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Plusvalenza nella cessione di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 14 commenti in

Cos’è la plusvalenza sulla vendita di un immobile

Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato.

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili si applica per le operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito.

Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

Come calcolare i 5 anni nel caso di immobili ricevuti per donazione

La regola dei 5 anni si intende dalla data di acquisto o di costruzione.
Bisogna fare attenzione nel caso di immobili ricevuti dal venditore per donazione: in questo caso il periodo di 5 anni non decorre della data di donazione, bensì dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito il bene immobile.

Operazioni o immobili esentati dalla tassazione della plusvalenza

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili non viene applicata nei seguenti casi:

  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di immobili acquisiti per successione
  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica
  • nel caso che la cessione sia una donazione.

Come si calcolano le imposte sulla plusvalenza

Nei casi previsti dalla normativa, la plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi”. Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
  • tassazione separata. Al momento della cessione, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

Riferimenti legislativi

La normativa di riferimento per la tassazione della plusvalenza è il Tuir, art 67, comma 1, lettera b.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Laureato in scienze agrarie, ha lavorato in diverse realtà del settore immobiliare-finanziario: valutazioni estimative, manager in banche e società di distribuzione collegate (mutui fondiari retail e corporate), amministratore di società immobiliari e di costruzioni, altre organizzazioni. Da una sua idea imprenditoriale, condivisa in team, ha fondato CasaNoi

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14 Comments su "Plusvalenza nella cessione di un immobile"

Buongiorno
ho acquistato come seconda casa nel 2011 un appartamento in corso di costruzione, vale a dire con i soli muri perimetrali ed infissi esterni, senza tramezzi interni, ne pavimenti, ne impianti.
Ho presentato una SCIA ed ho completato tutti i lavori di rifinitura all’appartamento dichiarandone l’ultimazione dei lavori e l’agibilità il 30/12/2016.
Se la vendo i 5 anni per la plusvalenza decorrono dalla data di acquisto o dell’ultimazione dei lavori?
Ed eventualmente, relativamente alla tassazione conviene optare per quella ordinaria o separata del 20%; tenuto conto che ho un reddito inferiore ai 30.000 €.
Grazie per la risposta

Gentile Fabrizio, fa fede la data di ultimazione dei lavori. Conviene sicuramente l’imposta sostitutiva del 20%. Le aliquote IRPEF vanno dal 23% fino a 15.000 euro, 27% fino a 28.000; 38% fino a 55.000. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Salve,
alla morte di mio padre nel 2010 ho ereditato con mia sorella e mia madre una piccola società che era proprietaria di alcuni appartamenti. L’anno scorso abbiamo deciso di sciogliere la società e ognuno di noi ha intestato una parte degli appartamenti (secondo le quote ereditate).
Quest’anno ho deciso di vendere uno degli appartamenti ricevuti. Volevo chiedere se sulla cifra che riceverò da tale vendita dovrò pagare le tasse sulla plusvalenza immobiliare.
Grazie dell’eventuale risposta.

Gentile Mauro, ti espongo il mio parere ma confrontati tu stesso con il notaio che ha curato la divisione o con il notaio che curerà la compravendita. Gli immobili pervenuti per successione non vengono tassati. Nel caso di divisione, sono soggetti a tassazione della plusvalenza solo i conguagli in denaro, fermo restando l’eccezione dell’abitazione principale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

Buon giorno ho comperato una seconda casa qualche mese fa con le imposte normali previste per seconda casa e come privato e non in forma giuridica società ecc. Se la rivendo sono esposto alla legge sulla speculazione immobiliare e alla plusvalenza

Gentile Lorenzo, per il PRIVATO come te che vende entro 5 anni dall’acquisto la plusvalenza è soggetta a tassazione. Questa regola vale a prescindere dal fatto che l’immobile sia stato acquistato con i benefici fiscali prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Ho ereditato una casa di anni 54, 6 mesi fa, la sto rivendendo, l’aliquota che devo all’ufficio delle entrate è del 5 % oppure del 20 % ? Grazie

Gentile Tiziana la tua domanda è poco chiara. Provo a rispondere. 1) i beni pervenuti per successione in caso di rivendita non sono soggetti a plusvalenza 2) Se hai richiesto le agevolazioni fiscali prima casa in sede di successione hai pagato imposte in maniera fissa (200+200 euro) invece di pagare il 3% sul valore catastale (imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%)). Poiché rivendi prima dei 5 anni sei soggetta a “decadenza” (vedi il nostro post). Se non riacquisti un’abitazione principale entro i successivi 12 mesi pagherai la differenza d’imposta + interessi e sanzioni. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Ho acquistato nel maggio del 2012 la nuda proprieta’ della casa di cui avevo l’usufrutto ed in cui avevo gia’ la residenza. Ho cambiato residenza a luglio 2015, se vendo ad un prezzo maggiore devo pager la plusvalenza considerato che ho auto la residenza in quella casa per piu’ di 3 anni?
Grazie

Gentile Mery, ricordo che la plusvalenza è applicabile ai privati solo per le operazioni speculative di vendita entro 5 anni dall’acquisto. Tu non la devi pagare perché comunque hai utilizzato l’abitazione come “abitazione principale” per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita anche se vendi entro i 5 anni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

buongiorno, mi collego alla risposta data alla Signora Mary : ho acquistato casa nel 2013 usufruendo dell’agevolazione fiscale come prima casa ( pagando quindi l’Iva al 4% invece che al 10% se non ricordo male) ma l’ho venduta prima dei 5 anni, ovvero nel 2016. poiché era la mia abitazione principale (ed unica) , sarò esente dal pagamento della plusvalenza? quindi pagherò solo la differenza dell’Iva che non ho pagato nel 2013? aggiungo che non è mia intenzione acquistare entro i 12 mesi…. Grazie, Eleonora

Gentile Eleonora, ti confermo che sei esentata dalla plusvalenza. Come correttamente scrivi, vendendo prima dei 5 anni senza riacquistare nei successivi 12 mesi sei soggetta a “decadenza dai benefici fiscali”: oltre alla differenza dell’iva, dovrai pagare gli interessi e la sanzione del 30%. Puoi evitare la sanzione con apposita istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita (te lo consiglio). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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