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Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni

di CEO di CasaNoi.it 133 commenti in

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono un risparmio di imposta riservato ai privati che acquistano un’abitazione in presenza di determinati requisiti. Questa Guida tiene conto della Legge di bilancio 2019, approvata e pubblicata sulla GU, che non determina variazioni.

Le tasse sull’acquisto prima casa: l’imposta di registro, le tasse catastali e ipotecarie

L’acquisto di un immobile è soggetto a due tipi di imposte: imposta di registro o IVA.

L’imposta di registro si applica quando il venditore è un privato o una società dopo 5 anni dalla fine dei lavori.

L’IVA si applica quando si acquista un immobile nuovo da un’impresa di costruzioni.

Esistono poi altre due imposte di minore entità legate alla compravendita: imposta catastale e imposta ipotecaria.

L’acquisto di un immobile con le agevolazioni “prima casa”

Il beneficio fiscale è un importante risparmio di imposte, quantificabili dalla differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata. Il risparmio è tanto maggiore quanto più è alto il valore catastale di una abitazione o, nel caso di operazione soggetta ad IVA, dal prezzo di vendita di un’abitazione nuova venduta da un costruttore.

a) Operazione soggetta ad Imposta di Registro

L’Imposta di Registro si calcola sul “Valore Catastale”, a sua volta determinato in base alla rendita catastale .
Il Valore catastale di un’abitazione “prima casa” è più basso rispetto alle altre abitazioni.

  • L’aliquota Imposta di Registro ordinaria è del 9% del valore catastale.
  • L’aliquota Imposta di Registro agevolata è del 2% del valore catastale.

Inoltre, è necessario pagare imposte ipotecarie e catastali, di complessivi 100 euro per tutti i tipi di abitazioni.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

La “prima casa” – in caso d’acquisto di un’abitazione – permette di pagare un’aliquota ridotta rispetto all’imposta ordinaria.

L’abitazione principale invece è l’abitazione già di proprietà dove si ha la residenza anagrafica e dove si dimora abitualmente con il proprio nucleo familiare. L’abitazione principale permette di usufruire di esenzione IMU, detraibilità interessi mutuo casa e altre agevolazioni fiscali sul patrimonio immobiliare

b) Operazione soggetta ad IVA (acquisto da costruttore – nuove costruzioni)

L’IVA si calcola sul prezzo della compravendita.

  • L’aliquota IVA ordinaria è pari al 10% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA agevolata “prima casa” è pari al 4% del prezzo di compravendita.
  • L’aliquota IVA aumenta al 22% del prezzo di compravendita per le abitazioni di lusso (categoria catastale A/1-A/8-A/9).

Oltre l’IVA, è necessario pagare imposta di registro. catastale e ipotecaria di complessivi 600 euro per tutti i tipi di abitazioni.

I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni interessano sia la categoria catastale dell’immobile che si vuole comprare sia l’acquirente.

1. Quali immobili possono beneficiare delle agevolazioni?

L’agevolazione prima casa non riguarda l’acquisto di abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 ville;
  • A/9 castelli/palazzi.

L’agevolazione si può richiedere per l’acquisto di un’abitazione e relative pertinenze, nella misura di una sola pertinenza per tipologia (un box; una soffitta; etc).

Sono chiaramente esclusi gli acquisti di immobili a destinazione diversa dall’abitativo: ufficio, negozio, etc.

 

2. Chi ha diritto all’agevolazione per l’acquisto “prima casa”?

L’acquirente privato che acquista un’abitazione deve avere i seguenti requisiti:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, ovvero possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

L’agevolazione non spetta anche se i benefici prima casa sono stati richiesti precedentemente limitatamente all’acquisto di diritti di nuda proprietà, usufrutto, comproprietà etc di abitazione.

L’agevolazione spetta invece se il possesso dell’immobile pre-posseduto è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).

  1. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  2. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l’attività b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Facciamo notare che l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi residenza anagrafica e dimora effettiva. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo il rogito, purché l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune dove ricade l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Quando si richiedono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito di compravendita.

A chi vanno versate le imposte per l’acquisto di un immobile

Le imposte per l’acquisto di un’abitazione (o di qualsiasi altra categoria di immobile) vanno versate nel seguente modo:

  • al notaio: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale
  • al costruttore: l’IVA

La decadenza dalle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. 
Comunque, chi vende casa prima dei 5 anni può evitare le sanzioni (ma non gli interessi), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate prevede poi casi particolari relativi a casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni.

