Fusione immobili ai fini fiscali: cos’è e come si fa
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L’accorpamento di due o più unità immobiliari adiacenti – sia sullo stesso piano che su due piani sovrapposti – prende il nome di fusione o accorpamento immobiliare.
Ma cosa significa procedere alla fusione di due immobili a fini fiscali? Quando è possibile farlo? Come precedere?
Fusione immobili ai fini fiscali: cosa significa
Ai fini fiscali la fusione o accorpamento di due unità immobiliari in una nuova e unica è possibile dopo i necessari lavori di adeguamento e successiva iscrizione in Catasto con la categoria più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso.
La fusione di due immobili permette di costituire un’unica unità immobiliare ai fini impositivi.
In altre parole, quando ciò avviene ci si trova di fatto in presenza di una sola unità immobiliare e come tale si devono considerare uniche le imposte da versare, come TARI (tassa sui rifiuti), IMU (Imposta Municipale unica) e TASI (tributo comunale sui servizi indivisibili).
Proprio per quanto riguarda IMU e TASI vale la regole generale:
- per l’abitazione principale classificata nelle categorie catastali da A2 ad A7, opera l’esenzione;
- per l’unità immobiliare accatastata come immobile di lusso e/o di pregio ( A1, A8 e A9) si pagano sia Imu che Tasi.
Fusione immobili: quando si può fare
La fusione di due immobili a fini fiscali può avvenire se le due unità si trovano su uno stesso piano o anche su piani diversi ma sovrapposti.
L’importante è che risulti il medesimo proprietario.
Unione di fatto ai fini fiscali
Cosa succede se le due unità immobiliari appartengono a proprietari diversi, ad esempio a distintamente a due coniugi?
Con la circolare 27/E/2016 l’Agenzia delle Entrate parla proprio di “unione di fatto ai fini fiscali” di due unità immobiliari che non possono essere fuse quando ad esempio risultino di proprietà di due soggetti diversi.
L’Agenzia osserva che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.
Per l’esenzione IMU e altre agevolazioni previste per l’abitazione principale (ad esempio detrazione interessi passivi mutuo casa), è importante attenersi alla circolare: “Non sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza che siano state presentate le dichiarazioni di variazione secondo le modalità esposte nella circolare.”
Fusione immobili e bonus ristrutturazioni
L’accorpamento o anche il frazionamento di due unità immobiliari è un intervento che oggi rientra nella nozione di manutenzione straordinaria per cui si può fruire della detrazione fiscale Irpef al 50%, su un importo massimo di spesa di 96mila euro.
E’ stato il decreto legge n. 133 del 2014 a prevederlo, specificando che rientrano nella manutenzione straordinaria i lavori di frazionamento/accorpamento con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superficie delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, a patto che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Alessandra Caparello
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Alessandra Caparello è redattrice in ambito fiscale, previdenziale ed economico. Ha collaborato con vari siti online come InvestireOggi.it (curatrice della sezione Fisco e Tasse), Pmi.it, Fisco7.it.
Buongiorno, io e mio marito coi nostri bambini abitiamo in una casa che è al 17% mia e al 17% di mia sorella e la restante parte è intestata a mio padre. Siamo in questa casa a uso gratuito da circa 10 anni e ora che vendono l’appartamento di fianco stiamo pensando di comprarlo per ampliare gli spazi. Sarà sufficiente aprire una porta per rendere unici gli appartamenti contigui. Il secondo appartamento lo intesteremmo ad entrambi e la casa in cui stiamo ora rimarrebbe a proprietà tripartita. È possibile chiedere l’unione fiscale delle due unità? Se sì, quali vantaggi può comportare? Grazie e un cordiale saluto (Viviana)
Gentile Viviana, trovi tutte le informazioni nel nostro articolo. La prima cosa che devi chiarire è quanto riporta la circolare: “… non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità…”. Verificato che sia possibile la fusione, Non puoi effettuare la fusione perchè le 2 unità hanno proprietari diversi. Con la soluzione fusione ai fini fiscali avresti il vantaggio di non pagare IMU. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
ammesso che te la approvino, ma con la circolare n.ro 9-2001 non è consentito fondere unita immobiliari con diritti eterogenei, faresti un buco nell’acqua, in quanto quando sara necessario trasferire per davvero i diritti, dovrai rifrazionare ( ammesso che te la fondino), e costituire le porzioni di unita immobiliare urbana. sarebbe utile gia oggi fare cio ( dichiarazioni per porzioni di uiu) e poi al comune in forza del documento approvato dal competente ufficio e ai soli fini fiscali comunicare che trattasi di unita composta da più unita e con diritti eterogenei, ma ai fini fiscali. il comune accetterebbe tale status in attesa ovviamente del rogito vero e definitivo. punto
Buonasera,
io sono proprietario di un’immobile dove vivo con la mia famiglia.
Mia moglie sta per acquistare l’immobile adiacente: quindi ci troviamo nella situazione di avere due immobili intestati a 2 persone distinte anche se fanno parte dello stesso nucleo familiare.
Si può procedere tranquillamente ad effettuare lavori edilizi per unire i due immobili oppure non si può fare dato che sono intestati a due persone differenti?
La fusione catastale non è possibile in presenza di proprietà diverse, come è specificato nell’articolo, anche se è possibile realizzare un’unica unità funzionale. Può essere effettuata la fusione ai fini fiscali. Confrontatevi con un tecnico professionista. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve,
ho acquistato una casa con due unità immobiliari su due piani che sono già unite da una scala interna non necessitano di lavori per unirle ma voglio fare comunque alcuni lavori, con spostamento di due muri, per migliorarne l’aspetto.
Durante l’atto ho dichiarato l’intenzione di acquistare la casa, interamente, come prima abitazione e di voler unire le due unità. Mi è stato detto che devo prendere la residenza entro 18 mesi ed unire gli appartamenti il prima possibile senza indicare scadenze.
Ho preso la residenza quasi subito ma aspettavo a fare l’accatastamento per metterci dentro anche le modifiche che sto cercando di portare avanti. Purtroppo i tempi si sono allungati molto tra impegni, progetti e preventivi vari.
Quanto tempo ho per unire fiscalmente le due unità senza avere problemi legali/fiscali?
Grazie mille
Non esiste un termine preciso. Consiglio anche io di fare il più velocemente possibile e comunque entro i 3 anni, termine che l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione per compiere eventuali accertamenti e decorre in realtà a partire da un anno dalla registrazione dell’atto.
