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Plusvalenza nella cessione di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 82 commenti in

Cos’è la plusvalenza sulla vendita di un immobile

Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato.

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili si applica per le operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito.

Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

Come calcolare i 5 anni nel caso di immobili ricevuti per donazione

La regola dei 5 anni si intende dalla data di acquisto o di costruzione.
Bisogna fare attenzione nel caso di immobili ricevuti dal venditore per donazione: in questo caso il periodo di 5 anni non decorre della data di donazione, bensì dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito il bene immobile.

Operazioni o immobili esentati dalla tassazione della plusvalenza

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili non viene applicata nei seguenti casi:

  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di immobili acquisiti per successione
  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica
  • nel caso che la cessione sia una donazione.

Come si calcolano le imposte sulla plusvalenza

Nei casi previsti dalla normativa, la plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi”.

Reddito tassabile:  differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
  • tassazione separata. Al momento della cessione, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

Riferimenti legislativi

La normativa di riferimento per la tassazione della plusvalenza è il Tuir, art 67, comma 1, lettera b.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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82 Comments su "Plusvalenza nella cessione di un immobile"

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Buonasera,
Se facessi una operazione di compravendita immobiliare con un guadagno sarei soggetto a tassazione capital gain , potrei recuperare delle perdite che ho in pancia dallo scorso anno a seguito di operazioni finanziarie .

Gentile Saverio, per le plusvalenze immobiliari solitamente si applica l’imposta sostitutiva ma puoi tassarle in sede di dichiarazione dei redditi. Non sono esperto per le minus/plus valenze finanziarie. Chiedi alla banca/commercialista se puoi inserire le tue minusvalenze finanziarie in dichiarazione così da ottenere la compensazione.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli Ceo Casanoi

Buongiorno, di seguito pongo una domanda su un quesito immobiliare. In aprile 2016 ho acquistato da impresa costruttrice un abitazione usufruendo dei benefici prima casa. Tale abitazione l’ho acquistata al grezzo avanzato accatastata in F3,usufruendo in parte di un mutuo stato avanzamento lavori..Ho provveduto a ultimare i lavori interni beneficiando dell’iva agevolata al 4%. Ottenuta l’agibilità ho provveduto prima della scadenza dei 18 mesi a spostare la residenza nel comune dell’immobile. Ora a causa di motivi personali ho deciso di mettere in vendita l’abitazione nonostante non siano trascorsi i 5 anni dall’acquisto. Volevo avere dei chiarimenti  sulle spese a cui… Read more »

Gentile Filippo, gli aspetti sono due
1) DECADENZA AGEVOLAZIONI acquisto prima casa. Rientrano a mio parere anche l’iva agevolata (verifica meglio te stesso). Trovi tutte le informazioni sulla nostra guida sull’argomento.
2) PLUSVALENZA. Nel determinarla, puoi inserire tutte le spese sostenute che hanno aumentano il valore dell’immobile, e quindi tutte le fatture dei lavori eseguiti per portarla da grezzo a casa finita. Sono escluse intermediazioni, manutenzioni ordinarie o mobili propriamente detti. Chiedi assistenza al notaio portando documentazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera. Lo scorso mese di giugno ho acquistato un appartamento con due box, uno doppio e uno singolo, da destinare ad abitazione principale ed attualmente in ristrutturazione. Sto per vendere il solo box singolo ad un vicino. Volevo sapere se la vendita è soggetta a plusvalenza ed in caso affermativo come faccio a determinarne il prezzo d’acquisto visto che è stato fatto un unico contratto di compravendita a corpo (per l’appartamento e i due box). Grazie mille.
Paolo

Gentile Paolo, e’ buona norma quando si acquistano più unità immobiliari specificare i singoli prezzi, in particolare quando si acquistano più pertinenze dello stesso tipo. Ciò premesso, per il prezzo da attribuire al bene, ti potrà assistere il notaio che redigerà il contratto di compravendita. La vendita è soggetta a plusvalenza. Se tu hai trasferito velocemente la residenza e adibito l’immobile ad abitazione principale, per uno dei due box sei esentato. Ma immagino che tu non l’abbia ancora fatto perché la casa è in ristrutturazione. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Sono comproprietaria di un edificio avuto in eredità nel 2010 assieme ad altri 3 fratelli.
Il valore catastale è di euro 156.000 ma il suo vero valore commerciale è di 90.000.
Cosa succede se si vende ad un prezzo inferiore a quello catastale? Bisogna pagare il plusvalore?
Grazie per la risposta. Anna

Grazie,
desidererei sapere se anche per un terreno agricolo diventato edificabile e quindi con un valore molto superiore vale la stessa cosa. Data la sua posizione disagiata e la non edificabilità prima di 20/30 anni, come afferma anche il sindaco, è invendibile al prezzo stabilito dall’ufficio tecnico. Cosa possiamo fare? E’ stato comprato nel 1981 da me e mio marito, per soli 1.500.000 lire, è un terreno montano e prima non pagavamo neanche l’ICI. La vecchia amministrazione comunale ha alzato i prezzi per incassare l’Ici ora Imu. Non troviamo soluzione alla vendita.
Grazie per la risposta
Anna

Come giustamente scrivi, l’appetibilità di un immobile dipende anche dalle imposte sulla proprietà, che non tuo caso sono esagerate rispetto all’effettivo utilizzo. Tra i potenziali acquirenti, ci potrebbero essere gli agricoltori che godono di esenzione IMU per i terreni delle proprie aziende agrarie. In generale, ti suggerisco di rivolgerti a un professionista della materia sul posto. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

gentile Anna, potete vendere ad un prezzo inferiore; le imposte che pagherà l’acquirente verranno calcolate sul valore catastale. Diversamente si è soggetti ad accertamento fiscale. Come venditori la cosa non vi deve interessare. Non siete soggetti a plusvalenza. Parlatene con il notaio che redigerà l’atto. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Ciao. quasi 5 anni fa abbiamo comprato una casa ferie qui in Italia- no stiamo bene con i vicini- la volgiamo vendere. Tra 5 anni si vende solo se paghi la plusvalenza. Gli 5 anni contano gia dal momento se faro il pre contratto o dal momento se la casa e venduta? Grazie.

Gentile Mini i 5 anni si contano dalla data del rogito di acquisto alla data del rogito di vendita. Se vendi prima dei 5 anni sei soggetta non solo a plusvalenza ma anche a decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa, a meno che non riacquisti entro 12 mesi un’abitazione principale. Trovi informazioni in altri post del blog. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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