decisione
– l’esenzione IMU spetta solo ad una abitazione per nucleo familiare (l’abitazione dove effettivamente dimora la famiglia)
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera,
io ho acquistato una casa nel 2010 in regime di prima casa quindi con aliquota del 4% al momento della residenza me l’hanno rifiutata e quindi nel 2012 ho pagato il restante 6% più le sanzioni poi nel 2013 ho acquistato casa in un altro comune come prima casa ho provveduto con la residenza ed oggi è la mia abitazione principale con la mia famiglia.
In questi giorni mi arriva la procedura dell a.delle entrate dove sostengono che io non posso usufruire del regime di prima casa visto che ne ho già usufruito nel 2010… Credo che sia un errore dell’agenzia delle entrate o qualcuno di voi sa dirmi qualcos’altro???
Gentile Roberto,
penso anche io che la tua posizione possa essere facilmente chiarita, ma non sono un fiscalista e la questione può avere vari risvolti e interpretazioni.
Prima di ricorrere ad un professionista, chiedi personalmente un appuntamento al funzionario dell’Agenzia delle Entrate e porta con te questi documenti (in originale e in copia):
– rogito acquisto del 2010
– accertamento fiscale 2012 con relativi pagamenti di maggiore imposta. interessi e sanzioni
– rogito acquisto 2013 (è stato scritto qualcosa a proposito del tuo precedente acquisto con agevolazioni poi decadute?).
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
devo acquistare una seconda casa per motivi di trasferimento, posso usufruire delle agevolazioni per la prima casa facendo diventare come seconda la prima? ringrazio e saluto
Gentile Rocco,
se possiedi già un’abitazione acquistata con le agevolazioni non puoi richiederle nuovamente.
Dopo il trasferimento, potra applicare l’esenzione IMU solo nella nuova casa dove risiederai effettivamente.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buon giorno, vorrei sapere se è possibile acquistare un immobile come seconda casa in un comune in cui non prenderò la residenza (montagna)senza avere la prima casa e successivamente acquistare una prima casa in un comune in cui pprenderò la residenza. Grazie
Gentile Arianna,
quanto scrivi è assolutamente corretto!
Un caro saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
sono proprietario di un alloggio acquistato in comunione dei beni con mia moglie nel 2001. Nel 2014 ci siamo separati, la casa è rimasta a lei con i figli; adesso vorrei acquistare una nuova casa dove vivere. Come posso usufruire della agevolazione prima casa e quindi anche per un mutuo ? Grazie
Gentile Paolo,
da quanto scrivi non ho capito se:
a) sei ancora proprietario dell’alloggio coniugale dove vivono la tua ex-moglie e figli
b) hai trasferito la comproprietà dell’alloggio a tua moglie con un atto di compravendita o con sentenza giudiziale.
Venendo alla tua domanda, per poter acquistare una nova abitazione con le agevolazioni fiscali verifica queste 3 condizioni:
– che tu non sia più in comunione dei beni;
– che tu non risulti proprietario di altra abitazione acquistata con le agevolazioni;
– che tu non possegga nel comune dove intendi acquistare altra abitazione in proprietà esclusiva o con il coniuge.
Ti saluto cordialmente.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Spettabile redazione volevo sapere se si possono usufruire delle agevolazioni prima casa, nel caso in cui prima compro il secondo immobile e successivamente vendo la mia attuale prima casa grazie
Gentile Giuseppe,
purtroppo non è possibile. Non è così che funziona, per legge.
Cordiali saluti
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Spettabile Readazione, vorrei cortesemente sapere se dopo oltre cinque anni dall’acquisto della prima casa si possa trasferire altrove la residenza (nel caso specifico in altra Regione) senza perderne i benefici. Grazie, cordiali saluti
Gentile Andrea,
dopo i 5 anni, puoi tranquillamente trasferire la residenza dove vuoi e non incorri in nessuna sanzione.
Cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Mi riallaccio al quesito di Maria del 28 ottobre, molto simile alla mia situazione.
Io posseggo un immobile nel comune A, e li ho la residenza. Non sono ancora passati 5 anni dall’acquisto come prima casa.
Mio marito (sposato dopo l’acquisto di cui sopra, in regime di separazione dei beni) si sta accingendo a comprare un immobile nel comune B, immobile dove ha già la residenza perchè ci vive.