Provi a verificare se è ancora possibile effettuare subito la fusione catastale e successivamente una CILA per modifiche interne non strutturali o una SCIA se strutturali. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno
mia moglie ed io con 2 bimbe viviamo in un appartamento al primo piano di mia proprietà. Lo scoso marzo mia moglie ha acquistato l’immobile al piano terra poichè la singola unità non è idonea ad accogliere 4 persone. Ci siamo adoperati per mettere in comunicazione i due immobili mediante la realizzazione di una scala interna. I lavori sono stati eseguiti con le dovute pratiche presentate all’ufficio tecnico del comune ed adesso il tecnico che si è occupato delle pratiche burocratiche e progettuali sta provvedendo ad effettuare la fusione fiscale dei due immobili all’agenzia del territorio.
Considerato che però i due immobili hanno numero civico differente, possiamo comunque portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo stipulato da mia moglie per l’acquisto? La fusione fiscale prevede anche la detrazione del mutuo o è finalizzata soltanto ad esentare dalle tasse di IMU e TARI?
Seppur vero che non è necessaria la resìdenza anagrafica ma l’utilizzo ad abitazione principale dell’immobile per portare in detrazione gli interessi passivi, questo non può essere provato con le bollette delle utenze che nel caso nostro sono sottese ai contatori del mio immobile.
Gentile Salvatore,
L’Agenzia delle Entrate osserva che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità (per capirci non ci dovrebbero essere due contatori, due impianti distinti, etc).
Unione di fatto ai fini fiscali E’ questo il tuo caso perché le due unità immobiliari hanno intestatari titolari distinti. Per l’esenzione IMU e altre agevolazioni previste per l’abitazione principale (ad esempio detrazione interessi passivi mutuo casa), è importante attenersi alla circolare: “Non sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza che siano state presentate le dichiarazioni di variazione secondo le modalità esposte nella circolare.”
Poco importa se i civici delle due unità immobiliari sono diversi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Grazie per la celere risposta. Avevo preso per buono quanto mi aveva riferito lo studio commercialista cui mi appoggio per la dichiarazione dei redditi il quale asserisce invece che l esenzione fiscale Imu tari è l unico vantaggio fiscale cui si accede con la fusione fiscale dei due immobili secondo la circolare dell agenzia delle entrate da lei citata.
Sarebbe ( e questo a parer mio) meno logico che mia moglie prendesse la residenza al piano inferiore che tra l altro per le utenze è sotteso a quello del piano superiore.
Le chiedo la cortesia di indicarmi eventuali link cui attingere le informazioni corrette da far pervenire allo studio commercialista
Ancora grazie
Gentile Salvatore, avete unito due unità immobiliari (appartenenti a persone diverse) con le necessarie autorizzazioni. Potete avere esenzione IM TASI, ma anche deteraibilità interessi mutuo casa in quanto l’abitazione (unita) è “abitazione principale”. Mi sembra tutto chiaro, logico e coerente. Non ha nessun senso spostare residenza se è stata fatta “unione di fatto ai fini fiscali”. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
come piu volte ribadito la fusione di due unità immobiliari è possibile e non solo fiscalmente ma anche per predisporre documentazione idonea civilisticamente al trasferimento dei diritti sono accettabili solo se hanno i seguenti requisiti:
1- sono comunicanti direttamente oppure con opere di apertura porte ecc
2- hanno la stessa destinazione d’uso, altrimenti occorre predisporre anche il cambio di destinazione d’uso, e sicuramente in questo caso, gli uffici preposti chiederanno il titolo edlizio abilitativo
3- hanno stessa ditta, diritti, e quote.
nb) le fusioni per “comodita fiscali” in molti le confondono con le fusioni vere, e si possono predisporre quando le due unita sono intestate con titoli e ditte eterogenee, classico esempio una unita in ditta al solo marito, la seconda in ditta a marito e moglia in comunione. in questi casi si presenta un docfa ai fini fiscali, con la cosidetta variazione per porzione di u.i.u. che non da fusione, ma ai fini imu l’ente impositore la considera unica unita e quindi se unico compendio fiscale e prima casa di abitazione, la esenta dall’imu ecc, ma è una situazione anomala dal punto di vista del diritto civile e del diritto di proprietà, che l’agenzia del territorio accetta, ma ripeto ai soli fini della perequazione catastale.
Buongiorno ho acquistato due unità immobiliari, una al piano terra e l’altra al piano superiore che sono già comunicanti e non necessitano di lavori per unirle.
Per unirle fiscalmente posso farlo da me oppure mi devo rivolgere sempre ad un professionista?
Grazie
Deve essere effettuata una pratica catastale di fusione a firma di un professionista. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, mio padre proprietario di una casa in campagna ha diviso catastalmente l’immobile in due unità immobiliari e ha donato una parte a me e l’altra a mia sorella, si è lasciato l’usufrutto e di fatto vive in tutta la casa, quindi ha così proceduto ora che è in vita a sistemare l’eredità. Nel frattempo l’usufruttuario che ha 82 anni può pagare l’imu come prima casa per tutte e due le unità immobiliari? di fatto sono comunque due unità comunicanti, nulla è cambiato fisicamente alla casa dopo la divisione catastale.
Gentile Maria, tuo padre è tenuto a pagare IMU sulla seconda unità immobiliare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
quindi secondo la vostra opinione non può fare l’unione fiscale?
Non vi conviene perché siete due proprietari diversi, fratelli tra di voi In futuro potreste avere difficoltà a vendere / cedere la proprietà separatamente. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
Io e mio marito abbiamo acqustato una casa nuova ( due piani non unificati), abbiamo dichiarato che la nostra vecchia casa si deve vendere entro 12 mesi.
Cosi la nuova casa sara unificata (27/E/2016-fusione) , agevolazioni come prima casa e richiesta di residenza( esenti da IMU)
se nel caso non si vende la vecchia casa dobbiamo pagare
la diferenza dell’imposta del registro 7% la diferenza tra (9% seconda casa -2% prima casa gia pagate) piu 30% di sanzioni
domanda 1:invece se nel caso il piano di sopra e piano di sopra non sarano unificati( senza fiusione) quanto è la sanzione ?
domanda 2:dopo presumo si deve pagare anche IMU come seconda casa?
grazie infinito per la Vostra risposta
Gentile Maria, ti rimando alla nostra Guida sulla “Decadenza dalle Agevolazioni prima casa“. Se non vendete entro l’anno potete sicuramente risparmiare la sanzione del 30%. In merito al quesito sulla mancata fusione: l’importo da corrispondere per l’acquisto dovrà essere ricalcolato “spezzando” le imposte acquisto sulle due unità immobiliari (imposta agevolata per un’abitazione e imposta piena sulla seconda abitazione). Chiaramente il possesso delle due unità immobiliari determinerà l’imposta IMU in relazione all’utilizzo: L’esenzione IMU è applicabile ad una sola unità immobiliare per famiglia che viene utilizzata come abitazione principale (dimora abituale e residenza). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, avrei bisogno di un aiuto. Sono proprietaria di un bilicare acquistato con le agevolazioni prima casa. Nel 2016 ne ho comprato un altro sullo stesso pianerottolo ma non confinante con il mio. Ho effettuato lavori di ristrutturazione che hanno fatto perdere ad uno dei due appartamenti l’autonomia funzionale ( cioè é composto da due camere da letto ed un bagno). Posso effettuare l accorpamento ai fini fiscali?
