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Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016

di 1.985 commenti

quadro di Lyonel FeiningerIstituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate  le indicazioni complete e aggiornate al 13 dicembre 2016.

Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”

Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

  • Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  • Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  • Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Leggi  Come leggere una visura catastale

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi

Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?

Occorre distinguere diversi casi.

1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.

2) Non spetta invece se l’acquirente è:

a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;

b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.

Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.

Come e quando si richiedono?

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie

Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!

Leggi  Certificazione Energetica: nuove norme dal 9 gennaio 2013

Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia  di euro (dipende dal valore catastale).

La decadenza delle agevolazioni prima casa

La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:

  • ha dichiarato il falso
  • non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
  • vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.

Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente del credito. Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

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1.985 commenti su “Agevolazioni “prima casa” aggiornate al 13.12.2016
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  1. Salve, è legalmente possibile che mio padre decida di acquistare casa e intestarla a me figlio, divenendo cosi per me prima casa? Ho convenienza a dichiarare questa prima casa anche abitazione principale, e se si per quando tempo devo risiederci prima di cambiare abitazione? e posso risiederci in comunione con i miei genitori?

    1. Gentile Daniele,
      la tua domanda evidenzia che hai necessità di avere una consulenza di base da parte di un notaio. La comunione dei beni, infatti, esiste solo tra coniugi. Forse intendevi dire che vivete insieme?
      Il tuo notaio ti potrà dare anche chiarimenti in merito alla possibilità di acquistare un’abitazione con denaro messo a disposizione dai tuoi genitori e se hai i requisiti per usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
      Una volta acquistata l’abitazione, se vi trasferirai la residenza e la utilizzerai effettivamente come dimora abituale, potrai avere le esenzioni/riduzioni di imposta (IMU, TASI, etc), quale abitazione principale.
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio i più cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  2. Complimenti per questo utilissimo servizio ai cittadini!
    Sono proprietario al 50% di una casa, vendendo la mia quota l’unico modo per non essere sanzionato e’ riacquistare entro un anno?
    In questo caso dopo un anno non posso piu’ usufruire dell agevolazione al 4% per un acquisto futuro?
    Infine essendo cointestatario del mutuo e primo intestatario, nel passaggio del mutuo alla parte acquirente io resterei in ogni caso come garante nonostante abbia venduto ? (Quest’ultima strana domanda la pongo dopo la risposta di un operatore di banca, che a me appare strana). Grazie

    1. Gentile Danilo,
      prima di tutto ti voglio ringraziare sentitamente per il tuo apprezzamento al nostro servizio.
      Passiamo ora alla tua domanda. Se vendi la tua abitazione (50%) acquistata con le agevolazioni fiscali, sari tenuto a pagare la differenza di imposta, interessi e sanzioni solo se:
      non sono passati 5 anni dall’acquisto e non ricompri una prima casa entro un anno.
      Hai però la possibilità di evitare le sanzioni, se presenti apposita istanza all’Agenzia delle Entrate, vedi nostro post Agevolazioni prima casa. Le novità in tempo di crisi
      Quando hai verificato che non sono trascorsi 5 anni dall’acquisto, se non ricompri entro un anno, dovrai dare seguito alla regolarizzazione la posizione fiscale con i relativi pagamenti.
      Chiaramente, una volta venduto la tua prima casa, potrai usufruire nuovamente dell’imposta agevolata, sia se ricompri entro un anno, sia se riacquisti successivamente.
      Per quanto riguarda il mutuo della casa che stai vendendo, mi sembra di capire che con l’acquirente state concordando che una parte del prezzo della casa venga pagato tramite accollo del debito residuo del mutuo casa.
      E’ un passaggio delicato. Se la banca non ti lascia una liberatoria, rimarrai corresponsabile (in gergo tecnico “co-obbligato”) nel rimborso del mutuo fino alla sua scadenza, anche se non sei più il proprietario, con tutte le conseguenze del caso.
      E’ quindi una situazione difficilmente accettabile per un venditore. Dovrai quindi discuterne con l’acquirente e il notaio che lo assiste nella compravendita. Le soluzioni sono diverse.
      L’acquirente potrebbe contrarre un nuovo mutuo a suo nome e il ricavato essere utilizzato per la chiusura del tuo mutuo.
      Oppure potreste chiedere alla banca, prima del rogito, che l’accollo del mutuo venga fatto a nome dell’acquirente, dando a te una liberatoria totale a qualsiasi obbligazione relativa al mutuo che hai originariamente stipulato.
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio i più cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  3. Mia nonna sta per intestarmi tramite donazione una casa. Ho 20 anni non ho un lavoro per adesso e non ho altri immobili intestati. Ho la residenza con mia madre anke se non vivo con lei.. come devo fare per far risultare questa casa ke mi viene intestata come prima casa?basta cambiare residenza?e se si quando devi farlo prima ke mi venga intestata o posso farlo anke nei mesi successivi?grazie in anticipo per la risposta.

    1. Gentile Kekka,
      ti consigliamo di esporre la situazione al notaio che ti assisterà per l’atto.
      In termini generali la donazione paga imposte ridotte per le abitazioni che il donatario (cioè tu; mentre tua nonna è il donante) adibisce a prima casa, secondo le stesse “regole” e requisiti previsti per le agevolazioni all’acquisto prima casa.
      Potrai quindi trasferire la residenza sia prima dell’atto che successivamente, ma entro 18 mesi dalla donazione.
      Un caro saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

      1. Buona sera e grazie per le sempre utili informazioni.mi appresto a donare a mia figlia il 50% di mia proprietà della mia ex casa coniugale nella quale attualmente risiede con la madre e dovrebbe quindi pagare le imposte ridotte.se in futuro dovesse acquistare una nuova abitazione avrebbe diritto alle agevolazioni fiscali?Grazie per la risposta.

        1. Gentile Luciano,
          grazie a te per il tuo apprezzamento al blog di CasaNoi.it.
          Ti confermo che la donazione a tua figlia dei diritti di proprietà della tua abitazione non le pregiudica la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
          La donazione è un trasferimento a titolo gratuito, mentre l’acquisto è a titolo oneroso.
          Se tua figlia in futuro dovesse acquistare la sua prima abitazione, dovrà soddisfare i 3 requisiti richiamati, salvo cambiamenti dell’attuale normativa:
          1. non essere in possesso di altro immobile già acquistato con le agevolazioni “prima casa”
          2. non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando;
          3. avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
          Fissa un appuntamento con il notaio che ti assisterà nell’atto e spiega le motivazioni che ti spingono a donare a tua figlia la tua proprietà. Chiedi quali sono le implicazioni, non solo in termini fiscali, di questo importante passo che stai per compiere.
          Nel ringraziarti per averci scritto, ti invio i più cordiali saluti.

          Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  4. Buongiorno,
    ho acquistato casa 3 anni fa usufruendo dell’agevolazione IVA al 4%, ora sono in procinto di trasferirmi all’estero e volevo capire se acquistando una prima casa all’estero e vendendo quella attuale prima dei 5 anni perdo il diritto all’agevolazione IVA e devo pagare la differenza.
    Cordiali saluti.

    1. Gentile Fabio,
      ho rintracciato un circolare dell’Agenzia delle Entrate che potrebbe fare al caso tuo.
      Ti fornisco pertanto questa importante informazione.
      In base ad una circolare dell’Agenzia delle Entrate 31/E del 7 giugno 2000, paragrafo 3.2, posso segnalarti che:
      – la decadenza ai benefici prima casa viene esclusa “…nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici (prima casa), proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale…”;
      – proprio al fine di assicurare il rispetto di tale condizione, deve ritenersi che anche nell’ipotesi in cui l’immobile acquistato sia situato in uno Stato estero non si decade dall’agevolazione, sempre che sussistano strumenti di cooperazione.

      Pertanto, se riacquisti entro un anno dalla vendita:
      – un’abitazione ubicata all’estero, e più precisamente in un paese con il quale l’Italia ha strumenti di cooperazione;
      – un’abitazione da adibire ad abitazione principale (residenza anagrafica + effettiva dimora)
      non decadi dalle agevolazioni prima casa avute.
      Spero di esserti stato utile.
      Ti ringrazio dell’attenzione e ti invio i migliori saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  5. Buongiorno,
    Sono proprietaria di un immobile per il quale ho fruito delle agevolazioni IVA in quanto prima abitazione. Ora io e mio marito stiamo acquistando una nuova casa. Considerando che non vogliamo vendere quella da me comprata, avremmo deciso di intestare la nuova casa solo a lui e dare l’usufrutto a me. Se percorressimo questa strada, possiamo godere dell’IVA al 4%? Come usufruttuaria, dovrei pagare anche io l’iva sulla casa? È più conveniente l’usufrutto oppure cointestare il nuovo immobile e pagare quindi più IVA su metá della casa?
    Grazie in anticipo.
    Ilaria

    1. Gentile Ilaria,
      a lei, come alla maggior parte degli utenti di questo blog, ricordo che quando le domande che ponete sono rivolte a prendere decisioni concrete, che implicano investimento di capitali e pianificazione delle risorse familiari, è bene che le mie risposte e quelle del dott. Giuseppe Palombelli siano prese esclusivamente come linea guida, salvo verificare con il proprio notaio di fiducia la reale fattibilità, carte alla mano.
      A leggere la sua domanda la risposta è piuttosto semplice se presa astrattamente: essendo voi comproprietari ed avendo goduto dell’agevolazione prima casa nell’acquisto comune (iva agevolata, dice lei), attualmente nessuno dei due ha i requisiti per richiedere nuovamente l’agevolazione.
      Pertanto la nuova abitazione, sia essa intestata in parti uguali, sia in nuda proprietà a suo marito ed in usufrutto a lei, sia al contrario, sarà sempre un acquisto di “seconda casa”, con iva al 10%.
      Mi sembra di capire che lei abbia un po’ di normalissima confusione ed un po’ di lacune, probabilmente frutto di nozioni apprese qua e là senza un confronto con un professionista.
      Primo: occorre verificare quale sia il vostro regime patrimoniale, altrimenti, salvo modificarlo, non avete che l’opzione dell’acquisto congiunto.
      Secondo: ove sia consentito dal vostro regime patrimoniale acquistare in via esclusiva per ciascuno di voi, l’acquisto sarà “autonomo”, sia esso della metà della proprietà o della intera nuda proprietà o dell’intero usufrutto. Ciò comporta che ciascuno di voi subirà il regime fiscale cui ha diritto.
      Ma se il presupposto è non liberarsi della proprietà attuale, nessuno di voi ha diritto ad alcuna agevolazione.
      L’unico modo che avete per poter godere dell’iva agevolata nel nuovo acquisto è che uno di voi trasferisca la sua metà della attuale abitazione all’altro (donazione o vendita con agevolazioni prima casa), “riottenendo” così i requisiti per la richiesta dell’agevolazione.
      A quel punto sì che si potranno chiedere le nuove agevolazioni.
      Dunque, se il confronto è puramente economico, il raffronto da fare è questo:
      a) A quanto ammontano le imposte del nuovo acquisto, se compriamo in parti uguali senza agevolazioni?
      b) Quant’è il costo del trasferimento della metà della casa attuale da uno all’altra?
      c) A quanto ammontano le imposte del nuovo acquisto, se compra solo quello di noi con la possibilità di agevolare?
      Se la somma di b) e c) è inferiore ad a), allora conviene realizzare questo schema complesso per risparmiare qualcosa sul totale. Come vede, occorre mettere mano alle carte, per decidere consapevolmente.

