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Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde

di 671 commenti

Folon, scultura

Compravendita immobiliare: quali documenti?

Il dottor Giovanni Alcaro, notaio in Roma, risponde alle domande di CasaNoi sulla vendita e sull’acquisto di un immobile [Intervista integrale].

La documentazione necessaria, le certificazioni, la proposta d’acquisto, il compromesso, le registrazioni, i costi, i mutui.

CasaNoi
Il proprietario e l’acquirente sono intorno a un tavolo e vogliono firmare l’accordo che hanno raggiunto tra di loro: è la proposta di acquisto. Normalmente l’acquirente lascia un assegno di un importo modesto, in attesa delle verifiche notarili.
Ci può dare alcuni consigli su questo? Ovvero quali sono i contenuti salienti della proposta di acquisto?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Le parti quando devono passare all’acquisto dell’immobile devono effettuare delle valutazioni di tipo giuridico. In queste valutazioni il mediatore, che ci sia o meno, non deve entrare e quindi torniamo all’ipotesi da lei fatta di avere le parti intorno a un tavolo.

Parliamo di un immobile, quindi io compratore avrò bisogno di tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile in oggetto è libero da pesi, da ipoteche, da gravami di natura reale, da pignoramenti e da tutto quello che ne può compromettere il valore o può incidere sulla proprietà e, infine, che l’immobile è regolare sotto il profilo edilizio.

Quindi, riassumendo: documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione, assegnazione da società) e non solo l’atto di acquisto più recente, ad esempio la successione di mio padre che è mancato due anni fa, ma anche l’atto con cui mio padre, venticinque anni fa, ha comprato l’immobile.

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega quali sono le documentazioni necessarie alla compravendita di un immobile.

Accanto a questo atto di provenienza, io compratore dovrò ricevere la documentazione edilizia e cioè la copia della licenza di costruzione, la copia del certificato di agibilità, la dichiarazione del venditore che l’immobile è stato costruito prima del ’67 supportata dalle risultanze degli atti di provenienza; tutte le varianti edilizie: licenze in variante, concessioni in variante e adesso le DIA (denunce di inizio attività) o, ancor più, la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CIL (comunicazione di inizio lavori). Tutta una serie di nomi di provvedimenti edilizi che permettono all’acquirente di sapere che la conformazione dell’immobile venduto è debitamente autorizzata, magari con uno o più atti.

Se l’immobile, cosa molto frequente (stiamo parlando di un fabbricato) ha avuto in passato delle parti realizzate abusivamente o sia interamente abusivo, è indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi che può essere o la concessione in sanatoria, se stata già rilasciata, o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione, unitamente alla copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento.

Ovviamente nella situazione edilizia rientra anche la situazione dei vincoli.
Un fabbricato urbano, specie a Roma o in altre città di grande pregio artistico, può essere soggetto a vincoli (il più noto è il vincolo cosiddetto delle Belle Arti) per il quale occorre che il notaio incaricato dei controlli effettui le indagini, ma praticamente il venditore se ha ricevuto una notifica da parte del Ministero dei Beni Culturali lui (o i suoi danti causa) è tenuto ad esibire questa notifica che ha una notevole rilevanza nelle trattative, tenendo conto che per i beni di maggiore importanza lo Stato ha il diritto di essere preferito all’acquirente: diritto di prelazione.

Laddove si parli di un terreno oppure se  insieme a dei fabbricati si vendano delle considerevoli quantità di terreni che non possono essere considerati semplici pertinenze del fabbricato, ricordo la necessità dei certificati di destinazione urbanistica, da rilasciarsi dal comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati. Fatto molto importante perché informa l’acquirente della utilizzabilità del terreno e quindi lo orienta nel decidere il prezzo.

Altra documentazione necessaria è quella di tipo energetico. Una direttiva europea degli ultimi anni impone che in ogni trasferimento di immobile sia contenuta l’informazione da fornire all’acquirente sul grado di efficienza energetica dell’immobile, quanto meno per le abitazioni, uffici e cose di maggiore importanza.
Il venditore deve sentire, prima di mettersi in gioco con l’offerta di vendita, un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che prepari la certificazione energetica che dica che l’appartamento è molto ben isolato, perde poca energia e quindi consuma meno elettricità ed è preferibile nell’acquisto ad appartamenti vecchi. L’appartamento dove noi siamo, ad esempio, a me piace molto ma è degli anni Quaranta e quindi perde calore non solo dagli infissi ed è catalogato nella classe peggiore (G).

Un altro punto importante, nato dall’iniziativa del Governo negli anni 2007/2008, è la certificazione degli impianti tecnologici.
In questa stanza noi abbiamo un termosifone, c’è un impianto che ci dà la luce, vi potrebbe essere un impianto antincendio, vi possono essere degli impianti di allarme; ci sono gli impianti idrosanitari.

In linea teorica il venditore dovrebbe fornire all’acquirente delle attestazioni che tutti questi impianti sono stati realizzati, nel momento del loro impianto, in conformità alla normativa di sicurezza esistente allora. Questa complessa formulazione dell’esigenza che il venditore ha di fornire questi documenti all’acquirente, è normalmente assolta nelle vendite del nuovo, perché il costruttore che vende il nuovo ha con sé tutte le certificazioni degli impiantisti ed è tenuto a consegnarle. Se non le consegna ha delle sanzioni pecuniarie.

Ma il privato che vende un appartamento di cui è in possesso da quindici, venti, venticinque anni, normalmente non ha queste certificazioni. Al massimo può aver rifatto l’impianto elettrico e allora avrà avuto la certificazione dell’impianto.
Da ultimo, poi faremo un riassunto, occorre fare un’indagine sulla libertà dell’immobile. Questo è un compito che spetta al notaio.

Quindi, riassumendo, io venditore mi presenterò alla trattativa con i documenti che attestino la mia proprietà; possibilmente che attestino la mia proprietà per un periodo superiore ai vent’anni. Quindi tutti gli atti di provenienza del ventennio. Io venditore avrò la licenza edilizia, il certificato di abitabilità; quantomeno se non in copia almeno averne gli estremi. Avrò tutte le documentazioni relative oltre che alle varie varianti, alle DIA presentate, a tutti i condoni edilizi che abbiano potuto interessare il mio appartamento, ufficio, immobile. Anche l’appartamento del portiere condominiale, se questo è ricompreso nella vendita.

In terzo luogo, io venditore mi procurerò il documento che è presupposto a quello che abbiamo detto prima e cioè la documentazione catastale che è data, innanzitutto, dalla piantina catastale che si reperisce presso il catasto; dalla visura catastale che attesta come è composto e come è valutato ai fini fiscali il bene immobile ed inoltre indica in via sommaria chi ne è l’intestatario.
La necessità di avere un attestato catastale conforme alla realtà è oggi fondamentale. Il venditore in sede di alienazione dovrà dichiarare che lo stato dei fatti corrisponde alla piantina catastale. Questo presuppone che se vi sono difformità tra lo stato di fatto e la piantina catastale queste difformità devono essere giustificate da appositi provvedimenti edilizi: licenze in variante, condoni edilizi, ecc.ecc. Abbiamo detto atti di provenienza, abbiamo detto documenti edilizi e documenti del catasto. La certificazione energetica degli impianti.
Un sesto punto è dato dal fatto che nella grande maggioranza dei casi a vendere sono persone fisiche le quali possono o meno essere sposate, possono essere in comunione di beni o in separazione di beni.

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega le differenze tra regime di comunione e di separazione dei beni riguardo alla proprietà di una casa.

 

E’ opportuno che il venditore ma anche l’acquirente (ora spiegherò perché) si preparino con gli estratti degli atti del matrimonio (è un documento specifico, estratto e non certificato) a margine dei quali risultano le eventuali separazioni dei beni, fondi patrimoniali; cioè tutte quelle scelte che i coniugi possono fare.
Ovviamente se una persona non è sposata, avrà cura di portare un certificato di stato civile da cui risulta che è libero o che è libero a partire da…, perché a seconda della data in cui è tornato libero per il divorzio, gli effetti dell’acquisto sono vari perché l’immobile può cadere in comunione o meno.
Questa è la documentazione di base.
Poi vi possono essere dei minori, allora si avrà cura di organizzarsi con le autorizzazioni, similmente per gli incapaci o per coloro che sono muniti di un amministratore di sostegno.
 Se è una società a vendere o a comprare ci sarà bisogno sempre della visura storica in camera di commercio che mi attesti di chi è la società, chi è l’amministratore; dello statuto della società al fine di vedere quelli che sono i poteri.

Da ultimo ricordo che il notaio è stato trasformato dalla normativa antiriciclaggio in una sorta di commissario Maigret. Dico “commissario” perché a noi sono stati dati compiti di indagine e “Maigret” perchè ci vuole la sua intelligenza per riuscire a fare quello che lo stato pretende dai notai.

Comunque le interpretazioni della Guardia di Finanza sono che il notaio – in quanto professionista e similmente per le loro competenze i sindaci, i commercialisti, gli agenti immobiliari – deve indagare sull’atto che gli viene proposto al fine di appurare se vi sono ipotesi che possono nascondere atti di riciclaggio di denaro illecito o atti di terrorismo.

