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Mutuo ristrutturazione casa: detrazione interessi passivi

di fondatore CasaNoi.it 12 commenti in

Uno dei vantaggi fiscali usufruibili in caso di ristrutturazione edilizia è la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo ristrutturazione (o costruzione) dell’abitazione principale. E’ quanto riporta una guida dell’Agenzia delle Entrate per le ristrutturazioni edilizie (2019). Vedi da pagina 29 – capitolo 4 .

Nota bene: la detrazione degli interessi passivi è ammessa per la ristrutturazione e per la costruzione. Sono escluse: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.

Definizione di RISTRUTTURAZIONE

–Decreto del Presidente della Repubblica del 06/06/2001 n. 380, art 3 lettera d: “interventi di ristrutturazione edilizia“, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

La ristrutturazione permette più benefici fiscali contemporaneamente:

  • detrazione interessi per mutui per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale 
  • detrazione del 50% per le spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili.

La detrazione è inoltre cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale (ma soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi).

Cos’è l’agevolazione fiscale sulla detrazione degli interessi passivi di mutuo per ristrutturazione casa?

Spese detraibili:

interessi passivi, e relativi oneri accessori, pagati sui mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 finalizzati alla ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale.

Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità a:

  • provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati nell’articolo 3, comma 1 – lettera d), del Dpr 380/2001.
  • in mancanza di provvedimento edilizio analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile del competente ufficio comunale

La detrazione spetta anche per:

  • interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo
  • costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

Misura dell’agevolazione:

19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi. L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro. La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardanti l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.

Chi sono i beneficiari

Questi i principali requisiti dei beneficiari:

  1. mutuatari che stipulano un contratto di mutuo finalizzato costruzione/ristrutturazione  nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi
  2. proprietari dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente. CONIUGE FISCALMENTE A CARICO per il mutuo costruzione dell’abitazione principale la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge.
  3. immobile adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente, comprovate da:

  • le risultanze dei registri anagrafici
  • o l’autocertificazione con la quale il contribuente può anche attestare che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Non si tiene conto delle variazioni di residenza dei dipendenti trasferiti per motivi di lavoro.

A prescindere dal requisito della dimora abituale, la detrazione spetta anche per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per la costruzione di un immobile costituente unica abitazione di proprietà.

Adempimenti: cosa serve per ottenere l’agevolazione?

Il contribuente deve essere in possesso di :

  1. quietanze di pagamento degli interessi passivi;
  2. copia del contratto di mutuo, dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione;
  3. copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi stessi.

Il beneficio in questione deve essere rapportato al costo effettivo sostenuto dal contribuente per la costruzione/ristrutturazione dell’immobile.

La detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e, pertanto, gli importi devono essere rapportati alle spese sostenute e documentate.

L’agevolazione non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate.

Riepilogo delle condizioni per richiedere le agevolazioni

È possibile richiedere la detrazione se ricorrono le seguenti condizioni:

  1. il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi;
  2. l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione
  3. il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
    La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardanti l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.

Requisito dell’abitazione principale

Sottolineiamo che la detraibilità:

  • è consentita soltanto nel periodo in cui la casa è adibita ad abitazione principale;
  • si perde in via definitiva se la casa non viene adibita ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione.

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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12 commenti su “Mutuo ristrutturazione casa: detrazione interessi passivi”
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  1. Buongiorno, ad ottobre del 2018 ho fatto mutuo per ristrutturazione. L’anno scorso gli interessi passivi mi sono stati detratti con il 730. Quest’anno ho cambiato CAF e mi hanno detto che gli interessi passivi del mio mutuo non possono essere portati in detrazione, in quanto il mutuo è per ristrutturazione e io invece ho fatto lavori per manutenzione straordinaria. È corretto quello che mi ha detto il CAF? Grazie anticipatamente se vorrete rispondermi

    1. Gentile Samantha, la tua domanda è corretta e fa capire come spesso le norme sono confuse: con lo stesso termine si possono intendere cose diverse. Il contratto di mutuo predisposto dalla banca con il termine “ristrutturazione” intende “lavori in generale”.
      L’Agenzia delle Entrate intende solo una particolare categoria .
      Ti riporto la definizione di RISTRUTTURAZIONE
      -Decreto del Presidente della Repubblica del 06/06/2001 n. 380, art 3 lettera d: “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.”
      In conclusione: la detrazione degli interessi passivi è ammessa per la ristrutturazione e per la costruzione. Sono escluse: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buongiorno, volevo sapere se fosse possibile chiedere retro-attivamente le detrazioni di interessi passivi per un mutuo di ristrutturazione. Il mio commercialista non mi ha mai fatto presente questa possibilità di dichiarazione nel 730 ed è dal 2013 che ho attivato un mutuo di ristrutturazione per il quale non ho mai chiesto le detrazioni.

    Si può fare qualcosa per gli anni passati?

    Grazie!

