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Mutuo casa: l’istruttoria di un mutuo

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case-istruttoria mutuoChi presenta la richiesta di mutuo-casa a una banca, entra in un percorso – la cosiddetta istruttoria di mutuo – caratterizzato da più fasi, a volte poco comprensibili per i non addetti ai lavori. In questo post vorremmo aiutarvi a fare un po’ di chiarezza.

 Le fasi dell’istruttoria di un mutuo

Sono piuttosto simili da banca a banca, pur con le singole peculiarità di ciascun istituto.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e la presentazione alla banca prescelta della documentazione che questa richiede.
Alcuni documenti sono uguali per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo, altri documenti sono peculiari alla singola banca e alla specifica situazione anagrafica, reddituale e patrimoniale del richiedente.

La prima fase di valutazione  della banca è di tipo creditizio in senso stretto.
Viene cioè analizzata nel dettaglio la situazione reddituale-finanziaria di chi richiede il mutuo (e degli eventuali garanti), ovvero la capacità a rimborsare il finanziamento.

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I principali aspetti esaminati sono:
a) reddito: tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), importo, continuità nel tempo, stabilità (anzianità lavorativa);
b) impegni finanziari: entità di altri prestiti personali e mutui in corso, scadenze ed ammontare delle relative rate;
c) patrimonio: risparmi ed eventuali altri beni immobili posseduti;
d) rapporto tra importo mutuo e il prezzo (o valore) dell’ immobile (tecnicamente “LTV = loan to value”). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è propensa ad erogare il finanziamento e ad applicare un tasso di interesse basso;
e)  carico familiare: componenti del nucleo familiare a carico.

Alla valutazione creditizia segue la valutazione comportamentale in ambito finanziario.
La banca verifica (consultando banche dati pubbliche e private) quale è stato il comportamento della persona che fa richiesta di mutuo (mutuatario), e degli eventuali garanti, nel rimborsare più o meno puntualmente altri prestiti personali o impegni finanziari sottoscritti. Sempre attraverso le banche dati, viene verificata la presenza di protesti o altri pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali, partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata o altre evidenze negative.

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L’ultima analisi fatta dalla banca riguarda la destinazione (o finalità) della richiesta di mutuo, ovvero: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, liquidità, etc.
E’ importante la “congruenza” della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo. Ad esempio, difficilmente la banca finanzia l’acquisto di un ufficio da parte di una famiglia. Oppure se si tratta di acquisto prima casa da parte di una famiglia è logico che la banca chieda la partecipazione di entrambi i coniugi, anche se formalmente può essere sufficiente il reddito di uno solo.

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Questa prima fase di valutazione creditizia si conclude con un parere che, se positivo, permette il passaggio alle fasi successive dell’istruttoria: pre-delibera o parere reddituale.
Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) per questa prima fase di istruttoria, molto utile per coloro che si accingono a comprare casa e desiderano sapere l’importo massimo accordabile dalla banca.

La seconda fase di valutazione della richiesta di mutuo riguarda un aspetto prettamente tecnico-immobiliare.
La banca incarica un proprio perito che effettua un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria per verificare che la l’immobile sia regolarmente censito al Catasto, la conformità catastale e la regolarità urbanistica, ovvero che non siano stati effettuati abusi edilizi.
Il tecnico controlla che l’immobile sia dotato di regolare concessione edilizia e che abbia i requisiti formali e sostanziali di abitabilità (molte banche richiedono inderogabilmente il certificato di agibilità). Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile.
Tutti questi dati vengono inseriti in una perizia estimativa che viene consegnata alla banca. La perizia viene esaminata dalla banca e se l’immobile viene ritenuto idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, la banca procede alla fase successiva dell’istruttoria.

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La terza fase di valutazione della richiesta di mutuo è di tipo giuridico-legale.
La banca richiede al notaio di fiducia del richiedente il mutuo la predisposizione di un documento denominato Relazione Notarile Preliminare (R.N.P.): da questo documento si verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile, cioè se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti già in possesso della banca, l’assenza di eventuali gravami su di esso (nella forma di ipoteche o pignoramenti, etc) e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi venti anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca unitamente alla perizia affinché ci sia la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare. Nella valutazione giuridico-legale assume molto importanza in quale modo l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, nel caso di immobile pervenuto per donazione ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e molte banche sono restie a erogare finanziamenti ipotecari. Vengono inoltre effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva di mutuo e il contratto di mutuo

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Se al parere creditizio positivo sul richiedente il mutuo si affianca una valutazione positiva dal punto di vista tecnico-immobiliare e non vi sono problematiche da un punto di vista giuridico-legale, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo, cioè con l’impegno ad erogare il mutuo richiesto, garantito dall’ipoteca sull’immobile indicato in sede di istruttoria (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Leggi  Le garanzie richieste dalla banca per il mutuo

Alla delibera definitiva del mutuo segue dopo breve tempo la fase contrattuale, che comprende:
– consegna della documentazione pre-contrattuale (ESIS – bozza contratto – documento di sintesi), che obbligatoriamente la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
– stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
– erogazione della somma mutuata a favore del richiedente.
Di questa fase contrattuale parleremo approfonditamente in un altro post.

Osservazioni in merito all’istruttoria di mutuo

Tutte le fasi sopra indicate sono importanti in ugual misura.
Un parere creditizio positivo sul richiedente del mutuo, non supportato da una valutazione congrua da un punto di vista tecnico-immobiliare, non porta all’erogazione del mutuo da parte della banca.
Stessa cosa se sull’abitazione oggetto di acquisto ci sono problemi di natura giuridico-legale: il richiedente va bene per la banca, ma non se acquista quello specifico immobile.
La banca potrebbe accordare il finanziamento alla persona, ma al contempo non procedere nell’erogazione per i seguenti motivi: immobile di valore insufficiente rispetto all’importo di mutuo richiesto, caratteristiche non idonee, tipologia non idonea (es.è un negozio e non una casa), venditore non compatibile (es. fallito o protestato) o provenienza non idonea (es.donazione).

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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61 Comments su "Mutuo casa: l’istruttoria di un mutuo"

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Buongiorno. Abbiamo fatto una proposta d’acquisto, vincolata alla concessione del mutuo che è stata accettata. La data ultima per il preliminare è il 15 gennaio. La banca c’ha comunicato che abbiamo tutte le carte in regola per concedere il mutuo a patto che arrivi questo documento di successione (la proprietaria è vedova), che arriverà verso fine gennaio. L’agente immobiliare vuole che facciamo lo stesso il compromesso entro il 15 ma non mi sembra sicuro anticipare 20000 euro con il rischio che il documento non vada bene alla banca e soprattutto quando basterebbe aspettare due settimane di tempo per l’arrivo del… Read more »

Gentile Daniele, per il rogito avrai necessità di avvalerti di un notaio di fiducia, che potrà assisterti già in fase di compromesso. Verificherà la titolarità dei diritti di proprietà del venditore controllando tutti gli atti dei trasferimento di questo immobile nell’ultimo ventennio. Acquisire una copia della successione dall’Ufficio del Registro è un fatto marginale. Puoi inoltre tutelarti con un compromesso trascritto, ma hai maggiori costi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buongiorno, io e mia moglie abbiamo individuato un immobile in costruzione e abbiamo fatto la proposta che e’ stata accettata. Abbiamo messo in vendita anche la nostra attuale casa, sempre con l’agenzia che si occupa della vendita della casa che abbiamo individuato. Attualmente abbiamo un mutuo acceso per la casa, ma ovviamente dovremo prendere un altro mutuo per la nuova. Disedererei chiederle se possiamo cominciare a muoverci per la richiesta del nuovo mutuo, considerando che la consegna della casa e’ prevista per la fine del 2018, oppure dobbiamo aspettare perche’ il termine dei lavori e’ ancora lontano?
Grazie anticipatamente

Gentile Leonardo, è prematuro informarsi adesso. Ti consiglio di informarti 6 mesi prima del rogito. Puoi chiedere già ora al costruttore se ha contratto un mutuo edilizio e se c’è la possibilità di frazionarlo e acquistare con accollo. Le spese di accollo di solito sono molto basse e permettono di evitare le spese notarili e imposta sostitutiva / istruttoria del finanziamento. Chiaramente dovrai informarti sulle condizioni economiche (tasso e spese) praticate dalla banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Salve a tutti, vivo in germania da molti anni e ho una casa di proprieta’ in italia, di cui ho ancora 5 anni di mutuo e non riuscendo a venderla ho pensato di consegnare l’ immobile alla banca. La domanda che mi faccio e’ se una volta consegnata la casa alla banca rimarro’ protestato o no. Spero in una vostra risposta, cordiali saluti
Guido Cicala

Gentile Guido, non pagando il mutuo non è corretto dire che “riconsegni l’immobile alla Banca”. Se non paghi il mutuo la Banca si rivolge al tribunale e inizia una procedura esecutiva per recuperare il credito. Ciò comporta costi e tempi lunghi. E’ consigliabile – sia per te che per la banca – chiudere la posizione il prima possibile con la vendita. Se il prezzo di realizzo non fosse congruo, puoi raggiungere un accordo “a stralcio” con la banca che chiude la tua posizione senza strascichi. Dialoga con la banca. Per raggiungere l’obiettivo puoi accordarti per la vendita della casa magari… Read more »

Buongiorno, ho fatto la perizia dell’immobile il 15/11 ma ad oggi non ho avuto ancora nessuna risposta dalla banca. Il compromesso fatto con l’agenzia immobiliare scade il 30/11 con clausola Buon fine mutuo. Volevo sapere più o meno la tempistica sulla risposta della banche qual’è.
Grazie.

Gentile Giovanni, non esiste una regola; solo buonsenso.
Sono passati pochi giorni Ti consiglio di contattare il perito e chiedere se la perizia è stata ultimata e – sopratutto – INVIATA alla Banca.
Accertato quanto sopra, sollecita la delibera definitiva del mutuo alla Banca.
Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

Buongiorno, Io e il mio compagno abbiamo individuato un immobile di nostro interesse. Ora si trova allo stato grezzo, il costruttore ci chiede 10.000 € di caparra e 15.000€ per inizio dei lavori ( abbiamo la possibilità di scelta del capitolato). Ora prima di firmare il compromesso che ci comporterebbe appunto la spesa di 25.000€, abbiamo provveduto a chiedere alla banca se potevamo essere dei buoni creditori, io ho un contratto a tempo indeterminato part time verticale misto ( percepisco lo stipendio 10 mesi su 12) il mio compagno è insegnante precario quindi a tempo determinato e lavoratore autonomo in… Read more »

Gentile Celina, per non rischiare di perdere caparre, ti consiglio di rivolgerti ad un’altra banca che possa darti la ragionevole certezza dell’erogazione del mutuo prima del compromesso attraverso una PRE-DELIBERA, salvo successiva perizia. Ci sono anche ottime società di mediazione creditizia in grado di dare servizi di consulenza e valutare consapevolmente le offerte e i servizi di erogazione dei finanziamenti. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo casaNoi

Grazie gentilissimo!