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Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni

di CEO di CasaNoi.it 115 commenti in

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono un risparmio di imposta riservato ai privati che acquistano un’abitazione in presenza di determinati requisiti.

Le tasse sull’acquisto prima casa: l’imposta di registro, le tasse catastali e ipotecarie

L’acquisto di un immobile è soggetto a due tipi di imposte: imposta di registro o IVA.

L’imposta di registro si applica quando il venditore è un privato o una società dopo 5 anni dalla fine dei lavori.

L’IVA si applica quando si acquista un immobile nuovo da un’impresa di costruzioni.

Esistono poi altre due imposte di minore entità legate alla compravendita: imposta catastale e imposta ipotecaria.

L’acquisto di un immobile con le agevolazioni “prima casa”

Il beneficio fiscale è un importante risparmio di imposte, quantificabili dalla differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata. Il risparmio è tanto maggiore quanto più è alto il valore catastale di una abitazione o, nel caso di operazione soggetta ad IVA, dal prezzo di vendita di un’abitazione nuova venduta da un costruttore.

a) Operazione soggetta ad Imposta di Registro

L’Imposta di Registro si calcola sul “Valore Catastale”, a sua volta determinato in base alla rendita catastale .
Il Valore catastale di un’abitazione “prima casa” è più basso rispetto alle altre abitazioni.

  • L’aliquota Imposta di Registro ordinaria è del 9% del valore catastale.
  • L’aliquota Imposta di Registro agevolata è del 2% del valore catastale.

Inoltre, è necessario pagare imposte ipotecarie e catastali, di complessivi 100 euro per tutti i tipi di abitazioni.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

La “prima casa” – in caso d’acquisto di un’abitazione – permette di pagare un’aliquota ridotta rispetto all’imposta ordinaria.

L’abitazione principale invece è l’abitazione già di proprietà dove si ha la residenza anagrafica e dove si dimora abitualmente con il proprio nucleo familiare. L’abitazione principale permette di usufruire di esenzione IMU, detraibilità interessi mutuo casa e altre agevolazioni fiscali sul patrimonio immobiliare

b) Operazione soggetta ad IVA (acquisto da costruttore – nuove costruzioni)

L’IVA si calcola sul prezzo della compravendita.

  • L’aliquota IVA ordinaria è pari al 10% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA agevolata “prima casa” è pari al 4% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA aumenta al 22% del prezzo di compravendita per le abitazioni di lusso (categoria catastale A/1-A/8-A/9).
Leggi  La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa

Oltre l’IVA, è necessario pagare imposta di registro. catastale e ipotecaria di complessivi 600 euro per tutti i tipi di abitazioni.

I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni interessano sia la categoria catastale dell’immobile che si vuole comprare sia l’acquirente.

1. Quali immobili possono beneficiare delle agevolazioni?

L’agevolazione prima casa non riguarda l’acquisto di abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 ville;
  • A/9 castelli/palazzi.

L’agevolazione si può richiedere per l’acquisto di un’abitazione e relative pertinenze, nella misura di una sola pertinenza per tipologia (un box; una soffitta; etc).

Sono chiaramente esclusi gli acquisti di immobili a destinazione diversa dall’abitativo: ufficio, negozio, etc.

 

2. Chi ha diritto all’agevolazione per l’acquisto “prima casa”?

L’acquirente privato che acquista un’abitazione deve avere i seguenti requisiti:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, ovvero possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

L’agevolazione non spetta anche se i benefici prima casa sono stati richiesti precedentemente limitatamente all’acquisto di diritti di nuda proprietà, usufrutto, comproprietà etc di abitazione.

L’agevolazione spetta invece se il possesso dell’immobile pre-posseduto è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).

  1. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  2. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l’attività b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Leggi  A cosa servono la visura e la planimetria catastale

Facciamo notare che l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi residenza anagrafica e dimora effettiva. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo il rogito, purché l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune dove ricade l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Quando si richiedono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito di compravendita.

A chi vanno versate le imposte per l’acquisto di un immobile

Le imposte per l’acquisto di un’abitazione (o di qualsiasi altra categoria di immobile) vanno versate nel seguente modo:

  • al notaio: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale
  • al costruttore: l’IVA

La decadenza dalle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. 
Comunque, chi vende casa prima dei 5 anni può evitare le sanzioni (ma non gli interessi), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate prevede poi casi particolari relativi a casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni.

Agevolazioni per l’acquisto di abitazioni dal costruttore e con classe energetica A o B – Legge di stabilità 2016, prorogata nel 2017. Non confermata per il 2018. 

Per gli anni 2016 e 2017

E’ stato incentivato l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione di elevata efficienza energetica (classe energetica A o B), attraverso vantaggi fiscali in sede di dichiarazione dei redditi.

Leggi  Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

Si tratta di detrazioni fiscali nella misura del 50% dell’iva pagata. L’agevolazione vuole da una parte incentivare l’acquisto del “nuovo” ad elevata efficienza energetica, dall’altra stimolare l’investimento privato verso l’immobiliare ad uso abitativo. In un calcolo di convenienza economica, chi paga molto tasse ricava un buon vantaggio.