Con questo compito che è stato così affidato (ringrazio Iddio che andrò in pensione quanto prima, ma mio figlio Federico anche è notaio e quindi se la dovrà vedere con questa cosa) il notaio dovrebbe dire: – Ok. Lei gentile signora compra una casa per cinquecentomila euro! – non solo vedere i mezzi di pagamento, ma indagare come è pervenuta questa somma alla signora e perché lo fa.

Ci sono tutta una serie di indizi di pericolosità tra cui uno molto bello: “L’approfondita conoscenza della normativa antiriciclaggio è di per sé un fatto sospetto” (questo, magari, perché qualcuno si è informato). In questa situazione – io ne parlo con allegria ma è drammatica – il notaio laddove ritenga che ci sia il sospetto di riciclaggio deve effettuare una segnalazione con un complicato modulo informatico alla Banca d’Italia, la quale poi effettua le sue indagini.
Tenete conto che se il notaio fa una segnalazione in base a sospetti che risultano infondati il segnalato può fare causa al notaio per avergli creato problemi. Quindi come la mettiamo…

L’acquirente dovrà essere cauto nella valutazione dell’immobile soprattutto se ritiene di dover prendere un mutuo. Deve sempre pensare a quanto la banca può dargli sul valore, che non è mai il 100%.
E’ opportuno che l’acquirente si faccia un ampio giro di banche cercando di parlare non con il primo impiegato, ma con il funzionario addetto ai mutui o il direttore, andando su internet e facendo la massima comparazione possibile.

Ultima informazione, ma rilevante, quando le parti si siedono e trovano un accordo è bene che si informino sui costi dell’operazione.
I trasferimenti hanno dei costi rappresentati dalle tasse che prende lo Stato, dai costi vivi che il notaio o il tribunale in caso di sentenza, sopporta per una serie di adempimenti presso il catasto e presso le conservatorie dei registri immobiliari e poi da quello che è l’onorario del notaio che è l’unica variabile.

Ricordo che dal 2006/2007 non esistono più le tariffe notarili, se non come riferimento in caso di contestazione. Quindi in linea teorica il notaio può fare il prezzo che gli pare opportuno. Sconsiglio di fidarsi dei colleghi che fanno tariffe stratagliate perché la nostra attività richiede delle strutture minime che hanno dei costi. Questo è quanto. Ovviamente tutto quello che è un costo, va di per sé, è fatturato fino all’ultimo centesimo.

CasaNoi
Al momento della proposta d’acquisto scritta l’acquirente deve rilasciare al venditore, in genere si usa così, un assegno per “fermare” la casa. Questo assegno il venditore lo può incassare subito?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Nella prassi ordinaria si è instaurato questo meccanismo per cui passo sotto il Lungotevere e vedo il cartello. Chiamo il titolare del cartello, mi incontra e senza avere tutta quella documentazione di cui abbiamo parlato, voglio fermare quell’operazione.
Ma un momento, sono io acquirente che propongo al venditore: – Guarda, ti faccio l’offerta di acquistare e a dimostrazione della mia serietà ti do una somma di denaro che fungerà da acconto del pagamento e nel caso che tu accettassi, diventerà caparra o parte della caparra – .
Normalmente l’offerta vincola solo l’acquirente: – Ti faccio l’offerta, che durerà quindici giorni, di comprare per cinquecentomila euro l’appartamento, a condizione ovviamente che sia libero e che sia tutto a posto, e ti do 2.000/3.000/5.000 euro.-

Il proponente, se il venditore non ne accetta i termini della sua proposta, deve riavere indietro il denaro.
Questo è quello che posso dire… Nella prassi questo assegno viene mantenuto e non depositato, anche se però ricordo che un assegno bancario garantisce il pagamento, o meglio, è suscettibile di protesto, solo se viene incassato entro un certo lasso di tempo. Se lo incassi dopo tre mesi rimani sempre creditore ma non puoi agire tramite protesto.
Quindi si lascia agli accordi tra le parti. Non è obbligatorio prestare questo assegno, però nella prassi si fa così.
Il venditore non è vincolato. Il venditore firma una proposta contrattuale, che è la metà di un contratto: “mi propongo di acquistare”. Se il venditore decide di accettare la proposta risponde: “accetto la proposta”. Se il venditore fa una controproposta: “va bene, accetto a condizione che il prezzo sia superiore” allora è lui che propone ed è l’altro che deve accettare.

Nel momento in cui si fa la proposta: “Mi impegno a comprare per cinquecentomila euro l’appartamento al terzo piano, ecc.ecc. Ti do in acconto della caparra 5.000 euro”. Quando il venditore dice “Accetto”, l’impegno tra le parti esiste.
In linea teorica non c’è bisogno di fare un contratto preliminare successivo. Quello che si può fare è una scrittura privata che riproduce l’accordo principale ed entra nel dettaglio.

Per esempio nella proposta c’è scritto: “Io compro a condizione che sia tutto a posto”, allora nel compromesso il venditore dichiarerà: “E’ tutto a posto perché ho la tale licenza, il tale condono, ecc.”
La prassi, dopo la proposta, vede quasi sempre il compromesso perché è in quel momento che le richieste dell’acquirente vengono soddisfatte dal venditore che fornisce la documentazione.

Se il venditore non è in grado di soddisfare le richieste dell’acquirente che nella proposta dice “Compro a condizione che l’immobile sia in piena proprietà, libero da ipoteche, a posto dal punto di vista edilizio”, vuol dire che l’offerta non è stata accettata e il venditore dovrà sopportarne le conseguenze.
Conseguenze che sono non solo la restituzione della somma, ma dato che il contratto è stato concluso e lui non è stato in grado di dimostrare che l’immobile aveva quelle caratteristiche per il quale ha dato l’accettazione, dovrà pagare anche i danni.


CasaNoi
La visura catastale, la planimetria catastale, ecc. sono documenti che devono essere aggiornati quando si arriva alla stipula?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO
Teniamo conto che oggi queste banche dati del Catasto sono accessibili per via informatica. Quindi l’aggiornamento è dato dall’aggiornamento della banca dati.
Se noi stipuliamo oggi con sicurezza le banche dati Catasto sono aggiornate a ieri sera.
E se stipuliamo nel tardo pomeriggio sono aggiornate a oggi pomeriggio.

Tenga conto che la presentazione della documentazione comunque rispetta certi orari.
Ma diciamo che i notai riescono a essere aggiornati al giorno prima dell’atto.
E’ ovvio che il venditore prudente si preparerà, chiederà a un notaio di effettuare una relazione notarile da produrre all’acquirente, il quale poi se la farà riscontrare.

Questa è una prassi molto giusta perché spesso i venditori in perfetta buona fede non sono al corrente di problemi che nascono non tanto dalla malafede, ma dalla data di nascita, dalla necessità di fare atti di rettifica per errate indicazioni catastali.
Quindi è uno strumento opportuno, prima di proporsi per la vendita, effettuare un attento esame della documentazione.

CasaNoi
Notaio, prima, parlando di concessione edilizia, ha accennato a una linea di demarcazione dal 1967 in poi. Di cosa si tratta?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Il ’67 funziona in questo modo. Esiste la norma generale in materia edilizia che dice che non si può vendere un immobile se non se ne menzionano gli estremi della licenza o permesso o concessione edilizia; cioè del provvedimento in forza del quale il Comune ha autorizzato a costruire.
Le leggi al riguardo prevedono però che se il permesso di costruzione è anteriore al 1967 si possa fare a meno di citare l’immobile. Cioè l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione che è stato iniziato prima del 1967. Ciò non rende “sano” o meno l’immobile.

Se era abusivo, rimane abusivo. Vuol dire solo che se è un immobile post ’67 costruito abusivamente o si fa il condono edilizio o l’immobile non è vendibile. Se l’immobile è stato costruito abusivamente prima del ’67 l’immobile è vendibile ma è l’acquirente che si ritrova con un immobile abusivo e quindi, nel caso che esca fuori, dovrà sopportare tutte le conseguenze.

CasaNoi
Può succedere, è già successo, che la planimetria catastale sia stata smarrita dal Catasto. In questo caso quell’immobile si può vendere o no?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

No. La normativa catastale, in base a una legge mi pare del 2010, prevede che il venditore a pena di nullità dichiari che lo stato di fatto dell’immobile venduto, cioè la conformazione dell’immobile è conforme alla conformazione risultante dalla planimetria da ultimo depositata in Catasto.

Questo richiede il necessario confronto tra la planimetria ultima depositata in Catasto e lo stato di fatto. Perché il venditore non può fare questa dichiarazione se non c’è una planimetria depositata in Catasto.
Dico ultima perché le planimetrie vengono depositate a seconda delle variazioni. Ad esempio se l’immobile è nato nel 1970 e nel ’93 o ’92 ha avuto delle variazioni per cui è stato fatto un condono edilizio oppure è stata fatta negli anni successivi una modificazione, ad ogni variazione di consistenza consegue il deposito in catasto di un’ulteriore planimetria.