Gentile Cristina, non è possibile risponderti. devi rivolgerti ad un tecnico. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno a tutti voi ,io ho un rompicapo che tutti mi chiedono ma non so come andare a risolvere questo problema ,io ho una casa anni 70 classica 2 piani uno sopra l’altro e dove io abito in un piano di due ,il quesito che vi faccio è: io pago le tasse da anni come seconda casa in quanto il geometra me l’ha accatastata come seconda casa ,io ho un solo numero civico di un piano dove abito mentre la cosiddetta seconda casa uno dei due piani non ha da sempre un numero civico in quanto oltre a non abitarci nessuno non ha l’abitabilità ne tanto meno il numero civico,
ma perche devo pagare come seconda casa e non ho un numero civico , la stessa è accatastata come seconda casa.
Gentile Stefano, ogni unità immobiliare iscritta in catasto e con rendita catastale, è soggetta a imposta sulla proprietà (IMU – TASI).
Non ha nessuna rilevanza l’assenza del civico o se lei non può utilizzarla.
Nel suo caso potrebbe valutare con un tecnico la possibilità di attribuire la categoria catastale F2 che non ha rendita (immobili non soggetti a fornire reddito per diversi motivi).
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, sono proprietario di due piccoli appartamenti adiacenti (uno è prima casa e l’altro seconda casa). Con la semplice apertura di una porta interna potrei realizzare di fatto un unico appartamento. Vi chiedo e’ possibile senza fare la fusione, ottenere l’unione di fatto ai fini fiscali ? In breve, vorrei che gli appartamenti restassero catastalmente due unità distinte, ma unite solo per fini fiscali, ciò perché sul secondo appartamento grava una ipoteca e con la fusione essa si estenderebbe anche al primo. Cosa mi consigliate? Grazie per la vostra risposta.
Gentile Gianpiero, l’unione di fatto ai fini fiscali riguarda la fusione di unità immobiliari di proprietari diversi. Nel tuo caso sei unico proprietario di entrambe le unità e puoi procedere con la fusione, ma ti ricordo che (vedi circolare) “… non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale …”. All’interno del post trovi tutte le informazioni e il riferimento alla circolare dell’Agenzia delle Entrate. Immagino che vorresti procedere con la fusione anche per evitare l’IMU sulla seconda unità immobiliare. Per quanto riguarda le conseguenze della fusione nel tuo caso concreto, ti faccio presente che l’ipoteca è un diritto di garanzia e se non devi vendere/trasferire proprietà non ti crea nessun problema. Dopo 20 anni l’ipoteca perde di efficacia, salvo i casi in cui il debito non è ancora estinto e pertanto viene rinnovata. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
buongiorno mi chiamo Gino sono proprietario di due edifici , uno indipendente appoggiato ad a un condominio dove comunicante con l’altro locale nel condominio adiacente condominiale , negli anni scorsi sono stati accorpati catastalmente con un unica rendita catastale , ora il condominio mi chiede di pagare le spese condominiali anche per l’edificio non facente parte del condominio è regolare questa pretesa? grazie
e scusate per le ripetizioni.
Gentile Giulio, lei è tenuto a pagare gli oneri condominiali in base ai millesimi, come tutti. Nel caso specifico, i millesimi riguardano una porzione dell’appartamento. La porzione è quella interessata dalla proiezione dell’edificio condominiale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
È possibile effettuare una fusione tra due unità una avente destinazione d’uso laboratorio artigianale (c3) e l’altra residenziale (a3)? In più vorrei poi sapere se posso cambiare destinazione d uso del laboratorio artigianale in residenziale?
Grazie
Gentile Giorgia, non è possibile fondere due unità immobiliari con categoria catastale diversa. Per il cambio di destinazione d’uso ti devi informare all’ufficio tecnico comune e/0 ad un professionista. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, ho presentato al catasto pratica di fusione di due appartamenti sovrastanti. Vorrei sapere se ai fini fiscali (irpef e imu) devo aspettare una sorta di accettazione da parte del catasto per poter utilizzare la nuova unica rendita. Inoltre se per accertare la fusione ci sarà un sopralluogo da parte di tecnici del catasto oppure no. Grazie.
Gen.le Silvia,
certamente per considerare la fusione definitiva deve attendere l’accettazione del Catasto che verifica la correttezza tecnica del nuovo accatastamento (ma se tutto è a posto sono sufficienti un paio di giorni).
Il sopraluogo dei tecnici potrebbe essere possibile.
Cordiali saluti, arch Carmen Granata
Buongiorno, la fusione ai fini fiscali di due unità abitative, appartamento e mansarda abitabile A2 entrambi collegati da scala interna, presuppone l’assegnazione di unica rendita o restano le rendite loro già attribuite ? Dalla visura catastale cosa si evince dopo la fusione ?
Grazie anticipatamente.
Gentile Damiano, con la fusione si attribuisce la nuova (ed unica) rendita alla nuova unità immobiliare. Devi rivolgerti ad un tecnico. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno sto per acquistare 2 immobili sovrapposti e in sede notarile vorrei usufruire delle agevolazioni prima casa ..aprire una scala interna e fare la fusione…la domanda è ….devo al rogito presentare il progetto dell’Unione o posso farlo in seguito….?quanto tempo ho per legge ..a fare l’unione..c’è una scadenza da rispettare…?
Gen.le Maria Luisa,
non è tenuta a presentare il progetto al rogito ma deve semplicemente dichiarare di voler procedere all’unione nell’atto. Non esiste una scadenza fissata, ma è consigliabile farlo entro un anno, per motivi fiscali, perché in caso di controlli si potrebbe essere soggetti a sanzioni.
Cordiali saluti, arch. Carmen Granata
Buonasera,
ad aprile 2016 ho acquistato due alloggi con l’impegno scritto che avrei unificato le due proprietà. Ad agosto del medesimo anno ho aperto una scia, tutt’ora aperta.
