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Plusvalenza nella cessione di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 90 commenti in

Cos’è la plusvalenza sulla vendita di un immobile

Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato.

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili si applica per le operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito.

Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

Come calcolare i 5 anni nel caso di immobili ricevuti per donazione

La regola dei 5 anni si intende dalla data di acquisto o di costruzione.
Bisogna fare attenzione nel caso di immobili ricevuti dal venditore per donazione: in questo caso il periodo di 5 anni non decorre della data di donazione, bensì dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito il bene immobile.

Operazioni o immobili esentati dalla tassazione della plusvalenza

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili non viene applicata nei seguenti casi:

  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di immobili acquisiti per successione
  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica
  • nel caso che la cessione sia una donazione.

Come si calcolano le imposte sulla plusvalenza

Nei casi previsti dalla normativa, la plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi”.

Reddito tassabile:  differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
  • tassazione separata. Al momento della cessione, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

Riferimenti legislativi

La normativa di riferimento per la tassazione della plusvalenza è il Tuir, art 67, comma 1, lettera b.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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90 Comments su "Plusvalenza nella cessione di un immobile"

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Buongiorno, ho acquistato un appartamento come prima casa a dicembre 2016. Avrei necessità di rivenderla: per non pagare la tassa sulla plusvalenza, l’appartamento dovrebbe risultare come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Se sull’appartamento acquistato ho effettuato lavori di manutenzione straordinaria, vale sempre la data di acquisto o di fine lavori?
Grazie

Gentile Gianluca, bisogna prendere in considerazione il periodo dalla data del rogito di acquisto e la data del rogito di vendita, e verificare quindi da un certificato storico di residenza il requisito della “maggior parte del periodo”. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Salve , avrei una domanda per essere più chiara su una cosa.
Ho comprato un immobile nel 2015 luglio a euro 40.000
Lo vendo adesso nel 2018 a 56 mila euro .
Vorrei sapere cosa devo pagare di plusvalenza in tutto allo stato essendo che lo vendo prima dei 5 anni
Grazie mille

Devi pagare l’imposta sulla plusvalenza, come riportato nell’articolo. Per la determinazione devi chiedere al notaio o altro professionista. A titolo esemplificativo con i dati da te scritti, senza considerare altri costi oltre al prezzo pagato: Reddito tassabile: differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (nel tuo caso se non inserisci costi la plusvalenza è di 56-40mila euro= 16 mila euro). Imposta da pagare. Ipotizzando la plusvalenza di 16 mila euro, se applichi l’imposta sostitutiva del 20%… Read more »

Ho acquistato casa sette anni fa con le agevolazioni prima casa. Poiché appartenente alle forze di polizia esonerato, per legge, a portarvi la residenza. In questi sette anni non vi ho mai dimorato, abitato ed altro poiché, sempre per sevizio ho risieduto in un comune diverso di quello in cui si trova l’immobile.
In caso di vendita, vado incontro ad una plusvalenza e di conseguenza a dover pagare le tasse? Grazie

Gentile Michele, sono trascorsi più di 5 anni dal tuo acquisto; di conseguenza se vendi l’operazione non è soggetta a plusvalenza. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

A luglio 2018 sono 5 anni dall’acquisto della mia casa dove dopo i lavori di restauro vivo con la mia famiglia. Ora devo vendere a causa separazione, e vorrei se trovo acquirente non aspettare la data del rogito a luglio, oltre all’obbligo di acquistare, mi aspettano anche i costi di plusvalenza? Altra domanda, nei lavori rientra anche il cambio di destinazione, quindi oneri al comune, rientrano nelle spese dimostrabili per plusvalenza?

Gentile Emanuela, la plusvalenza non la paghi se hai utilizzato la casa come abitazione principale per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita. Tra le spese rientrano quello per il cambio destinazione d’uso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buonasera,
Se facessi una operazione di compravendita immobiliare con un guadagno sarei soggetto a tassazione capital gain , potrei recuperare delle perdite che ho in pancia dallo scorso anno a seguito di operazioni finanziarie .

Gentile Saverio, per le plusvalenze immobiliari solitamente si applica l’imposta sostitutiva ma puoi tassarle in sede di dichiarazione dei redditi. Non sono esperto per le minus/plus valenze finanziarie. Chiedi alla banca/commercialista se puoi inserire le tue minusvalenze finanziarie in dichiarazione così da ottenere la compensazione.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli Ceo Casanoi