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Mutuo casa: l’istruttoria di un mutuo

di 129 commenti

case-istruttoria mutuoChi presenta la richiesta di mutuo-casa a una banca, entra in un percorso – la cosiddetta istruttoria di mutuo – caratterizzato da più fasi, a volte poco comprensibili per i non addetti ai lavori. In questo post vorremmo aiutarvi a fare un po’ di chiarezza.

 Le fasi dell’istruttoria di un mutuo

Sono piuttosto simili da banca a banca, pur con le singole peculiarità di ciascun istituto.

L’istruttoria inizia con la sottoscrizione della domanda di mutuo e la presentazione alla banca prescelta della documentazione che questa richiede.
Alcuni documenti sono uguali per tutte le banche e per qualunque tipo di richiedente del mutuo, altri documenti sono peculiari alla singola banca e alla specifica situazione anagrafica, reddituale e patrimoniale del richiedente.

La prima fase di valutazione  della banca è di tipo creditizio in senso stretto.
Viene cioè analizzata nel dettaglio la situazione reddituale-finanziaria di chi richiede il mutuo (e degli eventuali garanti), ovvero la capacità a rimborsare il finanziamento.

I principali aspetti esaminati sono:
a) reddito: tipologia (reddito da lavoro subordinato, autonomo, d’impresa, da fabbricati, etc), importo, continuità nel tempo, stabilità (anzianità lavorativa);
b) impegni finanziari: entità di altri prestiti personali e mutui in corso, scadenze ed ammontare delle relative rate;
c) patrimonio: risparmi ed eventuali altri beni immobili posseduti;
d) rapporto tra importo mutuo e il prezzo (o valore) dell’ immobile (tecnicamente “LTV = loan to value”). Più è basso il mutuo richiesto rispetto al prezzo/valore dell’immobile, più la banca è propensa ad erogare il finanziamento e ad applicare un tasso di interesse basso;
e)  carico familiare: componenti del nucleo familiare a carico.

Alla valutazione creditizia segue la valutazione comportamentale in ambito finanziario.
La banca verifica (consultando banche dati pubbliche e private) quale è stato il comportamento della persona che fa richiesta di mutuo (mutuatario), e degli eventuali garanti, nel rimborsare più o meno puntualmente altri prestiti personali o impegni finanziari sottoscritti. Sempre attraverso le banche dati, viene verificata la presenza di protesti o altri pregiudizievoli, quali ad esempio ipoteche giudiziali, partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata o altre evidenze negative.

L’ultima analisi fatta dalla banca riguarda la destinazione (o finalità) della richiesta di mutuo, ovvero: acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ristrutturazione, liquidità, etc.
E’ importante la “congruenza” della richiesta rispetto al contesto del richiedente il mutuo. Ad esempio, difficilmente la banca finanzia l’acquisto di un ufficio da parte di una famiglia. Oppure se si tratta di acquisto prima casa da parte di una famiglia è logico che la banca chieda la partecipazione di entrambi i coniugi, anche se formalmente può essere sufficiente il reddito di uno solo.

Questa prima fase di valutazione creditizia si conclude con un parere che, se positivo, permette il passaggio alle fasi successive dell’istruttoria: pre-delibera o parere reddituale.
Alcuni istituti di credito rilasciano una delibera ufficiale (scritta) per questa prima fase di istruttoria, molto utile per coloro che si accingono a comprare casa e desiderano sapere l’importo massimo accordabile dalla banca.

La seconda fase di valutazione della richiesta di mutuo riguarda un aspetto prettamente tecnico-immobiliare.
La banca incarica un proprio perito che effettua un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria per verificare che la l’immobile sia regolarmente censito al Catasto, la conformità catastale e la regolarità urbanistica, ovvero che non siano stati effettuati abusi edilizi.
Il tecnico controlla che l’immobile sia dotato di regolare concessione edilizia e che abbia i requisiti formali e sostanziali di abitabilità (molte banche richiedono inderogabilmente il certificato di agibilità). Lo stato di conservazione e manutenzione deve essere idoneo a rendere l’immobile acquisibile come garanzia ipotecaria, coerentemente con la finalità del mutuo.
Il perito effettua infine una stima del valore commerciale dell’immobile.
Tutti questi dati vengono inseriti in una perizia estimativa che viene consegnata alla banca. La perizia viene esaminata dalla banca e se l’immobile viene ritenuto idoneo e di valore congruo con il mutuo richiesto, la banca procede alla fase successiva dell’istruttoria.

