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Agevolazioni prima casa, vendita e riacquisto prima casa

di 32 commenti

Agevolazioni prima casa, vendita e riacquisto prima casa

Quando decidono di vendere una casa acquistata con le agevolazioni prima casa, i proprietari vengono assaliti da molti dubbi.

È il caso di Gianlorenzo e della moglie che più di 5 anni fa hanno acquistato una casa, ciascuno per conto proprio, usufruendo delle agevolazioni. Adesso che sono sposati vorrebbero vendere una delle due abitazioni.

Nonostante siano passati più di 5 anni, hanno il timore di perdere le agevolazioni, nel caso dovessero decidere di vendere e riacquistare un’altra casa.

Vogliono sapere se la nuova abitazione acquistata con le agevolazioni verrebbe considerata dal fisco come una seconda casa, nonostante loro abbiano le residenze separate.

Il nostro esperto Giuseppe Palombelli ha sciolto i loro dubbi, rispondendo per punti.

1. La Decadenza dalle AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA

Entrambi i coniugi hanno acquistato casa da più di 5 anni, quindi non perderebbero le agevolazioni in caso dovessero vendere una delle loro due case.

2. La VENDITA E il RIACQUISTO di una PRIMA CASA

Nel caso decidessero di vendere e riacquistare un’altra casa entro 12 mesi, avranno diritto al credito dell’imposta pagata per la prima transazione.
Questo credito può essere utilizzato per compensare l’imposta dovuta per l’acquisto della nuova prima casa al momento del rogito o può essere soggetto di richiesta di rimborso/compensazione in dichiarazione dei redditi.
Dopo i 12 mesi si perde questo diritto.

3. LE IMPOSTE COMUNALI

La normativa prevede l’esenzione IMU solo per l’abitazione principale, quella adibita a dimora abituale. Quindi una delle due abitazioni possedute dalla coppia sarà considerata come seconda casa e – sulla seconda casa – i coniugi dovranno pagare l’IMU piena, nonostante abbiano due residenze diverse.

Leggi  Differenze tra agevolazioni fiscali prima casa per acquisto e per detraibilità interessi mutuo
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32 commenti su “Agevolazioni prima casa, vendita e riacquisto prima casa
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  1. Salve. Due anni fa ho acquistato un’abitazione come prima casa (usufruendo di tutti i vantaggi previsti). Adesso, sto pensando di venderla, ma non voglio pagare le imposte legate alla cessione prima dei cinque anni. Dunque ho pensato di “acquistare” una nuova prima casa entro un anno, ma da un parente (in questo caso mia nonna),sposterei ovviamente la residenza nel comune della nuova prima casa. Secondo voi è dunque possibile acquistare la nuova prima casa da un parente (nonna), o riceverla in donazione/successione?,ed in tal modo continuare a godere dei vantaggi legati all’acquisto di una nuova prima casa entro un anno e non pagare le sanzioni? Grazie

  2. Salve,
    Ho una casa al 50% con il mio compagno acquistata nel 2006 con agevolazioni prima casa. Lui deve acquistare una nuova casa. Se lui mi donasse la sua quota del 50% entro 1 anno dall’acquisto della sua nuova casa potrebbe beneficiare per questa delle agevolazioni prima casa?
    Ed io ricevendo in donazione la sua quota diventerei proprietaria al 100% della casa per la quale avevamo usufruito delle agevolazioni e nella quale abito. Come verrebbe considerata per me questa metà casa acquisita successivamente? Avrei su questa metà casa sempre le agevolazioni prima casa? (non ho altre case). Nel caso in cui successivamente io decidessi di venderla (prima dei 5 anni dal momento della donazione del 50%) come verrebbe considerata (visto che ho una quota acquistata nel 2006 e una acquisita successivamente)?
    Grazie