Quindi quello che noi dobbiamo utilizzare come confronto è l’ultima planimetria depositata in Catasto. Se, come succede ahimé non infrequentemente, non esiste una planimetria depositata in Catasto perché è andata smarrita o non si trova, l’atto non si può firmare e il venditore deve (sottolineo “deve”) rivolgersi a un geometra per ripresentare una planimetria catastale. Oggi la ripresentazione avviene con il cosiddetto modello DOCFA con una sua versione migliorata e comporta che presentato il dischetto e inviata in via telematica la denuncia, un minuto dopo noi abbiamo tutto quanto consultabile, sia di catasto che di planimetria. Ogni tanto in Italia c’è qualche cosa che funziona: il Catasto sta cominciando a funzionare…

CasaNoi
Sappiamo che l’atto di compravendita si registra e si trascrive. Perché questo doppio passaggio?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Questa è un’informazione di cultura generale: lo Stato ha bisogno di soldi. Questa è la premessa.
Lo Stato fornisce una serie di servizi. I registri immobiliari sono i luoghi fisici dove vengono registrati i passaggi di proprietà che avvengono in base ad atti notarili o a sentenze ed è il luogo dove si stabilisce di chi è una certa cosa.
I registri immobiliari tecnicamente si chiamano Agenzie del territorio, ufficio della conservazione: le vecchie conservatorie dei registri immobiliari.

La proprietà di un bene si vede in base alla serie continua di atti notarili che dicono che quel bene da Tizio è passato a Caio, poi è morto Caio, c’è stata l’accettazione dell’eredità, poi gli eredi hanno venduto alla società che poi si è fusa… insomma, ci deve essere la possibilità di ricostruire almeno per vent’anni la proprietà in base a questi atti pubblici.
Questa conservatoria costa. A fianco alla conservatoria lo Stato ha il Catasto che è la collezione di tutte le piante dei fabbricati e anche le mappe dei terreni, di tutt’Italia.
Questo ha un costo notevole anche perché, come abbiamo detto prima, è costantemente aggiornata. Quindi i costi.

Non da ultimo, poi, lo Stato vuole guadagnarci quindi cosa colpisce? Colpisce le manifestazioni di ricchezza.
Il notaio svolge per conto dello Stato (gratis) il compito di esattore, rispondendo in prima persona delle tasse dovute. Quindi a volte i notai si attaccano al telefono col cliente: “Guarda mi sono sbagliato, devi versare altri settemila euro…!” Rispondere in prima persona significa che se non si è fatto dare i soldi che lo Stato vuole per quel tipo di contratto, il notaio deve tirarli fuori di tasca sua. E questo non è coperto dalle assicurazioni.

Quindi lo Stato prevede l’atto del notaio come il momento in cui andare a prendere quanto gli serve per i registri immobiliare o per il Catasto, oppure quanto voglio tassare per questo scambio di ricchezza. Il notaio, nel nostro sistema giuridico, è lo strumento più agile e funzionale per riscuotere i soldi. Siamo una piccola Equitalia, però siamo noi che poi dobbiamo dare i soldi ai privati… E’ un sistema che nel mondo varia come importi, ma quasi tutti gli stati vedono nel trasferimento di ricchezza immobiliare un momento in cui tassare.

CasaNoi
E oggi, qual è la fotografia di chi compra o vende casa?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Oggi nel 2012 comprano quelli che riescono a farsi finanziare l’acquisto.
Il finanziamento è assicurato, nella mia esperienza, in gran parte dalla “banca casa”, la banca-famiglia. Si mettono insieme papà, mamma, si vendono normalmente dei beni di famiglia e con quei soldi si compra casa al ragazzo o alla figlia.

Più raramente si acquista con mezzi propri, la stragrande maggioranza ottiene questi mezzi dalla vendita di un altro immobile insieme a un finanziamento delle banche.
Le banche danno i finanziamenti a costi elevati con oneri a carico delle parti pazzeschi.

C’è questa prassi, sicuramente valida dal punto di vista delle banche, che è nata dopo la depressione del 2008/2009, per cui chiunque vada a prendere un mutuo, laddove sia l’unico percettore di reddito della famiglia, si deve gravare del peso di una polizza vita che assicuri la banca che in caso che venga meno il percettore del reddito vi sia un altro soggetto che restituisca il denaro alle banche.
Le banche, ma scopriamo l’acqua calda, danno i soldi non solo se ci sono dei beni in garanzia ma soprattutto se ci sono delle fonti di redditi, di flussi finanziari in grado di permettere alle banche di riprendersi i soldi.

Roma, giugno 2012.

 

Aggiornamento 20 gennaio 2014: con la Legge di Stabilità 2014, il notaio è diventato il garante della transazione nella compravendita immobiliare. Per approfondire l’argomento, leggi il post sul nuovo ruolo del notaio.

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671 commenti su “Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde”
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  1. Buonasera
    in caso di immobile ricevuto come eredità, basta l’atto di successione come prova del possesso o serve un documento in cui si certifica l’accettazione dell’eredità?
    Grazie mille

  2. Buongiorno. Desidererei un chiarimento in merito ad una ristrutturazione a mio carico di un appartamento non di mia proprietà ma appartenente al padre della mia compagna e sul quale pende un mutuo. È legalmente fattibile questa operazione? C’è un qualche modo per cui io sia tutelato se le cose in futuro non andassero per le migliori con la mia compagna? Vorrei evitare di erogare “cifre a vuoto”. Grazie.

    1. Gentile Fabrizio, lei nella domanda non specifica se abita o meno in questa casa, e a che titolo. Lei può sostenere l’onere della ristrutturazione ma questo fatto economico non genera automaticamente alcun diritto a suo favore (solo un contratto potrebbe regolare questo fatto economico). Il proprietario – suo suocero – può disporre liberamente del bene: vendere, donare, locare, dare in comodato, tenere a disposizione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  3. Buongiorno,vorrei cortesemente sapere se una SRL in stato di liquidazione puo’ stipulare, in qualita’ di affittuaria, un contratto di affitto di azienda o proseguire nel contratto stesso dopo essere stata posta in stato di liquidazione.
    Ringrazio
    distinti saluti
    paolo

  4. Buongiorno, mi chiamo Maria Pia, dopo la morte di mia mamma, abbiamo avuto in successione un quarto di proprietà della sua casa. Ora abbiamo venduto le nostre quote a mia sorella, chiedo per cortesia, quale documentazione di vendita rimane a noi venditori? Non dovremmo avere la copia del rogito che attesta l’avvenuta vendita. Ringrazio e cordialmente saluto.

  5. Buongiorno vorrei chiedere una cosa al notaio….sarei intenzionato all’acquisto di una casa (prima casa) il cui venditore è direttamente il costruttore. Da quando la casa è stata costruita fino a poco tempo fa ,era affittata.nel momento dell’acquisto devo versare lo stesso il 4%di iva??

    1. Gentile Luca, normalmente la vendita da costruttore è soggetta ad iva (4% del prezzo nel caso di acquisto prima casa). Se l’immobile è stato ultimato da oltre 5 anni, il venditore/costruttore può optare per l’applicazione dell’imposta di registro (2% sul valore catastale nel caso di acquisto prima casa). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Quando si vende un appartamento in condominio e obbligatorio pagare al.comune il terreno?
    L’agenzia a cui mi sono rivolto mi sta prendendo un po’ ingiro.Ogni gg qualcosa da pagare.Grazie

    1. Gentile Marco, probabilmente stai vendendo una casa in diritto di superficie. E’ corretto riscattare anche il “suolo” così da poter vendere l’intera proprietà. Mettiti nei panni di chi acquista …. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. Buongiorno, volevo acquistare un immobile, ma cera una donazione , mi spiego; la figlia dona al padre il 100% dell’immobile ( nel 2010 ) ora il padre vende l’immobile nel fra tempo la figlia ha fatto un figlio, io non me la sono sentito di acquistare.
    DOMANDA: se il padre ridona l’immobile alla figlia, e la figlia mi vende l’immobile la situazione si sistema , oppure c’è sempre il problema che c’è una donazione comunque?
    oppure ce un’altra soluzione?
    grazie per una eventuale risposta.

    1. Gentile Marco, sull’argomento esiste giurisprudenza e letteratura non sempre convergente. La sicurezza dell’acquisto – in caso di donazione – si potrà avere trascorsi i 10 anni dalla morte del donante, alla scadenza del termine concesso agli eredi che rivendicano una lesione di legittima. Per coprire questo rischio, potresti pretendere dal venditore una polizza assicurativa. Da alcuni anni primarie compagnie hanno polizze specifiche. Ti consiglio di rivolgerti al tuo notaio di fiducia. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. Mia moglie ed io siamo sposati in regime di separazione dei beni (1989)
    Successivamente, in costanza di matrimonio, abbiamo acquistato (17/3/2000) un appartamento, che é stato intestato soltanto a me.
    Data l’età avanzata, siamo interessati a venderne ora la nuda proprietà, riservando tuttavia il diritto di usufrutto ad entrambi i coniugi e non solo al proprietario, per cui penso si renderebbe necessario un cambio di regime patrimoniale.
    Tenuto conto che l’immobile (del valore di circa 100.000 euro; nuda proprietà = ca 60/65.000 euro) é l’unico bene interessato dal cambio di regime, a parte un’auto, sempre intestata a me, ed un conto corrente bancario a firme disgiunte il cui saldo si aggira sui 20.000 euro, desidererei sapere a quanto ammonterebbero le spese per passare da separazione a comunione dei beni.