Questo pomeriggio mi arriva una notifica dall’agenzia dell’entrate in quanto avendo il giorno dell atto usufruito del bonus fiscale prima casa, ed ad oggi non avendo ancora adempiuto all unificazione, o meglio fisicamente si ma non fiscalmente, in quanto il mio geometra suggeriva di fare tutto a chiusura lavori, mi invitano al pagamento dell imposta che avrei dovuto pagare il giorno dell atto come due unità distinte.
È possibile che presentando i documenti di scia aperta posso fare ricorso? C’è una scadenza entro i quali dovevo prosentare i documenti di avvenuta unificazione distintamente dai lavori aperti?
Grazie in anticipo.
Gentile Giovanni, l’argomento è “complesso”. Nell’atto di acquisto lei si impegnava ad unificare le due unità immobiliari ai fini dell’applicazione dell’imposta ridotta sull’acquisto. Se non era già residente, si è impegnato a trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito. L’agenzia delle Entrate effettua sempre gli accertamenti sugli atti pubblici. Non riscontrando l’avvenuta fusione e non potendo escludere che dalla fusione possa determinarsi una nuova unità immobiliare di lusso- ha notificato la richiesta di cui scrive. Per quanto io sappia, non esiste un termine per legge per eseguire la fusione. Inoltre ci potrebbero essere casi di fusione funzionale tra le 2 unità (fusione di fatto) senza che sia stata perfezionata la fusione catastale. A mio parere è opportuno andare a dialogare con l’Amministrazione, carte alla mano, specificando che ha fatto tutto quello che era in suo potere per effettuare la fusione funzionale dopo la compravendita, e che appena possibile effettuerà la formalizzazione in catasto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno signor Giovanni. Io mi trovo attualmente nella stessa situazione che ha avuto lei nel 2019. Mi suggerisce che procedura ha seguito? E come ha risolto? A me il funzionario questa mattina ha detto che l’unica soluzione è il ricorso.
Grazie
è possibile procedere alla fusione di due immobili attigui aprendo una porta tra i due terrazzi? Vorrei evitare di aprire una porta interna poiché una porzione è occupata da mia figlia col suo bambino. nell’altra porzione ci vivrei io. Grazie x il riscontro
Gentile Lucia, a mio parere non è possibile. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
sono proprietario di una casa (costruita nel 1925 e mai modificata), che insiste in parte su mia proprietà(90%) ed in parte su terreno di proprietà di terzi ma da sempre in mia disponibilità, però senza sentenza di usucapione.Ora mi trovo a dover pagare l’IMU per quella porzione di casa che ricade nel terreno non mio. Posso chiedere l’applicazione della circolare n. 27/E 2016 che al punto 1.7 prevede di poter unire ai fini fiscali le due porzioni ( «porzione di u.i.u. unita di fatto ai
fini fiscali»)??
Cordiali saluti
Non è possibile rispondere dal blog senza vedere le carte. Lei ha necessità di un tecnico. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buonasera, Sono proprietario in una seconda casa costruita su un terreno edificabile di 3000mq di cui la metà è accorpato alla casa e pago imu sulla casa e l’altra metà pago imu sull’area fabbricabile.
Volevo sapere se è possibile accorpare l’altra metà del terreno alla casa e pagare imu solo sulla casa. È più conveniente o è meglio lasciare le cose separate. Inoltre se possibile quali sono i costi da sostenere per tale operazione .
Gentile Emilia, purtroppo non è possibile. Può chiedere al comune se ci sono esenzioni / riduzioni per aree fabbricabili in assenza di progetto richiesto / permesso rilasciato, magari “rinunciando” al diritto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buon giorno,
mio marito ha un terratetto di proprietà acquistato con un mutuo abitazione prima casa, io, essendo in separazione dei beni, vorrei acquistare, con un altro mutuo, la piena proprietà del terratetto adiacente.
Un domani potremmo fare un’unica proprietà? Se si in quale modo? Sottolineo il fatto che saremmo proprietari ognuno di un’unità mobiliare con il proprio mutuo abitazione principale.
Attendo un chiarimento
Gentile Daniela, la fusione non è possibile perché le abitazioni sono di proprietari diversi, salvo quanto illustrato nell’articolo ( “unione di fatto ai fini fiscali” di due unità immobiliari che non possono essere fuse quando ad esempio risultino di proprietà di due soggetti diversi). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, sto per acquistare un appartamento sovrapposto al mio, volevo sapere , ai fini delle agevolazioni fiscali se potevo unirli tramite ascensore interno, oppure è obbligatorio unirli con scala. Faccio presente che il collegamento esterno nella scala c’è ma è condominiale. Quello interno lo vorrei fare con ascensore.
Grazie.
Gentile Marilena, per la fusione occorre un collegamento interno tra gli appartamenti. Ritengo – nel tuo caso – che il collegamento possa avvenire sia con scala che con ascensore. Approfondisci con un tecnico esperto e con il notaio perché i lavori da eseguire per il collegamento non sono banali (taglio di solaio). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve, Partecipo all’asta dell’appartamento adiacente al mio e vorrei successivamente effettuare la fusione delle due unità qualora me lo aggiudicassi.
Entrambi gli Immobili sono di una metratura abbastanza importante , ma in categoria A/2, Vorrei sapere, In considerazione della fusione, se il tetto dei 240 mq , Onde diventare casa di lusso, é da considerarsi metratura “utile“ (intendo la metratura abitabile al netto di muratura, pilastri, terrazze, balconi, etc)?
Oppure se, essendo entrambe le abitazioni in categoria A/2 Posso in ogni caso usufruire della possibilità della tassazione prima casa unendole?
In ogni caso, Che pratiche dovrei fare per regolarizzare un immobile fuso sia dal punto di vista catastale, sia dal punto di vista fiscale?
Grazie
Gentile Valeria, stai richiedendo una consulenza professionale. Devi rivolgerti ad un tecnico sia per gli aspetti edilizi urbanistici, sia per verificare se la fusione determina un’abitazione di lusso. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve io vorrei acquistare un immobile..
Ma il proprietario vende anche un ammezzato sopra l appartamento… Io sarei disposto a comprarli entrambi ma sono due appartamenti diversi per unirli catastalmente cosa dv fare e soprattutto pagare? Grazie anticipatamente
Gentile Salvatore, devi rivolgerti ad un tecnico il quale potrà valutare la possibilità della fusione e i relativi costi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
la fusione di due immobili contigui (nel mio caso l’altra parte di bifamiliare che ho intenzione di acquistare) prevede esclusivamente interventi interni (es. apertura varco o creazione porta interna tra una casa e l’altra…) o è da considerarsi fusione anche il solo abbattimento di un muretto esterno che separa i giardini delle due unità?
Grazie mille
La fusione è una pratica catastale che può prevedere anche minime opere. Deve contattare un tecnico professionista. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve. Vorrei un chiarimento. Io sono proprietaria di un abitazione e il mio fidanzato ha acquistato una piccola abitazione adiacente alla mia (stesso piano, mura tra le due abitazioni in comune) è possibile procedere a dei lavori di ristrutturazione per unire gli immobili? Possono rimanere 2 proprietari diversi?
Gentile Francesca trovi la risposta all’interno del post. non saprei cosa altro aggiungere. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buona sera, premesso che sono poco esperto in materia,io sono proprietario di un immobile di due locali e vorrei comprare dal vicino l’altro bilocale posso fare la fusione catastale subito all’atto notarile? E si possono fare delle modifiche tipo spostare una porta.
Se la fusione è possibile puoi far impostare la pratica ad un tecnico e il notaio potrà riportarla nell’atto. Confrontati con il notaio anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali prima casa per l’acquisto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, vorrei comprare un immobile diviso in 2 appartamenti indipendenti. Posso fare la fusione catastale per pagare meno tasse sia di acquisto che successivamente?
Si lo puoi fare. E’ possibile fare la fusione prima dell’atto oppure puoi citare nel rogito la pratica di fusione in corso. Chiedi al notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, vorrei sapere se è possibile accorpare come se fosse un unico immobile, due immobili non contigui, ma che sono separati da una strada quindi circa 8 metri di distanza: sono uno di fronte all’altro.
Penso proprio di no. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno,
Io e i miei genitori abitamiamo in una casa con terreno che risulta essere divisa in due come proprietari e quindi anche fiscalmente ( parte sinistra casa e terreno mia, parte destra casa e terreno di mia madre).
Per motivi personali mia madre vuole donarmi la sua parte, pur rimanendo ad abitarci dentro. Nel momento in cui divento unica proprietaria posso chiedere la fusione?
Gentile Morena, devi verificare se la fusione è possibile sia sotto l’aspetto tecnico che catastale. Mi sembra di capire che si tratta di due unità immobiliari ad uso abitativo (+ il terreno). Nel caso non fosse possibile la fusione, per non pagare in futuro l’IMU sulla seconda casa, vi suggerisco una donazione di sola nuda proprietà mantenendo l’usufrutto alla mamma, la quale non paga IMU perchè ci vive. Parlatene con il notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, dovrei acquistare due appartamenti sullo stesso piano e confinanti tra loro
uno di proprietà di due coniugi in separazione di beni e l’altro di madre e figlio avuto in eredità.
Posso acquistarli con un unico atto e usufruire agevolazioni prima casa? posso fare successivamente la fusione dei due immobili?
Grazie
Marco (Torino)
Gentile Marco, può effettuare i due acquisti in un unico atto, che andrà impostato citando la fusione delle due unità immobiliari per usufruire delle agevolazioni all’acquisto. Salvo verifica preventiva della pratica di fusione da parte di un tecnico professionista. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Io e mio marito abbiamo acquistato un appartamento al 50% prima di sposarci e ora siamo sposati in comunione dei beni se acquistiamo l’appartamento accanto per fare la fusione si può fare?
Ritengo sia possibile perché le quote dei diritti di voi due comproprietari è la medesima. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
ho acquistato nel 2014 un appartamento di nuova costruzione fruendo dell’agevolazione prima casa e concedendolo in comodato d’uso gratuito a mia figlia che ci vive col suo bambino. Mi si presenta l’opportunità di acquistare l’appartamento contiguo e, procedendo all’apertura di una porta tra due stanze, di procedere alla fusione fruendo anche x questo immobile delle agevolazioni prima casa.
Le domande sono:
Devo andarci ad abitare obbligatoriamente?
In caso positivo posso mantenere la mia autonomia utilizzando la cuci na già predisposta?
Dopo quanti anni dal rogito posso frazionare i due immobili ritornando alla situazione originale?
Ai fini condominiali posso mante4nere i due immobili separati pagando come se gli appartamenti non fossero uniti?
Grazie x il riscontro.
Gentile Lucia,
– puoi usufruire delle agevolazioni imposte per l’acquisto di appartamento contiguo a quello acquistato con le agevolazioni, solo se li accorpi- Parlane con il notaio per tempo. Devi inoltre avere la residenza o trasferirla in 18 mesi nel comune dove acquisti. A mio avviso non devi trasferire obbligatoriamente la residenza nel tuo immobile
– per gli aspetti funzionali degli impianti verifica con un tecnico. Nessuno ti vieta di avere 2 cucine nell’appartamento accorpato.
– ai fini condominiali, se accorpi dovresti comunicarlo all’Amministratore. Potete concordare di mantenere le due porzioni separate nei confronti del condominio, anche se si tratta, dopo la fusione, di unica unità immobiliare.
– non sono in grado di darti una risposta per i tempi di un successivo frazionamento.
In conclusione ti consiglio di pagare imposte piene per questa seconda unità immobiliare da acquistare, così da evitare tante attività legate alla fusione.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
grazie x il riscontro tempestivo. Ora vorrei chiederle se una volta acquistato l’immobile, mantenendo la residenza nello stesso comune, posso affittarlo parzialmente, 2 stanze + bagno e cucina con la formula dell’affitto temporaneo cioe 18 mesi.
Grazie
Certamente puoi affittare l’immobile. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve
Possedendo due appartamenti attigui, uno in comunione tra me e mia moglie (prima casa) e uno appartenente a mia moglie, che costituiscono di fatto una sola unità abitativa (una sola cucina), abbiamo provveduto alla fusione catastale a fini fiscali. Il tecnico che ha eseguito la pratica ha seguito quanto dettagliato in altro commento, fino alla dichiarazione al catasto. In quale modo è necessario procedere perché l’unica unità abitativa risulti tale anche ai fini tributari?
Abbiamo già risposto il 5 ottobre al commento di Gaetano del 1° ottobre . Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve,
abbiamo comprato l’appartamento sopra il nostro, pensando di unirli attraverso una scala interna per renderli un unico appartamento a livello catastale e fiscale.
Vista la difficoltà tecnica di unirli con una scala, cos’altro potremmo fare per unirli a fini catastali e fiscali?