Agevolazioni per l’acquisto di abitazioni dal costruttore e con classe energetica A o B – Legge di stabilità 2016, prorogata nel 2017. Non confermata per il 2018. 

Per gli anni 2016 e 2017

E’ stato incentivato l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione di elevata efficienza energetica (classe energetica A o B), attraverso vantaggi fiscali in sede di dichiarazione dei redditi.

Si tratta di detrazioni fiscali nella misura del 50% dell’iva pagata. L’agevolazione vuole da una parte incentivare l’acquisto del “nuovo” ad elevata efficienza energetica, dall’altra stimolare l’investimento privato verso l’immobiliare ad uso abitativo. In un calcolo di convenienza economica, chi paga molto tasse ricava un buon vantaggio.

Ecco la normativa nei dettagli:

Misura dell’agevolazione

Si tratta di una detrazione del 50% dell’iva pagata per l’acquisto di abitazioni da “spalmare” in 10 anni, a partire dall’anno fiscale del rogito.

Beneficiari

Persone fisiche

Immobili finanziabili

Gli acquisti di immobili ad uso residenziale effettuati entro il 31 dicembre 2016 da imprese di costruzioni, di classe energetica A o B. Non ci sono limitazioni sull’utilizzo delle abitazioni: sono ammissibili alla detrazione sia la prima casa che le abitazioni da mettere a reddito o utilizzate per altri scopi.

Il Testo della legge di stabilità 2016: art.1, comma 56

Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unita’ immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.
La detrazione di cui al precedente periodo eè pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed e’ ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Articolo scritto da

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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133 commenti su “Acquisto prima casa: tasse e agevolazioni
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  1. Buon giorno. Sono italiana, nata e cresciuta in Svizzera. Lo scorso marzo mi sono trasferita definitivamente in Friuli, dove ho la residenza da Aprile. Ora sto per comprare casa e vorrei chiedere le agevolazioni prima casa. Ho sentito che per averne diritto, dovrei essere residente in italia da almeno 3 anni.
    E corretto? Grazie per la vostra risposta.

    1. Gentile Giovanna, puoi sicuramente richiedere imposta agevolata per l’acquisto della tua abitazione. Importante è che tu abbia o trasferisca (entro 18 mesi) la residenza nel comune dove acquisti e che tu non possieda altre abitazioni acquistate in Italia con agevolazioni prima casa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buongiorno, un informazione:
    Due persone conviventi non sposate ma con figlio hanno in comproprietà una casa (prima casa per entrambi).
    Qualora essi volessero acquisire un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, cosa sarebbe opportuno fare?
    Sarebbe possibile intestare l’attuale casa ad uno dei due e la casa nuova all’altra persona? In che modo? E’ un’operazione fattibile e del tutto lecita?
    Grazie

    1. La cessione dei diritti di proprietà al 50% è un’operazione fattibile sia nella forma di donazione che di vendita. In questo modo per la nuova casa è possibile richiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buonasera sono Mirella vorrei un informazione io ho una casa di proprietà in qui abita anche il mio compagno abbiamo lo stesso stato di famiglia,ora lui sta per acquistare una casa in qui la vorrebbe affittare !!!la domanda è:può usufruire del agevolazioni per la prima casa? grazie mille

    1. Gentile Mirele, il suo compagno può acquistare anche una casa dove non andrà a vivere e che intende affittare. Dovrà avere tutti requisiti richiesti dalla normativa: 1) non essere proprietario neanche per quote, di altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa; 2) non essere proprietario esclusivo di altra abitazione nello stesso comune; 3) avere o trasferire (entro 18 mesi dal rogito) la residenza nel comune dove acquista. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buon giorno!
    Sono in possesso di una casa acquistata dal costruttore e a breve devo rogitare la mia nuova casa sempre acquistata dal costruttore.
    Vorrei sapere:
    A) quanto tempo ho x vedere la casa che già posseggo x non far risultare come seconda casa quella che andrò a rogitare
    B)l iva del 4% pagata x la casa che già ho va in detrazione della nuova ossia se x es. ho già pagato 5000€ x la casa A e ne devo pagare 7000€ x la casa B, vuol dire che ne pagherò 7000-5000 oppure la devo pagare tutta (7000) e poi con il 730 la recupero?….Non ricordo di aver recuperato con il 730 quella già pagata (5000)
    Grazie mille.