      Cordiali saluti.
      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

      1. GrazIe dott. Alcaro, però forse non mi sono spiegata bene. Io sono l’unica proprietaria dell’immobile in cui viviamo adesso in quanto acquistato prima del matrimonio solo da me. Il problema si pone per la casa che vogliamo comprare adesso, in quanto io non avrei più diritto alle agevolazioni, mentre mio marito sí. Per questo ci chiedevamo se fosse più conveniente l’usufrutto a me e la nuda proprietà a mio marito, o comprare la casa al 50% ciascuno. Io e mio marito siamo in separazione dei beni.
        Grazie
        Ilaria

        1. Gentile Ilaria,
          nella risposta del notaio Federico Alcaro, come lui stesso ha scritto, trovi delle linee guida di carattere generale, nello spirito di questo blog che non può sostituirsi al professionista.
          Non ti resta che parlare con il tuo notaio di fiducia che, carte alla mano, ti potrà assistere al meglio sia sugli aspetti meramente fiscali e di convenienza economica, sia sui rilevati aspetti giuridico-patrimoniali conseguenti a come intestare l’immobile.
          Grazie dell’attenzione, un cordiale saluto
          Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  6. Buonasera. Sono proprietario al 50% con il coniuge di una casa utilizzata attualmente come 1^ abitazione, comprata oltre venti anni fa in regime di comunione di beni e fruendo delle agevolazioni 1^ casa. Ho inoltre ereditato successivamente una casa di modesto valore e ricadente in altro comune (quindi non in comunione; proprietario al 100%). La mia domanda è la seguente: essendo separato, volendo acquistare una nuova casa (probabilmente in un comune diverso), dove porterei la residenza, potrei fruire delle agevolazioni prima casa se prima donassi a mio figlio la mia quota della casa attualmente in comunione, oppure dovrei alienare anche quella ricevuta in successione?
    Grazie della gentile risposta e complimenti per il grande aiuto.

    1. Gentile Gaspare,
      ti ringrazio molto per il tuo apprezzamento al nostro blog.
      Per quanto riguarda la tua domanda, se trasferisci a tuo figlio la proprietà dell’abitazione (50%) acquistata con le agevolazioni, potrai nuovamente beneficiarne, ma non devi ricomprare nel comune dove ricade l’immobile che hai in esclusiva proprietà (pervenuto per successione).
      Sulle implicazioni della donazione, ti invitiamo ad approfondire con il tuo notaio.
      Potrai leggere sull’argomento anche la nostra piccola guida Come si calcolano le imposte sulla donazione di immobile, nonché le altre domande-risposte pubblicate in questo post.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  7. Buongiorno, sto raggiungendo un accordo con impresa costruttrice per l’acquisto di un appartamnto. L’immobile sarà pronto fra 60 giorni. io non ho la residenza nel comune dove ho acquistato l’immobile, ci lavoro. vorrei capire se mi è obbligatorio la denuncia dei redditi per ricevere le detrazioni nell’anno solare o posso aspettare il prossimo anno.

    grazie

    1. Gentile Mirco,
      per avere le agevolazioni fiscali acquisto prima casa dovrai trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
      Tu parli di detrazioni fiscali: a cosa ti riferisci? Forse alla deducibilità degli interessi del mutuo prima casa?
      Questi sono deducibili se trasferirai residenza e dimora nell’abitazione.
      Ti ringrazio per seguirci e ti invio un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

      1. G.le Dott. Palombelli, per le detrazioni mi riferisco che, oltre alle spese notarili e agli interessi passivi mutuo anche al 36%, se non erro, sulle spese di costruzione box auto pertinenziale, che l’impresa costruttrice deve certificarmi.

        Ho capito comunque che è requisito fondamentale trasferire la residenza entro i 18 mesi.

        Ringrazio

  8. Nel 2003 ho acquistato un appartamento a Milano, ove ho eletto la mia residenza, per il quale ho usufruito delle agevolazioni prima casa. Attualmente, mi accingo a comprare, con la mia compagna, un appartamento a Roma, nel quale trasferirò la mia residenza. Non essendo ancora riuscito a vendere l’immobile di Milano, e approssimandosi il rogito per la casa di Roma, vorrei rinunciare alle agevolazioni di cui ho usufruito nel 2003, pagando i ravvedimenti dovuti. Ciò è possibile? Esiste una prassi in tal senso con l’Agenzia delle Entrate? Evidenzio anche che l’immobile di Roma ha un valore largamente più elevato di quello di Milano. grazie per l’attenzione. cordiali saluti. Luca

    1. Gentile Luca,
      non sono a conoscenza di una procedura presso l’Agenzia delle Entrate che permette di “rinunciare” alle agevolazioni acquisto prima casa.
      Se non cedi la proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni, ritengo che tu debba procedere nel nuovo acquisto pagando imposte piene.
      Cordiali saluti e grazie per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  9. Buongiorno,
    sottopongo a Voi un quesito sulla vendita di metà dell’immobile.
    Tra poco dovrò vendere a mia figlia il 50% dell’immobile (sarà frazionato) che ho acquistato come prima casa due anni fa e dove vi ho trasferito da subito la residenza, la domanda è la seguente: vendendo una frazione dell’immobile si configura una PLUSVALENZA ? e per quanto riguarda le IMPOSTE PRIMA CASA cosa comporta ? devo ridare la differenza dell’iva agevolata visto che vendo prima dei cinque anni ? oppure non devo nulla visto che rimango in una frazione dello stesso immobile ?
    Grazie anticipatamante

    1. Gentile Franco,
      due domande precise, due risposte secche:
      1) la vendita che farà non genera alcuna plusvalenza, su questo punto può star tranquillo. Infatti l’avervi trasferito immediatamente la residenza la mette al riparo da qualsiasi pretesa dell’erario (ricordo, a tale proposito, che la rivendita di una abitazione prima di 5 anni dall’acquisto comporta una plusvalenza, cioè una tassazione del “guadagno” realizzato. Tale plusvalenza è però esclusa se chi vende ha “destinato l’abitazione venduta a sua abitazione principale” per la maggior parte del tempo (il 51%) in cui questa è stata di sua proprietà).
      2) La vendita che farà comporterà di sicuro una decadenza dalle agevolazioni prima casa da lei godute due anni fa, chiaramente con riferimento alla sola metà della proprietà rivenduta a sua figlia (o per essere più precisi, con riferimento alla sola proprietà dell’abitazione che “staccherà” da quella che rimarrà in sua proprietà, se ho ben capito il programma “edilizio-catastale” che state mettendo in atto. Oltre a dover pagare l’importo della metà dell’IVA non pagata all’atto dell’acquisto, andrà anche incontro ad una sanzione pari al 30% di tale importo, oltre agli interessi. Dunque se per l’intero acquisto pagò 40 di IVA agevolata ed avrebbe pagato 100 di IVA non agevolata, rivendendo la metà dovrà pagare 30 (la metà di 60) per IVA, più 10 (il 30% dell’importo dovuto), più X (gli interessi dal giorno dell’acquisto).
      E’ il caso di trovare con urgenza un notaio con cui discutere dell’intera operazione, per valutare altre strade od anche solo per verificare che catastalmente ed urbanisticamente stiate facendo tutto in regola, per non correre il rischio di scegliere una soluzione che vi possa creare problemi in futuro (penso alla “divisione materiale” dell’abitazione in due, senza le dovute premesse autorizzative ed i problemi che ne potrebbero derivare, sia fiscali (ai fini IMU ed Irpef) sia sostanziali.

      Cordiali saluti.
      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

      1. Innanzitutto grazie della celere risposta sig. Alcaro, è stato molto preciso ed esaustivo.
        Vista la disponibilità e la professionalità, a tal proposito le pongo ancora un quesito: anzichè vendere il 50% a mia figlia (che verrebbe poi ad abitare nella metà dell’immobile ancora da frazionare) posso eventualmente venderle l’intera NUDA PROPRIETA’ ? Preciso per completezza dello scenario che mia figlia abita tutt’ora con suo marito in un’altro immobile (di loro proprietà, anbedue al 50%) sempre nello stesso comune e sono in regime di separazione dei beni.
        La vendita della nuda proprietà a mia figlia e la conseguente dimora è una scenario è fattibile ?

        Facendole i miei complimenti per il supporto nonchè la professionalità porgo distinti saluti.
        Franco.

  10. Salve,vorrei un chiarimento.
    Il mio compagno ha acquistato la sua prima casa con la richiesta del contributo regionale, dopo qualche anno io sono andata a vivere con lui, formando stesso nucleo familiare ma non rientrando nella proprietà dell’immobile.
    Ora io intendo acquistare la mia prima casa e intestandola esclusivamente a me. Essendo solo lui proprietario dell’immobile dove sto vivendo anche io, posso comunque richiedere il contributo regionale sulla prima casa senza alcun problema?. spero di essere stata chiara.
    Vi ringrazio.

    1. Gentile Nora,
      ritengo, senza però aver visto la documentazione specifica (di quale Regione parla? Di quali contributi in particolare?), che lei potrà senz’altro richiedere i contributi regionali (se nella sua regione esistono!), in quanto al momento dell’acquisto (e dello spostamento della residenza, essenziale ai fini del risparmio IMU), lei uscirà dal medesimo nucleo familiare del suo compagno, “autonomizzando” la sua posizione in modo totale.

      Cordiali saluti.
      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  11. Salve, approfitto dell’ottimo sito x porle anch’io una domanda. Sono stato trasferito da poco a Roma(sono un militare) e non mi va di pagare l’affitto e gettare al vento questi soldi, quindi vorrei acquistare una casetta qui a Roma. Nella zona dove lavoro ci sono parecchi cantieri ma che stanno costruendo tutti con i benefici della legge 167 della regione lazio (se non erro), insomma edilizia agevolata. Il mio problema è che 4 anni fa ho già acquistato una casa con un altra agevolazione (sul mutuo dove la regione paga un determinato tasso d’interesse) della regione sicilia (L. 457 del 1978). La mia domanda è, posso acquistare anche qui a roma con l’edilizia agevolata anche se c’è il vincolo di non aver mai usufruito di contributi statali o regionale su tutto il territorio nazionale? Le 2 leggi sono differenti e inoltre mi chiedo, visto il mio status di militare soggetto a mobilità e quindi non abbiamo l’obbligo della residenza, ecc… magari c’è qualche cavillo che me lo permetta? Qualora non avessi possibilità di acquistare, donare o vendere la casa giù in Sicilia sarebbe una soluzione?
    Grazie in anticipo
    Cordiali Saluti

    1. Gentile Christian,
      purtroppo rispondere alla sua domanda senza visionare la documentazione e senza approfondire il caso concreto sarebbe solo superficiale. Le leggi che governano il complicatissimo mondo dell’edilizia “pubblica”, nelle sue innumerevoli forme, sono parecchie e spesso con sottili differenze.
      Di primo acchito direi che la risposta alla sua domanda potrebbe già essere nelle parole che lei usa: “vincolo di non avere mai usufruito di contributi… su tutto il territorio nazionale”.
      Mi è capitato di recente il caso di una signora che, per non aver preso le dovute informazioni, ha messo a rischio il diritto alla sua abitazione per aver partecipato all’acquisto di altra abitazione in altro comune.
      Quanto alla sua condizione di appartenente alle forze armate, esistono sicuramente alcune facilitazioni, tra le quali ricordo quella dell’agevolazione prima casa senza obbligo di residenza nel comune, ma non mi risulta che si spingano ad alterare i vincoli nascenti dalle normative sull’edilizia pubblica.
      L’invito, nel suo caso, è perentorio. Porti la documentazione dell’immobile di sua proprietà a un notaio di sua fiducia, e la documentazione in suo possesso relativa all’abitazione che le interesserebbe.

      Cordiali saluti.
      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  12. Buongiorno,
    Mia mamma e mio papà possedevano in comunione due alloggi con relative pertinenze (box auto) nello stesso comune: uno acquistato con le agevolazioni “prima casa” costituiva l’abitazione coniugale, mentre l’altro si configurava come seconda casa.
    Ora, essendo venuto a mancare mio padre, la mamma ha delle perplessità nella Dichiarazione di successione a richiedere le agevolazioni “prima casa” per la parte di incremento della sua proprietà dell’abitazione.
    Le remore scaturiscono dalla parziale proprietà, già in comunione col coniuge, di quel secondo alloggetto nel medesimo comune.
    Come ci si deve comportare in questo caso?
    Questo caso comunque resta ostativo oppure prevale l’eccezione per l’ulteriore acquisto di quote di un immobile che già godeva del diritto a tali agevolazioni?
    Inoltre, nonostante la mancanza ora del coniuge e quindi la sua non esclusiva proprietà di detto alloggetto, persisterebbe l’impedimento?
    Ringrazio molto la Sua gentilezza e formulo auguri.

    1. Gentile Mario,
      non bisogna fare confusione tra acquisto (a titolo oneroso) o trasferimenti di proprietà a titolo gratuito (successione o donazione).
      Le agevolazioni fiscali all’acquisto prima casa si riferiscono, appunto, a operazioni di compravendita.
      Nel tuo caso invece si tratta di successione.
      Per la dichiarazione di successione e le relative imposte ti consigliamo di rivolgerti, carte alla mano, a un professionista (ragioniere, commercialista o notaio).
      In termini generali, per la prima casa (abitazione principale) le imposte di successione si pagano in misura fissa ridotta.
      Per la definizione di abitazione principale, guarda il nostro post “Il calcolo dell’IMU
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  13. Buongiorno, ho acquistato insieme al mio compagno la nostra prima casa ad ottobre del 2013,in Lombradia, volevo sapere come si fa ad ottenere l’imposta agevolata, a chi posso rivolgermi? grazie attendo una vostra risposta.Giulia

    1. Gentile Giulia,
      l’agevolazione fiscale si richiede direttamente al rogito notarile.
      Rileggi con attenzione l’atto di compravendita: dovresti ritrovare l’articolo in cui dichiari/dichiarate che richiedete le agevolazioni fiscali in quanto prima casa.
      Se l’avete fatto, di conseguenza hai/avete pagato imposte ridotte “prima casa”.
      Grazie per averci scritto! Un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  14. Salve, vorrei porre un quesito : Io vorrei acquistare un fabbricato nello stesso comune dove ho la residenza (casa dei miei genitori). Possiedo nello stesso comune dove intendo acquistare il fabbricato in questione, la nuda proprietà di un fabbricato di campagna ma al momento dell’acquisto non ho usufruito di nessuna agevolazione. Per l’acquisto del fabbricato suddetto ho diritto alle agevolazioni di prima casa? Grazie

    1. Gentile Phil, mi sembra di capire che:
      – non possiedi abitazioni acquistate con le agevolazioni
      – non sei proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune dove acquisti (hai la nuda proprietà e non la piena proprietà)
      Pertanto potrai richiedere di pagare imposte agevolate per il tuo acquisto.

      Giuseppe Palombelli CEO CasaNoi.it

  15. Buongiorno,
    nel 2010 ho acquistato un bilocale usufruendo dell’agevolazione prima casa. Purtroppo non ero a conoscenza delle sanzioni in caso di vendita entro 5 anni. Nel 2013 sono diventato comproprietario (io+mamma+fratello) di una casa composta da due appartamenti, causa morte di mio papà. Posso comprare la parte spettante in eredità a mia mamma e mio fratello e dichiararla prima casa in modo di non pagare le sanzioni?
    Vi ringrazio in anticipo

    1. Gentile Sebastiano,
      se hai venduto il bilocale prima dei 5 anni, per non incorrere nel pagamento dell’imposta piena+interessi+sanzioni, puoi sicuramente acquistare la quota di abitazione di proprietà dei tuoi familiari entro un anno dalla vendita.
      Dovrai soddisfare tutti i requisiti di legge, compreso il trasferimento della residenza.
      Trattandosi di vendita all’interno del nucleo familiare, ti consiglio di approfondire gli aspetti legali e patrimoniali di questa compravendita, carte alla mano, con il vostro notaio di fiducia.
      Ti invio un cordiale saluto e ti ringrazio per seguirci.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  16. Salve, nell’articolo potrebbe interessare anche il caso di fusione (accorporamento) di immobili adiacenti.
    In questo caso si continua ad usufruire dei benefici di prima casa se la si fonde all’immobile che è già prima casa.

    1. Gentile Luigi,

      ti ringrazio del tuo commento, che mi permette di dare alcune indicazioni aggiuntive.
      Parlando di agevolazioni all’acquisto della prima casa, i requisiti di “prima casa” vengono estesi anche a a unità immobiliari contigue ad uso abitativo da accorpare, a condizione che, a seguito della fusione, il catasto non attribuisca una categoria catastale da abitazione di lusso (attualmente categorie catastali A/1 – A/8 e A/9).
      Per maggiori dettagli rimandiamo alla circolare dell’Agenzia delle Entrate 38/E del 2005 e alla circolare 31/E del 2010, sempre dell’Agenzia delle Entrate.

      Se parliamo di imposte annuali municipali (IMU, TASI, etc) si possono pagare le imposte ridotte o esserne esentati solo per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Per l’altra si paga l’imposta piena.
      Quindi, se si procede con la fusione (da due unità immobiliari se ne ottiene una), si paga IMU ridotta o esentata se è abitazione principale, sempre che a seguito della fusione il catasto non attribuisca una categoria catastale da abitazione di lusso (categorie catastali A/1 – A/8 e A/9).
      Per conoscere la definizione di abitazione principale, rimandiamo al nostro post Il calcolo dell’IMU.
      Nel ringraziarti per averci scritto, ti invio i più cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  17. Buonasera, grazie dell’ottimo servizio.
    Sono un ragazzo di 29 anni e vorrei acquistare la mia prima casa da ristrutturare ma abitabile, nella quale trasferirò la residenza.
    Come ragazzo single al di sotto dei 30 anni con contratto a tempo determinato e con una firma da parte del genitore, posso usufruire delle agevolazioni?
    Se si sa consigliarmi qualche istituto bancario sensibile verso la mia condizione?

    Grazie ancora e buona serata.

    1. Caro Andrea,
      tu stai chiedendo informazioni circa la possibilità di ottenere un mutuo possibilmente a condizioni agevolate, che esula dalle agevolazioni fiscali all’acquisto.
      Diversi sono gli elementi che la banca prende in considerazione per l’erogazione di un mutuo casa. In primo luogo l’importo richiesto e la percentuale rispetto al prezzo(valore) della casa. E’ inoltre importante il curriculum di pagatore, che risulta dalle banche dati (CRIF), sia tuo che di tuo padre. Aver sempre fatto fronte ai pagamenti di rate di un prestito o mutuo è elemento molto positivo, preferibile anche a quello di non aver mai contratto prestiti.
      Per le agevolazioni ai mutui, esistono provvedimenti di legge per giovani con contratti atipici (vedi il nostro post sui mutui concessi a giovani under 35) che risalgono al 2012 e di cui non so darti informazioni certe sull’effettiva attuazione e operatività.
      Ti consiglio di prendere informazioni presso la tua banca o presso altri istituti di credito.
      Un cordiale saluto e grazie per seguirci.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  18. Ho venduto casa nel 2009 gennaio e ho dovuto lasciare i soldi per le agevolazioni fiscali al notaio ora che devo ritirarli e il notaio li aveva depisitati su un libretto mi dice che non mi aspettano gli interessi su quel deposito di 5 anni le chiedo gentilmente se è possibile

    1. Gentile Massimo,
      personalmente quando ricevo denaro in deposito dai miei clienti pattuisco espressamente che restituirò solo il valore nominale.
      Nella quasi totalità dei casi infatti, non si percepisce un onorario per questa prestazione in più, e gli scarsi interessi che le banche riconoscono costituiscono quel minimo ristoro per l’attività.
      Dipende dunque, innanzitutto, da come venne redatto l’incarico. Certo mi suona strano che il collega abbia trattenuto la somma per cinque anni, non sembra avere molto senso.
      Tuttavia, data la delicatezza della questione, la invito a rivolgersi in primo luogo al collega medesimo, eventualmente chiedendo conto per iscritto di quanto afferma.
      In secondo luogo a rivolgersi al locale Consiglio Notarile per una verifica.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  19. Buongiorno, sono sposato in separazione dei beni e in possesso al 100% di un immobile. Ora vorremmo acquistare casa in altro comune. Nel caso che non vendessi la mia abitazione prima del rogito della casa nuova per avere le agevolazioni prima casa la nuova abit. dovrebbe essere intestata al 100% a mia moglie. corretto? dubbio: se facciamo un mutuo cointestato l’imposta sul mutuo resta 0,25% o una parte 0,25% e l’altra riferita a me il 2% (come seconda casa)? grazie molte

    1. Gentile Fabrizio,
      per rispondere alla tua domanda, mi mancano alcune informazioni.
      La casa di tua proprietà al 100% come ti è pervenuta? Per successione? Per donazione? O l’hai acquistata?
      E nel caso di acquisto, hai usufruito delle agevolazioni prima casa?
      Per tutte queste informazioni, ti consiglio di leggere attentamente l’atto di provenienza che dovresti avere tra i tuoi documenti.
      Aspetto una tua risposta e intanto ti invio un cordiale saluto.

      Giuseppe palombelli, CEO CasaNoi.it

        1. Gentile Fabrizio,
          quanto scrivi è corretto: se non vendi, solo tua moglie può beneficiare delle agevolazioni fiscali all’acquisto.
          In casi di mutuo, l’imposta sostitutiva va ripartita in parti uguali tra i mutuatari.
          Nel tuo caso si tratta di mutuo acquisto della prima casa e viene comunque applicata l’imposta agevolata dello 0,25% anche alla quota di mutuo del mutuatario che non si intesta l’immobile.
          RICAPITOLANDO:
          a) mutuo finalizzato all’acquisto prima casa
          b) mutuo cointestato tra i coniugi
          c) solo tua moglie si intesta l’immobile.
          Imposta sostitutiva da corrispondere
          – sul 50% dell’importo del mutuo tua moglie pagherà imposta agevolata 0,25% (prima casa)
          – sull’altro 50% dell’importo del mutuo tu pagherai l’imposta agevolata 0,25% (non ti intesti l’immobile)
          Un cordiale saluto

          Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  20. Buongiorno, sono attualmente propirietaria di un immobile acquistato con i benefici di prima casa, al 50% col mio compagno. L’acquisto è stato effettuato nel 2009. Attualmente dovrei liberarmi del mio 50% perchè dovrei comprare un altro immobile ed adibire questo a mia prima casa. Di fatto la compravendita del mio 50% non prevede scambio di denaro in quanto lascerei quella quota al mio coagno senza ricevere compendio. Quali sono le metodologie per procedere in merito? Nell’eventualità di una donazione, a cosa vado incontro?Posso riacquistare una prima casa coi relativi benefici (incluso il credito d’imposta)?E può il mio compagno rivendere la casa che gli rimarrebbe senza vincoli particolari?
    Scusandomi per le tante domande, ma la questione è un pò complicata, ringrazio anticipatamente e colgo l’occasione per farvi le congratulazioni per il Vs sito.

    1. Cara Alessandra,
      grazie dei complimenti, sempre graditi.
      Come giustamente scrivi, se vuoi usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa devi prima trasferire la proprietà del 50% della tua attuale abitazione.
      L’argomento è delicato ed è opportuno che tu ne parli con il tuo notaio di fiducia, che potrà illustrarti tutte le scelte e le conseguenze di ognuna di queste.
      Per parte mia, posso fare un ragionamento generale e darti qualche informazione in più.
      Con la donazione non si recupera, sul nuovo acquisto, l’imposta pagata a suo tempo per il primo acquisto.
      Sia tu che i tuoi eredi non avrete più diritti sull’immobile.
      Il tuo compagno ne potrà disporre liberamente, poiché entra a far parte del suo patrimonio personale con tutte le conseguenze (è aggredibile dai creditori; rientra nella massa ereditaria in caso di successione, a beneficio degli eredi legittimi del tuo compagno).
      Potrebbero sorgere problemi in futuro nel caso lui lo dovesse vendere: le banche infatti non finanziano facilmente gli acquirenti di immobili pervenuti al venditore per donazione.
      La donazione potrebbe infatti danneggiare gli eredi del donante (i tuoi eredi), nella quota di loro spettanza per legge (c.d. lesione di legittima) e di conseguenza dare luogo ad azioni legali e cause future in cui i tuoi eredi legittimi, che hanno subìto un danno, possono chiedere l’annullamento dell’atto di donazione.
      Con la vendita ci deve essere un congruo corrispettivo pagato dal tuo compagno, altrimenti l’atto si configura come vendita fittizia finalizzata ad una elusione o comunque a un vantaggio fiscale.
      Come per la donazione, con la vendita l’immobile rientra a far parte del patrimonio del tuo compagno, con tutte le implicazioni di cui sopra, ma in caso di successiva vendita non ci dovrebbero essere ostacoli particolari.
      Con la vendita della prima casa e il successivo acquisto, entro un anno, di una nuova abitazione da adibire a prima casa, si possono recuperare le imposte pagate in occasione del primo acquisto.
      Spero che queste indicazioni di massima ti siano utili.
      Se così fosse, fai pubblicità al nostro sito casanoi.it che ha la finalità di facilitare l’incontro sereno e trasparente tra domanda e offerta di case.
      Un caro saluto e grazie per seguirci.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  21. Buongiorno, complimenti per le risposte molto esaustive.
    La mia domanda era questa.
    Posso usufruire delle agevolazioni prima casa su un immobile in costruzione situato in un altro comune.
    Premetto io nel 1992 ho acquistato un immobile occupato e non ho usufruito mai di nessuna agevolazione 1 casa.
    Ora dovrò acquistare una casa in costruzione dove porterò la residenza, e successivamente dovrei vendere il vecchio immobile. Ho un certo tempo per fare tutto questo?
    Grazie
    Michele

    1. Caro Michele,

      puoi senz’altro usufruire delle agevolazioni all’acquisto della prima casa, perché:
      1.non ne hai mai usufruito in precedenza;
      2 non possiedi a titolo esclusivo (o in comunione con il coniuge) altra abitazione nello stesso comune dove acquisti;
      3.vi trasferirai la residenza nei termini di legge.

      Aggiungo che non hai nessun obbligo né per l’acquisto della nuova casa, né per la vendita della tua attuale proprietà.
      Potrai perfezionare acquisto e vendita quando lo ritieni più opportuno.
      Ti ringrazio per il tuo apprezzamento e per averci scritto.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  22. Buona sera, ho un piccolo problema. Mio padre è venuto a mancare a marzo scorso, e dopo varie peripezie ho incaricato un geometra di stilare la dichiarazione di successione nonostante il defunto ne avesse già preparata una, ho trovato una grande differenza fra i due f23.
    gli eredi siamo io mia madre un fratello e una sorella
    spiego brevemente.
    l’asse ereditario di mio padre era composto da: una casa posseduta solo per il 50% dove vivevamo io mio padre mia madre e mia sorella, questa quota è stata lasciata a mia sorella nella totalità dei soli 2 quarti posseduti da mio padre.
    un altra casa classe A/3 con associata una c/2 (soffitta) (che se non sbaglio è decretata pertinenza della prima e con valore catastale 14,05). quest’ultima parte dell’asse ereditario è stato suddiviso in 3 quote sia la prima (A/3) in tre quote che la seconda (c/2) in tre quote lasciate a mia madre mio fratello e mia madre.
    tutto locato nella stessa città (palermo)
    vorrei utilizzare l’agevolazione prima casa per la casa ereditata da mia sorella (minore fra l’altro) e per me e mia madre utilizzare l’agevolazione prima casa per la casa A/3 e la soffitta C/2 utilizzando quindi una agevolazione a testa. il geometra mi ha detto che mia madre non può usufruire dell’agevolazione in quanto non ha la residenza nella casa che ha ereditato, e vive nella casa (di cui non ha ereditato neanche una quota) dove viveva con mio padre ai tempi.
    inoltre io sapevo che in questo caso con l’agevolazione se richiesta da me soltanto dovrebbe estendersi anche nei suoi confronti, quindi ne basterebbe una sola, (possibilmente la sua così da lasciare a me la possibilità un domani di farmi il mio futuro, ho soltanto 24 anni). infine io sapevo che per le dichiarazioni fatte dopo il primo gennaio 2014 imposta ipotecaria e catastale non è di 200 euro se si utilizza l’agevolazione ma bensì di 50 euro.
    Sostanzialmente avendo fatto il calcolo io la cifra (con imposta di 200 euro per adesso) si aggira intorno ai 1300 euro, usufruendo in tre dell’agevolazione prima casa.
    mentre il suo conto arriva ad 1800 euro.
    so di essermi prolungato parecchio, ma essendo che in questi prossimi giorni (circa due) dovrò completare il pagamento e la pratica vi prego come un figlio di darmi un’indicazione corretta, onde evitare errori che non posso permettermi.
    grazie in anticipo

    1. Caro Andrea,
      mi dispiace per il suo problema, ma innanzi tutto calma. Se suo padre è mancato a marzo 2013, ha tempo fino a marzo 2014 per presentare la dichiarazione di successione.
      Innanzi tutto le chiarisco fin da subito che le imposte minime sono in misura di 200 euro ciascuna (ipotecaria e catastale) e non di 50. Tale ultima misura infatti vale esclusivamente per gli acquisti a titolo oneroso, per atti tra vivi.
      Quanto alla possibilità di richiedere le agevolazioni prima casa, dal momento che mi sembra di capire ci sia un testamento di mezzo, altrimenti non sarebbe possibile la ripartizione dell’eredità di cui lei parla, occorre essere coerenti con l’assetto ereditario testamentario.
      Se la casa dove vivete è stata lasciata a sua sorella è bene che l’agevolazione la chieda lei (ve ne godrete comunque tutti nel complesso delle imposte dovute).
      Per l’altra casa, invece, potete richiedere voi l’agevolazione: non occorre risiedervi. E’ sufficiente che ricorrano gli altri requisiti: residenza nel comune (come mi sembra sia già), non prepossidenza di altro immobile esclusivo nel medesimo comune, mancato uso delle agevolazioni in sede di acquisto tra vivi per un immobile ancora in proprietà.
      Se così è – ma mi mancano le carte per esserne certo – non mi tornano i conti.
      Infatti mi sembra che possiate godere della prima casa (sempre ricorrendo gli altri requisiti) per tutti e due gli immobili abitativi, e chiaramente anche per la pertinenza.
      In questo caso, essendo gli immobili tutti in Palermo, si andrebbe incontro ad una tassazione del genere:
      imposta ipotecaria: 2 per 200 = 400
      imposta catastale: 2 per 200 = 400
      bollo: 64
      trascrizione: 35
      eventuali tributi speciali (a seconda delle conservatorie) poche decine di euro.
      voltura catastale: 70 euro
      totale 969 + tributi speciali e marche da bollo a seconda delle pagine.

      Chieda uno stop al geometra e faccia verificare la tassazione da qualcuno che se ne intende seriamente.

      Cordiali saluti.
      Federico Alcaro, notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  23. Salve complimenti per il vostro stupendo sito web volevo fare 1 domanda , io e mia moglie abbiamo venduto casa di residenza come con agevolazione prima casa nel 10 settembre 2013 in attesa di stipulare per la nuova casa nella stessa provincia di (RM) consegna aprile 2014 il comune dove ho ancora la residenza mi ha chiesto di pagare la Tares anche avendo dimostrato avvenuta stipula di vendita 10 settembre 2013 dicono che devo pagarla se non gli comunico nuova residenza , cosa devo fare ? mi sono informato mi hanno detto che il comune riceverebbe la doppia imposta io e nuovi propietari e che non e possibile per legge !! ma sono entrato in confusione vi prego aiutatemi 218 euro buttati. grazie

    1. Gentile Leonardo,

      è sempre indispensabile comunicare al comune le variazioni di residenza e di proprietà di un immobile.
      Da queste comunicazioni scattano le imposte municipali a un soggetto piuttosto che a un altro.
      Per il tuo caso specifico non abbiamo una risposta sicura.
      Cerca di capire cosa risulta nei registri anagrafici del tuo comune. Chi ha formalmente la residenza presso la casa che hai venduto? I nuovi proprietari? anche voi? Due nuclei familiari nella stessa unità immobiliare? E’ evidente che il comune non può pretendere doppia imposta sui rifiuti sullo stesso immobile nello stesso periodo.
      Con buon senso fai formale istanza di rimborso in comune per doppia imposizione.
      Ti ringrazio per seguirci e ti invio i più cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  24. Buongiorno
    Nel 2011 io e il mio compagno abbiamo acquistato casa con mutuo usufruendo delle agevolazioni prima casa.
    Ora stiamo vendendo questa casa per trasferirci in un immobile di proprietà di mio padre..per evitare di non perdere i benefici fiscali vorremmo acquistare entrambi casa da mio padre a prezzo agevolato (poco superiore al valore catastale).
    La casa sarebbe cointestata così come il mutuo ma il mio compagno attualmente non è occupato, è possibile indicarlo come contitolare del mutuo?
    Grazie mille

    1. Gentile Giada,

      il quadro generale dell’operazione che prospetti presenta diversi problematiche. E’opportuno tu chieda un appuntamento ad un notaio.
      L’acquisto di abitazione da un genitore deve essere una compravendita reale e non fittizia, con un pagamento congruo, effettivo esborso di corrispettivo e pagamenti tracciabili. Altrimenti si configura come donazione.
      Io non so a quale prezzo intendete acquistare la casa dei genitori e quanto questo prezzo sia distante dal valore commerciale del bene. E chi pagherà? solo tu o tutti e due? In che proporzioni? Parlatene con il tuo notaio.
      Magari valutate se non è opportuno che i tuoi genitori donino il 50% della casa a te e l’altro 50% lo vendano al tuo compagno.
      Chiedete anche al notaio a quanto ammonta la perdita delle agevolazioni fiscali di cui avete beneficiato nel 2011, nel caso in cui tu o il tuo compagno (o entrambi) non riacquistate una nuova abitazioni entro un anno dalla vendita. Dovrete infatti restituire la differenza tra imposta piena e imposta agevolata + interessi. Possono essere invece evitate le sanzioni presentando istanza nei tempi previsti dall’Agenzia delle Entrate (vedi nostro post dedicato)

      Riguardo al mutuo, ho la convinzione che molto difficilmente una banca sia disposta a finanziare un acquisto all’interno di un nucleo familiare. Proprio perché il finanziamento si potrebbe configurare come un mutuo liquidità piuttosto che come un mutuo acquisto prima casa. Ma anche di questo è bene che ne parliate direttamente con la vostra banca.
      Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  25. Buonasera, grazie dell’ottimo servizio.
    Io sono proprietario al 100% di un immobile, acquistato prima del matrimonio e usufruendo delle agevolazioni prima casa. Ora però con mia moglie vorremmo acquistare una casa insieme in altro comune, ma io non vorrei vendere la casa di mia proprietà. Sono passati più di 5 anni dall’acquisto prima casa.
    Volevo chiedere, posso donare il mio immobile ai mie genitori, con atto notarile, così da poter usufruire delle agevolazioni prima casa con mia moglie nell’acquisto della nostra nuova casa?
    Grazie mille
    Matteo

    1. Gentile Matteo,
      ti ringrazio del giudizio positivo sul nostro blog.
      Puoi sicuramente donare l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, così da poter beneficiare nuovamente delle agevolazioni fiscali.
      Valuta bene però, con il tuo notaio di fiducia, gli aspetti patrimoniali e giuridici di questa donazione: con la donazione, l’abitazione entrerà a far parte del patrimonio dei tuoi genitori.
      Tieni presente che:
      – al momento della successione dei tuoi genitori il bene donato rientra nella massa ereditaria, e quindi andrà a beneficio di tutti gli eredi legittimi (fratelli, sorelle, etc), nonché di altri eventuali beneficiari (eredi testamentari) limitatamente a una parte del patrimonio (“quota disponibile”).
      – per quanto riguarda te e il tuo stretto nucleo familiare (moglie e figli), tieni presente che il bene donato in vita rientra nella massa ereditaria e la donazione potrebbe ledere diritti di uno o più eredi (“lesione di legittima”).
      Valuta se non conviene piuttosto pagare l’imposta piena sul 50% dell’abitazione che acquisterai. Probabilmente il maggior onere fiscale come seconda casa non giustifica il costo dell’atto di donazione e la “scocciatura” di non disporre più direttamente del bene.
      In alte parole: non guardare solo l’aspetto economico per le imposte sulla casa. Valuta con il tuo notaio di fiducia tutte le conseguenze della donazione che vorresti effettuare.
      Grazie per seguirci e un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  26. Salve, ho acquistato un appartamento con agevolazioni prima casa a ottobre 2011 ora per problemi di vicinato non vivo più tranquilla a casa mia e con mio marito vorremmo acquistate una porzione di bifamiliare, sempre nello stesso Comune dove risediamo ora. La mia domanda é: se io dovessi venderlo che non sono ancora passati i 5 anni perdo le agevolazioni avute? E come faccio a passarle nel nuovo acquisto? Vi ringrazio infinitamente se vorrete chiarire questo mio dubbio.

    1. Gentile Laura,
      non è propriamente corretto parlare di “perdita di agevolazioni avute”
      Mi spiego meglio.
      Caso A)
      Se acquistate la nuova villetta senza aver venduto prima l’attuale abitazione (acquistata con le agevolazioni fiscali), pagherete l’imposta “piena” sul nuovo acquisto (IVA o imposta di registro) e non perderete nessuna agevolazione avuta in precedenza.
      Caso B)
      Se invece vendete la vostra attuale abitazione e ricomprate entro un anno dalla vendita, potete usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Inoltre potete recuperare o compensare le imposte pagate nel primo acquisto. Come indicazione di massima, da verificare con il tuo notaio di fiducia con l’atto di compravendita, posso dirvi che l’imposta di registro si compensa; per l’IVA bisogna chiedere il rimborso in dichiarazione dei redditi.
      CASO C)
      Se vendete casa e non riacquistate una abitazione da adibire a prima casa entro un anno dalla vendita, dovrete corrispondere al fisco la differenza tra imposta piena e imposta agevolata pagata + interessi e sanzioni. Le sanzioni possono essere però evitate se richiedete istanza motivata prima dello scadere dell’anno all’Agenzia delle Entrate.
      Ti ringrazio per seguirci e ti invio un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  27. Nel dicembre 2013 ho ricevuto in donazione, dai miei genitori, due appartamenti, in uno dei quali vivo ormai da qualche anno con la mia famiglia. Sto ora valutando l’acquisto di una casa in un altro comune. Finora non ho mai acquistato immobili. Potrò usufruire delle agevolazioni sulla prima casa? Grazie

    1. Gentile Riccardo,
      sei al tuo primo acquisto immobiliare e quindi puoi sicuramente richiedere i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa. Ricorda però che dovrai dichiarare in atto che trasferirai la residenza nell’abitazione acquistata entro 18 mesi e, chiaramente, dovrai effettivamente trasferirti lì.
      Mi permetto di aggiungere altre informazioni circa le imposte municipali: imposta unica comunale (IUC) formata da IMU, TASI e TARI, le cui tariffe possono variare da Comune a Comune.
      Attualmente paghi imposte ridotte per l’abitazione dove hai la residenza e la dimora effettiva, in quanto “abitazione principale”. Per la seconda casa paghi le imposte municipali piene. Al momento del trasferimento della residenza e della dimora, la nuova acquistata diventerà abitazione principale; le due abitazioni che hai ricevuto in donazione pagheranno le imposte comunali come seconda casa. Se vengono affittate, parte della TASI (tassa sui servizi indivisibili) e la TARI (tassa sui rifiuti) saranno a carico dell’affittuario. Se le abitazioni ricevute in donazione vengono concesse in comodato gratuito a parenti stretti (primo grado) potrai beneficiare di esenzioni/riduzioni d’imposta IMU e TASI se previste dal Comune.
      Grazie per averci scritto; un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  28. Buongiorno,
    dopo essermi sposato e aver scelto il regime di comunione dei beni, io e mia moglie vorremmo comprare la casa dove ora viviamo in affitto.
    Il problema è che lei è già intestataria di una casa acquistata prima del matrimonio, in questo caso, se intestassi la casa solo a me, potrei usufruire delle agevolazioni prima casa?
    Grazie
    Lorenzo

    1. Gentile Lorenzo,
      certamente si, lei ha tutti i diritti per godere della prima casa, non possedendo abitazioni. L’unico passaggio indispensabile, e necessariamente precedente l’atto di acquisto, è la stipula di una convenzione matrimoniale per la scelta del regime di separazione dei beni. Senza la separazione, infatti, non è giuridicamente possibile per lei acquistare (intestarsi) la casa autonomamente. E dunque automaticamente vi trovereste a comprare metà per uno, pagando le imposte per metà come prima casa (la sua parte) e per metà come seconda (quella di sua moglie). Fatta la separazione, invece, è perfettamente possibile che l’intera casa sia intestata solo a lei e conseguentemente le intere imposte sarebbero agevolate.
      Certo questa soluzione non è priva di “pensieri” e deve essere ponderata.
      Chi paga il prezzo ? Lo paga tutto lei con soldi solo suoi? Oppure contribuisce anche sua moglie o magari la famiglia di sua moglie? O peggio ancora, stipulerete un mutuo cointestato? In questi casi, è equo che l’immobile sia intestato solo a lei? E se poi decideste di seguire strade diverse? E magari, facendo corna, se non corresse più buon sangue tra voi, o peggio, ci fosse guerra aperta?
      Mi scusi se ipotizzo possibili futuri auspicabilmente mai da venire, ma il mio ruolo è prevedere e pianificare, come faccio con i miei clienti, la soluzione migliore non solo sotto il profilo del puro risparmio.
      Dunque, come per molti altri prima di lei, il consiglio è sempre il solito. Chiarita la possibilità astratta di acquistare da solo e tutto come prima casa, non abbia timore di chiedere un appuntamento a un collega (o al sottoscritto, se lei è di Roma) e, chiacchierando di persona, farsi una idea completa di tutte le implicazioni.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  29. Nel 2011 ho ricevuto in donazione un appartamento (ubicato in provincia di Napoli) nel 2011 di cui è usufruttuaria al 100% mia madre. Ho usufruito in quell’occasione delle agevolazioni per la prima casa.
    Oggi sto “acquistando” un’appartamento (nel mio comune di residenza, in provincia di Arezzo) con la formula affitto con riscatto e tra 3 anni mi troverò a dover stipulare l’atto di compravendita. Potrò usufruire delle agevolazioni di prima casa per questo acquisto?

    1. Gentile Angela,

      puoi sicuramente usufruire delle agevolazioni all’acquisto prima casa. Sono agevolazioni specifiche per l’acquisto prima casa e riguardano trasferimenti di proprietà a titolo oneroso.
      L’abitazione di cui sei nuda proprietaria, invece, l’hai ricevuta per donazione (a titolo gratuito) e hai potuto beneficiare delle imposte di donazione agevolate perché l’immobile era la tua abitazione principale.

      Ti ringrazio per seguirci e ti invio i più cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  30. Salve,
    ho ricevuto in donazione un appartamento da mio padre,
    appartamento di cui io sarei proprietario e i miei genitori detengono il diritto di usufrutto a vita.
    Vorrei comprare nello stesso comune dove ho l appartamento donato, un altra casa in edilizia agevolata, e requisito per comprarla è non avere case di proprietà, ovvero risulterebbe come acquisto prima casa.
    Posso acquistarla come prima casa?

    Grazie per le risposte che vorrete fornirmi

    1. Gentile Michele,

      ai fini dell’applicazione delle agevolazioni all’acquisto prima casa, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che spetta anche ai titolari di nuda proprietà di abitazione situata nello stesso Comune in cui si acquista.
      Unica eccezione è quando la nuda proprietà è stata acquistata richiedendo i benefici fiscali prima casa (ma questo non è il tuo caso, perché hai acquisito la nuda proprietà dell’abitazione per donazione).

      Ti riportiamo a margine uno stralcio della guida dell’Agenzia delle Entrate sul Fisco della Casa.
      Per accedere all’opportunità di acquistare casa a prezzi calmierati (in edilizia agevolata), la normativa potrebbe però essere più restrittiva. Ti consigliamo di acquisire ulteriori informazioni dal costruttore o dall’ente venditore.

      Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
      Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato.
      Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6).
      Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.
      —–
      Nel ringraziarti per averci scritto, ti inviamo un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  31. Salve vorrei avere una informazione… una mia amica ha la prima casa dove è residente e ancora non sono cinque anni che abita lì. Lei vuole mettere il domicilio a casa mia. E’ possibile senza avere dei problemi alla Agenzia delle Entrate o avere qualsiasi altro problema? Grazie.

    1. Gentile Ana,
      la tua amica quando ha comprato casa con le agevolazioni prima casa, si è impegnata a trasferire lì la residenza entro un periodo prestabilito. Se lo ha fatto non incorrerà in sanzioni. Se però rivende prima dei 5 anni, e non riacquista entro un anno dalla vendita, dovrà pagare la differenza di imposta + interessi e sanzioni.
      Riguardo il cambio di residenza, e le relative conseguenze per le imposte comunali, potete prendere informazioni in Comune. Faccio presente che la riduzione/esonero dall’IMU spetta solo per l’abitazione principale che prevede sia la residenza che la dimora effettiva.
      Ti invio un saluto e ti ringrazio per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  32. BUONGIORNO UN QUESITO IN RELAZIONE ALL’IMU. HO ACQUISTATO IL 31 GENNAIO 2013 CON LA MIA COMPAGNA UNA PRIMA CASA PER ENTRAMBI AL 50% CON LE AGEVOLAZIONI VARIE. ORA IL MIO DUBBIO E’ SULL IMU. IL COMUNE DI RESIDENZA E’ SEMPRE IL MEDESIMO MA IL CAMBIO DI DOMICILIO LEI LO HA EFFETTUATO IL 31 MAGGIO 2013 E IO IL 10 GENNAIO 2014. COME DOBBIAMO REGOLARCI PER L’IMU E LA MINI IMU? GRAZIE

    1. Gentile Moreno,
      ti consiglio di prendere informazioni direttamente in comune, istituzione competente alla riscossione dell’imposta.
      Le norme sull’IMU prevedono esenzioni o riduzioni di imposta per l’abitazione principale, il cui requisito è sia la residenza che la dimora abituale del proprietario.
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio un caro saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  33. Buongiorno, vorrei sottoporvi questo , spero, semplice quesito .
    Sono Sposato in comunione dei Beni, ed ho un’ abitazione già intestata al 50% fra me e Mia moglie (ACQUISTATA ANTECEDENTEMENTE IL MATRIMONIO).
    Vorremmo venderla e comprarne un’ altra, per ragioni personali vorrei intestare la Nuova futura Casa solo a mia Moglie, in caso Futuro (speriamo di No) dovessimo divorziare , sarebbe comunque mia al 50 % in virtù dei Beni in Comune ?
    Ringrazio anticipatamente per la cortese risposta

    1. Gentile David,
      da una parte desideri che la nuova casa venga intestata solo a tua moglie.
      Dall’altra – mi sembra di capire – desideri che un domani anche tu risulti proprietario in quanto coniuge in regime di comunione dei beni. Ci deve essere un motivo particolare per la tua domanda e ti suggerisco di parlarne con il tuo notaio di fiducia.
      In termini generali potete modificare il regime patrimoniale coniugale da comunione dei beni a separazione dei beni.
      Se invece rimanete in regime di comunione dei beni, ti riporto quanto previsto dal codice civile.
      L’art. 177, comma primo, Codice Civile, nell’elencare i beni che costituiscono oggetto della comunione legale tra i coniugi, contempla alla lettera a) “…gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio”.
      Vi sono però delle eccezioni elencate all’art 179: “Non costituiscono oggetto della comunione e sono beni personali del coniuge…” segue un elenco di beni, tra cui al punto f): “i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali…purché ciò sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto.”.
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

      1. Ringrazio per la sua cortese risposta, cercherò quindi di essere più chiaro così da potere avere se possibile il migliore chiarimento.
        Quindi venendo al “sodo” (come si dice), la nuova Casa che dovrei ricomprare, dovrà essere intestata solo a Mia Moglie , in quanto SI è verificata una situazione in cui Io mi devo intestare un’ altra ancora abitazione come Prima Casa.
        Quindi vorrei sapere anche se intestata solo a Lei , ma comunque comprata con soldi a metà, la Nuova Casa nella spiacevole situazione futura (speriamo di No) ci fosse una separazione sarebbe per metà anche Mia in virtù di un ‘ acquisto fatto successivamente ai Beni in Comune .
        Grazie Mille per la sua disponibilità

  34. Siamo due coniugi che abbiamo ospitato nella nostra prima casa mia figlia, il genero e tre nipoi minori. Quindi abbiamo un unico stato di famiglia.
    Mentre facendo l’ISEE mia figlia, che è l’unica che lavora, sconta il peso dei redditi miei e di mia moglie, e non può usufruire di benefici per la scuola (mensa, trasporto ecc), non possiamo beneficiare di sconti relativi ai 3 figli minori quando paghiamo tasse perché la casa è intestata ai soli nonni. Non vi sembra un’ingiustizia? Morale: i due nuclei familiari diventano famiglia anagrafica quando c’è da cumulare i redditi negando i possibili benefici e restano distinti quando c’è da negare i benefici non facendo pesare i tre figli minori che comunque abitano la casa.

    1. Gentile Frankino,
      quanto scrivi esula dal discorso delle agevolazioni acquisto prima casa, ma come redazione di Casanoi le tue parole ci hanno molto colpito e le condividiamo in pieno ed abbiamo quindi deciso di risponderti. Il tuo commento evidenzia come in Italia manchi una politica a favore della formazione delle famiglie. Ci viene in mente la Francia, dove alla nascita di un figlio lo stato concede rilevanti sgravi fiscali. I genitori/lavoratori hanno quindi un reddito netto (busta paga) più alto perché lo stato rinuncia alle imposte (in tutto o in parte) permettendo alla famiglia di sostenere le nuove spese che ogni nuova nascita comporta. Senza parlare dei servizi offerti gratuitamente (asili, medico, etc). Non è un caso che l’Italia sia uno dei paesi con il più basso indice di natalità e che le donne decidano di avere figli in età piuttosto avanzata…
      Un caro saluto per te e famiglia da tutta la redazione di CasaNoi.it.

  35. Buongiorno, ho un quesito da sottoporre. Sono proprietario di un immobile (prima casa e residenza)in un comune, ma abito in un altro comune presso la casa di proprietà di uno zio.
    Ora, il comune dove ho la mia prima casa, mi ha contestato il fatto che, non abitandoci, devo trasferire la residenza dove tuttora abito. Questo mi farebbe perdere le agevolazioni prima casa, il recupero interessi sul mutuo e dovrei pagare l’IMU come seconda casa. Ho fatto una ricerca in internet ed ho letto che la residenza non deve necessariamente corrispondere alla abitazione principale o dimora, e che inoltre posso mantenere la residenza nel comune dove c’è la prima casa pur non abitando nell’immobile.
    Presumo di non aver interpretato correttamente alcune informazioni, per questo vorrei chiedere una delucidazione.
    Grazie per la disponibilità.

    1. Gentile Luca,
      devi distinguere tra:
      a) requisiti per le agevolazioni fiscali all’acquisto della prima casa: questi requisiti devono sussistere al momento dell’atto di acquisto (nel tuo caso quando hai acquistato la casa di proprietà).
      b) requisiti di abitazione principale ai fini dell’IMU, TASI, TARI, deducibilità interessi, tariffe (ridotte) per utenze: questi requisiti devono sussistere nel momento in cui bisogna pagare le imposte (annualmente) o stipulare i contratti delle utenze.
      Per la definizione di abitazione principale, vedi il nostro post “il calcolo dell’IMU“.
      Ti sottolineo l’abitazione principale prevede che oltre al requisito della residenza anagrafica debba essere soddisfatto anche quello della dimora abituale. E’ quindi legittimo che il comune possa contestarti di non avere la dimora e/o la residenza nella casa in questione e richiederti il pagamento delle imposte come “abitazione diversa dall’abitazione principale”
      Ti ringrazio per averci scritto e per seguirci. Buon anno!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  36. Buongiorno,
    innanzitutto complimenti per le infinite notizie interessanti ;
    Il mio quesito è :
    Sono sposato da un anno in comunione dei bene e mia moglie circa 5 anni fà ha ereditato la casa (che ora abitiamo), ora io vorrei acquistare un appartamentino in montagna ed intestarmelo completamente io, posso usufruire dei benefici prima casa, e se vi sarà possibile dirmi pure se : visto che con mia moglie ho la comunione dei beni , le toccherà pagare una quota imu come seconda casa?
    Grazie in anticipo per la vostra disponibilità.
    Distinti saluti
    LUIGI

    1. Gentile Luigi,
      quando scrivi che sei coniugato in comunione dei beni e che la casa verrà intestata solo a te c’è una contraddizione in termini. L’art. 177, comma primo, c.c., nell’elencare i beni che costituiscono oggetto della comunione legale tra i coniugi, contempla alla lettera a) “gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio”.
      Vi sono però delle eccezioni elencate all’art 179:”Non costituiscono oggetto della comunione e sono beni personali del coniuge”(…) – segue un elenco di beni – tra cui “f) i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali (…), purché ciò sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto.”.
      Il primo consiglio quindi è quello di di rivolgerti al tuo notaio di fiducia per chiarire di chi sarà la proprietà dell’immobile.
      Detto questo, in termini generali, le agevolazioni fiscali all’acquisto della prima casa riguardano – per l’appunto – l’acquisto dell’abitazione: non riguardano quindi trasferimenti a titolo gratuito, quale la successione di cui ha beneficiato tua moglie come erede dell’abitazione dove vivete.
      Per quanto riguarda l’IMU (ma anche la TASI) dovuta dal/i proprietario/i, bisogna sempre far riferimento alla normativa di anno in anno vigente.
      Attualmente viene esonerata dal pagamento l’abitazione principale, la cui definizione esatta puoi trovare nel nostro post “Il calcolo dell’IMU“.
      Infine, ti sottolineo che, oltre al requisito della residenza anagrafica, deve essere soddisfatto anche quello della dimora abituale.
      Ti ringraziamo per averci scritto e per i complimenti, sempre graditi. Auguri di buon anno!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  37. Salve a tutti
    Possiedo già una prima casa, in cui ho la residenza. Adesso mi devo trasferire di città per un nuovo lavoro e ho intenzione di acquistare un’abitazione (in un altro comune) che diventerà la mia abitazione principale (trasferirò qui la residenza ed il domicilio).
    Vorrei sapere se relativamente all’acquisto della nuova casa, potrei avere diritto alle relative agevolazioni (IVA/Imposte registro/tassi interessi sui mutuo che dovrò accendere). Non ho intenzione di vendere la mia attuale abitazione (ha un valore di mercato attuale inferiore al prezzo d’acquisto del 2006), potrei piuttosto darla in usufrutto a mia madre (che vivrà lì) L’ alternativa della donazione (sempre a mia madre) non so quanto costerebbe come spese notarili.
    Infine cambiando la residenza nella nuova abitazione che acquisterò le tariffe/utenze “prima casa” di Tares, acqua luce e (soprattutto) IMU posso traslarle sulla nuova abitazione con effetto immediato? (la ex prima casa, diventerebbe seconda).
    Potrei avere qualche informazioni in merito alle agevolazioni?
    Grazie
    Nicola

    1. Gentile Nicola,
      a te come agli altri lettori del blog di CasaNoi, consigliamo di esporre la tua situazione al notaio che ti assisterà nel nuovo acquisto.
      Quando chiederai un primo incontro, ricorda di portare con te l’atto con il quale sei entrato in possesso della tua attuale abitazione.
      In termini generali, non può beneficiare delle agevolazioni all’acquisto della prima casa colui che possiede (al momento del nuovo acquisto) un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (anche come nudo proprietario).
      Se decidi per la donazione, valuta con il notaio sia la convenienza economica, sia gli aspetti patrimoniali conseguenti la donazione (puoi trovare indicazioni al riguardo nelle risposte che abbiamo dato in precedenza ad altri utenti).
      Per quanto riguarda le altre imposte, il requisito per essere esonerato o per avere agevolazioni tariffarie è quello della residenza (per le utenze e la TARI) e dell’abitazione principale (per IMU e TASI).
      Per la definizione di abitazione principale: vedi il nostro post “Il calcolo dell’IMU“.
      Ti sottolineo l’abitazione principale prevede che oltre al requisito della residenza anagrafica debba essere soddisfatto anche quello della dimora abituale.
      Ti ringraziamo per averci scritto e ti auguro buon anno.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  38. Gentile notaio, acquistato da costruttore con iva 2% nel giugno 1981 appartamento in comunione beni con mia moglie.Ora prevedo acquisto appartamento in altra città ove trasferiremo la residenza.Abbiamo diritto dell’agevolazione prima casa per il sudetto acquisto?
    Grazie e buon anno

    1. Gentile Angelo,
      come avrai letto alla prima riga del nostro post, le agevolazioni prima casa sono state istituite nel 1982. Devo quindi presumere che tu e tua moglie non possediate abitazioni acquistate con le agevolazioni la prima casa (per maggiore sicurezza, fai visionare l’atto di acquisto della tua attuale abitazione al tuo notaio di fiducia).
      Stando così le cose, potete usufruire delle agevolazioni fiscali all’acquisto, a condizione che trasferiate la residenza nella nuova abitazione e che la stessa sia ubicata in un un comune dove non siete proprietari a titolo esclusivo o in comunione dei beni di altra abitazione.
      Ti ringrazio per avere scritto al nostro blog e ti auguro un felice anno nuovo.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  39. Buongiorno.
    Sono co-proprietario al 50% con mia sorella di un’abitazione ad oggi priva di abitabilità (è un vecchio casolare disabitato ed abbiamo fatto questa scelta per evitare di pagare tasse inutili). Mi sto apprestando ad acquistare un terreno in co-proprietà con la mia compagna (in un comune diverso da quello in cui ho la co-proprietà sopra descritta) sul quale abbiamo intenzione di costruire una casa prefabbricata in legno. La mia compagna ad oggi non è proprietaria di nessun immobile.
    Domanda: posso usufruire delle agevolazioni mutuo prima casa nel caso volessi fare un mutuo insieme alla mia compagna?
    Molte grazie

    1. Gentile Luca,
      per dare una risposta al tuo quesito, è sufficiente chiedere: come sei diventato comproprietario del vecchio casolare? Se ti è pervenuto a titolo gratuito (donazione o successione) puoi usufruire delle agevolazioni fiscali all’acquisto. Ugualmente se l’hai acquistato (atto di compravendita) senza richiedere le agevolazioni fiscali.
      Guarda quindi con attenzione l’atto con il quale ne sei diventato comproprietario. Chiaramente dovranno essere soddisfatti anche gli altri requisiti necessari all’agevolazione illustrati nel post (residenza, etc).
      Per quanto riguarda il mutuo, sia te che la tua compagna sarete mutuatari in quanto l’abitazione verrà cointestata. Se uno dei due non ha reddito, provate a chiedere alla banca di farlo intervenire come garante-datore d’ipoteca; in questo modo riuscirete a portare tra gli oneri deducibili il 100% degli interessi pagati di anno in anno, nei limiti previsti dalla legge.
      Ti ringrazio per avere scritto e ti invio auguri di buon anno.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  40. Salve, io ho ricevuto nel 2010 un appartamento in donazione dai miei genitori, ora vorrei comprare una casa nello stesso comune con le agevolazioni giovani coppie (che prevedono il matrimonio entro l’anno) della regione sardegna per la prima casa, posso usufruire di tale agevolazioni?

    1. Gentile Luca,
      dobbiamo distingue tra le due agevolazioni.
      Agevolazioni regionali: studia con attenzione il bando della regione Sardegna: non penso che vengano finanziate persone già proprietarie di abitazione nello stesso comune.
      Agevolazioni nazionali all’acquisto della prima casa (riduzione d’imposta): i benefici fiscali (riduzione di imposta) per l’acquisto dell’abitazione, non spettano a coloro che sono già proprietari a titolo esclusivo (o in comunione con il coniuge) di un’abitazione nello stesso comune.
      Ti ringrazio per aver scritto al blog di CasaNoi e ti invio un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  41. Buonasera,
    sono proprietaria di una casa, che risulta essere la mia prima casa, in cui devo fare dei lavori e, durante questo breve periodo (pochi mesi), sono costretta a spostarmi in affitto in un’altra casa. Non essendo disponibili, nello stesso comune, abitazioni in affitto, dovrò andare in affitto in un appartamento presso un comune vicino. Cosa succede in tal caso? Posso spostare solo il domicilio?Perdo le agevolazioni fiscali di prima casa di cui godo attualmente (es: riqualificazione energetica 55%)? Devo comunicare a qualcuno il cambio domicilio da un comune all’altro? Grazie mille per la disponibilità e buone feste

    1. Gentile Anna,
      è piuttosto frequente che durante il periodo dei lavori di ristrutturazione di una casa il proprietario vada ad abitare in un altra abitazione.
      Trattandosi di un trasferimento “temporaneo” non è necessario cambiare né residenza né domicilio.
      Di conseguenza non potranno mai insorgere dubbi interpretativi sull’applicabilità delle agevolazioni fiscali.
      Auguri di Buon Anno e grazie per averci scritto.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

      1. Grazie per la risposta. Ma questa non necessarietà di cambiare residenza né domicilio vale anche se:
        1. attualmente sono residente nella casa oggetto di lavori?
        2. il contratto di locazione sarà in un appartamento sito in un comune diverso da quello di residenza?
        Non devo quindi avvisare nessuno del cambiamento momentaneo (Comune, Ente per denuncia redditi,…)
        Grazie ancora per la disponibilità e scusatemi pe ri mille dubbi.

        1. Gentile Anna,
          rispettare le leggi non significa legare la propria vita alla burocrazia. E’ logico e assodato che quando si ristruttura casa ci si trasferisce in un altro luogo. Puoi quindi liberamente prendere in affitto una seconda casa dove vuoi, viverci per un periodo più o meno lungo, anche a prescindere dalla durata dei lavori della tua prima casa.
          La tua residenza viene mantenuta nell’attuale abitazione, a meno che non sia tu a volerla trasferire. Puoi mantenere l’indirizzo postale della tua abitazione e passare periodicamente a ritirare la posta.
          Ti ringraziamo ancora per averci scritto.
          Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

        2. Salve,
          anche io mi trovo in una situazione simile ad Anna. La differenza è che vorrei stipulare un contratto di fitto 4+4, mantenendo la residenza nella mia prima casa. In questo caso posso incorrere in qualche problema? Intendo IMU o agevolazioni prima casa ecc.
          Grazie

        3. Gentile Azzurra,
          ti ribadisco che per avere esenzione/riduzione IMU, oltre alla residenza, dovrai avere in quella casa anche la dimora abituale.
          Se di fatto non abiterai più nella tua casa di proprietà, il comune ti potrebbe chiedere l’imposta piena.
          Penso di averti risposto correttamente: ora hai gli strumenti per comprendere cosa fare ed eventuali conseguenze del fatto che non abiti più nella tua casa di proprietà.
          Un cordiale saluto.

          Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  42. Io mia moglie e mia figlia maggiorenne stiamo per acquistare due immobili contigui ma non comunicanti, nella città dove risiediamo avendo anche gli altri requisiti per il diritto alle agevolazioni prima casa.Il primo immobile potrebbe essere acquistato direttamente da mia moglie. Il secondo potrebbe essere intestato a me stesso con diritto di abitazione a mia figlia: in questo caso conservo le agevolazioni (IVA al 4%)? e, sempre in questo caso, se mia figlia (senza reddito) ha dimora abituale in questo secondo immobile potrà pagare l’IMU come abitazione principale? Ed io potrò scaricare gli interessi del mutuo dichiarazione dei redditi?

    1. Gentile Michele,
      ti suggerisco di approfondire l’argomento con il tuo notaio di fiducia che redigerà gli atti di compravendita.
      In termini generali, prendi in considerazione l’ipotesi che tua figlia diventi titolare del diritto di usufrutto anziché del solo diritto di abitazione (può esserti utile confrontare i nostri due post: usufrutto e diritto di abitazione).
      Il diritto di abitazione rientra tra la categoria dei diritti reali minori: viene utilizzato raramente solo in casi molto particolari e non viene preso in considerazione dalla banca per l’iscrizione ipotecaria. Il titolare del diritto di abitazione non è soggetto al pagamento dell’IMU, che spetta al proprietario o all’usufruttuario.
      Relativamente al mutuo, la banca farà intervenire sicuramente te come mutuatario e poiché sarà la tua prima casa potrai portare gli interessi quali oneri deducibili nella tua dichiarazione dei redditi.
      Anche tua figlia, quale usufruttuaria, sarà mutuataria e quindi la deducibilità fiscale spetta al 50% tra te e e tua figlia nei limiti di legge. Tua figlia però avrà un vero vantaggio fiscale solo quando percepirà un reddito.
      Ipotizzando che tua figlia diventi usufruttuaria dell’abitazione e vi trasferisca la residenza, potrà pagare le imposte sulla casa in misura ridotta in quanto abitazione principale.
      Per quanto riguarda le imposte sulla casa, ti faccio presente che dal 2014 bisogna far riferimento all’Imposta Unica sulla casa (IUC), costituita da 3 imposte:
      – imposta municipale sugli immobili – IMU
      – tassa sui servizi indivisibili – TASI
      – tassa sui rifiuti – TARI
      Ti ringrazio per averci scritto e ti auguro Buon Anno!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  43. Salve, vorrei cortesemente proporre un quesito ed essere consigliata al meglio per non incorrere in sanzioni o accertamenti. Sono proprietaria di un immobile al 100% e al momento dell’acquisto avvenuto nel 1997, usufruii delle agevolazioni acquisto prima casa. Ho sempre mantenuto la residenza in quella casa sino ad oggi. Attualmente, però per questioni varie,vorrei sapere se posso e in quali termini:
    1) affittare l’immobile in questione senza perdere i benefici quale prima casa;
    2) nel caso fosse possibile, quali accorgimenti dovrei adottare per un reale sgravio fiscale;
    3) se riuscissi ad affittare l’immobile, come posso, se necessario, mantenere lì la residenza?;
    4) esiste la possibilità di locare alcune stanze dell’immobile, riservando a me il resto della casa?
    5) se fosse possibile, ciò quanto inciderebbe sul reddito e le tasse?
    6) sempre se ciò fosse possibile, come dovrei regolarmi per la tassa sui rifiuti ed il canone rai?
    7) se invece, non potessi mantenere la residenza lì, in cosa incorrerei?

    1. Gentile Simona,
      i requisiti per l’acquisto della prima casa devono sussistere al momento del rogito.
      Non ci sono altri obblighi futuri, ad eccezione del trasferimento della residenza che sicuramente tu avrai fatto.
      Quindi puoi affittare la casa (acquistata con le agevolazioni fiscali).
      L’affitto potrà riguardare l’intero appartamento o singole stanze.
      Se affitti l’intero appartamento, la tassa dei rifiuti e il canone RAI vanno pagati dall’affittuario.
      Se affitti solo alcune stanze dovrai pagarli tu. Tieni presente queste spese fisse quando stabilirai la cifra dell’affitto-stanza.
      La residenza puoi mantenerla solo se ci continui a vivere, e quindi se ti riservi l’uso di una o più stanza della casa.
      Grazie per averci scritto. Auguri di Buon Anno!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  44. buonasera premettendo che ho comprato casa nel 98′ senza usufruire di nessuna agevolazione, essendo in procinto di comprarne un’altra in altro comune volevo sapere per favore se ho diritto a comprarla con le agevolazioni per la prima casa. grazie per la risposta

    1. Gentile Mario,
      da quanto scrivi mi sembra di capire che hai il primo e il secondo dei tre requisiti necessari per richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa (non di lusso).
      Infatti, non hai mai acquistato con le agevolazioni prima casa; non sei proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione ubicata nello stesso comune dove intendi acquistare (da quanto scrivi non posso escluderlo a priori, ma probabilmente era sottinteso).
      Ricorda che dovrai soddisfare il terzo requisito: il trasferimento della residenza nel comune dove acquisti l’abitazione (vedi il dettaglio nel post) attraverso una dichiarazione volontaria nell’atto di compravendita che redigerà il tuo notaio.
      Grazie per averci scritto. Buon Anno!


      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  45. Buonasera e buon anno, approfitto della sua disponibilità per chiederle un consiglio….
    sono propr di 1|16 di un abitazione, dove risiedo con mia moglie, ricevuta in successione dopo il decesso di mia madre, ed adesso con l’accordo di mio padre e di mio fratello vorrei intestarmela.
    mio padre prop. della metà più 1|16
    mio fratello prop di 1|16
    ed io prop. di 1|16
    quale sarebbe la procedura meno onerosa tra tasse e onorari per diventarne prop. con mia moglie?
    inoltre specifico che ho gia anticipato a mio fratello più della meta’ del valore pattuito per la sua parte.
    la miglior strada da seguire qual è?…donazione con rinuncia della parte di mio fratello? acquisto da entrambi (padre e fratello o cos’altro), acquisto da mio fratello e donazione da mio padre?
    grazie per il consiglio

    1. Gentile Daniele,
      premesso che il consiglio migliore che posso darti è quello di rivolgerti al tuo notaio di fiducia;
      premesso inoltre che non conosco l’entità del valore/prezzo del bene e che comunque una parte del corrispettivo è stato già pagato da tuo fratello, in termini generali ti consiglio di effettuare un unico atto di compravendita – piuttosto che un atto con donazione e compravendita – per tre motivi:
      1) perché se e quando vorrete rivendere l’immobile potrebbero esserci dei problemi per l’acquirente che dovesse ricorrere ad un mutuo. Molte banche infatti non finanziano gli immobili pervenuti per donazione se non sono trascorsi 10 anni dalla morte del donante;
      2) perché diventa proprietaria anche tua moglie che non è parente/erede diretta di tuo padre;
      3) per trasparenza nei rapporti patrimoniali con i tuoi fratelli, al fine di evitare eventuali future “discussioni” con gli altri eredi al momento della successione, in merito a una donazione effettuata dal genitore a uno solo dei figli.
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio i migliori auguri di buon anno!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  46. Buon pomeriggio e buon anno nuovo.
    Vorrei chiedere da quando decorre il quinquennio entro il quale si decade dall’agevolazione prima casa se si procede alla vendita della stessa.
    Infatti ora sono attualmente proprietaria del 100% della mia prima casa, ma l’acquisto della stessa è avvenuto in due momenti diversi: quanto al primo 50% l’ho acquistato nel 2006, mentre, successivamente (nel 2012) hoi acquistato l’ulteriore 50%. Quest’anno 2014 mi devo trasferire (in altro comune e in affitto) e voglio vendere la mia 1^ casa: decado dai benefici avuti sul secondo acquisto (quello del 2012)? Grazie mille per la risposta che vorrete fornirmi. Cordiali saluti e congratulazioni per l’ottimo servizio.

    1. Gentili Giuliana ed Oreste,
      le vostre domande sono pressochè identiche e mi consentono un’unica risposta.
      Purtroppo non vi sono dubbi che la vendita dell’abitazione acquistata, anche solo per la metà, nei cinque anni precedenti, senza che si proceda a nuovo acquisto di abitazione principale, comporti la decadenza dalle agevolazioni godute. In sostanza è necessario guardare ai vostri due titoli d’acquisto in modo autonomo. Per ciascuno di essi si devono considerare le norme fiscali relative alle agevolazioni invocate e godute. Dunque in relazione all’acquisto della prima metà sono senz’altro trascorsi i cinque anni che consentono la libera vendita senza conseguenze; in relazione all’acquisto della seconda metà, al contrario, non sono trascorsi i cinque anni e pertanto si andrà incontro a sicura decadenza.
      Chiaramente, laddove acquistaste una nuova abitazione nel comune in cui vi trasferite, entro l’anno dalla vendita dell’abitazione attuale, non solo evitereste la decadenza, ma potreste godere di un credito d’imposta fino all’ammontare delle intere imposte di registro o IVA corrisposte nei due atti di acquisto!
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro Notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

    1. Gentile Paolo,
      non si deve presentare alcuna domanda: le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa vengono richieste direttamente dall’acquirente in sede di stipula dell’atto di compravendita.
      Si tratta di una dichiarazione di parte riportata nell’atto che redigerà il tuo notaio di fiducia.
      Grazie per averci scritto e auguri di buon anno nuovo!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  47. Buongiorno,
    sono in regime di separazione dei beni con mio marito ed entrambi siamo proprietari al 50% della casa in cui abitiamo e che vorremo vendere. Essendo il contesto economico difficile, i tempi per una vendita sono lievitati. Avendo trovato la casa dei nostri sogni e non volendo perderla, e allo stesso tempo non perdere eventuali agevolazioni fiscali, Le chiedevo un suo parere in merito alla possibilità di vendere, prima del rogito della nuova, il mio 50% a mio marito che diventerebbe esclusivo proprietario dell’attuale prima casa, quindi metterla in affitto per almeno 5 ann, e comprare io al 100% la nuova casa godendo dell’agevolazione prima casa. Ritiene la cosa fattibile? Grazie.

    1. Gentile Tiziana,
      se avete proprio deciso di acquistare questa nuova casa senza prima aver venduto la vostra attuale abitazione, dovete in qualche modo trovare un compromesso.
      Due sono gli aspetti rilevanti: convenienza economica e aspetto patrimoniale.
      La convenienza economica si riferisce al differenziale d’imposta tra prima e seconda casa e i costi dell’atto di vendita.
      Magari alla fine è più conveniente effettuare il nuovo acquisto non come prima casa.
      Nella convenienza economica aggiungi anche l’eventuale mutuo che servirà a finanziare la nuova abitazione.
      Se non è prima casa, ricorda che gli interessi non sono fiscalmente deducibili e che l’imposta sostitutiva è del 2% (anziché lo 0,25% dell’importo del mutuo erogato).
      Altro discorso, forse più importante, è l’aspetto patrimoniale: tra coniugi, un conto è essere comproprietari di due immobili, un altro è quello di avere proprietà distinte, di cui una verrà affittata e poi rivenduta.
      In altre parole: quando si effettua un nuovo acquisto o una vendita immobiliare bisogna prevedere eventuali eventi futuri, come separazione, divorzio, successione, etc..
      Vi consiglio di rivolgervi al vostro notaio di fiducia, il quale – carte e conti alla mano – potrà darvi l’assistenza necessaria.
      Grazie per averci scritto e auguri di buon anno!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  48. Sono proprietaria del 10% della casa dove abito con mio marito (in regime di separazione dei beni)acquistato senza godere delle agevolazioni della prima casa e di un garage. Avevo già un appartamento, prima casa, che ho poi venduto nel 2007. Vorrei acquistare nello stesso Comune da mia figlia un piccolo appartamento. Potrò godere delle agevolazioni fiscali? Grazie

    1. Gentile Lorella,
      mi sembra di capire che:
      a) non possiedi altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa;
      b) non sei proprietaria esclusiva (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione ubicata nello stesso comune dove intendi acquistare.
      Pertanto puoi usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ma ricorda di soddisfare il requisito della residenza (vedi il dettaglio nel post).
      Ti invito comunque a rivolgerti al tuo notaio di fiducia che potrà assisterti al meglio, anche in relazione al fatto che acquisti direttamente da tua figlia.
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio i migliori auguri di buon anno!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  49. Io e mia moglie siamo cointestatari di un appartamento comprato prima del matrimonio, 50% ciascuno, in regime di prima casa per entrambi. Siamo in regime di comunione dei beni ed abbiamo una bimba minorenne. Stiamo cambiando casa, e vorrei valutare la possibilità di tenere quella attuale ma beneficiare comunque delle agevolazioni prima casa sulla nuova, che e’ in costruzione e sulla quale abbiamo bonificato quest’anno il costo di costruzione del box di pertinenza dichiarando entrambi i codici fiscali (mio e di mia moglie). Sulla abitazione attuale grava ancora un mutuo. Le vie percorribili, a quanto ho capito, potrebbero essere due: vendere la mia parte di casa a mia moglie (e trasferire anche il mutuo), oppure donare l’immobile a mia figlia. Ipotesi vendita: sarebbe fattibile a valore piu’ basso di quello di mercato, ovvero trasferendo la parte di mutuo non ancora estinto (la casa e’ stata comprata in convenzione con il comune, con proprieta’ del terreno, ed obbligo di vendita a prezzo non superiore a quello di acquisto maggiorato dell’inflazione per 16 anni)? Nel caso, sul box della nuova casa potrei beneficiare al 100% io delle detrazioni nonostante nel bonifico ho indicato anche il codice fiscale di mia moglie?
    Ipotesi donazione a figlia (senza reddito, a carico): dovrei cedere anche il mutuo (facendomi garante), cercando di affittare la casa nel mentre. Come si gestirebbe la fiscalita’ degli interessi passivi? Sarebbe complicato? La figlia rimarrebbe comunque a carico anche se ricevesse rendita da affitto?
    Grazie

    1. Gentile Marco,
      ti suggerisco caldamente di rivolgerti al tuo notaio di fiducia per dare la giusta impostazione a questo importante passo che la tua famiglia sta compiendo.
      In termini generali, posso intanto darti queste informazioni:
      – la donazione a un minore di un immobile gravato da ipoteca, richiede l’autorizzazione del giudice tutelare che – per consuetudine – difficilmente autorizza a meno che non sussistano condizioni eccezionali;
      – la vendita a tua moglie, sicuramente è una strada che consente di usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa, trattandosi di acquisto immobiliare effettuato prima del matrimonio. Valuta però se i costi relativi al doppio atto non vanno ad annullare i benefici delle agevolazioni prima casa. Ricorda inoltre che dovrete modificare il vostro regime matrimoniale da comunione dei beni a separazione dei beni, prima dei futuri atti di compravendita.
      Nell’augurarti Buon Anno, ti ringrazio per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

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