Un tubo di luce? un lucernario? una scala a botola?
Grazie
Se non c’è una comunicazione interna (scala), le due abitazioni non si possono fondere. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve ho comprato nel 2006 una casa di 170 m2 su tre piani e quest anno ho comprato i 3 piani adiacenti che sarebbero da ristrutturare e possibile fonderli in un unica proprieta e quanto costerebbe?
Devi contattare un professionista e valutare se tecnicamente e funzionalmente è possibile la fusione. Valuta anche le conseguenze fiscali ai fini IMU (probabilmente diventa abitazione di lusso). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve… sto acquistando una palazzina con 2 appartamenti che intendo unificare posso fare un mutuo prima casa per entrambi e in seguito unificarli ?
Dovrebbe stipulare due contratti di mutuo distinti uno prima casa e l’altro seconda casa (hanno imposte sostitutive diverse; vedi le nostre guide sull’argomento). Un’altra soluzione da verificare con la banca è stipulare un solo mutuo prima casa con estensione ipotecaria sulla seconda unità immobiliare. La detrazione interessi è limitata all’importo di mutuo in riferimento al prezzo di acquisto della casa per la quale si chiedono le agevolazioni fiscali prima casa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
buongioro mi chiamo gaetano dovrei fusione di due appartamenti sullo stesso piano uno indestato ame laltro indestato a me e miamogle sipuo fare la fusione al catasto grazie
La risposta è NI… Non si possono fondere ma si può effettuare un’annotazione a fini fiscali. Ecco cosa scrive l’Agenzia delle Entrate nella circolare Saluti
GP
Occorre premettere che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità
immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata
l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di
tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati
11
requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica
unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare
evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali
diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità
di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte
dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.
Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare:
l’utilizzo della causale di presentazione “Altre”, nel cui campo descrittivo
deve essere riportata la dizione “DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI
U.I.”;
l’inserimento, nel riquadro “Note relative al documento”, della dizione
“Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub.
zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”;
la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera
unità immobiliare, con l’avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la
parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte
rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per
meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta
avente diritto;
ai fini del classamento, l’attribuzione ai beni costituenti porzioni di unità
immobiliare della categoria e classe più appropriata, considerando le
caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso
(cioè derivante dalla fusione di fatto delle porzioni), mentre la rendita di
competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della
relativa consistenza.
Non è pertanto sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle
Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza
che siano state presentate le dichiarazioni di variazione secondo le modalità sopra
esposte.
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L’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la
registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione,
provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la
seguente annotazione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx
Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.
Salve,io e mia moglie vorremmo acquistare un appartamento confinante con il nostro..
Noi viviamo in uno stabile con tre civici diversi e l’appartamento confinante da acquistare fa parte di un altro civico rispetto al nostro. E’ possibile unirli nonostante abbiano due civici diversi ? grazie
Gentile Federico,
dovete verificare con un professionista competente gli aspetti tecnici della fusione dei due appartamenti.
Se è possibile effettuare la fusione in un unica unità immobiliare, l’appartamento potrebbe avere due entrate da due civici diversi.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buonasera, ho acquistato un immobile attiguo al mio e devo procedere alla fusione. L’appartamento in cui risiedo è un trilocale in cui è presente un bagno privo di antibagno. L’altro è un bilocale con bagno il cui accesso è in ingresso. Devo procedere all’apertura di una porta per renderli comunicanti. I quesiti sono due.
Il primo: sono obbligata a modificare uno dei due bagni per renderlo fruibile ai disabili? Le metrature e la distribuzione degli spazi mi renderebbe l’impresa assai ardua, tenuto conto del fatto che si tratta di un condominio del 1930 con ascensore esterno che arriva agli ammazzati (impossibile l’accesso per disabili)
Il secondo quesito e: per l’accatastamento devo attendere il fine lavori?
Ho interpellato due professionisti e ho avuto due risposte differenti. Brancola nel buio!
Grazie per le risposte.
Ivana da Torino
Gentile Ivana devi affidarti ad un tecnico di fiducia per impostare la pratica edilizia correttamente ed effettuare le scelte progettuali opportune. Il progetto è da verificare presso Ufficio Tecnico comunale, con il quale è bene dialogare prima di impostare i lavori facendo presente problematiche varie. Per l’accatastamento, normalmente la variazione catastale va presentata insieme alla fine lavori. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, sono proprietaria di due appartamenti sovrapposti censiti come A7 e collegati tra loro da una scala esterna. In uno ho la residenza io, ed ho perciò l’esenzione ai fini IMU, nell’altro risiede mia figlia, ma non è prevista l’esenzione IMU.
E’ possibile accorparli in uno solo indicandolo come abitazione principale per me?
E’ necessario creare una scala di collegamento interna?
Grazie per l’attenzione,
Giovanna di Verona
Gentile Giovanna, l’accorpamento catastale ha aspetti tecnici. Devi rivolgerti ad un professionista esperto in catasto. Hai valutato la cessione dell’usufrutto a tua figlia? In questo modo sua figlia ha diritto ad esenzione IMU. Da valutare economicamente perché ci sono spese notarili iniziali. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, io e mia moglie siamo proprietari ciascuno al 100% di due appartamenti contigui, accatastati in modo autonomo, collegati da una scale, che utilizziamo entrambi come abitazione principale. Essendo unico lo stato di famiglia su un paghiamo l’imu mentre sull’altro usufruiamo dell’esenzione per abitazione principale. Essendo due proprietari non è possibile fare la fusione fiscale. Mi hanno ipotizzato di fare due stati di famiglia per beneficiare dell’esenzione imu. Cosa ne pensate?
Gentile Paolo, non ho consigli da darle per eludere il fisco. Allo stato attuale dovete pagare IMU su un immobile, a meno che non divorziate. Sotto l’aspetto tecnico, se è possibile la fusione delle due unità immobiliari, potreste valutare una vendita (permuta) reciproca tra lei e sua moglie con contestuale fusione. In questo modo sareste coniugi comproprietari di un’unica unita immobiliare adibita ad abitazione principale che gode di esenzione IMU (sempre che dalla fusione non scaturisca un immobile di lusso). CONTROINDICAZIONI Oltre ai costi costi notarili e imposte da pagare, non potrete più vendere distintamente le due unità immobiliari. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve..vorrei sapere..dovrei acquistare una villetta che confina con un altri due vani separati da muri divisori, che sono accatastati come zona lavanderia.cosa comporta questa situazione nel momento del rogito? Prima della vendita il proprietario può accorparli?
la sua domanda non è chiara. In termini generali, la casa deve essere regolare sotto l’aspetto edilizio e catastale. Il proprietario è tenuto a regolarizzare prima del rogito. Viceversa se lei vuole fare modifiche di un immobile conforme, può procedere dopo la stipula quando sarà proprietario, nel rispetto delle norme. Verifichi bene la situazione con un professionista, che le potrà dare risposta al suo quesito. Se la casa è conforme. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Salve
Ho bisogno gentilmente di un chiarimento in merito alle abitazioni unite di fatto .
