Agevolazioni “prima casa” aggiornate 1.1.2014

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quadro di Lyonel FeiningerIstituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate  le indicazioni complete e aggiornate al 1° GENNAIO 2014.

Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:
 

1) non essere in possesso di altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa;

 

2) non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando;

 

3) avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.

 
Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
 
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile

  • A/8 ville

  • A/9 castelli/palazzi

Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?

Occorre distinguere diversi casi.
 
1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.
 
2) Non spetta invece se l’acquirente è:

a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;

b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.

 
Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.

Come e quando si richiedono?

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

La decadenza delle agevolazioni prima casa

Ricapitolando, la perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso

  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti

  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno.
    Comunque, chi vende casa prima dei 5 anni può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

 
Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).

 

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega cosa sono e come funzionano le Agevolazioni prima casa.

 

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ci sono 744 commenti
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  1. isa il ha detto…

    Salve, vorrei acquistare nell’immediato un immobile di basso valore (immaginiamo €100.000) e tra alcuni anni – per vari motivi – un immobile di valore più alto (immaginiamo €500.000) senza vendere il precedente [non mi è possibile acquistarli nell'ordine inverso].
    ovviamente ha senso usufruire dell’agevolazione prima casa sull’immobile di valore maggiore ma mi chiedo: è possibile acquistare l’immobile da 100.000 ora senza agevolazione, ed usufruire dell’agevolazione tra qualche anno per l’acquisto dell’immobile da 500.000? Sono nullatenente e i 2 immobili sarebbero nello stesso comune.
    Grazie in anticipo.

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile lettrice,
      non è possibile richiedere le agevolazioni fiscali se già si possiede a titolo esclusivo (o con il coniuge) altra abitazione nello stesso comune.
      Quindi ti consiglio di richiederle in occasione del primo acquisto.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  2. Antonella il ha detto…

    Io e mio marito abbiamo acquistato tramite Tribunale nel 1994 un alloggio senza specificare che era la prima casa (per ignoranza nostra e mancanza forse del Tribunale) per cui non abbiamo goduto di nessuna agevolazione. In questo alloggio tuttora abitiamo.
    Oggi, volendo comprare un box di pertinenza, possiamo usufruire delle agevolazioni fiscali previste per questo tipo di pertinenza?

  3. Dario il ha detto…

    Salve, ho acquistato un immobile come prima casa nel maggio 2014 e vi ho preso la residenza il mese successivo.
    Adesso per motivi di lavoro devo trasferire la residenza per qualche mese in un comune limitrofo.
    Se dopo questo tempo riporto la mia residenza nella mia casa di proprietà posso riacquisire da tale termine le agevolazioni fiscali prima casa?
    Grazie buongiorno.

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile lettore,
      se ti riferisci alla perdita delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, stai tranquillo! La decadenza avviene solo in caso di alienazione prima dei 5 anni e se non si riacquista un’abitazione principale.
      Se ti riferisci alle imposte comunali IMU TASI etc, queste si pagano in misura ridotta solo per le abitazioni principali, ovvero per le abitazioni dove si ha la residenza anagrafica e la dimora effettiva del nucleo familiare. Nel tuo caso pagherai imposte comunali “seconda casa” dal momento in cui trasferirai la residenza in altro comune. Potrai tornare all’esenzionee/ridzione IMU-TASI dal momento in cui tornerai ad abita e la casa. E’ bene comunque essere sempre aggiornati sulla normativa
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  4. Sergio il ha detto…

    Buongiorno,
    Vorrei gentilmente il Vs parere in merito alla seguente situazione, che cerco di spiegare.

    Sono in procinto di acquistare un appartamento Roma con la mia compagna.
    Attualmente io sono comproprietario di un immobile in altro comune, dove ho benficiato delle agevolazioni prima casa da oltre 8 anni. Questo immobile è utilizzato oggi dalla mia ex moglie (con figli). L’utilizzo di tale immobile non comporta reddito, utilizzato appunto gratuitamente dalla mia ex moglie e figli.

    La mia compagna risiede a Roma e possiede altro appartamento, anche questo acquistato con agevolazioni prima casa ormai da 15 anni, l’appartamento è in vendita ma non è detto che riusciremo a venderlo entro la data di acquisto del nuovo appartamento.

    Secondo il Vs parere abbiamo possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa ? Considerate che il nuovo immobile sarà acquistato al 50%.

    In altre parole:

    a) Esiste un tempo successivo all’acquisto (per la mia compagna) per vendere l’appartamento e quindi non perdere i benefici prima casa ?
    b) Per me, lasciando la casa alla mia ex moglie (e non posso certo venderla in quanto vivono i figli), posso accedere ai benefici prima casa ?
    c) Per l’accesione del mutuo consigliate una formula particolare ? Tutto intestato al sottoscritto, oppure 50% per uno.

    Vi ringrazio anticipatamente
    Sergio.

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Sergio,
      se volete usufruire delle agevolazioni prima casa nuovamente dovete necessariamente alienare la proprietà delle abitazioni acquistate con le agevolazioni. Non ci sono scorciatoie o deroghe; il Fisco sicuramente procede con l’accertamento.
      Se non è possibile o conveniente la vendita, valutate singolarmente la possibilità della donazione.
      Comunque valutate di che cifra si tratta, ovvero qual’è la differenza di imposta tra acquisto prima/seconda casa.
      Per il mutuo vi faccio presente che se acquistate come seconda casa pagherete imposta sostitutiva del 2% sull’importo del mutuo, anziché dello 0,25% della prima casa (su un mutuo di 100.000 euro paghereste 2.000 euro anziché 250 euro !). Se acquistate al 50% sarete per la banca entrambi datori d’ipoteca, ed è logico che anche il mutuo sia cointestato. Unica eccezione è se uno di voi due non ha reddito: in questo caso il soggetto senza reddito è preferibile che intervenga come garante-datore d’ipoteca così da permettere l’intera detrazione degli interessi al compagno/a mutuatario-datore d’ipoteca.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  5. caterina il ha detto…

    Commento
    buongiorno, vorrei sapere per quanto tempo si deve tenere la residenza in un immobile donato, senza perdere le agevolazioni fiscali prima casa.
    scendendo nei particolari, ho donato nel settembre del 2012 un mini appartamento a mio figlio (33 metri quadrati) e qui vi ha posto la sua residenza.
    abitandovi ora con la sua compagna l’appart amento risulta essere decisamente piccolo.
    mio figlio può trasferirsi, con relativo cambio di residenza in un altro appartamento più grande, senza dovere rinunciare alle agevolazioni godute per la donazione?

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile lettore,
      la normativa delle agevolazioni prima casa per le donazioni fa riferimento alla stessa normativa per l’acquisto prima casa.
      Partiamo dal presupposto che suo figlio all’epoca della donazione aveva i requisiti soggettivi, che l’immobile aveva i requisiti oggettivi e che suo figli abbia soddisfatto il requisito della residenza.
      Ciò premesso, la perdita delle agevolazioni avute si ha solo se suo figlio vende (o dona) la casa prima dei 5 anni e non riacquista un’abitazione principale nei 12 mesi successivi.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  6. Francesco il ha detto…

    Salve, sono un ragazzo celibe e nel febbraio 2012 ho comprato (con l’aiuto dei miei) un’ appartamento nel comune dove ho risieduto da sempre. Ho comunque spostato la residenza nell’appartamento appena acquistato. Adesso mi sono però fidanzato con una ragazza che vive all’estero e, la prossima estate (quindi dopo circa 3 anni e mezzo dall’acquisto) ci sposeremo e mi trasferirò anch’io in Norvegia. Vorrei sapere se una volta trasferita la mia residenza all’estero l’Agenzia delle Entrate possa richiedermi il pagamento del restante 6% dell’ Iva. Inoltre, in caso questo non avvenga, potrei affittare il mio appartamento prima della fine dei 5 anni di vincolo senza incorrere nel temuto pagamento della restante parte di iva? (Sarebbero bei soldini e mi spiacerebbe perderli) vi ringrazio moltissimo, Francesco.

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Francesco,
      non hai nulla da temere dall’Agenzia delle Entrate in caso di trasferimento della residenza all’estero /o locazione dell’abitazione.
      Hai infatti trasferito correttamente la residenza nell’appartamento acquistato entro 12 mesi dal rogito nel rispetto della normativa.
      Solo in caso di vendita prima dei 5 anni, senza ricomprare un’abitazione principale, puoi incorrere in richiesta di pagamento della differenza di imposta + interessi e sanzioni.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  7. Silvia il ha detto…

    Commento
    Buongiorno, volevo informazioni in merito all’acquisto del restante 50% della prima casa.
    Sono già proprietaria del 50% e devo acquistare il restante 50% del mio ex compagno.
    Volevo sapere in cifre quanto mi costa dal notaio, sia l’aliquota sia tutti i bolli allo stato e se eventualmente ho altre agevolazioni visto che comunque io ho già pagato i bolli allo stato, adesso devo pagarli ancora?
    Insomma se posso in qualche modo risparmiare su qualcosa, grazie. Sono anche una ragazza madre.
    Grazie mille, saluti.

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Silvia,
      acquistare il restante 50% della tua abitazione dal tuo ex compagno richiede la stipula di un atto notarile di compravendita con i relativi costi: onorario notarile; imposte; costi vivi di registrazione, voltura catastale, trascrizione etc.
      Chiaramente le imposte vengono calcolate sul 50% del valore catastale dell’abitazione. Pagherai imposte agevolate se è la tua prima casa.
      Per un preventivo puoi rivolgerti ad un notaio di fiducia. Puoi chiedere allo stesso notaio che ha redatto l’atto di acquisto della casa.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Emanuele,
      rispondo volentieri alla tua domanda perché permette di distinguere tra agevolazioni all’acquisto e agevolazione nelle imposte comunali/utenze/etc.
      Quando si acquista casa si applicano le imposte, che in presenza di requisiti oggettivi e soggettivi possono essere agevolate. La normativa non impone il trasferimento della residenza proprio nell’abitazione acquistata.
      Dalla data del rogito di compravendita, partono poi le imposte comunali sulla proprietà e l’uso dell’abitazione.
      L’imu ridotta o esente, si applica solo all’abitazione principale, ovvero l’abitazione dove si ha l’effettiva dimora del nucleo familiare e la residenza anagrafica.
      Il comune fino a quando non si trasferisce la residenza, applica le imposte da seconda casa.
      Inoltre, in caso che due coniugi posseggano due abitazioni distinta, l’esenzione/riduzione IMU può essere applicata solo per un’abitazione, quella dove c’è la dimora effettiva del nucleo familiare.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  8. vito il ha detto…

    bunasera,ho comprato una casa il 5/12/2014 come prima casa vorrei sapere se devo pagare qualcosa allo stato per questo mese da me in possesso.grazie in anticipo.

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Vito,
      per il 2014 sono a tuo carico le imposte comunali, con riferimento alla frazione di anno (1 mese).
      Informati presso il tuo comune specificando se hai trasferito o meno la residenza.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  9. Fabiola il ha detto…

    Grazie anticipate per la risposta. Proprietaria già di una prima casa sarei interessata a comprarne una a metà con il mio compagno che però per la sua quota vorrebbe usufruire delle agevolazioni previste per la prima abitazione. Tale operazione è possibile?

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Fabiola,
      quanto scrivi è corretto: il tuo compagno può chiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa. Per quanto ti riguarda cosa significa che è una prima casa? L’hai acquistata o ti è pervenuta per successione o donazione? Tu puoi richiedere le agevolazioni solo se non possiedi altra abitazione acquistata con le agevolazioni, se non possiedi altra abitazione a titolo esclusivo nello stesso comune dove acquisti e a condizione che tu abbia o trasferisci la residenza nel comune dove acquisti entro 18 mesi.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  10. Emilia il ha detto…

    Buon giorno

    ho acquistato un casa usufruendo di tutte le agevolazioni di prima casa. ho anche in seguito ristrutturato e ora so ancora beneficiando.
    ora vivo e lavoro in un’altro comune,e vorrei acquistare un’immobile con il mio compagno per il quale sarebbe prima casa.
    Quali agevolazione potrò usufruire trasferendo la residenza sulla seconda casa? sulla prima non vivendo sto pagando imu come seconda casa.
    Cordiali saluti

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Emilia,
      tu personalmente non potrai richiedere le agevolazioni all’acquisto dell’abitazione ma potrai chiedere l’agevolazione IMU.
      Potrai inoltre chiedere nuovamente detrazioni fiscali per eventuali ristrutturazioni.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  11. PIETRO il ha detto…

    salve,
    vi espongo il mio caso per avere una delucidazione che mi possa aiutare a prendere una decisione.
    Mia figlia è intestataria di un appartamento ( dal 2009)per il quale ha beneficiato delle agevolazione I^ casa, fissandovi sin da subito la propria residenza.Nel 2013 ha affittato l’appartamento con la formula “transitoria” per 18 mesi, riservandosi in via esclusiva l’uso di una stanza e la fruizione in comune dei servizi. L’affittuaria (una ragazza) via ha fissato anch’essa la propria residenza. Quindi nell’appartamento vi risiedono in due. Dal chè, il Comune, ha considerato per mia figlia che l’appartamento , ai fini dell’IMU, “a disposizione”, quindi non può fruire dei benefici della tassazione della TASI, ma dell’IMU. Da tenere presente che mia figlia lavora in altro Comune e che vi fa ritorno nell’appartamento a fine settimana.
    La domanda è: tale situazione rientra nei parametri della TASI o dell’IMU ?.
    Grazie, distinti saluti.

    • CasaNoi il ha detto…

      Caro Pietro,
      purtroppo non siamo in grado di fornirti una chiara risposta in quanto nella domanda non è stato indicato il Comune dov’è ubicato l’appartamento e, per ciò che riguarda la disciplina della Tasi, questa cambia lasciando la più ampia autonomia ai singoli Comuni.
      Ti consigliamo quindi di contattare l’ufficio tributi del Comune di residenza di Sua figlia al fine di meglio chiarire la questione. Per ciò che invece riguarda la disciplina Imu, l’abitazione principale è l’unità immobiliare nel quale il soggetto passivo dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Se quindi l’uso prevalentemente rimane quello di abitazione principale, verranno mantenute le agevolazioni ai fini Imu.

      dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Montedoro Dottori Commercialisti
      Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
      Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
      studiomontedoro.net

  12. Davide il ha detto…

    Gentilissima redazione,
    ho acquistato un appartamento nel 2008, usufruendo delle agevolazioni prima casa. L’appartamento è tutt’ora di mia proprietà.
    Sto per acquistare una nuova casa in un comune in un’altra regione. La mia domanda è questa: Se non vendo prima l’appartamento vecchio, potrò comunque usufruire delle agevolazioni anche sul nuovo acquisto (e non perdere le precedenti)?
    Vi ringrazio moltissimo per la preziosa risposta che vorrete fornirmi.

  13. Ivana il ha detto…

    Buongiorno,
    sono prorpietaria di un appartamente al 50% dove vivono i miei genitori.
    Io vivo in affitto in un’altro appartamento sempre dello stesso comune, devo pagare l’imu anche se non sono proprietaria della seconda casa?
    Grazie.

  14. Luca il ha detto…

    Buongiorno
    sono proprietario di un appartamento “prima casa” dal 2000 comprato da celibe, adesso causa matrimonio( divisione parziale dei beni)vorrei comprare un nuovo appartamento sempre nello stesso comune di residenza e farlo diventare prima casa ; posso e come passare l’attuale appartamento a mia moglie senza perdere le agevolazioni fiscali sulla prossima casa?
    Cordiali saluti e ringraziamenti.

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Luca,
      abbiamo risposto già tante volte a domande simili alla tua.
      In estrema sintesi:
      - se cedi la tua attuale abitazione a tua moglie, puoi nuovamente richiedere le agevolazioni prima casa
      - chiedi ad un professionista le implicazioni legali di questa decisione
      - l’esenzione IMU spetta solo ad una abitazione per nucleo familiare (l’abitazione dove effettivamente dimora la famiglia)
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  15. roberto il ha detto…

    Buonasera,
    io ho acquistato una casa nel 2010 in regime di prima casa quindi con aliquota del 4% al momento della residenza me l’hanno rifiutata e quindi nel 2012 ho pagato il restante 6% più le sanzioni poi nel 2013 ho acquistato casa in un altro comune come prima casa ho provveduto con la residenza ed oggi è la mia abitazione principale con la mia famiglia.
    In questi giorni mi arriva la procedura dell a.delle entrate dove sostengono che io non posso usufruire del regime di prima casa visto che ne ho già usufruito nel 2010… Credo che sia un errore dell’agenzia delle entrate o qualcuno di voi sa dirmi qualcos’altro???

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Roberto,
      penso anche io che la tua posizione possa essere facilmente chiarita, ma non sono un fiscalista e la questione può avere vari risvolti e interpretazioni.
      Prima di ricorrere ad un professionista, chiedi personalmente un appuntamento al funzionario dell’Agenzia delle Entrate e porta con te questi documenti (in originale e in copia):
      - rogito acquisto del 2010
      - accertamento fiscale 2012 con relativi pagamenti di maggiore imposta. interessi e sanzioni
      - rogito acquisto 2013 (è stato scritto qualcosa a proposito del tuo precedente acquisto con agevolazioni poi decadute?).
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  16. rocco il ha detto…

    devo acquistare una seconda casa per motivi di trasferimento, posso usufruire delle agevolazioni per la prima casa facendo diventare come seconda la prima? ringrazio e saluto

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Rocco,
      se possiedi già un’abitazione acquistata con le agevolazioni non puoi richiederle nuovamente.
      Dopo il trasferimento, potra applicare l’esenzione IMU solo nella nuova casa dove risiederai effettivamente.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  17. Arianna il ha detto…

    Buon giorno, vorrei sapere se è possibile acquistare un immobile come seconda casa in un comune in cui non prenderò la residenza (montagna)senza avere la prima casa e successivamente acquistare una prima casa in un comune in cui pprenderò la residenza. Grazie

  18. Paolo il ha detto…

    Buongiorno,
    sono proprietario di un alloggio acquistato in comunione dei beni con mia moglie nel 2001. Nel 2014 ci siamo separati, la casa è rimasta a lei con i figli; adesso vorrei acquistare una nuova casa dove vivere. Come posso usufruire della agevolazione prima casa e quindi anche per un mutuo ? Grazie

    • CasaNoi il ha detto…

      Gentile Paolo,
      da quanto scrivi non ho capito se:
      a) sei ancora proprietario dell’alloggio coniugale dove vivono la tua ex-moglie e figli
      b) hai trasferito la comproprietà dell’alloggio a tua moglie con un atto di compravendita o con sentenza giudiziale.
      Venendo alla tua domanda, per poter acquistare una nova abitazione con le agevolazioni fiscali verifica queste 3 condizioni:
      - che tu non sia più in comunione dei beni;
      - che tu non risulti proprietario di altra abitazione acquistata con le agevolazioni;
      - che tu non possegga nel comune dove intendi acquistare altra abitazione in proprietà esclusiva o con il coniuge.
      Ti saluto cordialmente.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it


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