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La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa

di 38 commenti

La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa comporta le seguenti sanzioni:

  • il pagamento della differenza d’imposta non versata
  • il pagamento degli interessi
  • la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

Quando si verifica la perdita delle agevolazioni acquisto prima casa?

L’acquirente decade dai benefici prima casa se:

• le dichiarazioni fatte nell’atto di acquisto sono false;
• non trasferisce la sua residenza nel comune dove è situato l’immobile acquistato entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto stesso;
• vende o dona l’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto e, entro un anno, non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. NOTA BENE: Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).

Vendita o donazione prima dei 5 anni come evitare le sanzioni.

Se si vende l’immobile prima che siano passati 5 anni senza poi ricomprare un’altra abitazione entro 12 mesi, da adibire a dimora della famiglia, si possono evitare le sanzioni presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate. Con l’istanza si pagheranno soltanto la differenza d’imposta e gli interessi.

Vendita o donazione prima dei 5 anni: quando non si perdono le agevolazioni prima casa.

Nel caso in cui venga ceduta la proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima dei 5 anni, le agevolazioni non si perdono quando:

• entro un anno dalla vendita o donazione, si acquista un’altra abitazione in Italia da adibire ad abitazione principale

• entro un anno dalla vendita o donazione, si compra un’abitazione situata in uno stato estero che adotta con l’Italia gli strumenti di cooperazione amministrativa per verificare se l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale. Per approfondire, leggi il caso di Fabio.
• entro un anno dalla vendita o dalla donazione, si acquista un terreno, sul quale si costruisce un immobile non di lusso e lo si adibisce ad abitazione principale.

Abitazione pervenuta per successione che ha beneficiato delle agevolazioni prima casa: decadenza.

Anche l’agevolazione fiscale prima casa in caso di successione segue le stesse regole della decadenza prima riportare (vendita prima dei 5 anni senza riacquisto di abitazione principale nei successivi 12 mesi).

Ricordiamo che l’agevolazione in sede di successione riguarda lo sconto dall’imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) da pagare in misura fissa (200€ + 200€ attualmente). L’imposta di successione propriamente detta invece non ha eccezioni se prima o seconda casa. Vedi la nostra Guida come Calcolare le imposte di donazione e successione.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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38 commenti su “La decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa”
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  1. Buongiorno. Io e la mia ragazza abbiamo acquistato con mutuo un appartamento di nuova costruzione come prima casa con proprietà al 50% in previsione di sposarci. Ovviamente abbiamo usufruito delle agevolazioni fiscali. Purtroppo il progetto di sposarci è fallito. Vorremmo vendere l’appartamento. E’ necessario formalizzare la residenza? Sappiamo che non aspetteremo 5 anni per vendere, ne è in previsione la possibilità di acquistare un’altro immobile per usufruire del credito di imposta.
    Cosa ci consiglia:
    1) non fare residenza perché la previsione è vendere prima dei 5 anni;
    2) fare comunque residenza anche in previsione di vendita nei primi 5 anni.
    Può darmi un consiglio, ed eventuale suggerimento di natura burocratica
    grazie

    1. Gentile Luigi, la residenza entro 18 mesi è un obbligo per non perdere le agevolazioni fiscali di cui avete usufruito. E’ sufficiente la residenza nel comune dove ricade l’immobile. Se vendete prima dei 5 anni e non riacquistate, dovrete pagare la differenza d’imposta + gli interessi; la sanzione del 30% può essere evitata con un’istanza. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Sono residente all’estero e ho acquistato un anno fa con un mutuo un appartamento a Milano beneficiando delle agevolazioni della prima casa. Dovrei rivenderlo e volevo sapere cosa posso detrarre nel calcolo della plusvalenza.
    Oltre le spese notarili, di ristrutturazione, cos’altro potrei detrarre?
    Quanto sosterrò per il rifacimento della facciata dell’immobile?
    Grazie

    1. Gentile Gloria, puoi approfondire nella nostra Guida sull’argomento.
      Puoi detrarre
      – spese notarili e di mediazione pagate per l’acquisto
      – costi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria (no manutenzione ordinaria)
      – imposte pagate per l’acquisto
      Non potrai detrarre i costi di agenzia come venditore.
      Le spese di certificazioni APE etc non sono a mia avviso da conteggiare se non legate a lavori di ristrutturazione
      Se scegli il regime di imposta sostitutiva (sicuramente più conveniente), porta tutta la documentazione al notaio che redige l’atto di vendita. Potrà così assisterti nel migliore dei modi e provvederà alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate per la tua plusvalenza.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Buongiorno, a mio fratello è arrivata cartella esattoriale con la decadenza di agevolazioni prima casa perché è comproprietario di un altra casa che ha già usufruito delle agevolazioni.
    A mio fratello è pervenuta in donazione una quota di casa nel 1996 è nn sapeva delle agevolazioni.
    Nel 2015 ha acquistato una casa è ha detto al notaio di essere nudo proprietario di un altra. A questo punto chiedo :il notaio era tenuto a verificare se mio fratello aveva i requisiti x chiedere le agevolazioni prima casa? O quantomeno spiegare? È ora cosa può fare visto che sta pagando un mutuo e ha moglie a carico è nn riesce a pagare questi 6000 euro?
    Grazie se mi risponde

