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Mutuo casa: l’istruttoria di un mutuo

di 68 commenti

case-istruttoria mutuoChi presenta la richiesta di mutuo-casa a una banca, entra in un percorso – la cosiddetta istruttoria di mutuo – caratterizzato da più fasi, a volte poco comprensibili per i non addetti ai lavori. In questo post vorremmo aiutarvi a fare un po’ di chiarezza.

 Le fasi dell’istruttoria di un mutuo

Sono piuttosto simili da banca a banca, pur con le singole peculiarità di ciascun istituto.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e la presentazione alla banca prescelta della documentazione che questa richiede.
Alcuni documenti sono uguali per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo, altri documenti sono peculiari alla singola banca e alla specifica situazione anagrafica, reddituale e patrimoniale del richiedente.

La prima fase di valutazione  della banca è di tipo creditizio in senso stretto.
Viene cioè analizzata nel dettaglio la situazione reddituale-finanziaria di chi richiede il mutuo (e degli eventuali garanti), ovvero la capacità a rimborsare il finanziamento.

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I principali aspetti esaminati sono:
a) reddito: tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), importo, continuità nel tempo, stabilità (anzianità lavorativa);
b) impegni finanziari: entità di altri prestiti personali e mutui in corso, scadenze ed ammontare delle relative rate;
c) patrimonio: risparmi ed eventuali altri beni immobili posseduti;
d) rapporto tra importo mutuo e il prezzo (o valore) dell’ immobile (tecnicamente “LTV = loan to value”). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è propensa ad erogare il finanziamento e ad applicare un tasso di interesse basso;
e)  carico familiare: componenti del nucleo familiare a carico.

Alla valutazione creditizia segue la valutazione comportamentale in ambito finanziario.
La banca verifica (consultando banche dati pubbliche e private) quale è stato il comportamento della persona che fa richiesta di mutuo (mutuatario), e degli eventuali garanti, nel rimborsare più o meno puntualmente altri prestiti personali o impegni finanziari sottoscritti. Sempre attraverso le banche dati, viene verificata la presenza di protesti o altri pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali, partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata o altre evidenze negative.

Leggi  Il rogito notarile

L’ultima analisi fatta dalla banca riguarda la destinazione (o finalità) della richiesta di mutuo, ovvero: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, liquidità, etc.
E’ importante la “congruenza” della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo. Ad esempio, difficilmente la banca finanzia l’acquisto di un ufficio da parte di una famiglia. Oppure se si tratta di acquisto prima casa da parte di una famiglia è logico che la banca chieda la partecipazione di entrambi i coniugi, anche se formalmente può essere sufficiente il reddito di uno solo.

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Questa prima fase di valutazione creditizia si conclude con un parere che, se positivo, permette il passaggio alle fasi successive dell’istruttoria: pre-delibera o parere reddituale.
Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) per questa prima fase di istruttoria, molto utile per coloro che si accingono a comprare casa e desiderano sapere l’importo massimo accordabile dalla banca.

La seconda fase di valutazione della richiesta di mutuo riguarda un aspetto prettamente tecnico-immobiliare.
La banca incarica un proprio perito che effettua un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria per verificare che la l’immobile sia regolarmente censito al Catasto, la conformità catastale e la regolarità urbanistica, ovvero che non siano stati effettuati abusi edilizi.
Il tecnico controlla che l’immobile sia dotato di regolare concessione edilizia e che abbia i requisiti formali e sostanziali di abitabilità (molte banche richiedono inderogabilmente il certificato di agibilità). Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile.
Tutti questi dati vengono inseriti in una perizia estimativa che viene consegnata alla banca. La perizia viene esaminata dalla banca e se l’immobile viene ritenuto idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, la banca procede alla fase successiva dell’istruttoria.

