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Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

di fondatore CasaNoi.it 654 commenti in

Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso rientra, insieme al mutuo, nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito.
È un contratto reale in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo.
Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza pattuita.
La materia è disciplinata dal Codice Civile, Art.1803-1812.

Comodante e comodatario: diritti e obblighi

Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del proprietario.
Se il comodatario non rispetta gli obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni.
Se nel contratto non è espressamente indicata la scadenza (e se questa non è desumibile dall’uso cui il bene è destinato), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene.
Nel caso in cui il comodatario debba sostenere spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione del bene, ha diritto al rimborso.
Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Infine, se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Il comodato d’uso gratuito di un immobile – locazioni brevi di abitazioni

Per gli immobili dati in comodato, le regole di base da seguire sono quelle descritte finora.

Frequentemente le abitazioni vengono utilizzate anche per ricettività turistica.
Ma può il comodatario affittare la casa o una parte di essa per brevi periodi?
E può il comodatario ricavare redditi per una casa utilizzata gratuitamente?

Nel rispetto del vincolo della destinazione e dell’utilizzo, l’abitazione può essere locata dal comodatario con “contratti brevi” a titolo oneroso.

Sono escluse categoricamente locazioni da parte del comodatario oltre i 30 giorni.

TASSAZIONE REDDITI DA LOCAZIONE BREVE

La tassazione agevolata entra in vigore solo nei contratti di locazione breve, stipulati a partire dal 1° giugno 2017.
Normativa di riferimento: DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50; Circolare Agenzia Entrate.

E’ il comodatario che dovrà pagare le imposte, anche se ha ricevuto la casa a titolo gratuito.
Può scegliere tra imposta sostitutiva del 21% o tassazione ad aliquota ordinaria in base alla dichiarazione dei redditi. Comunque dovrà essere versato il 21% a titolo di acconto dagli intermediari e dai portali immobiliari.

DEFINIZIONE DI LOCAZIONI BREVI

Le locazioni brevi sono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Possono prevedere servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, oltre a fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. I contratti vengono stipulati direttamente o tramite intermediari o portali telematici.

La disciplina non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Contratto e registrazione di comodato d’uso di un immobile

Il comodato è sempre gratuito – se fosse corrisposto un pagamento, si tratterebbe di normale “locazione” – e può essere, in linea generale, contrattualizzato in forma verbale o scritta.
Per gli immobili il contratto di comodato va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto, come indicato nel D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. – Testo Unico Imposte di Registro.
Secondo recenti indicazioni dal Notariato non è più necessario che nel contratto il comodatario dichiari di aver preso visione dell’attestato di prestazione energetica (l’APE ex ACE).

L’opinione di Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi.it

“Di frequente il proprietario dà in uso gratuito una casa a un familare o altra persona cara. Le regole di base da seguire sono quelle sopra riportate. Trattandosi di beni immobili, si suggerisce comunque di stipulare un contratto scritto che permetta al comodatario l’intestazione delle utenze e di ripartire correttamente le spese condominiali e le imposte. Si raccomanda di seguire con attenzione gli aspetti fiscali (IMU), oggetto di continue modifiche negli ultimi anni.”

Come si fa la registrazione di un contratto di comodato per la casa? Leggi la nostra guida alla registrazione del contratto.

IMU e TARI: chi deve pagare? Il proprietario o il comodatario?

Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario non deve pagare l’IMU

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico. Il comodatario è un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).

Il comodatario deve pagare la TARI

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti.

Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione. E’ opportuno quindi effettuare le misurazioni correttamente.

Comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori.
Riduzione IMU e TASI per abitazione principale non di lusso.
Agevolazioni fiscali solo per contratti registrati e in particolari condizioni (aggiornamento 2019)

Il proprietario che concede ad un figlio (o ad un genitore) un’abitazione non di lusso ha diritto a agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI in determinate condizioni.

Vediamo in sintesi di che cosa si tratta.

Per le interpretazioni sui vari punti si rimanda alla RISOLUZIONE N. 1/DF Ministero Economia e Finanze del 17 febbraio 2016.

Immobili

Possono beneficiare dell’esenzione le unità immobiliari uso abitazione fatta eccezione per le abitazioni di lusso ( classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che le utilizzano come abitazione principale.

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Solo contratti di comodato registrati – Condizione indispensabile è che il contratto sia registrato.

Il comodante (proprietario) deve:

  • a) possedere un solo immobile in Italia.
    Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
    Precisiamo che per immobili bisogna intendere immobili ad uso abitativo; possedere un terreno agricolo – ad esempio – non è fattore escludente. Vedi risoluzione ministero prima citata)
  • b) risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato.

L’opinione di Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi.it

A partire dal 2016 (con la legge di stabilità 2016)  è stato definito in modo preciso entità e ambito di applicazione del beneficio fiscale per le abitazioni concesse in comodato (riduzione IMU 50% base imponibile).  In precedenza ai Comuni era concessa autonomia discrezionale.

La norma ha elementi di equità poiché esclude coloro che possiedono altri immobili, fatta eccezione per la seconda abitazione di proprietà dove vivono.

Riscontro però un’incongruenza: perché il proprietario (comodante) deve risiedere anagraficamente e dimorare nello stesso comune dove si trova l’abitazione data in comodato ai figli (o viceversa)? Perché penalizzare, ad esempio, i genitori che per i motivi più vari abitano in altri luoghi o addirittura all’estero e hanno lasciato la casa ai figli a titolo gratuito?
E’ auspicabile che il Governo riconsideri questo aspetto.

Comodato e detrazione nelle ristrutturazioni edilizie

La detrazione IRPEF del 50% sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazioni ed altro) spetta anche al comodatario. Gli estremi di registrazione del contratto di comodato vanno indicati in dichiarazione dei redditi.

La medesima opportunità spetta anche al familiare convivente del possessore o del detentore, che:

  • sostiene e paga le spese dal proprio conto corrente (bonifico; eventuale assegno al Condominio)
  • conviveva già al momento dell’inizio dei lavori (è opportuno effettuare una dichiarazione di atto di notorietà).

Stesso discorso per i componenti di uno stesso sesso di una “unione civile” e i conviventi di una “convivenza di fatto“.

(RIFERIMENTI NORMATIVI: Legge di stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016 (vedi legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale) prevede una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare le imposte comunali (IMU e TASI) per le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito)

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito. Contatti per richieste mutui e surroghe

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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654 commenti su “Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile”
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  1. Sono il nudo proprietario di un appartamento e la ex proprietaria ( cento anni appena compiuti vivendo in una casa di riposo)dietro suggerimento dell’avvocato di sostegno, nominato dal Tribunale di Torino,ha dato in comodato d’uso gratuito tale immobile al figlio settantaseienne.
    Tale assegnazione di comodato d’uso è stata verbalizzata in data 25 Novembre 2016 nello studio del’avvocato di sostegno con la precisazione che io nudo proprietario davo il consenso come effettivamente è accaduto.
    Il verbale di tale accordo è stato sottoscritto da me e dal comodatario ma non è stato mai registrato..
    Da allora ho avuto l’occasione di constatare che da parte del comodatario non è mai sta fatta la minima manutenzione ordinaria (lavelli otturati,rubinetto della cucina che perde alla base allagando il mobiletto sottostante, finestre dalle quali si stacca lo smalto e lo stucco sigillante lo smalto ecc. ecc) E’ chiaro che andando avanti nel tempo il deterioramento dell’immobile continuerà a progredire!
    Di conseguenza ho deciso di revocare il mio consenso alla permanenza nell’immobile del comodatario e quindi rendere nullo l’accordo,
    C’è la possibilità che quanto da me auspicato si concluda con la cancellazione del comodato?

    1. Gentile Alessandra, quanto ipotizzi ha poco senso. Che senso ha dare in comodato la casa di proprietà dove si risiede? Ai fini fiscali la casa di proprietà dove si risiede (e si dimora con la famiglia) è l’abitazione principale; il proprietario ha diritto all’esenzione IMU (mi sembra che questo sia il tuo caso). Paradossalmente se dai la casa in comodato a tua madre pagheresti il 50% dell’IMU, sempre se hai tutti i requisiti. Altrimenti paghi IMU piena. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  4. Darò un’abitazione con comodato d’uso gratuito a mia madre. Ho letto delle agevolazioni per l’imu. Dovrò pagare la tasi? La tari la pago io o mia madre (e inoltre la dichiarazione di iscrizione devo farla io proprietaria dell’immobile)? Mia madre può intestare a se stessa le utenze (acqua, luce, gas)? Grazie.