La terza fase di valutazione della richiesta di mutuo è di tipo giuridico-legale.
La banca richiede al notaio di fiducia del richiedente il mutuo la predisposizione di un documento denominato Relazione Notarile Preliminare (R.N.P.): da questo documento si verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile, cioè se il proprietario è effettivamente quello risultante dai documenti già in possesso della banca, l’assenza di eventuali gravami su di esso (nella forma di ipoteche o pignoramenti, etc) e i trasferimenti di proprietà avvenuti negli ultimi venti anni. La R.N.P. viene esaminata dalla banca unitamente alla perizia affinché ci sia la certezza che l’immobile periziato corrisponda all’immobile da ipotecare. Nella valutazione giuridico-legale assume molto importanza in quale modo l’immobile è pervenuto al proprietario. Ad esempio, nel caso di immobile pervenuto per donazione ci potrebbero essere eventuali diritti di eredi danneggiati e molte banche sono restie a erogare finanziamenti ipotecari. Vengono inoltre effettuati controlli sul venditore dell’immobile nelle banche dati pubbliche, per escludere che non si trovi in stato di insolvenza. Infatti con la vendita potrebbero essere danneggiati eventuali creditori.

La delibera definitiva di mutuo e il contratto di mutuo

Se al parere creditizio positivo sul richiedente il mutuo si affianca una valutazione positiva dal punto di vista tecnico-immobiliare e non vi sono problematiche da un punto di vista giuridico-legale, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo, cioè con l’impegno ad erogare il mutuo richiesto, garantito dall’ipoteca sull’immobile indicato in sede di istruttoria (nei mutui casa l’ipoteca viene iscritta normalmente sull’immobile oggetto di acquisto o ristrutturazione).

Alla delibera definitiva del mutuo segue dopo breve tempo la fase contrattuale, che comprende:
– consegna della documentazione pre-contrattuale (ESIS – bozza contratto – documento di sintesi), che obbligatoriamente la banca deve fornire ai mutuatari per informarli in maniera esaustiva dei costi e delle clausole contrattuali;
– stipula del contratto di finanziamento dal notaio;
– erogazione della somma mutuata a favore del richiedente.
Di questa fase contrattuale parleremo approfonditamente in un altro post.

Osservazioni in merito all’istruttoria di mutuo

Tutte le fasi sopra indicate sono importanti in ugual misura.
Un parere creditizio positivo sul richiedente del mutuo, non supportato da una valutazione congrua da un punto di vista tecnico-immobiliare, non porta all’erogazione del mutuo da parte della banca.
Stessa cosa se sull’abitazione oggetto di acquisto ci sono problemi di natura giuridico-legale: il richiedente va bene per la banca, ma non se acquista quello specifico immobile.
La banca potrebbe accordare il finanziamento alla persona, ma al contempo non procedere nell’erogazione per i seguenti motivi: immobile di valore insufficiente rispetto all’importo di mutuo richiesto, caratteristiche non idonee, tipologia non idonea (es.è un negozio e non una casa), venditore non compatibile (es. fallito o protestato) o provenienza non idonea (es.donazione).

Articolo scritto da:

Matteo Comelli

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Da oltre 15 anni si occupa di consulenza nel settore mutui casa e prodotti assicurativi di protezione familiare e nel corso degli anni ha collaborato con diverse banche specializzate (Woolwich, Fineco, Meliorbanca, Barclays, Ing Direct) direttamente o tramitette società di distribuzione indipendenti (Divisione Mutui Spa, Systema Mutui, Avalon, Credipass, MutuiOnline). Attualmente collabora con MCS Spa.

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129 commenti su “Mutuo casa: l’istruttoria di un mutuo”
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  2. Buongiorno, sono alla “ricerca” di un chiarimento. In data primo maggio abbiamo fatto richiesta alla nostra banca di un mutuo prima casa.
    Tutto doveva essere fatto in 3 mesi ma ci sono stati dei ritardi (per via dello Smartworking mi hanno riferito.)
    Consegnati tutti i documenti personali a maggio, a luglio la banca ha richiesto i documenti dell’immobile.
    Oggi ci è stato riferito che settimana prossima avverrà la perizia.
    Il mio compagno ha domandato se l’istruttoria fosse conclusa e il direttore ha riferito che non sa e che l’esito verrà comunicato alla fine.
    Credo che il mio compagno abbia sbagliato termine, il nostro interesse era sapere se i nostri dati reddituali erano risultati idonei (dopo 4 mesi di attesa).
    Ora mi chiedo: se la banca si trova alla fase della perizia generalmente significa che le fasi precedenti hanno dato esito positivo, è esatto?
    Grazie