    1. Con la cessione del suo 50% e il riacquisto nei successivi 12 mesi (ovvero se prima acquista e poi rivede entro i 12mesi) il tuo compagno ha diritto nuovamente alle agevolazioni all’acquisto della nuova casa, a condizione che essa venga adibita ad “abitazione principale” nello stesso termine. si tratta infatti di vendita prima dei 5 anni. Da valutare con il notaio se optare per la cessione a titolo oneroso piuttosto che gratuito: la donazione comporta incertezza di diritto in caso di successiva rivendita. Passando all’altra domanda, per l’eventuale decadenza dalle agevolazioni per le imposte sull’acquisto, il computo dei 5 anni riguarda distintamente le quote di proprietà acquisite in tempi diversi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  3. Salve. sono passati 7 anni dall’acquisto di prima casa. Ora posso comperare un nuovo immobile sempre con i benefici prima casa?sposterei la residenza nel nuovo immobile mentre il primo immobile acquistato verrebbe dato in locazione
    Grazie per la cortese risposta

    1. Gentile Valentina, non puoi chiedere le agevolazioni all’acquisto se sei proprietaria di altra abitazione acquistata con i benefici fiscali. Questo a prescindere sull’utilizzo che farai della nuova casa. Devi prima vendere. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  4. Salve,io e mia moglie siamo in comunione di beni ed abbiamo acquistato nel 1995 un appartamento utilizzando l’agevolazioni prima casa.Ora siamo in procinto dell’acquisto di un secondo appartamento e vorremo usufruire dell’agevolazione prima casa per ovvi motivi.L’appartamento in possesso lo vorremmo vendere, se non ci riuscissimo entro 12 mesi potremmo donarlo alla figlia maggiorenne nell’attesa della vendita? Quale altra soluzione avremmo per poter spendere meno ?
    Anticipatamente ringrazio.

    1. Gentile Giuseppe, quanto ipotizzi è possibile ma ti consiglio di calcolare bene sia la convenienza economica di sostenere le spese di un doppio atto, sia la problematica della donazione che comporta difficoltà nella rivendita futura dell’immobile. Parlane con il tuo notaio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  5. Buongiorno, ho acquistato un appartamento a marzo del 2013 con le agevolazioni della prima casa e l’appartamento è intestato al 100% a me e sono in divisione dei beni. Mia moglie invece è proprietaria di un appartamento a metà con sua sorella. Posso vendere il mio , anche se non sono passati i 5 anni e acquistare una percentuale di casa di mia cognata? Così facendo perdo le agevolazioni e pagare delle penali?
    Grazie.

    1. Gentile Giovanni, se vendi prima dei 5 anni, non è sufficiente acquistare nei 12 mesi successivi diritti di proprietà di un’abitazione. Dovrai anche adibire questa nuova casa ad abitazione principale, ovvero a residenza e dimora del proprio nucleo familiare. Cerca di posticipare il rogito di vendita al marzo 2018, dando tutte le garanzie all’acquirente. Se proprio devi vendere, calcola prima di tutto a quanto ammonterebbe la perdita delle agevolazioni: differenza d’imposta pagata a suo tempo rispetto a quella dovuta + interessi. La sanzione (30%) la puoi evitare presentando istanza. Probabilmente conviene pagare piuttosto che sostenere costi per un novo rogito che ha poco senso. Inoltre riacquistando con i benefici, decorrono nuovamente i vincoli di una rivendita nei primi 5 anni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  6. Buongiorno, il mio caso è questo: sono comproprietaria ( al 50%) di un appartamento acquistato nel 1991 con le agevolazioni prima casa. Tale appartamento è in comproprietà con il mio ex marito dove attualmente vivo con mio figlio maggiorenne. In base alla sentenza di divorzio, infatti, c’è per lui un diritto di abitazione. In eredità ho ricevuto una quota di un appartamento localizzato nello stesso comune dove attualmente vivo . La mia intenzione è quella di acquistare le quote degli altri parenti comproprietari e trasferirmi in quest’ultima casa. In che modo potrei usufrire delle agevolazioni prima casa ? Facendo un atto di donazione a mio figlio di quel 50% di appartamento acquistato in comproprietà con il mio ex marito? Per la donazione è richiesta la manifesta volontà della persona a cui si vuole donare? Le formulo quest’ultimo quesito poichè a mio figlio non interessa trasferirsi e cambiare casa. Grazie per la risposta . Rossella

    1. Gentile Rossella, quanto scrive è corretto. Per acquistare degli altri parenti le quote della casa ereditata con i benefici fiscali devi prima cedere la proprietà dell’abitazione co-intestata con tuo marito, acquistata a suo tempo con le agevolazioni. Una delle possibilità è donarla a tuo figlio ma ciò comporta difficoltà se deve essere poi rivenduta. Non te lo consiglio. Ti suggerisco di parlarne con il notaio di fiducia, al quale ti affiderai per il rogito della nuova abitazione. Valuta bene quali risparmi effettivi potrai avere. Da una parte risparmierai imposte; ma comunque una donazione ha costi notarili + spese e imposte. Molto dipende dalla rendita catastale e dalle quote che acquisti. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  7. Buongiorno mi sembra di stare in un vicolo cieco..
    Sono sposato, mia moglie ha ricevuto in donazione dai suoi PRIMA del matrimonio una casa, io quindi non ho casa mia di proprieta, vorrei ora costruire una casa su un terreno e non avendo mai usufruito di agevolazioni per acquisto posso costruire una abitazione usufruendo di agevolazioni prima casa nello stesso comune o sono costretto a vendere prima la casa di mia moglie? appartengo alle forze armate

    1. Gentile Lucio, ti esprimo il mio parere. Se sei proprietario del terreno da solo e hai un regime di separazione dei beni con tua moglie, puoi chiedere agevolazione iva 4% sui costi di costruzione. Viceversa se il terreno è cointestato con tua moglie o sei un comunione dei beni, paghi l’iva ordinaria poichè rientri nei casi di esclusione. Comunque nessuno vi obbliga a vendere! Stiamo parlando di agevolazioni fiscali.. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. Buonasera, vi contatto per avere un vostro consiglio in merito.
    Dal 2013, in seguito alla morte di mio papa’, sono diventata proprietaria insieme ai miei due fratelli , di una quota di un immobile. Con mio marito, vorremmo effettuare una compravendita e liquidare la parte spettante ai miei fratelli e a mia mamma per diventare unici proprietari dell’immobile.
    Un mio fratello pero’ ha richiesto le agevolazioni prima casa per tale immobile. Per non perderle, deve comprare un’altra casa entro 12 mesi ( cioe’ deve fare il rogito entro i 12 mesi dalla compravendita) oppure potrebbe bastare anche il compromesso e il rogito del nuovo immobile potrebbe farlo anche dopo l’anno?
    Se invece non dovesse comprare la casa entro i 12 mesi, oltre a pagare la differenza di imposte dovute + sanzioni + interessi, non potrebbe piu’ beneficiare in futuro delle agevolazioni prima casa quando decidera’ di comprarla?

    Grazie in anticipo per la vostra consulenza

    1. Gentile Elisa, i 12 mesi fanno riferimeno al rogito notarile. Se tuo fratello non riacquista entro l’anno, come giustamente scrivi, dovrà pagare la differenza di imposte dovute + sanzioni + interessi. Decadendo dalle agevolazioni potrà nuovamente usufruirne in futuro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  9. Salve,
    volevo sapere se nel caso di vendita di un immobile prima dei 5 anni (di cui unico intestatario) posso usufruire delle stesse agevolazioni comprando un nuovo immobile ma stavolta cointestato.
    Ci sono problemi se il nuovo immobile sarà cointestato? Sarebbe prima casa per entrambi.
    Ringrazio in anticipo per un vostro riscontro.
    Saluti.

    Vincenzo

    1. Gentile Vincenzo, non c’è nessun problema. Puoi riacquistare un’abitazione con le agevolazioni anche se il tuo acquisto riguarda il 50% dei diritti di proprietà. L’importante è che l’abitazione che acquisti venga adibilia ad “abitazione principale” (residenza e dimora effettiva del nucleo familiare) entro 12 mesi dal rogito di vendita; con la nuova finanziaria puoi anche prima acquistare e poi vendere nei 12 mesi successivi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

  10. Buongiorno,
    Sono in attesa di effettuare il rogito d’acquisto di un’appartamento, con contratto preliminare già stipulato. Attualmente sono proprietario di un appartamento (prima casa) ma ho già stipulato il contratto preliminare di vendita. La mia amministrazione comunale non mi permette di accedere alla richiesta di anticipo TFR perchè non ho ancora rogitato il mio attuale appartamento, mentre mi accetta il preliminare per quello che voglio comprare. Alla luce della nuova possibilità che offre la legge di stabilità 2016 (che permette di intestarsi un ulteriore “prima casa” vendendola entro 12 mesi) ed essendo possibile per l’amministrazione comunale erogare il TFR con “patto individuale” anche in mancanza di requisiti, è obbligata l’amministrazione comunale a concedermi il TFR? grazie dell’attenzione e le invio distinti saluti

    1. Gentile lettore, mi sembra che tua abbia già tutti gli elementi per procedere nelle due operazioni. di vendita e acquisto. Non siamo certo noi a poter entrare nel merito delle procedure delle Amministrazioni comunali. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  11. Sono in procinto di acquistare le quote dei miei fratelli di un’immobile avuto in eredità e diventare cosi unico proprietario. In altro comune comunque sono proprietaria al 50% di un’immobile assieme a mio marito in comunione di beni ed acquistato con le le agevolazioni prima casa dal 1990.Mi è stato detto che nonostante sia proprietaria di questo immobile posso usufruire ugualmente delle agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto; è possibile?In attesa della sua risposta la saluto e ringrazio.

    1. Gentile lettrice, non puoi effettuare il nuovo acquisto con le agevolazioni fiscali poichè,da quanto scrivi, possiedi altra abitazione acquistata con i benefici fiscali. L’unica soluzione è venderla/donarla. Poichè sei (o sei stata) sposata in comunione dei beni, ti consiglio di valutare aspetti fiscali e patrimoniali con il tuo notaio. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  12. Buongiorno a mia figlia le ho comprato un appartamento come prima casa ma non la abita perché ancora studia ,è fuori Cosenza però vorrebbe creare un b&b e’ possibile?

    1. Gentile lettrice, tua figlia può chiaramente disporre liberamente dell’appartamento. Se
      trasferisce la residenza in altra abitazione non può avere esenzione IMU. Ai fini delle
      agevolazioni all’acquisto l’importante è che abbia trasferito la residenza nel comune entro
      18 mesi dal rogito. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  13. Salve,
    vi contatto per un quesito relativo all’acquisto di una casa.
    io e la mia fidanzata vorremmo comprare una prima casa insieme ma lei è già proprietaria di un appartamento in un comune limitrofo per cui ha già goduto delle agevolazioni nel 2010. Ovviamente la cosa migliore sarebbe venderlo ma con i prezzi si è svalutato molto e stavamo valutando se metterlo in affitto. In questo caso lei non potrebbe godere delle agevolazioni anche se la nuova prima casa è in un comune diverso e affitterebbe la vecchia?
    Io invece ho ereditato per successione un sesto della mia vecchia casa che si trova in un terzo comune dove non ho più la residenza da due anni, questo non dovrebbe crearmi problemi o sbaglio?
    Nell’ipotesi di non riuscire a vendere l’altro appartamento per godere delle agevolazioni dovremmo intestare la nuova casa solo a mio nome? Nel caso potremmo cointestare il mutuo lasciando lasciando però la casa solo a mio nome? In che modo potremmo tutelare i diritti della mia compagna qualora dividessimo le spese lasciando il tutto a mio nome per non perdere i benefici fiscali?
    Grazie. Cordiali saluti.

    1. Gentile lettore,
      la tutela degli interessi delle persone non legate da vincolo matrimoniale che si apprestano ad acquistare un’abitazione è argomento complesso. Vi consiglio di chiedere una consulenza al notaio di fiducia. In termini generali, la tua fidanzata ha i diritti tutelati solo se intesta la casa (magari pagando imposte piene anzichè agevolate; avete calcolato qual è il maggiore onere?). Comunque con la nuova legge di stabilità, non deve necessariamente vendere prima di acquistare, ma ha tempo un anno (dall’acquisto) per vendere l’abitazione di proprietà acquistata con le agevolazioni. Sempre in termini generali ha poco senso che la tua fidanzata sia comutuataria nel mutuo se non si intesta anche lei la casa: avrebbe solo obblighi senza alcun diritto o beneficio.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  14. Salve,

    Vi contatto per un quesito riguardante l acquisito di una nuda proprieta’.
    In particolare non essendo ancora proprietario di prima casa, vorrei utilizzare le agevolazioni acquisto prima casa su un successivo immobile che acquistero’ a breve, logicamente di valore nettamente superiore. E’ possibile farlo?? Quindi quali saranno gli oneri connessi all’ acquisto della nuda proprieta’?
    Grazie tante.

    1. Gentile lettore,
      le imposte per l’acquisto della nuda proprietà seguono le stesse regole dell’acquisto della piena proprietà. Il valore su cui bisogna fare i calcoli è minore perchè una parte viene assorbita dall’usufruttuario. Ci sono delle tabelle legali sul valore della nuda proprietà in base all’età dell’usufruttuario. Poichè nella domanda parli di più acquisti, ti ricordo 1) che puoi chiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto solo se non possiedi altra abitazione acquistata con le agevolazioni 2) che non puoi chiederle se sei proprietario in via esclusiva o con il coniuge di altra abitazione situata nel comune dove acquisti.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  15. Buongiorno,mio figlio ha acquistato al,asta un appartamento,che e ancora occupato ,nonostante abbia ricevuto il decreto di trasferimento (10 mesi dal,asta ).per qui tutto l,entusiasmo di spostarsi li e crollato,senza sperare che l ufficiale giudiziario, faccia il suo dovere.se lo vende e prende un altro, entrò un anno,che imposte deve pagare. Devo precisare che la residenza e al momento in un comune confinante con l appartamento acquistato ed il posto di lavoro e nel comune stesso,del,appartamento(Padova). La prego di dirci le sanzioni e imposte che deve pagare grazie.

    1. Gentile lettrice, se tuo figlio trasferisce la residenza a Padova, in un’altra abitazione, non perde le agevolazioni fiscali. Valuta questa possibilità perchè altrimenti deve pagare la differenza tra imposta piena dovuta e imposta agevolata pagata + sanzioni del 30% + interessi. Può evitare sanzioni se presenta istanza entro 12 mesi dal rogito all’agenzia delle entrate.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  16. Buongiorno, vorrei un chiarimento da parte vostra. Nel 1980 ho acquistato un immobile come prima casa e ho avuto la residenza fino al 2001 anno in cui è mi sono sposata e sono andata a risiedere nella casa di mio marito che si trova in un altro comune. Nella mia casa sono andati ad abitare i miei genitori, io ho pagato, dal 2001, Ici – Imu come seconda casa. Ora vorrei comprare con mio marito una casa al 50% vorrei sapere se per usufruire delle agevolazioni di acquisti devo vendere la mia prima casa dove risiedono i miei genitori
    Grazie e cordiali saluti

    1. Gentile lettrice, se vuoi usufruire delle agevolazioni all’acquisto al 50% di una nuova casa, devi prima vendere l’attuale. Per l’IMU informati in Comue se esiste l’esenzione in caso di comodato d’uso ai genitori (parenti in linea retta).
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

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