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Mutuo casa: l’istruttoria di un mutuo

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Chi presenta la richiesta di mutuo-casa a una banca, entra in un percorso – la cosiddetta istruttoria di mutuo – caratterizzato da più fasi, a volte poco comprensibili per i non addetti ai lavori. In questo post vorremmo aiutarvi a fare un po’ di chiarezza.

 Le fasi dell’istruttoria di un mutuo

Sono piuttosto simili da banca a banca, pur con le singole peculiarità di ciascun istituto.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e la presentazione alla banca prescelta della documentazione che questa richiede.
Alcuni documenti sono uguali per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo, altri documenti sono peculiari alla singola banca e alla specifica situazione anagrafica, reddituale e patrimoniale del richiedente.

La prima fase di valutazione  della banca è di tipo creditizio in senso stretto.
Viene cioè analizzata nel dettaglio la situazione reddituale-finanziaria di chi richiede il mutuo (e degli eventuali garanti), ovvero la capacità a rimborsare il finanziamento.

I principali aspetti esaminati sono:
a) reddito: tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), importo, continuità nel tempo, stabilità (anzianità lavorativa);
b) impegni finanziari: entità di altri prestiti personali e mutui in corso, scadenze ed ammontare delle relative rate;
c) patrimonio: risparmi ed eventuali altri beni immobili posseduti;
d) rapporto tra importo mutuo e il prezzo (o valore) dell’ immobile (tecnicamente “LTV = loan to value”). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è propensa ad erogare il finanziamento e ad applicare un tasso di interesse basso;
e)  carico familiare: componenti del nucleo familiare a carico.

Alla valutazione creditizia segue la valutazione comportamentale in ambito finanziario.
La banca verifica (consultando banche dati pubbliche e private) quale è stato il comportamento della persona che fa richiesta di mutuo (mutuatario), e degli eventuali garanti, nel rimborsare più o meno puntualmente altri prestiti personali o impegni finanziari sottoscritti. Sempre attraverso le banche dati, viene verificata la presenza di protesti o altri pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali, partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata o altre evidenze negative.

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L’ultima analisi fatta dalla banca riguarda la destinazione (o finalità) della richiesta di mutuo, ovvero: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, liquidità, etc.
E’ importante la “congruenza” della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo. Ad esempio, difficilmente la banca finanzia l’acquisto di un ufficio da parte di una famiglia. Oppure se si tratta di acquisto prima casa da parte di una famiglia è logico che la banca chieda la partecipazione di entrambi i coniugi, anche se formalmente può essere sufficiente il reddito di uno solo.

Questa prima fase di valutazione creditizia si conclude con un parere che, se positivo, permette il passaggio alle fasi successive dell’istruttoria: pre-delibera o parere reddituale.
Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) per questa prima fase di istruttoria, molto utile per coloro che si accingono a comprare casa e desiderano sapere l’importo massimo accordabile dalla banca.

La seconda fase di valutazione della richiesta di mutuo riguarda un aspetto prettamente tecnico-immobiliare.
La banca incarica un proprio perito che effettua un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria per verificare che la l’immobile sia regolarmente censito al Catasto, la conformità catastale e la regolarità urbanistica, ovvero che non siano stati effettuati abusi edilizi.
Il tecnico controlla che l’immobile sia dotato di regolare concessione edilizia e che abbia i requisiti formali e sostanziali di abitabilità (molte banche richiedono inderogabilmente il certificato di agibilità). Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile.
Tutti questi dati vengono inseriti in una perizia estimativa che viene consegnata alla banca. La perizia viene esaminata dalla banca e se l’immobile viene ritenuto idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, la banca procede alla fase successiva dell’istruttoria.

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La terza fase di valutazione della richiesta di mutuo è di tipo giuridico-legale.
La banca richiede al notaio di fiducia del richiedente il mutuo la predisposizione di un documento denominato Relazione Notarile Preliminare (R.N.P.): da questo documento si verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile, cioè se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti già in possesso della banca, l’assenza di eventuali gravami su di esso (nella forma di ipoteche o pignoramenti, etc) e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi venti anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca unitamente alla perizia affinché ci sia la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare. Nella valutazione giuridico-legale assume molto importanza in quale modo l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, nel caso di immobile pervenuto per donazione ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e molte banche sono restie a erogare finanziamenti ipotecari. Vengono inoltre effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva di mutuo e il contratto di mutuo

Se al parere creditizio positivo sul richiedente il mutuo si affianca una valutazione positiva dal punto di vista tecnico-immobiliare e non vi sono problematiche da un punto di vista giuridico-legale, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo, cioè con l’impegno ad erogare il mutuo richiesto, garantito dall’ipoteca sull’immobile indicato in sede di istruttoria (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

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Alla delibera definitiva del mutuo segue dopo breve tempo la fase contrattuale, che comprende:
– consegna della documentazione pre-contrattuale (ESIS – bozza contratto – documento di sintesi), che obbligatoriamente la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
– stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
– erogazione della somma mutuata a favore del richiedente.
Di questa fase contrattuale parleremo approfonditamente in un altro post.

Osservazioni in merito all’istruttoria di mutuo

Tutte le fasi sopra indicate sono importanti in ugual misura.
Un parere creditizio positivo sul richiedente del mutuo, non supportato da una valutazione congrua da un punto di vista tecnico-immobiliare, non porta all’erogazione del mutuo da parte della banca.
Stessa cosa se sull’abitazione oggetto di acquisto ci sono problemi di natura giuridico-legale: il richiedente va bene per la banca, ma non se acquista quello specifico immobile.
La banca potrebbe accordare il finanziamento alla persona, ma al contempo non procedere nell’erogazione per i seguenti motivi: immobile di valore insufficiente rispetto all’importo di mutuo richiesto, caratteristiche non idonee, tipologia non idonea (es.è un negozio e non una casa), venditore non compatibile (es. fallito o protestato) o provenienza non idonea (es.donazione).

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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78 commenti su “Mutuo casa: l’istruttoria di un mutuo
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  1. Salve,
    Ho fatto una richiesta per un mutuo a metà maggio e la banca intesa mi ha risposto con un sms che le prime valutazioni sulla sua fattibilità erano state positive e che mi avrebbe inviato il perito che, ad oggi, ha già effettuato la perizia e l’ha già consegnata da una settimana circa.
    Ora, mi chiedo se, la banca, deve ancora effettuare ulteriori valutazioni creditizie nei miei confronti o se passerà direttamente alle valutazioni tecnico-legali prima di deliberare il tutto.
    In poche parole, quali sono ufficialmente gli step bancari propedeutici alla delibera? Alcune banche sembrano avere procedure di valutazione invertite, ossia prima ti mandano il perito e poi fanno le valutazioni creditizie, con il rischio di farti pagare il perito anche in caso di esito negativo……

    1. Gentile Mauro, da quanto scrivi la banca ha valutato positivamente l’aspetto reddituale ed in fase di delibera definitiva con perizia e relazione notarile. Ma come giustamente scrivi, ogni banca ha le sue procedure: devi informarti presso banca intesa. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buon giorno, ho avviato la pratica per un mutuo per mezzo di un consulente creditizio. La mia pratica è un po’ al limite ma comunque mi hanno detto che ci sono buone possibilità che vada a buon fine. Ho chiesto al consulente cosa accada in caso il mutuo non venisse concesso, se potrei incorrere in problematiche in futuro per la richiesta di un nuovo mutuo. Lui mi ha risposto di no, gradirei avere un vostro parere in merito perchè la cosa mi mette preoccupazione. Grazie.

    1. Gentile Nicola, non mi sembra corretto dare un’opinione su quanto detto da un collega consulente del credito. Ai miei clienti specifico sempre che il mediatore presenta al meglio la pratica corredata di tutta la documentazione e analizza se la richiesta rientra nei parametri di merito creditizio di quella singola Banca. Circa le conseguenze nel caso la richiesta non andasse a buon fine, verrà segnalato l’esito nella banca dati CRIF (RIFIUTATA o RINUNCIATA). In caso di richiesta successiva presso altra banca, questa interrogherà le banche dati e vedrà la segnalazione. Non c’è una regola precisa, ma le banche dati sono determinanti per le istruttorie. Altro discorso è la cancellazione dei dati in CRIF (ecco il link). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Salve, ho mandato tutti i documenti per richiedere un mutuo SAL dopo 2 mesi di attesa per sapere se i documenti vanno bene non ho avuto notizie da parte della banca (intesa), premetto che non ho firmato nulla… volevo sapere se ora vado ad un altra intesa ci possono essere problemi perchè magari la pratica risulta già aperta nei loro sistemi?

    1. Gentile Mauro,
      non ha senso cambiare agenzia della stessa Banca.
      Se non è soddisfatto del servizio della Banca può rinunciare alla richiesta e rivolgersi ad altro Istituto di Credito.
      Può avvalrsi del servizio di un mediatore creditizio, professionista della materia che ha rapporti con molte Banche e può assisterla al meglio fornendo consulenza.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  4. buongiorno, nel 2005 ho fatto un mutuo a tasso variabile, NON rinegoziabile , con una banca per l’acquisto di un appartamento a Genova. visto che mi sembra di avere molte spese, ho iniziato a chiedere ad altre banche per vedere se riesco a spendere meno. avrei trovato una banca che mi va bene e oltre a tutta la documentazione “normale”, mi chiede anche la perizia (che io non ho mai avuto a mie mani) .l’istituto a cui mi ero rivolta 13 anni fa, a Genova non esiste più e tutte le pratiche fatte a suo tempo, vengono gestite da BNL/BNP PARIBAS (altra complicazione: io ho un conto on line e non ho modo di parlare fisicamente con un incaricato della banca…). è possibile che mi sia stato concesso il mutuo senza perizia? e se fosse così, a che rischio potrei andare incontro ? (ovviamente ho sempre pagato puntualmente e non ho mai nè sospeso , nè saltato alcuna rata- cosa che era prevista nel mio mutuo )
    sono molto preoccupata.
    la ringrazio per la Sua risposta.
    cordiali Saluti
    Mariangela V.

    1. Gentile Mariangela,
      Ha poca importanza che non si trovi la perizia effettuata nel 2005.
      Lei vuole chiedere una surroga ad altra Banca, la quale effettua una NUOVA perizia.
      Le spese per la surroga sono azzerate o ridotte al minimo.
      Può avvalersi del servizio di un mediatore creditizio, professionista della materia che ha rapporti con molte Banche e può assisterla al meglio fornendo consulenza.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  5. Buonasera.Vorrei sapere se c’è un tempo massimo per l’istruttoria di un mutuo…
    Sono passati più di 30 giorni lavorativi da quanto il notaio ha inviato la relazione preliminare alla banca e ad oggi dopo vari solleciti al direttore , non si è ancora sbloccato.Per il dilungarsi del tempo ho dovuto già prorogare di un mese la data del rogito .
    Il venditore mi sta mettendo pressione.
    Cosa posso fare?
    Grazie.

    1. Gentile Sesto,
      non esiste un termine per la Banca.
      Purtroppo il ritardo nelle delibera è una situazione frequente, spiacevole e stressante perché senza la Banca non è possibile rispettare quanto stabilito nel compromesso e si può incorrere in inadempienza contrattuale con il venditore.
      Puoi scrivere – magari in accordo con il direttore della banca – all’Ufficio Reclami della Banca per “smuovere” le acque.
      Tieni presente che i processi decisionali delle Banche sono accentrati e le filiali hanno pochissima autonomia.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  6. Buongiorno,
    siamo alla ricerca di un immobile ed al momento ne abbiamo individuati due, prima di fare una proposta d’acquisto avevamo la necessità di sapere quanto la banca poteva erogarci, pertanto mio marito si è recato in Unicredit (di cui non è correntista) ed ha chiesto una prefattibilità del mutuo. Ci hanno chiesto una serie di documenti sulla situazione economica, e fin qui nessun dubbio, l’altro giorno però ha chiamato la consulente della banca dicendogli che dovevano aprirgli il conto corrente per l’assicurazione del mutuo.
    La domanda è: per quale ragione la banca chiede l’apertura del conto per una semplice predelibera? Il mio timore è che mio marito non si sia spiegato bene con la consulente e che adesso siamo in qualche modo vincolati a fare il mutuo necessariamente con loro. E’ normale la loro richiesta anche per una semplice predelibera?
    Grazie

    1. Gentile Daniela,
      ogni banca ha la propria procedura ed ha interesse ad aprire il conto corrente.
      Questo è legittimo in relazione al servizio di “pre-delibera” che state ricevendo.
      E’ altrettanto ragionevole aprire il conto dopo che la banca ha valutato la vostra posizione e dopo che avete accettato il preventivo (PIES che specifica: tasso, spese, assicurazioni, etc).
      Verifica che la vostra richiesta sia stata effettivamente valutata:
      – sono stati fatti i controlli nelle banche dati su di voi?
      – la documentazione che avete presentato è completa?
      – sono stati effettuati i controlli sui documenti presentati?
      – la pratica è stata valutata della banca?
      In altre parole: verificate che ci sia una pre-delibera reale, da confermare con la valutazione tecnica-legale dell’immobile e dalla perizia.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  7. Salve
    Vorrei chiedere info in merito a una pratica sulla vendita del mio appartamento.
    in data 21 dicembre è stata effettuata la perizia e il giorno dopo il perito stesso ha consegnato la valutazione alla banca confermando il prezzo.
    Dopo tanti tira e molla il mediatore dell’acquirente quest’oggi mi ha fatto presente che la pratica è stata ultimata dalla banca tutto confermato ma è stata inviata alla sede centrale ,per la fatidica firma, la banca in questione è la Banca Popolare di Lodi.
    Il Mediatore mi parlava di due o tre giorni lavorativi massimo per avere la pratica firmata e si poteva procedere finalmente all’ultimo step, concordare la data rogito e quant’altro.
    Ora chiedo a voi ma è normale che la pratica vada alla sede centrale e non firmi il direttore della banca stessa e soprattutto i tempi saranno effettivamente due o tre giorni o possono passare settimane?
    Grazie mille Aspetto una vostra risposta

    1. Gentile Salvatore, ti confermo che i direttori di Banca hanno sempre meno poteri e che i mutui vengano deliberati da un ufficio Centrale. Ciò non toglie che i ritardi possano generare problemi all’acquirente e/o al venditore se non vengono rispettate le scadenze del compromesso / proposta. Nel tuo caso la pratica si è trovata a cavallo delle festività natalizie ed è comprensibile un allungamento dei tempi. Il tuo commento testimonia comunque l’inefficienza delle Banche. Ti consiglio di prendere informazioni dirette in banca e sollecitare; o anche telefonare o scrivere all’ufficio Reclami della Banca se le cose non si sbloccano. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

      1. .Grazie davvero per le delucidazioni
        A questo punto mi conviene aspettare 3-4 giorni ancora prima di dare seguito ad un reclamo alla Banca.
        Perché dalla sua risposta credo sia prematuro farlo adesso, visto che solo giovedì è finita la sede centrale,penso e spero entro fine della prossima settimana ci sia la delibera ufficiale, E se questo non accade,il lunedì seguente proverò a sollecitare la banca.
        Ancora grazie e buon week end

  8. Salve. La banca mi ha accettato il mutuo dopo una valutazione creditizia. Dopo diverse procedure tra tecnici il notaio ha rilevato un problema risolvibile che richiede almeno 2 mesi ma il problema è che ho finito il tempo di istruttoria del mutuo….. Quanto devo intercorrere prima di richiedere un mutuo? La ringrazio anticipatamente.

    1. Gentile Manuele, devi sentire la Banca per capire quando richiedere nuovamente il mutuo. Importante è capire quando è possibile effettuare la perizia. Il perito deve essere informato delle pratiche in corso sull’immobile. Ti suggerisco di chiedere subito al notaio la relazione notarile preliminare per la banca. Con perizia relazione notarile + aggiornamento del merito creditizio, puoi ottenere una delibera definitiva ed essere pronto a stipulare quando sarà possibile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  9. Buongiorno. Abbiamo fatto una proposta d’acquisto, vincolata alla concessione del mutuo che è stata accettata. La data ultima per il preliminare è il 15 gennaio. La banca c’ha comunicato che abbiamo tutte le carte in regola per concedere il mutuo a patto che arrivi questo documento di successione (la proprietaria è vedova), che arriverà verso fine gennaio. L’agente immobiliare vuole che facciamo lo stesso il compromesso entro il 15 ma non mi sembra sicuro anticipare 20000 euro con il rischio che il documento non vada bene alla banca e soprattutto quando basterebbe aspettare due settimane di tempo per l’arrivo del documento.

    Come mi consigliate di procedere?

    1. Gentile Daniele, per il rogito avrai necessità di avvalerti di un notaio di fiducia, che potrà assisterti già in fase di compromesso. Verificherà la titolarità dei diritti di proprietà del venditore controllando tutti gli atti dei trasferimento di questo immobile nell’ultimo ventennio. Acquisire una copia della successione dall’Ufficio del Registro è un fatto marginale. Puoi inoltre tutelarti con un compromesso trascritto, ma hai maggiori costi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  10. Buongiorno, io e mia moglie abbiamo individuato un immobile in costruzione e abbiamo fatto la proposta che e’ stata accettata. Abbiamo messo in vendita anche la nostra attuale casa, sempre con l’agenzia che si occupa della vendita della casa che abbiamo individuato. Attualmente abbiamo un mutuo acceso per la casa, ma ovviamente dovremo prendere un altro mutuo per la nuova. Disedererei chiederle se possiamo cominciare a muoverci per la richiesta del nuovo mutuo, considerando che la consegna della casa e’ prevista per la fine del 2018, oppure dobbiamo aspettare perche’ il termine dei lavori e’ ancora lontano?
    Grazie anticipatamente

    1. Gentile Leonardo, è prematuro informarsi adesso. Ti consiglio di informarti 6 mesi prima del rogito. Puoi chiedere già ora al costruttore se ha contratto un mutuo edilizio e se c’è la possibilità di frazionarlo e acquistare con accollo. Le spese di accollo di solito sono molto basse e permettono di evitare le spese notarili e imposta sostitutiva / istruttoria del finanziamento. Chiaramente dovrai informarti sulle condizioni economiche (tasso e spese) praticate dalla banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  11. Salve a tutti, vivo in germania da molti anni e ho una casa di proprieta’ in italia, di cui ho ancora 5 anni di mutuo e non riuscendo a venderla ho pensato di consegnare l’ immobile alla banca. La domanda che mi faccio e’ se una volta consegnata la casa alla banca rimarro’ protestato o no. Spero in una vostra risposta, cordiali saluti
    Guido Cicala

    1. Gentile Guido, non pagando il mutuo non è corretto dire che “riconsegni l’immobile alla Banca”.
      Se non paghi il mutuo la Banca si rivolge al tribunale e inizia una procedura esecutiva per recuperare il credito. Ciò comporta costi e tempi lunghi.
      E’ consigliabile – sia per te che per la banca – chiudere la posizione il prima possibile con la vendita. Se il prezzo di realizzo non fosse congruo, puoi raggiungere un accordo “a stralcio” con la banca che chiude la tua posizione senza strascichi. Dialoga con la banca. Per raggiungere l’obiettivo puoi accordarti per la vendita della casa magari con agenzie di loro fiducia.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  12. Buongiorno, ho fatto la perizia dell’immobile il 15/11 ma ad oggi non ho avuto ancora nessuna risposta dalla banca. Il compromesso fatto con l’agenzia immobiliare scade il 30/11 con clausola Buon fine mutuo. Volevo sapere più o meno la tempistica sulla risposta della banche qual’è.
    Grazie.

    1. Gentile Giovanni, non esiste una regola; solo buonsenso.
      Sono passati pochi giorni Ti consiglio di contattare il perito e chiedere se la perizia è stata ultimata e – sopratutto – INVIATA alla Banca.
      Accertato quanto sopra, sollecita la delibera definitiva del mutuo alla Banca.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. Buongiorno,
    Io e il mio compagno abbiamo individuato un immobile di nostro interesse. Ora si trova allo stato grezzo, il costruttore ci chiede 10.000 € di caparra e 15.000€ per inizio dei lavori ( abbiamo la possibilità di scelta del capitolato). Ora prima di firmare il compromesso che ci comporterebbe appunto la spesa di 25.000€, abbiamo provveduto a chiedere alla banca se potevamo essere dei buoni creditori, io ho un contratto a tempo indeterminato part time verticale misto ( percepisco lo stipendio 10 mesi su 12) il mio compagno è insegnante precario quindi a tempo determinato e lavoratore autonomo in inverno ( maestro di sci). Il direttore ci ha detto che in linea di massima non ci dovrebbero essere problemi, ma che qlc di più sicuro ce lo può dire solo con il compromesso in mano, ma noi non vorremmo correre il rischio di perdere un importo così importante per noi, oltretutto ci ha detto che la sicurezza la si può avere solo con l’uscita del perito che ovviamente avverrà solo quando l’appartamentO sarà quasi ultimato per avere una valutazione più “corretta”. A mio avviso ci troviamo in un circolo vizioso e non so come comportarmi! Ah la banca in questione è quella con i tassi più vantaggiosi anche nel caso l’importo superasse l’80% del valore dell’immobile. Il direttore ci ha sconsigliato il mutuo a stato avanzamento lavori perché manca davvero poco per l’ultimazione dell’alloggio.
    È possibile che l banca non ci possa fornire una pre-perizia o qualcosa di più sicuro?
    La ringrazio

    1. Gentile Celina, per non rischiare di perdere caparre, ti consiglio di rivolgerti ad un’altra banca che possa darti la ragionevole certezza dell’erogazione del mutuo prima del compromesso attraverso una PRE-DELIBERA, salvo successiva perizia. Ci sono anche ottime società di mediazione creditizia in grado di dare servizi di consulenza e valutare consapevolmente le offerte e i servizi di erogazione dei finanziamenti. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo casaNoi

  14. Buongiorno,
    le scrivo per un consiglio.
    Nel mese di luglio io e mio marito abbiamo fatto richiesta di mutuo per l’acquisto della nostra casa, in quanto abbiamo venduto quella in cui abitavamo.
    A fine agosto abbiamo avuto la delibera e di conseguenza è stata predisposta la perizia.
    La perizia ha stabilito che la casa valesse €] 15.000 in meno rispetto alla richiesta della parte venditrice.
    Su consiglio del direttore della banca abbiamo deciso di compensare noi di tasca la differenza che non ci avrebbero più erogato e ad oggi non sappiamo più nulla.
    La banca dice di dover richiedere nuova delibera ma di non sapere i tempi per la risposta.
    Noi, abbiamo necessità di fare l’atto entro ottobre e questo lo sa la banca e lo sa bene il direttore.
    Crede chele tempistiche siano davvero così lunghe come ci hanno fatto intendere?
    C’è un modo per velocizzare la situazione?

    1. Gentile Lucia, la tua è un’ennesima testimonianza dell’inefficienza delle banche. Vi consiglio di contattare per iscritto l’ufficio reclami della banca, informando il direttore, facendo presente il grave disagio che state subendo e il rischio di non poter rispettare i termini del compromesso e così di perdere caparre e acconti versati. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buonasera dott. Comelli,

    Le scrivo per avere delucidazioni attinenti alla mia situazione.

    Io sono la venditrice ed ad oggi dovremmo essere nella fase intermedia tra “la delibera definitiva di mutuo ed il contratto di mutuo” e la fase dell’ “osservazione in merito all’istruttoria di mutuo”.
    Sono trascorsi circa 5 giorni dalla richiesta di una data per effettuare il rogito ma gli acquirenti al momento mi comunicano che non hanno avuto alcuna risposta sia da parte della banca, sia da parte del notaio. Non comprendo quale sia il problema tenendo conto che, acquistai l’immobile con contratto di compravendita, invero, a titolo originario saldando in contanti la richiesta ed ad oggi non ho pendenze di ipoteche o quant’altro ( e spero di non averne neppure in futuro).
    Cosa staranno attendendo? Potrebbe essere possibile che gli acquirenti vogliano ritirarsi dalla compravendita dato che il preliminare era condizionato al mutuo?
    Sebbene abbiano già avuto la certezza dell’erogazione del mutuo, nulla mi è stato consegnato. Ciò vuol dire che se dovessero ritirarsi dalla trattativa non potrò rivalermi su nulla? Neppure richiedendo eventualmente il doppio della caparra?
    È tutto così confuso e temo di non avere riscontri concreti.
    Grazie in anticipo per la gentile risposta.

    1. Gentile Maria, tutto è possibile ma ragionando con buon senso, potrebbe trattarsi solo di un ritardo tecnico. Da quanto scrivi gli acquirenti hanno incaricato un notaio per il rogito. Informati direttamente dal notaio se ha inviato la relazione notarile alla banca e se hanno preso accordi per la data per la stipula. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Grazie infinite sig. Palompelli.

        Spero stia proseguendo nella migliore delle ipotesi illustrate ed in tal caso Lei saprebbe illustrarmi quale sarebbe il margine di attesa? L’agenzia sostiene siano (nei casi più ampi del termine) due settimane. Pensa sia un termine ragionevole?

        1. Non serve a nulla parlare di termine ragionevole. Ribadisco:”Informati direttamente dal notaio se ha inviato la relazione notarile alla banca e se hanno preso accordi per la data per la stipula. “. GP

  16. Salve. Mio marito ha atto richiesta del mutuo 6 mesi fa alla banca Monte dei Paschi di Siena. C’è qualche possibilità che ce lo concedono?
    È normale aspettare così tanto tempo?

    1. Gentile Veronica, non non è normale aspettare tutto questo tempo. Quanto scrivi dimostra la “distanza” del sistema bancario nei confronti dei clienti; non hai nessuna certezza che il finanziamento venga erogato, né si può parlare di possibilità. Nel tuo caso particolare, il MPS è oggetto di radicale ristrutturazione e probabilmente le erogazioni di credito avvengono con il contagocce. Puoi sempre scrivere all’Ufficio reclami della Banca. Puoi anche rivolgerti ad un’altra Banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. Salve io e mia moglie abbian fatto richiesta del mutuo per l acquisto della prima casa.finora abbiam passato tutti i semafori e recentemente e venuto il perito ed ha dato una buona valutazione… ora cosa succede? Che tempistica passa? Grazie…

    1. Gentile Mario, se la Banca volesse, potresti avere una risposta veloce e andare a rogito. In realtà le banche hanno tempi e procedure diverse e spesso non sono efficienti. I direttori di agenzia hanno perso autonomia. Impersonali centri servizi processano le pratiche in maniera seriale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. Salve, in questi giorni abbiamo ottenuto il mutuo prima casa e tra qualche settima ci sarà il rogito. Ora, leggendo il contratto di mutuo, ci siamo accorti di una voce che ci lascia titubanti: “bisogna comunicare alla banca eventuali demolizioni all’interno dell’immobile a causa ristrutturazione”. Noi vorremmo, e abbiamo già sentito dei tecnici, ristrutturare l’appartamento demolendo un muro divisorio. Come dobbiamo comportarci in questo caso? Come bisogna comunicare alla banca tale progetto? Questa comunicazione potrebbe causare una penale e interruzione degli eventuali lavoro o è solamente a scopo “preventivo”?
    Grazie.

    1. Gentile Giulia, la banca fondamentalmente vuole che la garanzia ipotecaria non perda valore. Spesso i contratti sono scritti in modo poco comprensibile. Stai tranquilla e ristruttura la tua nuova casa come la maggior parte della famiglie che acquista casa. Se proprio vuoi, comunica a fine lavori alla Banca le variazioni effettuate, corredate dal titolo autorizzativo, dalla chiusura lavori e dal nuovo accatastamento/planimetria catastale; non vorrei però che la Banca ti faccia poi spendere per un’eventuale perizia che accerti nuovamente il valore dopo la stipula. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  19. La Banca mi ha concesso un mutuo per l’acquisto della prima casa. A distanza di qualche mese scopro che l’immobile era di costruzione ABUSIVA E DIFFORME e l’intero edificio era SPROVVISTO di collaudo statico. Ho chiesto il nome del Consulente Tecnico, ma la banca rifiuta di farmi conoscere il nome. Il Perito Tecnico ha rilasciato, a mio parere, FALSA dichiarazione.

    1. Gentile Pasquale, non posso entrare nel dettaglio del tuo caso. In termini generali le verifiche approfondite sulla legittimità urbanistica sull’immobile vengono effettuate dal notaio più che dal perito della banca. Il notaio rintraccia i titoli edilizi e solo in casi particolari approfondisce con l’ausilio di un tecnico. La legge non consente di acquistare immobili abusivi: è prevista la nullità dell’atto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  20. BUONASERA,
    SONO UN LAVORATORE DIPENDENTE E STO PER RICHIEDERE UN MUTUO , MA NEL 2009 ERO SOCIO DI UNA SOCIETÀ DI CUI HO VENDUTO LE QUOTE CHE POI PERO È FALLITA !!!!! QUESTO PUO INFLUIRE NELLA VALUTAZIONE DEL MUTUO ??? Grazie mille

    1. gentile Rubens, la tua posizione sicuramente emergerà dai controlli bancari nelle banche dati. Conviene informare e spiegare anticipatamente alla Banca che il fallimento è avvenuto molto tempo dopo la tua uscita dalla società . Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. Salve vorrei un informazione…io e mio marito abbiamo fatto una richiesta di mutuo,le prime fasi già le abbiamo passate è venuto anche il perito della banca e per fortuna l’esito è stato positivo stiamo aspettando la delibera la mia domanda è questa: ho chiesto in famiglia a persone che hanno chiesto il muro dopo una settimana dalla visita del perito hanno avuto la risposta del mutuo(positiva)a noi è ormai passato un mese da quando è venuto il perito,mi domandavo..è un cattivo segno questa attesa così lunga?o stiamo nei tempi previsti….anche perché questa attesa ad un certo punto diventa angosciante….in attesa di un suo riscontro le porgo cordialità

    1. Gentile Valentina, sono tempi difficili per l’economia. Una delle conseguenze di cui si parla quotidianamente sui media sono l’enorme ammontare dei i crediti bancari incagliati e in sofferenza. Questo ha portato le Banche a decentrare i processi di istruttoria dei mutui in strutture esterne alle filiali / agenzie dove i clienti hanno i propri conti. Oggi un direttore o funzionario di banca non ha nessun potere deliberativo. Il ritardo di cui parli moto probabilmente é legato a inefficienza della Banca. Nei casi come il tuo, se ci fossero stati problemi, probabilmente saresti stata contattata. Pochi mesi fa personalmente ho ricevuto questa informazione da un direttore di agenzia “…. per il mutuo la nostra agenzia invia tutta la documentazione al “Centro Servizi” e prima di 3 mesi difficilmente sapremo qualcosa …..”. Queso modo di lavorare delle banche non è trasparente e il servizio offerto non tiene conto delle necessità di una famiglia di avere risposte certe e rapide per poter dar corso con tranquillità all’acquisto della propria casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  22. Salve. Io e mio marito avremmo intenzione di richiedere un mutuo per l’acquisto di una prima casa. Pertanto le chiedevo se con codesta situazioni sia o meno fattibile: contratto a tempo determinato rinnovabile ogni 4 mesi di bracciante agricolo, sussidio di € 5000 circa ogni anno. Inoltre mio marito presta servizio presso la stessa azienda da circa 3 anni. Inoltre saremmo propensi anche a mettere avanti una somma di € 25000,per una richiesta di 90000. Grazie e cordiali saluti

    1. Gentile Valeria, con i redditi descritti penso che la Banca non possa intervenire. Sotto l’aspetto bancario i redditi non sono compatibili co un mutuo, a prescindere dall’ipoteca e dal valore dell’immobile. Valutate eventualmente la possibilità di far intervenire garanti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  23. Buonasera, ho chiesto in banca di accedere al fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa avendo un lavoro a tempo determinato e rientrando totalmente nei parametri richiesti. Ho richiesto 50 mila euro per acquistare un immobile del valore di 77 mila euro. Dopo aver compilato tutti i documenti , inoltre abbiamo versato 50 mila euro sul conto del mio compagno, mi è stato detto che la fase istruttoria potrebbe avere esito negativo e che dunque risulta necessario inserire un garante di portare almeno i documenti reddituali di mia madre.il mio reddito è di 850 euro mensili ma ne considerano solo 500… Mi chiedo ma se il fondo di garanzia è stato introdotto proprio per chi non ha un garante, che senso ha? come posso comportarmi?

  24. salve io e mia moglie abbiamo fatto richiesta del fondo garanzia prima casa che ha avuto esito positivo .successivamente abbiamo fatto richiesta di mutuo portando come garanzia questo fondo .
    hanno dato esito positivo sulla pre delibela oggi mi sono recato in banca perche mi hanno chiesto di firmare il bonifico per il tecnico della perizia ..la mia domanda e se la perizia e la relazione del tecnico ha esito positivo otteniamo il mutuo ?? o la banca dovra fare ulteriori controlli su di noi??grazie anticipato della risposta

    1. Gentile Simone, non posso sicuramente rispondere io alla tua domanda: devi chiedere alla banca. Da quanto scrivi ritengo che la banca abbia effettuato un’istruttoria completa su di voi e la delibera definitiva debba essere confermata solo dalla perizia e dalla relazione notarile preliminare sull’immobile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  25. Salve ho fatto una richiesta di mutuo intesa sanpaolo dopo 2 giorni hanno fatto la perizia ed è andata a buon fine dopo 2 settimane mi hanno fatto firmare l’assicurazione sull’immobile il valore della casa e quello che ci avrebbe dato la banca e c’era scritto pure che la stipula sarebbe avvenuta entro il 29 luglio..in più dopo una settimana mi hanno richiesto di nuovo l’estratto conto perché ho dato 30.000 come acconto in assegno in tutto questo però non mi hanno ancora detto se è una cosa fattibile o meno….quindi mi chiedo secondo la vostra esperienza che possibilità avrò visto che già hanno fatto tutti i controlli essendo che c’era scritto che la stipula avverrà entro il 29 vuol dire che il mutuo e positivo?

    1. Gentile lettore non sono in grado di dare una risposta esaudiente. L’erogazione di un mutuo avviene a insindacabile giudizio della Banca. La richiesta dell’estratto conto mi pare sensata: la banca ha voluto verificare che fosse avvenuto il pagamento della caparra e quindi la tua partecipazione finanziaria. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  26. Salve ho fatto una richiesta con un garante di un mutuo tramite consulente creditizio il 23 giuno fino ad oggi il consulente mi dice che la pratica in aria sta aspettando la delibera La domanda mia quanti giorni dopo posso sapere qualcosa di esito si o no. Grazie!

    1. Gentile lettore, non esiste un termine assoluto per l’istruttoria di un mutuo. Dipende dall’organizzazione della Banca. Alcune Banche impiegano anche 2-3 mesi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  27. Buongiorno
    Ho fatto una richiesta di mutuo da circa un mese ,finalmente mi hanno detto che a giorni si riunirà la commissione per deliberare .Volevo capire se a l’istruttoria risulta tutto ok ,almeno così mi hanno detto ,che probabilità ho di avere una delibera positiva
    Grazie

    1. Gentile lettore, le parole contano poco. La garanzia del mutuo la hai solo con la delibera della banca. La delibera della Banca dovrà essere poi confermata da perizia e dalla relazione notarile che comprova l’assenza di ipoteche o altri vincoli. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  28. Buona sera! Io e mio marito abbiamo fatto richiesta di mutuo due mesi fa quando entrambe avevamo un contratto a tempo indeterminato! La fase di istruttoria È andata a buon fine, in settimana prossima verrà il perito, ma ieri mio marito è stato licenziato ! Dobbiamo comunicarlo alla banca oppure ormai la fase di istruttoria È fatta?

    1. Gentile lettore, fino all’erogazione del mutuo andrebbero comunicate tutte le variazioni di reddito e finanziarie intervenute. L’unico consiglio di buon senso che posso dare è questo: se l’impegno che vi accingete ad affrontare è troppo forte per i vostri redditi, cercate di sospendere l’operazione di acquisto, recuperare le caparre versate e bloccare il mutuo. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  29. Salve ho fatto una richiesta di sostituzione+liquidità, la banca ha dato esito positivo per la parte reddituale ora deve venire il perito per la perizia ma nonostante abiti in questa casa da 4 anni, il geometra che ha seguito la ristrutturazione non mi ha ancora consegnato il certificato di abitabilità, potrebbe essere un problema per il proseguo della pratica?
    Grazie

    1. Gentile lettore, la banca attraverso il perito verifica la legittimità urbanistica della casa che verrà ipotecata. La cosa migliore è mettere in contatto il perito della banca con il tuo geometra per capire bene che documenti servono. Sicuramente copia dell’autorizzazione edilizia per la ristrutturazione che hai fatto (DIA o altro) con la fine lavori e il nuovo accatastamento (se ci sono state modifiche). Se è una casa singola il geometra dovrebbe aver richiesto anche l’abitabilità. Se abiti in un condominio chiedi agli altri condomini o all’amministratore se esiste l’abitabilità. In mancanza, la banca potrebbe non erogare il mutuo; se si dimostra comunque la regolarità edilizia di norma la banca concede il finanziamento.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  30. Salve, ho un quesito da risolvere urgentemente. Dopo più di 40 giorni, la banca ci comunica che la nostra richiesta di mutuo è stata accettata, e che dobbiamo recarci lì a firmare la delibera. La domanda istruttoria, che abbiamo precedentemente firmato, comprendeva anche i dati della persona che ci dovrebbe fare da garante.
    Il garante però abita in un’ altra regione.
    La banca aveva detto che faceva arrivare la domanda istruttoria in una filiale vicina a casa del garante, ma attualmente questo documento non è arrivato e il garante non l’ ha ancora firmato.
    Ovviamente poi, tale documento, dovrebbe ritornare alla banca dove abbiamo fatto richiesta del mutuo.
    Ora chiedo: è legalmente possibile dare esito positivo di una delibera e farla firmare a noi, prima che il garante abbia firmato i documenti di istruttoria? Se per qualsiasi motivo il garante non potesse o volesse più firmare, la delibera si considera comunque accettata e in caso di recesso da parte nostra, perderemmo i soldi di caparra versati come impegno alla proposta d’ acquisto? (attenzione, non preliminare, ma proposta d’acquisto). Cosa dobbiamo fare?Grazie mille.

    1. Gentile lettrice, da quanto scrivi mi sembra che la Banca debba solo formalmente
      acquisire la firma del garante nella domanda di mutuo. Cercate di risolvere questo fatto
      formale magari inviando nuovamente un modulo di domanda. IComunque il garante si
      dovrà presentare il giorno della stipula del mutuo a firmare il contratto. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  31. Buongiorno io e la mia ragazza stiamo acquistando un immobile . Io ho gi usufruito dell’acquisto della prima casa, ma vorrei vendere entro un anno come da legge. Per usufruire della legge prima casa.
    Vorrei tanto capire se intesto tutta la proprietà è il mutuo coentestato la mia ragazza può detrarre il 100% del interessi del mutuo? Grazie cordiali saluti

    1. Gentile lettore, come correttamente scrivi con la nuova legge di stabilità, puoi acquistare e richiedere l’agevolazione all’acquisto anche se ti impegni a vendere/donare nei successivi 12 mesi dall’acquisto della nuova casa. Per quanto riguarda la detraibilità degli interessi, il tetto massimo (4.000 euro/anno) va ripartito tra tutti i mutuatari. Ma solo chi è anche intestatario della casa può effettivamente beneficiarne.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  32. Salve, io e mio marito stiamo acquistando una prima casa. Abbiamo solo un reddito. Ma vogliamo cointestare il mutuo, la banca ha chiesto un garante mio suocero che è pensionato e che ha dato in garanzia un immobile di sua proprietà. Nella richiesta di mutuo io e mio marito vveniamo presentati come richiedenti e mio suocero come richiedente e garante. Non dovrebbe essere presentato solo come garante??

    1. Gentile lettrice, la banca spesso richiede la cointestazione del mutuo per rendere teoricamente l’operazione più sicura. Così facendo però si perde la detraibilità degli interessi dei mutuatari per una quota imputabile ai mutuatari che non hanno reddito e/o non si intestano l’immobile (nel vostro caso 2/3 della detraibilità viene persa per tutta la durata del mutuo). Fai presente questa cosa alla Banca e di inserire sia te che tuo suocero come garanti. In questo modo tuo marito può scaricare il 100% degli interessi (nei limiti previsti dalla legge stabilità). Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  33. Salve, vorrei comprare un immobile da una famiglia che a sua vota l’ha acquistato 8 anni fa da una ragazza che l’aveva ricevuto in dotazione l’anno prima, crede ci saranno problemi o il fatto che c’è già una compravendita di mezzo annulla la donazione? Nel caso sa qualcosa della polizia donazione sicura della Lloyd. Grazie e buona giornata

    1. Gentile lettore,
      l’argomento è molto complesso e il consiglio è quello di rivolgersi al notaio di fiducia. Chiedi una copia della polizza e falla visionare al notaio.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  34. Buonasera l istruttoria del mutuo richiesto e tutta regolare ma ancora non hanno fissato il giorno per l atto dicendo che adesso e periodo di ferie la scadenza del compromesso è il30 /07 come posso sollecitare la banca aaffinché si possa stipulare l atto o perdiamo la caparra grazie

    1. Gentile lettrice,
      in questi ultimi anni di crisi finanziarie le Banche hano erogato con molta difficoltà e lentezza. Nel suo caso lei scrive che potrebbe anche perdere la caparra. Chieda collaborazione al notaio per fare in modo che sia spostato il termine.Le consiglio inoltre di contattare la Direzione della Banca e sollecitare in tutti i modi (tramite notaio, avvocato, ufficio reclami).
      Un cordiale saluto, Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  35. Ho avviato una pratica di mutuo.e’ ferma alla perizia da 3 settimane. Mi chedo c’e’ un tempo massimo per la perizia

    1. Gentile lettore, il rapporto con la Banca è un rapporto privato e pertanto non vi sono limiti di legge. Accade molto spesso che la banca non sia efficiente nel lavorare una pratica di mutuo ( istruttoria, perizia e preparazione del contratto): ritardi, inefficienze ma anche delibere non comunicate correttamente da parte della banca, possono avere ripercussioni economiche e legali importanti nella compravendita.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  36. Buongiorno, il mio quesito e’ questo: vorrei acquistare un immobile di circa 130mq da dividere in 2 poiché a me serve solo la metà.
    Il problema é che un settimo di questo appartamento e’ ipotecato. Come mi devo comportare? Quali sono le procedure? Grazie

    1. Buongiorno Clara,
      la presenza di un’ipoteca su un immobile (nella sua totalità o su una sua quota) non ne preclude la vendita, sempre che l’ipoteca sia cancellata preventivamente.
      Occorre quindi innanzitutto verificare di che tipo di ipoteca si tratti (cioè se volontaria, legale o giudiziale), quindi richiedere al creditore l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca stessa.
      L’assenso verrà rilasciato o verrà estinto – entro l’atto di compravendita dell’immobile – il debito a fronte del quale l’ipoteca era stata iscritta.
      Per queste procedure le conviene avvalersi di un suo notaio di fiducia, il quale si occuperà nel modo migliore dei rapporti con la parte venditrice.
      Non incide invece sulla modalità di cancellazione dell’ipoteca il fatto che l’immobile debba essere diviso in due.
      Anche se la divisione catastale verrà fatta prima dell’atto di compravendita, comunque su ciascuna delle due nuove unità immobiliari graverà una quota di ipoteca, che quindi dovrà essere cancellata con la procedura vista sopra.

      Matteo Comelli, consulente creditizio e assicurativo

  37. Articolo chiaro ed esaustivo scritto da persona seria e competente.
    Per dare un contributo aggiungerei che i mutui sono quasi tutti ipotecari fondiari con risparmio da parte del cliente sulla parcella notarile.
    Vero che gli immobili pervenuti da donazione sono difficilmente presi in considerazione dalle Banche ma qualche Istituto lo concede.
    Diletta De Bernardini

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