    1. Gentile Elisa, nella sua domanda non si capisce se avete individuato l’immobile da acquistare e se avete concordato il prezzo con il venditore. Generalmente la banca procede con la perizia solo dopo che l’istruttoria per i redditi e che i controlli nelle banche dati hanno dato esito positivo. Alcune banche rilasciano la sola delibera reddituale per permettere alla famiglia di impegnarsi nell’acquisto. La perizia comunque è determinante per la concessione del finanziamento. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. buongiorno, ho fatto richiesta per un mutuo prima casa con garanzia consap di 175mila il 2 luglio,la valutazione dei redditi è stata fatta, ma non ho avuto conferma della fattibilità però è stata richiesta la perizia con Crif, il quale il 23 settembre ha valutato l’immobile 229mila (ben 54 mila in più rispetto al prezzo di vendita), dopo quella data ci hanno riferito fosse in delibera, ma ad oggi ancora nulla.
    dobbiamo inoltre ancora richiedere il ventennale al notaio e procedere con l’inoltro al consap. secondo la sua opinione quali saranno le tempistiche?
    la mia paura è che si esauriscano i fondi consap prima di completare la pratica.
    inoltre avevamo stabilito con il proprietario che si sarebbe andati al rogito il 31 ottobre. la ringrazio saluti

  4. Buongiorno,
    io e il mio compagno abbiamo presentato in MPS tutta la documentazione per l’avvio della pratica in data 18 Giugno, con termine per l’atto di compravendita al 30 Settembre. Viste le nostre situazioni economiche e il fatto che la nostra richiesta fosse inferiore all’80% del valore concordato in sede di negoziazione, il direttore si è sbilanciato dando per praticamente sicura la delibera.
    Ad oggi, però, non è stata eseguita la perizia sull’immobile, e il direttore più che scusarsi per i ritardi (le poche volte che si degna di rispondere al telefono) non fa. Abbiamo già dato il mandato ad un notaio e gli abbiamo fornito tutte le carte e tutti i dati che ci ha richiesto.
    L’attuale proprietà si è spazientita e, non sapendo come organizzarsi per la perizia, ci ha informati che non saranno disponibili per tutto il mese di Agosto.
    Abbiamo di nuovo scritto alla banca comunicando questo e anche il fatto che la proprietà si è detta categoricamente non intenzionata a prorogarci la proposta d’acquisto, avendo trovato un altro acquirente probabilmente disposto a dare anche un po’ di più.

    Noi siamo disperati, non vogliamo assolutamente perdere l’acquisto!
    Cosa possiamo fare per riuscire ad avere delle risposte degne di questo nome e per fare in modo che la banca si spicci a far girare la propria burocrazia?

    1. Gentile Irene, per recuperare la situazione le consiglio di scrivere formalmente all’Ufficio Reclami della banca coinvolgendo (senza polemiche) il direttore della filiale dove vi siete rivolti. L’importante è che il mutuo venga deliberato. La perizia può esser effettuata successivamente e dovrà confermare valore, legittimità urbanistica e catastale della casa. In alternativa può rivolgersi ad un’altra banca. Questo è il mio lavoro e se crede può contattarmi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. buonasera, vorrei comprare una casa da una signora, figlia unica, che ha ricevuto metà dell’immobile in donazione, dalla mamma, nel 1998 (la mamma è vedova e lei celibe, senza figli). ho speranze di trovare una banca che mi conceda un mutuo?

  6. Buongiorno,il 27 giugno mi è stata data la delibera per il mutuo con le coordinate bancarie per effettuare il bonifico per la perizia,bonifico effettuato lo stesso giorno,ad oggi non ho ancora ricevuto la chiamata del perito per fare il sopralluogo all’immobile,è normale tutto questo tempo?
    E in più quanto ci vorrà per completare il tutto?
    Grazie per l’attenzione

  7. Salve. Il 20 maggio 2019 il nostro consulente ha portato in banca tutti i documenti per la richiesta mutuo. Stamattina ricevo una chiamata dalla segretaria dello studio nella quale mi dice che mancano gli estratti conto mio e del mio compagno. Il problema è che li abbiamo consegnati insieme a tutti gli altri documenti, ma lei quasi si innervosiva perché non li avevano. Ora mi chiedo: essendo passati già più di 40 giorni, quanto ancora devo aspettare per avere una risposta??

    1. Gentile Silvia, non è possibile dare una risposta precisa. Il mediatore creditizio offre servizi di consulenza e mette in contatto la domanda di credito con le Banche. Le richieste di mutuo devono essere complete di documentazione; i tempi di delibera / erogazione sono diversi da banca a banca. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Buongiorno,
    ho accettato una proposta d’acquisto di un mio appartamento con data prevista per il rogito 30/04/2019. Il perito della Banca della parte acquirente, dopo il sopralluogo, non riscontra vizi e la Banca firma la delibera di erogazione mutuo all’acquirente con scadenza 30/04/2019.
    Nel frattempo un geometra di fiducia dell’acquirente effettua un sopralluogo nell’appartamento per rilascio della relazione di confomità catastale e regolarità urbanistica dell’immobile necessaria ai fini del rogito. Lo stesso geometra riscontra piccole difformità, di cui non ero a conoscenza riguardanti le dimensioni del terrazzo, per la cui sanatoria sono necessari 3 mesi e ciò comporta la scadenza della pratica di mutuo della parte acquirente. Io ho delegato uno studio tecnico per procedere alla sanatoria, ma la parte acquirente chiede dapprima la sanatoria entro 15 gg e successivamente la risoluzione della proposta d’acquisto con restituzione del doppio della caparra. Potrei ora rifarmi sulla falsità della perizia della Banca che ha deliberato l’erogazione del mutuo entro il 30/04/2019 non dichiarando l’esistenza dei suddetti vizi?

    1. Gentile Luca,
      la banca ha eseguito la perizia a seguito di una richiesta di un mutuo da parte dell’acquirente. Si tratta di una perizia bancaria finalizzata alla concessione del credito ipotecario, assimilabile ad un documento interno. Lei non ha nessun rapporto con la banca dell’acquirente e pertanto dubito che possa chiamarla in causa. In qualità di venditore – a prescindere da come un acquirente finanzia l’operazione di acquisto – lei deve garantire la conformità urbanistica e catastale. Le auguro di trovare un accordo con la controparte. Mi sembra eccessivo chiedere la restituzione del doppio della caparra. Spostare un atto di alcuni mesi per una pratica edilizia accade di frequente. Così come il rinnovo della delibera di un mutuo. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. Buongiorno,
    Avrei bisogno di alcune informazioni inerenti ad una richiesta di mutuo.
    Al mese di febbraio 2019 io e il mio compagno abbiamo fatto un offerta x l acquisto di un appartamento con un agenzia immobiliare, accettata l offerta ci e’ stato presentato il broker dell’agenzia e da li via via tutta la procedura per la richiesta di mutuo.Abbiamo consegnato in agenzia tutti i documenti richiesti alcuni in originale per dare il via alla pratica.Passati due mesi dopo vari nostri solleciti al broker ci da notizia che il mutuo non e’ stato accettato per vari motivi a noi molto strani tipo per lo stesso datore di lavoro,carte di credito con rate pagate in ritardo quando di carte di credito ne esiste solo una dove si paga in automatico la rata del cellulare e basta.dopodiche ci dice sempre il broker che possiamo fare richiesta di annullamento di richiesta del mutuo per poter accedere con altre richieste altrove e non essere segnalati da Crif.noi ora abbiamo fatto richiesta a Crif dopo aver fatto richiesta di annullamento della richiesta di mutuo alla banca tramite il broker per accertarci di quello che ci e’ stato riferito e per controllare se veramente risultano queste cose.Abbiamo richiesto indietro tutti i documenti che abbiamo presentato e il broker mi risponde che la banca se li tiene x archiviare il tutto e che non restituisce nulla.mi sembra assurdo tutto cio’ anche perche’ abbiamo presentato alcuni documenti in originali x vari problemi tecnici tipo buste paga e sentenza di separazione del mio compagno.Tutto questo e’ vero o il broker mi sta solo prendendo per i fondelli e non mi vuole restituire i documenti??
    La ringrazio per il tempo dedicato
    Buona giornata

    1. Gentile Cinzia, il mediatore non avrebbe dovuto consegnare documenti originali alla Banca. Con buon senso, cercate di risolvere e chiedete direttamente alla banca di avere questi originali indietro. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  10. Buongiorno,
    vorrei accedere ad un mutuo liquidità di 180.000€ dando in garanzia una casa ricevuta in donazione 3 anni fa da genitore (sono figlia unica).
    La banca mi dice che non è un problema in quanto fanno sottoscrivere una polizza assicurativa che costa circa 1000€ messa a punto per la donazione.
    Premetto che so già che sia a livello rapporto rata/reddito positività creditizia ecc non abbiamo alcun problema anzi i parametri sono ottimi… mi sorge il dubbio sul fatto che il donante dell’immobile dato in garanzia causa una controversia bancaria risulta segnalato in crif per ritardo pagamento rata pregresso mutuo (non altro per il resto non ci sono altri pregiudizievoli), pensa possa essere un problema nell’istruttoria della pratica? vorrei conoscere tale opinione prima di presentare richiesta perchè non vorrei ricevere un rifiuto a causa dell’immobile.

    1. Gentile Clara, penso che la banca non possa effettuare i controlli CRIF sul genitore se questi non ha dato autorizzazione. I controlli possono essere fatti dalla banca su banche dati pubbliche: protesti e pregiudizievoli (pignoramenti, ipoteche giudiziali, etc). Il ritardo di pagamento può essere evidenziato solo in CRIF. Se vuole essere assistita da un professionista nell’ottenimento del mutuo mi può contattare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

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