    1. Gentile Paolo, a mio parere non avete necessità di modificare il regime patrimoniale. Con la vendita della nuda proprietà, puoi contestualmente cedere il 50% dell’usufrutto a tua moglie. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Buona sera, vorrei chiedere gentilmente al Sig.notaio che vorrei acquistare una prima casa però dovrai fare una proposta. Come posso farla se intendo fare il mutuo però con fondo dì garanzia delo stato, che però i tempi di risposta di accesso sono più lunghi, dovrai vincolare la proposta oltre al assegno si solito (caparra) con altri soldi tipo che li perdo se non mi danno la accettazione del mutuo

    1. Gentile Nicola, rispondo pur non essendo notaio. Ti suggerisco di far predisporre da un notaio o da un legale una proposta d’acquisto o un compromesso che possa tutelarti per non rischiare di perdere soldi. L’importate è dialogare con il venditore e l’agente immobiliare, far capire la reale intenzione all’acquisto ma la necessità di vincolare la transazione al mutuo. Intanto informati dalla tua Banca quali documenti servono per istruire la pratica di mutuo. Prepara i tuoi documenti, falli visionare al più presto alla Banca per verificarne la completezza e avere una fattibilità di massima, per poi integrare con i documenti della casa che intendi acquistare. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  10. Buongiorno vi pongo il mio problema, ho acquistato una casa da poco. Il mio geometra si è accorto che nell’atto non è stata inserita una particella di terreno comunque all’interno della proprietà. Io non avevo un tecnico che mi seguiva oltre a quello della banca. Tutti i documenti forniti a banca e notaio sono stati dati dal geometra del venditore. Risultato dopo una ricerca che la particella omessa non è mai stata consegnata a nessuno. Ora ci vogliono 1500 /2000 €per un nuovo atto. Il geometra del venditore scarica le colpe in gran parte su di me per non aver avuto un tecnico. Che mi dite? Grazie cordiali saluti

    1. Gentile Matteo, è difficile rispondere e attribuire responsabilità. Con buon senso, parlane con il notaio e trova con lui una soluzione poco onerosa. Chiedi se è possibile effettuare una rettifica. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  11. Salve , io e il mio marito vogliamo acquistare una casa, il mutuo e già stato accettato , l’agenzia che vende questa casa ni ha detto che quando andiami al notaio per fare il contratto dobbiamo pagare 2 contratti, unu per il mutuo e l’altro per contratto di casa. Volevo sapere cosa c’entra il notaio con il mutuo della banca??? Perché dice che sono 2 contratti da pagare ?
    Grazie mille

    1. Gentile Monica, l’agenzia ti ha informato correttamente. Il contratto di mutuo è un atto pubblico notarile. Il notaio che incarichi a redigere l’atto di compravendita, e che redigerà anche il contratto di mutuo, ti potrà dare maggiori spiegazioni. Ricorda che sei tu che incarichi (e paghi) il notaio: sei libera di scegliere un professionista di tua fiducia. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Chiedo scusa io dovrei acquistare una casa recandom domani in agenzia per fare una proposta al proprietario dell immobile per non vincolarmi all acquisto visto che devo avere l approvazione del mutuo come posso scrivere ?

  13. Salve vorrei chiederle in un’unione di proprietà di un secondo immobile se io non voglio intestarmi gli allacci delle utenze perché mi interessa solo vendere la casa in futuro, mia sorella in questo caso può procedere da sola?Grazie

    1. Gentile Stefania, la tua domanda è poco chiara. Cosa intendi per unione di due proprietà”? Sono due unità immobiliari catastalmente distinte? Come sono intestate? una a te e una a tua sorella? E sono autonome o funzionalmente unite? Esiste già un’utenza attivata? Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  14. Buona sera, avremmo bisogno di un consiglio per un acquisto di una nuova casa. Al momento siamo proprietari di una abitazione dal 2010 con un mutuo in corso. Per acquistare la nuova casa (più grande e ancora da costruire), dovremmo prima vendere per ragioni economiche, estinguere ovviamente il mutuo, poi accendere un altro mutuo. Si può fare tutto contestualmente sincronizzando i tempi….? Per la cancellazione dell’ipoteca quanto bisogna aspettare …? Conviene prima vendere e riscuotere il tutto quindi estinguere il vecchio mutuo……magari andare in affitto per qualche mese e poi accende un nuovo mutuo ..? Premetto che la consegna della nuova casa sarà all’incirca fra 24 mesi.
    Grazie per un eventuale risposta…..

    1. Gentile Massimiliano, quando si compra casa vendendo quella già posseduta bisogna fare in modo che tutto sia ben coordinato e sincronizzato. Per la nuova casa voi dovete contrarre un mutuo; è pertanto necessario prima vendere e poi acquistare. Con la vendita estinguerete il mutuo; se non estinguete prima dell’atto è possibile estinguere il mutuo contestualmente alla stipula con una parte del prezzo incassato. L’importo per l’estinzione viene comunicato dala banca in anticipo in forma scritta: tecnicamente è un “conteggio di anticipata estinzione” aggiornato esattamente alla data di stipula (ogni giorno maturano interessi). Estinguendo contestualmente alla stipula, è opportuno stipulare presso la Banca e versare l’assegno ad estinzione direttamente in cassa con l’ausilio del notaio e il funzionario bancario. Con l’estinzione, la Banca è tenuta a rilasciare una “quietanza” e a cancellare l’ipoteca a proprie spese. Il mio suggerimento è: 1°) acquistare entro 12 mesi dalla vendita così da recuperare l’imposta pagata per la prima casa, come credito da utilizzare per il pagamento dell’imposta della nuova casa. Se la nuova casa è in costruzione, è probabile che i tempi del nuovo acquisto vadano oltre a quelli inizialmente previsti. 2°) Visto il mercato, muovetevi quanto prima per vendere la vostra attuale casa. 3°) Se trovate un acquirente che paga un prezzo per voi soddisfacente cercate di conciliare i tempi dei rogiti e della consegna delle chiavi. Il notaio può trovare a volte delle soluzioni particolari. Se i tempi non sono compatibili con le reciproche esigenze, cercate una sistemazione transitoria. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Gentilissimo Sig. Palombelli, la ringrazio vivamente per la sua risposta molto chiara e tempestiva, inoltre con le sue indicazioni ci ha illuminato sul fatto del “recupero dell’imposta prima casa”.
        Le faccio un’ultima domanda pratica, se possibile: se con l’acquisto della mia “prima casa” pagai a suo tempo (oltre 6 anni fa) un imposta di € 5.000 ed ora con la nuova “prima casa “da acquistare l’imposta da versare sarebbe indicativamente € 10.000, dovrò pagare solo € 5.000?

        Grazie ancora e complimenti per le vostre colloborazioni molto efficienti.
        Cordiali saluti

        1. Sostanzialmente è così. Il credito d’imposta riguarda l’imposta di registro o iva. Ci sono due diverse modalità di applicazione: 1) in riduzione diretta dell’imposta da pagare per il nuovo acquisto; 2) come credito da portare in dichiarazione dei redditi. Quando acquisterai la nuova casa, porta al notaio i due rogiti di acquisto e vendita della tua casa ed avrai tutte le informazioni del tuo caso specifico. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Salve, sono interessata ad un immobile che sarebbe venduto privatamente. Al momento c’è un inquilina con tre figli minorenni. Non so come stiano le cose nello specifico ma dicono che già c’è un avvocato di mezzo. Mi hanno garantito che sarà venduto libero. Quale documentazione mi tutela a me (compratore) per non rischiare di comprare un immobile occupato? Una consulenza fisica da un notaio può essermi di aiuto?
    In più pretende 5000€ alla proposta.
    E al compromesso il 15/20% del totale.
    È possibile evitare questo 20% ?

    1. Gentile Elisa, se hai il timore che il venditore non consegni l’immobile libero da persone o cose entro la data stabilita, prendi tutte le garanzie possibili. Prepara un compromesso che ti tuteli al massimo. Puoi chiedere l’assistenza di un legale o di un notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Ho acquistato nel 2011 una struttura edilizia in zona 167 richiedendo le agevolazioni di prima casa. IL notaio mi aveva detto che avrei dovuto concludere i lavori nel termine di tre anni dalla registrazione dell’atto. PURTROPPO non e’ stato possibile. L’ agenzia delle entrate dopo tre anni e 5 mesi dalla registrazione dell’atto mi ha notificato una cartella esattoriale. AVENDO portato a termine i lavori dopo circa 30 gg dalla notifica della cartella e possedendo sempre i requisiti di prima casa che ora abito, chiedo se devo pagare per il ritardo che effettivamente vi e’ stato. PERSONALMENTE chiedo se la ratio della legge e’ concedere le agevolazioni o sanzionare per qualche ritardo. PRECISO che la casa e’ stata anche accatastato quale A2 e che il comune ha rilasciato regolare certificato di agibilita’. ringrazio e rimango in attesa di risposta. Pasquale Lepore

  17. Salve a settembre ho acquistato una villetta di nuova costruzione, la società venditrice ha smarrito la certificazione di conformità dell’impianto del gas quindi non mi allacciano l’utenza. L idraulico che ha effettuato la certificazione per riprodurre una copia mi ha chiesto 200 €, che io non voglio pagare, poiché a mio avviso tale somma dovrebbe essere pagata dal venditore e non da me, ma lui si rifiuta. Posso fare qualcosa per vie legali?

    1. Gentile Daniela, il costruttore-venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente tutte le certificazioni degli impianti. Ci sono quindi a mio parere i presupposti teorici per adire alle vie legali. La somma è così bassa che probabilmente le spese di avvocato superano l’importo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. Buon giorno , io sono coerede di un appartamento lasciato in eredità da mio padre, insieme a mia madre e ai miei fratelli che fino ad ora ne hanno fatto ciò che hanno voluto avendo mia madre il diritto di abitabilità ,a mia insaputa hanno messo in vendita l’appartamento e ora stanno premendo psicologicamente per avere il mio consenso alla vendita , l’appartamento si trova a Roma io vivo a Mantova , ho trovato l’appartamento su cambio casa.it ho chiesto notizie dell’agenzia per avere informazioni in merito non mi vengono fornite. I mie ” familiari” mi richiedono una procura alla vendita , non posso recarmi a Roma per vari motivi personali e togliermeli di mezzo e firmare da Mantova visto che il ricavato della vendita dicono che andrà a saldo del muto restante di 90.000 e il resto a mia madre come devo fare per mettere la firma alla vendita dell’appartamento e non trovarmi poi delle tasse da pagare ? Io sono disoccupata ho 3 figlie di cui una maggiorenne avuta dal 1 marito da cui sono legalmente separata e 2 minorenni avute da 2 compagno con il quale vivo da circa 14 anni

    1. Gentile Barbara, come coerede hai diritto a ricevere la tua quota del prezzo ricavato dalla vendita dell’abitazione, detratto l’importo necessario alla chiusura del mutuo. Questa cifra potrai liberamente decidere di donarla a tua madre. Non posso dirti nulla sugli aspetti fiscali del tuo caso specifico (comunque come comproprietaria sei tenuta al pagamento dell’IMU). Ti consiglio di esporre i tuoi dubbi al notaio dove ti viene richiesto di firmare la procura. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  19. Buonasera,ho acquistato casa con formula compraffitto dal titolare dellimmobiliare,dopo varie peripezie ho deciso di fare le perizie acustiche agli infissi e,come temevo,non sono a norma di legge, sforano di 10db i limiti di legge, posso restituire l’immobile chiedendo i danni?

  20. Sto vedendo una casa con la formula dell’affitto con riscatto . L’acquirente si è informato presso un notaio di sua fiducia riferendomi che per una sua tutela, in caso di pignoramenti o altro, lo stesso gli ha consigliato di inserire una formula nel contratto che lui (l’acquirente) diventerebbe proprietario dell’immobile sino a quando rispetta gli accordi di pagamento mensili ed altri, nel momento in cui non rispetta gli accordi, io (Venditore) ritorno ad essere il legittimo proprietario. È fattibile ma soprattutto legale questa formula? In attesa di una vostra risposta vi porgo cordiali saluti.

    1. Gentile Francesco, l’argomento è molto complesso.
      Ti consiglio, se possibile, di chiedere un incontro al notaio dell’acquirente, farti illustrare il contratto e acquisirne una copia, da far visionare ad un professionista di fiducia. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. Buona sera, abbiamo scoperto alla morte di nostro fratello, la vendita della casa di proprietà di nostra madre defunta nel 2010, dalla documentazione fornita, risulterebbe che nostra madre avrebbe fatto donazione come unico erede a nostro fratello.
    Domanda: il Notaio era tenuto a chiedere lo stato di famiglia e verificarne la legittimità?
    Nell’attesa di un vostro riscontro, porgo distinti saluti
    grazie

    1. Gentile Angelo, premetto che chiunque, nella propria vita, può disporre liberamente dei propri beni e donarli a chi crede; il notaio non deve coinvolgere i familiari. Alla morte del donante, però, i nodi vengono al pettine. Nell’asse ereditario vanno infatti computate anche le donazioni; se un erede ritiene di non aver ricevuto la sua quota di diritto (chiamata “quota legittima”), può intraprendere azioni legali. La donazione di cui scrivi ti doveva però essere nota alla morte di tua madre (anno 2010), quando avete presentate la successione. E’ in quel momento che potevi eventualmente intraprendere azioni legali nei confronti di tuo fratello e bloccare la vendita del bene. Come mai ve ne siete accorti solo ora che il bene era stato donato e successivamente venduto? Comunque ti consiglio di parlare con un avvocato per approfondire la questione. Tecnicamente è possibile “recuperare” un bene donato anche anni dono la morte del donante. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  22. Salve, ho fatto una proposta di acquisto a 18 di luglio dove mi impegnavo che fino al 10 di settembre richiedevo il mutuo . Ia delibera per il mutuo è uscito solo che mi manca il documento edilizia urbanistica che mi deve fornire il venditore perché senza questo il perito della banca non va a fare la valutazione della casa . Vi chiedo se passa questa data e non ho la documentazione cosa succede con la caparra che ho depositato ?può cambiare idea è non vendere più la casa ? Come devo comportarmi? Grazie

    1. Gentile Neli, ti consiglio di comunicare formalmente (con raccomandata) al venditore che l’istruttoria per la concessione del mutuo è subordinata all’invio alla Banca di documentazione inerente i titoli urbanistici dell’immobile (specifica cosa chiede esattamente la Banca: Dia , permesso di costruire, agibilità, o altro). Invita il venditore a fornire celermente questa documentazione. Nella stessa lettera informa che non potrai dar seguito alla proposta di acquisto fino a quando non verrà concesso il mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  23. Salve. Il mio compagno ed io abbiamo trovato la casa dei nostri sogni e saremmo in grado di acquistarla grazie all’aiuto dei nostri genitori che si sono resi disponibili a darci una grossa somma. Mi è però stata paventata la possibilità che la gdf consideri questo esborso dei genitori a nostro vantaggio come un anticipo sull’eredità …ergo ci salterebbero addosso per tassare al 4% le somme in questione! C’è un modo per evitarlo?

    1. Gentile Diana,
      a lei come a tutti i lettori ricordo di diffidare sempre delle informazioni ricevute dall’amico o conoscente che sia. Spesso contengono un fondo di verità, ma nella quasi totalità dei casi si tratta di informazioni incomplete, inesatte o non centrate per il nostro caso, se non addirittura errate o fuorvianti. Innanzi tutto “l’anticipo dell’eredità” (o donazione) tra genitori e figli gode (ancora) di una grossissima franchigia di esenzione fiscale (fino ad 1.000.000 euro!), e non credo che il vostro progetto preveda un esborso da parte di ciascuna coppia di genitori di una cifra eccedente tale limite…. in secondo luogo il tutto dipende da come è pensata l’operazione. La invito caldamente a rivolgersi ad un notaio per un colloquio in cui potrete ricevere tutte le delucidazioni del caso e tutti i suggerimenti su come impostare l’operazione. In ultima analisi la tranquillizzo, il vostro programma è tra i più comuni. In bocca al lupo!

      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  24. Buonasera,sto acquistando la prima casa con l agenzia, volevo sapere visto che la casa che sto per acquistare ha dentro un inquilina che il contratto scade a luglio 2017 ,può uscire di casa all atto dell acquisto o deve rimanere per forza fino al 2017? Perché a noi serve per andare a vivere.. e poi mi scusi quanto tempo ci vuole per acquistare una casa,noi siamo in trattativa da maggio la banca ha dato l ok a luglio per il mutuo. Ma l agenzia ancora perde tempo. ( l inquilina è un amica della signora dell agenzia)

    1. Gentile Sery,
      se compri una casa dove è in essere un contratto di affitto subentri nel contratto come nuova proprietaria. Da quanto scrivi tu invece vuoi comprare questa abitazione libera perché ci vai a vivere. E’fondamentale quindi che trovi un accordo con il venditore in tal senso. Vicecersa subentrare nel contratto significa non avere tempi certi per entare nella disponibilità del bene. informati meglio con un professionista che può assisterti nell’acquisto anche per questo aspetto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  25. Salve,sto acquistando casa,ma il perito se ne reso conto che nella vecchia planimetria catastale riporta un balcone che semplicimente non esiste,infatti la proprietaria ha regolarizzato l’esatta planimetria catastale dove non risulta piu questo balcone. Sto in atezza di notizie perche il perito ha chiesto ulteriori documenti. Comè possibile risultare un balcone che non esiste? Avrò problema per acquistare casa? Oppure è risolvibile questa situazione? Grazie

    1. Gentile Mary,
      nonostante le case vengono definite beni “immobili”, nel tempo subiscono molte variazioni. E’ corretto approfondire le autorizzazioni edilizie prima di acquistare. Hai il supporto del notaio per tutte le verifiche del caso. L’importante è che ci siano i titoli autorizzativi della casa e che lo stato di fatto corrisponda a quello autorizzato e rappresentato in catasto. Probabilmente il balcone di cui parli è stato demolito., oppure era stato erroneamente riportato graficamente in catasto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  26. Mio padre, nel 2008, ha ereditato un appartamento. Al momento è di proprietà di mia nonna e dei figli, tra cui mio padre, i quali hanno deciso di venderla. Le spese notarili spettano agli acquirenti? O ai venditori?
    Grazie.