Io sono proprietario di un immobile acquistato con agevolazioni fiscali e adesso sto valutando l’acquisto della unità immobiliare adiacente (separati da una parete divisoria). L’idea è di rendere i due immobili (il mio ed il nuovo limitrofo ) comunicanti tramite una porta che aprirei sulla parete che risulta attualmente divisoria. Tale situazione, consente di usufruire delle agevolazioni fiscali nell’ambito delle abitazioni unite di fatto ? Posso dunque comprare ed estendere alla nuova abitazione le agevolazioni fiscali ? Preciso che attualmente i due appartamenti sono indipendenti; il limitrofo ha le utenze disattivate da oltre cinque anni .
Grazie per la cortese attenzione
Gentile Francesco, puoi pagare imposte agevolate sull’acquisto impostando correttamente l’atto con il notaio con il supporto di un tecnico. Verifica con un tecnico che la fusione sia tecnicamente possibile e che dalla fusione non scaturisca un’abitazione di lusso (non avresti diritto alle agevolazioni acquisto, nè esenzione IMU). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buonasera,
sto facendo una fusione tra due appartamenti contigui e a breve depositerò la CILA per inizio lavori. Sono proprietario al 100% sia dell’appartamento in cui risiedo che in quello attiguo appena acquistato in cui non è attiva alcuna utenza (acqua, luce, gas) perchè dismesse dal precedente proprietario da cui ho acquistato e per le quali non ho fatto volture dovendo fondere immediatamente le due unità immobiliari. Non mi è molto chiaro un dettaglio non banale per cui la mia domanda è la seguente: è dovuto il pagamento di IMU e TARI per seconda casa sull’immobile appena acquistato in questo periodo di transizione che intercorre tra rogito e fine lavori di fusione (spero massimo 5 mesi in totale) a cui seguirà presentazione definitiva della nuova mappa catastale?
Grazie per l’attenzione
Cordiali saluti
Gentile Stefano,
ritengo che ci sia doppia tassazione (con esenzione IMU per unità immobiliare adibita a dimora abituale), perché di fatto sono due unità immobiliari distinte e la fusione è un evento futuro e non certo.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del creditoContatti per richieste mutui e surroghe
Buongiorno
sono sposato in separazione di beni;
il coniuge (unico proprietario dell’interno 8) ed i figli sono residenti in Roma presso l’interno 8;
a gennaio 2017 ho acquistato – con agevolazione prima casa in quanto lavoro a Roma – l’unità immobiliare adiacente interno 7 e ne sono l’unico proprietario;
sono attualmente residente in altro comune diverso da Roma;
a giugno 2017 sono iniziati, dopo presentazione Cila, i lavori di manutenzione straordinaria dell’interno 7 riguardanti anche la cosiddetta “unione fiscale” dell’unità immobiliare interno 7 con l’unità immobiliare interno 8, infatti i lavori svolti sull’unità immobiliare interno 7 hanno fatto perdere i requisiti di autonomia a quest’ultimo (è stata aperta porta tra interno 8 e interno 7, si accede all’interno 7 solo passando dall’interno 8 in quanto la porta d’entrata è stata murata, l’interno 7 non ha più cucina nè utenze elettriche);
l’Agenzia delle Entrate nelle Circolare 27/E/2016 prende in esame e analizza al paragrafo 1.7 del documento, il caso di due unità immobiliari contigue e autonomamente accatastate con la possibilità di richiedere l’accatastamento unitario in presenza di distinta titolarità delle stesse.
Tanto premesso io e mia moglie, proprietari rispettivamente di due abitazioni contigue, ma catastalmente autonome, dopo aver fuso le due unità immobiliari possiamo godere dell’esenzione Imu/Tasi applicata sull’abitazione principale?
Il sottoscritto devo portare la propria residenza in Roma presso l’interno 7 o l’interno 8?
Mia moglie ed i miei figli che sono già residenti in Roma all’interno 8 devono spostare la residenza?
Cordiali saluti
Gentile Alessandro, ti suggerisco di chiedere informazioni direttamente a Agenzia Entrate e Ufficio Tributi comunale. Esprimo il mio parere. Di fatto rimangono due distinte unità immobiliari con autonoma rendita, calcolata come se si trattasse di un’unico immobile.
Ai fini IMU: potete beneficiare dell’esenzione solo per una unità immobiliare da dichiarare “abitazione principale”, anche se si tratta di porzione di unico immobile
Su dove stabilire la residenza (interno 7 o interno 8) non sono in grado di risponderti.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
Riporto anche per altri utenti le notizie che ho raccolto.
Sono andato all’Agenzia delle Entrate e non è materia loro. Mi sono recato anche presso l’ufficio tributi comunale di Roma. Mi sembravano preparati sull’argomento. L’impiegato mi ha detto che potrò usufruire dell’esenzione Imu su entrambe le unità immobiliari purchè nella visura catastale di entrambe le abitazioni sia aggiunga la corretta specifica di fusione catastale ai fini fiscali. Questo però è in contrasto con quanto riportato sopra nella risposta.
Infine ai fini della residenza poichè è considerata unica abitazione è indifferente se stabilirò la mia residenza all’interno 7 o all’interno 8.
Non considero queste informazioni ricevute all’ufficio tributi come veritiere e definitive ed ho provveduto ad inviare una pec.
Un saluto
Alessandro
Buongiorno Alessandro. Io sono nella tua stessa situazione ma abito a Milano. HO contattato esperti in materia e io stesso sono esperto in materia. Ti confermo che avrai una rendita catastale ‘unica’ per i de appartamenti (che rimarranno porzioni di U.I.U.) e che, quindi, ai fini IMU se quella è prima casa non pagherai acunchè nè per il primo nè per il secondo appartamento (che risulteranno fusi fiscalmente). Naturalmente la rendita che avrai quale risultante dall’ unificazione fiscale dei due appartamenti sarà più alta della somma delle rendite delle singole unità immobiliari.
Mi interessa, invece, capire se, volendo eliminare i contatori ‘doppi’ (luce e gas in particolare) hai avuto quache problema con i fornitori.
