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Come calcolare le imposte di donazione e successione di un immobile

di Dottore Commercialista 135 commenti in

Cosa sono la successione e la donazione di un bene immobile?

L’imposta di successione e donazione è un’imposta che si versa per il trasferimento della proprietà o di altri diritti su beni mobili e immobili, a seguito della morte del titolare o di un atto di liberalità.

La successione è il subentro che avviene in seguito alla morte del titolare (de cuius), in base alla legge (successione legittima) o a un testamento (successione testamentaria).

La donazione è un atto di liberalità a titolo gratuito, su cui occorre pagare le imposte.

Nel caso di donazione di un immobile, le imposte da pagare sono le seguenti:

  • imposta di donazione
  • imposta ipotecaria (o di trascrizione)
  • imposta catastale

L’imposta di successione e donazione

Il calcolo per determinare le imposte è praticamente identico a quello delle successioni, con l’aliquota da applicare sul valore catastale del bene immobiliare, aliquota che cambia a seconda del grado di parentela intercorrente tra donante (colui che dona) e donatario (colui che riceve).

Quali sono le aliquote e i gradi di parentela?

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (figlo -padre/madre; nonno – nipote), da calcolare sul valore complessivo degli immobili con una franchigia di 1.000.000,00 (un milione) di euro per ciascun beneficiario. Al superamento del limite, le imposte si pagano solo sull’eccedenza.
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore con una franchigia di 100.000,00 (centomila) euro per ciascun beneficiario
  • 6% da calcolare sul valore (senza franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, per affini in linea retta ed affini in linea collaterale fino al terzo grado
  • 8% per tutte le altre persone, senza riduzione alcuna della base imponibile.

Imposta ipotecaria (o di trascrizione ) e imposta catastale

Queste imposte hanno entità diversa a seconda se si tratta di:

    • abitazione che ha il requisito prima casa per l’erede/donatario
      Le imposte sono ridotte e vengono calcolate in misura fissa, pari a € 200,00 per l’imposta ipotecaria ed € 200,00 per l’imposta catastale. Rientra in questa agevolazione, in caso di successione, la casa abitata dal coniuge superstite (Nota: al coniuge del de cuius (defunto) spettano i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare). Sono escluse le abitazioni di lusso.
    • altre tipologie di immobili. Questi immobili pagano un’imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile e un’imposta catastale pari all’1% del valore catastale dell’immobile.

Come si calcola la base imponibile per le imposte?

Le aliquote si applicano ad un valore. Ma cosa si intende per valore? Forse occorre effettuare una valutazione? Niente di tutto questo. I valori sono tabellari, ovvero scaturiscono da dati e coefficienti prestabiliti.

La base imponibile su cui applicare le aliquote è data dal valore catastale dell’immobile, cioè dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che è diverso a seconda della tipologia dell’immobile:

      • 110 prima casa
      • 120 fabbricati di categoria A e C
      • 168 fabbricati di categoria B
      • 60 fabbricati di categoria A/10 e D

Guarda il video sulla donazione dei beni immobili e le imposte correlate

Il nostro esperto, il Dottore Commercialista Sergio Montedoro, spiega cos’è la donazione immobiliare e le imposte correlate.

Articolo scritto da:

Sergio Montedoro

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Laureato in Economia e Commercio, è abilitato alla professione di Dottore Commercialista. È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma dal 1987, al registro dei Revisori Contabili. Iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Roma e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Penale di Roma.

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135 commenti su “Come calcolare le imposte di donazione e successione di un immobile”
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  1. Mia moglie possiede un ripostiglio accatastato C2 con proprio numero di subalterno, se vule donarlo alla nuora quali tasse si devono pagare? La nuora possiede una prima casa, ed un garage accatastato C6 anchesso con proprio numero di subalterno. Il ripostiglio C2 da donare si può considerare di abbinarlo alla prima casa? Infine per l’IMU non si paga considerandolo come prima casa? Grazie