    1. Gentile Sereno, normalmente il possesso viene dato al promittente acquirente al rogito definitivo, anche per evitare responsabilità verso terzi. Nulla ti vieta di inserire questa clausola nel vostro compromesso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  28. Nell’ipotesi che tre persone (nessuno delle quali possiede immobili e tutte residenti in altro Comune) acquistino un appartamento da un privato e che solo una vi trasferisca la residenza come si calcola l’imposta di registro considerando le agevolazioni per 1° casa?
    Considerando, per esempio, una rendita catastale di 500 Euro con una categoria catastale A3.
    Grazie per l’attenzione

    1. Gentile Antonio, ai fini dell’imposta di registro/catastale e ipotecaria la persona che trasferisce la residenza pagherà imposte agevolate e le altre 2 pagheranno imposte piene. Il calcolo deve essere effettuato sulla quota acquistata. Se ipotizziamo che l’acquisto avvenga in parti uguali (un terzo, un terzo, un terzo), il calcolo è il seguente: Rendita 500€ – Valore catastale prima casa 57.750€ – imposta registro prima casa 1.115,00€/3 = 385€ (+ imposta catastale e ipotecaria di 50€+50€); Valore catastale non prima casa 63.000€ – Imposta registro acquisto 1/3 (non prima casa): 5.670,00€/3 = 1.890€ (+ imposta catstale e ipotecaria di 50€+50€). Per il calcolo delle imposte preciso, ti invito ad utilizzare il CalcolaImposte del blog di CasaNoi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  29. Volevo sapere come comportarmi con una agenzia che ha rimesso in vendta una casa pur avendo avuto io l’ok della delibera alla mia proposta. Potevano farlo? Visto che nel contratto firmato c’era scritto che avrei versato il compromesso all’ok della delibera ottenuta molto tempo prima della data fissatanto per il rogito

    1. Gentile Alessandro, non è possibile darti una risposta esauriente: bisogna vedere il contratto sottoscritto. A prescindere dalle considerazioni legali, se c’è volontà di vendere e acquistare e c’è accordo sul prezzo mi chiedo perchè non sia possibile formalizzare la compravendita. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  30. Buongiorno, sono in procinto di “fermare” una casa. Visto che desidero integrare nel costo della casa anche le spese notarili e d’agenzia, volevo sapere quando fosse opportuno contattare il notaio, se prima dell’offerta o anche in un momento successivo.

    1. Gentile lettore, abbiamo scritto molte volte dell’opportunità di fermare la casa con un assegno di importo limitato specificando che la proposta d’acquisto è subordinata a verifiche notarili e anche a verifiche tecniche sulla regolarità catastale e urbanistica della casa. Puoi chiedere una copia della proposta di acquisto che ti accingi a firmare e consultare un notaio prima di firmarla. Puoi chiedere tranquillamente uno o più preventivi per le spese notarili. Il notaio vorrà sapere: rendita catastale, prezzo di vendita, se vende un costruttore (operazione iva) o un privato (imposta registro) e se devi stipulare un mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  31. Salva ho preso da 5,mesi circa un appartMento pagando con affitto a riscatto e ho anche dato una sostansiosa caparra tutto questo davanti ha un notaio dovrei stipulare un mutuo di questa casa fra un anno e nonostante il sugnore che mi ha evenduto limmibile sua un amico ho deciso di farmi fare una perizia da un architetto geometra la quale dopo le sue giustamente ricerche ha scoperto che il piano sopra del mio appartamento che e mansardato reparto notte non ha la sanatoia .la mia domanda e potrei aver problemi a stipulare il mutuo dato che il piano sopra mansardato non ha sanatoia …cosa posso fare per esserne sucura la prego mi consigli lei ….anche perche io sta cosa lielo detta al signore che mi ha venduto casa ma mi risponde che mi presentera alla sua banca dove sicuramente mi fara accettare il mutuo rientrando appunto alla cifra rimanende di qua ha un anno dalla richiesta del mutuo ….intanto io continuo a pagare 1500euro al.mesee20,000di acconto gli ho dato .pero prima di continuare a pagare ma poi magari aver soprese alla richiesta del mutuo be vorrei essera sicura .la ringrazio in anticipo per la sua risposta

    1. Gentile lettrice, la situazione in cui si trova è complessa. In termini generali la prima cosa da considerare è che lei sta acquistando una casa la cui mansarda non ha l’uso abitativo. Ne era a conoscenza al momento del compromesso? Inoltre dipende molto dall’entità della difformità urbanistica rispetto al valore della casa. Il prezzo ne ha tenuto conto? O viceversa è stata una sorpresa? L’abuso è condonabile? si confronti con il notaio e verifichi con lui se uscire dal contratto e richiedere la restituzione delle somme versate a titolo di caparra. Effettuato questo primo aspetto fondamentale, nel caso decida di andare avanti, valuti con il notaio anche una clausola di uscita se la banca non eroga il mutuo e/o se eroga una cifra non sufficiente a saldare il prezzo della casa per motivi imputabili alla difformità urbanistica dell’immobile. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  32. Sono Giuseppe Culcasi. Sto vendendo la casa in cui ora abito e ho già fatto il preliminare con un rogito previsto per il 30 settembre 2016. Ora l’acquirente, inducendo come scusante che i documenti per il mutuo scadono, vuole anticipare l’atto a fine luglio 2016. Io non so se questo sia vero oppure no, perchè in teoria i documenti del mutuo andavano fatti x un rogito previsto il 30 settembre. Come mi devo comportare, avendo ancora lavori in corso nella casa dove io dovrò trasferirmi? Devo accettare di anticipare oppure no? E nel caso in cui anticipassi che clausule devo fare mettere nel rogito in modo da restare in questa casa finchè l’altra non è pronta? Grazie per la disponibilità. Cordiali saluti. Giuseppe Culcasi

    1. Gentile Giuseppe, l’acquirente è sicuramente in buona fede. Le Banche sono molto rigide e hanno procedure che spesso non si adattano alle esigenze delle persone. Potete tranquillamente rogitare e prevedere la consegna delle chiavi successivamente, se siete d’accordo. Il notaio probabilmente consiglierà una garanzia per l’acquirente che tu venditore consegni effetivamente le chiavi nei termini stabiliti. In altre parole al rogito il prezzo viene pagato per intero; un tuo assegno di un determinato importo viene depositato al notaio e ti verrà dato indietro solo dopo che avrai consegnato le chiavi. Se non rispetti il termine la somma viene data all’acquirente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  33. Buongiorno, sono in possesso di un appartamento dal valore catastale di 64000€ ereditato da mio padre, ma siccome non mi serve vorrei venderlo a mio nipote, come prima casa, ad un prezzo minore della metà del valore catastale in quanto io mi libererei di una spesa in più e mio nipote si trovi con una casa in mano da poter ristrutturare. Ho letto che l’agenzia delle entrate calcola le tasse sul valore di rendita catastale e non su quanto viene pagato l’appartamento, pertanto l’appartamento può essere venduto anche a cifre molto inferiori senza incorrere in nessuna sanzione. Mi confermate? Se mio nipote paga le tasse sul prezzo pieno (64000) io posso venderglielo ad un prezzo minore? O esiste un prezzo minimo?

    Grazie per l’attenzione

    1. Gentile lettrice, l’Agenzia delle Entrate viene soddisfatta da imposte parametrate al valore catastale. Sotto l’aspetto giuridico, vendite sottoprezzo possono avere controindicazioni: parlane con il tuo notaio e spiega bene la situazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

  34. Salve, ho visto una casa che vogliono vendere a 140mila euro, il prezzo purtroppo non è trattabile, quindi sarei costretto a racimolare tutti i risparmi e fare un mutuo per comprarla. Ma le spese notarili e tasse varie a quanto ammonterebbero più o meno? Ho sentito dire che sono alte e se così fosse, potrebbero compromettere la compravendita. Grazie

    1. Gentile lettore, le imposte sull’acquisto di un’abitazione dipendono dal venditore (privato o società) e se richiedi o meno le agevolazioni fiscali all’acquisto. Se vende un privato, informati sulla rendita catastale e usa il “calcolaimposte” di CasaNoi. Lo trovi sia sul sito che sul blog. Inoltre dovrai pagare 2 parcelle notarili per gli atti di compravendita e mutuo (puoi richiedre dei preventivi per saoere il costo). Sul mutuo pagherai anche l’imposta sostittiva : 0,25% dell’importo del mutuo se prima casa; altrimenti il 2,00%. Fai bene i tuoi calcoli per determinare esattamente il fabbisogno finanziario e l’ammontare del mutuo, per non rimanere scoperto finanziariamente. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

    1. Gentile lettore, qualora nel vostro accordo (immagino scritto) non ci fosse un “termine” alla condizione della vendita della casa da parte dell’acquirente, dovete assolutamente integrarlo. L’accordo senza un termine ha poco senso. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

  36. Mio fratello ha ereditato la proprietà di un appartamento sito in una palazzina che una recente sentenza ha definito “condominio”. Gli altri proprietari sono tutti nostri parenti e abituati a considerare l’intera costruzione come un bene unico, mentre ogni appartamento ha i relativi e legittimi proprietari.Ora mio fratello ha trovato un acquirente per il suo appartamento e vorrebbe vendere, ma mia cugina lo ha minacciato di fargli causa, perché non vuole estranei nella palazzina.può farlo? Tutti sappiamo che se ci sono delle pendenze legali su un immobile non ne è più possibile la vendita, così mio fratello dovrebbe sobbarcarsi spese legali e non potrebbe più vendere? Grazie per la sua risposta che saprà fare luce su questo malaugurato caso.Antonella