Grazie
Roberto
Buongiorno, vorrei acquistare un appartamento vicino al mio sono sposata in separazione dei beni e l’appartamento dove abitiamo è intestato unicamente a me. Purtroppo non credo sia possibile unire le due unità dato che confinano solo con la parte comune (scale. ascensore) e con il balcone. Per evitare di pagare come seconda casa sia Tasse sull’acquisto che IMU avremmo pensato di avviare la pratica di separazione (no divorzio) ed intestare il nuovo appartamento esclusivamente a mio marito nel caso risulterebbero entrambe prima casa ?
Gentile Andrea, state di fatto acquistando un secondo appartamento.
Addirittura ipotizzi una separazione fittizia per eludere le imposte! non credo che sia un atteggiamento corretto e rispettoso degli altri contribuenti.
Se tuo marito ha diritto alle agevolazioni fiscali per l’acquisto, può usufruirne come tutti (non deve trasferire la residenza specificatamente lì).
Fino a quando non sarà sciolto il matrimonio siete una famiglia e avrete diritto all’esenzione IMU per una sola casa come tutte le famiglie.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli
Salve, vorrei porre un quesito su un caso particolare. Sono sposato in separazione dei beni e io e mia moglie abbiamo acquistato due unità immobiliari sovrapposte che allo stato di fatto costituiscono un’unica abitazione (al piano terra c’è la zona giorno e al primo piano la zona notte). Io ho intestata una unità e mia moglie l’altra unità. Il numero civico è uno solo e le utenze non sono sdoppiate (una unica di luce, acqua e gas). Io e uno dei due figli ho la residenza al primo piano e mia moglie con l’altro figlio a piano terra. A luglio del 2012 abbiamo preso la residenza ma ora, a fine dicembre 2017, mi è giunta la notifica che devo pagare l’IMU per la mia unità immobiliare perchè essendo sposati costituiamo un nucleo famigliare per cui una sola delle due unità rappresenta l’abitazione principale.
Le obiezioni che intendo presentare sono di due tipi. La prima è che se l’ufficio tributi del comune mi avesse notificato nel 2013 la problematica, io avrei provveduto a pagare l’IMU (se dovuta!) per gli anni successivi oppure avrei cercato un altra soluzione, ma ormai sono costretto a pagare 5 anni di arretrati più le sanzioni più il massimo di interessi (sapendo che dopo 5 anni la pratica cade in prescrizioni, mi sembra ovvio che l’ufficio tributi aspetti la fine dei termini per ottenere il massimo dell’incasso).
La seconda obiezione è che, allo stato di fatto, il mio nucleo famigliare possiede due unità immobiliari che nel complesso costituiscono, a tutti gli effetti, una unica abitazione principale per cui vorrei sapere se c’è qualche possibilità per non pagare l’IMU per il secondo immobile, oppure se c’è la possibilità di accorpare fiscalmente i due immobili lasciando catastalmente i due immobili separati (anche se facenti parte di un unico nucleo famigliare).
Grazie per l’attenzione che vorrete dedicarmi
Gentile Andrea, per le imposte sulla casa bisogna sempre far riferimento al catasto.
Il comune ha agito correttamente perché l’esenzione IMU vale solo per una abitazione (= una unità immobiliare uso abitativo) per famiglia (abitazione principale).
Passando alla seconda domanda (esenzione IMU per abitazione principale), devi far sempre riferimento al catasto.
Accorpare due unità immobiliari significa fonderle e passare ad un’unica unità immobiliare. Se la fusione è tecnicamente possibile (consulta un tecnico), il problema è che il catasto non accetta la pratica perché le due unità hanno proprietari diversi. Dovreste fare quindi un atto notarile:
– di permuta reciproca tra voi coniugi; diventate così comproprietari al 50%
– di vendita di una unità immobiliare da un coniuge all’altro; un solo soggetto diventa così proprietario esclusivo delle due unità immobiliari.
L’atto notarile comporta dei costi (onorari , spese, imposte). Da valutare la convenienza economica.
La casa è unica: personalmente consiglio l’accorpamento anche in una logica dei futuri trasferimenti di proprietà.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
Parlando con l’anagrafe è emerso che se due coniugi hanno residenze diverse sono considerati, per lo stato civile, due nuclei famigliari distinti. Forse è anche per questo motivo che poi sorgono equivoci. Per il fisco un nucleo e per l’anagrafe due nuclei.
Sul fatto che l’ufficio tributi “te la faccia pagare tutta” aspettando la scadenza dei termini di prescrizione per notificare le sanzioni non si può fare nulla? Certo è che se notificassero la sanzione l’anno successivo, si avrebbe il tempo di sanare le situazioni senza dover affrontare spese arretrate di 5 anni.
Pubblichiamo volentieri, senza commentare, questa osservazione sul modo di agire dell’Agenzia delle Entrate. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
Sto per acquistare un appartamento a Roma (zona Trigoria) di circa 60 mt. contiguo al mio (116 mt.) vorrei accorparli, quindi acquistarlo come prima casa, Il mio risulta intestato a me per il 90% e al 10% alla mia attuale moglie all’epoca non eravamo sposati (12 anni fa), ora siamo in regime di comunione di beni.
Io avevo già un figlio e mia moglie aveva due figlie
In queste condizioni e possibile acquistare l’immobile come accorpamento e pagare come prima casa?
Grazie
Gentile Claudio, penso che ci siano problemi a meno che non manteniate nel nuovo acquisto le medesime quote (90 e 10 %) Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Per le quote non ci sono problemi, ma in comunione dei beni è possibile?
Grazie
La comunione dei beni implica la comproprietà al 50% tra i coniugi. Ti suggerisco di impostare l’operazione con il notaio di fiducia. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi
Buongiorno,
io e mia moglie siamo proprietari al 100% di due immobili (ognuno indipendente da”altro e non separati o divorziati), il nucleo famigliare è uno solo i due appartamenti sono sovrapposti e uniti tra loro da una scala interna al fabbricato, cosa possiamo fare per unire fiscalmente le due proprietà?
Mi hanno (la dirigente comunale) detto che si deve presentare un documento all’Agenzia territoriale del catasto, ma non la procedura o quant’altro si debba fare e come.
Grazie.
Gentile Massimo, immagino che la tua domanda abbia la finalità di poter avere l’esenzione IMU su entrambi gli immobili. Fino a quando rimangono due unità immobiliari distinte avete diritto ad una sola esenzione IMU. L’unica strada è accorpare catastalmente gli immobili ma non è possibile perchè hanno intestazioni diverse. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi