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Cos’è il contratto preliminare di compravendita di un immobile?

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Cos’è il preliminare di compravendita o compromesso?

Il contratto preliminare di compravendita di un immobile, detto anche compromesso, è un accordo tra venditore e compratore, con cui entrambi si impegnano a stipulare un definitivo contratto di compravendita, ossia il rogito. Il preliminare obbliga entrambe le parti e prevede che l’acquirente versi una caparra confirmatoria in favore del venditore.

Cosa deve contenere un preliminare

Innanzitutto, il preliminare per la compravendita di un immobile deve essere in forma scritta redatto come atto pubblico o scrittura privata e deve contenere tutte le clausole di un contratto di vendita.

Senza pretesa di esaustività, proviamo ad elencare alcuni aspetti importanti da considerare durante il preliminare.

GLI ELEMENTI PRINCIPALI DELLA VENDITA

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.).

CONFORMITÀ DEI DATI CATASTALI

È fondamentale che il preliminare contenga i dati catastali della casa, pena la sua nullità. Infatti, dal 1º luglio 2010 la commerciabilità degli immobili è subordinata anche alla conformità dei dati e delle planimetrie catastali depositate in catasto.

Se si accerta una situazione di irregolarità catastale, il venditore ha l’obbligo di procedere alla regolarizzazione prima della data della stipula del rogito.

LA VERIFICA DELLA PROPRIETÀ E DELL’INESISTENZA DI VINCOLI

Bisogna accertarsi che il venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario e controllare l’eventuale presenza di ipoteche o di altri pregiudizievoli.

LA REGOLARITÀ EDILIZIA

È importante verificare la regolarità edilizia della casa: se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono condoni in corso, ecc

IL REGOLAMENTO E LE SPESE CONDOMINIALI

Se si vende o si compra un appartamento in condominio, è bene leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e spese condominiali non ancora pagate dal venditore.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA

L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche per la stipula di un preliminare di vendita.

DATI SULLA CAPARRA CONFIRMATORIA E SULL’ACCONTO

La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte acquirente versa alla parte venditrice, a conferma della serietà dell’impegno assunto. Quando si conclude la vendita, la caparra viene scalata dal prezzo finale.

La caparra rappresenta una garanzia per entrambi i contraenti. Se la compravendita non dovesse realizzarsi per colpa dell’acquirente, il venditore ha infatti diritto a tenere la caparra come indennizzo. Se viceversa il venditore ci ripensa, dovrà restituire all’acquirente il doppio della caparra.

Oltre al pagamento della caparra, può essere previsto il pagamento di un acconto prima del rogito: il preliminare deve indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate dovranno essere versate.

È di fondamentale importanza specificare nel preliminare se le somme versate prima del rogito fungono da caparra confirmatoria o da acconto, gli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra.
In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applicano pesanti sanzioni e il contratto sarà tassato sul valore commerciale della casa e non sul suo valore fiscale.

IL TERMINE DI ADEMPIMENTO

Nel compromesso possono essere inserite anche le clausole accessorie come ad esempio il termine di tempo entro cui si deve procedere alla stipula del rogito. Si tratta del termine di adempimento, dopo il quale sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno 15 giorni. Se questa ulteriore data non viene rispettata, la parte adempiente puo’ agire per via legale e ottenere una sentenza che abbia gli stessi effetti del rogito, o la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ossia può recedere dal contratto avvalendosi della caparra.

 

Per conoscere le altre verifiche da fare, raccomandiamo vivamente di scaricare la guida del notariato.

I vantaggi della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari

Per evitare casi in cui il venditore venda lo stesso immobile ad altre persone o vi iscriva altre ipoteche, si può ricorrere alla trascrizione del preliminare che consiste nell’inserimento del contratto nei registri immobiliari.

La trascrizione può essere eseguita dal notaio che ha autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso.

I REGISTRI IMMOBILIARI

I registri immobiliari sono i libri in cui si trovano tutti i contratti di vendita, donazione, permuta, ipoteche e simili, che trasferiscono la proprietà o altri diritti di beni immobili. Sono liberamente consultabili all’Agenzia del Territorio dove si trova l’immobile o sul sito www.agenziadelterritorio.it.

La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari tutela il compratore sia in caso di mancato adempimento del contratto e sia da tutti gli atti fatti che possono pregiudicare i suoi diritti come acquirente.

Infatti, la legge riconosce all’acquirente un effetto prenotativo sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. Se il preliminare è trascritto,l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.

La trascrizione del preliminare ha validità se il rogito viene trascitto entro 1 anno dalla data accordata per la conclusione del contratto o, al massimo, entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare stesso.

Quando trascrivere un preliminare

Conviene trascrivere il compromesso il prima possibile perché l’effetto prenotativo sull’immobile si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento della stipula. Comunque, è opportuno trascrivere il preliminare nei seguenti casi:
• quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo dicaparra o di acconto;
• quanto maggiore è il rischio di insolvenza da parte del venditore.

I costi della trascrizione del preliminare

La trascrizione del preliminare comporta costi aggiuntivi, oltre al pagamento delle imposte relative alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che la registrazione del contratto è obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dalla sua firma o comunque da quando l’acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta.

Infatti, i costi per la trascrizione sono:

• l’imposta fissa di trascrizione (200 euro);
• i diritti fissi di trascrizione (35 euro);
• l’onorario del notaio.

Se il notaio stipula sia il contratto preliminare sia il rogito, si può ottenere un risparmio riguardo a quest’ultimo atto, poiché il notaio ha già effettuato gran parte degli accertamenti in occasione del preliminare.

La differenza tra il preliminare e la proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata, a differenza del preliminare che impegna sia venditore che compratore.

La proposta d’acquisto solitamente consite in un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare e riporta la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo immobile a un certo prezzo. È accompagnata dal versamento di una caparra che viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre proposte. Quindi nonostante la caparra, l’acquirente non è certo che l’affare vada a buon fine.

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare e nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile: fissare una durata più breve possibile e prevedere una caparra minima.

 

CASO PARTICOLARE: IL PRELIMINARE DI VENDITA DI UN IMMOBILE IN COSTRUZIONE

Occorre fare particolare attenzione quando si firma un preliminare per la vendita di un immobile da costruire. La legge prevede alcuni obblighi da parte del costruttore nei confronti dell’acquirente:
• prima o all’atto della stipula del contratto preliminare, la consegna di una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione a garanzia di tutte le somme incassate (dal costruttore) sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento;
• all’atto della stipula del rogito, la consegna di una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale come garanzia di risarcirmento di eventuali danni materiali e diretti dell’immobile.