    1. Gentile lettore,
      a mio parere l’acquisto effettuato da tuo fratello non è soggetto a decadenza dalle agevolazioni fiscali; la cartella esattoriale non doveva essere emessa.
      Possedere una quota di proprietà di un immobile pervenuto per donazione o successione non esclude il diritto di richiedere successivamente le agevolazioni all’ACQUISTO dell’abitazione, come ha fatto to fratello.
      Abbiamo scritto di questo argomento in un post specifico.
      Forse il motivo della decadenza è un’altro.
      Ti consiglio di approfondire, anche con il notaio stesso.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  4. buongiorno, ho comprato una casa e rivenduta dopo 4 anni. ne ho ricomprata un’altra dopo 6 mesi ma non ho trasferito la residenza entro i termini di legge ,18 mesi ,perché la casa era in ristrutturazione e inabitabile. Ora mi trovo a dover pagare diverse migliaia di euro di multa perché ho perso i benefici della prima casa…cosa posso fare?

  5. buongiorno, vorrei sapere s e in caso di perdita dei benefici 1 casa, dovendo pagare la maggiore imposta IVA (differenza da 4 a 10) più sanzioni, era possibile una riduzione della sanzione del 30%.
    Grazie

  6. Siamo in divisione di beni abbiamo acquisto un alloggio nuovo al 50%, come prima casa, io ho gia’ un alloggio di proprietà a foggia che non sono riuscito a vendere, a fine ottobre scadono i 12 mesi…cosa posso fare? la mia quota l’ho pagata 125.000/00 euro l’altra idem mia mogle sono nei guai quanto dovrò pagare? c’è un modo per ovviare? grazie

    1. Gentile Mario, la differenza d’imposta è di 6 punti percentuali di iva: 10% invece del 4%. Su 125.000 euro si tratta di 12.500- 5.000 euro = 7.500 euro + interessi. Puoi evitare le sanzioni del 30% con apposita istanza entro 12 mesi dall’acquisto. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. Salve, ho appena acquistato un appartamento come prima casa che al momento sto ristrutturando. Però non sono più convinta della scelta fatta e vorrei venderlo per acquistarne un altro che mi piace tanto. Ora dal momento che l’appartamento è ristrutturato, potrei rivendere ad un prezzo più alto a quello d’acquisto? A cosa vado incontro?
    Ho bisogno di sapere….la ringrazio in anticipo.
    Amelia

  8. Buona sera,io ho un acollo mutuo dal notaio per una prima casa (appartamento) acquistata a ottobre 2012.Vorrei cambiare prendere un altra cosa,come posso fare?Alla banca e intestatario un amico di famiglia.Grazie.

    1. Gentile lettore, se vendi prima dei 5 anni ricordati che devi ricomprare nei successivi 12 mesi per non decadere dalle agevolazioni fiscali. Se vendi è consigliabile che tu venga liberato dalla Banca dalla garazia personale che hai dato al momento dell’accollo. In termini di convenienza, dipende tutto dai prezzi (di realizzo e di acquisto) e dal debito residuo del mutuo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di Casanoi

  9. Buongiorno, sono proprietario di una prima casa acquistata a dicembre 2011 e causa trasferimento vorrei acquistarne a breve un’altra nella nuova città usufruendo delle agevolazioni prima casa e con l’ impegno di vendere quella acquistata in precedenza entro 1 anno come previsto dalla nuova norma.
    Vorrei sapere cosa dovrò fare se entro l’anno non riuscissi a vendere? Su quale delle due case case dovrò pagare la maggiore imposta? Ci saranno sanzioni o interessi da pagare?

  10. Pingback: Cambio di residenza e decadenza agevolazioni prima casa | CasaNoi Blog
  11. Pingback: Vendita e riacquisto pirma casa e agevolazioni prima casa|CasaNoi

  12. Buongiorno,
    con il decesso di mio papà sono diventata proprietaria del 12,5% della casa di proprietà dei miei genitori dove attualmente vive ancora mia mamma. A inizio mese ho comprato un appartamento in edilizia convensionata e vorrei sapere se ho diritto alle agevolazioni per acquisto prima casa anche se posseggo quel 12,5%. Grazie

    1. Gentile lettrice, la comproprietà di un’abitazione con familiari ritengo non dovrebbe comportare difficoltà per il tuo acquisto. Ti consiglio comunque di verificare le condizioni del bando e di chiedere informazioni alla Cooperativa o altro soggetto da cui hai acquistato. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

    1. Gentile lettrice la tecnicamente la “perdita delle agevolazioni fiscali” prende il dome di “decadenza dalle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa”. La decadenza dai benefici fiscali si applica anche per le cessione di quote, ma avviene solo in caso di vendita entro 5 anni. Spero di esserti stato utile.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  14. Buongiorno, ho acquistato piu di 5 anni fa una casa con agevolazioni prima casa. Ora vorrei acquistarne un’ altra mantenendo la proprietà della vecchia e trasferendo la residenza nella nuova per farla essere prima casa e avere le agevolazioni previste. La precedente diventerà automaticamente seconda casa? Avrò delle sanzioni da pagare o altre spese?

    1. Ai fini dell’imposte comunali (IMU, TASI, etc), la prima casa è l’abitazione principale, ovvero quella dove si dimora con il proprio nucleo familiare. Quando trasferirai la residenza nella nuova casa, questa diventa “abitazione principale” (prima casa) mentre quella attuale diventa “seconda casa”. Ai fini delle agevolazioni fiscali all’acquisto, non incorri in nessuna sanzione ma dovrai pagare l’imposta piena per la nuova casa.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  15. Buonasera,

    ho acquistato poco più di tre anni fa (dicembre 2011) da cooperativa edilizia un appartamento usufruendo delle agevolazioni di prima casa.
    Successivamente mi sono sposata e ho avuto un bambino.
    Attualmente, con mio marito siamo alla ricerca di una abitazione più grande.
    Una volta trovata e spostando la residenza nella nuova casa, può la nuova casa diventare PRIMA CASA e la precedente diventare SECONDA? Se sì, siamo tenuti al pagamento di qualche sanzione? Grazie

    1. Gentile lettore,
      se non vendi la tua attuale abitazione, per l’acquisto della nuova casa dovrai pagare imposta piena.
      Se avrai due abitazioni, ai fini delle imposte comunali,IMU-TASI, pagherai in misura ridotta ridotte (“prima casa”) solo per una abitazione, quella dove risiedi e dove dimora il tuo nucleo familiare.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  16. Buongiorno ho acquistato un immobile nel 2013 godendo delle agevolazioni prima casa. Ora che sono in fase di vendita dell’immobile stesso, posso comprare come prima casa il 50% dell’abitazione della mia compagna per non perdere le agevolazioni? L’immobile della mia compagna è stato acquistato un mese fa usufruendo delle agevolazioni.

    1. Gentile Luca,
      poiché possiedi un’abitazione acquistata con le agevolazioni, non puoi richiederle nuovamente, a meno che tu non ceda l’immobile acquistato con le agevolazioni prima del nuovo acquisto.
      Un caro saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  17. Salve nell’anno 2011 ho acquistato casa e usufruito delle agevolazioni prima casa. la casa avrebbe dovuto essere finita entro un anno e quindi avrei fatto il trasferimento di residenza. il problema e’ che l’azienda costruttrice ha dichiarato fallimento e la casa non e’ stata completata. il comune per un contenzioso con l’azienda non ha permesso di finire la casa a tutti i proprietari del parco in cui si stava costruendo.
    Io ovviamente pensavo che non ero piu’ obbligato al cambio di residenza visto quello che si era verificato.
    Oggi con amara sorpresa mi e’ arrivato la comunicazione dell’agenzia delle entrate in cui mi obbliga al pagamento delle maggiori imposte ed alla sanzione amministrativa.
    Visto che, allo stato attuale ancora mi e’ permesso finire la casa dato il contenzioso tra azienda fallita e comune io sono dovuto comunque a pagare o posso evitarlo visto che non ho fatto assolutamente nulla di illecito anzi da questa vicenda ho avuto solo danni morali e soprattutto patrimoniali.
    Grazie mille

    1. Gentile Luca,
      più volte la Corte di Cassazione ha stabilito eccezioni al pagamento delle imposte.
      Io non sono in grado di darti una risposta. Ti consiglio di rivolgerti a un legale specialista della materia, magari in forma collettiva, poiché la questione coinvolge più proprietari.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  18. Salve, ho acquistato 15 giorni fa, in comunione con mia moglie, la prima casa, godendo delle agevolazioni fiscali previste dalla legge. Parlandone con i miei anziani genitori è venuto fuori che nel 1989 la casa dove essi risiedono, con atto di assegnazione di alloggio di cooperativa edilizia, è stata assegnata come nuda proprietà a noi 3 figli, ed in usufrutto ai nostri genitori. Vorrei chiedere cortesemente se questo atto sottoscritto 25 anni or sono e da me del tutto dimenticato, fa decadere il diritto ad aver usufruito delle suddette agevolazioni per il recente acquisto e come posso eventualmente regolarizzare la mia posizione nei confronti del fisco. Grazie.

    1. Gentile Antonio,
      hai richiesto erroneamente le agevolazioni, seppur in buona fede.
      Parlane con il notaio che ti ha assistito nel recente acquisto e chiedi a lui come regolarizzare con l’Agenzia delle Entrate.
      Ti saluto cordialmente. Continua a seguire il nostro blog

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  19. Buongiorno e grazie in anticipo per le preziose informazioni
    succediamo con mia sorella all’appartamento di mia madre al 50%
    Pagherò le imposte fisse 200 +200 € come prima casa, posseggo le condizioni per farlo

    In caso nel quinquennio cedessi una stanza dell’appartamento , cosa dovrei pagare? le imposte 2+1% sul valore catastale della stanza + 30% sanzioni ? il ravvedimento operoso si puo attuare?

    se successivamente cedessimo l’intero appartamento e riacquistassi un immobile da adibire a prima casa , cosa accadrebbe fiscalmente ?

    Dovrei pagare il 2+1% e sanzioni sul l’intero appartamento all’atto di vendita ? e poi beneficiare del credito d’imposta ?
    Dovrei invece pagare le imposte 2+1% sull’eventuale differenza tra valore catastale dell’immobile ricevuto in successione (esempio 100.000€ ) e il nuovo immobile adibito a prima casa (esempio 40.000€)
    quindi il 2+1% su 60000€ = 1800€ + 30% sanzioni??

    Grazie ancora

    1. Gentile Andrea,
      il pagamento delle imposte di successione fa riferimento alla data della successione.
      Nella successione, l’eventuale decadenza dai benefici fiscali riguarda l’utilizzo dell’abitazione come prima casa (residenza) entro 12 mesi dalla chiusura della successione.
      Non c’è nessun vincolo nel trasferire in un secondo momento la residenza o a cedere l’immobile anche se non sono trascorsi 5 anni dalla successione.
      Infine ti faccio presente che non è possibile “cedere” (vendere) una stanza. Al limite è possibile affittarla.
      Spero di esseri stato utile.
      Continua a seguirci!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  20. Mia moglie possiede un appartamento acquistato in separazione di beni con agevolazioni prima casa; stiamo pensando di cambiare casa vendendo la precedente.
    Il problema su cui vorremmo avere un consiglio è il seguente: pensiamo di chiedere la dilazione per il rogito della nuova casa il più in là possibile per avere il tempo di vendere la precedente ed avere diritto alle agevolazioni prima casa per quella nuova?
    Nell’eventualità che i tempi di vendita e quelli del rogito non coincidano, cosa è meglio fare?
    a) dichiarare il falso e successivamente sanare il tutto pagando sanzioni etc?
    b) acquistare come seconda casa e poi (se possibile) correggere in un secondo tempo la denominazione
    c) donare la prima casa a nostro figlio e quindi far fare a lui il rogito per la vendita.
    Grazie per i consigli.

    1. Gentile Roberto,
      se tua moglie non riesce a vendere prima di acquistare, il nuovo acquisto sarà per lei “seconda casa”.
      Fa fede la data del rogito. Non ci sono scappatoie quali dichiarare il falso o fare correzioni.
      Se cointestate l’immobile, immagino che per te sia prima casa: chiedete un appuntamento al vostro notaio di fiducia e fate bene i conti tra quanto paghereste di imposta piena e imposta agevolata.
      Parlate al notaio anche dell’eventuale donazione ai figli. Vi faccio presente che gli immobili donati sono di difficile successiva commerciabilità: potrebbero essere oggetto di azioni legali da parte di eredi danneggiati dalla donazione. Molte Banche di conseguenza non finanziano immobili pervenuti per donazione: in caso di successiva vendita, i possibili acquirenti potrebbero avere difficoltà nell’ottenere il mutuo necessario all’acquisto e di conseguenza il proprietario non riesce a perfezionare la vendita.
      Spero di esserti stato utile. Continua a seguirci

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

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