Leggi  Come fare una proposta d'acquisto

La terza fase di valutazione della richiesta di mutuo è di tipo giuridico-legale.
La banca richiede al notaio di fiducia del richiedente il mutuo la predisposizione di un documento denominato Relazione Notarile Preliminare (R.N.P.): da questo documento si verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile, cioè se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti già in possesso della banca, l’assenza di eventuali gravami su di esso (nella forma di ipoteche o pignoramenti, etc) e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi venti anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca unitamente alla perizia affinché ci sia la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare. Nella valutazione giuridico-legale assume molto importanza in quale modo l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, nel caso di immobile pervenuto per donazione ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e molte banche sono restie a erogare finanziamenti ipotecari. Vengono inoltre effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva di mutuo e il contratto di mutuo

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Se al parere creditizio positivo sul richiedente il mutuo si affianca una valutazione positiva dal punto di vista tecnico-immobiliare e non vi sono problematiche da un punto di vista giuridico-legale, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo, cioè con l’impegno ad erogare il mutuo richiesto, garantito dall’ipoteca sull’immobile indicato in sede di istruttoria (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Leggi  Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde

Alla delibera definitiva del mutuo segue dopo breve tempo la fase contrattuale, che comprende:
– consegna della documentazione pre-contrattuale (ESIS – bozza contratto – documento di sintesi), che obbligatoriamente la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
– stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
– erogazione della somma mutuata a favore del richiedente.
Di questa fase contrattuale parleremo approfonditamente in un altro post.

Osservazioni in merito all’istruttoria di mutuo

Tutte le fasi sopra indicate sono importanti in ugual misura.
Un parere creditizio positivo sul richiedente del mutuo, non supportato da una valutazione congrua da un punto di vista tecnico-immobiliare, non porta all’erogazione del mutuo da parte della banca.
Stessa cosa se sull’abitazione oggetto di acquisto ci sono problemi di natura giuridico-legale: il richiedente va bene per la banca, ma non se acquista quello specifico immobile.
La banca potrebbe accordare il finanziamento alla persona, ma al contempo non procedere nell’erogazione per i seguenti motivi: immobile di valore insufficiente rispetto all’importo di mutuo richiesto, caratteristiche non idonee, tipologia non idonea (es.è un negozio e non una casa), venditore non compatibile (es. fallito o protestato) o provenienza non idonea (es.donazione).

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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68 Comments su "Mutuo casa: l’istruttoria di un mutuo"

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Buongiorno, siamo alla ricerca di un immobile ed al momento ne abbiamo individuati due, prima di fare una proposta d’acquisto avevamo la necessità di sapere quanto la banca poteva erogarci, pertanto mio marito si è recato in Unicredit (di cui non è correntista) ed ha chiesto una prefattibilità del mutuo. Ci hanno chiesto una serie di documenti sulla situazione economica, e fin qui nessun dubbio, l’altro giorno però ha chiamato la consulente della banca dicendogli che dovevano aprirgli il conto corrente per l’assicurazione del mutuo. La domanda è: per quale ragione la banca chiede l’apertura del conto per una semplice… Read more »
Gentile Daniela, ogni banca ha la propria procedura ed ha interesse ad aprire il conto corrente. Questo è legittimo in relazione al servizio di “pre-delibera” che state ricevendo. E’ altrettanto ragionevole aprire il conto dopo che la banca ha valutato la vostra posizione e dopo che avete accettato il preventivo (PIES che specifica: tasso, spese, assicurazioni, etc). Verifica che la vostra richiesta sia stata effettivamente valutata: – sono stati fatti i controlli nelle banche dati su di voi? – la documentazione che avete presentato è completa? – sono stati effettuati i controlli sui documenti presentati? – la pratica è stata… Read more »
Salve Vorrei chiedere info in merito a una pratica sulla vendita del mio appartamento. in data 21 dicembre è stata effettuata la perizia e il giorno dopo il perito stesso ha consegnato la valutazione alla banca confermando il prezzo. Dopo tanti tira e molla il mediatore dell’acquirente quest’oggi mi ha fatto presente che la pratica è stata ultimata dalla banca tutto confermato ma è stata inviata alla sede centrale ,per la fatidica firma, la banca in questione è la Banca Popolare di Lodi. Il Mediatore mi parlava di due o tre giorni lavorativi massimo per avere la pratica firmata e… Read more »
Gentile Salvatore, ti confermo che i direttori di Banca hanno sempre meno poteri e che i mutui vengano deliberati da un ufficio Centrale. Ciò non toglie che i ritardi possano generare problemi all’acquirente e/o al venditore se non vengono rispettate le scadenze del compromesso / proposta. Nel tuo caso la pratica si è trovata a cavallo delle festività natalizie ed è comprensibile un allungamento dei tempi. Il tuo commento testimonia comunque l’inefficienza delle Banche. Ti consiglio di prendere informazioni dirette in banca e sollecitare; o anche telefonare o scrivere all’ufficio Reclami della Banca se le cose non si sbloccano. Un… Read more »

