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Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde

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Folon, scultura

Intervista integrale – Il dottor Giovanni Alcaro, notaio in Roma, risponde alle domande di CasaNoi sulla vendita e sull’acquisto di un immobile.
La documentazione necessaria, le certificazioni, la proposta d’acquisto, il compromesso, le registrazioni, i costi, i mutui.
CasaNoi è il sito per chi vuole gestire in prima persona il processo di compravendita o affitto della casa, senza intermediari. Diciamo che il proprietario e l’acquirente, che sono appunto due privati, sono intorno a un tavolo e vogliono firmare l’accordo che hanno raggiunto tra di loro: una sorta di proposta di acquisto. Normalmente l’acquirente lascia un assegno di un importo modesto, in attesa delle verifiche notarili.
Ci può dare alcuni consigli su questo? Ovvero quali sono i contenuti salienti della proposta di acquisto?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO Posso dire che, fermo restando che se si riesce a evitare l’intervento del mediatore v’è un considerevole risparmio, fermo rimanendo che il mediatore come vantaggio porta quello di mettere a conoscenza delle parti l’esistenza di un compratore o di un venditore, a volte con semplicissime operazioni dai costi limitati, a volte grazie a un parco clienti, il punto è che le parti quando devono passare all’acquisto dell’immobile devono effettuare delle valutazioni di tipo giuridico. In queste valutazioni il mediatore, che ci sia o meno, non deve entrare e quindi torniamo all’ipotesi da lei fatta di avere le parti intorno a un tavolo.

Parliamo di un immobile, quindi io compratore avrò bisogno di tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile in oggetto è libero da pesi, da ipoteche, da gravami di natura reale, da pignoramenti e da tutto quello che ne può compromettere il valore o può incidere sulla proprietà e, infine, che l’immobile è regolare sotto il profilo edilizio.

Quindi, riassumendo: documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione, assegnazione da società) e non solo l’atto di acquisto più recente, ad esempio la successione di mio padre che è mancato due anni fa, ma anche l’atto con cui mio padre, venticinque anni fa, ha comprato l’immobile.

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L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega quali sono le documentazioni necessarie alla compravendita di un immobile.

Accanto a questo atto di provenienza, io compratore dovrò ricevere la documentazione edilizia e cioè la copia della licenza di costruzione, la copia del certificato di abitabilità, la dichiarazione del venditore che l’immobile è stato costruito prima del ’67 supportata dalle risultanze degli atti di provenienza; tutte le varianti edilizie: licenze in variante, concessioni in variante e adesso le DIA (denunce di inizio attività) o, ancor più, la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CIL (comunicazione di inizio lavori). Tutta una serie di nomi di provvedimenti edilizi che permettono all’acquirente di sapere che la conformazione dell’immobile venduto è debitamente autorizzata, magari con uno o più atti.

Se l’immobile, cosa molto frequente (stiamo parlando di un fabbricato) ha avuto in passato delle parti realizzate abusivamente o sia interamente abusivo, è indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi che può essere o la concessione in sanatoria, se stata già rilasciata, o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione, unitamente alla copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento.

Ovviamente nella situazione edilizia rientra anche la situazione dei vincoli.
Un fabbricato urbano, specie a Roma o in altre città di grande pregio artistico, può essere soggetto a vincoli (il più noto è il vincolo cosiddetto delle Belle Arti) per il quale occorre che il notaio incaricato dei controlli effettui le indagini, ma praticamente il venditore se ha ricevuto una notifica da parte del Ministero dei Beni Culturali lui (o i suoi danti causa) è tenuto ad esibire questa notifica che ha una notevole rilevanza nelle trattative, tenendo conto che per i beni di maggiore importanza lo Stato ha il diritto di essere preferito all’acquirente: diritto di prelazione.

Laddove si parli di un terreno oppure laddove insieme a dei fabbricati si vendano delle considerevoli quantità di terreni che non possono essere considerati semplici pertinenze del fabbricato, ricordo la necessità dei certificati di destinazione urbanistica, da rilasciarsi dal comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati. Fatto molto importante perché informa l’acquirente della utilizzabilità del terreno e quindi lo orienta nel decidere il prezzo.

Altra documentazione necessaria è quella di tipo energetico. Una direttiva europea degli ultimi anni impone che in ogni trasferimento di immobile sia contenuta l’informazione da fornire all’acquirente sul grado di efficienza energetica dell’immobile, quanto meno per le abitazioni, uffici e cose di maggiore importanza.
Il venditore deve sentire, prima di mettersi in gioco con l’offerta di vendita, un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che prepari la certificazione energetica che dica che l’appartamento è molto ben isolato, perde poca energia e quindi consuma meno elettricità ed è preferibile nell’acquisto ad appartamenti vecchi. L’appartamento dove noi siamo, ad esempio, a me piace molto ma è degli anni Quaranta e quindi perde calore non solo dagli infissi ed è catalogato nella classe peggiore (G).

Un altro punto importante, nato dall’iniziativa del Governo negli anni 2007/2008, è la certificazione degli impianti tecnologici.
In questa stanza noi abbiamo un termosifone, c’è un impianto che ci dà la luce, vi potrebbe essere un impianto antincendio, vi possono essere degli impianti di allarme; ci sono gli impianti idrosanitari.
In linea teorica il venditore dovrebbe fornire all’acquirente delle attestazioni che tutti questi impianti sono stati realizzati, nel momento del loro impianto, in conformità alla normativa di sicurezza esistente allora. Questa complessa formulazione dell’esigenza che il venditore ha di fornire questi documenti all’acquirente, è normalmente assolta nelle vendite del nuovo, perché il costruttore che vende il nuovo ha con sé tutte le certificazioni degli impiantisti ed è tenuto a consegnarle. Se non le consegna ha delle sanzioni pecuniarie.

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Ma il privato che vende un appartamento di cui è in possesso da quindici, venti, venticinque anni, normalmente non ha queste certificazioni. Al massimo può aver rifatto l’impianto elettrico e allora avrà avuto la certificazione dell’impianto.
Da ultimo, poi faremo un riassunto, occorre fare un’indagine sulla libertà dell’immobile. Questo è un compito che spetta al notaio.

Quindi, riassumendo, io venditore mi presenterò alla trattativa con i documenti che attestino la mia proprietà; possibilmente che attestino la mia proprietà per un periodo superiore ai vent’anni. Quindi tutti gli atti di provenienza del ventennio. Io venditore avrò la licenza edilizia, il certificato di abitabilità; quantomeno se non in copia almeno averne gli estremi. Avrò tutte le documentazioni relative oltre che alle varie varianti, alle DIA presentate, a tutti i condoni edilizi che abbiano potuto interessare il mio appartamento, ufficio, immobile. Anche l’appartamento del portiere condominiale, se questo è ricompreso nella vendita.

In terzo luogo, io venditore mi procurerò il documento che è presupposto a quello che abbiamo detto prima e cioè la documentazione catastale che è data, innanzitutto, dalla piantina catastale che si reperisce presso il catasto; dalla visura catastale che attesta come è composto e come è valutato ai fini fiscali il bene immobile ed inoltre indica in via sommaria chi ne è l’intestatario.
La necessità di avere un attestato catastale conforme alla realtà è oggi fondamentale. Il venditore in sede di alienazione dovrà dichiarare che lo stato dei fatti corrisponde alla piantina catastale. Questo presuppone che se vi sono difformità tra lo stato di fatto e la piantina catastale queste difformità devono essere giustificate da appositi provvedimenti edilizi: licenze in variante, condoni edilizi, ecc.ecc. Abbiamo detto atti di provenienza, abbiamo detto documenti edilizi e documenti del catasto. La certificazione energetica degli impianti.
Un sesto punto è dato dal fatto che nella grande maggioranza dei casi a vendere sono persone fisiche le quali possono o meno essere sposate, possono essere in comunione di beni o in separazione di beni.

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L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega le differenze tra regime di comunione e di separazione dei beni riguardo alla proprietà di una casa.

 

E’ opportuno che il venditore ma anche l’acquirente (ora spiegherò perché) si preparino con gli estratti degli atti del matrimonio (è un documento specifico, estratto e non certificato) a margine dei quali risultano le eventuali separazioni dei beni, fondi patrimoniali; cioè tutte quelle scelte che i coniugi possono fare.
Ovviamente se una persona non è sposata, avrà cura di portare un certificato di stato civile da cui risulta che è libero o che è libero a partire da…, perché a seconda della data in cui è tornato libero per il divorzio, gli effetti dell’acquisto sono vari perché l’immobile può cadere in comunione o meno.
Questa è la documentazione di base.
Poi vi possono essere dei minori, allora si avrà cura di organizzarsi con le autorizzazioni, similmente per gli incapaci o per coloro che sono muniti di un amministratore di sostegno.

 Se è una società a vendere o a comprare ci sarà bisogno sempre della visura storica in camera di commercio che mi attesti di chi è la società, chi è l’amministratore; dello statuto della società al fine di vedere quelli che sono i poteri.

Da ultimo ricordo che il notaio è stato trasformato dalla normativa antiriciclaggio in una sorta di commissario Maigret. Dico “commissario” perché a noi sono stati dati compiti di indagine e “Maigret” perchè ci vuole la sua intelligenza per riuscire a fare quello che lo stato pretende dai notai.

Comunque le interpretazioni della Guardia di Finanza sono che il notaio – in quanto professionista e similmente per le loro competenze i sindaci, i commercialisti, gli agenti immobiliari – deve indagare sull’atto che gli viene proposto al fine di appurare se vi sono ipotesi che possono nascondere atti di riciclaggio di denaro illecito o atti di terrorismo.

Con questo compito che è stato così affidato (ringrazio Iddio che andrò in pensione quanto prima, ma mio figlio anche è notaio e quindi se la dovrà vedere con questa cosa) il notaio dovrebbe dire: – Ok. Lei gentile signora compra una casa per cinquecentomila euro! – non solo vedere i mezzi di pagamento, ma indagare come è pervenuta questa somma alla signora e perché lo fa.
Ci sono tutta una serie di indizi di pericolosità tra cui uno molto bello: “L’approfondita conoscenza della normativa antiriciclaggio è di per sé un fatto sospetto” (questo, magari, perché qualcuno si è informato). In questa situazione – io ne parlo con allegria ma è drammatica – il notaio laddove ritenga che ci sia il sospetto di riciclaggio deve effettuare una segnalazione con un complicato modulo informatico alla Banca d’Italia, la quale poi effettua le sue indagini.
Tenete conto che se il notaio fa una segnalazione in base a sospetti che risultano infondati il segnalato può fare causa al notaio per avergli creato problemi. Quindi come la mettiamo…

L’acquirente dovrà essere cauto nella valutazione dell’immobile soprattutto se ritiene di dover prendere un mutuo. Deve sempre pensare a quanto la banca può dargli sul valore, che non è mai il 100%.
E’ opportuno che l’acquirente si faccia un ampio giro di banche cercando di parlare non con il primo impiegato, ma con il funzionario addetto ai mutui o il direttore, andando su internet e facendo la massima comparazione possibile.

Ultima informazione, ma rilevante, quando le parti si siedono e trovano un accordo è bene che si informino sui costi dell’operazione.
I trasferimenti hanno dei costi rappresentati dalle tasse che prende lo Stato, dai costi vivi che il notaio o il tribunale in caso di sentenza, sopporta per una serie di adempimenti presso il catasto e presso le conservatorie dei registri immobiliari e poi da quello che è l’onorario del notaio che è l’unica variabile.
Ricordo che dal 2006/2007 non esistono più le tariffe notarili, se non come riferimento in caso di contestazione. Quindi in linea teorica il notaio può fare il prezzo che gli pare opportuno. Sconsiglio di fidarsi dei colleghi che fanno tariffe stratagliate perché la nostra attività richiede delle strutture minime che hanno dei costi. Questo è quanto. Ovviamente tutto quello che è un costo, va di per sé, è fatturato fino all’ultimo centesimo.

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CASANOI Al momento della proposta d’acquisto scritta l’acquirente deve rilasciare al venditore, in genere si usa così, un assegno per “fermare” la casa. Questo assegno il venditore lo può incassare subito?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO Nella prassi ordinaria si è instaurato questo meccanismo per cui passo sotto il Lungotevere e vedo il cartello. Chiamo il titolare del cartello, mi incontra e senza avere tutta quella documentazione di cui abbiamo parlato, voglio fermare quell’operazione.
Ma un momento, sono io acquirente che propongo al venditore: – Guarda, ti faccio l’offerta di acquistare e a dimostrazione della mia serietà ti do una somma di denaro che fungerà da acconto del pagamento e nel caso che tu accettassi, diventerà caparra o parte della caparra – .
Normalmente l’offerta vincola solo l’acquirente: – Ti faccio l’offerta, che durerà quindici giorni, di comprare per cinquecentomila euro l’appartamento, a condizione ovviamente che sia libero e che sia tutto a posto, e ti do 2.000/3.000/5.000 euro.-

Il proponente, se il venditore non ne accetta i termini della sua proposta, deve riavere indietro il denaro. Questo è quello che posso dire… Nella prassi questo assegno viene mantenuto e non depositato, anche se però ricordo che un assegno bancario garantisce il pagamento, o meglio, è suscettibile di protesto, solo se viene incassato entro un certo lasso di tempo. Se lo incassi dopo tre mesi rimani sempre creditore ma non puoi agire tramite protesto.
Quindi si lascia agli accordi tra le parti. Non è obbligatorio prestare questo assegno, però nella prassi si fa così.
Il venditore non è vincolato. Il venditore firma una proposta contrattuale, che è la metà di un contratto: “mi propongo di acquistare”. Se il venditore decide di accettare la proposta risponde: “accetto la proposta”. Se il venditore fa una controproposta: “va bene, accetto a condizione che il prezzo sia superiore” allora è lui che propone ed è l’altro che deve accettare.
Nel momento in cui si fa la proposta: “mi impegno a comprare per cinquecentomila euro l’appartamento al terzo piano, ecc.ecc. Ti do in acconto della caparra 5.000 euro”. Quando il venditore dice “Accetto”, l’impegno tra le parti esiste.
In linea teorica non c’è bisogno di fare un contratto preliminare successivo. Quello che si può fare è una scrittura privata che riproduce l’accordo principale ed entra nel dettaglio.
Per esempio nella proposta c’è scritto: “Io compro a condizione che sia tutto a posto”, allora nel compromesso il venditore dichiarerà: “E’ tutto a posto perché ho la tale licenza, il tale condono, ecc.”
La prassi, dopo la proposta, vede quasi sempre il compromesso perché è in quel momento che le richieste dell’acquirente vengono soddisfatte dal venditore che fornisce la documentazione.
Se il venditore non è in grado di soddisfare le richieste dell’acquirente che nella proposta dice “Compro a condizione che l’immobile sia in piena proprietà, libero da ipoteche, a posto dal punto di vista edilizio”, vuol dire che l’offerta non è stata accettata e il venditore dovrà sopportarne le conseguenze.
Conseguenze che sono non solo la restituzione della somma, ma dato che il contratto è stato concluso e lui non è stato in grado di dimostrare che l’immobile aveva quelle caratteristiche per il quale ha dato l’accettazione, dovrà pagare anche i danni.


CASANOI La visura catastale, la planimetria catastale, ecc. sono documenti che devono essere aggiornati quando si arriva alla stipula?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO Teniamo conto che oggi queste banche dati del Catasto sono accessibili per via informatica. Quindi l’aggiornamento è dato dall’aggiornamento della banca dati.
Se noi stipuliamo oggi con sicurezza le banche dati Catasto sono aggiornate a ieri sera.
E se stipuliamo nel tardo pomeriggio sono aggiornate a oggi pomeriggio.
Tenga conto che la presentazione della documentazione comunque rispetta certi orari.
Ma diciamo che i notai riescono a essere aggiornati al giorno prima dell’atto.
E’ ovvio che il venditore prudente si preparerà, chiederà a un notaio di effettuare una relazione notarile da produrre all’acquirente, il quale poi se la farà riscontrare.
Questa è una prassi molto giusta perché spesso i venditori in perfetta buona fede non sono al corrente di problemi che nascono non tanto dalla malafede, ma dalla data di nascita, dalla necessità di fare atti di rettifica per errate indicazioni catastali.
Quindi è uno strumento opportuno, prima di proporsi per la vendita, effettuare un attento esame della documentazione.

CASANOI Notaio, prima, parlando di concessione edilizia, ha accennato a una linea di demarcazione dal 1967 in poi. Di cosa si tratta?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO  Il ’67 funziona in questo modo. Esiste la norma generale in materia edilizia che dice che non si può vendere un immobile se non se ne menzionano gli estremi della licenza o permesso o concessione edilizia; cioè del provvedimento in forza del quale il Comune ha autorizzato a costruire.
Le leggi al riguardo prevedono però che se il permesso di costruzione è anteriore al 1967 si possa fare a meno di citare l’immobile. Cioè l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione che è stato iniziato prima del 1967. Ciò non rende “sano” o meno l’immobile.
Se era abusivo, rimane abusivo. Vuol dire solo che se è un immobile post ’67 costruito abusivamente o si fa il condono edilizio o l’immobile non è vendibile. Se l’immobile è stato costruito abusivamente prima del ’67 l’immobile è vendibile ma è l’acquirente che si ritrova con un immobile abusivo e quindi, nel caso che esca fuori, dovrà sopportare tutte le conseguenze.

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CASANOI Può succedere, è già successo, che la planimetria catastale sia stata smarrita dal Catasto. In questo caso quell’immobile si può vendere o no?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO No. La normativa catastale, in base a una legge mi pare del 2010, prevede che il venditore a pena di nullità dichiari che lo stato di fatto dell’immobile venduto, cioè la conformazione dell’immobile è conforme alla conformazione risultante dalla planimetria da ultimo depositata in Catasto. Questo richiede il necessario confronto tra la planimetria ultima depositata in Catasto e lo stato di fatto. Perché il venditore non può fare questa dichiarazione se non c’è una planimetria depositata in Catasto. Dico ultima perché le planimetrie vengono depositate a seconda delle variazioni. Ad esempio se l’immobile è nato nel 1970 e nel ’93 o ’92 ha avuto delle variazioni per cui è stato fatto un condono edilizio oppure è stata fatta negli anni successivi una modificazione, ad ogni variazione di consistenza consegue il deposito in catasto di un’ulteriore planimetria. Quindi quello che noi dobbiamo utilizzare come confronto è l’ultima planimetria depositata in Catasto. Se, come succede ahimé non infrequentemente, non esiste una planimetria depositata in Catasto perché è andata smarrita o non si trova, l’atto non si può firmare e il venditore deve (sottolineo “deve”) rivolgersi a un geometra per ripresentare una planimetria catastale. Oggi la ripresentazione avviene con il cosiddetto modello DOCFA con una sua versione migliorata e comporta che presentato il dischetto e inviata in via telematica la denuncia, un minuto dopo noi abbiamo tutto quanto consultabile, sia di catasto che di planimetria. Ogni tanto in Italia c’è qualche cosa che funziona: il Catasto sta cominciando a funzionare…

CASANOI Sappiamo che l’atto di compravendita si registra e si trascrive. Perché questo doppio passaggio?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO  Questa è un’informazione di cultura generale: lo Stato ha bisogno di soldi. Questa è la premessa.
Lo Stato fornisce una serie di servizi. I registri immobiliari sono i luoghi fisici dove vengono registrati i passaggi di proprietà che avvengono in base ad atti notarili o a sentenze ed è il luogo dove si stabilisce di chi è una certa cosa.
I registri immobiliari tecnicamente si chiamano Agenzie del territorio, ufficio della conservazione: le vecchie conservatorie dei registri immobiliari.
La proprietà di un bene si vede in base alla serie continua di atti notarili che dicono che quel bene da Tizio è passato a Caio, poi è morto Caio, c’è stata l’accettazione dell’eredità, poi gli eredi hanno venduto alla società che poi si è fusa… insomma, ci deve essere la possibilità di ricostruire almeno per vent’anni la proprietà in base a questi atti pubblici.
Questa conservatoria costa. A fianco alla conservatoria lo Stato ha il Catasto che è la collezione di tutte le piante dei fabbricati e anche le mappe dei terreni, di tutt’Italia.
Questo ha un costo notevole anche perché, come abbiamo detto prima, è costantemente aggiornata. Quindi i costi.
Non da ultimo, poi, lo Stato vuole guadagnarci quindi cosa colpisce? Colpisce le manifestazioni di ricchezza.
Il notaio svolge per conto dello Stato (gratis) il compito di esattore, rispondendo in prima persona delle tasse dovute. Quindi a volte i notai si attaccano al telefono col cliente: “Guarda mi sono sbagliato, devi versare altri settemila euro…!” Rispondere in prima persona significa che se non si è fatto dare i soldi che lo Stato vuole per quel tipo di contratto, il notaio deve tirarli fuori di tasca sua. E questo non è coperto dalle assicurazioni.
Quindi lo Stato prevede l’atto del notaio come il momento in cui andare a prendere quanto gli serve per i registri immobiliare o per il Catasto, oppure quanto voglio tassare per questo scambio di ricchezza. Il notaio, nel nostro sistema giuridico, è lo strumento più agile e funzionale per riscuotere i soldi. Siamo una piccola Equitalia, però siamo noi che poi dobbiamo dare i soldi ai privati… E’ un sistema che nel mondo varia come importi, ma quasi tutti gli stati vedono nel trasferimento di ricchezza immobiliare un momento in cui tassare.

CASANOI E oggi, qual è la fotografia di chi compra o vende casa?


NOTAIO GIOVANNI ALCARO  Oggi nel 2012 comprano quelli che riescono a farsi finanziare l’acquisto.
Il finanziamento è assicurato, nella mia esperienza, in gran parte dalla “banca casa”, la banca-famiglia. Si mettono insieme papà, mamma, si vendono normalmente dei beni di famiglia e con quei soldi si compra casa al ragazzo o alla figlia.
Più raramente si acquista con mezzi propri, la stragrande maggioranza ottiene questi mezzi dalla vendita di un altro immobile insieme a un finanziamento delle banche.
Le banche danno i finanziamenti a costi elevati con oneri a carico delle parti pazzeschi.
C’è questa prassi, sicuramente valida dal punto di vista delle banche, che è nata dopo la depressione del 2008/2009, per cui chiunque vada a prendere un mutuo, laddove sia l’unico percettore di reddito della famiglia, si deve gravare del peso di una polizza vita che assicuri la banca che in caso che venga meno il percettore del reddito vi sia un altro soggetto che restituisca il denaro alle banche.
Le banche, ma scopriamo l’acqua calda, danno i soldi non solo se ci sono dei beni in garanzia ma soprattutto se ci sono delle fonti di redditi, di flussi finanziari in grado di permettere alle banche di riprendersi i soldi.

Roma, giugno 2012.

 

Aggiornamento 20 gennaio 2014: con la Legge di Stabilità 2014, il notaio è diventato il garante della transazione nella compravendita immobiliare. Per approfondire l’argomento, leggi il post sul nuovo ruolo del notaio.

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653 commenti su “Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde
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  1. Salve
    nel caso di una compravendita di immobile adibito a seconda casa le parti decidano che le spese notarili e di agenzia sono a carico del venditore; l’acquirente è tenuto a riferirlo alla banca a cui ha chiesto il mutuo?
    Il compromesso presentato alla banca è gia comprensivo di spese notarili e di agenzia, bisogna specificarlo nel compromesso?
    grazie

    1. Gentile Sara,
      le tue domande sono molto interessanti. Cercherò di risponderti nella maniera più chiara possibile, anche se non proprio breve.
      Partiamo dalla prima domanda. Gli onorari notarili di una compravendita di un immobile – sia prima che seconda casa – sono a carico della parte acquirente. E’ chi acquista che sceglie il professionista che redige e stipula l’atto. Nulla vieta però che ci si metta d’accordo diversamente con il venditore. I costi notarili possono essere stimati e “scalati” dal prezzo dell’immobile, o pagati direttamente da chi vende.
      Da non confondere con gli onorari notarili, sono le imposte sulla casa che vanno categoricamente pagate da chi acquista. Se la compravendita è tra privati (non soggetta ad iva), le imposte di registro, catastali e ipotecarie vanno pagate al notaio, che a sua volta le verserà al fisco.
      Le spese di mediazione possono essere a carico di una o di entrambe le parti, in base a quanto concordato con l’agenzia. Tutte i corrispettivi e i pagamenti vanno citati nel contratto.
      La tua domanda sul compromesso non è posta correttamente, anche se intuisco cosa vuoi dire.
      Ti faccio osservare che il compromesso è un contratto importantissimo: non a caso viene chiamato “preliminare di compravendita“, poiché contiene tutte le pattuizioni per la conclusione della compravendita. Non esiste quindi “il compromesso presentato alla banca”. Esiste “il compromesso” con tutte gli accordi tra acquirente e venditore, comprese le spese relative alla stipula notarili dell’atto.
      Prima di sottoscrivere un compromesso, è necessario effettuare dei controlli accurati: chi è il proprietario? Esistono ipoteche o pignoramenti? La casa è in regola dal punto di vista catastale-urbanistico?
      E’ bene citare nel compromesso i compensi dell’agenzia immobiliare per l’attività di mediazione e i pagamenti effettuati, che comunque andranno riportati nel rogito definitivo.
      Sebbene non obbligatorio, ti consiglio di far redigere il compromesso da un notaio o da un legale. Un compromesso scritto bene permette di evitare tanti problemi al rogito e occasioni di “litigio” tra acquirente e venditore, purtroppo sempre più frequenti.
      Ti ringrazio per seguirci e ti invio un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  2. Egregio Notaio Alcaro,
    visto che ha un blog così competente, e soprattutto comprensibile anche per i non addetti ai lavori le faccio per iniziare i migliori complimenti.
    Il mio problema riguarda un piccolo attico (50 m²) di mia proprietà in una palazzina a Roma che vorrei vendere.
    Tale palazzina fu costruita tra il 1956 e il 1957.
    Il mio appartamentino (fu accatastato nel 1965 come A/3) l’ho ereditato da mia madre nel 2009; mia madre l’aveva ereditato a sua volta nel 1989 da una conoscente. Tale conoscente l’aveva comprato direttamente dalla ditta costruttrice nel 1959 con rogito notarile presso un notaio di Roma.
    Il problema è il certificato di agibilità (che a Roma viene concessa per l’edificio intero e non per porzioni di esso)e la conseguente regolarità urbanistica.
    Dalle ricerche effettuate pare che il progetto originario del palazzo prevedesse al posto del mio attichetto dei cosiddetti “stenditoi al coperto”.
    Una volta terminata la costruzione come da licenza edilizia, la ditta costruttrice chiese l’agibilità che le fu concessa (1958).
    Successivamente trasformò gli “stenditoi al coperto” creando appunto questo piccolo attico e lo vendette appunto nel 1959.
    Ora nel certificato di agibilità del palazzo risultano tutti gli altri appartamenti meno che il mio.
    Purtroppo né mia madre né la proprietaria precedente hanno mai presentato la richiesta di condono edilizio o di qualsiasi tipo di sanatoria: la prima proprietaria in quanto convinta di aver stipulato un rogito notarile “regolare” (e probabilmente lo è) e mia madre in quanto convinta di aver ereditato un immobile altrettanto “regolare”.
    Quesiti: cosa dovrei fare per poter stipulare un rogito di compravendita con acquirenti che richiedono il certificato di agibilità? E’ tale certificato assolutamente necessario? Il mio app.to è vendibile da un punto di vista legale?
    Ringraziandola infinitamente del tempo che mi vorrà concedere
    Luigi

    1. Gentile Luigi,
      la tematica sulla regolarità edilizia e l’agibilità è complessa e non è questa la sede giusta per ricevere una consulenza esaustiva sul tuo caso specifico.
      Faccio solo una considerazione che ha carattere generale. L’immobile nel 1965 veniva accatastato come abitazione A/3.
      Questo non prova la regolarità urbanistica, ma sicuramente attesta che a quella data la trasformazione da lavatoio ad abitazione era già avvenuta.
      Ci troviamo di fronte quindi ad abitazione realizzata prima del 1° settembre 1967 (vedi nota in fondo) e, in caso di compravendita, è sufficiente inserire un articolo al riguardo che sostituisce la menzione dei titoli autorizzativi precedenti.
      Bisogna poi vedere se dal 1° settembre 1967 ad oggi sono intervenute modifiche che richiedevano (o sono state rilasciati) titoli autorizzativi e/o sanatorie.
      In termini generali, è possibile vendere un immobile anche in assenza di certificato di abitabilità.
      Nel tuo caso l’agibilità è stata rilasciata in base al progetto originario del 1958 (con i lavatoi).
      E’ possibile richiedere l’agibilità anche per una singola unità immobiliare, ma considera che è un iter piuttosto complesso e generalmente si effettua dopo una profonda ristrutturazione.
      Devono essere infatti certificati tutti gli impianti, oltre che rispettati i rapporti aereo-illuminanti, lo scarico in fogna del palazzo, etc.

      Nota: Per approfondimenti, ti rimando alla lettura di questo parte dell’intervista al notaio Giovanni Alcaro, che si trova nel post a cui hai inviato la tua domanda:
      CASANOI: Notaio, prima, parlando di concessione edilizia, ha accennato a una linea di demarcazione dal 1967 in poi. Di cosa si tratta?
      NOTAIO GIOVANNI ALCARO: Il ’67 funziona in questo modo. Esiste la norma generale in materia edilizia che dice che non si può vendere un immobile se non se ne menzionano gli estremi della licenza o permesso o concessione edilizia; cioè del provvedimento in forza del quale il Comune ha autorizzato a costruire.
      Le leggi al riguardo prevedono però che se il permesso di costruzione è anteriore al 1967 si possa fare a meno di citare l’immobile. Cioè l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione che è stato iniziato prima del 1967. Ciò non rende “sano” o meno l’immobile.
      Se era abusivo, rimane abusivo. Vuol dire solo che se è un immobile post ’67 costruito abusivamente o si fa il condono edilizio o l’immobile non è vendibile. Se l’immobile è stato costruito abusivamente prima del ’67 l’immobile è vendibile ma è l’acquirente che si ritrova con un immobile abusivo e quindi, nel caso che esca fuori, dovrà sopportare tutte le conseguenze.

      Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  3. Buongiorno,
    io e mio marito stiamo cercando di acquistare la nostra prima casa; in questi giorni abbiamo visto un appartamento in vendita tramite un’agenzia immobiliare che vende l’appartamento per conto di un titolare di affitto di un ente privatizzato che ha messo in dismissione il proprio patrimonio. Il titolare del contratto d’affitto che ha diritto di prelazione ha pensato di esercitare il diritto di prelazione impegnandosi ad acquistare casa e contestualmente l’ha messa in vendita. Dalle informazioni che ho ricavato l’operazione è legale dato che l’ente è privatizzato e non applica la disciplina prevista per le dismissioni degli immobili pubblici, di conseguenza non prevede alcun vincolo temporale per la rivendita dell’appartamento.
    Di solito l’agenzia e il prelatario paventano all’acquirente finale di sottoscrivere un preliminare di vendita di cosa altrui, con il quale lei si fa carico delle spese d’acquisto dall’ente .Dopo di che, anche dopo 24 ore dal primo rogito, l’inquilino le rivende l’immobile, trattenendosi una buona uscita. A questo punto chi vuole veramente acquistare l’appartamento dovrà finanziare al “venditore/non proprietario” .
    Quello che chiedo è: ma con tale procedura posso in qualche modo ottenere l’erogazione di un mutuo? E soprattutto in quale passaggio ?? solo dopo il primo acquisto?? lo potrei chiedere per l’importo che dell’intera operazione? Oltretutto la casa necessita anche di una ristrutturazione.
    Grazie mille

    1. Cara Erminia,
      la soluzione prospettata è probabilmente possibile dal punto di vista giuridico.
      Tuttavia in un caso del genere non si può assolutamente prescindere dall’esame concreto della documentazione e dalla valutazione della normativa di dettaglio per la dismissione in questione.
      Sorgono inoltre notevoli difficoltà, come già ha intuito, per la concessione di un mutuo.
      Non mi dilungo oltre, poichè qualsiasi parere sarebbe troppo superficiale in un caso del genere. Deve, assolutamente, rivolgersi al suo notaio di fiducia, che non deve per forza essere quello eventualmente suggerito dall’agenzia immobiliare. Deve prendere un appuntamento ed andare a discutere di persona con il collega. Esporre la situazione e far visionare la documentazione.
      Anche sul punto delle spese, per esempio: secondo lo schema proposto lei, acquirente finale, sopporterebbe due volte le spese di acquisto. A tutto vantaggio dell’attuale affittuario. Se ne è tenuto conto nella determinazione del prezzo?
      Le variabili sono notevoli: in molti casi simili l’ente mantiene un diritto di prelazione da liquidarsi economicamente. A carico di chi, se esistesse anche nel suo caso?
      Segua il consiglio e chiami un notaio!
      Cordiali saluti.

      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

      1. Buongiorno,

        Io e il mio compagno stiamo per fare una proposta d’acquisto per una casa in costruzione, tramite agenzia.
        Ci richiedono solo una caparra di circa il 5%, e nessun acconto né rate per avanzamento lavori.
        L’agente ci ha già fatto capire che non ci sarà la fideiussione, cercando di convincerci che non è obbligatoria, lo diventerebbe solo se ne facessimo richiesta, e nella nostra situazione “ovviamente” non sarà il caso di richiederla.
        I miei dubbi sono:
        1- La fideiussione è dovuta anche sulle somme versate come caparra?
        2- Se nella proposta ci venisse imposto di firmare una clausola in cui rinunciamo alla fideiussione, potremmo ancora far valere la nullità della proposta?
        3- questa possibilità di far valere il contratto come nullo potrebbe essere da noi considerato come una sorta di contorta tutela? (Rinunciamo a un nostro diritto ma abbiamo sempre la certezza che possiamo far valere la nullità in casi estremi)
        4- Quali responsabilità ha l’agenzia nel fornirci dati e informazioni trasparenti e corrette?

        Cordiali saluti e grazie infinite per il tempo che dedica all’utilissimo servizio reso da questo blog!

        Daniela

        1. Gentile Daniela,
          la fideiussione, in questi casi, è obbligatoria per legge, a pena di nullità. Non ci sono scappatoie.
          La fideiussione va data, anche solo per la caparra. Non accetti altre alternative e non accetti il discorso del “ti faccio dare solo il 5% di caparra ma tu rinunci alla fideiussione”, poiché non stanno facendo alcuna concessione a voi acquirenti. Stipulare un contratto riservandosi come tutela la possibilità di farlo decadere per nullità non è minimamente una tutela. Non solo, infatti, voi siete perfettamente a conoscenza della causa di nullità, ma soprattutto, in tutti i casi in cui non fosse possibile per la società costruttrice completare l’opera e consegnare l’abitazione, la sua esigenza sarebbe quella di recuperare quel 5% già pagato. E senza fideiussione non ha garanzie. Basti pensare al caso del fallimento: senza fideiussione lei si iscriverebbe al passivo fallimentare con la speranza, nessuna certezza, di ottenere una quota variabile tra il 15% ed il 40% del suo credito, chissà dopo quanto tempo.
          Infine, l’agenzia ha piena responsabilità laddove taccia alla parte informazioni tali che se conosciute avrebbero orientato in diverso modo la trattativa o avrebbero fatto desistere la parte dal concludere il contratto.
          In sostanza, stia molto attenta.
          Le consiglio, per avere un supporto documentale, di cercare sul sito http://www.notariato.it la sezione “guide pratiche” (scaricabili peraltro anche via “app” per smart phone con l’app “iNotai”) realizzate in collaborazione dal Consiglio Nazionale del Notariato ed un ampio numero di associazioni di tutela dei consumatori (esiste una guida ad hoc per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire).
          Il mio consiglio è individuare fin da subito un notaio di fiducia cui affidare l’incarico e farsi coadiuvare dal professionista nell’analisi della proposta che le sottopongono.
          Cordiali saluti.

          Federico Alcaro notaio in Roma
          Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
          Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
          Tel.: 06.3234885/06.3234912

  4. Buongiorno,
    sono un uomo separato prossimo al divorzio. Io con la mia ex moglie siamo comproprietari della casa dove lei resiede con i figli per la quota di 4/5 lei e 1/5 io, dove abbiamo utilizzato le agevolazioni come prima casa nel 2004 anno dell’atto di acquisto e ora come condizione per il divorzio dovrò cedergli il mio 1/5. Inoltre i miei genitori nel 2009 durante l’acquisto di una casa al mare mi ha concesso la nuda proprietà della stessa a in quota parte uguale a me e mia sorella e a mia madre l’usufrutto, preciso che con la mia ex moglie eravamo in separazione dei beni.
    Adesso convivo con una nuova compagna e vorremmo acquistare casa intestandocela in quota parte uguale, posso utilizzare le agevolazioni della prima casa? e se la risposta fosse negativa, a che spese vado incontro ipotizzando un acquisto di un fabbricato di circa 180.000.
    Grazie del tempo che vorrà dedicarmi,
    Andrea.

    1. Gentile Andrea,
      per risponderti parto dalla premessa logica che non hai chiesto le agevolazioni fiscali per l’acquisto della nuda proprietà della casa al mare (verifica per sicurezza cosa riporta il rogito).
      Se questo è corretto, puoi beneficiare nuovamente delle agevolazioni fiscali per la prima casa da cointestare con la tua compagna, a condizione che prima vendi a tua moglie il 1/5 dell’abitazione che hai acquistato con i benefici prima casa e che tu vi trasferisca la residenza.
      Puoi inoltre recuperare l’imposta a suo tempo pagata se acquisti entro un anno dalla vendita.
      Ti informo anche che la tua ex-moglie potrà a sua volta beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto del quinto della casa, perché si tratta di acquisto di una quota di abitazione già acquistata con le agevolazioni prima casa.
      Per completezza d’informazione, ti rimando alla lettura del nostro post Agevolazioni Prima Casa , e alle numerose domande e risposte che ha generato.
      Ti invio un cordiale saluto e ti ringrazio per seguirci.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  5. Salve sig. Notaio e complimenti per il blog – nel 2001 io e mia moglie (siamo in comunione di beni)abbiamo acquistao un immobile come 1^ casa usufruendo delle agevolazioni fiscali, adesso vorremmo acquistare un’altra casa in un altro comune che sarà abitazione principale, siccome non riusciamo a vendere la prima avevamo pensato di fare la donazione al coniuge e l’altro intestarsi il mutuo e la nuova casa che sarà abitazione principale. E’una cosa fattibile?

    1. Gentile Agostino,
      la soluzione che immaginate è senz’altro possibile, giuridicamente parlando.
      Implica, in primo luogo la scelta della separazione dei beni (se siete in comunione legale), in secondo luogo la donazione. Tuttavia non è una scelta da prendere avendo come unico faro quello del risparmio. Infatti la donazione reca con sé una serie di problemi che possono, alla lunga, costare ben di più della maggior spesa per l’acquisto della nuova abitazione come “seconda casa”.
      Come saprà, le donazioni, nel nostro sistema giuridico, comportano il rischio astratto della loro impugnazione futura, anche in tempi molto lontani, ad opera di eventuali eredi del donante, che ricevano meno di quanto per legge spetti loro in sede ereditaria.
      Tale circostanza, per quanto improbabile nel caso concreto (so che il donante non ha altri eredi oltre quelli noti, non esistono altri figli “sconosciuti”, non esiste possibilità di un nuovo matrimonio), viene comunque percepita come un rischio per chi fosse interessato all’acquisto di quel bene, o per una banca, cui l’immobile venisse offerto in garanzia per un mutuo.
      Ciò potrebbe comportare maggiori difficoltà o impossibilità di ottenere prestiti garantendo con quell’immobile; potrebbe comportare richieste inevitabili di sconti di prezzo in caso di vendita. O addirittura potrebbe comportare la sostanziale incommerciabilità del bene, che vi rimarrebbe a tempo indeterminato. Dunque si tratta di una decisione da valutare con la dovuta calma.
      Tenga, da ultimo, conto che una donazione tra coniugi, seppur “prima casa”, costa comunque attorno ai 2.300 – 2.500 euro tutto incluso (tasse, onorari ed iva), la separazione dei beni (se necessaria) si attesta su altri 700-800 circa. Soldi che andrebbero decurtati dal risparmio attuale.
      Ne parli con il suo notaio di fiducia, così da valutare i vostri progetti a lungo termine e decidere consapevolmente.
      Cordiali saluti.
      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  6. Buongiorno,
    sto per acquistare un appartamento a Roma (città dove attualmente risiedo in affitto) e avendo già altri appartamenti a me intestati in Campania (per successione testamentaria) volevo gentilmente chiedere se per l’acquisto a Roma posso usufruire delle agevolazioni prima casa.
    ringrazio e resto in attesa di Vostro gentile riscontro.
    Saluti

    1. Gentile Giulia,
      se non hai mai usufruito in passato di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, puoi sicuramente approfittarne ora. Unica eccezione è se acquisti un’abitazione di lusso.
      Se vuoi approfondire l’argomento, puoi leggere il nostro post dedicato proprio alle Agevolazioni Prima Casa, a questo link: http://blog.casanoi.it/agevolazioni-prima-casa/
      Cordiali saluti e grazie per averci scritto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  7. Buongiorno, io e mio marito che è francoitaliano abitiamo in Francia e vorremo comprare un appartamento a Torino. Ne abbiamo trovato uno che costa 125.000. Noi vorremo sapere più o meno quali sonno le spese tra notaio, agenzia, pagare come seconda casa, etc, etc.
    Speriamo ci possa aiutare perché siamo persi persi.
    La ringrazio tanto e BRAVO PER IL BLOG SUPER!

    1. Gentile signora Zanardo,
      in questo blog non facciamo preventivi, ma cerchiamo di dare una prima ed essenziale consulenza “generica” su atti immobiliari in genere.
      Farle un preventivo sarebbe assolutamente incoerente, oltre che profondamente pericoloso. Infatti solamente a carte analizzate ed a situazione ben chiarita è possibile calcolare i futuri costi di un atto notarile.
      Ricordate, lettori, che un atto notarile è anche un momento in cui lo Stato Italiano riscuote imposte, e sappiamo tutti quant’è complicata la legislazione fiscale italiana. Basta una diversa variazione dallo schema prospettato e la tassazione potrebbe cambiare radicalmente, magari aumentando.
      Per fare un esempio, basti pensare a quante volte si è prospettata una compravendita prima casa, per poi scoprire che l’acquirente, o uno degli acquirenti (per esempio il coniuge di quello che fino a quel momento aveva parlato con il notaio) non ha i requisiti.
      Dunque non è serio stilare preventivi secchi, sulla base di poche informazioni fornite via email.
      Ciò detto, per venirle incontro il più possibile, le posso dire che ad oggi l’imposta di registro per l’acquisto di una seconda casa è pari al 9% del valore catastale, a prescindere dal prezzo pagato.
      All’imposta di registro vanno aggiunti 100 euro di imposte ipotecarie e catastali, la tassa archivio notarile, variabile in base al prezzo (dovremmo essere attorno ai 50 euro nel vostro caso).
      In aggiunta, a seconda del metodo di fatturazione e contabilità tenuto dal singolo notaio, occorre aggiungere un importo variabile e non preventivabile di spese vive, visure, controlli di vario genere, attività parallele assolutamente eventuali.
      Quanto all’onorario notarile, non posso proprio esserle d’aiuto. Come ripeto, non si tratta di comprare un bene “un tanto al chilo”. Occorre valutare caso per caso e verificare in concreto la situazione, il tipo di atto richiesto, le eventuali attività collaterali richieste. Certo, in percentuale, non si raggiungeranno mai le vette dei compensi agli agenti immobiliari… (in media si oscilla tra lo 0,50% e l’1% del valore dell’atto).
      Ciò detto, il consiglio è cercare un collega di Torino, su internet oppure attraverso il Consiglio Notarile di Torino, fornendogli, attraverso la vostra agenzia immobiliare, la documentazione necessaria per un calcolo dei costi che sia preciso e coerente con le vostre esigenze.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  8. Buona Sera, Vorrei Sapere : 1) Se posso vendere la nuda proprieta’ 2) Dare in usufrutto la mia casa.
    Tenga presente che non sono l’unico proprietario e usufruttuaio in quanto io ho 2/15 della casa, mio fratello 2/15 e mio padre 11/15. Ringrazio e Rimango in Attesa di Una vostra risposta via mail. Cordiali Saluti

    1. Gentile Mauro,

      la prima risposta in merito alla vendita è chiaramente positiva. Puoi liberamente vendere i diritti di proprietà che possiedi. Se possiedi la piena proprietà, puoi vendere i diritti della piena proprietà, oppure vendere i soli diritti di usufrutto o nuda proprietà. Normalmente l’acquisto di quote marginali di diritti di proprietà avviene tra i soggetti direttamente interessati, ovvero tra i comproprietari. Chi altri potrebbe avere interesse ad acquistare la tua quota marginale inferiore al 15%?.
      Se non trovi accordo con i tuoi familiari e non riesci a vendere a terze persone, puoi comunque promuovere lo scioglimento della comunione per via legale (divisione giudiziale).
      Ti ringraziamo per seguirci e ti inviamo i più cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  9. Salve,
    parliamo di agevolazioni prima casa con mutuo.
    Ho acquistato casa cointestando mutuo e immobile con mia moglie a giugno 2010, usufruendo delle agevolazione sulla prima casa.
    Adesso vorremmo venderla per togliere il mutuo e trasferirci in un’altra città per vivere in una porzione di casa (che dovremmo frazionare) di proprietà dei suoceri.
    La mia domanda è: cosa si può fare per non perdere il requisito dell’agevolazione sulla prima casa visto che vendiamo prima dei 5 anni l’attuale immobile di residenza?
    Eventualmente possiamo comprare(con somma irrisoria) la porzione di casa dei suoceri e non perdere il requisito dell’agevolazione sulla prima casa?
    Grazie Mille

    1. Gentile Andrea,
      se vendete casa prima dei 5 anni e non ricomprate entro un anno un’abitazione da adibire a prima casa, le agevolazioni concesse decadono.
      Se quindi acquistate una nuova abitazione entro 1 anno non ci sono problemi (anzi recuperate le imposte versate per la casa venduta).
      Se invece non riacquistate un’abitazione entro 1 anno, sarete tenuti al versamento della differenza tra l’imposta pagata e quella dovuta oltre ad interessi e una sanzione paria al 30%. La sanzione può essere evitata qualora entro l’anno in questione il contribuente manifesti la sua intenzione di non procedere all’acquisto di un nuovo immobile, mediante presentazione di un’apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto di vendita dell’immobile
      acquistato con il beneficio è stato registrato, chiedendo la ri-liquidazione
      (vedi il nostro post “Agevolazioni prima casa in tempo di crisi“).

      Ti suggerisco quindi di valutare con il tuo professionista di fiducia, carte e conti alla mano:
      a) l’onere dell’eventuale decadenza dai benefici acquisto prima casa;
      b) le problematiche relative a un acquisto di immobile da parenti in linea diretta: l’acquisto non dovrà assolutamente configurasi come “fittizio” e mascherare una donazione.
      Può in parte esserti utile la guida del Notariato sulla compravendita Prezzo-valore
      Ti ringraziamo per averci scritto e ti inviamo un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

      1. Salve,
        volevo innanzitutto ringraziarvi per la vostra risposta esaustiva, e chiedervi un ultima cosa.
        Escluso il discorso di vendere l’immobile(conti alla mano non conviene troppo da pagare, e visto che manca solo 1 anno al raggiungimento dei 5 aspettiamo).

        Il mio quesito è questo:
        RIEPILOGO: Immobile acquistato in comunione dei beni; Mutuo e immobile cointestati con moglie a giugno 2010; Usufruito agevolazione sulla prima casa (Attualmente ancora residenti).
        DOMANDA: Se uno dei due cointestatari (con a seguito la prole) sposta la residenza in altra regione per motivi lavorativi(volontà di avviare un negozio) prima della scadenza dei 5 anni, si decade dal beneficio prima casa? so di certo che essendo mutuo cointestato si perde la detraibilità degli interessi passivi in misura del 50%, ma non so eventuali altre conseguenze fiscali.

        Grazie Anticipatamente

        Cordiali Saluti
        Andrea

        1. Gentile Andrea,
          per prima cosa ti tranquillizzo: il cambio di residenza non determina la decadenza delle agevolazioni fiscali all’acquisto della prima casa.
          Quando però l’abitazione non rappresenta più la residenza e/o dimora abituale si hanno le seguenti ripercussioni:
          – perdita della deducibilità degli interessi passivi del mutuo casa;
          – perdita dell’esenzione/riduzione imposte sulla proprietà (IMU-TASI, etc).
          Nel ringraziarti per seguirci, ti invio i miei più cordiali saluti.

          Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  10. Buonasera,
    davvero complimenti per il blog e per le informazioni, sempre puntuali, che offrite ai lettori.
    Questo il mio quesito:
    sono proprietario di un terreno edificabile sul quale ho presentato una richiesta di permesso di costruire a mio nome. La pratica è attualmente in fase d’istruzione e l’autorizzazione non è ancora stata rilasciata dal Comune. Poiché possiedo anche altri beni immobili vorrei eseguire la donazione del terreno a mio figlio (non ancora titolare di prima casa), affinché il terreno e l’edificio di prossima costruzione venissero intestati a suo nome. Vorrei chiederle se:
    – mi conviene eseguire la donazione subito (del terreno), prima che la casa venga costruita, oppure aspettare la fine dei lavori e procedere con la donazione dell’intero fabbricato?
    – suppongo che, nella prima ipotesi, dovrei sostenere un costo aggiuntivo dal geometra per la voltura delle pratiche edilizie, ma a conti fatti dovrei comunque risparmiare sulle imposte di donazione e grazie ai benefici fiscali sulla prima casa, è corretto?(si prevede che i lavori non si concluderanno prima di 2 anni).
    Vi ringrazio per la vostra disponibilità e per il tempo che ci dedicate.

    1. Gentile Matteo,
      ti rispondo in termini molto generali perché la tua domanda richiede una consulenza specifica da parte del tuo notaio di fiducia, che analizzerà il caso concreto nel contesto della tua famiglia.
      La convenienza economica – da quanto ci scrivi e senza aver visto le carte – porta a ritenere la donazione del terreno preferibile alla donazione del fabbricato costruito (sarà una villa? di quante unità immobiliari sarà costituito il nuovo fabbricato? che caratteristiche/categoria catastale avrà?).
      Tieni presente che ci sono numerosi aspetti da valutare per la donazione: possibilità di lesione di legittima di altri eredi, problematiche per una eventuale futura vendita e/o accensione di un mutuo casa (mutuo fondiario).
      Se opti per la donazione del terreno, chi sosterrà poi le spese di costruzione? Verranno donati a tuo figlio anche i capitali finanziari per la costruzione?
      Una chiacchierata con il tuo notaio, carte alla mano, potrà fugare dubbi e perplessità e aiutarti nella scelta migliore.
      Ti ringrazio per avere scritto e ti invio i migliori auguri di buon anno.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  11. Buonasera,
    volevo sapere se nel periodo intercorrente tra il preliminare di vendita ed il rogito relativo alla mia prima casa posso acquistare (e rogitare) un altro immobile che diventerà la mia nuova prima casa usufruendo delle agevolazioni fiscali.
    Grazie.

    1. Gentile Paolo,
      la normativa fiscale è molto chiara.
      Per beneficiare delle agevolazioni fiscali, è necessario formalizzare prima la vendita dell’abitazione (a suo tempo acquistata con le agevolazioni fiscali) e procedere subito dopo all’acquisto della nuova abitazione.
      Chiedi assistenza e consulenza al tuo notaio per fare in modo che i due atti possano essere stipulati nella successione temporale corretta.
      A volte lo slittamento dei tempi di stipula può essere accettato dalla controparte se affiancato da ulteriori garanzie/acconti/immissione in possesso, etc.
      Grazie per seguirci. Cordiali saluti

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  12. Gent.le Notaio,

    innanzi tutto complimenti per il blog perchè non è mai semplice capire come muoversi per l’acquisto di una casa prima di arrivare al momento del rogito, e un blog come questo è di chiaro aiuto.

    Volevo sottoporre alla Sua attenzione un quesito inerente le agevolazioni per l’acquisto prima casa.

    Mio marito ha acquistato 3 anni fà un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa, quando ancora non eravamo sposati.
    Nel frattempo ci siamo sposati in regime di separazione dei beni.
    Se io acquisto un altro immobile nella stessa città, avendo chiaramente il vincolo della coabitazione dei 2 coniugi, posso usufruire delle agevolazioni prima casa senza che le perda lui o no?

    La ringrazio molto per il suo parere.
    cordiali saluti
    Marta

    1. Gentile Marta,
      data la situazione che mi descrive, le confermo che potrà serenamente richiedere le agevolazioni “prima casa” in sede di acquisto.
      La sua domanda è spunto per chiarire un concetto: la natura di “prima casa” di una abitazione rileva in diversi “momenti giuridico-fiscali” ed in base a diversi presupposti.
      In primo luogo viene alla luce il MOMENTO DELL’ACQUISTO e le relative imposte collegate al trasferimento dell’immobile. In tale sede, il requisito di legge relativo alla residenza non consiste nella necessità di risiedere o di trasferire la residenza NELL’ABITAZIONE ACQUISTATA, bensì esclusivamente nella necessità di risiedere o di trasferire la residenza NEL COMUNE nel cui territorio è compresa l’abitazione acquistata.
      Compiuto l’acquisto, il percorso dell’agevolazione “prima casa” sopra indicata si è concluso. Da questo momento in poi l’abitazione diventa rilevante ad altri fini: IMU, reddito dell’immobile da dichiarare nella propria IRPEF, tariffe comunali per i servizi, alcune tariffe di utenze. In questa fase (che in realtà è coincidente con tutto il periodo di proprietà del bene, successivo al momento dell’acquisto), il concetto di “prima casa di abitazione” o per meglio dire il concetto di “abitazione principale” si ricollega strettamente alla residenza NELL’ABITAZIONE.
      Si tratta quindi di due momenti ben distinti, ognuno con i suoi presupposti. Nella seconda fase, per poter evitare l’IMU (sempre che sia confermato l’annullamento per le “prime case”), per poter avere le tariffe comunali ridotte (ove previsto) e simili benefici in genere OCCORRE RISIEDERE NELL’ABITAZIONE MEDESIMA.
      Dunque, tornando al suo caso: sicuramente in sede di compravendita lei potrà avere accesso alle agevolazioni. Altrettanto sicuramente, nella fase di proprietà, lei non potrà considerare tale abitazione come sua abitazione principale, poiché per poterlo fare occorre risiedere IN QUELLA ABITAZIONE e tale circostanza contrasta con lo stato matrimoniale (molti comuni hanno previsto norme “anti-furbetti” che anche in caso di residenze separate dei due coniugi riconoscono l’agevolazione IMU solo per una delle due abitazioni “principali”).
      In nessun modo, comunque, verranno toccate le agevolazioni già godute all’atto dell’acquisto da parte di suo marito, né quelle di cui usufruisce nella “sua fase di proprietà”.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro Notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940
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      – – –
      Gentile Marta,
      ti segnaliamo che nel blog abbiamo pubblicato un post specifico per le Agevolazioni Prima Casa. Ecco il link:
      http://blog.casanoi.it/agevolazioni-prima-casa/
      Grazie per averci scritto e per seguirci.
      Redazione CasaNoi.it

  13. Buonasera,
    domani firmerò il preliminare di vendita per l’acquisto della mia prima casa. La mia domanda è per quanto riguarda l’assegno circolare da consegnare alla Parte Acquirente al momento del rogito notarile.
    E’ possibile che venga emesso prelevando il denaro a copertura da un conto corrente che non è intestato a me (conto corrente del marito di mia madre, ovviamente consenziente)?
    Ringrazio anticipatamente per l’attenzione e per l’eventuale risposta,

    Valentina

    1. Gentile Valentina,

      è un fatto piuttosto frequente che l’acquisto della casa venga effettuato anche con disponibilità finanziarie di familiari.
      Ti consigliamo di farlo presente al notaio che stipulerà il rogito.
      Sarà lui a decidere se inserire nel contratto indicazioni al riguardo.
      Cordiali saluti e felicitazioni per la tua nuova casa!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  14. buonasera, spero in un aiuto, ho fatto una proposta d’acquisto di una casa in ristrutturazione, ora ho avviato le pratiche di mutuo, ma la piantina catastale aggiornata manca per il momento. E’ consigliabile effettuare la perizia senza di essa? Grazie anticipatamente

    1. Gentile Marco,
      da quanto scrivi stai acquistando una casa che ti verrà consegnata ristrutturata al momento del rogito.
      Poiché la Banca iscriverà ipoteca su un appartamento ristrutturato, è consigliabile che la perizia venga effettuata quando i lavori saranno ultimati.
      Probabilmente alla fine dei lavori verrà presentato un nuovo accatastamento con la nuova destinazione d’uso e/o nella distribuzione degli spazi interni.
      Se viceversa il perito esegue la perizia ora, non potrà che evidenziare la ristrutturazione in corso.
      Puoi comunque confrontarti con la Banca per sapere da loro come procedono in questi casi.
      Intanto prepara per la Banca documentazione tecnica dell’appartamento:
      – visura e planimetria catastale attuali
      – atto di provenienza
      – autorizzazioni edilizie/abitabilità rilasciate in passato
      – nuova pratica edilizia dei lavori in corso completa di titolo autorizzativo protocollato (DIA, o SCIA o licenza..)
      – elenco lavori concordati e eventuale computo metrico
      A lavori ultimati dovrai integrare anche con :
      – fine lavori protocollato con dichiarazione tecnico conformità lavori eseguiti rispetto al titolo autorizzativo richiesto
      – nuovo accatastamento
      – certificazioni impianti
      – eventuale domanda per nuovo certificato di abitabilità dell’appartamento
      Tieni presente che questi documenti vengono richiesti anche dal notaio per l’atto di compravendita.
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  15. buon giorno e grazie per i preziosi consigli! volevo chiedere anch’io qualche informazione. in 16 abbiamo ereditato un modesto immobile. tre dei coeredi vogliono disporre autonomamente delle proprie quote. E’ possibile che vendano le proprie quote a terzi estranei senza comunicare nulla agli altri coeredi? L’immobile è risultato essere interamnte abusivo. In questo caso è possibile cedere le proprie quote a terzi senza effettuare la sanatatoria? per la cessione eventualmente agli altri coeredi si può prescindere dalla sanatoria? come è possibile svincolarsi dalla comunione in presenza di immobile abusivo? grazie fin d’ora!

    1. Gentile Antonio,
      in poche righe una quantità di questioni giuridiche complesse e molto delicate! Con alcuni punti fermi ed altri, invece, assai discussi in dottrina e giurisprudenza.
      Quel che è certo è che un immobile totalmente abusivo NON PUO’ IN ALCUN MODO ESSERE VENDUTO O TRASFERITO OD OGGETTO DI ATTI NOTARILI DI DIVISIONE O SIMILI.
      Prima di cedere quote o l’intero, occorre, ove possibile, sanare l’abuso e regolarizzare la situazione urbanistica del bene.
      Pertanto, per quanto giuridicamente la prima domanda ponga seri interrogativi, la risposta alla seconda ed alla terza sono trancianti.
      No, non si può neanche disporre delle proprie quote all’interno dei comunisti (coloro che partecipano alla comunione, ovvero i comproprietari del medesimo bene. Nota della redazione).
      Se l’immobile è abusivo la legge lo qualifica come TOTALMENTE INCOMMERCIABILE ed i relativi atti di trasferimento non possono essere stipulati e se stipulati sono radicalmente nulli.
      Mi sembra quindi che la vostra situazione presenti parecchi aspetti delicati da considerare attentamente, carte alla mano.
      L’unica risposta certa che le posso dare riguarda l’ultima domanda posta: è possibile “svincolarsi” ? Ebbene, esisterebbe un’unica possibilità: RIFIUTARE L’ACQUISTO DEL BENE, ossia: rinunziare all’eredità.
      Con la rinunzia all’eredità lei non diventerebbe mai proprietario di quel bene, non sarebbe contitolare di quote, non avrebbe il problema di regolarizzare l’abuso.
      Anche la rinunzia all’eredità però ha dei requisiti, sia temporali che soggettivi, da valutare carte alla mano.
      E’ chiaro, peraltro, che la rinunzia all’eredità comporta INTEGRALE RINUNZIA A CIO’ CHE DA QUELL’EREDITA’ VIENE (non solo l’immobile, ma anche eventuali denari, beni mobili, titoli…).
      La invito a contattare il suo notaio di fiducia per discutere con lui delle possibilità operative che vi si presentano.
      Cordiali saluti ed in bocca al lupo!

      Federico Alcaro Notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940
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  16. salve! sono susy. io e mio marito stiamo per acquistare la nostra prima casa. rogito tra pochi giorni da definire e avrei un po’ di domande da fare:
    può l’agenzia rifiutarmi il contatto dell’amministratore?
    se le spese risultano a nome del venditore “anche se non è proprio così” posso usufruire delle detrazioni fiscali?
    siccome è un immobile comprato all’asta posso chiedere un documento che attesti la chiarezza su spese condominiali per non avere brutte sorprese da pagare?
    la ringrazio anticipatamente

    1. Gentile Susy,
      avete tutti i diritti di chiedere e ottenere informazioni circa il condominio e le relative spese.
      Se l’immobile viene acquistato all’asta ci sarà sicuramente un custode dell’immobile o un delegato del Tribunale/Cancelleria che ha il compito di fornire tutte le informazioni alle persone interessate.
      Allo stesso modo rientra tra i doveri dell’agente immobiliare fornire ai potenziali acquirenti tutte le informazioni relative all’immobile in vendita.
      Di prassi, oltre al regolamento di condominio, il venditore (o l’agente immobiliare) fornisce all’acquirente una dichiarazione dell’Amministratore del condominio che attesta:
      – la regolarità dei pagamenti da parte del proprietario/conduttore
      – i debiti pregressi
      – l’eventuale esistenza di lavori di manutenzione straordinarie, anche se solo deliberati e non ancora iniziati (sono a carico del venditore).
      Trattandosi di vendita all’asta, potrebbero esistere debiti pregressi dell’attuale proprietario.
      Informatevi bene sia dall’amministratore del Condominio che dal Tribunale (o notaio delegato) fino a dove dovete risponderne voi come nuovi proprietari.
      Per la detraibilità fiscale delle spese condominiali, puoi informarti direttamente dall’Amministratore del Condominio: solo alcune tipologie di lavori vi rientrano (es.: manutenzione straordinaria/ristrutturazione di parti comuni).
      Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  17. Buonasera, la mia domanda è la seguente :
    3 proprietari di un appartamento avuto in successione hanno deciso di vendere ad un prezzo molto basso, io essendo interessato all’acquisto ed avendo la disponibilità economica dell’intera cifra volevo sapere quali fossero i vincoli legati all’acquisto. Mi spiego meglio, sull’immobile non è possibile accendere mutui perché le banche non rilasciano mutui su immobili avuti in successione, non si riesce a risalire all’atto di proprietà dei defunti proprietari. Comprando l’immobile e pagandolo senza accendere mutuo posso a distanza di anni rivenderlo senza problemi?
    grazie

    1. Gentile Luciano,
      dobbiamo distinguere i due aspetti.
      Il primo riguarda la titolarità dei diritti di proprietà degli immobili: chi sono effettivamente i proprietari? Quali passaggi di proprietà ci sono stati nell’ultimo ventennio? Questi passaggi sono stati trascritti?
      Chi può certificare tutto questo è solamente un notaio.
      Prima di fare qualsiasi proposta ti consiglio di chiedere ai venditore di produrre una relazione notarile sugli immobili che attesti la proprietà e l’assenza di “problemi” (ad esempio ipoteche).
      Se vuoi avere maggiori informazioni, leggi il nostro post sulla Relazione Notarile Preliminare:
      Il secondo aspetto riguarda la possibilità di accedere al mutuo.
      L’erogazione di un mutuo avviene ad insindacabile giudizio della Banca. Se nessuna Banca finanzia l’operazione, dovrai intervenire con mezzi propri o magari accendendo un mutuo garantito da ipoteca su un altro immobile di tua proprietà (il cosiddetto mutuo di liquidità).
      Grazie per seguirci. Cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  18. Buongiorno, volevo sapere alcune cose. Ho trovato una casa in vendita, che il proprietario ci dà possibilità di “acquistare” con il “rent to buy”.. volevo sapere a livello notarile come funzionava, cioè quanto sarà la spesa notarile, calcolando che il valore della casa è 110 mila euro? Grazie!

    1. Gentile Gemma,
      il contratto rent to buy è un contratto “atipico”, che viene ricondotto alla disciplina civilistica e tributaria sia del contratto di locazione che del contratto di compravendita. E’ fondamentale l’assistenza di un notaio di fiducia. Prendi un appuntamento con il notaio e chiedi tutte le informazioni che ti servono, inclusi i costi.
      Un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  19. Salve,
    Ho fatto il compromesso per l’acquisto di un immobile con vincolo di mutuo. Mi sono recato alla mia banca di fiducia e in base al rapporto reddito/rata mi hanno dato la disponibilità solo di 90 mila euro, il prezzo concordato e’ di 110 mila.
    Se la banca non mi può erogare tutta la somma, il contratto viene nullo per via della clausola sospensoria del vincolo ed ho diritto alle restituzione della caparra del venditore e dell’agenzia immobiliare ( perché anch’essa era vincolata a mutuo ) ?
    Molte grazie per l’attenzione
    Andrea

    1. Gentile Andrea,
      non è possibile darti una risposta esaustiva poiché bisognerebbe visionare il contratto che hai sottoscritto ed entrare nel merito di aspetti legali.
      Da quanto scrivi la proposta di acquisto era vincolata all’erogazione del mutuo.
      Poiché tale evento non è avvenuto, comunicalo all’agenzia e richiedi la restituzione della somma versata.
      Se dovessero insorgere resistenze consulta un legale.
      Ti invio un cordiale saluto e ti ringrazio per seguirci.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  20. Gentilissimi buongiorno. Avrei bisogno di sapere con certezza se il Notaio al quale si è rivolta l’acquirente del mio appartamento ha ragione a non portare avanti l’atto di compravendita in quanto si è scoperto che la pratica di Concessione di Condono del Comune di Cagliari per un abuso edilizio del Condominio(realizzazione nel 1983 di un locale ripostiglio nel sotto pilotìs) non è stata completata nonostante sia stata presentata domanda completa dei documenti richiesti a termini di legge nel 1990 e pagata la prima rata degli oneri richiesti dal Comune. Nei mesi scorsi tramite uno studio tecnico il condominio ha provveduto a presentare richiesta integrativa e a giorni dovrebbero darci l’importo a saldo da pagare per il rilascio della Concessione. Chiaramente l’ Atto di Concessione in Sanatoria ci verrà consegnato tra un po di tempo visti gli arretrati maturati dagli uffici. Per quanto concerne l’accatastamento era stato effettuato dal Condominio nel 1990 ma ora hanno richiesto l’atto d’acquisto degli appartamenti di ogni singolo condomino e lo stiamo presentando.
    Il mio quesito è questo: il Notaio può stipulare regolarmente l’Atto di Vendita allegando copia della Domanda al Comune e le ricevute di versamento a saldo per la sanatoria, anche in assenza del Documento ufficiale i Concessione? Serve un documento dell’Ufficio del Catasto da allegare all’Atto? Sono abbastanza preoccupato perché l’acquirente non vuole acquistare se ci dovesse essere un minimo dubbio sulla validità dell’atto;il notaio è particolarmente pignolo e vuole tutelare giustamente la sua cliente, sta di fatto che sono trascorsi tre mesi dal giorno che si doveva stipulare, e l’acquirente si è stancata e vuole indietro la caparra se non si conclude entro il 30 Novembre, dalla mia parte ho versato la caparra per l’acquisto di un appartamento più piccolo per ricuperare del contante per pagare dei debiti, non sono in condizione di rendere la caparra perché il mio venditore non mi rende la caparra anticipata anzi chiede la penale. Sono nei guai grossi e non so come venirne fuori se il Notaio non stipula l’atto in presenza dei documenti su citati. Vi sarò grato se vorrete darmi il vostro parere sulla fattibilità dell’operazione o se è possibile trovare una soluzione alternativa che mi consenta di risolvere questo autentico dramma. Con gratitudine vi ringrazio per ciò che potrete fare. Antonio Cancedda.

    1. Gentile Antonio,
      non è possibile in questa sede entrare nel livello di dettaglio che lei richiede. Le implicazioni sono molteplici. Trattandosi di abuso realizzato in una parte comune, ritengo sia possibile trovare con il suo notaio una soluzione ragionevole.
      Rimarrebbero in sospeso i futuri oneri legati a questo abuso e il rischio sull’esito della pratica.
      Il notaio potrebbe studiare una formula di garanzia per l’acquirente, ivi comprese le spese di eventuale ripristino se il Comune non dovesse rilasciare la concessione in sanatoria.
      Cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  21. Buongiorno Sig. Notaio,
    vorrei avere delle delucidazioni sulle giuste procedure per acquistare casa tramite agenzia.
    Ho visionato un immobile che ci interessa molto, attraverso un’agenzia. Questa vuole farci fare una proposta di acquisto, al fine di valutare se il proprietario accetta la nostra offerta. Ma per non incorrere in brutte sorprese, le chiedo: l’agenzia deve fornirci prima i documenti per tutti i controlli? è obbligata a darceli? L’agenzia è stata restia, dicendo che prima viene fatta la proposta. ma è cosi’ che funziona?
    Inoltre su tale immobile l’agenzia mi dice che il proprietario ha un mutuo di 40.000 euro. Quale procedura risulta più sicura per eliminare tale mutuo, qualora riusciamo a acquistare la casa?. Grazie per la sua disponibilità; in attesa di sue. Gianluca

    1. Gentile sig.Gianluca,

      purtroppo poco si parla delle “procedure” delle agenzie immobiliari, delle loro parcelle (notoriamente dalle 5 alle 10 volte superiori a quelle del notaio incaricato dell’atto, responsabile fiscale e sostanziale negli anni a venire) – e qui stendiamo un velo pietoso – (anche sulla nota e tanto italica abitudine di guardare ai notai come a “professionisti inutili e costosi”, quando altre figure professionali costano molto di più ed offrono molto di meno al cittadino).
      Purtroppo evidentemente le agenzie rappresentano qualche potere forte, poiché le prassi che si sono venute a creare legittimano queste posizioni, che definire “restie” come lei fa è semplicemente eufemistico.
      Tuttavia bisogna essere realisti, se non si vuole indossare la maschera di Don Chisciotte e combattere contro i mulini a vento.

      Ebbene, la procedura è effettivamente quella descritta dall’agente immobiliare e le spiego il perché: poiché è un punto pacifico e consolidato in giurisprudenza che l’agente immobiliare matura il suo diritto alla provvigione nel momento in cui le parti si impegnano reciprocamente alla conclusione del contratto finale, l’agente nostrano vuole conservare tutte le redini della questione fino al momento in cui non è sicuro di aver maturato il diritto ad essere pagato.
      La paura degli agenti è che consegnando la documentazione in anticipo rispetto alla proposta, i cittadini italiani recuperino le informazioni loro utili e li “scavalchino”, contrattando direttamente con i venditori per non pagare l’agenzia.

      Ciò detto, come difendersi dai rischi?
      Molto semplicemente, consegnando all’agente, all’atto della presentazione della proposta, un assegno (il famoso assegno “per bloccare” la casa) di importo il più basso possibile, nell’ordine di 1.000/2.000 euro, non di più.
      E rinviando alla firma di un contratto preliminare redatto con la consulenza di un notaio la dazione di eventuali ulteriori caparre.

      Il succo è questo: io accetto di fare una proposta contrattuale, che mi vincola all’acquisto, solo a queste condizioni:

      a) ti do una somma quanto più limitata possibile in questo momento (chi mi garantisce infatti che se dopo aver accettato la proposta si scoprono problemi tali da far saltare l’affare la controparte mi restituirà quanto ricevuto?);

      b) se la proposta viene accettata si dà tutta la documentazione al notaio da me proponente scelto, e gli si fa preparare un contratto preliminare che recepirà il contenuto della proposta e lo completerà con le innumerevoli verifiche e clausole opportune e necessarie;

      c) solo in caso di esito positivo dei controlli effettuati dal notaio, in particolare con riferimento a regolarità urbanistica, regolarità dei titoli di proprietà, regolarità catastale e quant’altro, in occasione del preliminare, si potranno dare altre somme a titolo di ulteriore caparra o acconto di prezzo.

      Così si rispettano le prassi commerciali, che è difficile pretendere siano piegate ai nostri desideri, ma si limita il rischio al minimo.
      Se l’agente immobiliare protesta, lo faccia parlare con il suo notaio di fiducia… io ne ho fatte di litigate per conto dei miei clienti.. che non le dico neanche!
      Quanto al residuo mutuo che grava sull’abitazione non se ne preoccupi minimamente.
      Le strade scelte per la chiusura del debito saranno comunque vagliate dal notaio che le curerà l’acquisto e saranno perfettamente sicure per lei.
      La via maestra è la diretta chiusura del mutuo con parte del prezzo di vendita, fatta direttamente dall’acquirente su indicazione del venditore.
      Così è garantito che il debito viene pagato e l’ipoteca sarà cancellata a cura della banca stessa.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro Notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
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  22. Buongiorno, sono stato comproprietario di un immobile venduto 10 anni fa. Oggi, l’attuale proprietario, con il proprio legale rivendica le spese per condonare una piccola stanzetta che risulterebbe abusiva. E’ legittima tale richiesta ?

    1. Gentile sig. Franco,
      è chiaro che se l’abuso, scoperto in epoca successiva all’atto di compravendita, è da imputarsi al periodo in cui lei fu proprietario (od anche a quello anteriore), in qualità di venditore del bene di cui si scopre un vizio lei è responsabile verso il suo acquirente.
      L’abuso edilizio, infatti, è senz’altro un vizio dell’immobile ed anzi si può affermare che la regolarità urbanistica è qualità essenziale del bene compravenduto, salvo diverso accordo tra le parti. E pertanto ogni venditore risponde della mancanza delle qualità promesse verso i suoi acquirenti.
      Questo in termini generali. Entrando nel particolare sarebbe il caso di sentire un avvocato per verificare termini prescrizionali a danno della sua controparte e per visionare compiutamente l’atto di vendita e verificare cosa dicono le carte. Non tutte le pretese, infatti, hanno un fondamento coerente i dati di fatto.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro Notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
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  23. Gentile notaio, ho da porle un quesito cogliendo l’opportunità, che lei generosamente ci offre, di chiarire i nostri dubbi.
    Ho fatto proposta di acquisto, per un’immobile a Roma, via Chiana, accatastato A10 di proprietà di una società. Premetto che ho condizionato il mio acquisto alla variazione di destinazione d’uso, da ufficio ad abitazione, cosa che il venditore ha accettato senza problemi. Ora mi comunicano che, per il momento, non si può procedere all’acquisto perche la variazione da A4 ad A10 fatta nel 2004 era stata inoltrata come condono e che, ad oggi, tale pratica risulta non conclusa, dunque non si può rogitare. Per contro,la variazione al catasto risulta.
    Mi dicono che procederanno con il “diniego/ritiro” del condono (non sono un tecnico, non so se è il termine giusto) per annullare la domanda di condono fatta in precedenza e, rimanere nella categoria originaria.
    Le mie domande sono: Come si potrebbe risolvere questo problema?Dov’è che non risulta ancora una variazione o la pratica “non conclusa” se al catasto è già catalogata A10? si tratterebbe solo di rifare una semplice variazione.
    Ammettendo che sia stata presentata domanda di condono (edilizio od altro), si può fare un atto di compravendita?
    Vedendo le planimetrie catastali,originaria ed attuale, non vi sono modifiche alla dispozione o struttura dell’immbole.
    Per quanto riguarda la società, quali accertamenti dovrei fare per essere tranquilla nell’acquisto? So che, se la società è a rischio fallimento o fallisce, mi potrebbero “togliere” l’immobile seppure l’atto è stato firmato tempo prima, ma quanto tempo prima?
    Chi è in tal caso in pieni poteri da parte della società per firmare l’atto di compra-vendita?

    Ringraziandola per l’attenzione che vorrà porre alle mie domande, porgo cordiali saluti.