    1. Gentile Walter, nel post trovi le indicazioni per calcolare l’imposta della donazione partendo dalla rendita catastale. Poi deve aggiungere le competenze del notaio. Se il magazzino-ripostiglio C2 può essere considerato una pertinenza dell’abitazione, la nuora avrà il diritto all’esenzione IMU anche sul C2. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  2. Buongirno dr. Palombelli.
    Le chiedo un consiglio sulla mia situazione.
    al momento convivo con la mia compagna da 21 anni (non siamo sposati e abbiamo un figlio di un anno). Viviamo in un appartamento che ho comprato io prima di conoscerci la cui rendita è di 500€. L’appartamento sta in un paese distante 10 km dalla citta dove abbiamo intenzione di acquistare un apaprtemento piu grande che diventerebbe 50% 1 casa per lei e 50% 2 casa per me.
    La mia idea era quella di fare atto donazione alla mia compagna così che per lei il vecchi appartamento diventasse 1 casa e acquistare totalmente io il nuovo usufruendo anche della detrazione dell’iva del precedente posto che l’acquistai dall’impresa.
    Altra soluzione vendere il primo appartamento alla mia compagna.
    Secondo lei qual è la soluzione più vantaggiosa oppure esistono anche altre soluzioni che non ho considerato?
    grazie mille e complimenti per il blog

    1. Gentile Angelo,
      Per l’aspetto fiscale va valutata la convenienza a pagare un atto di donazione/vendita piuttosto che pagare imposte piene sul 50% della casa che acquisterete. E’ chiaro che diventa determinante la rendita della nuova casa (se acquistate da privato – imposta di registro ) o il prezzo (se acquistate da impresa costruttrice – iva).
      L’intestazione delle case va però considerata in via generale, pensano ad un lasso di tempo molto lungo. Nella vita possono accadere molte cose, anche non positive ma che vanno valutate. Cosa succede se disgraziatamente se te e a tua compagna vi separate? Se cedi la proprietà del vecchio immobile hai considerato che non ne potrai disporre tu personalmente? Da valutare anche l’aggredibilità del patrimonio immobiliare da parte dei creditori; che attività svolgete te e la tua compagna?
      Di tutto questo parlane con il tuo notaio di fiducia.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buongiorno,
    i miei genitori vorrebbero donare a me e a mia sorella tutte le loro proprietà (3 fabbricati e 5 terreni agricoli) il cui valore catastale non supera il milione di euro.
    Vorrei sapere se le imposte catastali e ipotecarie vengono calcolate sull’intero valore o per ogni singolo bene.
    Grazie

    1. Gentile Renzo, non capisco la domanda. L’imposta complessiva è la somma delle imposte dei singoli cespiti. In base ai vostri requisiti, avete diritto anche a chiedere – per singolo cespite “”abitazione” – imposta ridotta di 200+200 euro. Consiglio di effettuare un unico atto di donazione, in modo che in futuro non si creino problemi per successive vendite. Parlatene con il notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buongiorno, mio papà ha una casa a santo domingo che vorrebbe dare via perché nessuno vuole più andarci. Abbiamo un amico li a cui vorrebbe darla. Ha più senso fare una donazione o venderla a un prezzo irrisorio?
    Grazie

  5. Buongiorno,io ho un immobile del valore catastale di 40,000euro vorrei fare la donazione ai mie tre figli quanto mi costerà questo già lo so,mi interessa sapere quanto pagheranno loro sulla denuncia dei redditi annuali di tasse x questa parete di immobile in donazione. Non vorrei creargli problemi sulle tasse.
    Cordialmente la saluto e ringrazio
    Elisabetta Garda

    1. gentile Elisabetta,
      le conseguenze fiscali per i tuoi figli sono essenzialmente legate all’IMU e ad eventuali affitti. Non pagheranno IMU se utilizzeranno l’immobile come abitazione principale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Buongiorno,
    io e mia madre molto anziana siamo proprietari lei per 7/8 e io per 1/8 di una abitazione Categoria A/2 rendita 888.31 e C/6 rendita 314.16, dove lei ci abita come prima casa. Io sono figlio unico. Conviene effettuare una donazione o aspettare la successione, visto che avrei necessità di operare una divisione per poter sistemare i miei due figli.

  9. Buongiorno i miei genitori sono proprietari di una casa che e’ divisa in 2 abitazioni(una al piano superiore e l’altra terra). La parte sotto era intestata a mia nonna. Ora lei e’ deceduta e mio padre si trova proprietario di una prima abitazione e una seconda (dove paga tasse).
    Voleva donare l’appartamento dove risulta seconda casa a me per pagare meno tasse.
    Converrebbe fare una abitazione unica intesta a mio padre come prima casa o lasciarli come 2 appartamenti?