.Grazie davvero per le delucidazioni
A questo punto mi conviene aspettare 3-4 giorni ancora prima di dare seguito ad un reclamo alla Banca.
Perché dalla sua risposta credo sia prematuro farlo adesso, visto che solo giovedì è finita la sede centrale,penso e spero entro fine della prossima settimana ci sia la delibera ufficiale, E se questo non accade,il lunedì seguente proverò a sollecitare la banca.
Ancora grazie e buon week end

Salve. La banca mi ha accettato il mutuo dopo una valutazione creditizia. Dopo diverse procedure tra tecnici il notaio ha rilevato un problema risolvibile che richiede almeno 2 mesi ma il problema è che ho finito il tempo di istruttoria del mutuo….. Quanto devo intercorrere prima di richiedere un mutuo? La ringrazio anticipatamente.

Gentile Manuele, devi sentire la Banca per capire quando richiedere nuovamente il mutuo. Importante è capire quando è possibile effettuare la perizia. Il perito deve essere informato delle pratiche in corso sull’immobile. Ti suggerisco di chiedere subito al notaio la relazione notarile preliminare per la banca. Con perizia relazione notarile + aggiornamento del merito creditizio, puoi ottenere una delibera definitiva ed essere pronto a stipulare quando sarà possibile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buongiorno. Abbiamo fatto una proposta d’acquisto, vincolata alla concessione del mutuo che è stata accettata. La data ultima per il preliminare è il 15 gennaio. La banca c’ha comunicato che abbiamo tutte le carte in regola per concedere il mutuo a patto che arrivi questo documento di successione (la proprietaria è vedova), che arriverà verso fine gennaio. L’agente immobiliare vuole che facciamo lo stesso il compromesso entro il 15 ma non mi sembra sicuro anticipare 20000 euro con il rischio che il documento non vada bene alla banca e soprattutto quando basterebbe aspettare due settimane di tempo per l’arrivo del… Read more »

Gentile Daniele, per il rogito avrai necessità di avvalerti di un notaio di fiducia, che potrà assisterti già in fase di compromesso. Verificherà la titolarità dei diritti di proprietà del venditore controllando tutti gli atti dei trasferimento di questo immobile nell’ultimo ventennio. Acquisire una copia della successione dall’Ufficio del Registro è un fatto marginale. Puoi inoltre tutelarti con un compromesso trascritto, ma hai maggiori costi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

Buongiorno, io e mia moglie abbiamo individuato un immobile in costruzione e abbiamo fatto la proposta che e’ stata accettata. Abbiamo messo in vendita anche la nostra attuale casa, sempre con l’agenzia che si occupa della vendita della casa che abbiamo individuato. Attualmente abbiamo un mutuo acceso per la casa, ma ovviamente dovremo prendere un altro mutuo per la nuova. Disedererei chiederle se possiamo cominciare a muoverci per la richiesta del nuovo mutuo, considerando che la consegna della casa e’ prevista per la fine del 2018, oppure dobbiamo aspettare perche’ il termine dei lavori e’ ancora lontano?
Grazie anticipatamente

Gentile Leonardo, è prematuro informarsi adesso. Ti consiglio di informarti 6 mesi prima del rogito. Puoi chiedere già ora al costruttore se ha contratto un mutuo edilizio e se c’è la possibilità di frazionarlo e acquistare con accollo. Le spese di accollo di solito sono molto basse e permettono di evitare le spese notarili e imposta sostitutiva / istruttoria del finanziamento. Chiaramente dovrai informarti sulle condizioni economiche (tasso e spese) praticate dalla banca. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli