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Plusvalenza nella cessione di un immobile

di CEO di CasaNoi.it 189 commenti in

Cos’è la plusvalenza sulla vendita di un immobile

Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato.

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili per i privati: si applica per le operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari dei privati viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito.

Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

Come calcolare i 5 anni nel caso di immobili ricevuti per donazione

La regola dei 5 anni si intende dalla data di acquisto o di costruzione.
Bisogna fare attenzione nel caso di immobili ricevuti dal venditore per donazione: in questo caso il periodo di 5 anni non decorre della data di donazione, bensì dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito il bene immobile.

Operazioni o immobili esentati dalla tassazione della plusvalenza

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili non viene applicata nei seguenti casi:

  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di immobili acquisiti per successione
  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica
  • nel caso che la cessione sia una donazione.

Come si calcolano le imposte sulla plusvalenza

Nei casi previsti dalla normativa, la plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi”.

Reddito tassabile:  differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Tra i costi rientrano: spese notarili, imposte pagate per l’acquisto (registro, iva), spese di ristrutturazione e/o manutenzione straordinaria o similiari.

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
  • tassazione separata. Al momento della cessione, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

Riferimenti legislativi

La normativa di riferimento per la tassazione della plusvalenza è il Tuir, art 67, comma 1, lettera b.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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189 commenti su “Plusvalenza nella cessione di un immobile
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  1. Sempre io e sempre Grazie!!ho letto un po’ di risposte e siete molto professionali!
    Avrei ulteriore quesito:
    Se acquisto immobile catastato come ufficio, e subito dopo lo trasformo in abitazione posso usufruire dei benefit prima casa? Per non pagare atto al 9% ma al 2%! Cioè con una sorte di promessa di trasformazione entro un determinato tempo con relativo trasferimento di residenza?

  2. In pratica sto acquistando un’immobile , meglio dire attico catastato uso ufficio, questo immobile acquistato dall’attuale proprietario circa 30 anni fa’ è stato ultimamente frazionato in 2 unità immobiliari dallo stesso nel 2017; adesso 1 parte di esso lo sta vendendo a me che vorrei effettuare un cambio destinazione d’uso ad appartamento prima del rogito finale per usufruire delle agevolazioni fiscali della prima casa!!! La domanda è’ : questa faccenda , a lui proprietario, genera una plusvalenza ? O posso tranquillamente chiedere la cortesia di effettuare questo cambio prima dell’atto in modo da poter risparmiare non pochi soldi visto che comunque è un’operazione che dovrò compiere a prescindere????

    1. Gentile Andrea, non è semplice rispondere con certezza alla tua domanda. In linea di principio la ristrutturazione (frazionamento e cambio di destinazione urbanistica con opere) può essere assimilata alla “costruzione”; con questa interpretazione i 5 anni della plusvalenza decorrono dalla data di ultimazione dei lavori. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. buongiorno ,
    cortesemente , vorrei un parere sul fatto di fare più operazioni immobiliari con plusvalenza come privato, in particolare quante se ne possono fare prima che l’agenzia delle entrate imputi il ricavo ad attività professionale ? Mi dicono un paio all’anno .
    tenga conto che vivo a Bolzano dove i controlli sono più frequenti. Grazie per l’attenzione

  4. Buongiorno e complimenti per il blog,
    volevo chiedervi se c’è un periodo minimo per essere esenti al pagamento dell’imposta del 20% sulla plusvalenza. Faccio un esempio:
    Se acquisto un’abitazione come prima casa in data 01/08 a 100.000€, trasferisco la mia residenza e il giorno 01/10 rivendo l’abitazione a 130.000€.
    In questo caso anche se ho acquistato l’abitazione come prima casa e dimostro di averci vissuto con la prova di residenza, ma il periodo di abitazione risulta essere solo di 3 mesi, posso essere esente al pagamento del 20% sulla plusvalenza?

    Grazie

    1. Se hai trasferito subito la residenza l’imposta non è dovuta, a prescindere se hai acquistato o meno con le agevolazioni all’acquisto prima casa. Infatti l’imposta sulla plusvalenza non è dovuta se la casa è adibita a “abitazione principale” per la maggior parte del periodo tra data di acquisto e data di vendita. Fa fede il certificato di residenza. Aggiungo anche che se non riacquisti entro 12 mesi una casa da adibire ad abitazione principale, sei soggetto a “decadenza dalle agevolazioni fiscali acquisto prima casa” di cui hai usufruito. Trovi all’interno del blog di CasaNoi la Guida sull’argomento. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Buongiorno,
    ho acquistato un terreno edificabile nel 2012 al prezzo di € 160.000,, nel 2017 ho fatto una permuta allo stesso prezzo per un importo di € 130.000 di villetta e 30.000€ in contanti, sulla villetta ho dovuto pagare iva al 10%. ( 13.000)

    Ora sono in procinto di vendere ad un importo di € 180.000.
    Quindi Vi richiedo se posso detrarre dalla plus valenza di 50.000€ anche gli impianti aggiuntivi e IVA precedentemente pagata.

    Grazie

    1. Gentile Sebastian, nel calcolo del reddito tassabile può considerare anche i costi notarili e le imposte sostenute per l’acquisto, nonché le spese “incrementative” sostenute; tra queste ultime si possono considerare anche gli impianti fissi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  6. Buongiorno,
    nel 2014 ho acquistato un sottotetto C2 trasformato ora in abitazione ma solo dopo aver effettuato lavori al suo interno (suddivisione locali, etc.)
    Il conteggio dei 5 anni che eviti la plusvalenza decorre dalla fine lavori o dal momento dell’acquisto? Non sono costretto ad aspettare altri 5 anni, vero?
    Ditemi di si vi prego…
    Grazie in anticipo.

    1. Gentile Stefano, a mio parere l’abitazione ricavata dalla soffitta rappresenta costituzione di nuova unità residenziale. I 5 anni decorrono dalla data di fin lavori. Vedi per analogia la circolare dell’AdE del 6 giugno 208. Confrontati con il notaio. Ti consiglio imposta sostitutiva. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. ho comprato una seconda casa 5 anni fa ,due anni fa mi hanno dato il permesso di costruire con piano casa ,adesso devo vendere come funziona con la plus valenza,i 5 anni valgono dalla data del rogito del’aquisto della casa da inzio lavori perche’ non ha ancora l’agibilita e vorrei vendere subito

  8. Ho acquistato la metà della casa dove abitavo con mio marito da 10 anni come seconda casa perché l’altra metà era già mia ma poi sono andata a vivere in un altro immobile e l’ho venduta dopo due anni non conoscendo la legge sulla plusvalenza e sebbene avessi chiesto se potevo venderla.
    Il notaio in atto non ha scorporato le due metà dell’immobile così quando ho letto la clausola che era stata abitazione principale per la maggior parte del tempo io ho detto di sì perché ci avevo abitato per dieci anni, mentre se ci fosse stato scritto la metà acquistata dopo avrei capito e avrei detto che da quando avevo acquistato la metà non ci avevo più abitato. Adesso ho pagato sanzione. Ma la colpa non è anche del notaio che non ha scorporato immobili e non ha spiegato la plusvalenza?

    1. Gentile Loredana, pubblichiamo volentieri la tua esperienza purtroppo negativa. Non possiamo certo attribuire la responsabilità di quanto accaduto, ma sottolineiamo come sia importante approfondire tutti gli aspetti di una compravendita. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. Ho effettuato a distanza di pochi anni, alcune compravendite di immobili con i benefici prima casa usufruendo anche della mancata tassazione della plusvalenza realizzata ogni volta avendo poi riacquistato entro l’anno nuovi immobili sempre come prima casa. Quante volte può essere ripetuta questa operazione se viene compiuta diciamo una volta l’anno senza che il fisco non la consideri una vera e propria attività d’impresa/speculativa? Posso andare avanti così o devo aprire una partita Iva e quindi pagare le tasse sulle plusvalenze?

  10. Salve, ho acquistato un attichetto accatastato c/2. Attraverso opere interne lo sto trasformando in un piccolo bicamere con bagno e angolo cucina. Volendo poi venderlo in che modo o in quale parte potrei risparmiare sulla tassa del plusvalore? Solo per il cambio di destinazione in A/2 (escluso il costo delle opere interne) vado a pagare oltre 12.000 euro. Non basterebbe aver già pagato tasse e imposte per il cambio destinazione?
    Grazie.

    1. Gentile Domenico, puoi inserire i costi sostenuti per “abbattere la plusvalenza, compresi i costi per il cambio di destinazione d’uso. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  11. Buongiorno a tutti,una domanda:i se dovessi vendere un immobile che ho utilizzato con agevolazione prima casa (2%)e ho vissuto 90 giorni su 120 come residenza principale con utenze gas e luce intestate a me.Vendero e non pagherò plusvalenza è corretto questo?Entro l anno dall acquisto non ricomprerei un altra abitazione con agevolazione prima casa ma andrei a fare un ravvedimento operoso pagando la differenza della tassa di registro dal 2 al 9 %.In questo caso la plusvalenza da rivendita va pagata anche lei?Oppure no?Grazie

    1. Gentile Emanuele, a mio parere non sei tenuto a corrispondere plusvalenza perché hai abitato nella casa per la maggior parte del tempo trascorso tra acquisto e vendita. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  12. Salve. Nel 2016 ho ereditato un appartamento da una vecchia zia. Dopo averlo ristrutturato lo vorrei vendere a un privato. La vendita è soggetta a tassazione? Se sì, quanto sarebbe? Come calcolo la plusvalenza su un immobile ereditato?
    Grazie di un gentile riscontro.

  13. Buongiorno,io vorrei vendere casa prima dei 5 anni perché per problemi lavorativi mia o no trasferita in un’altra città.
    Vorrei venderla ad un prezzo maggiore dell’acquisto.
    Sono andata all’agenZia delle entrate,e mi hanno detto che pagherò le sanzioni relative alle agevolazioni fiscali…sia a loro che alla banca.
    Per quanto riguarda la plusvalenza mi hanno detto che non pagherò nessuna differenza.Sono sempre stata residente dal primo giorno ad oggi, quindi da giugno 2016 ad oggi.
    Potrebbe darmi dei chiarimenti.
    Grazie anticipatamente

    1. Gentile Rita,
      non sono d’accordo completamente con le informazioni da lei raccolte.
      1) può pagare solo differenza imposta e interessi, evitando le sanzioni (30%) presentando apposita istanza
      2) alla banca non deve nulla
      3) la detrazione degli interessi sulla casa di proprietà è ammessa fino a quando lei sarà residente.
      4) la plusvalenza, come correttamente detto, non è dovuta.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  14. Devo pagare una plusvalenza sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita di un immobile non essendo trascorsi i 5 anni previsti per l’esenzione e non avendo trasferito la mia residenza nell’immobile nel periodo intercorso.
    Optando per la tassazione separata del 20% tra le spese inerenti l’acquisto, che vanno a diminuire la base tassabile della plusvalenza, possono essere inseriti gli interessi per il mutuo pagati nel periodo del possesso?
    Grazie e complimenti

  15. Buon giorno, ho comprato un unico immobile di 150 mq che in origine era due appartamenti,l’intenzione è quello di rifrazionarlo nuovamente in due e di ristrutturarli completamente tenendone uno e vendendo l’altro.Devo pagare una plus valenza?come faccio a eventualmente a quantificarla?grazie mille

    1. Gentile Alessandra, con il solo frazionamento non si genera plusvalenza. Se in futuro venderai entro i 5 anni dall’acquisto originario, la plusvalenza viene calcolata proporzionalmente sulla base di parametro oggettivo (normalmente il costo di acquisto delle due porzioni viene parametrato in base ai metri quadrati). Il prezzo che realizzerai per la porzione venduta è un dato oggettivo. Tieni distinte le spese che sosterrai per frazionare e ristrutturare le due porzioni della casa. Anch’esse andranno a determinare l’eventuale plusvalenza. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  16. Buonasera, cortesemente vorrei una informazione riferita alla plusvalenza.Sto per vendere una villetta seconda casa, quindi non di residenza, mi verrà calcolata la plusvalenza? Ringrazio anticipatamente..

    1. Gentile Roberto, le norme sono le medesime sia che la casa sia stata acquistata con le agevolazioni fiscali che senza agevolazioni. L’unica eccezione è per l’abitazione principale ma non è il tuo caso. Ti ricordo che l’imposta sulla plusvalenza si applica solo alle vendite entro i 5 anni e solo nel caso che si sia generata la plusvalenza stessa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  17. Buonasera le volevo chiedere cortesemente ,o acquistato quattro appartamenti grezzi all’asta,se li vendo sono soggetto a tasse sulla plusvalenza?Grazie

  18. Se acquisto un fabbricato con mutuo bancario, senza usufruire delle agevolazioni della prima casa, e lo rivendo prima dei 5 anni, pago la plusvalenza?

    Grazie

    1. Gentile lettore, l’imposta è dovuta sempre in caso di plusvalenza realizzata per le vendite entro i 5 anni, ad eccezione dell’abitazione principale. Se utilizzarei la casa come abitazione principale non sarai soggetto a imposta sulla plusvalenza. Negli altri casi si. Poco importa che la casa sia stata acquistata con mutuo e/o agevolazioni fiscali. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  19. ho comprato una casa all’asta giudiziaria con l’intento di dividerla in due piccoli appartamentini e rivenderli…pur non avendo partita IVA. Ho venduto la prima metà ad aprile 2018 e pensando di non aver maturato plusvalenza non ho chiesto di versare l’imposta sostitutiva al 20%. Ora che mi accingo a vendere l’altra metà il nuovo notaio mi ha detto opportunamente che avrei dovuto farlo
    L’opzione per l’imposta sostitutiva, non presente nell’atto di cessione, può essere formalizzata e comunicata in un momento successivo alla formazione dell’atto, purché anteriore all’applicazione dell’imposta ordinaria proprio al fine di conservare quella contestualità cronologica, più che documentale, tra espressione dell’opzione e stipulazione dell’atto di cessione?

    Visto che lo ora mediante ravvedimento operoso?

  20. Acquistato casa 50% dicembre 2014 poi acquistato altro 50% giugno 2015 . Se devo vendere casa dopo i 5 anni per non pagare plusvalenza a quale delle due date di acquisto devo fare riferimento? Grazie

    1. A tutte e due le date, per i rispettivi diritti venduti prima dei 5 anni. Per intenderci se venderai a gennaio 2020 pagherai la plusvalenza solo sul 50% acquistato nel giugno 2015. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  21. Salve,io sto vendendo un appartamento con una plusvalenza di 19mila euro e devo pagare il 20%.
    Le chiedo in che percentuale posso detrarre le spese di agenzia e di notaio avute all’acquisto?
    Grazie

    1. Sono spese che possono essere computate perché legate all’acquisto. Ne parli con il notaio che cura la vendita al quale le consiglio di affidarsi per regolare il calcolo e modalità di pagamento dell’imposta sostitutiva. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  22. Salve , ho ricevuto una donazione da mio padre defunto , un terreno di 2000 mq del valore di 16.000,00 euro , nel anno 2006 , lo venduto dopo sette hanni della donazione nel 2013 per lo stesso valore , devo pagare la plusvalenza ? Grazie
    Ida

  23. Buongiorno le scrivo per un piccolo consiglio . Ho un mio amico che fa compravendita di case all’asta , deve prendere una casa mi ha detto se possono intestarla a me per poi lui rivenderla nuovamente . Penserà a tutte le spese lui . Il pagamento della casa più spese notarili saranno gestite direttamente da lui ( quale è la scelta migliore , sempre se c’è ne sia una ? ). Alla vendita mi verrà in ogni caso accreditato un bonifico di 5000,00 euro , come mio compenso cosi pattuito con lui. Vengo al dubbio avendo partita Iva come devo giustificare l’acquisto di una casa soprattutto non pagate da me ? A livello personale e fiscale ci sono rischi ? . La ringrazio anticipatamente. Buona giornata

    1. Gentile Mario, sconsiglio di fare da “prestanome” per tantissimi motivi, tra cui aspetti legati all’antiriciclaggio e all’elusione fiscale derivante da intestazione fittizia. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  24. Buongiorno, nel 2011 abbiamo terminato gli acquisti di alcuni ruderi cat. C che poi abbiamo trasformato con progetto in due case: una accatastata A2 quest’anno e l’altra accatastata F3 in quanto a rustico non terminata. Se volessimo vendere la A2 già completata e abitata, come seconda casa, come potrei calcolare la plusvalenza? Oltre alle spese di acquisto ruderi ci sarebbero anche le spese di sistemazione in proprio non documentabili ma che danno valore all’immobile. E se vendessimo la F3 non terminata?Grazie

  25. Buongiorno,
    nel 2011 mio padre ha donato a me e mio fratello una casa 50/50 ciascuno e i genitori si sono tenuti im diritto di abitazione. A febbraio 2014 ho aquistato metà di mio fratello. Adesso vogliamo tirare giù la casa esistente con un unità abitabile, abitata dai genitori, per costruire una casa più grande von 4 appartamenti, di cui vogliamo vendere due a febbraio 2019. Non abbiamo ancora cominciato a costruire. Volevo adesso chiedere se e come verrà applicata la plusvalenza?
    Vi ringrazio in anticipo!

    1. Probabilmente non deve pagare nulla per la plusvalenza perché febbraio 2019 sono terminati i 5 anni dall’acquisto. Da approfondire in quanto c’è aumento delle cubature. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  26. Buongiorno, mia moglie ha acquistato un immobile (solo le mura decadenti) + giardino a 90.000 euro nel 2016; successivamente lo abbiamo completamente ristrutturato (lavori edili, impianti nuovi, ecc) apportando migliorie con una spesa di circa 110.000 euro.
    Se dovessimo venderlo prima dei 5 anni ad un maggior prezzo, valutato intorno ai 240.000 euro, dovremmo comunque pagare la plusvalenza?
    Grazie mille per la risposta.

  27. Ho venduto una 2a casa nel 2018 dopo solo 1 anno dall acquisto, arredata e ristrutturata a nuovo. Per il calcolo della plusvalenza:
    l) arredamento posso defalcare l’importo pagato e fatturato?
    2) ristrutturazione: credendo di non potermela detrarre ai fini fiscali, ho pagato le varie tranches della fattura con bonifici ordinari. Nella dichiarazione annuale non l ho detratta, ma per la plusvalenza se presento la fattura come giustifficativo con tali pagamenti, me li possono contestare? E meglio chiedere all’impresa di rifare i pagamenti?
    3) L’impresa mi ha fatto una fattura totale che poi per problemi intercorsi, mi ha concesso uno sconto. Abbiamo stilato un accordo privato con il quale l impresa asseriva di accettare un importo inferiore di quanto fatturato.
    Per la plusvalenza, qual è l importo che vale? Quello della fattura o quanto pagato?
    Grazie Mille

    1. Gentile Marina,
      è consigliabile che si rivolga ad un commercialista esperto.
      A mio parere, per la plusvalenza:
      – l’arredo non va computato
      – le spese per i lavori (incrementativi del costo) devono essere comprovati da fatture e bonifici (va bene anche ordinari)
      – gli aspetti contrattuali tra lei e l’impresa di costruzioni non interessano al fisco.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  28. Buongiorno, mio figlio ha acquistato un immobile e come usufruttuaria sono io, la madre dove ci vivo e quindi come abitazione principale. Ora dopo 2 anni la rivende ad un prezzo maggiore per acquistarne un’altra immediatamente, dove io, madre, sempre come usufruttuaria, andrò ad abitare. Questo avviene perchè io 77 anni, sono troppo distante , 80 km. da mio figlio. Deve pagare la plusvalenza?? Cordiali saluti Pullega Iole

  29. Buonasera,

    ho comprato un immobile a un’esecuzione immobiliare 18 mesi fa, al prezzo di 20mila€ a fronte di un valore catastale di 100mila €.
    Dopo averla ristrutturata, da circa 2 mesi è la mia abitazione principale.
    1) la plusvalenza si applica anche per le esecuzioni immobiliari? Se sisi in che misura?
    2) l’immobile è divisibile in due unità immobiliari. Se ne vendessi solo una, fermo restando la mia residenza nell’altra, si applicherebbe comunque la tassa sulla plusvalenza? se sì in che misura?
    Grazie, buon lavoro

    1. Gentile Nicolas
      la vendita di un immobile acquistato all’asta segue le stesse regole e valori d’imposta che leggi nell’articolo. Non la paghi se hai adibito la casa ad abitazione principale per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita (a partire dal 32 mese dall’acquisto se manterrai sempre la residenza).
      Se dividi l’immobile, per il calcolo della plusvalenza dovrai ripartire prezzo iniziale e costi lavori effettuati secondo un parametro oggettivo (parametro principale è la superficie).
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  30. Salve. Ho acquistato all’asta, ad aprile 2017, l’appartamento di mio marito, che ci ha abitato fino al 15 febbraio 2018. Il decreto di trasferimento del tribunale è datato 01/02/2018. Vendero’ l’immobile a giugno 2018. Devo pagare le imposte sulla plusvalenza? Grazie mille

    1. Gentile Federica, non dovresti pagare plusvalenza, ma devi essere sicura che si tratti di abitazione principale. Non è sufficiente – a mio avviso – la residenza del coniuge. Tieni presente che siete coniugati e siete un nucleo familiare. L’abitazione principale è la dimora abituale della famiglia e – come tale – è una sola per nucleo familiare. Per capirci, marito e moglie non possono avere due abitazioni principali distinte. Dovrai approfondire con il notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  31. Buongiorno,
    io e la mia compagna abbiamo acquistato al 50% ciascuno una seconda casa nel mese di aprile di quest’anno. Ora la madre della mia compagna ha venduto casa e in attesa di acquistarne un altra vivrà nella nostra abitazione. Farà richiesta di variazione di residenza entro il mese di giugno e rimarrà circa per 3 mesi. Due quesiti:
    – Qualora volessimo vendere l’appartamento entro i 3 mesi successivi, siamo soggetti a plusvalenza?
    – Inoltre dato che tra me e sua madre non c’è alcun grado di parentela, io sarei comunque soggetto a plusvalenza per il mio 50%. Io e la mia compagna siamo proprietari e residenti nella nostra prima casa.
    Grazie

    1. Gentile Tommy, la residenza e l’utilizzo come abitazione principale da parte della madre della tua compagna influisce eventualmente solo sul 50% di proprietà della tua compagna. Ma 3 mesi hanno poco senso…. e a mio giudizio serve a poco arrampicarsi sugli specchi. In caso di vendita dovrete pagare plusvalenza. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  32. SALVE ABBIAMO VENDUTO UNA CASA DA FINIRE MA DOVENDO ANDARE VIA SI PU0 DIRE CHE ABBIAMO SVENTUTO PRIMA DEI 5 ANNI COMPRATA A 60 VENDUTA A 155 SPESE SOSTENUTE E DEDUCIBILI 160,00 …NON DOBBIAMO PAGARE PLUSVALENZA MA COMUNQUE DOBBIAMO COMUNQUE COMUNICARE LE CIFRE FRAZIONATE DI SPESA ? GRAZIE