  3. Gentilissimi Avvocati,
    avrei bisogno di un’informazione per ultimare la compilazione del modello 730. Io e mio marito siamo comproprietari rispettivamente al 25% di una seconda abitazione, mentre il restante 50% è di proprietà mia sorella. A febbraio 2017, solo io e mio marito, abbiamo stipulato un mutuo per la ristrutturazione di questa abitazione, iniziata a novembre 2016. Pertanto la prima Cila, intestata a mia sorella è datata novembre 2016. Ci sono stati dei problemi con la Polizia Edilizia, tutto è stato risolto con sanatoria ed abbiamo avuto l’autorizzazione alla ripresa dei lavori. A novembre 2018 è stata presentata nuova Cila a nome di mio marito. La mia domanda è questa: possiamo regolarmente portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo dato che è stato stipulato 3 mesi dopo la prima data di inizio lavori (novembre 2016) così com’è previsto ? Oppure si tiene conto della seconda comunicazione
    (novembre 2018)? Premetto che quest’immobile diventerà per noi abitazione principale entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori.
    Grazie.

    1. Gentile Antonietta, ricordo il requisito soggettivo e i termini:
      – mutuatari che stipulano un contratto di mutuo finalizzato costruzione/ristrutturazione nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi
      A mio avviso potete far riferimento alla CILA intestata a voi (tuo marito) del novembre 2018; il termine è rispettato se l’inizio lavori della CILA è avvenuto nel novembre stesso (17 mesi dalla stipula del contratto di mutuo ristrutturazione stipulato da te e tuo marito). Chiaramente l’importo del mutuo deve essere congruo rispetto ai lavori della CILA.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. gentili avvocati, io e il mio fidanzato abbiamo stipulato atto di mutuo per acquisto abitazione principale il 15/02/2018,al fine delle agevolazioni imposta registro il mio fidanzato ha fatto il cambio di residenza il 10/10/2018 mentre io siccome ho la residenza nello stesso comune dove abbiamo acquistato casa non l’ho fatto perchè il notaio mi disse che io ero in regola. Ora leggendo il vostro articolo ed essendo in fase di dichiarazione volevo chiedere per scaricare gli interessi io sono ancora in tempo per il cambio di residenza che doveva essere fatto entro 1 anno? Attualmente l’immobile è oggetto di manutenzione straordinaria con annessi permessi fatti al comune. Leggendo sempre il vostro articolo e la guida dell’agenzia è segnato che in questa circostanza si ha tempo per il cambio di residenza entro 18 mesi dalla stipula mi confermate? E se in questa settimana presento il cambio di residenza l’agenzia può creare problemi perchè l’immobile è oggetto di ristrutturazione? grazie in anticipo

    1. Gentile Angela, il tuo mutuo è stato stipulato con la finalità ACQUISTO. Non è un mutuo con finalità RISTRUTTURAZIONE. Per la detrazione degli interessi è necessario trasferire la residenza entro 12 mesi dal rogito e adibire la casa ad “abitazione principale” (oltre la residenza anche la dimora abituale della famiglia). Purtroppo tu hai perso definitivamente il diritto alla detrazione degli interessi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Gentilissimi avvocati. Vorrei chiedere un’informazione. Il mio futuro marito è proprietario di una casa nella quale andremo a vivere una volta sposati. La casa subirà una ristrutturazione e le spese saranno sostenute dalla mia famiglia. La mia domanda è: se la casa viene data in comodato d’uso a mia madre lei può richiedere un mutuo per la ristrutturazione e beneficiare delle detrazioni (anche quelle previste dal bonus ristrutturazione)? Anche se poi ad abitare quella casa saremo io e il mio futuro marito? Nel documento leggo che tra i beneficiari ci sono “proprietari dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente” quindi capisco che è possibile fare quello che chiedo, ma vorrei una conferma!
    Grazie mille
    Cordiali saluti

    1. Gentile Pasqualina, lei ha interpretato male. Il mutuo va richiesto da suo marito quale proprietario e unico titolare di diritti reali (la banca iscrive ipoteca) e che andrà ad abitare nella casa. Eventualmente può richiederlo lei come coniuge. Sua madre non è parente in linea retta, nè andrà ad abitare nella casa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Gentilissimi Avvocati,
    nel caso si sia possessori di un’immobile nel quale si risiede. Si acquisti con mutuo una casa da ristrutturare e da voler adibire a prima abitazione. Qual’è il limite massimo di tempo per fare i lavori e potersi trasferire riuscendo a recuperare gli interessi passivi? 12-18 mesi dall’acquisto o 6 mesi dalla fine dei lavori?
    Nel mio caso i lavori si stanno protraendo ben oltre 12 mesi, forse arriviamo a 18 mesi. Ancora la casa non è abitabile. Cosa rischio?
    Cordiali saluti

    1. Gentile Salvatore, la norma non è ben specificata. Con buon senso i lavori devono essere ultimati entro 18 mesi. Ricordo i due requisiti: a) il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi; b) l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
      PS: l’importante è che non scada il termine per ultimare i lavori previsto dal titolo edilizio

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