Tali obblighi trovano applicazione solo se a vendere sia un costruttore e a comprare sia una persona fisica e se per l’immobile sia già stato richiesto il permesso di costruire, ma non sia stato ancora rilasciato il certificato di agibilità.

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102 commenti su “Cos’è il contratto preliminare di compravendita di un immobile?”
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  1. Buonasera ho stipulato nel 2013 un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile in costruzione, la ditta mi ha chiesto nel corso degli anni vari acconti che ho versato con iva al 10% nel 2017 ho provveduto a pagare tutto e ho fatto il rogito ma l’immobile è stato acquistato da mio nipote che aveva i requisiti per avere l’Iva al 4%.Posso richiedere la differenza di iva versata in più al castruttore?Grazie

  2. Buona sera. Sto per firmare un contratto preliminare per la vendita del mio immobile e vorrei tutelarmi nel caso l’acquirente cambiasse idea dopo la firma del suddetto contratto. Mentre vendo casa, ne sto cercando un’altra da acquistare. Cosa succede se l’acquirente non porta a termine l’acquisto e, di conseguenza, neppure io posso comprare un nuovo immobile? Grazie per la risposta.

  3. salve, a giugno 2018 ho ricevuto in donazione un immobile insieme a mio fratello e a mia sorella, entrambi mi stanno vendendo le quote, questo appartamento era abitato da mio fratello nel quale ci sono ancora dei mobili di sua proprietà. A luglio 2018 ho firmato un preliminare nel quale mi veniva dato il possesso e io consegnavo una caparra, verbalmente lui si impegnava a svuotare l’immobile entro settembre 2018… ma a tutt’oggi l’immobile è ancora occupato dai mobili ed io non posso ne fare nessun lavoro di manutenzione ne posso trasferirmi (preciso che io sono in affitto). Il rogito doveva essere fatto entro giugno 2019, per ovvi motivi sto anticipando… come faccio a fargli togliere i mobili prima di stipulare il rogito?

    1. gentile Maria, sotto l’aspetto contrattuale fa fede il compromesso e quindi tuo fratello non ha nessun obbligo di spostare i mobili prima del rogito. Con buon senso cerca di condividere un termine oltre i quale li sposti in un deposito dove tuo fratello potrà prenderli quando crede. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Avrei intenzione di acquistare un appartamento, purtroppo però il venditore aveva già stipulato un compromesso con un’altra persona, l’acquirente in questione non è riuscito ad ottenere un mutuo per concludere l’acquisto. Il venditore a questo punto sarebbe disposto a vendere a me l’immobile ma non prima di settembre quando scadrà il compromesso. C’è un modo per ritenere nullo il compromesso? Come si può fare per velocizzare la procedura?

    Grazie

    1. Gentile Claudio, dipenda da cosa è scritto nel contratto preliminare (compromesso) e se il promissario acquirente intende “uscire” dal contratto prima di settembre. Vi consiglio di coinvolgere un notaio o altro professionista in grado di dare assistenza legale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Salve il 3 luglio 2018 abbiamo stipulato un compromesso con termine essenziale al 30 settembre 2018.
    Il 12 luglio 2018 l’immobile è stato donato.
    Io esigo la restituzione della caparra. Il proprietario ormai ex non vuole procedere in tal senso ma vuole trattenere la caparra in quanto il termine è scaduto.
    Chi ha ragione?
    Come mi devo comportare?
    Grazie Mauro

  6. Buongiorno,
    a settembre ho firmato un preliminare per l’acquisto di un immobile ed è stato trascritto sullo stesso che il venditore avrebbe liberato casa entro 6 mesi dal rogito.
    I 6 mesi glieli avevo dati perchè doveva sistemare la nuova casa che aveva comprato, ma si era parlato che erano largamente abbondanti e che avrebbe sicuramente liberato nel giro di 2/3 mesi dal rogito.
    Adesso il venditore mi ha fatto capire che utilizzerà tutti i 6 mesi fino all’ultimo giorno perchè vuole far finire la scuola al figlio.
    Inoltre sta posticipando la data del rogito dopo il 15 Novembre come era fissata dal preliminare per allungare ulteriormente la scadenza.
    Il mio problema è che sono in affitto e dovrei pagare affitto e mutuo contemporaneamente.
    Se il rogito si fa dopo la data stabilita dal preliminare posso ricontrattare questi accordi?
    Dato che nel preliminare è stato scritto che deve liberare casa entro 6 mesi dal rogito e nient’altro posso chiedere dal momento in cui divento proprietario che lui mi paghi l’affitto fino a quando non libera casa?

    1. Gentile Carmelo, da quanto scrivi nel compromesso sono definiti esattamente i termini. Il venditore ha già negoziato di rimanere nella casa per 6 mesi dal rogito: non ha senso posticipare l’atto. Chiedi assistenza al notaio. Puoi decidere con lui il da farsi; ad esempio fissare l’atto e intimare formalmente al venditore di presentarsi al luogo e alla data stabilita e di rispettare il termine. Chiedi garanzie al venditore per il rilascio nei termini dei 6 mesi (ad esempio con una cifra da lasciare al notaio in deposito fiduciario fino al rilascio della casa). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Salve ho fatto un preliminare di vendita x una casa con un’ agenzia la quale ha trattenuto l’ acconto dell’ acquirente da versare a me venditore all’ atto davanti al notaio…data cge nn è stata trascritta nel preliminare. Dopo aver firmato il oreliminare l’ agenzia ha visualizzato tt le carte im mio possesso e si è accorta che alcune particelle del giardino risultano intestate ai mie genitori( ormai defunti e io sono l’ erede) ma nn sono state mai volturate…basta solo un atto di ricognizione catastale…ora l’ acquirente però nn ha piu tempo x aspettare dato cge avremo dovuto fare il contratto entro fine settembre….ora se io come venditore e l’ acquirente volessimo recidere da fare la compra-vendita l’ agenzia che nn ha controllato le carte prima di farci furmare il preliminare ha diritto alla sua percentuale?

    1. Gentile Mariapia, sostanzialmente non volete dar corso alla compravendita; una semplice pratica di voltura catastale non è una grande problema. E’ una vostra libera scelta ma le provvigioni devono essere comunque pagate. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Buongiorno sto valutando di acquistare un locale per adibire a un centro estetico abbiamo pattuito il prezzo e non so i primi passi da fare per verificare se ci sono delle problematiche sul immobile cosa dovrei verificare prima del compromesso.

    1. Gentile Leonardo è sempre opportuno far visionare l’immobile ad un tecnico professionista per valutare costi ristrutturazione e condizioni generali dell’immobile. Inoltre ti consiglio di far visionare le carte ad un notaio (o altro professionista) prima di impegnarti. Oppure se vuoi fermare l’immobile dai una cifra esigua (5.000 euro) e rimanda la caparra al compromesso, dopo tutte le verifiche legali e notarili. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. Buonasera, ho acquistato un immobile in cui è presente anche una cucina in muratura con mobile da incasso.
    Il mobile da incasso apparterrebbe al venditore o all’acquirente dell’immobile?
    L’atto notarile non riporta niente a riguardo.
    Se dovesse appartenere al venditore, portandoselo via rimarrei con lo scheletro in muratura.
    Rimango in attesa di un gentile riscontro.
    Grazie mille.

    1. Gentile Davide, se il mobile è indipendente e asportabile rimane di proprietà del venditore salvo diverso accordo. Se si tratta di struttura fissa (sportelli con cerniere) è dell’acquirente. Potete comunque stabilire che nella vendita siano ricompresi mobili ben individuati. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  10. Buona sera, sono proprietaria di un appartamento che si renderà libero dall’inquilino entro la metà di settembre, nel frattempo ho trovato di venderlo ma la persona interessata vuole acquistarlo dopo il 31/12/2018, per non perdere l’occasione, pensavo di affittarglielo e considerare l’importo dell’affitto mensile come anticipi sulla vendita futura, è possibile stipulare un compromesso che possa tutelare sia me che vendo sia il compratore? E’ possibile fare tale operazione?

    1. Visto il poco tempo richiesto dall’acquirente le consiglio di aspettare e dare le chiavi della casa dopo aver ricevuto adeguate garanzie (congrua caparra; preliminare o contratto “rent to buy” redato correttamente redatto). Può anche stipulare un normale contratto di locazione ma questo non le garantisce la successiva vendita. comunque se c’è volontà delle parti tutto si può fare con un bravo professionista che tuteli entrambe le parti. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  11. Buonasera, il notaio ha preparato il preliminare ma il venditore si è ritirato improvvisamente, perchè non d’accordo con il preliminare, prima di fissarne la data, il notaio può chiedere di essere pagato per il lavoro svolto? Se si,
    a quale delle due parti e che cifra?

    Grazie

    2. Buongiorno ho stipulato un contratto di compromesso per una villetta a schiera trovata tramite un’ agenzia e vorrei capire quali sono le penali in caso di rinuncia.
      Naturalmente ho dato una caparra minima ma ci sarebbe in ballo anche la quota dell’intermediazione immobiliare?
      Grazie

  12. salve,io ho firmato un preliminare di compravendita di casa mia, incassato la caparra e dovrei rogitare il 15/7 e consegnare le chiavi il 31/7 nello stesso tempo con la stessa agenzia ho trovato un nuovo immobile da comprare e fatto proposta di acquisto accettata dal venditore arrivati a oggi però la casa che dovrei comprare non è vendibile per problemi di eredità minorile abusi edilizi e altro, io mi trovo a dover cecare una casa in affitto per ovviare al problema, posso chiedere del tempo in più anche solo un mese prima di lasciare il mio attuale appartamento o incorro in penali visto il preliminare firmato con date che ho elencato prima grazie.

    1. Gentile Davide,
      puoi chiedere al tuo acquirente un incontro e spiegare la situazione, magari integrando il compromesso con nuovi accordi.
      Chiaramente non è detto che l’acquirente acconsenta ad avere le chiavi oltre la data indicata a rinunciare a penali. Si tratta di venirsi incontro con buon senso.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

    1. Gentile Cinzia,
      in un contratto di compravendita non c’è nessun obbligo ma un libero accordo.
      Può accadere che il venditore abbia necessità di rimanere nella casa dopo il rogito per un periodo supplementare.
      Questo è sicuramente un rischio per te, ma puoi trovare un accordo chiedendo una garanzia. Ad esempio che una determinata somma del prezzo da te pagato venga lasciato (sotto forma di assegno) in deposito al notaio fino alla consegna delle chiavi, prevedendo un termine preciso. In caso contrario prevedere una penale. Altrimenti posticipare il rogito ad una data compatibile con la consegna delle chiavi, o altra garanzia.
      Il notaio potrà esservi d’aiuto.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  15. Buonasera, stiamo per firmare un contratto preliminare tra privati, c’è stata una proposta d’acquisto esclusivamente verbale e i proprietari hanno dato tutti i documenti al nostro notaio. La banca ha controllato la nostra solvibilità e non ci sono problemi per il mutuo , ho chiesto al notaio di condizionare la vendita all’ottenimento mutuo, lo fa, ma leva la clausola del doppio della caparra al venditore per sua inadempienza perché dice che non accetterebbe altrimenti. In questo caso come facciamo a tutelarci nel caso il venditore decida di vendere ad altri a prezzo più alto, anche rendendoci la caparra? In questo caso chi paga il lavoro del notaio? Grazie

    1. Gentile Luisa,
      si tratta di pattuizioni tra le parti volte a dare granzie. Non c’è una regola precisa. Con l’ok di massima della banca se fossi in lei farei fare subito la perizia per vedere se l’immobile è bancabile ed ha adeguato valore per il mutuo.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  16. Buongiorno!
    dovrei comprare un appartamento parte di un palazzo antico, attualmente con destinazione uso uffici, che verrà ristrutturato, con nuova destinazione uso abitazione e frazionato negli spazi interni ricavando nuove unità abitative ; il prezzo finale sarà di euro 300.000,00 , l’impresa che vende mi dice che più verso al compromesso più otterrò uno sconto; la mia intenzione è di non fare un mutuo ipotecario ma di pagare con liquidità disponibile mentre l’impresa ha ottenuto un mutuo edilizio; quindi la mia domanda è capire come tutelarmi da :
    1)ipoteca della banca su tutto lo stabile
    2)al grezzo la Banca accorderà una restrizione ipotecaria?
    3)nel compromesso con atto pubblico cosa dovrei indicare per condizionare il rogito alla liberazione da ipoteca della banca
    4)il venditore mi propone il notaio di sua fiducia che curerà tutta l’operazione ma prima del compromesso cosa dovrei chiedere per verificare l’assenza di pregiudizievoli o gravami?
    Grazie mille in anticipo.
    Cordiali saluti.

    1. Gentile Pierpaolo, è consuetudine che per immobili di nuova costruzione / completa ristrutturazione ci si affidi al notaio che ha seguito tutti i molteplici passaggi (compravendite /mutuo/titoli edilizi/ etc). Potrebbe essere utile per lei parlare con il notaio e chiedere informazioni e delucidazioni su:
      – garanzie del venditore per caparre / acconti prezzo versati prima del rogito (fideiussione)
      – informazioni e garanzie sulla liberazione ipotecaria della sua unità immobiliare prima del rogito. Tenga presente che le Banche sono molto lente nel lavorare frazionamenti / liberazioni ipotecarie di mutui edilizi. La liberazione ipotecaria deve avvenire necessariamente dopo l’accatastamento, ma non è detto che avvenga al grezzo. Si tratta di accordi tra le parti. L’importante che la liberazione ipotecaria avvenga prima del rogito e che le somme versate siano garantite.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

    1. Gentile Carmine,
      anche se non è obbligatorio, suggerisco il preliminare notarile o comunque con l’assistenza del notaio scelto della parte acquirente che visioni tutta la documentazione prima della sottoscrizione.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  18. Ciao sto per acquista un appartamento da un impresa edile l’immobile e in costruzione.
    Dovrei fare un compromesso con l’impresa è la banca mi darà conferma del mutuo dopo aver caricato la pratica con l’immobile. La domanda è se farò il compromesso e gli farò l’assegno di poco inporto e poi il mutuo non viene accettato ci sono delle sanzioni da pagare ?? E quell’assegno ke gli ho dato come conferma l’avrò perso??

  19. Buonasera in fase di contratto preliminare se il venditore chiede espressamente di versare anziché a lui stesso la caparra confirmatoria di versare assegni di pari importo a dei creditori e di poter imputare le somme comunque a caparra confirmatoria è possibile farlo?

    1. Gentile Katia
      in linea generale è sempre possibile che il creditore (in questo caso il venditore) dia una indicazione di pagare a favore di altri (art. 1188 c.c.) e così anche in sede di preliminare, con riferimento alla somma data a titolo di caparra.
      Ovviamente l’indicazione di pagamento deve risultare dal contratto preliminare stesso, in modo che sia chiaro e provato che il pagamento al creditore del venditore vale come pagamento a quest’ultimo ed assolve dunque alla funzione di caparra.
      Tuttavia la risposta alla domanda non può essere così semplicistica, poichè la presenza di creditori del venditore apre un ventaglio di rischi dei quali l’acquirente deve essere ben consapevole prima di impegnare suo denaro.
      Dunque occorre avere chiara la situazione debitoria del venditore e probabilmente conviene ricorrere ad un preliminare per atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata) così da “bloccare” la situazione giuridica del bene immobile oggetto di futura vendita ed evitare che altri creditori del venditore possano compiere atti tali da creare ostacoli alla futura vendita.
      Il consiglio pertanto è, come sempre, di andare a discutere con un notaio in modo da avere chiari tutti i rischi del caso e valutare le opportune tutele.
      Un saluto
      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  20. buonasera, gradirei una delucidazione; ho fatto una proposta d’aquisto irevocabile, 19 aprile subordinata all’esito positivo mutuo. L’agente imobiliare non ha inserito il tempo di 60-90 giorni chiesto da me per trovare mutuo, Ora che la proposta e stata accetata dal venditore, come posso chiedere i rispetivi giorni prima di fare un prelimunare? tenuto conto che l’agente imobiliare mi ha portato a conoscenza de accetazione della mia proposta verbalmente, seza chiedermi di firmare nulla,. ma mi dice di afretarmi a fare il preliminare di 20 000 euro (prezo del imobile 145000 euro) Mi aiuti per favore a capire come comportarmi ,perche ho paura di fare un preliminare prima di avere una delibera del mutuo della banca .( premetto che per volere del venditore il rogito si potra fare ento il 31 dicembre 2018) Grazie cordiali saluti Dorica

    1. Gentile Dorica,
      premetto che la cosa migliore è attivarsi immediatamente per il mutuo e trovare una Banca in grado di dare risposte veloci, eventualmente con un competente consulente del credito.
      Penso che la cosa migliore sia incontrasi con il venditore e trovare una formula corretta da inserire in una proposta d’acquisto o un preliminare, che tuteli entrambe le parti.
      Può farsi assistere dal suo notaio. La caparra (o deposito) potrebbe essere lasciata nelle mani del notaio in attesa della delibera definitiva.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  21. Scusate ancora una domanda: come tutelarmi perchè “arredi e oggettistica” compresi nella vendita ( come genericamente detto su proposta di acquisto immobile) vengano effettivamente lasciati nell’appartamento al momento del rogito? Al compromesso di possono allegare fogli con più fotografie delle stanze? Grazie

    1. Gentile lettore,
      quanto scrivi è corretto.
      E’ bene fare un inventario dettagliato con relative foto.
      Sicuramente è più corretto – da un punto di vista contrattuale e fiscale – scorporare il prezzo di acquisto dell’immobile, da quello degli arredi mobili e oggettistica se rilevanti. In questo modo in caso di inadempienza del venditore relativamente alla consegna dei beni mobili (nelle quantità, qualità e stato di conservazione dettagliati nell’inventario), è possibile tranquillamente concludere la transazione sull’immobile.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  22. Se acquisto immobile da venditore che lo ha ricevuto per donazione come posso tutelarmi? Esistono dichiarazioni che gli eredi possono presentare a discarico della possibilità di ricorrere?

