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Plusvalenza nella cessione di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 104 commenti in

Cos’è la plusvalenza sulla vendita di un immobile

Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato.

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili si applica per le operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito.

Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

Come calcolare i 5 anni nel caso di immobili ricevuti per donazione

La regola dei 5 anni si intende dalla data di acquisto o di costruzione.
Bisogna fare attenzione nel caso di immobili ricevuti dal venditore per donazione: in questo caso il periodo di 5 anni non decorre della data di donazione, bensì dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito il bene immobile.

Operazioni o immobili esentati dalla tassazione della plusvalenza

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili non viene applicata nei seguenti casi:

  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di immobili acquisiti per successione
  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica
  • nel caso che la cessione sia una donazione.

Come si calcolano le imposte sulla plusvalenza

Nei casi previsti dalla normativa, la plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi”.

Reddito tassabile:  differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
  • tassazione separata. Al momento della cessione, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

Riferimenti legislativi

La normativa di riferimento per la tassazione della plusvalenza è il Tuir, art 67, comma 1, lettera b.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e credito immobiliare. Collaboratore Auxilia Finance società mediazione creditizia iscritta OAM. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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104 Comments su "Plusvalenza nella cessione di un immobile"

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Buongiorno
Vorrei sapere se vendendo una seconda casa la plusvalenza ( diff. tra prezzo acquisto e prezzo di vendita inserito nell’atto notarile) e’ soggetta alla tassazione separata del 20% .
Grazie della Vostra cortesia e porgo distinti saluti.

Gentile lettore,
per una seconda casa, la plusvalenza è dovuta se il rogito di vendita avviene prima dei 5 anni dal rogito di acquisto.
Si può scegliere tra tassazione ordinaria o imposta sostitutiva.
La base imponibile è la differenza di prezzo, a cui detrarre spese e costi.
Trovi maggiori dettagli nel post.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Buongiorno, gli oneri di agenzia immobiliare fatturati sia per l’acquisto che per la vendita sono validi ai fini del calcolo della plusvalenza?Per fare un esempio se compro un immobile come seconda casa a 50.000 euro e pago 5000 euro di spese di agenzia immobiliare e lo rivendo a 60.000 euro pagando altri 5000 euro di agenzia immobiliare quanto é la mia plusvalenza?

Gentile Riccardo,
a mio parere puoi inserire solo i costi di mediazione per l’acquisto. Puoi aggiungere anche imposte pagate e costi notaio(per l’acquisto).
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Salve i genitori della mia ragazza ci vendono la loro seconda casa.. l’abitazione in questione è di proprietà loro per 2/3 e 1/3 del nipote
2 anni fa hanno acquistato il terzo dal nipote
Quindi è soggetto a una pleavalenza?

Gentile Ivana,
si è soggetto a plusvalenza il terzo della casa acquistata due anni fa.
Gli altri 2/3 non sono soggetti a plusvalenza se acquistati da oltre 5 anni.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Salve, vendo un appartamento donatomi da mio padre (terreno affidato a ditta costruzioni con immobile dato in pagamento), e per il quale sono trascorsi giá 5 anni dalla sua costruzione (e donazione, fatta da mio padre alla consegna dell’immobile dalla ditta a lui e me -cosa presente per cosa futura-). Non ho mai avuto residenza in quell’appartamento ed è stato occupato da persone, con regolare contratto di affitto (canone concordato 3+2). È previsto il pagamento di plusvalenza? Grazie.

Gentile Marco,
sono trascorsi più di 5 anni dalla donazione e pertanto la vendita non è soggetta a plusvalenza.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

Buongiorno, ho comprato casa nel 2016, l’ho ristrutturata e ci ho sempre abitato fino ad oggi. Ho deciso di vendere per acquistare una nuova casa. Dovrò pagare la plusvalenza? Grazie

Gentile Federica,
non devi pagare plusvalenza se hai utilizzato l’abitazione come residenza per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, come scritto nel post:
nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli