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L’istruttoria di mutuo casa

di CEO di CasaNoi.it 132 commenti in

Cos’è l’istruttoria del mutuo?

L’istruttoria di un mutuo casa è l’esame di una richiesta di finanziamento di un privato ad una banca, garantito da ipoteca immobiliare e finalizzato all’ acquisto, ristrutturazione, costruzione o liquidità.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e termina con una delibera di concessione del finanziamento da parte della banca o – viceversa – con una risposta negativa.

I documenti richiesti dalla banca sono indispensabili per l’istruttoria. Una parte della documentazione è uguale per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo. Ogni banca può avere procedure interne che richiedono specifici documenti. Nel corso dell’istruttoria possono inoltre essere richieste integrazioni in merito a particolari situazioni.
Le spese di istruttoria del mutuo e della perizia possono essere molto diversi da banca a banca.

Come funziona l’istruttoria di un mutuo: le tre fasi di valutazione

La banca verifica le informazioni e i documenti forniti dal richiedente, interroga le banche dati, verifica e stima l’immobile oggetto di finanziamento.
All’interno dell’istruttoria è possibile identificare tre fasi di valutazione:

  • valutazione creditizia e comportamentale
  • valutazione tecnico-immobiliare
  • valutazione giuridico-legale

La prima fase: la valutazione creditizia e comportamentale

In questa fase la banca analizza la situazione reddituale e finanziaria della persona/persone che richiede il mutuo casa e del suo nucleo familiare, in relazione alla finalità del finanziamento.

a) Merito creditizio, ovvero la capacità di rimborsare il finanziamento. Vengono esaminati:

  • reddito: la tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), l’importo, la continuità nel tempo e la stabilità (anzianità lavorativa);
  • impegni finanziari: l’entità di altri prestiti personali e mutui in corso, le scadenze e l’ammontare delle relative rate;
  • patrimonio: i risparmi e gli eventuali altri beni immobili posseduti;
  • rapporto tra importo mutuo e prezzo o valore dell’immobile (LTV = loan to value). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è disposta a rilasciare il finanziamento ad un tasso di interesse basso;
  • carico familiare: i componenti del nucleo familiare a carico.

b) Comportamento in ambito finanziario, ovvero la puntualità nel rimborso dei prestiti
La banca consulta le banche dati pubbliche e private per verificare come il mutuatario, e gli eventuali garanti, hanno rimborsato i precedenti prestiti; se sono stati sempre puntuali o viceversa – hanno avuto difficoltà nel pagare le rate. Vengono inoltre effettuati controlli su eventuali pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali o pignoramenti e partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata.

 

c) Finalità della richiesta di mutuo: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, costruzione, liquidità, etc. La congruenza della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo è fondamentale.
Alcuni esempi:

  • un acquisto prima casa viene valutato molto positivamente specie se la rata di mutuo va a sostituire il canone di affitto
  • un acquisto seconda casa da mettere a reddito tiene conto della possibilità che l’affittuario non paghi
  • l’acquisto prima casa di abitazione che non soddisfa le esigenze abitative di una famiglia, viene valutato di fatto come finaziamento seconda casa
  • l’acquisto di un ufficio (o un negozio) da parte di una famiglia difficilmente viene finanziato.

Conclusa la valutazione creditizia-comportamentale, la banca arriva alla cosiddetta pre-delibera o parere reddituale. Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) utile per conoscere l’importo massimo che può essere accordato banca.

La seconda fase: la valutazione tecnico-immobiliare

La banca incarica un perito di fiducia per effettuare un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria. Al professionista viene chiesto di controllare la conformità catastale dell’immobile, alcune banche richiedono anche di verificarne la regolarità urbanistica, nonchè lo stato di conservazione e manutenzione che deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.

Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile e inserisce tutti i dati raccolti in una perizia estimativa. La banca, se ritiene l’immobile idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, procede alla successiva fase dell’istruttoria.

La terza fase: la valutazione giuridico-legale

La banca richiede al notaio di fiducia del mutuatario la predisposizione della Relazione Notarile Preliminare (R.N.P). Questo documento verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile. Verifica se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti posseduti dalla banca, l’assenza di ipoteche o pignoramenti, etc e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi 20 anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca con la perizia estimativa per avere la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare

Nella valutazione giuridico-legale è molto importante la modalità con cui l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, se l’immobile è pervenuto per donazione, ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e, in questo caso, molte banche non erogano finanziamenti ipotecari. Vengono, inoltre, effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva e la fase contrattuale del mutuo

Se le tre valutazioni si concludono con un parere positivo, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo: la banca si impegna ad erogare il mutuo richiesto con la garanzia dell’ipoteca sull’immobile (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Alla delibera definitiva del mutuo, segue la fase contrattuale che comprende:

  • l’informativa pre-contrattuale che la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
  • la stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
  • l’erogazione della somma mutuata.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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132 commenti su “L’istruttoria di mutuo casa
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  1. Buonasera,
    ho richiesto il mutuo in tasca e con il mio reddito (1150 netti al mese * 12 mesi) mi hanno chiesto se ho un garante, e purtroppo non l’ho voluto mettere. La mia domanda è: in fase di istruttoria procedono direttamente con esito negativo se non pensano che possa ricoprire il debito non avendo un garante o richiamano per chiedere se ho la possibilità di metterne uno? e poi, quanto ci mettono a darmi la delibera in caso di esito positivo?

    Grazie
    Flavio

  2. Salve
    sto provando a richiedere un mutuo.
    Ho avviato la pratica il 18 febbraio.
    Chiamando la banca ieri mi hanno detto che la richiesta è in fase di istruttoria.
    Già il perito ha visitato e valutato l’immobile.
    A questo punto cosa dovrei aspettare? Quando va in istruttoria, è una buona cosa oppure ce il rischio che non accettino il mutuo?

    1. Gentile Marco,
      solo con la conclusione dell’istruttoria sul merito creditizio e l’istruttoria tecnico legale sull’immobile da ipotecare (esame perizia e relazione notarile) lei avrà certezza della concessione del finanziamento. Intanto può chiedere alla banca se la perizia è stata consegnata dal perito alla banca e se l’immobile è idoneo per l’erogazione del mutuo, sia per la regolarità urbanistica che per il valore commerciale. Accertata l’idoneità dell’immobile, chieda alla banca se l’istruttoria sul merito creditizio è completata e se il notaio può preparare la relazione notarile necessaria per procedere alla stipula. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Gentile Pietro,
    ho fatto una richiesta di mutuo con BPER Banca il 23/12. Temendo un ritardo da parte del CRIF, agenzia di perizie affiliata alla banca, l’impiegato ha comunque avviato l’istruttoria. La mia proposta di mutuo scade il 14/2, dopodomani , e non ho ancora ricevuto l’esito della perizia ( effettuata, con grande ritardo, il 3/2). La banca intanto ha comunque accettato di erogare il mutuo, ovvero l’istruttoria è andata a buon fine. Trattandosi di un mutuo di 100.000 euro su 150.000 di valore dell’immobile l’impiegato (vicedirettore della filiale) mi ha consigliato di procedere comunque nel togliere il vincolo del mutuo , essendo certo che la perizia andrà a buon fine. Questo per evitare che un altro acquirente compri la casa. Io però non sono tranquilla….se ci fosse qualche problema ad es di sanatorie o costruzioni abusive, lo saprei solo dopo aver tolto il vincolo…nel caso cosa succederebbe? lei cosa mi consiglia di fare? Ad ora ho fatto una proposta vincolata al mutuo con un assegno di 5000 euro di caparra, che , se togliessi il vincolo, sarebbero effettivamente ritirabili dal venditore.

    1. Con buon senso, comunicherei (per iscritto) che “la proposta d’acquisto è confermata salvo regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, in quanto l’istruttoria bancaria nel merito creditizio è positiva e la perizia bancaria è in corso di redazione“. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Salve, ho letto il vostro forum e devo dire che è molto interessante.. Mi chiedevo se mi potevate aiutare a capire cosa posso fare nel mio caso.
    Io credo di essere stato iscritto al crif per ritardi di pagamento, in passato ho avuto problemi con il mio datore di lavoro che mi pagava molto in ritardo portandomi ad avere problemi con la finanziaria, quindi non sono un buon pagatore anche se sto rientrando con le rate, sono sposato con la comunione dei beni.
    Ma arriviamo al punto, mia moglie insieme a sua madre vorrebbero acquistare una prima casa, sono entrambe professoresse a tempo indeterminato e con un ottimo stipendio, la mia preoccupazione arriva qui, premetto che vorrei sottoscrivere la rinuncia alla immobile.. Mi sa dare un consiglio su come fare per non dare problemi a loro per questo mutuo?
    Vi ringrazio anticipatamente.

    1. Gentile Tony, non è corretto paralare di “rinuncia di un immobile” . Tua moglie può acquistare da sola se siete in separazione dei beni. La banca chiaramente è libera di decidere in merito al finanziamento con la sola firma di tua moglie (e di tua suocera eventualmente). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Salve, ho un problema, ho richiesto una sostituzione mutuo più liquidità, da poco è venuto il perito della banca ad effettuare il sopralluogo non ha dato pareri positivi in quanto:
    1 finestra ha una misura differente rispetto a com’era indicata nella vecchia planimetria prima della ristrutturazione, ma io quella finestra non l’ho mai toccata, ho solo sostituito l’infisso;
    La misura dell’altezza della camera da letto risulta più bassa rispetto a quanto indicato nella planimetria anticedente alla ristrutturazione, ma anche quella il non ho mai modificato perché non ne avevo bisogno e anche volendo non c’era neanche la possibilità pratica di farlo. Come potrei risolvere questa situazione?

    1. Gentile Nicola, ti consiglio di “recuperare” presso il comune il progetto approvato della casa. E’ il progetto che fa fede, non la rappresentazione catastale (che comunque va sistemata se è difforme). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buonasera a tutti spero di postare nel posto giusto, siamo giunti alla fase in cui è stata fatta la perizia della banca per acquisto prima casa con mutuo cointestato. In questa fase è possibile modificare e intestare sia mutuo che causa solo a uno e non a entrambi i partner?

    1. Cara Giovanna, tutto si può fare ma la banca deve essere d’accordo. La modifica è sostanziale; è come se fosse un’altra operazione. E’ chiaro che la banca preferisce due mutuatari e l’immobile ipotecato cointestato. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Buongiorno, chiedo un grosso aiuto ! Più di un mese fa ho richiesto un mutuo prima casa ( € 53000,00 ) tramite mediatore finanziario poiché l’immobile è in mano ad Agenzia Immobiliare. Al momento della richiesta ero già a tempo indeterminato e lo sono tutt’ora presso una nota Multinazionale. Trascorso un mese il mediatore mi chiama dicendomi che la domanda non era andata a buon fine a causa dei bilanci negativi dell’Azienda per cui lavoro. Ho chiesto informazioni nella mia banca, dove mi è stato detto che dubitano fortemente che un’Azienda di tali dimensioni possa essere valutata inaffidabile per tali motivi. Chiedo a chiunque possa aiutarmi consigli, o qualsiasi altra informazione che possa rassicurarmi e che possa mettermi in condizioni di argomentare con queste persone. Grazie anticipatamente.
    Sante

    1. Gentile Sante, le rispondo come “addetto ai lavori” in quanto sono consulente del credito presso Auxilia Finance Spa, nota società di mediazione creditizia. Senza entrare nel merito della sua posizione, è necessario partire dal presupposto che ogni banca è libera di erogare il credito a proprio insindacabile giudizio. Il professionista che l’ha assistita ha il dovere di informarla su tutte le attività che ha svolto e darle copia della domanda di mutuo e altra modulistica da lei sottoscritta. Se la domanda di mutuo non è recuperabile presso la banca dove ha sottoscritto la richiesta, lei può chiedere la rinuncia tramite il mediatore e rivolgersi ad un altro Istituto di credito con lo stesso consulente; inoltre lei è libero di recedere dal contratto di mediazione creditizia sottoscritto e rivolgersi ad un’altra società di mediazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Buongiorno, ho venduto la mia casa per acquistarne un’ altra.
    Gli acquirenti della mia casa hanno ottenuto la delibera del mutuo e abbiamo firmato il preliminare. Quanto tempo passa dalla delibera del mutuo all’ erogazione dello stesso? Stiamo aspettando che i nostri acquirenti abbiano i soldi nel conto corrente per andare al rogito. Grazie.

    1. Gentile Fiorenza, i tempi sono legati alla perizia e agli adempimenti notarili che precedono la vendita. Lei riceverà il denaro direttamente dalla banca il giorno della stipula o – in alcuni casi – dopo alcuni giorni ad iscrizione ipotecaria avvenuta. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. Buonasera..avrei bisogno di informazioni urgenti..
    Circa 6 mesi fa io e mio marito abbiamo deciso – purtroppo- di comprare casa.
    Valore immobile 165.000 euro.. Mutuo richiesto 130.000.
    L agenzia immobiliare ci mette in contatto con un suo mediatore finanziario che inizia a seguire la nostra pratica. Ci viene confermato l ok per il mutuo sia dal consulente stesso che da un funzionario della stessa banca senza però aver nulla per iscritto. Apriamo quindi il conto presso questa banca con accredito dello stipendio.
    Firmiamo il compromesso ad aprile e fissiamo l atto per fine giugno.
    Ieri mi ha convocato la banca dicendomi che nonostante risultiamo buoni clienti e ottimi pagatori sui precedenti finanziamenti ci negano il mutuo perché secondo loro l azienda per cui lavora mio marito da anni è troppo esposta con le banche e non entrano nei particolari per motivi di privacy.
    Ma è possibile tutto questo? Io da luglio sarò letteralmente sotto i ponti con 3 figli minori di cui 2 disabili. E rischio di perdere tutti i soldi versati come caparra perché ip consulente e l agenzia non ci hanno permesso la clausola di salvo buon fine mutuo.
    In più sono stata anche in un certo senso dal direttore della banca che mi ha dato un ultimatum di 12 ore per trovare un garante.
    Premetto che l immobile ha un valore di mercato di quasi 100.000 euro superiore a quello di vendita e comprende 2 appartamenti 2 locali c2 e un grande terreno..
    Datemi qualche consiglio per favore che sto impazzendo. Grazie

    1. Gentile Valentina, non ho particolari consigli da darti, ma solo un commento di buon senso. La delibera del mutuo ha una validità di alcuni mesi (normalmente 3-6 mesi), passati i quali viene aggiornata. Purtroppo siete incappati in un problema sul datore di lavoro che esula da voi. Partiamo dal presupposto che la banca abbia operato correttamente e in maniera trasparente: effettuare un reclamo scritto ha poco senso. Le strade da praticare sono intuitive: chiedere uno spostamento del termine del rogito e trovare un’altra banca; Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

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