  23. Sono interessata ad una seconda casa che si trova in località marina e l’agenzia mi dice che posso goderne nel mese di maggio e poi è affittata per giugno luglio e agosto.Mi propongono quindi: o fare rogito prima e poi lasciare in affitto o rogitare a settembre. Io non sono d’accordo ad affittare perchè l’appartamento non è in regola con l’impianto elettrico. Per cui l’unica alternativa che mi propongono è quella di trasferire la proprietà a settembre. Ovviamente tutto dipende da questo impegno che l’agenzia ha preso con le persone che dovrebbero locare questi tre mesi estivi. Mi chiedo: ma è accettabile? In qualche modo posso impormi per evitare questo affitto già deciso? La casa mi piace e non vorrei perderla ma tantomeno vorrei essere obbligata a fare qualcosa che per legge posso evitare. E se non ci fossero scappatoie come posso tutelarmi per ritrovare a settembre la casa così come è adesso? Grazie

    1. Gentile Susanna,
      correttamente l’agenzia ha fatto presente che la casa è locata nei 3 mesi estivi.
      Poiché lei non vuole prendere il “rischio” di eventuali problemi con gli affittuari, le consiglio di sottoscrivere un preliminare di compravendita con il proprietario, da registrare ed eventualmente trascrivere, fissando la data di stipula per settembre
      Può chiedere assistenza al notaio di sua fiducia anche per il preliminare.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

      1. Aggiungo che può anche concordare con il proprietario una vendita immediata, previa risoluzione dei contratti di locazione sottoscritti per il prossimo periodo estivo. Le consiglio di sedersi attorno ad un tavolo con la proprietà e trovare un punto di incontro.
        GP

  24. Dovremmo comprare la casa in cui siamo in affitto, il proprietario ci ha detto che ci scalerebbe dal prezzo 2 anni di affitto, circa 10.000€, nel contratto di mutuo è possibile indicare come prezzo di acquisto 160.000 di cui 10.000 riconosciuti, così da poter avere l’80% di 160.000 e non di 150.000, anche perché il prezzo a cui noi acquistiamo è 160.000. Grazie

    1. Gentile Angela,
      nel contratto di mutuo non si indica il prezzo,
      Il prezzo va inserito nell’atto di compravendita.
      E’ possibile indicare il prezzo di 160.000 euro.
      E’ necessario imputare correttamente i 10.000 euro. Suggerisco di passare da un contratto di locazione tradizionale a un contratto “rent to Buy”, in italiano correttamente definito “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile” – leggi la nostra guida. Questo contratto garantisce sia venditore che acquirente.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  25. Buonasera. L’agenzia mi ha convocato per riferirmi di avere una proposta di acquisto della mia casa. Verbalmente mi hanno comunicato gli estremi dell’offerta. Alla mia richiesta di ottenerne copia per meglio riflettere, mi hanno consegnato, per motivi di privacy, copia del solo secondo foglio dove sono riportate le varie clausole (tra le quali prezzo, modalità, ecc) ma su tale copia non appare la firma del proponente. Secondo la vostra esperienza è normale? Grazie molte, cordiali saluti.

    1. Gentile Andrea,
      a mio parere deve essere comunicata la proposta firmata completa.
      Comunque puoi:
      – chiedere all’agenzia una copia del deposito / caparra versata
      – chiedere all’agenzia informazioni sull’acquirente e la sua solvibilità (viene pagata con un mutuo o in contanti?)
      – valutare l’offerta con quanto ti è stato consegnato e, se intendi aderire, firmare successivamente l’originale in agenzia accertandoti che non ci siano differenze rispetto a quanto hai visionato definendo in forma scritta il compenso provvigionale.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  26. Salve pochi mesi fa’ abbiamo firmato un contratto con caparra confirmatoria e dopo 10 giorni il venditore si è ritirato ritornandomi gli assegni. Quindi abbiamo fatto una scrittura privata con la restituzione della caparra versata in più in comune accordo tra le parti abbiamo mensionato che le spese fin’ ora sostenute dal notaio sono a carico del venditore. Che a tutt ‘oggi non ha pagato il compenso. Cosa devo fare x farlo pagare? e se faccio un’ azione legale riesco a ottenere l’importo che pago del notaio? Grazie aspetto la sua risposta.

    1. Gentile Cesare, da quanto scrivi mi sembra di capire che la controparte non intenda onorare l’impegno. Sarebbe stato opportuno –
      con il senno di poi – far saldare la cifra al notaio in occasione della sottoscrizione dell’accordo. Dovrai quindi anticipare tale somma e rivolgerti ad un legale per il suo recupero. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  27. Tre mesi fa’ abbiamo firmato un contratto fra le parti in fiducia e senza caparra confirmatoria adesso l’inquilino dopo tre mesi che vi abita retrocede dall’accordo .puo farlo grazie.

    1. Gentile Rita, premesso che la caparra serve proprio a dare concretezza di natura patrimoniale alle obbligazioni contrattuali reciproche, dipende da cosa avete sottoscritto. Un legale potrà darvi il supporto professionale necessario. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  28. Salve io o questa situazione o parlato con societa costruttrice dov’è la casa costa 127 mila euro io do 2 mila euro per fare il compromesso il resto è tutto muto 100per100 comprese spese notarili vorrei sapere grazie se è fattibile e a cosa vado incontro o se oltre al mutuo dovrò pagare altre cifre grazie

    1. Gentile Samuele, devi accertarti che la Banca effettui la perizia, e deliberi in via definitiva il mutuo dell’importo richiesto. Se delibera una cifra inferiore, dovrai integrare con tue disponibilità finanziarie. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  29. Buondì, ho questa problematica:
    Tramite agenzia immobiliare nel mese di agosto 2017 ho deciso di comprare casa e una volta fatta la proposta d’acquisto (155.000,00€) con una prima caparra da 5.000,00€, il venditore accetta. Da specificare che sul compromesso risulta una sola ipoteca volontaria sull’immobile. Nel frattempo inizio a girare per le varie banche alla ricerca del mutuo (da 124.000,00€) e una volta trovata, due mesi dopo verso una seconda caparra da 26.000,00€ al venditore. A 20 giorni dal rogito mi chiama il notaio dicendomi che ci sono due ipoteche volontarie sull’immobile, di cui una facilmente estinguibile, per l’altra banca invece, i venditori hanno chiesto un saldo e stralcio di 20.000,00€ in meno per poter chiudere il mutuo e la cancellazione dell’ipoteca, ma ad oggi la banca non gli ha ancora risposto. Ovviamente il “nervoso” con l’agenzia non ve lo sto a scrivere qui. Arrivati agli sgoccioli per il termine del compromesso (31/12/2017), mi hanno proposto di posticipare il rogito al 31/01/2018 (questo per evitare che gli facessi causa e chiedere legittimamente il doppio della caparra) + una copia delle chiavi per prendere già possesso dell’immobile. Tramite il loro legale mi hanno proposto di poter fare una trascrizione del preliminare (a loro spese), una iscrizione di una ipoteca dal valore di 50.000,00€ (a mia garanzia) su un altro loro immobile (nel caso in cui tutto decadesse), più 15.000,00€ intestati a me che restano in custodia all’avvocato. Ora vi chiedo se posso accettare tale proposta e iniziare a fare i lavori di ristrutturazione all’interno dell’immobile essendone il possessore ma non ancora il proprietario? La trascrizione mi tutelerebbe…ma fino a quando? E se la banca verrà a pignorare?

    1. Gentile Antonello, da quanto scrivi il venditore è inadempiente e potresti risolvere il contratto, rischiando però di faticare per recuperare le caparre versate.
      Nonostante la poca trasparenza e l'”omertà” del venditore (e forse dell’agente immobiliare) sulla seconda ipoteca, mi sembra che ci sia l’intenzione da parte del venditore di dare tutte le garanzie. Non può essere questo blog a consigliarti, ma il tuo notaio di fiducia e – se necessario – un legale. Per il disagio che stai subendo potresti richiedere un abbassamento del prezzo, anche a compensazione delle spese legali a cui andrai incontro.
      Devi inoltre tenere presente che è fondamentale che la tua Banca acconsenta all’erogazione del mutuo in questa particolare situazione.
      Se il debito del creditore da saldare è inferiore al saldo che devi ancora versare, tutto è più semplice perché la banca creditrice del venditore (o le banche) incassando l’intero credito può contestualmente al pagamento del saldo rilasciare quietanza e assenso alla cancellazione.
      Ti suggerisco inoltre di verificare se il venditore si trova in uno stato di insolvenza che potrebbero innescare eventuali azioni di creditori anche dopo che acquisti l’immobile (tecnicamente azione di revocatoria). Richiedi al venditore/i di consegnarti:
      – certificato fallimentare (normalmente rilasciato dal tribunale)
      – visure presso la Camera di Commercio:
      a) titolarità di ditte individuali iscritte al registro imprese
      b) partecipazioni
      c) cariche
      d) protesti / pregiudizievoli.
      Il notaio potrà darti tutta l’assistenza del caso.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli

  30. Buon giorno…volevo chiedere se è possibile che la banca continui a spostare la data del rogito per motivi del tipo “uffici mutui incasinatissimi” questa è la cosa che mi ripetono da circa 1 mese…è possibile o c’è altro problema sotto?

  31. Buonasera,
    grazie innanzitutto per l’articolo!
    Io e il mio ragazzo abbiamo fatto una proposta di acquisto (compilata su prestampato dell’agenzia mediatrice) per una casa in costruzione, che è stata accettata. A breve effettueremo il contratto preliminare di compravendita, durante il quale verseremo una caparra. Durante i lavori verseremo altre somme di anticipo, fino alla consegna, quando si attiverà la parte di mutuo di 160.000 euro… o forse meno, se riusciamo. Per i primi sei mesi saremo tenuti a versare le quote di mutuo alla banca alla quale è legato il costruttore, poi potremo spostarci liberamente in un altra banca.
    La mia domanda, forse sciocca, ma perdonatemi, è la seguente: abbiamo calcolato il mutuo in base al nostro reddito e alla nostra età e non dovrebbero esserci problemi, ma può accadere che poi la banca non accetti il mutuo? In tal caso, è bene inserire una clausola sospensiva “salvo approvazione mutuo” nel contratto preliminare di compravendita, in modo tale da riavere il denaro se il mutuo non viene accettato?
    Grazie,
    Federica

    1. Quanto scrivi è consigliabile. Bisogna però tenere presente che il costruttore non può bloccare un immobile per così tanto tempo. Inoltre se la casa è in costruzione passerà del tempo ed una eventuale domanda di mutuo deliberata oggi, dovrà poi essere istruita nuovamente in prossimità del rogito.
      Approfondisci la questione dei 6 mesi di pagamento del mutuo del costruttore. Normalmente al rogito ci si accolla la quota di mutuo desiderata (160.000) e già dal mese successivo si paga la relativa rata.
      Vi consiglio:
      1) di sottoscrivere un preliminare con l’ausilio di un notaio o di un professionista di fiducia:
      2) di recarvi presso la banca del costruttore per verificare se potete accedere al mutuo del costruttore attraverso frazionamento di una quota di 160.000 euro
      3) di inserire nel preliminare la formula del “rent to buy” nel caso in cui la banca non concedesse il finanziamento al momento del rogito, così da avere più tempo per il perfezionamento del mutuo.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Grazie per la celere risposta!
        Confermo che sì, al rogito ci accolleremo la quota rimanente con la banca del costruttore con obbligo di sei mesi per poi scegliere se continuare con loro o se rinegoziarlo in altre banche, quindi al preliminare chiariremo questo punto, provando a inserire la clausola o, come da lei consigliato, la formula “Rent to Buy”.
        Grazie mille!

  32. Buongiorno, a breve devo fare il rogito di vendita della mia casa ,venduta tramite agenzia, quest’ultima mi ha detto che prima di fare il rogito ,devo fargli avere il preliminare d’acquisto che io ho stipulato con l’impresa costruttrice che mi venderà la nuova casa perché servirà al notaio che stipulerà l’atto di vendita ,mi chiedevo se sono obbligato a fornirgli questo documento o se posso evitare.

    1. Gentile Roberto, immagino che l’agente immobiliare voglia solo dare un servizio. La richiesta può avere un giustificato motivo se stai vendendo prima dei 5 anni dall’acquisto. In tale ipotesi l’acquirente va tutelato dal rischio di “decadenza dalle agevolazioni fiscali acquisto prima casa” se non riacquisti nei 12 mesi successivi. Pr questo il notaio deve essere informato. Non sei obbligato a fornire il documento all’agenzia: per tutelare la tua privacy puoi comunicare direttamente con il notaio. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  33. Buongiorno.
    A fronte di un buono sconto, sto trattando l’acquisto di un immobile attualmente in costruzione per l’importo di EUR 300.000, con le seguenti modalità di pagamento:
    EUR 10.000 in fase di proposta d’acquisto
    EUR 200.000 al preliminare
    EUR 90.000 alla consegna
    L’immobile è attualmente al grezzo e mi sarà consegnato in quattro mesi, l’Impresa mi appare solida e affidabile, tuttavia, il versamento di EUR 200.000 al preliminare, mi lascia non pochi dubbi e sicuramente trascorrerò i mesi di attesa con non poca ansia.
    Quali accorgimenti devo adottare per tutelarmi al 100% contro l’eventualità che l’Impresa nel frattempo fallisca, o contro qualsiasi eventuale altro rischio che potrei correre nell’effettuare il pagamento con le modalità di cui sopra?
    Leggevo della possibilità di garantire la somma tramite fideiussione. In questo caso a quanto ammonterebbero i relativi costi ed a carico di quale parte sarebbero?
    Ringrazio anticipatamente e mi complimento per la Vostra professionalità e disponibilità.

    1. Gentile Domenico, ogni situazione necessita di approfondimento ed è molto difficile eliminare i rischi del 100%. I rischi non sono solo relativi al fallimento dell’impresa, ma bisogna considerare anche i lavori (qualità/tempi/entità/etc), urbanizzazioni, autorizzazioni edilizie, fine lavori, agibilità, etc.
      Ci sono diverse garanzie possibili. Le principali sono: 1) fideiussione da parte dell’impresa sulle somme incassate prima del rogito. La fideiussione è obbligatoria per legge per acquisti (da impresa) di nuove costruzione. 2) trascrizione del preliminare di compravendita. 3) redigere un buon contratto, dove ad esempio prevedere penali in caso di ritardo nei lavori o altre inadempienze 4) rogitare subito il grezzo e pagare i 90.000 euro del saldo a fine lavori. Con questa soluzione diventi subito proprietario e non c’è rischio legato al fallimento dell’impresa. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  34. Salve, sto per comperare casa da un’impresa di costruzioni. Nella fideiussione è indicato un termine di scadenza (31/10/18) mentre il rogito deve avvenire entro il 31.12.18. Al 31.10.18 io avrò già versato la somma coperta da fideiussione mentre la restante parte (con mutuo) avverrà al rogito. Posso firmare? E’ regolare? Grazie.
    Elena

    1. Gentile Elena, la fideiussione per le somme versate va rinnovata fino alla data del rogito. In alternativa puoi anticipare la stipula entro la scadenza di ottobre. Chiedi comunque supporto al notaio: magari si trovano garanzie alternative (ad esempio la trascrizione preliminare). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  35. Devo chiederti un consiglio su una cosa che mi è successa ..praticamente ho fatto un offerta per una casa tramite agenzia..con assegno tutto regolare..mi ha telefonato l agenzia oggi che la casa è stata venduta privatamente dal proprietario…….legalmente questa cosa si può fare?…l agenzia mi ha detto che il proprietario poteva farlo…ma io mi chiedo non sei vincolato dall agenzia una volta che prendono la tua casa è la propongono al pubblico? O il proprietario poteva farlo? Come mi devo comportare secondo voi ora? mi stanno raggirando ? Devo chiedere un qualcosa di scritto? Alcune persone mi hanno detto che posso chiedere il doppio della caparra?!Sinceramente ci sono rimasto molto male perché la casa mi piaceva molto…chiedo a voi cortesemente….grazie in anticipo

    1. Gentile Marco, se il proprietario non ha accettato la tua proposta d’acquisto, era libero di vendere la casa a chi voleva. L’importante è che l’agente immobiliare abbia presentato al proprietario la tua proposta in tempi rapidi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Grazie della risposta tempestiva!!…quindi anche se mi sono impegnato nell’acquisto non ho nessun diritto ? Ma l’agenzia non chiede un risarcimento al proprietario in quanto dopo 2 mesi di lavoro su quella casa con proposte al pubblico sopralluoghi publicità ecc ecc non e’ arrivata a nulla ..non ha una percentuale sulla vendita anche da privato?
        In sostanza l’agenzia ci ha perso tempo e e denaro…

        1. Gentile Marco, i rapporti tra agenzia e proprietario venditore sono liberi rapporti contrattuali. Possono essere in esclusiva o senza esclusiva; normalmente sono regolati da un contratto scritto. Possono prevedere o meno un diritto alla provvigione nel caso di vendita diretta del proprietario. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  36. Salve. In occasione del preliminare di acquisto ho versato al venditore un assegno di 5 mila euro. Mi sono accorta adesso che nella compravendita tale importo non mi è stato stornato dalla cifra finale di acquisto. purtoppo ho acquistato casa a fine 2011 e me ne sono accorta solo adesso. E’ possibile recuperare la cifra versata di 5 mila euro? ho sia l’atto preliminare che quello di compravendita. Grazie

  37. Buonasera, ho firmato una proposta d’acquisto vincolata all’accettazione del mutuo entro il 9.7.17 ma, non avendo ricevuto l’atto d’acquisto dal notaio del venditore non ho potuto procedere con la richiesta del mutuo in banca. Perciò l’8.7.17 ho firmato una proroga di 25 giorni dalla consegna dell’atto (ricevuto stamattina) ma oggi pomeriggio il venditore ha deciso di non vendere più e ho scoperto che non aveva ancora firmato la proroga. L’agente immobiliare mi consiglia di aumentare la cifra proposta di un 10% oppure procedere per vie legali contro il venditore. Sono furiosa. Come procedo? Grazie

    1. Gentile Emanuela, di fatto il proprietario non ha accettato la tua proposta. E’ quindi coerente fare un’offerta più alta, sempre se il fattore determinante è il prezzo. Ci sono molti proprietari che non accettano proposte vincolate al mutuo, preferendo pagamenti veloci con fondi dell’acquirente. L’agente immobiliare ti dovrebbe assistere nella trattativa: è suo obiettivo arrivare alla conclusione del contratto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  38. Buongiorno,
    ho fatto un compromesso dove è inserita la clausula che l’immobile viene venduto
    con tutti i mobili presenti all’interno.
    Il venditore una volta firmato il compromesso può andare nell’immobile e prendere i mobili che sono presenti? c’è qualche legge che lo vieta?
    grazie

    1. Gentile Antonio, normalmente è al rogito, con la consegna delle chiavi, che l’acquirente può disporre del bene immobile con eventuali mobili, salvo diversa pattuizione concordata nel compromesso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Sicuramente recuperate l’imposta di registro pagata. Puoi trovare informazioni dei dettaglio nella Guida dell’Agenzia delle Entrate “Fisco e Casa: Acquisto e vendita – 2017”. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  40. Lidia
    Ho acquistato una prima casa (classe A) dal costruttore. Il compromesso è stato fatto a dicembre 2015, in questa data ho versato una caparra. Il rogito dell’acquisto è avvenuto a luglio 2016 e nello stesso giorno ho versato l’intero importo del costo dell’immobile meno la caparra versata a dicembre, e l’intero importo dell’iva al 4%. Chiedo posso usufruire della detrazione in 10 anni del 50% dell’iva versata a luglio 2016? Il versamento della caparra versata a dicembre 2015 mi abbassa l’importo dell’iva pagata a luglio 2016?
    Grazie

    1. Gentile Lidia, la caparra non è soggetta ad iva; l’iva è stata pagata per intero correttamente al momento del rogito. Da quanto scrivi hai diritto alla detrazione in 10 anni del 50% dell’iva pagata (acquisto da costruttore di abitazione classe energetica A). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  41. Un preliminare firmato da entrambi le parti e non registrato per vendita appartamento alcune close non iportate sul rogito in fase di firma possono essere rivendicate dal nuovo proprietario anche se concesse momentaneamente. vedi uso del cane.
    Ringrazio

    1. Gentile Gianfranco, il rogito è il contratto “definitivo” e definisce in modo conclusivo il percorso di acquisto, superando e pattuizioni precedenti della “proposta d’acquisto” e del “preliminare di compravendita” (comunemente chiamato compromesso). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  42. salve , sto comprando una casa pero ci sono dei problemi con banca , sulla proposta accetta dal venditore abbiamo messo la data del rogito 30.04.17 ,che e scaduta , cosa possiamo fare ? grazie mille

    1. Gentile Michaela, sei tu inandempiente nei confronti del venditore. Per tenere “bloccata” la casa, potete integrare la proposta inserendo un nuovo termine e condizionando l’acquisto all’ottenimento el mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  43. Salve, sto comprando un immobile e vorrei che alla stipula del contratto preliminare mi venisse data la chiave, non per abitarci, ma per fare dei piccoli lavori di manutenzione. Comunque andrei ad abitarci solo dopo il rogito che andrà fatto dopo circa 3 mesi dalla data del preliminare. Esiste qualcosa che mi autorizzi a ciò. E quanto sono obbligata a dare di caparra in caso i venditori non mi cedono la chiave?

    1. Gentile Mariangela, la consegna delle chiavi al preliminare è un libero accordo tra acquirente e venditore. Non esiste una regola scritta. Di norma si consegnano al rogito anche per evitare responsabilità specie se si effettuano lavori. Di norma al preliminare si versa un 25% del prezzo ma anche qui l’accordo è libero. Chiedi assistenza al tuo notaio per redigere un buon compromesso che tuteli te e il venditore e contemporaneamente venga incontro alla rispettive esigenze. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    2. Gentile Mariangela,
      l’entità della caparra e la possibilità di effettuare lavori prima del rogito, sono libere pattuizioni tra le parti. Chiaramente il proprietario vuole essere garantito da eventuali danni o controversie che possano nascere dall’esecuzione dei lavori: lavori autorizzati; operai in regola, norme di sicurezza rispettate, etc. Il proprietario usualmente chiede un esonero di responsabilità. Si tratta quindi di redigere un preliminare ben fatto che garantisca tutti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  44. Buongiorno, alla proposta d’acquisto l’acquirente ha dato un assegno, (da me non incassato e ancora in mano all’agenzia). Nella stessa si stabiliva la data per il preliminare e versamento della caparra (15% del prezzo), ma ora l’acquirente vorrebbe andare direttamente al rogito senza fare il compromesso. Mi dovrebbe comunque versare la caparra a quella data? oppure senza contratto preliminare non è tenuto? Grazie

    1. Gentile Francesca, formalmente le parti devono rispettare i termini della proposta accettata. Se i tempi sono “veloci”, ovvero andate in poco tempo al rogito, è conveniente anche per te accettare questa nuova condizione. Nulla vi vieta di integrare la proposta con questa nuova pattuizione. Come dimostrazione dell’effettiva volontà all’acquisto puoi incassare l’assegno. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Gentile Giuseppe, grazie per la risposta veloce, mi spiego meglio, la proposta prevede: l’assegno di 4000 euro alla sottoscrizione (in mano all’agenzia), il versamento di 20.000 euro entro una certa data con facoltà delle parti di stipulare contestualmente ”una scrittura privata ripetitiva del presente contratto preliminare”, poi il saldo al rogito (entro fine di questo mese). Ora, se questa scrittura non si fa i 20000 li deve versare comunque? Grazie e complimenti per il blog Cordiali saluti

        1. Gentile Francesca, da quanto riporti non hai sottoscritto una proposta d’acquisto ma un contratto preliminare. Ti consiglio di avvalerti di un notaio (o di un legale) pr far vedere tutte le carte della casa e assisterti nel contratto. Cordialità GP

    2. Salve io ho stipulato un preliminare per comprare un appartamento è ho dato 15000 euro . Però io non sono il futuro proprietario ma i miei genitori è valido ugualmente il preliminare? .se volessi rescindere si può fare edi essere rimborsato dei 15000 euro. Grazie

      1. Gentile Giacomo, normalmente in un compromesso il promissario acquirente si riserva di far intervenire altre persone nel perfezionamento l’acquisto. Sulla seconda domanda, come ben saprai, se ti tiri indietro perderai la caparra. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  45. Buongiorno , più di un anno fa ho stipulato un proposta di compravendita con versamento di acconto pari a 6000 euro. Da lì l’agente immobiliare ha trovato 1000 scuse e dopo un anno non abbiamo nemmeno concordato una data presunta per il rogito. In questo caso io rivorrei la mia caparra indietro e chiedere i danni a questo agente furbetto. Posso farlo? Grazie. Attendo vostre

    1. Gentile Vanessa, con l’accettazione della tua proposta il proprietario si è impegnato a venderti la casa secondo i tempi e le modalità concordate. Puoi agire di conseguenza, intimando l’esecuzione del contratto (proposta) con l’assistenza di un avvocato o del notaio di tua fiducia. Hai già portato le carte al notaio e chiesto la sua consulenza? Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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