Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale?
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Spesso, rispondendo alle domande dei nostri lettori, riscontriamo che i concetti di prima casa e abitazione principale vengono confusi tra di loro. Questo succede perché di solito una famiglia abita nell’unico appartamento di proprietà e, quindi, l’abitazione principale coincide con la prima casa. Tuttavia, le due espressioni indicano due concetti ben distinti sul piano normativo e fiscale. Oggi vediamo la differenza tra prima casa e abitazione principale.
“Prima casa” (agevolazioni all’acquisto di abitazione)
La “prima casa” – in caso d’acquisto di un’abitazione – permette di pagare un’aliquota ridotta rispetto all’imposta ordinaria. Contrariamente al pensiero comune, la “prima casa” non è necessariamente quella dove si va a vivere! E’ infatti sufficiente prendere la residenza nel comune dove si acquista. La normativa permette di avere l’agevolazione fiscale anche per acquisto di abitazioni affittate o da affittare dopo il rogito. La prima casa quindi non deve coincidere sempre con l’abitazione dove si vive.
Marito e moglie in separazione dei beni, ad esempio, possono acquistare distintamente due abitazioni diverse con le agevolazioni prima casa ed è sufficiente che abbiano la residenza nel comune ove acquistano. Viceversa può accadere che chi compra un’abitazione dove sicuramente andrà a vivere, non può richiedere l’agevolazione perchè mancano altri requisiti (vedi il nostro post agevolazioni prima casa).
Sottolineo che i requisiti “prima casa”devono sussistere al momento del rogito assieme all’impegno di trasferimento della residenza nel comune. Non esistono altri vincoli particolari in merito all’utilizzazione dell’immobile. Se successivamente l’immobile viene utilizzato in altro modo, non si può incorrere in sanzioni o contestazioni da parte del Fisco (unica eccezione è la decadenza dai benefici in caso di vendita entro i 5 anni dall’acquisto senza ricomprare nei successivi 12 mesi).
“Abitazione principale” (agevolazioni fiscali per imposte comunali – utenze – interessi mutuo casa)
L’abitazione principale è l’immobile dove si ha la residenza anagrafica e dove si dimora abitualmente con il proprio nucleo familiare. Le facilitazioni fiscali per l’abitazione principale riguardano:
- la riduzione/esenzione tasse e imposte comunali (IMU, etc)
- le detrazioni degli interessi passivi del mutuo casa
- le riduzione dei costi/imposte utenze domestiche, come acqua, luce, gas
E’ possibile usufruire dei benefici relativi all’abitazione principale anche per un’abitazione acquistata senza l’agevolazione prima casa, purché il proprietario abbia la residenza anagrafica e vi dimori effettivamente. Facciamo un esempio per l’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale: marito e moglie (non separati o divorziati) con due abitazioni distinte in proprietà e residenza anagrafica distinta. In questo caso l’esenzione dall’IMU prevista per l’abitazione principale verrà applicata solo per quella abitazione che è l’effettiva dimora abituale, perché si presuppone che un nucleo familiare unito dimori in una sola casa. L’altra abitazione, anche se formalmente il coniuge ha la residenza, sarà invece soggetta a IMU.
Sottolineo che il concetto di abitazione principale è legato alla residenza anagrafica e alla effettiva dimora. Di conseguenza, nel tempo, una stessa abitazione di proprietà può avere o meno le agevolazioni fiscali. Ad esempio abitazione acquistata con mutuo adibita ad abitazione principale permette al proprietario di detrarre gli interessi fino a quando ci vive. Viceversa quando si trasferisce perde questa possibilità.
Giuseppe Palombelli
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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi.
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Buongiorno,
ho usufruito delle agevolazioni prima casa, comprata all’asta. La data del provvedimento definitivo è il 13 aprile 2018. Quindi i 5 anni di agevolazione si sono conclusi.
Ora posso affittare la casa, spostando la mia residenza in altro comune?
Gentile Anna,
la tua domanda non è chiara. Cosa significa che “i 5 anni di agevolazione si sono conclusi?”. Forse hai scritto male la data (13 aprile 2018 sono passati pochi mesi..)? Forse stai confondendo con la “decadenza dalla agevolazioni fiscali” in caso di rivendita prima dei 5 anni.
In linea generale, soddisfatto il requisito della residenza nel Comune nei termini di legge, nulla impedisce di affittare una casa acquistata con le agevolazioni fiscali. In caso di locazione non si può detrarre IMU.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buonasera,
Avrei bisogno di alcune delucidazioni..
Io e mia sorella siamo comproprietarie al 50% ciascuna di un appartamento ereditato da mia madre (defunta).
Premetto che non abbiamo fatto uso di agevolazioni fiscali, ne altro riguardante la prima casa.
Adesso vorremmo comprare un immobile a metà nello stesso comune della casa ereditata.
Quello che ci chiediamo, (visto che il nostro architetto ci ha messo un pò sulle spine dicendoci che se compriamo un immobile dobbiamo vendere entro l’anno l’altra casa altrimenti schioccato l’anno ci ritroveremmo a pagare circa 20 mila euro di tasse) è proprio se mettendo la residenza e uftilizzando agevolazioni prima casa sul nuovo investimento ci ritroveremmo in questa situazione. Non so, abbiamo proprio bisogno di un altro professionista che ci possa far chiara la situazione.
Grazie in anticipo
Benedetta
Gentile Benedetta, è il notaio il professionista più indicato per dare informazioni sulle imposte legate ad un acquisto immobiliare. Il notaio infatti si sostituisce all Stato e diventa “sostituto d’imposta”.
IMPOSTE ACQUISTO
Da quanto scrivi voi due sorelle potete entrambe chiedere le imposte ridotte per l’acquisto di abitazione nello stesso comune.
Infatti:
– non siete proprietarie in via esclusiva di altra abitazione nello stesso comune (siete comproprietarie)
– non possedete altre abitazioni acquistate con le agevolazioni fiscali
– avete già il requisito della residenza.
IMU
Dopo l’acquisto, ciascuna di voi dovrà pagare l’IMU sugli immobili di proprietà per la quota posseduta. Per un immobile ciascuna – adibito ad abitazione principale – avete diritto all’esenzione IMU, per l’altro dovrete pagarla.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli
Buongiorno e complimenti per il blog. Il più completo!
Sono proprietario di un immobile (dove ho goduto delle agevolazioni della prima casa) che manterrò e metterò in affitto con cedolare secca.
Da poco ho acquistato con mia moglie (immobile intestato a tutti e due al 50%) un nuovo immobile dove andreamo ad abitare (che diventerà per me l’abitazione principale e per mia moglie la prima casa).
Mi conferma che per il 50% di mia moglie lei godrà delle agevolazioni prima casa? Per me cosa comporterà a livello di detrazioni e benefici?
La ringrazio anticipatamente per la risposta!
Gentile Nicola, ti confermo che per quanto ti riguarda hai pagato imposte piene per l’acquisto del tuo 50%. Potrai avere le detrazioni fiscali previste per l’abitazione principale: esenzione IMU; eventuali Detrazioni interessi mutuo casa a determinate condizioni: leggi la nostra Guida. . Tua mogli ha acquistato con le agevolazioni e avrà diritto alle stesso detrazioni/esenzioni fiscali se abitazione principale (come scrivi). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Buonasera,abbiamo acquistato un immobile in corso di costruzione nel nostro comune di residenza usufruendo delle agevolazioni prima casa. Purtroppo i tempi per la ristrutturazione si sono allungati,è passato quasi un anno dall’acquisto.
Per poter usufruire delle detrazioni di imposta dobbiamo spostare la residenza nella nuova casa entro un anno dall’acquisto? Cosa succede se così non fosse? Rischiamo di perdere le agevolazioni?
Gentile Antonio, cercate almeno di trasferire la residenza nel Comune dove ricade l’immobile entro 18 mesi. Non è necessario trasferire la residenza nella casa acquistata: è sufficiente trasferirla nel comune. Se non rispettate il termine incorrete nella “Decadenza dalle agevolazioni”: vedi all’interno del post di CasaNoi sull’argomento agevolazioni acquisto prima casa . Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Ho acquistato a Firenze nel 1990 una abitazione dove ho trasferito la residenza godendo delle agevolazioni fiscali previste.Ora sono in pensione e vorrei acquistare a Roma un bilocale ,dove vorrei trasferirmi abitualmente portandoci la residenza senza alienare la prima casa di Firenze. È possibile? A quali spese andrei incontro? Quali agevolazioni avrei come abitazione principale ?
Gentile Wanda, non ti è possibile chiedere le agevolazioni all’acquisto della nuova casa di Roma se prima non vendi o doni l’abitazione di Firenze acquistata con le agevolazioni. Con la nuova finanziaria puoi vendere/donare anche entro 12 mesi dall’acquisto della nuova casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi
ho letto con molto interesse l’articolo e sperando di non disturbare vorrei sottoporre il seguente quesito: cittadino italiano residente in Olanda per lavoro e iscritto all’Aire è proprietario unico di un immobile nel quale vive stabilmente e ha la residenza il coniuge non separato ma in separazione dei beni. Dalle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate allegate al modello unico leggo che ai fini irpef è ben specificato (pag 22 istruzioni residenti estero: abitazione principale quella nella quale dimorano abitualmente coniuge ecc – spetta la deduzione dal reddito fino all’ammontare della rendita catastale e delle sue pertinenze) quindi quella nella quale vive anche il solo coniuge non separato. giusto? A pag 108 si specifica che “soggetti che pur soggiornando all’estero per più di 183 giorni sono considerati residenti in Italia in quanto hanno mantenuto in Italia i propri legami familiari. Nelle delibere del comune di Roma leggo che è possibile usufruire dei benefici prima casa ai fini imu/tasi sono nel caso in cui nell’immobile risiedano parenti in primo grado genitori/figli o lo stesso sia di proprietà di pensionati che hanno trasferito la residenza all’estero. Nessuna menzione qualora sia residenza del coniuge non separato nel caso in cui il proprietario unico si sia traferito all’estero per lavoro (specifico e sottolineo all’estero per lavoro) e obbligatoriamente abbia dovuto prendere la residenza all’estero e iscriversi all’aire eppure al giorno d’oggi quanti sono coloro che vanno a lavorare all’estero mentre il coniuge resta in Italia? Quante sono le famiglie che sono “costrette” a vivere separate? storicamente da quando eravamo quel popolo di “migranti” spesso ricordato (vedove bianche= coniuge rimasto in Italia). Quindi a rigor di logica relativamente alla proprietà di un’unica abitazione un profano come me non vede nessuna differenza tra chi vive lavora e risiede in Italia e chi invece si trasferisce all’estero. Se non ho capito male non c’è possibilità alcuna di poter usufruire di benefici mi dicono riservati a pochi (?) ma il proprietario unico residente all’estero per motivi di lavoro può fare un comodato d’uso a favore del coniuge non proprietario qualora sia stabilmente residente? Non è che si vuole sfuggire agli onerosissimi (soprattutto per chi deve “emigrare per rimediare un salario”) impegni contributivi ma a me tutto ciò sembra una ingiusta penalizzazione perchè a ben vedere un cittadino italiano qualora va a lavorare all’estero forse avrebbe comunque diritto ad avere una “prima casa” nel suo paese almeno per farci vivere la famiglia e starci quando torna in Italia oppure non ha diritto ad una “prima casa” dove “risiedere” quando torna magari per trascorrere qualche giorno in famiglia?
Sicuramente il legislatore si è dimenticato di ben valutare la particolare esigenza del coniuge rimasto in Italia. Cordialità
Gentile lettrice quanto scrivi mi trova perfettamente d’accordo. C’è un “buco” normativo che penalizza famiglie come la tua. Cosa altro posso dire? C’è chi in questi casi, stanco di pagare imposte salatissime seconda casa (IMU – TASI – IRPEF), trova una soluzione giuridica risolutiva. Nel tuo caso, trasferendo l’usufrutto a tua moglie, con una spesa iniziale notarile puoi ottenere un risparmio fiscale notevole e continuativo nel tempo (salvo nuove norme). Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Una domanda: premesso di non aver posseduto immobili a mio nome, in aprile 2011 ho effettuato il rogito per un immobile sito in altro comune, dove si beneficiava dell’esenzione IMU sull’abitazione principale. Nel dicembre 2012 ho fatto domanda di residenza. Oggi, settembre 2015, mi ingiungono a pagare l’ IMU (7%) e le relative sanzioni per il periodo aprile-dicembre 2011. Ma è una procedura corretta? e perché nel lungo tempo trascorso, non mi è arrivata alcuna informativa al riguardo, facendo aumentare le sanzioni? Grazie
Gentile lettore,
quando hai acquistato l’abitazione hai pagato imposte agevolate perchè ne avevi diritto e perchè ti sei impegato a trasferire la residenza entro 18 mesi. Controlla bene la data di trasferimento della residenza perchè sei proprio al limite dei 18 mesi (rogito ad aprile 2011- trasferimento dicembre 2012). Se hai superato i 18 mesi (anche di 1 giorno) rischi la decadenza dalle agevolazioni avute e sarai chiamato a rimborsare la differenza di imposta+sanzioni+interessi). Passiamo ora all’IMU. L’IMU PRIMA CASA (esenzione) si aplica sulla casa effettivamente utilizzata come residenza e dimora del nucleo familiare, a prescindere dal fatto che sia stata acquistata con agevolazioni fiscali o meno. Il comune ha quindi agito correttamente. Con molta probabilità il comune ti conteggerà anche il periodo 2012 dove non hai avuto la residenza (gennaio – novembre).
Ti saluto cordialmente.
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Buongiorno, avrei intenzione di acquistare casa con il mio compagno, per lui è prima casa, ma io ho una casa al 50% con mia sorella dove ne ho la residenza. Ne ha però l’usufrutto a vita mia madre, ed Posso chiedere le agevolazioni prima casa? Il comune di residenza sarebbe sempre lo stesso. Grazie
Gentile lettrice, il diritto alle agevolazioni all’acquisto dipende dalla modalità con cui sei diventata pcomproprietaria di questa abitazione. Se si tratta di successione non ci sono problemi. Se invece l’hai acquistata richiedendo le agevolazioni fiscali non puoi richiederle di nuovo, a meno che tu non venda prima di acquistare. Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Buongiorno, premesso che il mio nucleo familiare composto dal 2008 da mio marito e da due figli, abitanti in due appartenti, di cui ciascun coniuge ne era e ne è distinto proprietario, stesso piano, le cui pareti divisorie sono state di fatto abbattute per rendere I due appartertamenti comunicanti e interamente fruibili per la famiglia; il mio coniuge ha mantenuto le le due unità catastalmente divise.
All ufficio tributi mi dicono oggi che il mio ex marito (oggi) ha fin dal 2008 dichiarato il proprio appartamento come “prima abitazione” godendo di tutti I benefici di legge, primo fra tutti l esonero ICI, la detrazione degli interessi passivi sulla casa.
Oggi mi chiedo: ma se le due unità facenti capo, sì, a due distinti proprietari coniugi, constituivano la sede di uno stesso nucleo familiare, mio marito avrebbe avuto titolo a eleggere unilateralmente e arbitrariamente la sola propria casa come abitazione principale godendo unicamente di tutti I suddetti benefici? Non sarebbe stata necessaria una mia firma? La mancanza di un mio assenso ha fatto maturare un debito ICI tutto a mio carico dal 2008 al 2016, anche perché non ho mai ricevuto gli avvisi con la relativa relata
Capisco che il quesito presuppone una “certa conflittualitá” ma ho l impressione di essermi fidata per anni…..la ringrazio, spero che Lei possa aiutarmo
Gentile Patrizia, bisogna partire dal presupposto che l’esenzione IMU vale per l’abitazione principale, quella dove dimora la famiglia. Non ci possono essere due esenzioni IMU nella stessa famiglia perché il nucleo familiare è unico e si presuppone (correttamente) che la famiglia viva in una sola casa, anche se i coniugi hanno proprietà distinte e magari anche formali residenze diverse. Nel tuo caso si tratta di 2 unità immobiliari e pertanto l’esenzione IMU va applicata ad una sola delle due (per avere il massimo vantaggio si dichiara abitazione principale quella con rendita catastale maggiore o quella acquistata con mutuo per poter detrarre interessi. Ha poca influenza il fatto che le due unità siano state funzionalmente accorpate (magari senza chiedere autorizzazione …). E’ rilevante vedere dove hanno residenza i figli, facendo riferimento al nucleo familiare. La cosa migliore è dialogare con ufficio tributi e regolarizzare la situazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
Buongiorno volevo sapere gentilmente io sono possessore di una appartamento al 50%con mio fratello lasciato in eredita da mio padre (defunto)adesso ho intenzione di acquistare un appartamento in altro comune posso avvalermi la facoltà di acquisto della prima casa:GRAZIE
Gentile lettore potrai richiedere le agevolazioni all’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA perchè non ne hai mai beneficiato e perchè non possiedi nel comune dove acquisti altra abitazione in via esclusiva (o con il coniuge). Sono queste infatti le due cause che ti avrebbero impedito di richiedere le agevolazioni, oltre chiaramente al mancato trasferimento della residenza. Un caro saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Buongiorno.
Sono sposata in regime di separazione dei beni e vivo con mio marito nella casa di mia esclusiva proprietà. Mio marito possiede il 50% dell’immobile della sua famiglia per donazione da parte dei genitori che ne hanno l’usufrutto. Lui ha ancora la residenza presso la casa dei genitori. Può trasferire la residenza nella casa in cui abita con me?
Grazie
Gentile lettrice, tuo marito può trasferire la residenza nella casa dove effettivamente abitate senza nessun problema.
Cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Buongiorno,
volevo chiedere un breve consulto.
Io sono proprietario al 100% di un immobile da più di 5 anni, ora mia moglie ha comprato un altro immobile (dove viviamo) ne è proprietaria al 100% e vi ha trasferito la residenza, ecco i dubbi
1. Ho l’obbligo di residenza con lei in quanto sposati?
2. Se no, Come faccio a denunciare la mia “effettiva dimora” vs. residenza?
Grazie mille
Francesco
Gentile lettore, i coniugi possono avere residenze distinte ma l’esenzione IMU viene applicata solo per una abitazione: l’abitazione principale, quella dove dimora abitualmente il nucleo familiare. Si presume infatti che il nucleo familiare abbia un unica dimora. La residenza distinta di due coniugi in due abitazioni di proprietà distinta, può essere considerata una strategia elusiva ai fini fiscali. Il cambio di residenza non sempre viene accettato dal Comune, specie se si tratta di località tipiche da seconda casa. Per quanto riguarda la seconda domanda puoi informarti in Comune
Un cordiale saluto. Continua a seguire CasaNoi.
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Buongiorno,
attualmente sono proprietario di un immobile al 100% per l’acquisto del quale ho usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
Ora dopo 6 anni dall’acquisto di questo immobile sono in procinto di acquistare al 50% un altro immobile nello stesso comune senza però vendere l’immobile già in mio possesso.
Per il mio 50% del nuovo immobile c’è qualche possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali come prima casa in fase di acquisto (imposta di registro di registro) senza vendere l’attuale immobile? O la “prima casa” è unica e resta tale finchè non la si rivende?
Grazie.
Cordiali saluti
Gentile lettore, nel tuo caso non puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto di un’abitazione poichè sei proprietario di altra abitazione acquistata con i benefici fiscali. Ai fini IMU puoi però adibire a “prima casa” la nuova abitazione. In altre parole: le agevolazioni all’acquisto della prima casa sono una cosa diversa dall’utilizzazione dell’immobile come prima casa (ai fini delle imposte comunali/detrazioni interessi/tariffe utenze, etc). Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Salve, mio marito è proprietario della casa in cui viviamo con i nostri figli, è la sua prima casa e l’abitazione principale. Vorrei acquistare io la mia prima a casa e volevo sapere se trasferendoci poi solo la mia residenza può diventare abitazione principale anche per me o se un nucleo famigliare può avere una sola abitazione principale.
Ai fini poi della tassazione Irpef come mi regolo? Grazie
Gentile lettrice, l’abitazione principale (esente imu) può essere una sola per nucleo familiare. Ai fini irpef bisogna quindi dichiarare utilizzo dell’immobile: abitazione principale o meno (la invito a verificare con le istruzioni alla dichiarazione dei redditi dell’Agenzia delle Entrate). Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Salve mi chiamo Mauro ,
Sono separato da un anno con residenza ancora nella casa della mia ex moglie.
tra qualche settimana faccio il rogito notarile x acquisto appartamento con agevolazione prima casa ,in un comune diverso da quello che attualmente risiedo .
il proprietario (il venditore) mi chiede insistentemente di non prendere la residenza subito dopo il rogito ma di aspettare 6/8 mesi ,la motivazione è tanto io ho tempo 12 mesi x non perdere le agevolazioni 1 casa…… io vi chiedo tutto questo è legale ? io dovrei fare il rogito di un appartamento ma la residenza rimane hai vecchi proprietari x 6/8 mesi.. ma io al rogito prendo pieno possesso della casa ma mantenendo la mia residenza altrove (comune diverso da quello dove è l’immobile) economicamente cosa mi comporta? . la cosa mi sa tanto fregatura io dovrei comprare una casa pero la residenza la mantengono i vecchi proprietari !!
accetto consigli
saluti mauro
Gentile Mauro, partendo dal presupposto che al rogito riceverai le chiavi di casa e che gli attuali proprietari non vi abiteranno più, la regola generale è che, come proprietario, potrai richiedere la residenza tua e della tua famiglia quando vuoi. E’ bene fare la richiesta al momento del trasferimento effettivo: il comune farà le verifiche del caso. Passando al caso concreto, è vero che hai 18 mesi di tempo per le agevolazioni all’acquisto. ma è anche vero che fino a quando non trasferirai residenza e dimora effettiva, pagherai IMU come seconda casa. Aggiungo che è poco comprensibile la richiesta dei venditori e per evitare ogni tipo di responsabilità comunica al comune che a seguito della vendita i oprecedenti proprietari non vi abitano più.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Salve,
vorrei sapere quali sono le modalità e la tempistica prevista per poter stabilire la “residenza fiscale” per ottenere le agevolazioni legate all’acquisto della prima casa.
Vorrei acquistare una casa a Firenze (1 acquisto) e successivamente affittarla. La mia residenza attuale è in un comune della provincia di Cosenza, inoltre vivo per la maggior parte dell’anno nella città di Palermo, a casa del mio compagno, della quale è unico proprietario. Posso mantenere la residenza anagrafica nel mio comune attuale? E’ possibile stabilire e mantenere 2 residenze, fiscale ed anagrafica in 2 comuni differenti? Che tipo di differenze sussistono e a cosa vado incontro?
Grazie
Gentile lettrice,
da quanto scrivi stai acquistando una seconda casa a tutti gli effetti.
Dal punto di vista tecnico dovresti obbligatoriamente trasferire la residenza anagrafica a Firenze entro 18 mesi dall’acquisto. Non è necessario che la residenza sia nell’abitazione acquistata. E’ sufficiente avere la residenza nel comune di Firenze.
Aggiungo che la residenza abitativa è una sola e viene certificata dal Comune.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it