    1. Gentile signora Escobar,
      se vuole proseguire nel suo acquisto nonostante il mancato cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, le consiglio di prendere in mano le redini della situazione interpellando un notaio di sua fiducia.
      Il notaio potrà verificare se il cambio di destinazione d’uso è tecnicamente fattibile e se sono stati fatti correttamente tutti i passaggi presso l’ufficio Condono per ripristinare la situazione originaria attraverso quello che lei chiama “diniego/ritiro”.
      Fatte queste verifiche, il notaio potrà dare un quadro realistico della situazione e studiare una formula contrattuale che possa garantire il suo acquisto, non solo in merito all’aspetto urbanistico, ma anche sotto l’aspetto della tutela nei confronti di eventuali creditori della Società venditrice.
      Nell’inviarle un cordiale saluto, la ringrazio per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  24. Salve, ho acquistato un appartamento che prima dell’atto era fornito di una parete divisoria composta da muro e vetrata, splitter, lavabo nel bagno e faretti in una controsoffittatura. Dopo l’atto era sprovvisto di quanto sopra.
    Il vecchio proprietario poteva portare via quanto descritto?
    Grazie, Emilia

    1. Gentile Emilia, in merito ai beni rimossi di cui parli bisogna verificare:
      – se questa parte divisoria può essere considerata un bene mobile o – viceversa – fa parte della consistenza dell’appartamento.
      Controlla se la parete è riportata nella planimetria catastale che ti è stata consegnata al rogito.
      Impianto elettrico, sanitari e controsoffitto, così come infissi interni ed esterni, vengono considerati parte integrante dell’immobile.
      Gli elementi illuminanti (faretti) sono considerati invece beni mobili.
      In termini generali la consistenza di un bene immobile dal momento della proposta d’acquisto o compromesso deve essere la medesima al momento del rogito definitivo.
      Spero le mie informazioni ti siano utili.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  25. NEL MESE DI GIUGNO U.S. HO FATTO IL COMPROMESSO PER LA VENDITA DEL MIO APPARTAMENTO E NELLA QUALE SI STABILIVA:
    LA VENDITA DEVE AVVENIRE ENTRO IL 2013;
    CHE AL FABBRICATO SI DOVEVANO FARE DEI LAVORI CHE AD APRILE FURONO DISCUSSI DAL CONDOMINIO E LA SOMMA PER FARE CIO’ E’ DI CIRCA 4.500 EURI + IVA. QUALCHE CONDOMINO PERO’ EBBE L’IDEA DI CHIEDERE ALTRI PREVENTIVI.
    AD OGGI NON SI E’ FATTO NULLA. CREDO CHE L’ATTO SI FACCIA ENTRO 15 GG.
    PERO’ A TUTTORA STANNO ARRIVANDO ALTRI PREVENTIVI,CAMBIANDO ADDIRITTURA LA TIPOLOGIA DEI LAVORI GIA’ DISCUSSI CON LA CONSEGUENZA CHE LA SOMMA CHE SI EVINCE E’ MAGGIORE DI QUELLA DISCUSSA.
    ORA L’ACQUIRENTE PRETENDE CHE SIA IO A PAGARE LE SPESE CHE SI ANDRANNO A SOSTENERE, MENTRE IO RIBADISCO DI PAGARE LA SOMMA CHE IO CON GLI ALTRI CONDOMINI AVEVAMO DISCUSSO DI FARE. LA SALUTO ANTICIPATAMENTE. ANTONIO

    1. Gentile Antonio,
      se tu e il venditore non avete fatto pattuizioni particolari nel compromesso, le spese di straordinaria manutenzione deliberate dall’assemblea del condominio spettano al proprietario-venditore, anche se non sono state ancora eseguite.
      Determinante quindi è accertare presso l’amministratore del condominio se queste spese sono già state deliberate, ovvero se saranno deliberate prima del rogito di compravendita definitivo.
      Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  26. Buongiorno, io e mio marito abbiamo firmato una proposta d’acquisto di immobile da costruire, con caparra a nome dell’impresa di euro 10.000, tramite agenzia.
    Dopo pochi giorni l’agenzia ci convoca dicendoci che l’impresa ha accettato e firmato la proposta. Noi però non abbiamo mai ricevuto copia della proposta né prima né dopo. Quando l’ho richiesta mi è stato risposto che comunque ne avremmo rifatta una nuova al preliminare, anche perchè l’impresa costruttrice avrebbe cambiato società.
    Noi nel frattempo per vari motivi avremmo deciso di rinunciare all’acquisto. Volevo chiedere, visto che non abbiamo mai ricevuto copia della proposta e visto che l’impresa costruttrice cambierà soci, per cui penso anche intestazione, se possiamo ritirarci senza perdere la caparra.
    Abbiamo infatti notato che l’assegno non è stato ancora incassato, molto probabilmente perchè intestato alla vecchia societa!? All’agenzia dobbiamo qualcosa? e comunque come dobbiamo comportarci? Grazie. Saluti. Monica

    1. Gentile Monica,

      innanzitutto pretendete la consegna da parte dell’agenzia della proposta accettata dalla società venditrice. L’assegno, per prassi, viene consegnato al venditore al momento dell’accettazione, pertanto che non sia stato ancora incassato non è elemento tale da escludere che lo sia in futuro. E’ plausibile che l’assegno sia già stato consegnato alla società.
      Se l’agenzia non è in grado di darvi la proposta accettata, allora chiedete la restituzione dell’assegno, poiché è presumibile che non esista accettazione della vostra proposta!
      Questo punto è fondamentale! L’agenzia ha il preciso dovere contrattuale di consegnarvi copia della proposta con la firma per accettazione, ci mancherebbe! E vi deve anche riferire esattamente cosa abbia fatto con il vostro assegno, se lo ha consegnato o meno!
      Se invece la proposta accettata vi viene data, beh allora il contratto è concluso e voi siete impegnati ad acquistare. Se vi ritirate, anche se la società venditrice cambia soci (il che è assolutamente irrilevante per voi, che avete contrattato con la società), siete inadempienti e perdete la caparra. Ed in quest’ultimo caso, purtroppo, dovreste anche pagare l’agenzia, che il suo lavoro lo ha fatto, magari malissimo, ma procurandovi l’acquisto.
      Con l’occasione torno a ripetere a tutti i lettori: non abbiate paura del notaio, santo cielo! Andate a parlarci PRIMA di firmare qualsiasi proposta d’acquisto, PRIMA di consegnare assegni a chicchessia. Perché privarsi della consulenza di un professionista che comunque sarà necessario nel corso della procedura?! Come evidenzia il caso della signora Monica, i rischi sono alti anche prima di stipulare l’atto notarile.
      In bocca al lupo e cordiali saluti

      Federico Alcaro Notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940
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  27. Buongiorno,
    sto per acquistare un immobile che credevo di proprietà di una fondazione, a cui era stato lasciato in eredità per donazione. Dalla visura catastale che ho richiesto per conto mio però risulta che la fondazione ne detiene solo una quota, mentre altre due quote sono detenute da due persone. E’ possibile che non sia stata aggiornata la situazione al catasto? Come posso essere sicura che non ci siano brutte sorprese, anche per via della donazione?
    Grazie.
    Cordiali saluti,
    Maria

    1. Gentile Maria,
      accade piuttosto di frequente che, per vari motivi, il Catasto non venga aggiornato nei vari passaggi di proprietà di un immobile e che quindi le intestazioni non siano corrette.
      Le funzioni del Catasto sono prevalentemente fiscali. Per questo il Catasto viene definito “non probatorio”, ovvero non dà certezza sulla proprietà – cosa che invece accade in alcune zone del nord Italia, dove vige il Catasto Tavolare.
      La sicurezza del non avere brutte sorprese ti viene garantita dagli accertamenti che farà il tuo notaio di fiducia.
      Puoi chiedere intanto al venditore l’atto di proprietà dell’immobile e le relative autorizzazioni edilizie, da fornire poi al tuo notaio.
      Grazie per averci scritto e continua a seguirci! Cordiali saluti.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  28. Buonasera,
    Sto per acquistare un appartamento (prima casa) insieme alla mia compagna ed abbiamo fatto il preliminare condizionato all’ottenumento del mutuo. Volevo sapere se i costi notarili e le varie tasse da pagare per l’acquito variano se la casa viene intestata solo a me oppure a metà tra me e la mia compagna. Stesso discorso per il mutuo. Se si fa un mutuo cointestato, ci sono più tasse e spese notarile rispetto ad un mutuo intestato solo ad uno di noi?
    Anche le spese di registrazione del preliminare variano? e se la banca non eroga il mutuo, posso recuperare queste spese?
    Grazie

    1. Gentile Jamal,
      rispondendo per ordine a quanto chiedi, ti preciso che:
      i costi notarili sono i medesimi, sia se l’abitazione venga acquistata unicamente da te o cointestata con la tua compagna.
      Quelle che possono variare sono le imposte della compravendita, ovvero se è prima casa per uno solo o per entrambi. Per calcolare le imposte puoi utilizzare il calcolaimposte di CasaNoi.
      Per le imposte del mutuo il discorso è lo stesso: pagherete imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo del mutuo se prima casa; del 2,00% se seconda casa.
      Le spese di registrazione del preliminare di compravendita invece non si possono recuperare. Chiaramente il contratto è bene registrarlo solo dopo aver ottenuto la delibera di concessione del mutuo.
      Consulta comunque il tuo notaio di fiducia.
      Ti ringrazio per averci scritto. Cordiali saluti.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  29. Buonasera,
    sto definendo la vendita del mio appartamento con un acquirente privato (siamo alla formulazione della proposta).
    L’appartamento è stato completamente ristrutturato e l’unica modifica sulla pianta catastale è stato lo spostamento (chiusura e riapertura) della porta della cucina (prima apriva sull’ingresso, ora sulla sala). Non sono stati spostami tramezzi, né cambiata la destinazione d’uso di alcun locale.
    Al tempo del lavoro non ho fatto né DIA né altro.
    Volevo chiederle se è possibile rogitare con questa piccola modifica (che tra l’altro è approvata e apprezzata dal compratore), o devo provvedere a sanare in qualche modo la modifica.
    In ultimo non ho certificazioni degli impianti, in quanto i lavori sono stati eseguiti (comunque a regola d’arte) da un familiare del mestiere. Anche qui, avrò problemi con il rogito?
    Grazie per i chiarimenti che vorrà fornirmi.
    Francesco

    1. Gentile Francesco,
      il notaio ha il dovere di tutelare l’acquisto di un immobile sotto molteplici aspetti, compresa la regolarità edilizia e urbanistica. Pertanto sarà il notaio – per atti di compravendita viene scelto dalla parte acquirente – a dare indicazioni precise alla tua domanda.
      In termini generali:
      – i lavori edilizi che comportano variazioni di un immobile, devono essere autorizzati con un titolo edilizio (concessione edilizia, DIA, SCIA, concessione in sanatoria, DIA in sanatoria, etc.). Le variazioni devono inoltre essere riportate graficamente in Catasto, tramite presentazione di una nuova planimetria;
      – i lavori che hai effettuato molto probabilmente andavano autorizzati con DIA o SCIA. E’ possibile sanare a posteriori i lavori già effettuati tramite una DIA (DIA in sanatoria) con pagamento dei relativi oneri;
      – la certificazione degli impianti non è obbligatoria per una compravendita, ma questa circostanza deve essere comunicata dal venditore e accettata dall’acquirente in sede di definizione dell’accordo;
      – la certificazione degli impianti è uno dei documenti necessari per richiedere abitabilità/agibilità di un immobile dopo che sono stati eseguiti dei lavori.
      Cordiali saluti.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  30. Buongiorno,
    ho fatto una proposta d’acquisto per un appartamento, solo dopo sono venuta a conoscenza che su di esso grava un’ipoteca di gran lunga superiore al prezzzo di acquisto ora io non mi fido e vorrei recedere dall’ acquisto. La proposta d’acquisto prevede che il termine entro cui fare rogito con consegna dell’ appartamento é il 30.09.2013, posso fare leva su questa data e farmi ridare indietro la caparra? razie

    1. Gentile Silvia,
      se non è riuscita da sola, per le vie brevi, ad uscire dal contratto e a farsi restituire la caparra, è opportuno che lei faccia visionare la proposta d’acquisto sottoscritta a un professionista di fiducia (avvocato o notaio) e comunicare formalmente per iscritto con il venditore ed eventuale intermediario.
      Sono infatti molteplici gli aspetti da analizzare.
      In linea generale ciò che scrive è corretto: la scadenza del termine è motivo di risoluzione del contratto.
      La ringrazio per averci scritto. Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  31. Salve e complimenti per il blog.

    sono prossimo alla stipula di un mutuo per acquisto quote (il totale di quelle disponibili) da mia madre e fratelli di un immobile proveniente da una eredità. Tale immobile in verità dei fatti è il frutto di una compensazione (tra valori e immobili) con i miei fratelli. Ovvero c’è chi prende un immobile e chi prende i contanti. La transazione pertanto non origina esborsi di denaro per nessuno.
    Io nella richiesta di mutuo ho comunicato l’acquisto delle quote somme che dovrei trattenere o farmi ri-restituire per ristrutturare l’immobile oggetto della compravendita.

    Vi chiedo lumi, al fine di evitare accertamenti o problematiche legali di varia natura, su come comportarmi ovvero;
    – il giorno della stipula dovrò sicuramente fare degli assegni per il pagamento che andranno indicati nell’atto;
    – è indispensabile che tali assegni vengano negoziati nelle rispettive banche?
    – ammesso che gli assegni vengano negoziati come devo comportarmi (in termini burocratici) per rientrare nella disponibilità delle somme versate? basta un bonifico da parte dei miei familiari a mio favore o devo accompagnarlo da qualche carta scritta?
    – tale procedura è inattaccabile fiscalmente?

    Grazie per i consigli.

    1. Gentile Marco,
      non credo di poterle dare una risposta esaustiva in questa sede.
      Il suo caso merita un approfondimento ed una progettazione puntuale, esaminando le carte e vagliando altre soluzioni. Ad esempio, se i “valori” cui lei fa riferimento sono valori ereditari (risparmi, fondi di investimento, titoli…), potrebbe fare al caso vostro un contratto di divisione (peraltro fiscalmente molto vantaggioso).
      Laddove invece i valori sono intesi come “compensazione” dell’acquisto della piena proprietà del bene ereditario, ma non sono compresi nel patrimonio caduto in successione, allora si tratta di vera e propria vendita di quote, per la quale occorrerà comportarsi come una normale vendita.
      Il punto non è molto chiaro in base alla descrizione che lei fa della situazione.
      E’ evidentemente importante che la dichiarazione delle finalità del mutuo – fondamentale ai fini del relativo trattamento fiscale, sia in sede di stipula ai fini del pagamento dell’imposta sostitutiva, sia in sede di dichiarazione dei redditi ai fini dell’eventuale detrazione degli interessi passivi, risulti coerente con la realtà contrattuale, altrimenti rischia non solo l’accertamento, ma le sanzioni conseguenti a una tassazione cui non avrebbe avuto diritto.
      Le consiglio caldamente, prima di avviare le pratiche del mutuo, di rivolgersi al suo notaio di fiducia per analizzare la complessa situazione e decidere il miglior programma possibile.
      Cordiali saluti.

      Federico Alcaro Notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940
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  32. Salve, ho questo problema e necessiterei della sua consulenza: sto per vendere casa di mia proprietà (acquisto prima casa) e fino all’atto del rogito che avverrà in giugno ho tempo di cercare una nuova casa da acquistare. I potenziali acquirenti mi danno tempo 15 gg dal rogito per lasciare casa, con trattenimento di una somma cautelativa in mano al notaio. I problemi quindi sono due: 1) se acquisto casa dopo il rogito ma prima dei 15 gg per liberare casa, come faccio al momento del rogito nuovo a pagare l’intera somma? 2) se mi piacesse una casa da ristrutturare come faccio a lasciare casa in 15 gg? Grazie infinite se potrà rispondermi.

    1. Gentile Manila,
      la risposta ai suoi dubbi non è prettamente giuridica, ma risiede, sostanzialmente, nella capacità “diplomatica” di organizzare l’operazione in modo preciso. E’ evidente che dovrà coordinare l’acquisto e la vendita in modo da minimizzare il rischio di esser fuori da casa sua attuale senza poter entrare nella nuova! Se trovasse una casa già idonea si potrebbe riuscire, con la dovuta attenzione e preparazione (al riguardo sarebbe fondamentale che il notaio incaricato delle due operazioni fosse lo stesso o che i due notai si coordino in modo molto preciso) ad organizzare il tutto in unica data.
      Lei vende ai suoi acquirenti, il prezzo viene pagato, su sua indicazione, direttamente al suo venditore (per la parte corrispondente, è chiaro). Non vi sono problemi di incasso degli assegni, valuta, emissione di nuovi assegni. In un unico giorno lei vende e ricompra. Questo potrebbe ridurre al minimo i tempi necessari ad un trasloco, che dovrà chiaramente essere preparato ed organizzato con precisione.
      Si armi di pazienza e parli con le controparti. Trovi la casa nuova e poi riunisca tutti attorno ad un tavolo. E’ nell’interesse di tutte le parti trovare una organizzazione funzionale ed efficace!
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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  33. Buongiorno,
    mi è stato proposto un contratto di affitto in permuta.cauzione di 8mila euro, canone mensile di 500 euro, possibilità entro e non oltre i 4anni di comprarla scalando affitto corrisposto e trasformando cauzione in caparra. Se non voglio comprare invece in qualsiasi momento posso, con preavviso, lasciare la casa e riprendermi la cauzione avendo versato così un nomrale affitto. Quali rischi corro? A cosa devo stare attenta? L’agenzia che ci segue non ha mai fatto transazioni di questo tipo ma sostiene di dover avere la provvigione di vendita non di affitto. è vero? grazie

    1. Gentile Chiara,

      il contratto che le propongono, noto come “RENT TO BUY” o “locazione con patto di futura vendita”, è stato recentemente prospettato come una delle possibili soluzioni al problema della difficoltà di ottenere mutui che in questo periodo attanaglia i cittadini italiani. Il contratto, come da lei già compreso, è un vero contratto di affitto, per il quale lei corrisponderà un canone mensile. Ma, diversamente da un normale affitto, il contratto reca una clausola che le attribuisce il diritto di acquistare l’immobile ad un prezzo già predeterminato, scontando gli importi di canoni di locazione già pagati (convertendo anche la cauzione in acconto di prezzo, e non caparra, dal momento che quando si compie l’acquisto la caparra perde ogni significato giuridico, avendo svolto il suo ruolo di “rafforzamento” degli obblighi contrattuali).

      In pratica le parti escono dal contratto come locatore e conduttore, reciprocamente obbligati ad un contratto di affitto di immobile. Ma uno dei due, il proprietario, risulta anche vincolato dall’obbligo di vendere se la controparte vorrà.

      I rischi connessi a questo contratto risiedono tutti nella sua natura obbligatoria e non reale: il contratto vincola lei e la controparte, ma non è opponibile ad un terzo in buona fede. Dunque se il suo proprietario si comportasse scorrettamente, vendendo la casa ad un terzo, lei non potrebbe opporsi all’ingresso del terzo nella sua proprietà, e si ritroverebbe a dover pretendere il risarcimento del danno, da provare, senza avere in mano una vera garanzia.

      Da questa fondamentale osservazione discendono tutta una serie di considerazioni che è necessario svolgere. Basti pensare al caso in cui lei decida di risolvere il contratto e il suo proprietario non le restituisse la cauzione (attenzione: cauzione pari a 16 mensilità, dunque assolutamente fuori misura rispetto a ad una normale cauzione per affitto, solitamente attestata sulle tre mensilità). Quali tutele avrebbe in questo caso? Nessuna tutela particolare, ma solo l’ordinaria responsabilità della sua controparte, nella speranza che una eventuale azione esecutiva trovi patrimonio sufficiente da aggredire.

      I principali rischi potrebbero essere superati, non creda che stia tirando acqua al mio mulino, mediante ricorso alla forma notarile per il contratto. Solo con l’atto notarile si potrebbe infatti configurare il contratto in modo da avere una trascrizione nei registri immobiliari a suo favore (ottenendo così la “opponibilità erga omnes”, cioè la validità del contratto anche contro i terzi), trascrizione che la proteggerebbe contro il caso della vendita ad un terzo, così come per il caso in cui, dovendo recuperare somme dalla controparte e nell’inerzia della stessa, si potrebbe aggredire il bene sicuri di trovarlo ancora nel patrimonio dell’attuale proprietario.

      Da ultimo, quanto alla specifica domanda relativa al compenso dell’agenzia immobiliare, le confermo che la tesi dell’agenzia sembra corretta. Infatti, allo stato attuale della legislazione (non sta a me far notare che alcuni grossissimi – e dunque ascoltatissimi – gruppi economici del panorama italiano hanno la loro “sezione intermediazione immobiliare”) il mediatore matura il diritto alla provvigione nel momento in cui le parti “stipulano” il contratto mediato (la vendita) od anche solo quanto “si obbligano a stipulare” il contratto mediato (come per il caso del contratto preliminare). Ora, dal momento che con la firma del “rent to buy” il proprietario esce “vincolato a vendere”, è come se avesse firmato un contratto preliminare.

      In conclusione, data la novità della soluzione proposta, data la complessità fiscale e giuridica, dati i rischi, le sconsiglio caldamente di accettare tale proposta prima di essersi confrontata dal vivo con il suo notaio, avendo verificato con questo la reale fattibilità del contratto.

      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO

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  34. Buongiorno,
    vorrei un aiuto ed un consiglio per piacere. A marzo ho visto una casa e, tramite agenzia, abbiamo fatto il compromesso. La casa presenta un piano terra con cucina, soggiorno, bagno e camera, esattamente come risulta al catasto; in mansarda vi sono invece i tramezzi in muratura..ma al catasto risulta un sottotetto. L’agenzia ci aveva stra-assicurato che questo non era un problema, che le mansarde sono tutte così ecc..un sacco di parole e rassicurazioni.
    Abbiamo richiesto un piccolo mutuo(30% del valore della casa) ma quando è venuto il perito ma riscontrato questa non conformità rispetto alla planimetria. Questo può rappresentare un problema per l’avere il mutuo?
    Premetto che sul compromesso firmato da me acquirente, dal venditore e dall’agenzia, vi è scritto che il tutto è conforme alla planimetria. L’agenzia continua ad oggi a dire che richiedendo un mutuo così basso, non dovremmo aver problemi, la casa al primo piano è a posto e anche se la mansarda non lo è, al massimo ci viene tolto il valore di quest’ultima ma comunque il primo piano + box + cantina vale di più del 30% del mutuo da noi richiesto.
    ha ragione? Posso invece aver problemi? Se non mi dovessero concedere il mutuo..come mi devo comportare? In qualche modo, ho torto anche io? Ci rimetterei in qualche cosa?
    La ringrazio molto.
    Paola Mascarello

    1. Gentile Paola,
      la situazione che descrivi è piuttosto frequente. Spesso i sottotetti vengono trasformati in locali abitativi senza che il proprietario prima si preoccupi di avere i necessari titoli autorizzativi.
      Per quanto riguarda la tua situazione, ci sono due aspetti distinti da valutare: la compravendita e il mutuo.
      COMPRAVENDITA
      L’attuale normativa prevede che ci debba essere conformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto di un immobile al momento del rogito.
      Se la planimetria non corrisponde, la prima cosa da verificare è se è possibile “sanare” i lavori effettuati tramite una autorizzazione edilizia a posteriori (DIA post-operam). In altre parole: esiste la possibilità di sanare quanto realizzato? Questa è la domanda da porre all’Ufficio tecnico del comune.
      Se la risposta fosse negativa, ovvero se non c’è la possibilità di regolarizzare le opere in questione, ci sono diverse strade, non esclusa la necessità per il venditore di eliminare i tramezzi del sottotetto. La cosa è delicata perché in questo caso si viene a modificare la consistenza di quanto oggetto di compromesso: parlane con il notaio di tua fiducia.
      MUTUO
      Ogni Banca ha i propri parametri per l’erogazione del mutuo. L’erogazione di un finanziamento bancario avviene ad insindacabile giudizio dell’Istituto di Credito. Non è corretto quindi effettuare delle ipotesi. In linea di massima possiamo dire questo: se il notaio ritiene che l’immobile abbia i requisiti affinché possa essere stipulata una compravendita, generalmente la Banca interviene. Anche qui però ci sono delle eccezioni. Ad esempio, anche se è tecnicamente possibile stipulare una compravendita, alcune Banche non intervengono se non è stata rilasciata l’abitabilità, oppure se sono ancora in corso pratiche di condono edilizio e vincolano l’erogazione del mutuo al rilascio della concessione edilizia in sanatoria.
      Ti consiglio di armarti di santa pazienza ed approfondire bene la questione con il tuo notaio ed eventualmente con un tecnico di fiducia.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  35. egr. Notaio
    ricorro alla sua disponibilità per porle il seguente quesito: dovrei acquistare un terreno che prevede la edificabilità di una casa su unico piano. il terreno di circa 1300mq era agricolo sino al provvedimento del piano casa, in Molise.il terreno va considerato ancora agricolo o edificabile? cosa occorre per portare avanti una trattativa tra privatiin modocorretto e protetto? orientativamente a quanto ammonterebbero le spese notarili?

    1. Gentile Eugenio,
      quando si acquista un terreno è obbligatorio allegare all’atto il “certificato di destinazione urbanistica” rilasciato dal Comune. Questo documento attesta cosa prevede lo strumento urbanistico vigente (Piano Regolatore). In poche parole, indica se si tratta di terreno in zona agricola o in zona edificabile o altre zone (artigianale, commerciale, parco, ecc.).
      Anche nei terreni agricoli il Piano Regolatore prevede la possibilità di costruire fabbricati abitativi/agricoli. Per rispondere alla tua domanda, ti suggeriamo di acquisire questo certificato e di parlare con un tecnico del Comune per capire le potenzialità edificatorie di questo terreno. Ti consigliamo anche di avvalerti di un tecnico qualificato di tua fiducia che ti potrà assistere sia per la compra-vendita, sia per le future pratiche edilizie.
      Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  36. Illustre Notaio
    avrei bisogno di un suo parere professionale sul seguente caso:
    stanza realizzata in campagna per deposito attrezzi agricoli regolarmente accatastata da qualche anno,regolare irpef,ici ecc. scopriamo oggi in successione che non esiste il permesso di costruire. che si puo’ fare? è un atto fondamentale ai fini della successione oppure no?
    grazie!Emanuele.

    1. Gent.le sig. Emanuele,
      la circostanza che manchi un “permesso a costruire” lascia intendere che il fabbricato, per quanto sia stato accatastato e per quanto in relazione al medesimo abbiate pagato le imposte, potrebbe essere radicalmente abusivo sotto il profilo urbanistico.
      Questa possibilità costituisce senz’altro un problema. Occorre infatti verificare con un tecnico (un architetto, un geometra, per esempio) la fattibilità di un “accertamento di conformità”, ovvero un meccanismo di “sanatoria” che si fonda sulla verifica della presenza delle condizioni in base alle quali, a richiesta, sarebbe stato rilasciato il relativo permesso a costruire.
      Sul punto, tuttavia, non posso esprimermi, evidentemente, non conoscendo gli elementi del fatto. La esorto però a rivolgersi ad un tecnico che le faccia una sua valutazione professionale.
      Si ricordi che i fabbricati abusivi sono soggetti all’ordine di demolizione da parte del Sindaco, e la commissione di abusi edilizi può comportare conseguenze anche gravi, ed anche penali, nei confronti dell’autore.
      Ricevuta la relazione del suo tecnico si potrà ragionare sul “che fare” e di conseguenza decidere come comportarsi in relazione alla successione.
      L’immobile esiste e produce un reddito, conseguentemente dovrebbe essere inserito nella dichiarazione di successione. Ma l’elemento dell’abuso suggerisce una piena valutazione delle circostanze, prima di procedere a nuovi atti formali (tra i quali la presentazione della dichiarazione di successione è certamente ricompresa).
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912
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  37. Salve, devo acquistare casa di proprietà di mia madre e lei deve acquistare la mia. Premesso che non ci sarà nessuno scambio di soldi, ma sarà ceduta perché quella di mia madre è più grande, quanto dobbiamo pagare a livello notarile?

    1. Gentile Simona,
      la forma contrattuale idonea al tuo caso è la permuta. Nella permuta ci può essere o non essere un conguaglio in denaro. Sottoponi la tua esigenza al tuo notaio di fiducia, chiedendo un preventivo dei costi.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  38. Buongiorno,
    Intendo comprare un terreno non edificabile, da un privato, di pagarlo in contanti. Vorrei sapere una volta raggiunto l’accordo cosa mi consiglia di fare per assicurarmi l’acquisto, onde evitare spiacevoli sorprese,sono disponibile ad andare dal notaio per il rogito anche subito.

    Saluto e ringrazio anticipatamente.

    1. Gentile Mario,
      non ti rimane che definire con il venditore prezzo, modalità di vendita e tempistica e andare quindi dal tuo notaio di fiducia per una rapida stipula della compravendita, possibilmente con le carte del terreno (visura e mappa catastale, atto di proprietà).
      Il notaio ti darà l’assistenza necessaria a scrivere l’accordo ed evitare brutte sorprese.
      Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  39. Salve. Ci è stata fatta una proposta di acquisto di un mini appartamento praticamente cadente, anche se noi abbiamo fatto presente che non avevamo intenzione/necessità di vendere, comunque ci è stato detto che se accettavamo la proposta ci veniva dato un assegno dell’intero importo. Ora chiedo è un metodo sicuro? Lei che farebbe?
    Grazie

    1. Gentile Claudio,
      nulla vieta a un acquirente interessato di pagare l’intero prezzo di un immobile già in fase di proposta d’acquisto, ma ti consigliamo di perfezionare l’accordo direttamente dal notaio scelto dall’acquirente, affinché risulti che l’acquirente stesso è pienamente consapevole dello stato di manutenzione dell’immobile e non insorgano motivi di conflittualità successivi all’accordo.
      L’accordo chiaramente deve essere fatto in forma scritta e deve contenere tutte le informazioni che identificano e descrivono l’immobile, la proprietà, lo stato di manutenzione, gli estremi catastali, la presenza/assenza di agibilità e certificazione impianti, gli estremi dei titoli autorizzativi, la presenza di vincoli, ipoteche, etc…

      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  40. Grazie per la precedente risposta. Ora vorrei approfondire un argomento che oggi e’ molto di attualità. La seconda casa. Anni fa sono venuto in possesso della mia abitazione attraverso la successione a mio padre. Il 50% a me ed il 50% a mia madre. Nel corso degli anni questa abitazione ha subito una modifica, ovviamente tutto regolarmente denunciato e con documentazione necessaria. L’abitazione, nel ristrutturarla, e’ risultata più piccola di come era in precedenza. Da una vecchia cantina adiacente alla casa e’ stato ricavato un garage con una metratura inferiore alla cantina. Successivamente ho acquistato casa. Sono riuscito ad acquistarla come prima casa in quanto mi dissero che avendo conseguito la mia vecchia casa attraverso la successione, avevo questo diritto. Ora però mi trovo a dover pagare imu sulla seconda casa (la mia metà che ho ereditato). Consideri che queste due abitazioni sono attaccate. Una sorta di bifamiliare. Esiste la possibilà, senza andare in contro a spese eccessive, di non avere in carico questa porzione di casa come seconda casa?
    Grazie.

    1. Gentile Tommaso,
      in presenza di due unità immobiliari contigue, autonomamente accatastate, per applicare le agevolazioni IMU per l’abitazione principale occorre richiedere quanto prima l’accatastamento unitario. Diversamente, una delle due resterà considerata come seconda abitazione e assoggettata a imposizione con l’aliquota ordinaria. Il vantaggio dell’applicazione dell’aliquota ridotta compensa ampiamente, quasi sempre, l’incremento della rendita.
      Ne deriva che un contribuente che possiede due fabbricati contigui, con distinta iscrizione in catasto, dovrà chiederne la fusione al competente Ufficio del Territorio. In caso contrario, solo uno dei due appartamenti, a scelta del contribuente, sarà soggetto all’aliquota ridotta di legge del 4 per mille, mentre l’altro ricadrà nella più elevata aliquota ordinaria deliberata dal comune.
      Segnalo infine che la fusione catastale dei due fabbricati non potrà avere effetti retroattivi, ma opererà a partire dalla sua annotazione agli atti del Territorio.

      Dr. Sergio Montedoro
      Studio Montedoro Dottori Commercialisti
      http://www.studiomontedoro.net

  41. Salve, mi piacerebbe acquistare un villino a mare (Agnone Bagni,zona Augusta SR). Come tutti gli immobili presenti in zona sono stati costruiti intorno ai fini anni 70 inizio 80 e in modo rigorosamente abusivo.
    Il villino in questione risulta essere stato sanato e con oblazioni pagate.
    Come documenti disponibili l’immobile ha: planimetria , certificato catastale, atto di provenienza e oblazioni di sanatoria.
    Da un precedente check in banca per la richiesta del mutuo (circa 85k euro), mi e’ stato chiesto che trattandosi di un edificio messo in sanatoria, servirebbe un certificato del comune per nulla osta a rilascio abitabilità, in quanto l’immobile non ricade in zone soggette a vincoli.
    Ora la mie domande sono:
    A) Il comune può rilasciare questo certificato liberamente senza problemi dato che la sanatoria è stata regolarmente pagata?
    B) In caso di certificato, io o il comune sono/è in obbligo di avere un’abitabilità e in caso del solo nulla osta per avere il mutuo e io non ho tale certificato, la banca potrebbe avvalersi sul mio immobile con ipoteche o sequestro?
    C) Una perizia della banca con questi documenti potrebbe andare a buon fine (ripeto la mia richiesta e’ di avere almeno 85k Euro)?
    Grazie del supporto. Salvo

    1. Gentile Salvo,
      la tua domanda è complessa e bisogna andare per ordine.

      Richiesta Condono e Concessione edilizia in sanatoria.
      Trattandosi di immobile edificato in assenza di concessione edilizia e per il quale è stata presentato un condono, ti consigliamo di perfezionare l’acquisto solo in presenza di Concessione edilizia in sanatoria rilasciata dal Comune. Quindi, precisiamo, non una copia della pratica di condono con oblazioni pagate ed eventuali nulla-osta al rilascio della Concessione per assenza di vincoli, ma copia della “Concessione edilizia in sanatoria con estremi di protocollo e copia del progetto approvato” (il disegno della casa approvato, per capirci).
      Nella tua zona potrebbe però verificarsi che i Comuni siano inadempienti nel rilascio di queste Concessioni in sanatoria. Parlane con un professionista di fiducia (notaio, avvocato, commercialista) e verifica se è possibile perfezionare un atto di compravendita con le dovute garanzie anche con la sola domanda di concessione in sanatoria.

      Certificato abitabilità – certificato imbocco in fogna/scarico acque
      E’ opportuno, anche se non obbligatorio per una compravendita, avere il certificato di abitabilità del villino. Se questo certificato non è stato rilasciato, può essere richiesto in comune all’ufficio tecnico. L’agibilità attesta che il fabbricato è correttamente allacciato alla rete fognante, gli ambienti destinati ad abitazione sono salubri, gli impianti sono a norma, e altri elementi secondari. In assenza di certificato abitabilità, è bene comunque acquisire copia del “Certificato di imbocco in fogna”.

      Rispondo per ordine alle tue tre domande:
      A) il certificato di abitabilità viene rilasciato dal comune. Per rilasciarlo il Comune chiede una serie di documenti tra cui la Concessione edilizia in sanatoria e il certificato di imbocco in fogna/scarico acque. Prendi informazioni direttamente in Comune se questo certificato è stato rilasciato in passato e cosa serve per ottenerlo.
      B) la Banca per erogare un mutuo effettua un’istruttoria e chiede una serie di documenti della casa. Se la Banca ritiene che sono indispensabili sia la Concessione edilizia in sanatoria sia il Certificato di abitabilità, comunicalo al venditore e condiziona una eventuale proposta d’acquisto a tali documenti. La Banca, sulla base dell’istruttoria , decide o meno di erogare un mutuo ipotecario. Se lo eroga, iscrive a garanzia una ipoteca volontaria e – poiché ha verificato con una perizia l’immobile – non ha motivo di richiedere successivamente il sequestro dell’immobile o altre ipoteche
      C) Ogni banca ha i propri parametri per l’erogazione del mutuo. Fai visionare le carte della casa alla banca e valuta se ci sono i presupposti per effettuare la perizia. Chiedi alla Banca – oltre alle verifiche sulla casa – di effettuare anche verifiche preventive sulla capacità di rimborso della rata.

      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  42. Salve,io volevo chiedere questo: siamo 3 fratelli ed abbiamo ereditato a dicembre 2011 da ns madre una casa composta di 2 unita’, e tutti e tre,ora, siamo con pari quota di 1/3.La casa e’cosi’composta: piano primo abitabile di 120mq e 2piano collegato con scala al primo piano, abitabile ,ma da ristrutturare..Essendo 2 fratelli d’accordo nel vendere ed il terzo fratello invece no,come si puo’ e si deve procedere..Nel ringraziarvi anticipatamente

    1. Salve Antonio,
      purtroppo situazioni di “stallo” come quella capitata a lei ed ai suoi fratelli non sono rare. Il mio consiglio è sempre quello di cercare la via “diplomatica” che consenta una soluzione soddisfacente per tutti, senza scontri che possono rapidamente degenerare, travolgendo anche rapporti affettivi importanti.
      Se non si riuscisse a trovare un accordo con il fratello che non intende vendere, non resterebbe che la via giudiziale. Ai sensi dell’art. 1111 c.c. infatti ciascuno di voi può sempre chiedere la cosiddetta “divisione giudiziale”, la quale si realizza mediante assegnazione di una parte di beni a ciascuno, secondo le rispettive quote, ovvero (come nel suo caso, ove la divisione materiale è impossibile – 2 case, 3 fratelli) mediante vendita dei beni e divisione del ricavato. Il procedimento è giurisdizionale, il che vuol dire necessità di dotarsi di un avvocato, sopportare dei costi e pazientare.
      Dal momento che vostro fratello non potrebbe opporsi alla divisione (a meno di avere un pregiudizio immediato dalla divisione giudiziale), avete argomenti con cui convincerlo della bontà della via diplomatica!
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912
      Facebook: https://www.facebook.com/pages/Studio-Notarile-Alcaro-Randazzo/431384200272205

  43. Salve, sono proprietario di un appartamento di un condominio comprato a giugno dell’anno scorso.
    Ho dei problemi a salire le scale ed essendo, tale appartamento sito al terzo piano, vorrei rivenderlo.
    Mi hanno detto che rivendendolo prima dei cinque anni di proprietà vado incontro a un pagamento maggiore quando si stipula l’atto. Potrebbe darmi maggiori spiegazioni? grazie.

    1. Gent.le sig. Victor,
      lei va incontro a questo rischio solo se all’atto dell’acquisto abbia goduto delle agevolazioni prima casa ed ora non intenda procedere ad acquistare un’altra abitazione entro un anno da quando venderà quella attuale. Un confronto con il suo notaio (si porti la copia del suo atto di acquisto) servirà a chiarire la sua attuale posizione e le conseguenze delle sue future azioni.
      Le consiglio vivamente di analizzare con il suo notaio la situazione prima di impegnarsi a qualsiasi titolo con agenzie, terzi possibili acquirenti o chicchessia, per non rischiare di vincolarsi ad un comportamento dal quale le deriverà un danno!
      Le variabili sono parecchie (il termine quinquennale, per esempio, rileva anche in tema di seconde case, per la cosiddetta “plusvalenza”) e dunque mi è impossibile affrontarle tutte in queste poche righe e sulla base delle scarne informazioni fornite.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
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  44. Bunogiorno, forse la mia domanda potrà essere banale.. Io abito in provincia di reggio emilia. In caso di compravendita di immobile posso farmi seguire da un notaio anche con lo studio in sicilia?
    Grazie.

    1. Gentile Tommaso,
      senz’altro si! Ogni notaio può stipulare atti relativi a beni siti nell’intero territorio nazionale (ed oltre, perchè no?). E’ il notaio che non può spostarsi al di fuori della sua sede territoriale, così come il giudice è giudice assegnato ad un determinato territorio. Siamo Pubblici Ufficiali, infatti. Dunque se lei dovesse stipulare un contratto notarile per un affare in Sicilia le potrebbe essere comodo rivolgersi ad un collega siciliano (o meglio: di sede siciliana), ma il medesimo risultato lo potrebbe ottenere con un collega di Reggio Emilia.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912
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  45. Buongiorno,
    il mese scorso ho firmato il compromesso per l’acquisto di un immobile su 2 piani di cui uno sottotetto con 2 vani agibile ma non abitabile.
    L’attuale proprietario ha pero’ realizzato un bagno nel piu’ piccolo dei vani dopo l’aquisto. Le piantine che mi sono state presentate sono corrette (i muri sono gia’ presenti) ma il locale e’ specificato ad uso di sottotetto e non bagno.
    Ora io devo chiedere un mutuo alla banca. Ci sono serie possibilta’ che il mutuo non venga accettato perche’ il perito nota questo “abuso”? E di conseguenza il notaio potrebbe rendere nullo il rogito?
    In questi casi, la mia caparra’ andra’ irrimediabilmente persa? Oppure e’ possibile che la responsabilita’ sia del venditore che non ha dichiarato e sanato l’abuso?
    Purtroppo sono http://blog.casanoi.it/le-carte-prepariamole-per-tempo/#poco esperto e mi sono fatto convincere dall’agente immobiliare a non mettere una clausola sull’accettazione del mutuo nel preliminare. Lo stesso agente che ora mi rassicura dicendomi che molti sono i casi simili e lui non ha mai visto problemi…pero’ io non e’ che mi fidi molto…E ora mi trovo nel dubbio di aver fatto un errore irreparabile!
    Grazie in anticipo. Luca.

    1. Gentile Luca,
      la situazione che descrivi è, purtroppo, effettivamente frequente. Ogni situazione dovrà essere approfondita con professionisti di fiducia.
      In termini generali, ecco cosa possiamo consigliarti. Verifica con un professionista se è possibile regolarizzare l’opera non autorizzata (realizzazione del bagno nel sottotetto) con una pratica edilizia (DIA post-operam). Il relativo onere è a carico del venditore.
      Se non fosse possibile la regolarizzazione, l’alternativa è il ripristino del locale, sempre a spese del venditore, alla situazione legittimata precedentemente sotto l’aspetto urbanistico: ovvero un sottotetto non abitabile.
      In entrambi i casi la Banca – se c’è capienza di valore – dovrebbe intervenire.
      Se la Banca non dovesse erogare il mutuo a causa di difformità urbanistiche dell’immobile che non permettono l’iscrizione di una valida ipoteca, come parte promissaria acquirente puoi recedere dal contratto per cause imputabili al venditore e richiedere un eventuale risarcimento danni.

      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  46. buongiorno sig. notaio, io devo fare il compromesso venerdi .E devo dare un assegno di 5 mila euro . lo facciamo fra privati . cosa devo fare per nn perdere i 5 mila ero se il mutuo nn viene dato . grazie

    1. Gentile Adriano,
      ti consigliamo di farti assistere, al compromesso, da un professionista di fiducia e di subordinare l’acquisto all’ottenimento del mutuo, inserendo una clausola specifica, indicando i termini precisi e la modalità di comunicazione dell’eventuale mancata erogazione.
      Cordiali saluti
      Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it

  47. Vorrei ringraziare di cuore il notaio dr. Federico Alcaro per la risposta al problema sottopostogli. Una risposta esauriente e di incoraggiamento. Grazie! Maria Grazia

  48. Buongiorno,
    vorrei porle la mia situazione;devo comprare l’appartamento sopra quello in cui vivo ora e rendere il tutto un’unica abitazione. L’appartamento in cui viviamo attualmente è di proprietà di mia moglie,ma vorrremmo poi cointestare tutta la soluzione.E’ possibile ottenere i benefici come 1° casa? Quanti atti dobbiamo fare tenendo conto che dovrò chiedere un mutuo x l’acquisto e la ristrutturazione? fiscalmente cos’è meglio fare con l’intestazione e l’aqcuisto della casa? Grazie anticipatamente

    1. Gentile Emanuele,
      mi sembra di capire che state acquistando un’unità immobiliare al piano di sopra e che successivamente unificherete le due unità immobiliari per realizzare un’unica abitazione su due livelli (variazione catastale: fusione).
      Al momento del rogito, andrete quindi ad acquistare una abitazione. Dovete decidere se intestarla a tutti e due o se a uno solo. Per quanto riguarda chi si intesta la casa, non entro del merito di decisioni di tipo patrimoniale di cui discuterete con il vostro professionista.
      IMPOSTE ACQUISTO CASA
      In termini di convenienza economica, conviene chiaramente intestare la casa a chi non ha usufruito già delle agevolazioni prima casa. Tua moglie ha già usufruito di tale agevolazione: il suo acquisto sarà come seconda casa (imposte di registro, catastale e ipotecaria pari complessivamente al 10% del valore catastale, se il venditore è un privato).
      Se tu non hai usufruito di agevolazioni prima casa, potrai beneficiare dell’imposta ridotta (imposta di registro pari al 3% del valore catastale + imposta catastale e ipotecaria di 168,00 euro ciascuna, se il venditore è un privato).
      MUTUO E RELATIVE IMPOSTE
      Nei confronti della Banca, potete richiedere un mutuo acquisto, che sconterà l’imposta sostitutiva dello 0,25% (prima casa) o 2,00% (seconda casa). Se avete la forza finanziaria di acquistare con vostri risparmi, potete chiedere un mutuo ristrutturazione (imposta sostitutiva 0,25%). Sono deducibili esclusivamente gli interessi pagati a fronte di mutui stipulati per l’acquisto della prima casa.
      Ad esempio:
      Se decidete di cointestare al 50% la nuova casa e stipulare un mutuo acquisto abitazione di 100.000 euro, pagherete imposta sostitutiva del 2% su 50.000 (tua moglie – seconda casa) e 0,25% su 50.000 euro (tu, prima casa). Totale imposta sul mutuo: € 1.125,00.
      Se la casa la viene intestata solo a te (mutuo acquisto prima casa): totale imposta sul mutuo: € 250,00.
      Se la casa la intesta solo tua moglie: 2% su 100.000 (mutuo acquisto 2° casa): totale imposta sul mutuo: € 2.000,00.
      Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
      Giuseppe Palombelli CEO http://www.casanoi.it

  49. Buongiorno, a grandi linee vorrei sapere come mi devo comportare riguardo il pasticcio in cui sono finita. Ho fatto compromesso per acquisto di un immobile e ho pagato l’intera somma prima del rogito (nel frattempo ho abitato la casa) Al rogito si è scoperto che c’era un’ipoteca fatta da ufficio imposte (il venditore dice che non ne era al corrente..); morale ora non si può fare rogito. Chiedo, con scrittura privata, la restituzione dei soldi con la restituzione della casa da parte mia. Il venditore mi sta restituendo poco (pochissimo) alla volta i soldi anticipati e nel frattempo vuole la restituzione della casa (prima di finire di pagare). Gli ho detto e scritto che finita la restituzioni dei soldi restituirò la casa, ma il venditore mi dice che se non restituisco la casa non mi dà altri soldi… cosa posso fare? anche perchè pur andando per le vie legali so che il venditore non ha beni nè proprietà. Del resto non è mia intenzione tenere quella casa, anche perchè non è nè sarà mai, o chissà quando.. intestata a me….grazie. Maria Grazia

    1. Gentile signora Erba,
      mi dispiace per la situazione in cui si è cacciata, un vero peccato. Lei ha combinato un guaio nell’anticipare l’intero prezzo, ma resta il fatto che il suo venditore è clamorosamente inadempiente al contratto firmato. E’ lui dalla piena parte del torto. Non lei. Dunque rimanga dov’è (spero che nel compromesso fosse convenuta la consegna anticipata della casa) e abbia coraggio. Se il suo venditore non si convince a restituirle senza ritardo l’intera somma, ha tutto il diritto (già maturato) di agire giuridicamente per la restituzione e il risarcimento del maggior danno oppure per la liberazione dall’ipoteca e la vendita della casa alle condizioni stabilite. Mi rendo conto che la sua obiezione “non ha beni né proprietà” è sensata (chi non ha cosa aggredire è poco minacciabile), ma non esiste altra strada che difendersi giuridicamente, non ci si può far giustizia da soli!
      Per questo è fondamentale un aiuto professionale, fin dal principio, e nel suo caso le è fondamentale adesso. Sarebbe utile verificare se la somma da lei già pagata copre l’importo del debito verso l’erario del suo promittente venditore: in questo caso lui dovrebbe usare la relativa parte del prezzo già incassato per liberare l’ipoteca quanto prima e procedere alla vendita (è una via già sperimentata, anche personalmente, con Equitalia, più di una volta). Se è una persona corretta e non ha già utilizzato i soldi in altro modo. Non si scoraggi, comunque: è vero che l’ipoteca grava sull’immobile, ma se non ne esaurisce il valore quel che resta può essere aggredito.
      Le consiglio, rivolgendosi ad un professionista (avvocato senz’altro, ma anche notaio, in virtù di quel che sto per dirle), di spingere per una soluzione “diplomatica”. Si organizzi un incontro, si valuti la situazione dal punto di vista giuridico, si facciano i conti e si spieghi alle parti come stanno esattamente le cose (informando il venditore del suo pieno e chiarissimo torto marcio e delle possibili conseguenze che corre). Poi se non si raggiungerà la soluzione di buon senso, non resterà che il giudice.

      Cordialmente
      Federico Alcaro, notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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