Domanda 1: se volessi spostare la residenza dal comune A al comune B, incorro nelle sanzioni dell’AGI e devo pagare la differenza di aliquote acquisto prima casa (normale-ridotta)? A quel punto la casa nel comune B non è piu abitazione principale e ne conseguono le imposte imu di seconda casa, giusto?
Domanda 2: ipotizziamo che io rimanga residente nel comune A così come mio marito nel comune B. Mio marito può acquistare l’attuale casa dove risiede come “prima casa”, usufruendo dell’aliquota iva ridotta? Se non ho capito male, invece, per l’imu, come coniugi dobbiamo dichiarare una sola abitazione principale, quindi le detrazioni varranno o solo per l’abitazione del comune A o solo per l’abitazione del comune B.
Grazie anticipatamente,
Gentile Serena,
ti rispondo per punti.
1. non dovrai pagare nessuna differenza di aliquote. Se trasferisci la residenza, la casa nel comune A perde il requisito di abitazione principale e pagherà IMU piena.
2. tuo marito può richiedere le agevolazioni all’acquisto della prima casa. Quanto scrivi x l’IMU è corretto: per un nucleo familiare è consentita l’esenzione IMU per una sola abitazione.
Cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
sono propietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, poichè io e la mia compagna abbiamo avuto un altro figlio stiamo cercando di comprare un altro immobile dove trasferirci. Mi hanno consigliato di donare a uno dei miei genitori il mio immobile in modo da poter usufruire di nuovo delle agevolazioni prima casa. L’unica cosa è che sull’attuale immobile ho un mutuo in corso. Posso donare l’immobile e continuare ad avere intestato a mio nome il mutuo e continuare a pagarlo io?
Grazie mille e cordiali saluti,
Jacopo
Gentile Jacopo,
in merito alla tua domanda, gli elementi da valutare sono diversi. Provo a elencare i principali:
– differenza di imposte acquisto prima o seconda casa. A quanto ammonta?
– costi notarili e fiscali della donazione. A quanto ammontano?
– calcolo di convenienza, in termini di costi e imposte, tra le due precedenti voci?
– con la donazione, l’immobile non sarà più nella tua disponibilità; il genitore a cui lo doni potrà cederlo a sua volta; in caso di successione ne beneficeranno gli eredi legittimi e testamentari del genitore (e quindi anche i tuoi fratelli, ecc.)
– con la donazione, rimarrai obbligato nel rimborso del mutuo casa.
Questi elementi vanno valutati con un professionista di tua fiducia.
Magari ala fine risulta più conveniente non chiedere le agevolazioni fiscali per il nuovo acquisto, e quindi:
– pagare imposta piena per l’acquisto della nuova abitazione
– dare in comodato ai genitori l’attuale abitazione
– continuare a pagare il mutuo
Un caro saluto e grazie per seguirci
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, vorrei sottoporre il seguente quesito.
Nel 2008 ho acquistato una prima casa con agevolazioni ed ho affittato l’immobile.
Nel 2011 ho acquistato una seconda casa in comune diverso senza agevolazioni e ho trasferito la residenza e dimora.
Nel 2012 ho venduto la prima casa ed è arrivato l’avviso di liquidazione per perdita delle agevolazioni.
Domanda: posso recuperare il credito (stante le maggiori imposte pagate per l’acquisto) per l’acquisto della seconda casa in quanto effettivamente è stata fin da subito una “prima casa”? In caso affermativo in che modo posso richiedere detto credito?
Gentile Giovanni,
hai venduto prima di 5 anni e non hai ricomprato nei dodici mesi successivi una prima casa.
L’Agenzia delle Entrate ha di conseguenza rilevato la decadenza dalle agevolazioni prima casa di cui hai usufruito. Anche se hai comprato l’anno prima una abitazione, non hai diritto ad alcun credito d’imposta.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, ho acquistato la prima casa il 04/08/2009 richiedendo tutte le agevolazioni fiscali e sono andato ad abitarla cambiando residenza il 19/10/2009. Faccio presente di non possedere nessun immobile sia in italia che all’estero.
Prima di andare ad abitarci stavo in una casa in affitto. Oggi in data 20/10/2014 il comune dove risiedo mi richiede un versamento imu per i 3 mesi da me non abitata come seconda casa.
Io sapevo come da agevolazioni scritte nell’atto di acquisto che avevo un tempo di 18 mesi per il cambio di residenza.