    Alberto

    1. Gentile Alberto, nel vostro caso i due appartamenti hanno autonomia funzionale e non sempre vi è la possibilità di effettuare una fusione catastale delle due unità immobiliari.
      Per risparmiare o non pagare IMU seconda casa potrebbe:
      – concedere la casa ereditata ad un figlio ed avere così una riduzione al 50% se tutti i requisiti sono soddisfatti
      – cedere la proprietà (o l’usufrutto) a titolo di donazione o vendita. In questo caso l’IMU sarà a carico dell’usufruttuario/proprietario. Dovete consultare un notaio per avere tutte le informazioni al riguardo anche in termini di imposte.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  10. Buonasera, vorrei chiedere un chiarimento relativo ad una successione di un immobile. Mia moglie, figlia unica nel lontano 1980, al decesso del padre, ereditò insieme alla madre, il 50% della casa paterna, presentando e pagando la relativa successione. Nel mese di giugno scorso è venuta a mancare la madre e la persona incaricata di presentare la domanda di successione, ci ha preannunciato che la tassa di successione, come seconda casa andrà pagata su tutto il valore catastale e non sul 50%, che andrà in successione. Spero vogliate cortesemente aiutarmi, Vi ringrazio e saluto cordialmente. Silvano Sacco

    1. Gentile Sacco,
      a mio parere le imposte sono queste: imposta successione: esente (rientra nella franchigia); imposta ipotecaria e catastale (complessivamente il 3% del valore catastale) sono dovute sui diritti caduti in successione, ovvero sul 50%. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  11. Buongiorno,
    io vorrei donare la mia casa a mio figlio di 2 anni e alla nascitura,
    tenendo comunque per me l’usufrutto. ciò per una motivazione semplice, io e mio marito abbiamo un’età avanzata e quindi vorremmo tutelare i nostri figli da eventuali tasse da pagare in caso di successione seppur basse ( anche se io potrei ereditare dai miei genitori un’abitazione definita di “lusso”),
    terrei io l’usufrutto per permettermi di affittare l’immobile fino al compimento della maggiore età dei bambini, senza dover sempre ricorrere al giudice tutelare per qualsiasi cambio di inquilino o rinnovo di contratto.
    è possibile? quali sono i costi notarili a cui si può andare incontro?
    il giudice potrebbe esprimersi in modo negativo a questa operazione?
    grazie mille
    Sonia

  12. Salve,mi chamo Juliana,volevo Sapere il padre di mio marito a donato la sua casa a lui,Pero adesso é passato 4 anni,lui puoi venderla senza avere problemi di pagare lá pesvalenza? Abbiamo messa in vendita e il immobile stato avaliato in 200 Mila,quanto sarebbe tassata? Grazie,salve

    1. Gentile lettrice, la plusvalenza si applica nei primi 5 anni da quando il donante ha acquistato casa. Il conteggio non va fatto quindi NON dalla data di donazione ma, ripeto, dalla data di acquisto della casa da parte del donante (il papà di tuo marito). Probabilmente sono passati più di 5 anni. Leggi la nostra Guida sulla Plusvalenza. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  13. Buonasera Egregio Sig. Notaio. Vorrei chiederle un consiglio. Sono proprietaria al 50% di un appartamento, l’altro 50% è di mio marito. Purtroppo ci stiamo separando. Il mio scopo è evitare che mio marito possa richiedere di vendere l’immobile dato che attualmente è in affitto e preferirei prendere metà affitto che mi spetta piuttosto che i soldi derivanti dalla vendita. Mi hanno consigliato di donare Il mio 50% dell’immobile a nostro figlio con diritto di usufrutto. In questo modo, se mio figlio non da il consenso alla vendita, mio marito potrebbe forzare la vendita? La Ringrazio.

    1. Gentile Rosalba, suo marito da solo non può vendere. Nessuno acquisterebbe il 50% di una proprietà. Lei può non acconsentire, invece di effettuare forzose intestazioni. ne parli comunque con il suo notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  14. Mia madre a giugno 2018 mi ha donato un immobile commerciale locato adibito a supermercato. Premesso che compilo il modello 730 on line essendo, pubblico dipendente, quali sono i miei adempimenti in materia di 730 2019 ed acconti e saldi IRPEF? I redditi d’affitto come li dovrò dichiarare?

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