Ecco la normativa nei dettagli:

Misura dell’agevolazione

Si tratta di una detrazione del 50% dell’iva pagata per l’acquisto di abitazioni da “spalmare” in 10 anni, a partire dall’anno fiscale del rogito.

Beneficiari

Persone fisiche

Immobili finanziabili

Gli acquisti di immobili ad uso residenziale effettuati entro il 31 dicembre 2016 da imprese di costruzioni, di classe energetica A o B. Non ci sono limitazioni sull’utilizzo delle abitazioni: sono ammissibili alla detrazione sia la prima casa che le abitazioni da mettere a reddito o utilizzate per altri scopi.

Il Testo della legge di stabilità 2016: art.1, comma 56

Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unita’ immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.
La detrazione di cui al precedente periodo eè pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed e’ ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Articolo scritto da

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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115 commenti su “Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni
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  1. Buongiorno,

    stiamo valutando l’acquisto di una casa che per ora è solo su carta.
    Prezzo di vendita della casa 265.000 euro.
    La ditta costruttrice ci ha proposto di acquistarla al grezzo avanzato (185.000 euro) e finirla sempre loro allo stesso prezzo.
    Io avrei qualche beneficio in termini di tasse?
    C’è anche l’agenzia immobiliare che fa da mediatore e che andrà pagata.

    Grazie
    Martina

  2. QUESITO: USUFRUIRE DELL’IVA AGEVOLATA PER acquisto beni prima casa

    Ad oggi ho presentato 2 pratiche edilizie al Comune di Cardano al Campo (VA):
    1° CILA in sanatoria presentata in Ottobre 2018 per sanare alcuni abusi (ho acquistato l’immobile all’asta a Marzo 2018) e un abbattimento parete interna con creazione Openspace regolarmente accatastati
    2° SCIA per ampliamento parete finestra con relative opere murarie (da porta finestra 120 x 220 a 3000 x 2400).
    DOMANDA:
    Ho diritto all’IVA al 4% per acquisto dei sanitari, finestra, porte ecc o solo al 10% oppure alcuni al 10% ed altri al 4%?
    Grazie mille
    Simone

    1. Gen.le sig. Simone,
      per l’intervento di manutenzione straordinaria ha diritto all’Iva al 10% solo se acquista l’impresa e solo fino a concorrenza del valore dei lavori per i beni significativi (porte, finestre e sanitari appunto).
      Cordiali saluti arch. Carmen Granata

  3. Ciao sono Andrea.. sto contattando con una agenzia a comprare un appartamento che era prima di un costruttore però poi dopo venduto ad una impresa. Ora l’agenzia non so perché non vuole darmi tutti i documenti per andare al notaio e capire a quanto arrivano tutte le spese finche non facciamo la proposta e inoltre mi dice che l’Iva è al 4%. Ma perché al 4% dato che la casa è del 2010? E dato che leggevo che con le agevolazioni per prima casa sono sarei addirittura esagne ad Iva? Mi potete consigliare?grazie e buona giornata

    1. Gentile Andrea, l’imposta agevolata per Acquisto prima casa da costruttore è l’iva e ammonta al 4% del prezzo. il comportamento dell’agenzia mi sembra molto corretto e trasparente. Il notaio lo scegli tu e potrai chiedere a lui maggiori informazioni. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Se compro una prima casa grande e poi la divido in due unità abitative, perdo il diritto alle agevolazioni prima casa? Grazie

    1. Gentile Caterina, i requisiti per agevolazioni all’ACQUISTO valgono al momento del rogito e pertanto non hai problemi. Successivamente alla divisione (frazionamento), le agevolazioni sulla PROPRIETA’ (esenzione IMU) potranno interessare solo una unità delle due. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Buongiorno, ho intenzione di comprare un appartamento in italia. Sono cittadina straniera(EU)
    Vorrei sapere se potrei accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” Cordiali saluti

  6. Buonasera, el 2014 ho aquistato un immobile nuovo dal costruttore come prima casa con un importo IVA di € 12.000,00 al 4%.
    Nell’aprile 2017 vendo L’immobile e riacquisto un’altro immobile come prima casa, nuovo e dal costruttore pagando l‘IVA al 4% pari a € 14.600,00 con indicazione nell’atto di acquisto la classe energetica A/B allegando certificazione.
    A mio avviso si può recuperare l’IVA ne seguente modo:
    1) detrazione del 50% acquisto abitazione classe energetica A o B, Sez III C, RIGO E59 del 730/2018, pari a € 2.600,00 che è la differenza tra l’IVA per acquisto abitazione 2017 di € 14.600,00 e l’IVA per acquisto abitazione 2014 di € 12.000,00;
    2) credito riacquisto prima casa anno 2017, Sez. I- Fabbricati, Rigo G1 colonna 2, pari a €12.000,00 che è il recupero dell’IVA per l’acquisto prima casa nel 2014.
    È corretto? Grazie
    Mario

    1. Ritengo sia prudenziale (punto 1) e corretta. Forse – ma non sono un commercialista- si può chiedre al punti 1) la detrazione del 50% dell’intero (50% di 14.600euro). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

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