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Plusvalenza nella cessione di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 72 commenti in

Cos’è la plusvalenza sulla vendita di un immobile

Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato.

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili si applica per le operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito.

Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

Come calcolare i 5 anni nel caso di immobili ricevuti per donazione

La regola dei 5 anni si intende dalla data di acquisto o di costruzione.
Bisogna fare attenzione nel caso di immobili ricevuti dal venditore per donazione: in questo caso il periodo di 5 anni non decorre della data di donazione, bensì dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito il bene immobile.

Operazioni o immobili esentati dalla tassazione della plusvalenza

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili non viene applicata nei seguenti casi:

  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di immobili acquisiti per successione
  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica
  • nel caso che la cessione sia una donazione.

Come si calcolano le imposte sulla plusvalenza

Nei casi previsti dalla normativa, la plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi”.

Reddito tassabile:  differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
  • tassazione separata. Al momento della cessione, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

Riferimenti legislativi

La normativa di riferimento per la tassazione della plusvalenza è il Tuir, art 67, comma 1, lettera b.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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72 Comments su "Plusvalenza nella cessione di un immobile"

Ciao. quasi 5 anni fa abbiamo comprato una casa ferie qui in Italia- no stiamo bene con i vicini- la volgiamo vendere. Tra 5 anni si vende solo se paghi la plusvalenza. Gli 5 anni contano gia dal momento se faro il pre contratto o dal momento se la casa e venduta? Grazie.

Gentile Mini i 5 anni si contano dalla data del rogito di acquisto alla data del rogito di vendita. Se vendi prima dei 5 anni sei soggetta non solo a plusvalenza ma anche a decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa, a meno che non riacquisti entro 12 mesi un’abitazione principale. Trovi informazioni in altri post del blog. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve. Cortesemente: 2 anni fa ho acquistato un piccolo immobile con prezzo di acquisto (in atto Notatile) di 11.000 euro + 2400 di agenzia immobiliare + 2500 di Notaio. Mesi fa ho venduto tale immobile (dopo alcuni lavori fatti) a 25.000 euro. Posso sapere su quale cifra dovrei calcolare la plusvalenza? E inoltre, se trovo la fattura dei lavori fatti, posso aggiungere anche quella? Ringrazio tanto e saluto vivamente. Max

Gentile Max, tra i costi puoi far rientrare tutti quelli citati, a cui puoi aggiungere le imposte pagate per l’acquisto. Il notaio che curerà il rogito ti potrà aiutare nel determinare la base imponibile su cui calcolare l’imposta. Suggerisco il pagamento dell’imposta sostitutiva del 20% per evitare laboriosi conteggi in sede di dichiarazione redditi. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Salve ho ereditato da mio padre 7 anni addietro un abitazione più un locale commerciale, ora a distanza di oltre 7 anni Abbiamo deciso con altri inquilini di buttare giù il palazzo e far costruire da un’impresa un nuovo palazzo di circa 5 piani o più, l’impresa mi garantisce un 50 metri quadrati in più di appartamento oltre a quelli che avevo più un locale sotterraneo (circa 100 mq) nel corrispettivo del locale commerciale che ho, Volevo sapere se vi erano degli aggiornamenti catastali e se Quindi ci sono delle plusvalenze da pagare. Nell’attesa cordialmente saluto.

Gentile Lorenzo, la plusvalenza si paga solo nel caso di rivendita nei 5 anni. Non è il tuo caso. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Sto acquistando un appartamento come seconda casa per un importo di € 130.000,00 (valore catastale circa € 60.000,00). La casa dovrà essere ristrutturata e la previsione di spesa è circa 50.000,00 che porterò in detrazione al 50% in dieci anni usufruendo dei benefici fiscali.
Volevo sapere se l’anno prossimo dovessi rivendere la casa, esempio a € 190.000,00, se dovrò pagare una plusvalenza e se potrò mantenere il beneficio del recupero della detrazione fiscale per i restanti anni anche dopo la vendita dell’appartamento e l’eventale pagamento della plusvalenza.
Grazie della risposta,
Giorgio

Gentile Giorgio, plusvalenza e detrazione sono due discorsi distinti. Nel calcolo della plusvalenza vengono computate anche le spese di ristrutturazione. Nel caso concreto che prospetti, la plusvalenza sarà di 10.000 euro a fronte di un corrispettivo di vendita di 190.000 , il costo sostenuto è di 180.000 di prezzo pagato + spese ristrutturazione sostenute (130+50 mila). Scegliendo la tassazione separata al 20% equivale a 2 mila euro di imposta. La detrazione fiscale può rimanere appannaggio del venditore se espressamente indicato nel rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno,ho acquisito proprieta’ immobiliare uso industriale a seguito scioglimento societa’ snc proprietaria(socio superstite a seguito morte del primo socio al 50%ognuno atto fatto 2 anni fa)si prospetta la vendita di detto immobile, si chiede cortesemente il regime di tassazione piu’ conveniente.
Cordiali saluti

Gentile Giovanni, stai chiedendo una consulenza professionale. E’ necessario rivolgersi ad un notaio o commercialista. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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