    1. Gentile Serena,
      tua madre quale comodataria dovrà intestarsi utenze e pagare condominio.
      Per le imposte:
      – l’IMU è a carico tuo e potrai avere riduzione del 50% se rispetti tutte le condizioni (massimo un’altra proprietà nello stesso comune, adibita ad abitazione principale; utilizzo come abitazione principale da parte di tua madre)
      – la TASI segue la ripartizione stabilita dal comune (massimo 30% a carico dell’utilizzatore comodatario; in assenza di delibera comunale la ripartizione è 10% comodatario e 90% proprietario)
      – dovrà inoltre pagare la TARI (l’iscrizione / voltura va fatta a suo nome come utilizzatrice).
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Sono un militare e l’anno prossimo verrò trasferito a Spezia per 5 anni, dovrò fare un cambio di residenza per pemettere ai miei figli di iscriversi a scuola.Posso dare a titolo gratuito la mia prima casa a mia suocera?Non pagando IMU come prima casa,cambia qualcosa.E la Tariffa chi la paga?

    1. Non ti conviene. Normalmente con il comodato bisogna pagare l’IMU; si può avere una riduzione del 50% solo in casi specifici e per parenti in linea retta (non è il tuo caso; la suocera non è parente in linea retta). Come militare dovresti avere il diritto all’esenzione IMU in caso di trasferimento. Informati presso l’Ufficio Tributi comunale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Salve, sono il comodatario di un immobile, con contratto quinquennale registrato all’agenzia delle entrate. Nonostante ciò Il comodante si rifiuta di lasciare l’immobile, impedendomi di svolgere la mia attività lavorativa al suo interno. Come posso risolvere la cosa?

  7. Buongiorno,volevo chiederle visto che mio.padre ha 2 immobili nella stessa città,uno prima abitazione,e un immobile in montagna in un altra cittadina per un totale di 3 immobili,se come figlio può darmi in comodato uso gratuito la seconda casa nella stessa città di residenza,con le agevolazioni 50% imu ?grazie mille…Marco

  8. Buongiorno,la mia domanda è la seguente: può un coniuge dare in comodato uso gratuito alcuni immobili all’altro coniuge ai fini di farne attività di locazione turistica organizzata? E in tal caso il reddito derivante da questa attività può essere poi suddiviso tra i coniugi oppure il comodante non può percepire nulla? spero di aver formulato il quesito in forma corretta. Grazie per l’attenzione e attendo cortese risposta

  10. Buongiorno, desidero sapere se è vero che un contratto di comodato d’uso a tempo indeterminato, regolarmente registrato, stipulato dal figlio (proprietario comodante) al padre (comodatario), non ha validità e quindi non si può beneficiare del diritto alle agevolazioni fiscali delle imposte comunali (IMU e TASI), perchè il proprietario possiede più di 2 immobili?
    Qui di seguito gli immobili del proprietario comodante (figlio):
    n.1 immobile categ.A3, possesso 100%, abitazione principale (prima casa).
    n.1 immobile categ.A3, possesso 100%, abitazione del padre (seconda casa)
    n.1 garage categ,C6, possesso al 50% con la sorella (pertinenza dell’abitazione principale)
    n.1 immobile categ.C2 (P.T. mq.34), possesso 75% (25% la madre)
    Restando in attesa di un vs. cortese riscontro ringrazio porgo
    Cordiali saluti

    1. Gentile Andrea, la regola si presta a diverse interpretazioni. Fortunatamente il Ministro ha specificato che la norma di massimo 2 immobili è da interpretare come immobili uso abitativo. Vedi RISOLUZIONE.
      L’importante è che le due abitazioni ricadano nello stesso comune e che vengano adibite ciascuna ad abitazione principale sia da te (quella di proprietà dove vivi) che da tuo padre (proprietà dove vive il genitore come comodatario). La riduzione IMU/TASI si estende alla eventuale pertinenza dell’abitazione data in comodato, con riferimento alla quota di proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Gent.mo Sig.Giuseppe Palombelli, nel ringraziarLa per la celerità e la chiarezza nel rispondermi, volevo confermarLe che le due abitazioni ricadono nello stesso comune e che sono adibite ciascuna ad abitazione principale sia dal proprietario comodante (figlio) che dal genitore come comodatario.
        Pertanto l’immobile categ. C2 (uso non abitativo) con possesso 75% , se ho capito bene, risulterebbe essere ininfluente ai fini del riconoscimento del beneficio anche se il comodante possieda un’altro garage C/6 (50%). Ho interpretato bene? Si o No?

        Saluti

        N.B: contratto è stato stipulato il 30/12/2015 e registrato il 14/01/2016.

  11. Salve; il mio padrone di casa mi ha dato in locazione un appartamento con la modalità di contratto “comodato d’uso gratuito “; ma ahimè pretende che tutti i mesi io deve pagargli l’affitto.
    A me questa cosa non va più anche perché adesso me lo chiede anche giorni prima della data stabilita.
    Come devo comportarmi visto che a breve me ne andrò?
    Devo farmi restituire i soldi dati?! (Premettiamo che sono in possesso di tutte le ricevute firmate dal 2015 ad oggi).
    Grazie a chi risponderà.

    1. Gentile Rosa, il rapporto tra te e il proprietario di fatto non era un comodato d’uso gratuito ma una locazione a titolo oneroso, che andava formalizzata con un contratto. Ma questo non è stato fatto. Se vuoi richiedere la restituzione delle somme pagate, ti suggerisco di approfondire con un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Buongiorno io ho un contratto d’uso gratuitoa tempo indeterminato… è possibile che si cambi in un contratto d’affitto regolare senza che a me venga detto nulla? È possibile farlo? Non dovrei firmare anch’io? Grazie

  13. Salve, avrei un dubbio. Chi ha un immobile ricevuto in atto di donazione,ma su di esso vi è l’usufrutto del genitore… volendo dare l’immobile al figlio in comodato d’uso. Chi deve firmare il contratto? L’usufruttuario o chi ha l’immobile in donazione? Grazie mille

  14. Buongiorno, il contratto di comodato può essere registrato anche se la proprietà dell’immobile risulta essere di una società (comodante = società intestata a un genitore, comodatario = figlio)? E di conseguenza, nel modello 69, i dati del comodante da riportare sono quelli della società o quellui personali del titolare? Grazie mille

  15. Salve, se prendo un immobile in affitto insieme ad altre 2 persone (per cui siamo 3 soggetti conduttori, ma con contratto unico), posso a mia volta cedere quell’immobile in comodato gratuito a mio figlio solo per la parte di mia spettanza?

  16. Buongiorno vorrei dare ad uso gratuito una seconda casa e un amico , che tipo di contratto devrei fare? Per legge devo registrarlo? Ci sono dei costi per il proprietario? Grazie in anticipo

  17. Buonasera mia madre è senza fissa dimora,vorrei sapere se posso farla abitare in mansarda a casa mia facendo il comodato d’uso , facendole chiamare la residenza senza che il mio reddito la danneggi.
    Grazie

  18. buongiorno, se il comodante è proprietario solo in parte dell’immobile e ne dispone tuttavia di fatto può fare un comodato gratuito al figlio? oppure necessità che tutti i proprietari firmino il comodato gratuito?

  20. buongiorno, la mia domanda è: il costo di € 200 e altri costi per la registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito all’ufficio delle entrate si paga una volta sola oppure ogni anno?

  21. ho un abitazione in provincia di lecce. io risiedo in provincia di Varese, mio nipote mi ha chiesto la casa in provincia di lecce in comodato d’uso.
    cosa devo fare? a cosa vado incontro?
    le utenze visto che per me sono seconda casa devo farsele intestare?
    gradirei avere un po’ d’informazioni, visto che non ho mai fatto contratti in genere e non vorrei trovarmi in situazioni spiacevoli.
    grazie

    1. Gentile Luciano, trovi tutte le informazioni nel post. Sostanzialmente va fatto un contratto scritto, registrato. Le utenze e spese correnti saranno a suo nome. Tu sei comunque tenuto al pagamento dell’IMU. Tuo nipote pagherà la TARI. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  23. Salve il 17 ottobre 2017 ho registrato il comodato d’uso della mia abitazione a favore di mia madre in dichiarazione verbale e volevo sapere se a dicembre 2017 devo pagare la seconda rata imu oppure no grazie

  24. Se faccio il comodato d’uso gratuito a mia figlia, per un immobile di mia proprietà sotto casa mia, e quindi lei prende la residenza li, come funziona con l’ISEE univsitario? Deve compilarlo a suo nome? Sullo stato di famiglia risulterebbe da sola? È un problema se lei non lavora e quindi non ha reddito? Grazie

    1. Per l’ISEE non ti posso aiutare. Per l’IMU puoi avere la riduzione IMU del 50% se sei residente nello stesso comune e se non possiedi altri immobili oltre la tua abitazione dove vivi (abitazione principale). Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  25. Buongiorno, siamo tre fratelli e alla morte dei genitori abbiamo ereditato un appartamento con la legittima. Uno di noi ha la residenza nell’appartamento, gli altri due possono stipulare con lui un comodato d’uso? Ci sono agevolazioni?
    Faccio presente che il fratello residente non possiede altri immobili, mentre gli altri due fratelli hanno già una prima casa a testa in altri comuni.
    Grazie.

  26. Buonasera, ho bisogno di un’informazione. Ho un appartamento in centro, per me prima casa dove sono residente. Il mio compagno vorrebbe venire a vivere da me senza spostare la propria residenza (che ha attualmente in un altro comune). Pensavo di fargli un contratto di comodato d’uso gratuito e registrarlo per fargli prendere il pass ZTL per l’auto. Cosa cambia se gli faccio un contratto di comodato d’uso gratuito? Devo pagare l’IMU? Può lui prendere solo il domicilio nel mio appartamento o col contratto di comodato è vincolato a prendere la residenza?

    1. Gentile Chiara, mi sembra che lo scopo di tutto sia quello di ottenere il pass ZTL. Informati in comune. Probabilmente occorre la residenza. Alcuni comuni per la residenza chiedono un contratto registrato (quale il comodato); altri una semplice dichiarazione del proprietario. Informati. Suggerisco eventualmente un contratto di comodato parziale perché tu continuerai a vivere nella tua casa. Hai diritto all’esenzione se mantieni la residenza. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  27. Salve , io e mio marito vorremmo cambiare casa , vendere il nostro attuale appartamento per una casa indipendente. Il problema è che con il mercato immobiliare fermo c’è una altissima probabilità di non riuscire a vendere entro l’anno richiesto per avere le agevolazioni prima casa . La mia domanda è : dando l’appartamento invenduto in comodato d’uso gratuito a mio figlio ,posso usufruire delle agevolazioni di acquisto prima casa, almeno sino a che non si riesce a vendere ?
    Grazie

  28. buonasera
    ho una casa di mia proprietà e attualmente sono in procinto di acquistare l’appartamento attiguo.
    devo registrare un comodato d’uso al mio compagno ( io avendo partita iva con regime agevolato non posso usufruire delle detrazioni per ristrutturazione)in quanto abbiamo chiesto un prestito per i lavori di ristrutturazione. Quali dati devo inserire nel contratto di comodato dal momento che i sub sono due ma appena termineremo i lavori procederem0 alla fusione delle due unità abitative?
    grazie

    1. Gentile Loredana, nel contratto dovete inserire gli estremi catastali alla data del contratto. Da quanto scrivi, il contratto riguarderà formalmente 2 abitazioni (che poi verranno fuse, ma non ci sarà bisogno di variare il contratto). Immagino che si tratti di comodato parziale; se fosse comodato totale perderesti il diritto all’esenzione IMU riservata ai proprietari che utilizzano la casa come abitazione principale (residenza e dimora abituale del nucleo familiare). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  29. Buonasera, Mio nonno materno può darmi la sua unica abitazione(lui e momentaneamente residente all’estero) in comodato d’uso? quali sono i vantaggi? tipo imu, tari etc…
    grazie,

    1. Lo può fare ma non avrà nessun vantaggio fiscale per le imposte comunali. La riduzione del 50% imponibile IMU non si applica ai residenti all’estero. Tutte le altre informazioni le ritrovi nel post. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  30. Salve.
    la mia domanda sarà semplice: la registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito all’ufficio delle entrate a chi spetta pagarla?
    Al proprietario o al beneficiario?
    Grazie