    1. Gentile Fey, lei deve vendere prima del nuovo rogito o nei successivi 12 mesi. Dovrà pagare l’iva al costruttore ma avrà un credito d’imposta pari all’iva pagata nel “primo” acquisto”, da poter utilizzare in vari modi. Le riporto quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate”.
      …. Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul
      secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:
      • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto (NON E’ IL SUO CASO)
      • per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie,
      catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce
      presentati dopo la data di acquisizione del credito
      • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi
      successiva al nuovo acquisto
      • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari
      con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). …”

      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Salve, desidererei sapere che differenza di prezzo al mq c’è da pagare al costruttore per l’acquisto di un appartamento di classe B e uno di classe C.
    Grazie

  6. Buongiorno, io ho un appartamento in un comune messo in affitto con un regolare contratto registrato all’agenzia delle entrate e vivo in un altro appartamento in un’altro comune ( dove ho la residenza) con la compagna e la figlia, quindi la mia casa di proprietà è come se fosse x me la seconda casa ( non scarico gli interessi mutuo ecc ecc). Ora vorrei acqyustare un altro immobile ( da trattare con affitti breve) in un altro comune, se mettessi li la residenza potrei acquistare come prima casa? La mia prima l’ ho acquistata nel 2007. Grazie mille

    1. Per acquistare come prima casa ha un’influenza relativa se utilizzerai l’immobile effettivamente per viverci (potrai avere sicuramente l’esenzione IMU dopo l’acquisto). Se la tua proprietà attualmente locata è stata acquistata con le agevolazioni fiscali, non puoi chiederle per un nuovo acquisto. Puoi verificare dal rogito. Se invece non l’hai acquistata ma ti è pervenuta per successione o donazione, puoi chiedere le agevolaz. per il nuovo acquisto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

      1. Per chiedere le agevolazioni all’acquisto della nuova casa, non bisogna essere proprietari di altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali. Può controllare facilmente nel rogito di acquisto. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Buonasera nel 2015 ho acquistato un immobile di nuova costruzione da un’impresa usufruendo le agevolazioni dell’Iva al 4% cointestato con mia moglie, trasferendovi la mia residenza. Mia moglie già proprietaria di un altro immobile in un’altra provincia, dove a tutt’oggi è residente, ha ricevuto da parte dell’agenzia delle entrate un avviso di liquidazione per pagare la differenza dell’Iva dal 4% al 10% oltre gli interessi. All’epoca mi avevano detto che bastava il trasferimento della residenza solamente mia, qualcuno può darmi qualche informazione in più? Grazie

    1. Gentile Massimiliano, presumo che tua moglie, quando avete acquistato nel 2015, fosse proprietaria (in tutto o in parte) di abitazione da lei acquistata usufruendo delle agevolazioni fiscali. Potete verificare leggendo il rogito di acquisto effettuato da tua moglie per la precedente casa. Se in quell’occasione ha richiesto i benefici all’acquisto, non aveva il diritto di chiederle per la nuova casa acquistata nel 2015. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Salve , sono un giovane di 35 anni e sono in fase di comprare una prima casa nella provincia in cui ho la residenza.In quanto ignorante in materia potrei avere delucidazioni riguardo tutti i costi in cui vado incontro all’acquisto dell’immobile, facendo calcolo su un appartamento che vado a pagare 195000€ con mediazione di agenzia al 3%.equali agevolazioni potrei avere?ringrazio in anticipo.

    1. Gentile Davide, per l’acquisto, oltre al prezzo, devi pagare imposte o notaio. Hai diritto ad imposte ridotte prima casa. Usa il CalcolaImposte di CasaNoi. Se acquisti un’abitazione da privato appicherai l’imposta al valore catastale in base alla rendita. Da costruttore applicherai l’iva. Le altre spese che sosterrai sono relative al notaio. Se acquisti con un mutuo dovrai sostenere onorari per i due atti. Puoi quantificare i costi notarili chiedendo un preventivo ad uno o più notai. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. Buongiorno,

    stiamo valutando l’acquisto di una casa che per ora è solo su carta.
    Prezzo di vendita della casa 265.000 euro.
    La ditta costruttrice ci ha proposto di acquistarla al grezzo avanzato (185.000 euro) e finirla sempre loro allo stesso prezzo.
    Io avrei qualche beneficio in termini di tasse?
    C’è anche l’agenzia immobiliare che fa da mediatore e che andrà pagata.

    Grazie
    Martina

  10. QUESITO: USUFRUIRE DELL’IVA AGEVOLATA PER acquisto beni prima casa

    Ad oggi ho presentato 2 pratiche edilizie al Comune di Cardano al Campo (VA):
    1° CILA in sanatoria presentata in Ottobre 2018 per sanare alcuni abusi (ho acquistato l’immobile all’asta a Marzo 2018) e un abbattimento parete interna con creazione Openspace regolarmente accatastati
    2° SCIA per ampliamento parete finestra con relative opere murarie (da porta finestra 120 x 220 a 3000 x 2400).
    DOMANDA:
    Ho diritto all’IVA al 4% per acquisto dei sanitari, finestra, porte ecc o solo al 10% oppure alcuni al 10% ed altri al 4%?
    Grazie mille
    Simone

    1. Gen.le sig. Simone,
      per l’intervento di manutenzione straordinaria ha diritto all’Iva al 10% solo se acquista l’impresa e solo fino a concorrenza del valore dei lavori per i beni significativi (porte, finestre e sanitari appunto).
      Cordiali saluti arch. Carmen Granata

  11. Ciao sono Andrea.. sto contattando con una agenzia a comprare un appartamento che era prima di un costruttore però poi dopo venduto ad una impresa. Ora l’agenzia non so perché non vuole darmi tutti i documenti per andare al notaio e capire a quanto arrivano tutte le spese finche non facciamo la proposta e inoltre mi dice che l’Iva è al 4%. Ma perché al 4% dato che la casa è del 2010? E dato che leggevo che con le agevolazioni per prima casa sono sarei addirittura esagne ad Iva? Mi potete consigliare?grazie e buona giornata

    1. Gentile Andrea, l’imposta agevolata per Acquisto prima casa da costruttore è l’iva e ammonta al 4% del prezzo. il comportamento dell’agenzia mi sembra molto corretto e trasparente. Il notaio lo scegli tu e potrai chiedere a lui maggiori informazioni. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  12. Se compro una prima casa grande e poi la divido in due unità abitative, perdo il diritto alle agevolazioni prima casa? Grazie

    1. Gentile Caterina, i requisiti per agevolazioni all’ACQUISTO valgono al momento del rogito e pertanto non hai problemi. Successivamente alla divisione (frazionamento), le agevolazioni sulla PROPRIETA’ (esenzione IMU) potranno interessare solo una unità delle due. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  13. Buongiorno, ho intenzione di comprare un appartamento in italia. Sono cittadina straniera(EU)
    Vorrei sapere se potrei accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” Cordiali saluti

  14. Buonasera, el 2014 ho aquistato un immobile nuovo dal costruttore come prima casa con un importo IVA di € 12.000,00 al 4%.
    Nell’aprile 2017 vendo L’immobile e riacquisto un’altro immobile come prima casa, nuovo e dal costruttore pagando l‘IVA al 4% pari a € 14.600,00 con indicazione nell’atto di acquisto la classe energetica A/B allegando certificazione.
    A mio avviso si può recuperare l’IVA ne seguente modo:
    1) detrazione del 50% acquisto abitazione classe energetica A o B, Sez III C, RIGO E59 del 730/2018, pari a € 2.600,00 che è la differenza tra l’IVA per acquisto abitazione 2017 di € 14.600,00 e l’IVA per acquisto abitazione 2014 di € 12.000,00;
    2) credito riacquisto prima casa anno 2017, Sez. I- Fabbricati, Rigo G1 colonna 2, pari a €12.000,00 che è il recupero dell’IVA per l’acquisto prima casa nel 2014.
    È corretto? Grazie
    Mario

    1. Ritengo sia prudenziale (punto 1) e corretta. Forse – ma non sono un commercialista- si può chiedre al punti 1) la detrazione del 50% dell’intero (50% di 14.600euro). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

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