    1. Gentile Antonella quanto scrivi è corretto. L’acquirente deve essere informato su eventuali cause in corso. Ciò non vuol dire che la casa non sia vendibile. Mi sembra di capire che esiste una sentenza e di questo dovrà essere informato l’acquirente. Ipotetiche cause future non hanno nessun peso. Chiaramente tuo fratello può vendere se l’appartamento ereditato è di sua esclusiva proprietà. Cosa diversa è se esiste una comproprietà (comunione) con altri familiari. In questo caso per vendere devono firmare tutti i titolari di diritti di proprietà/usufrutto/abitazione/etc..
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  37. Buongiorno sto per comprare casa, per anticipare i tempi e cominciare i lavori di ristrutturazione prima della pausa estiva e poiché abbiamo stabilito la data del rogito a fine luglio per cominciare a richiedere la dia mi basta il compromesso o devo aspettare l’atto di vendita?? grazie mille

    1. Gentile lettore, con il consenso dei venditori (attuali proprietari) puoi effettuare i lavori in qualità di promittente acquirente, allegando alla pratica edilizia il compromesso registrato. Per la loro esecuzione prima del rogito i proprietari ti dovranno fornire le chiavi e la disponibilità del bene. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  38. Vorrei acquistare una casa su due piani, ma chi vende ne ha con l’atto solo un piano ma in successione esistono entrambi cosa succede a cosa vado incontro acquistandola così, si tratta di una casa costruita nel 1940

    1. Gentile lettrice, il notaio è il professionista, pubblico ufficiale, che accerta chi detiene i diritti di proprietà di un immobile. Se l’immobile è cointestato, dovranno intervenire nella vendita tutti i comproprietari. Per la parte urbanistica, il venditore deve dimostrare la leggittimità del fabbricato. Da quanto scrivi mi sembra di capire che la costruzione originaria era di un piano e successivamente è stata “sopraelevata” con un secondo piano. Il venditore dovrà produrre la licenza di costruzione o la concessione in sanatoria di questo intervento. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  39. Buongiorno. Stiamo procedendo alle pratiche che precedono il rogito, di vendita dell’immobile di nostra madre, appoggiandoci ad un notaio. Ci sono stati chiesti diversi documenti che sono stati consegnati e tutto sembrava volgersi per il meglio. Sino a quando, il notaio, ci ha avvisato sulla mancanza di un documento fondamentale, inerente ad una convenzione comunale e che sarebbe stato necessario recuperarlo in comune. Nessun problema, se non fosse che l’atto slitta e che il notaio ci chiede comunque di essere pagato per il lavoro svolto. La nostra volontà è di procedere con il passaggio di proprietà, quindi ci chiediamo se sia giusta questa richiesta di pagamento.

    1. Gentile lettore non possiamo entrare nel merito delle competenze professionali richieste da un notaio. In linea generale i notaio viene pagato da chi compra casa. Il venditore però è tenuto a sostenere tutte le spese relative a pratiche amministrative, tecniche e urbanistiche necessarie per il rogito. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  40. Buona Sera dovrei vendere una are di sedime a Pozzuoli (na) il notaio ha chiesto copie delle pratiche edilizie (dette pratiche furono fatte per pavimentare e chiudere questa area di sedime) non le posseggo sono state perse , ho il numero della pratica e le date ma in comune non si trovano come posso fare per vendere quest’ area.
    Grazie mille

    1. Gentile lettore, ogni compravendita ha le sue peculiarità. Non è possibile dare risposte a quesiti così specifici senza visionare documenti e assumere informazioni presso l’ufficio tecnico del comune. Relazionati con il notaio e spiega la situazione.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  41. Buongiorno, ieri io e mio fratello, abbiamo venduto l’abitazione dei miei genitori, avevo chiesto copia dell’atto, ma mi è stato inviato solo il giorno prima e in tarda serata. Lo stabile è stato edificato nel 1964 i miei lo hanno aquistato nel 1978 . Nell’atto c’è una clausola che non mi convinceva, ma mi è stato detto che è di prassi: “parte venditrice dichiara che non sono state apportate modifiche che richiedessero provvedimenti autorizzativi, dichiara inoltre che non è stato fatto nessun intervento ai sensi art. 24 comma 2, lettere b e c del DPR n. 380/2001 si assume pertanto tutte le responsabilità che dovessero evidenziarsi in relazione alla normativa edilizia e si impegna a tenere sollevata la parte acquirente ed i suoi ulteriori aventi causa (?), da qualsiasi onere e spesa derivanti da eventuali inosservanze della detta normativa anche se ad oggi sconosciute purché poste in essere effettivamente entro la data odierna”. Nella casa venti anni fa, a parte tapperelle, infissi e rifacimento bagno, non sono stati fatti lavori. L’acquirente, vuole buttar giù muri ecc., non vorrei trovarmi un domani in difficoltà, visto che un futuro compratore potrebbe rivalersi su di me e mio fratello per scorretezze non fatte da noi. La casa è anche stata peritata per il mutuo dell’acquirente senza problemi. Ringrazio per la futura risposta.

    Ale.

    1. Gentile lettore, l’atto è correttamente scritto e fa riferimento allo stato di fatto dell’immobile in cui si trova al momento della vendita, con particolare riferimento all’abitabilità. E’ chiaro che chi vende deve dare tutte le garanzie all’acquirente sulla conformità catastale e urbanistica. Se il certificato di abitabilità non è mai stato rilasciato, normalmente il notaio lo cita nell’atto. Dopo l’acquisto, il nuovo proprietario sarà resposabile di eventuali lavori che eseguirà.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  42. Salve Notaio. Devo vendere casa ma mi sono accorto che non c’è la dia, di conseguenza devo fare una sanatoria. Domanda :chi la deve pagare la sanatoria io o chi mi ha venduto casa 12 anni fa . Grazie

    1. Gentile Davide,
      ci scusiamo per il ritardo con cui ti rispondiamo. Difformità catastali urbanistiche erano tollerate frequentemente in passato in sede di compravendita. Ora la normativa è cambiata ed è necessario che al rogito ci sia la conformità catastale con lo stato di fatto, collegata ad un titolo autorizzativo (DIA, SCIA, permesso costruzione, etc). Ciò premesso, per il tuo caso specifico la DIA in sanatoria la devi presentare te in qualità di attuale proprietario. Puoi chiedere formalmente al precedente proprietario il rimborso delle spese dimostrando che si tratta di modifiche già presenti al momento del tuo acquisto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  43. Buongiorno, possiedo una casa avuta dai miei genitori e che ora vorrei vendere; l’immobile è del 1954 ed ha la concessione edilizia originaria e l’agibilità, con relativa registrazione nell’archivio comunale e catastale. Successivamente, nei primi anni ‘60, la casa è stata ampliata ma la denuncia risulta stata fatta solo al Catasto; per cui, mentre la visura catastale attuale risulta corrispondente alla realtà, la piantina presente negli archivi comunali è completamente difforme in quanto riporta la situazione del 1952. Posso vendere l’immobile o è necessario che prima faccia dei passi per regolarizzare la situazione? Eventualmente è possibile dichiarare nel rogito la difformità tra planimetria urbanistica e catastale e che gli oneri per regolarizzare la situazione spettano al compratore (naturalmente col relativo ribasso del prezzo di compravendita che potrà essere valutato da un tecnico professionista)? Grazie

    1. Gentile lettrice, dovete assolutamente “sanare” – prima del rogito -l’ampliamento effettuato senza autorizzazioni Quanto ipotizzi di dichiarare nell’atto di compravenita non è assolutamente corretto. Eventualmente si può fare riferimento ad una pratica autorizzativa in corso di definizione, quando sono stati chiariti tutti gli aspetti specifici. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  44. Salve, sto acquistano una casa nel comune di Milano. Nel 1999 ho usufruito dei vantaggi fiscali per l’acquisto di una prima casa in un altro comune di Pesaro dove sono rimasta residente fino al 2012. Oggi pago le tasse per la casa di Pesaro come Seconda Casa in quanto non vi sono più residente. La mia domanda è: posso avvalermi dei vantaggi fiscali della Legge di Stabilità del 2016 per l’acquisto della casa a Milano come Prima Casa? Devo alienare comunque la mia casa di Pesaro entro un anno dall’acquisto della casa a Milano, o non essendovi più residente da tempo e pagando già le tasse come seconda casa posso mantenerla e usufruire comunque dei vantaggi fiscali per la casa di Milano (dove ho già la residenza)? Grazie infinite per la gentile risposta.

    1. Gentile lettrice, per il nuovo acquisto a Milano potrai chiedere i benefici fiscali solo se vendi la casa di Pesaro acquistata con le agevolazioni prima del nuovo rogito o anche entro 12 mesi dall’acquisto (quest’ultima è la nuova possibilità prevista della legge di stabilità 2016). Cosa diversa sono le imposte comunali sul possesso, che prevedono esenzioni IMU e TASI per l’abitazione dove si risiede con il proprio nucleo familare (la cosìdetta abitazione principale). Per questo motivo attualmente paghi come seconda casa le imposte sulla casa di Pesaro. La stessa regola varrà chiaramente per la nuova casa che ti accingi ad acquistare. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  45. BUONGIORNO .VORREI CHIEDERLE UN PARERE AL RIGUARDO: HO INTENZIONE DI COMPRARE UNA CASA. LA PROPRIETARIA E’ MORTA LASCIANDO UN RESIDUO DI MUTUO DA PAGARE. IL SUO COMPAGNO DISPONE DI UN CONTRATTO DI AFFITTO 4+4 CON SCADENZA 2023 E UN TESTAMENTO NON UFFICIALIZZATO DOVE SI SPECIFICA CHE HA USUFRUTTO DELL’IMMOBILE. DOPO LA MORTE NON E’ PIU STATO PAGATO NIENTE E STRANAMENTE PRIMA CHE LA PROPRIETARIA VENISSE A MANCARE LA CASA E STATA MODIFICATA AL CATASTO, DIVIDENDOLA IN DUE UNITA’ IMMOBILIARI INTESTATE COMUNQUE ALLA DEFUNTA. ALL’EVENTUALE ACQUISTO SI CORRE IL RISCHIO DI PRENDERE SOLO UNA UNITA’ ? LE FACCIO QUESTA DOMANDA PERCHE’ CI DICONO CHE E’ STATO SOLO TIRATO SU UN MURO IN CARTONGESSO CHE SI PUO’ TOGLIERE IN QUALSIASI MOMENTO MA, DA VISURA CATASTALE DA NOI RICHIESTA RISULTA EFFETTIVAMENTE UNA DIVISIONE DELL’IMMOBILE CHE FA COMUNQUE CAPO ALLO STESSO MUTUO. CI DICONO ANCHE CHE L’EREDE PIU’ PROSSIMO (FIGLIO DI LEI) HA RINUNCIATO ALL’EREDITA’. PER L’ACQUISTO DOBBIAMO RIVOLGERCI ALLA BANCA DOVE E’ ACCESO IL MUTUO O BISOGNA ASPETTARE CHE VADA ALL’ASTA VISTO CHE CI SONO GIA’ 13 RATE MUTUO NON PAGATE SU UN MUTUO E 10 SU UN’ALTRO. RINGRAZIANDOLA ANTICIPATAMENTE LE AUGURO UNA BUONA PASQUA.

    1. Gentile lettrice, il consiglio è quello di acquisire tutta la documentazione e rivolgersi ad un professionista di fiducia (legale, notaio). Ipotizzando che non ci siano problemi tecnici o legali sull’immobile e/o sui venditori che non consentono di acquistare, si tratta di fare una valutazione economica che tenga conto del contratto di locazione e delle spese per ristrutturare/ripristinare. E’ possibile acquistare prima che l’immobile vada all’asta e interrompere così la procedura esecutiva. Non siete obbligati a finanziare il vostro acquisto con la banca creditrice, ma sicuramene l’iter dovrebbe essere più veloce. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

      1. Salve sono guglielmo vorrei sapere .Siccome ci è stato lasciato in eredità un appartamento da mia madre simo in quattro gli eredi in pratica adesso si dovrebbe vendere però ci sono due quote pignorate da equitalia le altre due sono libere la prassi quale sarebbe per liberare que quote pignorate cosa si dovrebbe fare?

        1. Gentile Guglielmo, per vendere è necessario che il bene immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o altre iscrizioni pregiudizievoli. Per cancellare il pignoramento immobiliare esistente, il primo passo è estinguere il debito da cui è scaturito il pignoramento. Ti consiglio di affidarti a specialisti della materia. Un cordiale saluto.
          Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  46. Egregio Notaio,
    sto vendendo, senza intermediari, l’appartamento di mia proprietà. Sarei propensa ad accettare una proposta di acquisto con una clausola sospensiva “salvo approvazione mutuo” ma non vorrei correre il rischio che la mancata concessione del mutuo sia utilizzata come “scusa” da parte dell’acquirente per annullare il contratto quando, invece, le vere ragioni fossero altre (ci ha ripensato, ha trovato un altro immobile etc). Come posso cautelarmi? Posso porre come condizione (scritta nella proposta di acquisto) che, in caso di non concessione del mutuo, debba essere fornito un documento della banca che attesti il diniego?
    Inoltre che tipo di clausola devo proporre per non perdere il doppio della caparra nel caso la banca respinga la domanda per carenze documentali dell’immobile?
    Le pongo questa ultima domanda in quanto la documentazione in mio possesso non è del tutto completa. Ho gli estremi della licenza edilizia (inizio 1967) ma non copia del documento; sono in possesso della copia della concessione della variante del giugno 1967 (senza i disegni tecnici); ho copia dell’abitabilità (in cui il comune dichiara abitabile la costruzione, riportando nelle “osservazioni” che “la dotazione idrica è inferiore a quanto previsto e dovrà essere adeguata”). Il fabbricato condominiale a cui l’immobile appartiene ha subito diverse ristrutturazioni nel corso degli anni e l’ultima volta nel 2014 (intervento di manutenzione ordinaria). Al riguardo, nella risposta ad un altro utente (9 marzo 2016 12:09) lei dice che “Nel tuo caso la legittimità urbanistica è attestata dalla concessione del 1994”: le vorrei quindi chiedere se anche per il mio caso le autorizzazioni comunali per i lavori del 2014 possono sopperire alle lacune documentali sopra descritte.
    La ringrazio e la saluto cordialmente.

    1. Gentile lettrice, non è semplice rispondere. La cosa mgliore è che la volontà delle partii e le reciproche tutele siano “codificate” in un preliminare di compravendita ben scritto, possibilmente a cura del notaio di fidicia degli acquirenti che poi stipulerà l’atto. Potresti quindi accettare la proposta a condizione che: entro un termine x (60-90gg) venga deliberato il mutuo dell’acquirente; che entro y giorni (30 ggg ad esempio) venga comunque redatto un compromesso previa verifica della documentazione dell”immobile da parte del notaio (anche a tua tutela), Dovrai chiedere al notaio di inserire nel compromesso tutte le tutele di cui scrivi. Per la legittimità urbanistica, trattandosi di materia molto ostica, ti consiglio di far visionare tutta la documentazione a chi ha competenze al riguardo (notaio – tecnico). Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  47. Salve,
    stiamo vendendo una casa dove siamo diventati eredi per successione già trascritta da un anno il notaio del compratore ci richiede, a noi parte venditrice, 600 euro per notificare il certificato di morte. Mi chiedo se sia legittima questa richiesta in quanto siamo già proprietari da un anno con tanto di documentazione legale che abbiamo provveduto a fornire (successione trascritta e certificato di morte) o se tale operazione sia stata richiesta dalla parte acquirente e non deva essere questa a pagare tale operazione.

    1. Gentile lettore, se la succession è già stata trascritta a mio parere la documentazione è completa. Chiedi maggiori informazioni al notaio e la finalità di questa “notfica”… Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  48. Salve SN andato in agenzia x acquistare un immobile .l agenzia ha portato tutto dal notaio.ma nn abbiamo firmato nulla all agenzia e neanche caparra.SN costretto ad aquistare.? Devo pagare agenzia e notaio?posso annullare la mia richiesta dato che è stata a parole.

    1. Gentile lettrice, a mio parere, se non hai firmato, non hai nessun impegno per l’acquisto e quindi non devi nulla all’agenzia e al proprietario. Dovresti invece pagare il notaio per il servizio che ha svolto, a meno che visure e accertamenti siano stati chiesti dall’agenzia senza coinvolgerti.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  49. URGENTE – Salve, siamo in procinto di acquistare casa. L’appartamento è un seminuovo e venduto da costruttore (lavori finiti da diversi anni ma mai abitato).

    Abbiamo fatto una proposta d’acquisto ed è stata accettata.

    Abbiamo però riscontrato solo dopo che in corrispondenza della veranda scoperta (diversi metri quadri) c’è stata infiltrazione nell’appartamento del piano sottostante (cosa non evidenziata prima).

    Il costruttore si è dimostrato disponibile ad eseguire dei lavori per ripristinare i giunti di costruzione e lo spazio fra le mattonelle attraverso le quali dovrebbe essere passata l’acqua.

    La domande sono: posso richiedere “Garanzia” per i prossimi 5/10 anni in modo da essere tutelata nel caso in cui il problema si ripresenti? Se si, come?

    Posso pretendere (considerando che al momento della proposta non è stato evidenziato tale vizio) che venga rifatta l’impermeabilizzazione dell’intera veranda (non potendo avere la certezza che il “rattoppo” risolva il problema)? Se si, come? (NOTA: non si può stabilire se è stata intaccata anche la guaina, per verificare bisognerebbe rompere alcuni mattoni rischiando di romperla comunque).

    Come possiamo quindi tutelarci considerando che la stesura del Preliminare è imminente?

    Confidiamo nel vostro prezioso supporto.

    Grazie.

    Angela

  50. Salve a tutti, ho una domanda da porvi: sto acquistando casa per € 60000 e di comune accordo col proprietario abbiamo deciso tali condizioni di pagamento: io acquirente verso la somma di € 40000 all’atto e i restanti €20000 un anno dopo, data che coincide con la consegna delle chiavi in quanto il proprietario ci abiterebbe per questi 12Mesi. Entrambe siamo d’accordo sul fatto che io ne diventerei dassubito proprietario.. È possibile averne la titolarità anche se non ho ancora dato i restanti 20000? Risulterà nell’atto o il notaio ci dovrà far fare una scrittura privata a parte? Grazie per l’attenzione

    1. Gentile lettore, quanto scrivi è possibile. Con il rogito tu hai la garanzia della proprietà (e
      dovrai pagare le imposte dalla data del rogito!).; il venditore avrà il possesso per 12 mesi
      dal rogito e potrai mettere una penale se non andrà via nei termini, una parte del prezzo
      20.000 viene dilazionato e probabilmente il venditore si riserverà una garanzia (ipoteca
      legale se non paghi). Tutti questi elementi verranno scritti dal notaio nell’atto di
      compravendita. Non serve una scrittura privata.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

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