    1. Gentile Cristiano, in un contratto di comodato non è possibile ipotizzare una sub.locazione. Le imposte sono comunque sempre a carico del proprietario. Si pone poi un problema di tracciabilità dei flussi finanziari dei canoni di locazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  32. Buonasera.
    Abito nella casa di mio marito (prima casa per lui, matrimonio con separazione dei beni). Ho comprato un appartamento nello stesso comune di residenza, come prima casa, intestato solo a me, dove andrà a vivere mia mamma. Devo regolarizzare con comodato d’uso gratuito questo “passaggio”? a chi vanno intestate le utenze? dovrò pagare la TASI?
    grazie

    1. Gentile Ylena, la regola generale consente una sola esenzione IMU per nucleo familiare. Se i coniugi hanno proprietà distinte l’esenzione riguarda la casa adibita ad “abitazione principale”, ovvero quella utilizzata come residenza e dimora abituale della famiglia. Passando al tuo caso specifico, l’esenzione IMU è applicabile alla casa di proprietà di tuo marito. La tua proprietà – se viene concessa in comodato d’uso a tua madre (parente in linea retta) – beneficia di una riduzione del 50% dell’imponibile IMU e TASI, a condizione che tua madre adibisca la casa a sua abitazione principale e che tu non possegga altre abitazioni su tutto il territorio nazionale. La TASI – ridotta del 50% come imponibile – va poi ripartita tra e proprietaria e tua madre come detentrice, in una proporzione stabilita dal comune (dal 10 al 30% a carico del comodatario). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  33. Vorrei dare in comodat d’uso un Piccolo apartamento a de-i conoscenti, premetto Che i-o sono usufruttuario e NON risiedo in quel comune, m-a ho un’altra casa Sempre in quel comune Che mi risulta come seconda casa, e’ posibile farlo?

  35. Salve, leggendo le sue risposte mi sono accorto che è molto competente e professionale. Quindi mi permetto di porgli il mio dubbio.
    Ho una casa di proprietà che non sfrutto e una famiglia a me amica, con difficoltà economiche, mi ha chiesto se per un medio/lungo periodo può usarla. Io e la mia famiglia vorremmo avallare la loro richiesta, ma vorremmo avere qualche garanzia sulla possibilità che se nel caso avessimo bisogno dell’immobile, per esempio per nostro figlio, loro lascino l’immobile. Insomma da non esperto in materia, qualche contratto in forma scritta che mi salvaguardi e mi consenta di “buttarli” fuori in caso le cose si mettono male. Grazie mille.

    1. I contratti possono essere scritti benissimo, ma garanzie assolute non ce ne sono se il detentore non vuole / non può liberare l’immobile. Agisca con buon senso con l’ausilio di un professionista / organizzazione per il contratto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  36. Buongiorno,ho un casa dove io ho la nuda proprietà e mio padre è usufruttuario. Lì ho ancora la residenza, ma per lavoro viaggio e questa casa vorrei affittarla a un amico di mio marito ad uso gratuito. Il contratto di comodato d’uso lo devo fare io oppure dovrà essere a nome di mio padre. Premetto che mio padre abita da un’altra parte e non ha la residenza lì. Grazie

  37. buongiorno, sono comproprietario al 50% con mia moglie di un immobile (prima casa) vorremmo dare in comodato d’uso una pertinenza dello stesso immobile a nostro figlio per adibirlo a studio fotografico. Attualmente nostro figlio vive con noi, ma il prossimo anno si sposerà e quindi sarà comproprietario a sua volta dell’immobile dove andrà a vivere con la futura moglie, ma sempre nello stesso comune. Quali saranno le conseguenze a livello fiscale? Grazie

    1. Gentile Franco, sostanzialmente l’attenzione va posta solo per la riduzione IMU (50% imponibile) per il comodato d’uso genitori-figli in presenza di condizioni ben definite. Da quanto scrivi tuo figlio non utilizzerà l’immobile come abitazione principale (residenza e dimora abituale della propria famiglia) e pertanto la riduzione IMU non è possibile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  38. Mio figlio è propietario di una casa di campagna con annesso mezzo ettaro di terreno vuole dare in comodato d’uso gratutito al padre che è rimasto senza lavoro. Il padre potrebbe esercitare un’attività di azienda agricola e vendere a km zero allevando animali e coltivando ortaggi? Grazie fin da ora

    1. Gentile Maggie, certamente tuo figlio può dare in comodato il terreno al padre, il quale dovrà aprire una posizione fiscale come titolare di azienda agraria. E’ consigliabile prima di aprire posizioni fiscali verificare se l’azienda è economicamente sostenibile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  39. Il beneficio dell’agevolazione vale anche se si tratta di un fratello? Inoltre se le spese straordinarie sul contratto di comodato viene specificato che sono a carico del comodatario, è corretto che sia solo lui a pagare?grazie

    1. Gentile Alfonso,
      l’agevolazione IMU vale solo per contratti di comodato tra parenti in linea retta genitori-figli. Le spese straordinarie (esempio spese condominiali di manutenzione straordinaria) sono sempre a carico del proprietario, come previsto dal codice civile. Il proprietario può però autorizzare il comodatario ad effettuare migliorie a proprie spese. Le spese di ristrutturazione sono detraibili anche dal comodatario. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  40. Buongiorno Signor Giuseppe,desidero farle le seguenti domande approfittando della sua cortesia e della sua conoscenza del tema.Io vorrei fare con mia figlia un contratto di comodato per una parte del suo appartamento perchè mi è comodo alloggiarvi saltuariamente (per lavoro).
    Vorrei però al contempo non trasferire la mia residenza e rimborsare direttamente a lei le spese (elettricità,rifiuti etc.).
    Posso fare un contratto di comodato gratuito solo per una parte dell’appartamento?
    E’ obbligatorio trasferire la residenza?
    Se faccio delle piccole ristrutturazioni e miglioramenti posso accollarmeli e chiederne i benefici fiscali?
    Grazie davvero per la sua attenzione e cortesia.
    Fabio,Treviso

    1. Gentile fabio, rispondo per punti:
      1) è possibile stipulare un contratto di comodato d’uso parziale
      2) non è obbligatorio trasferire la residenza
      3) il comodato è un titolo idoneo alla richiesta di agevolazioni fiscali ristrutturazione. Nel caso specifico i lavori devono riguardare la parte di abitazione concessa in comodato.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  41. Buon giorno vorrei chiedere se il comodato è applicabile anche su un terreno e se il comodatario ha diritto di prelazione sull’acquisto del suddetto terreno e se il comodato è fattibile anche tra sorelle o altro grado di parentela? Grazie Silvia

    1. Gentile Silvia, il comodato può essere effettuato per qualsiasi bene, anche un terreno. Il comodatario può essere tranquillamente un familiare. Non mi risulta che ci sia un diritto di prelazione da parte del comodatario, ma se questi è coltivatore diretto o imprenditore agricolo subentra una disciplina speciale e non escludo che possa insorgere il dritto di prelazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  42. Per un comodato uso gratuito, concesso ad un parente in linea retta entro il primo il primo grado, spetta una riduzione del 50% sulla base imponibile. Vorrei sapere sull’altro 50% quale aliquota va applicata. (come abitazione principale o come altri fabbricati?).

    1. Gentile Saverio, forse hai interpretato male i termini. L’imu si calcola partendo dalla BASE IMPONIBILE: il valore “fiscale” dell’immobile. Ti invito a leggere il post sull’argomento. Partendo dalla base imponibile, si applica l’aliquota stabilita dal comune (o in assenza dallo stato). Questo è il meccanismo. Per il comodato in linea retta la base imponibile si dimezza. Non esiste, come scrivi, “… un altro 50%…. “. Se invece vuoi dire che sei proprietario al 50%, la base imponibile si dimezza ulteriormente perché tutti i calcoli vanno fatti sulle quote di proprietà, applicando esenzioni/riduzioni in base ai requisiti soggettivi di ciascun proprietario. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  43. Buonasera, vorrei sapere una cosa: il contratto d’uso gratuito di un immobile deve essere “giustificato” qualora venga fatto a terzi che non siano parenti? Mi spiego meglio: è possibile fare un contratto d’uso gratuito di un immobile per 2 anni tra estranei o la cosa potrebbe essere soggetta a verifiche e sanzioni? Grazie

  44. Buongiorno. E’ possibile dare in comodato d’uso gratuito un appartamento in cui si ha la residenza senza avere l’obbligo di trasferirla ove sono attuslmente dimorata essendo questa una situazione transitoria ?

    1. gentile Monica, mi sembra di capire che per qualche tempo darai la casa in uso ad un familiare o amica/o mentre vivrai temporaneamente in un altro luogo. Se proprio vuoi fare un contratto di comodato, fallo “parziale” (una stanza/ una parte della casa) e mantieni la residemza. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  45. Buongiorno
    Vorremmo prestare un appartamento di proprietà attualmente libero a una nipote di secondo grado per qualche mese, senza farle pagare l’affitto e quindi senza contratti di locazione o altro…
    É possibile o ci sono comunque delle normative da rispettare?
    Grazie

  46. Buonasera, per motivi che non sto ora a spiegare non posso intestare a me stesso un contratto in affitto e non posso cambiare la residenza da dove ce l’ho attualmente. Ho chiesto a mia madre se puo intestare il contratto a nome suo per un appartamento che ho trovato nello stesso paese in cui lei è residente. Lei attualmente sta pagando un mutuo x prima casa. Che cosa le comporterebbe l’intestarsi un affitto nello stesso comune in cui risiede? Puo farselo intestare senza fare il cambio residenza? E soprattutto, va incontro a tasse inaspettate o quant’altro?
    Grazie!

    1. Gentile Rudy, tua madre (o in generale un affittuario) non è obbligata a prendere la residenza nella casa locata. Il fatto che le due case (di proprietà e in locazione) siano nello stesso comune non comporta particolari penalizzazioni. Con riferimento alla casa di proprietà, il diritto alla detrazione degli interessi e all’esenzione IMU spetta solo nel periodo in cui l’abitazione viene utilizzata come residenza e dimora abituale (“abitazione principale”). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  47. Buonasera, mia sorella risiede in un appartamento dato in comodato d’uso da mia madre e mio padre parecchi anni fa.
    Alla morte di mio padre noi figli abbiamo ereditato la nostra percentuale prevista dalla legittima.
    Non abbiamo stipulato nessun altro contratto di comodato lasciando quello già esistente.
    Mia sorella ci da come contributo spese 122,00 dell’IMU, mentre a mia madre 250,00 mensili sempre per contributo spese.
    Ora ci sono state delle spese straordinarie che lei ha effettuato all’appartamento ma soprattutto a quello sottostante. Ci ha informato del danno piuttosto in ritardo approvando un preventivo presentato dal proprietario dell’appartamento danneggiato per un totale 8000,00.
    Noi potremo chiedere dei soldi come rimborso spese?

    1. Gentile Sandro, le spese di cui scrivi sono a carico di tutti voi comproprietari nelle rispettive quote. Chiaramente potete accordarvi per una ripartizione diversa. Penso a tua sorella che ha in uso gratuito la casa…. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  49. Buonasera, vorrei fare una domanda, e spero di ricevere la risposta il piu presto possibile .
    Sono un padre di due minori, ho una sentenza di separazione in cui i minori sono collocati in via prevalente da me .
    Una signora voleva aiutarmi , ha comprato una casa e mi ha messo dentro la casa con un contratto ” comodato d’uso gratuito a vita naturale durante” per me e miei figli minori . Un contratto è stato registrato all agenzia dell entrate.
    Dopo tre mesi con l’intervento dei eredi mi chiede la signora di cambiare il contratto a un contratto d’affitto 4+4 pero i primi 3 anni sono gratuiti.
    Secondo voi che cosa possono fare con me ? Che diritto-dovere ho nei confronti della signora a base del contratto. Perche mi hanno dato un termine fino a venerdì per rispondere, altrimenti si mettono alla pratica come mi hanno detto .
    Grazie infinite

  50. Boungiorno, io sono proprietaria di un immobile (prima casa), volevo effettuare i lavori di ristrutturazione sul mio immobile, siccome io non ho un lavoro al momento, farei un contratto di comodato d’uso con il mio fidanzato perche’ lui riesce a ottenere le detrazioni fiscali e le fatture le intestiamo a lui. Lui e’ proprietario di un altra immobile (sempre prima casa). La mia domanda e’, in questo caso, a parte le imposte di registro di 200 euro e bolli da pagare, questo contratto ci comporta altre tasse da pagare? IMU, TASI?

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