    1. Gentile Dada, se dovete ancora sottoscrivere il rogito, date tutte le informazioni al notaio anche sui costi. Diversamente vi consiglio l’assistenza di un professionista in sede di dichiarazione dei redditi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  33. Buongiorno,
    disturbo per un quesito: mia madre nel 2016 ha ereditato da mia nonna un magazzino. l’ha rivenduto nel 2017. deve pagare la plusvalenza in sede di 730? (5%?).
    Vi ringrazio anticipatamente.

    1. Gentile Alessandra,
      se tua madre non ha pagato imposta sostitutiva nel momento della vendita, ha l’obbligo di dichiarare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  34. Salve,
    nel 2016 ho ricevuto da mia nonna la cessione per vitalizio (non donazione) della sua casa; nel 2017, lei è venuta a mancare e sono quindi diventato proprietario a tutti gli effetti. La casa ora la vorrei vendere e vorrei capire se il mio caso rientra in una situazione di plusvalenza tassabile e come calcolarla dal momento che nella cessione per vitalizio non era previsto alcun corrispettivo economico da parte mia.
    Grazie in anticipo.

    1. Gentile Gianfranco,
      a mio parere la plusvalenza non è dovuta; esprimo solo un’opinione poiché è un argomento molto complesso: si informi dal notaio che redigerà l’atto di vendita. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  35. Buongiorno,
    ho comprato la prima casa nel 2014 e vorrei rivenderla prima dei 5 anni. Contestualmente all’acquisto della casa ho acceso anche un mutuo prima casa. Vendendo la casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra entro un anno so che dovrò pagare la differenza dell’imposta di registro (differenza del 7%), ma come si calcolano gli interessi legali? So che esiste un modulo da inviare all’Agenzia dell’Entrate dichiarando di non voler acquistare entro un anno….in questo caso le sanzioni del 30% ci sono lo stesso o sono ridotte??
    E per quanto riguarda il mutuo invece cosa devo pagare?? In questi anni ho portato in detrazione anche gli interessi passivi del mutuo…..avrò una sanzione anche per questo??
    Infine volevo sapere….se la vendo ad un prezzo maggiore ricavandone una plusvalenza, quanto dovrò pagare su questa??
    Grazie

    1. Gentile Alessia, ti rispondo per punti:
      – decadenza dalle agevolazioni prima casa Vedi la nostra Guida. Puoi evitare la sanzione con istanza entro 1 anno. Gli interessi negli ultimi anni sono molto bassi e influiscono poco sull’importo da pagare. Per calcolarli ti devi rivolgere ad un professionista ovvero ti consiglio di andare direttamente all’Agenzia delle Entrate dopo la vendita facendo visionare i due rogiti e calcolare con importo da pagare e presentazione istanza
      – per la plusvalenza hai indicazioni su quanto pagare in questa stessa Guida in cui hai scritto. Generalmente si opta per il pagamento del 20% sulla plusvalenza da regolare al momento della vendita.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Contatti per richieste mutui e surroghe

      1. E per quanto riguarda il mutuo prima casa avrò delle sanzioni?? anche perché io in questi anni ho portato in detrazione gli interessi passivi…..
        Grazie mille!

        1. in caso di vendita prima dei 5 anni, non esiste “decadenza dalle agevolazioni” per la detrazione interessi mutuo casa. L’importante è che la casa sia stata adibita ad abitazione principale (residenza e dimora della famiglia) entro 1 anno dal rogito e che il requisito di abitazione principale continuava a sussistere negli anni fiscali di applicazione della detrazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Contatti per richieste mutui e surroghe

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