Faccio presente che: dal 04/08 al 19/10/2009 ho fatto dei lavori all’interno prima di andarla ad abitare. Vorrei sapere se devo pagare quest’imu che il comune mi richiede.
Grazie
Gentile Michele,
formalmente l’esenzione IMU si applica solo alle abitazioni principali, ovvero le abitazioni dove si è trasferita la residenza e dove si ha la dimora abituale.
Invece per le agevolazioni all’acquisto prima casa, il proprietario ha tempo 18 mesi per trasferire la residenza nel comune (è sufficiente nel comune e non nell’abitazione acquistata).
Altri lettori del blog ci hanno segnalato questo “accanimento” delle Amministrazioni comunali.
Personalmente ritengo queste richieste di imposte siano un facile modo di fare cassa per i comuni, ma che siano anche profondamente ingiuste!
La normativa non tiene assolutamente conto dei tempi “naturali” di trasferimento in una nuova abitazione e va a penalizzare contribuenti onesti. L’esenzione IMU dovrebbe comprendere anche i primi mesi successivi al rogito (esempio 6 mesi), unicamente per coloro che ci trasferisco effettivamente la residenza
Continua a seguirci, un caro saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve devo trasferire per qualche mese la residenza dalla mia prima casa, perdo totalmente le agevolazioni fiscali o solo fino a quando non riporto la residenza nella mia abitazione?
Gentile lettore,
nel periodo in cui non avrai la residenza nell’abitazione di cui scrivi, perderai tutte le agevolazioni fiscali riservate per l’abitazione principale. Pagherai pertanto le imposte comunali ordinarie:
– IMU “seconda casa”
– TASI “seconda casa”
Inoltre non potrai dedurre gli interessi di eventuale mutuo prima casa
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Spettabile redazione, sono Antonio e vorrei porgerVi il seguente quesito: Nel 2000 ho acquistato un’abitazione con le agevolazioni di prima casa. Nel contesto dell’atto notarile, essendo in comunione di beni, mia moglie ha rinunciato ai diritti sulla stessa, essendo stata acquistata con i risparmi dello scrivente.Ora, la mia consorte vuole comprare un alloggio in un diverso comune e colà andare a risiedere. Può usufruire delle agevolazioni fiscali di “prima casa”. Nel ringraziarVi porgo distinti saluti. Antonio.
Gentile Antonio
con la comunione dei beni entrambi i coniugi acquitano diritti di proprietà. Pertanto i requisiti soggettivi vanno verificati per entrambi. Tu sicuramente pagherai imposta piena per la quota del 50%. Tua moglie pagherà, per la quota del 50%, imposta piena o ridotta a seconda se possiede altro immobile acquistato con le agevolazioni (sull’intero territorio nazionale) o abitazione in via esclusiva (o con il coniuge) nel comune dove acquista.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, il mio quesito è il seguente:
Io e mia moglie nel 1981, non ancora sposati,abbiamo acquistato un appartamento con quote rispettivamente 2/3 e 1/3
senza agevolazioni prima casa. Ci siamo sposati in comunione dei beni nel 1983. Posso ora acquistare un immobile usufruendo
del beneficio prima casa?
Grazie, e complimenti per il blog.
Gentile Antonio,
tu e tua moglie siete comunque proprietari in via esclusiva di abitazione. Potete quindi richiedere le agevolazioni ma solo se acquistate in un altro comune, dove trasferirete la residenza entro 18 mesi.
Continua a seguirci
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno!Poiché i miei nonni vorrebbero donarmi una casa,vorrei sapere se posso intestarmela come seconda casa benché non sia intestataria di una prima casa.Se ciò è possibile è vero che disattivando le utenze non pagheri l’imù?
Cara Monica,
per quanto di mia conoscenza, l’esenzione IMU è prevista per l’abitazione principale, ovvero l’abitazione dove si ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Le abitazioni diverse dall’abitazione principale pagano IMU anche se prive di utenze. Non capisco perché comunque non richiedi per la donazione l’applicazione delle imposte prima casa (è sufficiente avere o trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi). Chiedi al notaio vantaggi e svantaggi nell’applicare o meno imposte prima casa alla donazione.
Spero di esserti stato utile
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno a tutti, ho un quesito da porvi. Ho acquistato nel 2007 un appartamento nel quale risiedo con mia moglie e i miei due figli, con le agevolazioni da prima casa.
Mia moglie vorrebbe acquistare un appartamento e chiedere un mutuo a suo nome. L’idea sarebbe quella di trasferirsi nel nuovo immobile e affittare quello vecchio.
La casa che comprerebbe mia – con la quale sono in separazione dei beni – potrebbe acquistarla con le agevolazioni da prima casa? Cosa mi consigliate?
Grazie e buon lavoro
Gentile Daniele,
da quanto scrivi mi sembra di capire che sei l’unico proprietario dell’abitazione acquistata nel 2007 e dove vivete attualmente.
Se tua moglie non è proprietaria di altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali, può sicuramente richiederle ed acquistare da sola poiché siete in separazione dei beni. Anche il mutuo seguirà la regola della prima casa (imposta sostitutiva ridotta dello 0,25%). Se trasferirete la residenza tua moglie potrà dedurre gli interessi e avere esenzione IMU. Viceversa l’abitazione di tua proprietà perderà le caratteristiche di “abitazione principale”: sarà soggetta a IMU e gli eventuali interessi di un mutuo casa non saranno detraibili.
Detto questo, l’intestazione di un immobile è un fatto molto importante ed è sempre opportuno parlarne con il notaio di fiducia.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, ecco la mia situazione: sono in fase di acquisto di un immobile (con rendita catastale di 612 euro) in una città (Roma)diversa da quella di mia residenza dove ho intenzione di trasferire successivamente la residenza. Nel frattempo, per eredità, mi ritrovo intestatario di tre terzi di tre distinti immobili nel mio comune di residenza attuale (ossia mia madre è deceduta essendo intestataria di 3 appartamenti e noi siamo 3 figli/eredi). Mi chiedo quindi se posso chiedere le agevolazioni per acquisto prima casa della casa a Roma, che ha una rendita catastale un po’ superiore a quella dell’appartamento che tecnicamente prenderei in quanto erede. Grazie mille
Gentile Massimo,
puoi tranquillamente chiedere l’agevolazione all’acquisto poiché:
a) non possiedi a titolo esclusivo (o con il coniuge) abitazione nello stesso comune dove acquisti;
b) non possiedi abitazione acquistata con i benefici fiscali su tutto il territorio nazionale.
Tecnicamente puoi richiedere le agevolazioni prima casa sia per una sola abitazione ereditata che per l’appartamento che acquisti. E’ opportuno però che tu ne parli con il notaio o commercialista di fiducia che segue la successione.
Dopo aver acquistato / ereditato, potrai però pagare le imposte comunali solo per l’abitazione principale, ovvero dove trasferirai residenza anagrafica e dimora effettiva.
Spero di aver risposto adeguatamente alla tua domanda.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buona sera, oggi sono andata in Comune per farmi stampare la tasi, per me e per mio marito, premetto che siamo in regime di separazione di beni, e siamo proprietari di un immobile ciascuno nello stesso comune e ognuno di noi due, ha la residenza nel proprio immobile, l’impiegato quando ha visto che abitavamo in due case diverse mi ha attaccato dicendo che non potevamo usifruire dell’agevolazione di prima casa se non eravamo separati o divorziati, e mi ha fatto firmare una dichiarazione che solo uno di noi usufruiva di questa agevolazione, e che l’altro immobile era seconda casa, dicendo che manderà tutto all’agenzia delle entrate per avvisarli di questa situazione e che l’agenzia delle entrate ci farà pagare per tutti gli anni che abbiamo usufruito dell’agevolazione senza averne diritto. Allora chiedo se qualcuno mi può dare delle spiegazioni in merito, considerato che quando mio marito ha comprato l’altra casa, eravamo in separazione di beni e lui non era proprietario di altri immobili in nessun altro comune.
Gentile Maria,
la tua domanda è molto interessante e serve a dare alcuni chiarimenti sul concetto di prima casa. E’ facile fare confusione su questo argomento. Spesso – in buona fede .- si ritiene di dover pagare minori imposte di quelle dovute.
Distinguiamo tra:
1. ACQUISTO PRIMA CASA – Agevolazioni all’acquisto della prima casa
Tutti ne possono usufruire se non posseggono abitazioni acquistate con questi benefici. Nel caso di marito e moglie in separazione dei beni, possono essere acquistati con le agevolazioni due immobili diversi. Acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa non vuol dire però che quell’abitazione sia effettivamente la residenza. Tant’è che le agevolazioni all’acquisto sono concesse anche a coloro che acquistano un’abitazione locata! L’obbligo di residenza è limitato al comune.
2. Imposte comunali IMU TASI etc – Esenzione/agevolazione abitazione principale
Sono previste esenzioni/agevolazioni per le abitazioni di proprietà dove effettivamente si vive: la cosiddetta “abitazione principale” dove non è sufficiente la residenza anagrafica ma è necessaria la dimora abituale.
E’ quindi corretto quanto osservato dal comune poiché un nucleo familiare unito vive in una sola casa anche se formalmente i coniugi hanno la residenza anagrafica in due immobili diversi.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
Avevo bisogno di una vostra consulenza.
Nel 2005 ho acquistato la mia prima casa con tutte le agevolazioni.
Nel 2010 ho ricevuto in donazione al 50% insieme a mio fratello la casa dei nostri genitori in un altro comune del quale paghiamo le relative tasse come seconda casa entrambi.
Nel 2013 mi sono sposato con separazione dei beni e volevo sapere se esisteva qualche modo per ottenere il restante 50% della proprietà di mio fratello usufruendo del”agevolazione prima casa.
Penso che una soluzione sarebbe quella di vendere le nostre quote a mia moglie che non possiede nessun immobile e così potrebbe usufruire delle agevolazioni prima casa ma non so se si può fare e se ci sono altre soluzioni.
Cosa mi consigliate?
Saluto cordialmente
Valter
Gentile Valter,
di fatto volete acquistare il 50% di una seconda casa e forse la cosa migliore, come sintetizzo alla fine, è che venga fatto un acquisto senza richiedere agevolazioni.
Provo ad entrare nel dettaglio, distinguendo tra imposte per l’acquisto e imposte comunali.
IMPOSTE ACQUISTO
Se non possiede altra abitazione acquistata con le agevolazioni, tua moglie tecnicamente potrebbe acquistare il 50% da tuo fratello e pagare l’imposta ridotta ma è obbligata a trasferire la residenza. In questo modo sarete comproprietari al 50%. Il cambio di residenza sarebbe però fittizio e il comune potrebbe non concederlo. Considera che connesse alla residenza ci sono anche le imposte comunali (vedi di seguito).
IMPOSTE COMUNALI
Sono previste esenzioni/agevolazioni per le abitazioni di proprietà dove effettivamente si vive: la cosiddetta “abitazione principale” dove non è sufficiente la residenza anagrafica ma è necessaria la dimora abituale. Poiché un nucleo familiare unito vive in una sola casa, le esenzioni IMU o altre agevolazioni si possono applicare ad una sola abitazione, anche se formalmente i coniugi hanno la residenza anagrafica in due immobili diversi. Nel vostro caso pagherete comunque imposte comunali piene sulla casa che acquistate.
In conclusione ti invito a valutare di acquistare il 50% da tuo fratello senza richiedere agevolazioni fiscali. L’acquisto lo puoi fare tu o tua moglie e non comporterebbe chiaramente il trasferimento della residenza.
Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
mio padre è proprietario al 100% della prima casa in cui abita con la sua seconda moglie (la prima moglie ovvero mia madre è deceduta negli anni 70). Alla morte di mio padre diventerei comproprietario pro quota (insieme a mia sorella) di tale abitazione (la seconda moglie ne acquisirà anche il diritto di abitazione). Io sono proprietario al 100% della mia prima casa dove risiedo con la mia compagna senza essere sposati. La mia compagna ha recentemente acquisito un immobile, nel nostro stesso comune di residenza con l’agevolazione prima casa (non avendovi trasferito la residenza perchè nello stesso comune non risulta obbligatorio). Al momento della successione ereditaria di mio padre io e mia sorella vorremmo procedere all’accettazione con beneficio d’inventario per tutelarci da eventuali operazioni, a noi sconosciute, compiute dalla seconda moglie di mio padre ed inoltre sarei intenzionato ad intestare la mia futura quota di possesso alla mia convivente. Posso farlo senza andare ad inficiare i benefici fiscali da lei già ottenuti e può lei avere ulteriori benefici fiscali dal rilevare tale quota (avendo la seconda moglie di mio padre il diritto di abitazione e quindi a suo carico tutti gli oneri fiscali che ne derivano)? Grazie
Gentile Stefano,
non mi è possibile rispondere alla tua domanda poiché scaturisce da fatti relazionali, emotività e diversi presupposti errati. In tema di successione, bisogna partire dal presupposto che chiunque può disporre dei propri beni in vita come meglio crede e che la successione è regolata dalla legge, per garantire che una parte importante del patrimonio (quota legittima) vada agli eredi legittimi (tipicamente coniuge e figli) e un’altra parte (quota disponibile) possa essere destinata liberamente mediante testamento. Non possono succedere terze persone (ad esempio la tua compagna). La moglie di tuo padre riceverà in successione almeno la quota legittima del patrimonio, e quindi diritti di proprietà e non il solo diritto di abitazione. Detto questo, normalmente gli aspetti di cui scrivi vengono affrontati con un notaio o un fiscalista o un legale al momento dell’apertura della successione.
Ti saluto cordialmente.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera,
ho acquistato 4 anni fa un appartamento usufruendo delle agevolazioni di prima casa senza mutuo.
Ora voglio acquistare in comproprietà con la mia futura moglie una casa più grande mantenendo la prima casa acquistata.
In fase d’acquisto è chiaro che nn potrò più usufruire delle agevolazioni di prima casa, ma se in seguito prenderò residenza nella nuova casa pagherò su questa imposte (TASI,….) come se fosse per me prima casa anche per quanto riguarda il mutuo che farò oppure no?
Grazie
Saluti
Gentile Marco,
correttamente scrivi che – per la nuova casa – tu pagherai imposta piena per l’acquisto e non potrai dedurre gli interessi del mutuo.
Chiedi alla banca di inserire la tua futura moglie come mutuataria-intestataria della casa e tu come garante-intestatario della casa. In questo modo pagherete imposta sostitutiva sul mutuo ridotta (0,25% anziché 2%) e la tua futura moglie potrà portare in detrazione il 100% degli interessi, nei limiti di massimale previsti.
Se trasferirai la residenza nella nuova casa, avrai esenzione IMU e TASI da prima casa. Viceversa, ai fini delle imposte comunali, l’abitazione acquistata 4 anni fa diventerà seconda casa.
Grazie per aver scritto al blog di CasaNoi
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buon giorno,leggendo le Vostre risposte al quesito ho un dubbio riguardo la mia posizione.Nel 2008 ho acquistato casa con l’agevolazione prima casa .Ho sempre abitato in questa casa e ho pagato bollette luce gas telefono spazzatura imu agevolata ma ho lasciato la residenza a casa di mia suocera nello stesso comune dove ho abitato prima di acquistare .Non ho diritto all’esenzione imu come casa di abitazione principale?E se no cosa devo fare?Sono abbastanza preoccupata.Grazie
Gentile Giusy,
ti confermo che l’esenzione-agevolazione delle imposte comunali IMU/TASI sono “riservate” all'”abitazione principale, ovvero l’abitazione di proprietà dove si ha la residenza anagrafica e l’effettiva dimora del proprio nucleo familiare.
Ti consiglio di contattare un commercialista /ragioniere o un CAF per risolvere la cosa.
Grazie per averci scritto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento dove ho la residenza con marito in separazione dei beni e figlia maggiorenne. Vorrei acquistare l appartamento sotto il mio possibilmente con mutuo agevolato con l’ente pubblico presso cui lavoro. Se questo non fosse possibile (temo che in totale i due appartamenti superino i 160mq), potrei vendere la mia attuale proprietà a mia figlia (magari con usufrutto a mio marito) ed acquistare l’altro appartamento con agevolazioni prima casa e mutuo agevolato (requisito è che nessuno dei componenti nucleo familiare sia proprietario di immobile)? Potrebbero esserci problemi a togliere mia figlia dallo stato di famiglia non avendo per ora altra abitazione ove porre la sua residenza ed essendo la stessa studentessa? Sia io che mio marito siamo inoltre proprietari rispettivamente di un terzo e di meta di seconde case in successione dei nostri padri… Spero di essere stata chiara. Grazie e cari saluti.
Gentile Lina,
non conosco la normativa “interna” dell’Ente in cui lavori finalizzata a ottenere un mutuo agevolato, e quindi non posso aiutarti al riguardo. Prendi informazioni presso l’Ente stesso; se non rientri nella normativa puoi sempre richiedere un mutuo bancario tradizionale.
Agevolazioni all’acquisto:
Si paga imposta agevolata in presenza di requisiti soggettivi e oggettivi.
Il requisito soggettivo fa riferimento a chi si intesta l’immobile. Ad esempio la nuova abitazione potrebbe essere intestata a tua figlia (che non possiede altri immili acquistati con le agevolazioni); tu e tuo marito potete intervenire quali garanti o mutuatari per la concessione di un mutuo bancario ordinario.
Il requisito oggettivo dell’abitazione esclude dall’agevolazione all’acquisto gli immobili di lusso (categorie catastali A/1 – A/8 e A/9). Non è corretto il calcolo che hai fatto dei 160 mq quale somma tra le superfici delle due abitazioni).
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve io e mia moglie pensionati siamo cointestatari di una casa a schiera in comunione dei beni.Ora vorremmo vendere la nostra casa ma finora nessuna richiesta…e avremo già la casa da acquistare e il venditore pressa per vendere in quanto ha già altre proposte. L’unico problema e che se io non vendo la nostra casa ,prima di acquistare l’altra non posso usufruire delle agevolazioni prima casa. Quali soluzioni mi consiglia…io o mia moglie non possiamo in alcun modo ottenere l’agevolazione prima casa???anche cedendo la prima casa in dono ad un figlio o io acquistando la quota di mia moglie e lei che si intestasse la casa nuova?grazie
Gentile Albertino,
se dai un’occhiata alle domande/risposte precedenti, vedrai che abbiamo risposto molte volte a quesiti simili al tuo.
Chiedi un appuntamento al tuo notaio. Valuta a quanto ammonterebbe l’imposta piena per il nuovo acquisto, piuttosto che i costi notarili e fiscali di una vendita o donazione ai figli.
Tieni inoltre presente che l’esenzione o agevolazione IMU spetta per l’abitazione dove si ha la residenza anagrafica e la dimora effettiva: quindi anche la tua nuova casa, anche se l’abitazione viene acquistata senza richiedere le agevolazioni fiscali.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno a tutti,
Spero di ricevere le risposte a questi miei quesiti.
Novembre 2010 acquisto un appartamento nuovo con agevolazione prima casa ed iva al 4%. Mi trasferisco immediatamente e cambio residenza. Sono trascorsi 4 anni e non 5 ma ho deciso di vendere. Devo necessariamente acquistare un altro immobile? Sono obbligato ad acquistare nello stesso comune o posso anche cambiare citta? La casa che ho acquistato vale 160.000 circa ed ho avuto iva al 4, posso riacquistare una casa che costi anche la metá o avendo avuto agevolazione per quella sono obbligato a spendere di piu?!? Grazie mille.
Gentile Antonio,
se riesci a far passare 5 anni tra data di acquisto e data di vendita non avrai nessun problema (rogito di vendita a novembre 2015). Quando definisci la vendita, mancheranno pochi mesi a questo termine: parlane con l’acquirente e valuta insieme al suo notaio questa possibilità, con le dovute garanzie per l’acquirente ed eventuale immissione in possesso prima del rogito.
Se invece vendi prima del novembre 2015, dobbiamo distinguere due casi.
Caso A) riacquisti entro 12 mesi dalla vendita:
al momento della vendita il notaio ti chiederà di lasciare una somma a garanzia della eventuale decadenza dalle agevolazioni. La somma verrà versata al notaio, registrate al “Registro Somme e valori”. Viene restituita nel caso in riacquisto entro 12 mesi; altrimenti il notaio la versa al Fisco.
Caso B) non riacquisti entro 12 mesi dalla vendita:
puoi richiedere il conteggio e versare al Fisco:
– differenza d’imposta tra imposta piena (dovuta al momento del rogito) e imposta agevolata pagata
– interessi maturati sulla somma dalla data del rogito di acquisto fino alla data del pagamento
– eventuali sanzioni, che possono essere evitate se presenti istanza all’Agenzia delle Entrate che non riacquistate entro 12 mesi.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve!Siccome vivo ancora con i miei e non ho una casa intestata,mio nonno vuole donarmi la sua casa.La casa che avró in donazione é ubicata nello stesso comune di residenza della casa in cui domicilio con i miei, quindi se nell’atto non faró richiesta delle agevolazioni sulla prima casa con successivo cambio di domicilio entro 18 mesi,verrà considerata seconda casa?
Gentile Monica,
è al momento dell’atto di donazione che dovrai dichiarare se intendi o meno usufruire delle agevolazioni fiscali e pagare le relative imposte. Se già risiedi nel comune dove ricade l’immobile, puoi tranquillamente richiederle. Comunque il notaio ti potrà quantificare le imposte in maniera esatta sia nel caso di agevolazioni prima casa che nel caso di imposta piena.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
buongiorno,
sono proprietario di appartamento conperato in luglio 2012 con agevolazione fiscale.Mi trovo nella situazione di dover cambiare comune di residenza ed affittare l’appartamento,per tutto cio’,perderei le agevolazioni fiscali godute e future?grazie
Gentile Emanuele,
Quando hai acquistato casa ed hai chiesto l’imposta ridotta, l’unico impegno che hai preso nei confronti del fisco è stato quello di trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi. Se lo hai fatto, non incorrerai in nessun accertamento e non perderai le agevolazioni avute. Puoi quindi tranquillamente affittare o disporre dell’appartamento come meglio credi.
Grazie per averci scritto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gentile Redazione
ho acquistato da poco un appartamento nello stesso comune in cui sono attualmente residente. Ho usufruito delle agevolazioni “prima casa” in quanto abito con mio padre e non sono proprietaria di alcun immobile. Chiedo se è necessario fare il cambio di residenza (in un’altra via)per continuare ad usufruire delle agevolazioni anche se il comune è lo stesso?
Gentile Sandra,
poiché hai già la residenza nel comune dove hai acquistato, ai fini delle agevolazioni all’acquisto, non sei obbligata a trasferire la residenza. Per le imposte comunali, mi permetto di segnalarti che l’esenzione IMU spetta solo alle abitazioni principali, ovvero le abitazioni dove si ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Stesso discorso vale per la deducibilità degli interessi dell’eventuale mutuo casa. Quindi, se non trasferirai la residenza e non utilizzerai l’abitazione come dimora abituale, non avrai la possibilità di questi benefici fiscali.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, ho comprato un immobile con categoria catastale u5; avendo cambiato categoria da poco in a3, posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
Gentile Massimo,
le agevolazioni fiscali per le imposte legate all’acquisto di un immobile vanno chieste al momento del rogito.
Puoi ora chiedere al tuo comune di applicare le imposte sulla nuova categoria catastale (abitazione). Se è poi l’abitazione dove risiedi e hai la dimora abituale, puoi avere l’esenzione IMU.
Un caro saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
sono proprietario di una casa ricevuta in dono dai miei genitori nel 2007 in cui vivo e ho la residenza. Desidero venderla ma intanto desidero acquistarne una in un comune diverso. Cosa mi comporterà questa operazione? Potrò usufruire di agevolazioni fiscali?
Cordiali saluti.
Gentile Vincenzo,
da quanto scrivi hai tutti i requisiti per richiedere le agevolazioni, infatti:
– non possiedi proprietà acquistate con le agevolazioni fiscali (la tua è pervenuta per donazione)
– non possiedi a titolo esclusivo abitazione nel Comune dove stai per acquistare.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve,
mi trovo nelle stesse condizioni del Sig. Vincenzo.
Le volevo chiedere se è possibile avere i riferimenti normativi.
Grazie
Gentile Salvatore,
i riferimenti normativi relativi alle agevolazioni prima casa sono diversi e hanno subìto nel tempo numerose modifiche e integrazioni: diventa difficile e oneroso dare un quadro normativo esatto.
Ti rimando quindi a due siti istituzionali
– Agenzia delle Entrate (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/portal/entrate/home)
– Notariato (http://www.notariato.it/it/utilita/guide.html)
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, per successione sono proprietaria di un 1/3 della casa dove attualmente ho la residenza; adesso vorrei acquistare un immobile al 50% col mio compagno in un altro comune dove prenderò in seguito la residenza entro i 18 mesi, vorrei sapere se posso usufruire della agevolazioni per la prima casa? Grazie per la cortese risposta
Gentile Camilla,
controlla l’atto con il quale sei entrata in possesso del terzo della tua abitazione.
Se l’hai acquistata con le agevolazioni prima casa non puoi chiederle nuovamente, a meno che non vendi o doni la proprietà prima dell’acquisto.
Se viceversa la proprietà ti è pervenuta per donazione, successione o se l’hai acquistata senza chiedere le agevolazioni, puoi procedere tranquillamente nel nuovo acquisto applicando le imposte ridotte.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it